D W Z u k u n fts p re is d e r Im m o b ilie n w irts c h a ft P ro fe s s io n fü rs W o h n e n

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1 1 6 B ezeichnung: Neues B erlin Neue Ideen Ort: B erlin T e iln e h m e r F irm a N a m e, V o rn a m e S tra ß e S uermondts traße 26 A P L Z, S ta d t Berlin T e le fo n, T e le fa x (0 30) /(0 30) E -M a il B e a rb e ite r / B e a rb e ite rin info@ neues -berlin.de info@ energ ies parwohnen.de Frau Dana Wallner 0 8 p e r E -M a il a n : s ie g frie d.re h b e b b u.d e B B U V e rb a n d B e rlin -B ra n d e n b u rg is c h e r W o h n u n g s u n te rn e h m e n e.v. 1

2 Genossenschaft den Eigentümern verpflichtet Prägnante Ausbildung eines unverwechselbaren Unternehmensprofils und -images Grundsätzliche Prinzipien, die bei Neues Berlin das unternehmerische Handeln bestimmen, sind wie folgt aufgebaut: Contra: Mieter das unbekannte Wesen Pro: Bedürfnisse der Mieter wecken, erkennen und im Rahmen der Unternehmensaufgaben befriedigen Erfolg dient weniger der eigenen Zufriedenheit, sondern wird für produktive Unruhe genutzt Kritik ist Auseinandersetzung und Ansporn zugleich Neue Ideen entstehen bei der Genossenschaft nicht nur als Reaktion auf Sachzwänge, sondern als Herausforderung sie machen Spass Genossenschaft = Eigentümergemeinschaft Neues Berlin als Verwaltung ist somit bewusste Interessenvertretung der Eigentümer der Genossenschaft, agiert für diese und gibt mögliche Vorteile an Eigentümer weiter. Service von Neues Berlin ist keine Notwendigkeit des Marktes, sondern Bestandteil der nachhaltigen Entwicklung der Genossenschaft Corporate Identity, Unternehmensphilosophie und Unternehmenskultur auf Öffentlichkeit und Mitglieder gerichtet Schwerpunkte auf Art und Weise bei Beständigkeit des Auftretens, Qualität, Corporate Design, Form und Inhalte Nicht das Logo, sondern die Mitarbeiter repräsentieren Neues Berlin Hauswartsystem: Hauswart ist Nachbar und Dienstleister zugleich Eigene Regiehandwerker: schneller Zugriffszeiten, effektivere Durchsetzung des Qualitätsanspruches Oft in Position einer Vorreiterrolle durch bewusst andere Herangehensweise: - Ausstellung von Energiepässe - Zugänglichmachen der Betriebskostenabrechnung und aller dazu erforderlichen Gesetze, Verträge und Rechnungen im Internet - Ausstellung Bescheinigung 35 a ESt (Haushaltsnahe Dienstleistungen) für alle Mieter Die sich aus diesem Ansatz ergebenen Marketingkonzepte sind bewusst nicht auf eine Zielgruppe konzentriert bzw. eingeengt Hintergrund ergibt sich aus Leitidee: Jeder Mieter ist Eigentümer und sein Interesse steht im Mittelpunkt des Handelns. Hierzu hat jeder Mitarbeiter die Verpflichtung, das maximal Mögliche zu realisieren, um diese Ansprüche zu erfüllen. Daher Einsatz von seiner standortbejahenden nachhaltigen Marketingstrategie, bei der das Image nicht hauptsächlich aus Werbung, sondern aus erlebten und weitergegebenem positiven Erfahrungen und Erfolg entspringt Beispiele für zielgruppenübergreifende Marketingprojekte EnergieS parwohnen Wohnen im Alter Wohnungen für Studenten/Azubis 2

3 Das Leitbild verlangt Organisation, Management und Mitarbeiter 3 Unternehmensorganisation Seit 2000 Strukturierung des Bestandsmanagements in ein Drei-Säulen-Modell als bewusster Gegensatz zur Spartensachbearbeitung 1. Säule: A-Z-Bearbeitung jeder Mitarbeiter kann Kunden/Mieter komplett bedienen und hat auch Kompetenz zu entscheiden 2. Säule: zusätzliche spezifische Verantwortung für ein Sachgebiet in Funktion eines Multiplikator 3. Säule: auf Grund emotionaler Befindlichkeiten Aufgliederung des Objektbestandes in personifizierte Zuständigkeiten beim Forderungsmanagement Einsatz und Bereitstellung moderner Technik zur besseren Steuerung der täglichen Arbeit, Nachvollziehbarkeit sowie zur Entscheidungsfindung Einsatz moderner Managementdisziplinen Risikomanagement Berücksichtigung der Chancen/Risiken bei allen laufenden Prozessen und Projekten durch die Mitarbeiter, insbesondere durch alle Führungskräfte Installierung einer standardisierten Prozess- und Projektplanung sowie Durchführung, aus der Ziele, Zeiten, eingebundene und verantwortliche Personen, Abhängigkeiten und zu absolvierende Teilschritte hervorgehen Internes und externes Wissensmanagement durch Einsatz von Sachgebietskoordinatoren mit Spezialgebieten bei gleichzeitiger Multiplikatorfunktion (Inhouse-Schulung) und Dokumentation des Wissens in DocuWare, um es für alle Mitarbeiter zugänglich zu machen Lean Management: Flache Hierarchien (3 Ebenen: Mitarbeiter, Abteilungsleiter und Vorstand) und direkte Steuerung (Schnittstelle zum Kunden/Interessenten wird von einer Abteilung realisiert), damit schnelle, qualitative und umfassende Befriedigung der Bedürfnisse des Kunden Change Management ermöglicht schnellere Reaktion bei Markt-, Rechts- und Eigenanspruchsveränderungen Personalmaßnahmen und Nachwuchsförderung Externe Schulung der Sachgebietskoordinatoren (2. Säule) und Weitergabe des Wissens über deren Multiplikatorfunktion bei einer Inhouse- Schulung Permanente Bereitstellung sämtlicher Informationen/Schulungsinhalte für alle Mitarbeiter Bei weiterreichender bzw. umfassenderen Qualifizierung in unternehmensrelevanten Bereichen und erfolgreichem Abschluss durch den Mitarbeiter Kostenübernahme von mindestens 50 Prozent der Bildungskosten Vorbeugung gegen den Überalterungsprozess und Vorziehen des Generationswechsels durch Altersteilzeitregelungen und gezielter Nachwuchsarbeit: Seit Anfang der 1990er Jahre Ausbildungsbetrieb Vorrangig Ausbildung als duales Studium: Seit zehn Jahren jährlich 1-2 Studenten an der Berufsakademie Berlin Einsatz von Motivationsfaktoren: Bei entsprechendem Abschluss 1 Jahr befristet eingestellt Bei entsprechender Leistung im Anschluss Übernahme in ein unbefristetes Arbeitsverhältnis (bisher 5 Festeinstellungen) Ermöglichung weiterführender Studien unabhängig vom Bedarf der Genossenschaft Einsatz junger Mitarbeiter in unternehmensweiten Projekten Patenschaftsvertrag über 5 Jahre mit Gutenberg-Oberschule (Schule aus Bezirk) als gezielte Unterstützung in Ausbildung und Vorbereitung von Schülern auf deren künftiges Berufsleben Schwerpunkte: Berufsorientierung, Praktika und Ausprägung sozialer Kompetenzen Vermittlung von Ausbildungsplätzen je nach Möglichkeit

4 Erfolge organisieren Prozesse steuern und optimieren Steigerung der Prozesseffizienz Ergibt sich aus Notwendigkeit der Entwicklung, der Satzung und moderner Unternehmensführung Erreichbar mittels bewusstem Durchbrechens der innerbetrieblichen Macht der Gewohnheit Inhouse-Weiterbildung über kritische Untersuchungen der selbstgestalteten/-erlebten Arbeitsabläufe hinsichtlich gewonnener Erkenntnisse und deren Nachhaltigkeit Einsatz von überdurchschnittlich qualifizierten Mitarbeitern in ständiger Weiterbildung und mit Entscheidungsbefugnis nach dem Kompetenzprinzip Flexibilität in der Struktur und Prozessverantwortung durch permanente Anpassung an neue Erfordernisse Zertifizierung nach DIN-EN ISO 9001 seit 2000 Dokumentation der Prozesse und Verfahrensabschnitte i. R. e. erweiterten Organisationshandbuches Jährliches Audit zur stetigen Verbesserung und Weiterentwicklung als Herausforderung für Neues Berlin sowie sachkundige und objektive Bewertung durch einen Dritten Einsatz von unternehmensbezogenen Tools/Methoden für Unternehmenssteuerung und Controlling Tools: TEO (Teamorientierte Ergebnisoptimierung) tägliche aktuelle Zahlen inklusive Rückblick und Prognose für wohnungswirtschaftliche und finanzielle Kenngrößen Entspricht einem tagaktuellen auf die Arbeitsbereiche der Mitarbeiter abgestimmten Controlling existiert für die Bereiche Bestandsmanagement, Instandhaltung und Betriebskosten Dokumentenmanagement Elektronische Ereignisverwaltung zur Abbildung von Prozessen und zur Dokumentation von allen Kundenkontakten Realisierung eines papierlosen Workflow DocuWare als Archivierung/Sammlung sämtlicher Schriftstücke Elektronische Aktenvermerke in DocuWare als Ergänzung zur Korrespondenz Aktenplan als strukturierte Verwaltung der DocuWare-Dokumente EDV/IT Anpassung der Technik und Programme an die sich aus der Arbeit, der Rechtssprechung, der Unternehmensphilosophie etc. ergebenen Anforderungen für alle Mitarbeiter Vermietungsmanager Jährliche und langfristige Planung in allen Bereichen Erstellung monatlicher Berichte Kennzahlenvergleich mit anderen Genossenschaften mit ähnlichen Beständen Methoden Überwachung von kaufmännischen Zahlen, wohnungswirtschaftlichen Ergebnissen und Verbrauchsdaten Controlling von unten nach oben Direkt durch die Mitarbeiter, die entscheiden und Auswirkungen spüren Information und Reaktion auf Unternehmenszahlen unmittelbar im täglichen Prozess und monatlich in Teams/Abteilungen Individuelle und professionelle Anpassung/Ergänzung der Controllinginstrumente der Standard-Software an unsere Bedürfnisse, Erfordernisse und neue Entwicklungen, damit zeitnahere/schnellere Reaktionen möglich Betriebskostenabrechnung Bescheinigung nach ESt 35 a für Mieter (Haushaltsnahe Dienstleistungen) 4

5 Investitionen in den Bestand Kosten und Nachhaltigkeit stets im Blickfeld 5 Anpassung des Wohnungsbestandes an die Bedürfnisse und Wünsche der Mieter/Eigentümer zur Einnahmensicherung der Genossenschaft Zukunftsweisende Produktgestaltung, Neubau und Bestandsumbau von Mietwohnungen Differenzierung und Ergänzung des Bestandes seit 1990 mit drei Wohnneubaukomplexen Neubau Suermondtstraße/Konrad-Wolf-Straße (2005) Plattenbau, aber auf unkonventionelle Art: Vollständige Vorfertigung der Fassade im Werk und Montage vor Ort, Betonelemente mit Oberflächenstruktur und Farben produzieren Fassade durch Platte selbst (Sicht- und Strukturbeton) Anpassung an die Marktbedürfnisse bezüglich Wohnraum: hohe Zimmerdecken, hohe Türen, helle Wohnräume, moderne Bäder, Fußbodenheizung, barrierefrei, etc. Bestandsumbau Komplexsanierung des gesamten Bestandes nach gestalterischen und energetischen Gesichtspunkten u.a. Wärmedämmung des gesamten Gebäude, Erneuerung aller Fenster, Optimierung Lüftungsanlagen, Einbau Zweirohrheizungssystem Keramik-Vorhangfassaden nachhaltig (geringe Folgekosten, witterungsbeständig, hoher Dämmwert) Fassadengestaltung unterstützt einerseits Ausprägung eines Wohnquartiersgedanken, andererseits stellt sie eine farbliche Gliederung der Elemente (Treppenhäuser, Fensterfaschen, Eingangsbereiche, etc.) nach Funktionen dar Alle Maßnahmen der Sanierung innerhalb der Mieterwohnung im Rahmen einer 5-Tage-Technologie vollzogen Anpassung des Bestandes an geänderte Mieterwünsche/-bedürfnisse 2004 Anbau von 73 Außenanzügen an die 6-Geschosser der Wohnanlage Mühlengrund Individuelle Maßnahmen Modernisierungsmaßnahmen in einzelnen Wohnungen, z. B. Loggiaverglasung, Badmodernisierung, Türeinbau mit Umfassungszargen Herantragen von modernen und zeitgemäßen (Wohn-) Lösungen wie beispielsweise EnergieS parwohnen, Wohnen im Alter und Multimediakabel (Triple Play) an die Mieter Schaffung einer nachhaltigen technisch-energetischen Qualität des Wohngebäudes Komplexsanierung: Konzept auf Langfristigkeit, Nachhaltigkeit, Qualität und Energieeinsparung ausgerichtet Laufende Instandhaltung: Minimierung von künftigen Risiken durch vorausschauende Instandhaltung und regelmäßige Kontrollen Leerstehende Wohnungen: Einleitung notwendiger Maßnahmen, um Wohnungen dem Unternehmensstandard anzupassen EnergieS parwohnen: Beratung der Mieter hinsichtlich energetischer Einsparpotentiale bei Heizung, Wasser und Strom sowie Überlassung kostenloser technischer Hilfsmittel als geringinvestive Maßnahmen Entwicklung des gesamten Bestandes entsprechend den technischen Entwicklungen im Rahmen der Möglichkeiten unter Heranziehung einer sinnvollen Kosten- Nutzen-Analyse Nachhaltigkeit, die sich auszahlt Für die Umwelt: seit 1993: Einsparung von t CO2, jede Woche kommen 91 t CO2-Einsparung hinzu und mit EnergieSparWohnen wird eine zusätzliche CO2-Einsparung von 500 t jährlich erwartet Für den Geldbeutel: ,41 EUR/m² Wohnfläche für Heizung und Warmwasser Durchschnittlicher Energieverbrauch 90 kwh/m² und Jahr für Heizung und Warmwasser Erfolgreiche Investitionen in solche Maßnahmen kann nur erfolgen, weil aktives Controlling der Finanzierungsmethoden Einnahmensicherung (z. B. durch aktives Forderungsmanagement) als Basis eines hohen Eigenkapitalanteils bei Baumaßnahmen Bei Darlehen Vorzug von hohen Tilgungsleistungen 2007 erstmalig beim Kapitaldienst Tilgungsanteil größer als Zinsanteil Minimierung von Prolongationsrisiken durch Umschuldung und Forward-Darlehen Drei-Regel-Finanzierung für Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen: Umlage über Modernisierungszuschlag (11 Prozent), Einmalzahlung* oder Ratenzahlung* (*im Falle eines Auszuges anteilige Rückerstattung, da diese Investitionen auf 10 Jahre abgeschrieben werden)

6 Senkung und Dämpfung der Betriebskosten eine ständige Herausforderung Maßnahmen zur Reduzierung der Betriebskostenbelastung für Mieter und Mitglieder Betriebskosten-Management Benchmarking Vertragsgestaltung mit Ver- und Entsorgern zum Vorteil der Mieter Kein Zulassen des Automatismus des Anhebens von Preisen (Preisgleitklauseln oder einseitige Erklärungen über Preiserhöhung) Einsatz von Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung als Heizenergie Schaffung energetisch günstiger Voraussetzungen (z. B. Komplexsanierung) Verbrauchsüberwachung durch TEO-Betriebskosten Ermöglicht Analysen des Objektverhalten, Erkennen von Anomalien und Einwirkungen auf künftige Entwicklung Beeinflussung des individuellen Verbrauchsverhalten durch Transparenz, Herunterrechnen auf den einzelnen Nutzer, Einführung einer Verbauchshistorie und Vergleichen zu äquivalenten Wohnungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Zahlen so greifbarer, ermöglichen Identifizierung und aktivieren gegebenenfalls zum Handeln Mobilisierung und Motivation, gemeinsam mit Genossenschaft Verbrauch zu senken EnergieSparWohnen Energieberatung der Mieter inklusive des Einsatzes von Energiespartechnik für die Mieter kostenlos Überprüfung und Optimierung der Fahrweise der Heizungsanlagen und der Verbrauchsmessung, Austausch aller klassischen Glühlampen in Hausfluren und Kellern gegen Energiesparlampen, Reduzierung des Wasserverbrauches durch Installation von Mengenreglern, Ausstattung des Geschäftshaus mit zeitgesteuerter Heizungsregelung und Vermeidung von Leerlaufverlusten durch Trennung der PC-Technik vom Stromnetz Meilensteine des Betriebskosten-Managements : Ausstattung der Wohnungen mit Thermostatventilen, Heizkostenverteilern und Warmwasserzählern, Erneuerung der Hausanschluss-Stationen Einfriedung der Müllplätze 1994 erste verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten Entwicklung des gesamtenergetischen Konzeptes bei der Komplexsanierung aller Wohnanlagen (einschließlich vollständiger Erneuerung des Heizsystems und entsprechenden Wärmedämmmaßnahmen an Fassaden, Fenstern, Kellerdecke und oberster Geschossdecke); Anschluss von 7 Gebäuden an Fernwärmeversorgung (damit Vollversorgung des Bestandes mit Fernwärme aus Kraftwärmekopplung) 1999 erste verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten in den Wohnanlagen Mühlengrund, Storchennest und Alt-Hohenschönhausen 2001 Überarbeitung der Qualität der Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung 1999/ Bildung eines Teams in der Wohnungsverwaltung, Betriebskosten als Bestandteil der Arbeit aller Wohnungsverwalter 2003 Ausstattung der restlichen Wohnanlagen mit Kaltwasserzählern 2003 im Rahmen der Teamorientierten Ergebnisoptimierung (TEO) zwei Mitarbeiter für das Fachgebiet Betriebskosten tätig 2004 Alle Betriebskostenrechnungen, gesetzliche Grundlagen, Verträge und Erläuterungen sowie die Kostenentwicklung der letzten fünf Jahre im Internet für alle Mieter der Genossenschaft 2005 Ausstellung von bedarfs- und verbrauchsorientierten Energieausweisen für Bestands- und Neumieter als deutschlandweit erstes Unternehmen Erweiterung und Überarbeitung der Betriebskostenabrechnung personifizierter, transparenter und nachvollziehbarer 2007 Start des Projektes EnergieSparWohnen 2008 Australienprojekt Austausch aller klassischen Glühlampen gegen Energiesparlampen in Treppenhäusern, Fluren und Kellern in Gebäuden der Genossenschaft 6