GdW November Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2013/2014. Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW

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1 GdW November 2013 Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2013/2014 Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW

2 Herausgeber: GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e. V. Mecklenburgische Straße Berlin Telefon: Telefax: Brüsseler Büro des GdW 3, rue du Luxembourg 1000 Bruxelles BELGIEN Telefon: Telefax: mail@gdw.de Redaktion: Klaus Schrader Katharina Burkardt Christian Gebhardt Bearbeitung: Christian Gebhardt Siegfried Rehberg Klaus Schrader Ingrid Vogler Dr. Claus Wedemeier Gestaltung: Büro Roman Lorenz Gestaltung visueller Kommunikation design alliance München Druck: GdW Berlin Berlin GdW Auflage (1.500) Haftungsausschluss: Bei der Zusammenstellung und Erfassung der Daten wurde mit größter Sorgfalt vorgegangen. Trotzdem können Fehler nicht vollständig ausgeschlossen werden. Der GdW kann für fehlerhafte Angaben und deren Folgen weder eine juristische Verantwortung noch irgendeine Haftung übernehmen. Diese Broschüre ist zum Preis von 35 EUR zu beziehen bei Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Munzinger Straße Freiburg Telefon: * Telefax: * immobilien@haufe-lexware.com * 0,14 EUR/Min. aus dem deutschen Festnetz, max. 0,42 EUR/Min. mobil. Bestell-Nr ISBN

3 Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2013/2014 Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW

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5 Inhalt Seite 5 Vorwort Kurzfassung 2 Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland 3 Entwicklung des Wohnungsangebotes 3.1 Wirtschaftliche Bedeutung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 3.2 Ergebnisse des Zensus 2011 zum Gebäude- und Wohnungsbestand in Deutschland 3.3 Wohnungsbauinvestitionen und Wohnungsneubau in Deutschland und bei den vom GdW vertretenen Unternehmen Wohnungsbauinvestitionen Neubautätigkeit 3.4 Stand der energetischen Sanierung 3.5 Wohnen für ein langes Leben 4 Trends der Wohnungsnachfrage 4.1 Bevölkerungsentwicklung 4.2 Haushaltsentwicklung 4.3 Wohnungsbedarf 5 Situation auf den Wohnungsmärkten 5.1 Entwicklung der Mieten in Deutschland 5.2 Mieten und Mietausfälle bei den vom GdW vertretenen Unternehmen 3

6 Inhalt Preisentwicklung bei Energie und Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Wohnen 5.4 Betriebskosten bei den vom GdW vertretenen Unternehmen 5.5 Betriebliche Kennzahlen der GdW-Unternehmen Kennzahlen zur Analyse der Rentabilität Vermögens- und Finanzierungskennzahlen Besondere Kennzahlen zum Erkennen von Krisensymptomen von Wohnungsunternehmen Besondere Kennzahlen aus dem Betriebsvergleich des GdW und der Regionalverbände Tabellenanhang 4

7 Vorwort Schon lange stand der Bereich des Wohnens und der Stadtentwicklung nicht mehr so im Vordergrund des politischen Diskurses wie im zu Ende gehenden Jahr Mietsteigerungen, Wohnungsnot, energetische Sanierung diese Schlagworte prägten die heiße Phase des Bundeswahlkampfes. Oft war diese Diskussion von hoher Emotionalität und beruhte nicht immer auf einer ausreichenden Kenntnis der Fakten. Mit den "Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends", die der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen in diesem Jahr bereits zum zwölften Mal veröffentlicht, liegt eine gute Grundlage für eine auf Tatsachen basierende Versachlichung der Diskussion vor. Fundament der Berichterstattung sind eigene umfassende Basisdaten aus der vom GdW bundesweit vertretenen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie die relevanten Ergebnisse der amtlichen Statistik und weiterer Erhebungen von Branchentrends. Die rund im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten Wohnungsunternehmen repräsentieren ein Drittel des Mietwohnungsmarktes in Deutschland. Bei ihnen sinkt die Leerstandsquote, die Betriebskosten steigen unterdurchschnittlich, die Zahl der barrierearmen bzw. -freien Wohnungen steigt erheblich, die Energieverbräuche sinken und die Investitionen sind stabil. Im Jahr 2012 hat die im GdW organisierte Wohnungs- und Immobilienwirtschaft rund 9,6 Milliarden EUR in die Bewirtschaftung und den Neubau von Wohnungen investiert. Im Durchschnitt flossen damit im letzten Jahr rund 26 Millionen EUR täglich in Deutschlands Wohnungen und in den Wohnungsneubau dürfte, den Planungen der Unternehmen zufolge, die 10-Milliarden-Grenze bei den Investitionen geknackt werden. Aufgabe der zukünftigen Bundesregierung wird sein, mit einer pragmatischen Politik langfristig stabile Rahmenbedingungen und Kontinuität für die Wohnungswirtschaft zu schaffen, denn Wohnungsneubau, Energiewende oder auch der demografische Wandel sind ohne eine wirtschaftlich starke Wohnungsbranche nicht zu bewältigen. Regulierende Eingriffe wie Mietpreisbremsen und stetig steigende Anforderungen an die Energiestandards der Gebäude führen dagegen dazu, dass etwa der Neubau nicht in dem Maße in Schwung kommt, wie er besonders in den Ballungsgebieten derzeit gebraucht wird. Ich wünsche Ihnen viel Spaß beim Lesen und Durchstöbern der "Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends 2013/2014" und eine gute Informationsbasis für Ihre Entscheidungen. Berlin, im November 2013 Axel Gedaschko Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e. V. 5

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9 1 Kurzfassung Zuspitzung der Krise im Euroraum dämpft deutsche Konjunktur erheblich Trotz spürbarer Erholung der Weltkonjunktur ist die Eurokrise bislang nicht überwunden und belastet die deutsche Wirtschaft. Im ersten Quartal 2013 war die Wirtschaftsentwicklung im Euroraum ohne Deutschland zum siebten Mal in Folge rückläufig. Dabei ist allerdings ein Nachlassen der Talfahrt zu konstatieren. Im Jahresdurchschnitt 2013 wird der Anstieg des Bruttoinlandsproduktes in Deutschland nach Prognosen der Institute weitgehend stagnieren und einen Wert von 0,3 % bis 0,6 % erreichen. Die wirtschaftliche Dynamik bleibt somit noch hinter 2012 zurück, als die deutsche Wirtschaft nur um 0,7 % gewachsen war. Die Einschätzungen der Institute für das Wirtschaftswachstum im Jahr 2014 beschreiben weiterhin nur eine mäßige Erholung der Konjunktur mit einer Wachstumsrate von 0,8 % bis zu 1,9 %. Die wirtschaftliche Dynamik verlagert sich dabei mehr und mehr in Richtung der inländischen Verwendung. Motor der Entwicklung dürften die privaten Konsumausgaben sein. Bruttowertschöpfung der Immobilienbranche mit stabilem Wachstum Im Jahr 2011 summierte sich die Bruttowertschöpfung der gesamten Immobilienwirtschaft (inkl. Bauwirtschaft und sonstiger Immobiliendienstleistungen) der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung des Statistischen Bundesamtes zufolge auf 434 Milliarden EUR. Dies entspricht einem Anteil von 18,7 % an der gesamten Bruttowertschöpfung. Damit ist die Immobilienwirtschaft von größerer Bedeutung als beispielsweise der Fahrzeug- oder der Maschinenbau, die häufig im Fokus der Öffentlichkeit stehen. Den größten Beitrag zur Wertschöpfung der Immobilienbranche leistet die Immobilienwirtschaft im engeren Sinne, also Vermittler, Verwalter, Vermieter von Immobilien sowie Bauträger. Die Wertschöpfung im Wirtschaftssegment der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft wurde 2011 auf 264 Milliarden EUR beziffert. Dies entsprach einem Anteil von 11,4 % der gesamten Bruttowertschöpfung. Konjunktur bei den Bauinvestitionen schwächt sich ab Wohnungsbau aber stabil Die Entwicklung der Bauinvestitionen konnte im Jahr 2012 nicht an das Wachstumstempo der Vorjahre anschließen. Über alle Bausparten (Hoch-, Tief- und Wohnungsbau) betrachtet gaben die Bauinvestitionen 2012 preisbereinigt um 1,5 % nach. Im Jahr 2010 hatten die Bauinvestitionen real um 3,2 % und im Folgejahr 2011 um 5,8 % zugelegt. 7

10 Allein der Wohnungsbau zeigte 2012 noch eine positive Wachstumsrate. Mit nunmehr gut 150,7 Milliarden EUR konnte er wie in den beiden Vorjahren real zulegen. Allerdings hat sich das Tempo deutlich verringert. Nach Zuwachsraten von 4,6 % (2010) und 6,3 % (2011) wurde im Wohnungsbau 2012 nur noch ein Plus von 0,9 % erreicht. Investitionen der GdW-Unternehmen dürften 2013 die 10 Milliarden-Marke knacken Die im GdW und seinen Regionalverbänden organisierte Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hat im Jahr 2012 rund 9,6 Milliarden EUR in den Wohnungsbestand und den Neubau von Wohnungen investiert. Entsprechend der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung bei den Wohnungsbauinvestitionen kühlte sich die Dynamik auch bei den GdW-Unternehmen etwas ab. Die Investitionen lagen mit einem Minus von 0,5 Prozent leicht unter dem Vorjahreswert. Die Investitionen in die Zukunft der Wohnungsbestände waren dabei wie in den Vorjahren Schwerpunkt der Investitionstätigkeit der Unternehmen. Mit rund 7,2 Milliarden EUR flossen im Jahr 2012 rund 74 % der Gesamtinvestitionen in die Bestandsentwicklung der Gebäude. Mit rund 2,4 Milliarden EUR investierten die Unternehmen in den Neubau von Wohnungen. Für das Jahr 2013 zeigen die Planzahlen der Unternehmen wieder einen stärkeren Anstieg der Gesamtinvestitionen um rund 10,7 %. Damit könnte erstmals seit 2001 die 10-Milliarden-Marke überschritten werden. Die Investitionen dürften insgesamt bei rund 11 Milliarden EUR liegen. Wohnungsneubau übertrifft 2012 knapp Wohneinheiten Im Jahr 2012 konnten erstmals seit 2007 wieder mehr als Wohnungen fertiggestellt werden. Die Zahl der Fertigstellungen und damit der tatsächliche Zugang auf den Wohnungsmärkten erreichte 2012 rund Wohnungen. Dies waren Wohnungen oder 9,5 % mehr als im Vorjahr. Der Anstieg fiel zwar nicht so deutlich aus wie im Jahr 2011 (+14,6 %), ist aber erheblich höher als im Jahr 2010 (+0,5 %). Die höchsten Zuwachsraten erreichte der Neubau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 16 %. Insbesondere neu errichtete Eigentumswohnungen kamen verstärkt auf den Markt. Die Fertigstellungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern nahmen nur um 3 % zu. Die extrem hohen Baukosten, steigende Grunderwerbsteuern und hohe energetische Anforderungen haben im Jahr 2012 dazu geführt, dass die GdW-Unternehmen entgegen der positiven Prognosen rund Wohnungen und damit ca Wohnungen weniger als im Vorjahr gebaut haben. Damit wurden die positiven Erwartungen des letzten Jahres gedämpft. Bezogen auf die fertiggestellten Mietwohnungen haben die GdW- Unternehmen einen Anteil von 29 % aller neu errichteten Mietwohnungen in Deutschland. Im Jahr 2013 planen die GdW-Unternehmen den Neubau von insgesamt über Wohnungen. Das wäre der höchste Wert seit über zehn Jahren. Ob die Planzahlen allerdings auch Realität werden, hängt davon ab, ob sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau nicht verschlechtern. 8

11 Zuwanderung und Bevölkerungszahl in Deutschland sind 2012 deutlich gestiegen Im Jahr 2012 sind nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes Personen nach Deutschland zugezogen. Dies waren 13 % Zuzüge mehr als im Jahr Bei der Bilanzierung der Zu- und Fortzüge ergibt sich für 2012 ein Wanderungsüberschuss von Personen dies ist ebenfalls der höchste Wert seit Nach wie vor erhöhte sich die Zuwanderung aus EU-Ländern, die von der Finanz- und Schuldenkrise schwer betroffen sind, besonders deutlich. Ebenfalls stark zugenommen haben die Zuzüge aus den Ländern, die 2004 bzw der EU beigetreten sind. Die hohen Wanderungsgewinne gegenüber dem Ausland konnten 2012 ähnlich wie im Vorjahr das Geburtendefizit die Differenz aus Geburten und Sterbefällen mehr als ausgleichen. Nach acht Jahren Rückgang wird die Bevölkerungszahl damit das zweite Jahr in Folge steigen. Das neuerliche Bevölkerungswachstum wird den demografischen Wandel in Deutschland aber nicht großräumig aufhalten. Es verstärkt vielmehr die räumlichen Gegensätze. Schrumpfende Regionen werden zukünftig einen immer höheren Anteil an der Gesamtfläche Deutschlands ausmachen. Gleichzeitig verschärft die Bevölkerungszunahme in den prosperierenden Zentren dort die Wohnungsmarktsituation. GdW-Wohnungen haben einen 15 % geringeren spezifischen Energieverbrauch als die Durchschnittswohnung in Deutschland Bereits seit Anfang der 1980er-Jahre setzen Wohnungsunternehmen erfolgreich Maßnahmen zur Energieeinsparung und Steigerung der Energieeffizienz um. Sie beteiligen sich aktiv an Forschungsprojekten sowie an vielfältigen Pilot- und Modellvorhaben und haben sich so eine exzellente Kompetenz im Bereich Energieeinsparung und Klimaschutz erarbeitet. Im Ergebnis wurden seit 1990 bis 2011 bereits rund 62 % der Gebäude energetisch modernisiert, mehr als die Hälfte davon komplett, d. h. inklusive Wärmedämmung. Derzeit liegen die Verbrauchsdaten des Jahres 2011 der zentral beheizten Wohnungen der GdW-Unternehmen vor. Auf deren Basis wurden kumulierte Energieverbräuche für die Summe der jeweils versorgten Wohnflächen nach Energieträgern erfasst. Es ergibt sich für die GdW-Unternehmen für Gebäude mit zentraler Beheizung für das Jahr 2011 ein temperaturbereinigter mittlerer Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser (einschließlich der Anteile für dezentrale Warmwasserbereitung) von 132 kwh/(m²a). Unter pauschaler Hinzurechnung der Gebäude mit dezentraler Warmwasserbereitung sind es 138 kwh/(m²a). Damit liegt der Energieverbrauch der GdW-Unternehmen deutlich nämlich rund 15 % unter dem Bundesdurchschnitt aller Wohnungen. Laut BMWi- Statistik lag der temperaturbereinigte Endenergieverbrauch aller Haushalte für Raumwärme und Warmwasser im Jahr 2011 bei 163 kwh/(m²a). Bei allen Wohnungen der GdW-Unternehmen ist der temperaturbereinigte Energieverbrauch von 2007 bis 2011 um 4,7 % gesunken, das entspricht ca. 1,2 % pro Jahr. 9

12 GdW Unternehmen erfüllen Vorreiterrolle bei barrierearmen oder barrierefreien Wohnungen Nach der aktuellen Jahresstatistik waren Ende 2012 rund GdW- Wohnungen barrierearm oder barrierefrei. Das sind 5,7 % aller GdW-Wohnungen. Zum Vergleich: Bundesweit entsprechen nach Schätzungen nur rund 1,5 bis 2 % aller Wohnungen ca diesem Stand. Zudem können Mieter in GdW-Unternehmen häufig spezielle Dienstleistungen und Pflegeangebote für Ältere abrufen, die zunehmend durch neue technische Assistenzsysteme ergänzt werden. Allerdings ist derzeit die Kombination von Umbauten, Einbau technischer Assistenzsysteme und Dienstleistungen oft nicht wirtschaftlich darstellbar. Der Bund sollte hier wieder in die direkte Förderung des KfW-Programms "Altersgerecht Umbauen" einsteigen und zum Beispiel auch eine Zuschusskomponente ermöglichen. Mieten bei Neuvermietung in Ballungsräumen und Universitätsstädten entwickeln sich nach oben Die Angebotsmieten von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind im Jahr 2012 nochmals stärker gestiegen als im Jahr zuvor. Im Bundesdurchschnitt erhöhten sich die Nettokaltmieten um 3,3 % auf 6,59 EUR/m², in Westdeutschland auf 6,93 EUR/m² (+3,1 %), in Ostdeutschland auf 5,71 EUR/m² (+3,7 %). Im Jahr 2011 waren die Neu- und Wiedervermietungsmieten bundesweit um 2,9 %, ein Jahr zuvor nur um 1,3 % gestiegen. In der aktuellen Berichterstattung über den kräftigen Anstieg der Angebotsmieten in einigen Großstädten geraten allerdings die Entwicklungen der weiter zurückliegenden Jahre weitgehend aus dem Blick. Bis etwa 2005 waren die Angebotsmieten rückläufig bzw. stagnierten in den Jahren 2006/2007. Erst ab 2009 sind leichte nominale Steigerungen erkennbar. Somit lag die Mietendynamik der Angebotsmieten über Jahre deutlich unterhalb der Teuerungsrate. Regional ist der Mietanstieg bei den Angebotsmieten auch 2012 sehr begrenzt. Lediglich in 71 Kreisen stieg 2012 die Angebotsmiete um mehr als 4 % und damit überdurchschnittlich stark. In diesen Gebieten mit besonders dynamischer Mietentwicklung leben etwa 22 % der Bevölkerung Deutschlands. Der Trend zu kräftigeren Mietsteigerungen manifestiert sich derzeit vor allem in den wachsenden Großstädten sowie den meisten Universitätsstädten in Deutschland. Kennzahlen verdeutlichen stabile Ertragsstärke der Wohnungsunternehmen Die Rentabilitätskennzahlen der GdW-Wohnungsunternehmen haben sich in 2011 weiter sehr positiv entwickelt. Die Wohnungsunternehmen profitierten neben der stabilen Wirtschaftsentwicklung vor allem von weiter sinkenden Zinsen und steigenden Mieten. 10

13 Die durchschnittliche Gesamtkapitalrentabilität in 2011 liegt bei 3,2 % und hat sich gegenüber dem Vorjahr (3,1 %) leicht verbessert. Die bisher bestehenden Unterschiede zwischen alten und neuen Bundesländern und bei den unterschiedlichen Rechtsformen haben sich fast ausgeglichen. Unterschiede bei der Gesamtkapitalrentabilität bestehen lediglich bezüglich der Größe des Wohnungsbestandes. Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz der Wohnungsunternehmen lag in 2011 bei historisch niedrigen 3,8 %. Im Durchschnitt aller Wohnungsunternehmen ergibt sich eine gegenüber dem Vorjahr erhöhte EBITDA-Rendite in Höhe von 6 %. Für die alten Bundesländer ergibt sich eine EBITDA-Rendite von 5,4 % und für die neuen Bundesländer ein Wert von 6,8 %. Die EBITDA-Renditen der im GdW organisierten Wohnungsunternehmen liegen damit weiterhin auf konstant hohem Niveau. Aufgrund dieser Ertragsstärke, kombiniert mit einer Besicherung der Finanzierung durch die Wohnimmobilie, stellen die GdW-Wohnungsunternehmen, gerade in Zeiten der Risikominimierung durch die Banken, eine fast risikofreie sichere Anlageklasse dar. 11