Quartierserneuerung Düsseldorf-Garath. Bestandssanierung und Neubau einer Solarsiedlung/Klimaschutzsiedlung

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1 Quartierserneuerung Düsseldorf-Garath Bestandssanierung und Neubau einer Solarsiedlung/Klimaschutzsiedlung

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3 INHALTSVERZEICHNIS AUF EIN WORT Quartierserneuerung Düsseldorf-Garath 04 DER STANDORT Schöner Süden: viel Grün rund um Garath 10 DIE AUSGANGSSITUATION Fehlender Wohnkomfort, unzeitgemäße Grundrisse 14 DIE MODERNISIERUNG Im Fokus: 188 Bestandswohnungen in 26 Häusern 18 Im Gespräch mit Bauleiter Berthold Johnen 20 DER ARCHITEKTENWETTBEWERB Das Ziel: Optimierung unseres Wohnungsbestandes 24 Einzigartige Konzepte, zwei Sieger 26 DIE SOLARSIEDLUNG Bauabschnitt 1 28 Bauabschnitt 2 30 DIE KLIMASCHUTZSIEDLUNG Bauabschnitt 3 34 DIE PROJEKTDATEN Alle Zahlen, Daten, Fakten 38 DAS ENERGIEKONZEPT Geringe Co2-Emissionen, geringe Nebenkosten 40 DAS INTERVIEW Im Gespräch mit Hauswart Wolfgang Nieschalk 42 DER NACHBARSCHAFTSTREFF Das Norberthaus 44 DAS FAZIT In Kürze 48 ÜBER UNS Die Rheinwohnungsbau

4 AUF EIN WORT Quartierserneuerung Düsseldorf-Garath THOMAS HUMMELSBECK, GESCHÄFTSFÜHRER DER RHEINWOHNUNGSBAU, ÜBER EIN MAMMUTPROJEKT UND SEINEN GELUNGENEN ABSCHLUSS. Bereits zu meinem Amtsantritt Ende 2002 waren die Wohnungsbestände in Garath-Nordwest ein Thema. Was wird aus den in die Jahre gekommenen Werkswohnungen der Ruhrgas AG an der Lüderitzstraße? Wie gehen wir mit den zunehmenden gebäudetechnischen Problemen der Siedlung Josef-Maria-Olbrich-Straße um? Eher kleinteilig sanieren, umbauen, abreißen und neu bauen? Oder den großen Wurf wagen? Etwa 600 Bewohner in einem äußerst heterogenen Wohnungsbestand mit fast 350 Wohnungen warteten auf Antworten. Schnell war klar, dass es mit kleineren Eingriffen nicht getan ist. Die Probleme lagen tiefer, vor allem in der städtebaulichen Struktur. Auf der einen Seite großzügige Freianlagen mit 2- bis 3- geschossigen Häusern an der Lüderitzstraße. Und nur wenige Meter weiter südlich die Josef-Maria-Olbrich-Straße mit den typischen Gebäuden aus den 1960er Jahren mit teils 8 Geschossen

5 Über einen interdisziplinären städtebaulichen Einladungswettbewerb haben wir dann 2005 Ideen zur Reparatur dieses Quartiers von 6 Architekturbüros erhalten. Es gab kaum Vorgaben und Restriktionen. Vielmehr wünschten wir uns eine große Bandbreite an Vorschlägen. 4 von 5 Büros stellten schnell fest, dass die Hochhäuser an der Josef-Maria-Olbrich-Straße nicht zu retten sind, da eine umfassende Sanierung annähernd Neubaukosten erreichen würden. Mehr zum Architektenwettbewerb finden Sie auch ab Seite 24. Die Vorbereitung und Durchführung dieses Verfahrens kostete uns viel Zeit, zumal man bei der Rheinwohnungsbau so etwas bis dahin nicht kannte. Aber der Aufwand zahlte sich aus: Die Basis für die notwendigen Gremienentscheidungen war gelegt. Und so genehmigte der Aufsichtsrat im Herbst 2006 Investitionen mit einem Volumen von fast 40 Millionen Euro in den Abriss und Neubau von über 150 Wohnungen sowie die umfassende Sanierung von 188 Wohnungen. Eine auch für die Rheinwohnungsbau gewaltige Summe.

6 AUF EIN WORT Quartierserneuerung Düsseldorf-Garath Gleichzeitig machten wir uns intensiv Gedanken darüber, wie wir die Botschaft vom Gebäudeabriss den betroffenen Mietern überbringen. So wurden sämtliche von den Baumaßnahmen betroffene Bewohner im September 2006 vor Veröffentlichung des Wettbewerbsergebnisses zu einer Informationsveranstaltung eingeladen. Verständnis wecken, Ängste nehmen und Zuversicht geben, das war unser Ziel. Schließlich bedeutete der Abriss von 156 Wohnungen, dass genau so viele Familien ihren Lebensmittelpunkt, den einige dort schon seit 40 Jahren hatten, verlieren. Will ein Wohnungsunternehmen an dieser Stelle nicht scheitern, gelingt das nur, indem die Bewohner in den Prozess eingebunden sind, sie sich mitgenommen fühlen. Und so gab es zwar viele Fragen und auch berechtigte Sorgen, aber letztlich konnten wir alle Bewohner nach und nach in andere Wohnungen unseres Bestandes umsetzen, nur wenige suchten sich auf eigenen Wunsch eine neue Bleibe. Nach Abschluss aller Planungen und Abstimmungen mit den Behörden inklusive Aufnahme in das Landesprojekt 50 Solarsiedlungen in NRW, startete der erste Bauabschnitt mit dem symbolischen Spatenstich am Heute, nach mehr als 7 Jahren, feiern wir die Fertigstellung. Dazwischen lag eine Menge Arbeit, häufig auch mal Ärger, aber immer eine große Zuversicht, das Richtige zu tun. Für diesen Standort, für diesen Stadtteil, aber vor allem für die hier lebenden Menschen. Mich persönlich hat das Projekt von Beginn an fasziniert. Weil es eben nicht gerade einfach war, die verschiedenen Puzzleteile zu einem großen Ganzen zusammenzufügen. Mit der Unterstützung zahlreicher Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie der guten Zusammenarbeit mit allen Planungsbüros, ist uns der größte Quartiersumbau in der Geschichte der Rheinwohnungsbau gelungen

7 Ganz besonders danke ich Wolfgang Schwarzer aus dem Technik-Team, der von Anfang an mit im Boot war und zwei Neubauabschnitte auch als Projektleiter abwickelte. Berthold Johnen verlegte als Projektleiter ebenfalls quasi seinen Wohnort über mehrere Jahre nach Garath. Er leitete sämtliche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten im bewohnten Zustand in den 188 Wohnungen an der Josef-Maria-Olbrich-Straße. Marianne Holz aus dem Bereich Kundenbetreuung und Vermietung hat die vielen Umsetzungen von Mietern aus vom Abriss betroffenen Häusern gemanagt. Eine wahrlich nicht immer einfache Aufgabe. Und schlussendlich der Mann vor Ort: Wolfgang Nieschalk. Unser Hauswart und Mann für alle Fälle ist seit 1996 für den Wohnungsbestand verantwortlich, hat den Prozess von der ersten bis zur letzten Minute begleitet und viele Probleme gelöst, bevor sie zu uns in die Verwaltung kamen. Vielen Dank an dieser Stelle natürlich auch an sämtliche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Rheinwohnungsbau, die an der erfolgreichen Projektumsetzung beteiligt waren. Letztlich dürfen wir alle mehr als stolz auf das Erreichte sein eine Quartierserneuerung in diesem Umfang gibt es in NRW kein zweites Mal. Thomas Hummelsbeck Geschäftsführer und Vorsitzender

8 Auch wenn unsere Entscheidung, die Hochhäuser der Wohnanlage 48 abzureißen, zunächst gemischte Gefühle bei den Bewohnern ausgelöst hat, genießen heute viele die Vorteile der Solarsiedlung: helle Räume, großzügige Bäder, hochwertige Ausstattungen, Tiefgaragenplätze, ein gepflegtes Umfeld und Nachbarschaften, die den Umzug locker überstanden haben.

9 Uns bedeutet die gute Nachbarschaft sehr viel. Wir helfen uns gegenseitig, machen gemeinsame Ausflüge und grillen in unserem Garten den mein Mann als alter Campingfreund besonders schätzt. Angela und Hans Klein

10 STANDORT Der Standort Schöner Süden: viel Grün rund um Garath AM SÜDLICHSTEN ENDE DÜSSELDORFS LIEGT DER STADTTEIL GARATH. URSPRÜNGLICH AUS EINEM RITTERSITZ DES 9. JAHRHUNDERTS HERVORGEGANGEN, BESCHLOSS DIE STADT ENDE DER 1950er JAHRE AUFGRUND STEIGENDER EINWOHNERZAHLEN EINEN NEUEN STADTTEIL ZU GRÜNDEN. Innerhalb weniger Jahre wurden etliche Reihen- und Hochhäuser gebaut. Es entstand eine Satellitenstadt konzipiert in der englischen New-Town-Tradition. Allerdings mit direktem Zugang zur freien Natur: Im Westen hat Garath mit den Rheinauen eine der schönsten Wald- und Moorflächen Düsseldorfs zu bieten. Im Osten lädt der weitläufige Garather Forst mit dem Oerkhaussee zu Spaziergängen und anderen sportlichen Aktivitäten ein. Die Verkehrsanbindung ist hervorragend, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Schulen sind schnell erreicht. Der Wohnungsbestand der Rheinwohnungsbau liegt an der Stadtgrenze von Urdenbach und Garath und ist eingerahmt von Einfamilienhäusern in ruhiger, beschaulicher Lage

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14 AUSGANGSSITUATION Die Ausgangssituation Fehlender Wohnkomfort, unzeitgemäße Grundrisse WERKSWOHNUNGEN AUS DEN 1954/55er-JAHREN MACHTEN DIE BEBAUUNG AUF UNSEREM m 2 GROSSEN GRUNDSTÜCK ZWISCHEN DER LÜDERITZSTRASSE UND DER JOSEF-MARIA-OLBRICH-STRASSE AUS. Begründet durch die schlechte Bausubstanz und die unzeitgemäßen Grundrisse mussten wir zwischen Umbau, Aufstockung und Neubau abwägen. Die Zielsetzung dabei war klar: Es galt bezahlbaren, familiengerechten Wohnraum und kleinere Wohnungen für Senioren, Singles und Paare zu schaffen, überschaubare Nachbarschaften zu bilden, ein nachhaltiges, zeitgemäßes Energiekonzept umzusetzen und ein gut erschlossenes, aber sozial schwaches Quartier deutlich aufzuwerten. Zudem haben wir es uns zur Aufgabe gemacht, alle benachbarten Bestandsgebäude an der Josef-Maria-Olbrich Straße energetisch zu sanieren

15 DER PROJEKTUMFANG SANIERUNG UND NEUBAU Sanierung von 188 WE Neuentwicklung von 187 Wohneinheiten in 3 Bauabschnitten: 1. Bauabschnitt: Solarsiedlung mit acht Gebäuden und 57 Wohneinheiten 2. Bauabschnitt: Solarsiedlung mit acht Gebäuden und 65 Wohneinheiten 3. Bauabschnitt: Klimaschutzsiedlung mit 4 Punkthäusern und 65 Wohneinheiten

16 Ich wollte nie weg aus Garath. Und jetzt erst recht nicht mehr. Muss ich auch nicht meine Neubauwohnung ist barrierefrei und mit dem Aufzug bequem erreichbar. Elfriede Vonhof Das Quartier war vor der Neuentwicklung nahezu voll vermietet, viele Mieter lebten bereits seit Jahrzehnten hier. Wir haben eine unserer Kernaufgaben darin gesehen, diese Menschen von Anfang an in den Prozess einzubeziehen und ihnen eine Perspektive zu bieten. Dazu gehört zum Beispiel, dass jetzt 90 % aller Wohnungen barrierefrei sind.

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18 MODERNISIERUNG Die Modernisierung Im Fokus: 188 Bestandswohnungen in 26 Häusern : SANIERUNG DER BÄDER UND DER TECHNISCHEN INFRASTRUKTUR IN DREI BAUABSCHNITTEN : ENERGETISCHE SANIERUNG IN DREI BAUABSCHNITTEN 300 Wohnungen umfasste einst die Wohnanlage 048 in der Josef-Maria-Olbrich-Straße/ Josef-Kleesattel-Straße. Während aus wirtschaftlicher Sicht für die 112 Wohneinheiten in den Hochhäusern nur der Abriss in Frage kam, konzentrierten wir uns bei den übrigen 188 Wohnungen mit besserer Bausubstanz und flexibleren Grundrissen zunächst auf die Bäder und die technische Infrastruktur. PLATTENBAU-WEST : DIE AUSGANGSSITUATION Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen die Heizungsleitungen eingeschlossen befanden sich in den Betonfertigteilen der ersten Generation des Plattenbau-West. Darüber hinaus wurden jeweils zwei Bäder über einen gemeinsamen Fallstrang entwässert. Frischwasser- und Abwasserleitungen zeigten deutliche Abnutzungserscheinungen. NEUE BÄDER, NEUE TECHNISCHE INFRASTRUKTUR Es gab nur einen Weg: die umfassende Sanierung. In drei Bauabschnitten erhielten alle 188 Wohnungen im bewohnten Zustand neue Bäder und eine neue technische Infrastruktur. Die Arbeiten innerhalb der Wohnungen dauerten vier Wochen. Während dieser Zeit haben unsere Mieter auf ein eigenes Bad verzichten müssen und die Sanitärcontainer vor den Häusern genutzt. Abends haben wir provisorische Toiletten in den Bädern installiert. Die Aussicht auf den zukünftig deutlich höheren Wohnkomfort und modernste Bäder hat allerdings für Verständnis und Geduld bei unseren Mietern gesorgt

19 ENERGETISCHE SANIERUNG: ENEV-STANDARD 2007 MINUS 30 % Ein Jahr später folgte in 2008 die energetische Sanierung ebenfalls in drei Bauabschnitten. Die Einzelmaßnahmen im Überblick: Austausch sämtlicher Fenster gegen moderne Kunststofffenster Abbruch der Loggien, fassadenbündiger Versatz der Fenster in den Wohnräumen Vorteil: Vergrößerung des Wohnraumes um die Loggia Anbau großzügiger Balkone, Terrassen im Erdgeschoss Erneuerung der Heizungsleitungen und Heizkörper Fassadendämmung Einbau von zentralen Lüftungsgeräten je Haus Kellerdeckendämmung und Dämmung der obersten Geschossdecke weitere begleitende Instandhaltungsmaßnahmen Nach drei Jahren waren auch diese Maßnahmen erfolgreich durchgeführt und ein energetischer Standard minus 30 % gegenüber der damals gültigen EnEV erreicht. Neben der deutlich höheren Wohnqualität profitieren unsere Mieter seitdem von deutlich niedrigeren Nebenkosten.

20 MODERNISIERUNG Die Modernisierung Im Gespräch mit Bauleiter Berthold Johnen BERTHOLD JOHNEN IST SEIT RUND 30 JAHREN ALS BAULEITER TÄTIG. WIR SPRACHEN MIT IHM ÜBER SEINEN ABWECHSLUNGSREICHEN BERUF, SEINE PROJEKTE BEI DER RHEINWOHNUNGSBAU UND DIE BESTANDSSANIERUNG IN DÜSSELDORF-GARATH, DIE ER ÜBER DEN GESAMTEN ZEITRAUM VON SECHS JAHREN GELEITET HAT. Herr Johnen, worin besteht Ihre Aufgabe als Bauleiter? Bauleitung ist ein sehr abwechslungsreicher Beruf, der aber auch mitunter starke Nerven erfordert. Mit der Projektvorbereitung geht es los. Da gehören die Planung, Ausschreibung und Vergabe der Aufträge zu meinen Aufgaben. Im Zuge der Bauüberwachung bin ich hauptsächlich vor Ort auf der Baustelle. Organisation, Koordination, Terminplanung und Überwachung stehen dann auf meinem täglichen Arbeitsplan. Und nicht zuletzt natürlich die Qualitätskontrolle. Jeder Bauleiter ist für seine Baustelle verantwortlich auch hinsichtlich der Kosten und der Mängel. Wie viele Projekte haben Sie bereits für die Rheinwohnungsbau als verantwortlicher Bauleiter geführt? Ich bin seit neun Jahren im Unternehmen und habe in dieser Zeit 12 große Bauvorhaben betreut teilweise parallel. Angefangen hat es 2005 in der Josef-Maria-Olbrich-Straße mit der Sanierung der 188 Bestandswohnungen in 26 Häusern habe ich in Düsseldorf-Garath auch die Projektleitung für den Neubau, 1. Bauabschnitt, in der Lüderitzstraße übernommen. Aktuell in der Ausführung befindet sich das Neubau-Projekt Reihenhäuser Telleringstraße sowie die energetische Sanierungsmaßnahme Rüdigerstraße

21 Welche Herausforderungen stellten sich bei der Sanierung der 188 Bestandswohnungen in Düsseldorf-Garath? Alle Wohnungen sollten eine neue technische Infrastruktur und neue Bäder erhalten im bewohnten Zustand. Eine Operation am offenen Herzen sozusagen. Da war es eine der größten Herausforderungen, diesen Eingriff in die Privatsphäre der Mieter so verträglich wie möglich zu gestalten. Wie haben die Mieter auf die für sie zeitweise unkomfortable Wohnsituation reagiert? Vielleicht muss ich an dieser Stelle kurz unkomfortabel erklären: Die Arbeiten in einer Wohnung haben rund drei Wochen gedauert und die können ohne ein eigenes, voll nutzbares Bad lang werden. Wir haben während dieser Zeit große Sanitärcontainer mit Toiletten, Waschgelegenheiten und Duschen vor den Häusern aufgestellt. Nun gut, während es die einen mit Humor genommen und über das Neue Camping in Garath gewitzelt haben, war es für die älteren Mieter sicher nicht immer leicht. Obwohl wir natürlich jeden Abend provisorische Toiletten in den Bädern installiert haben, damit niemand in der Nacht auf die Straße musste. Mit wie vielen Partnerunternehmen und Lieferanten haben Sie bei so einem Projekt zu tun? Wir sind ein großes Team mit im Schnitt 10 Fachplanern, darunter Architekten, Statiker, Bodengutachter, Brand,- Schall- und Wärmeschutzsachverständige, Planer für Lüftungsanlagen, Elektroanlagen und Prüfingenieure. Dazu kommen rund 20 beteiligte Fachunternehmen die organisiert, koordiniert und kontrolliert werden müssen. Was wird Ihnen mit Blick auf die Bestandssanierung immer in Erinnerung bleiben? Saftige Äpfel. Ein Mieter belohnte mich bei meinen Ortsterminen mit Äpfeln aus seinem Mietergarten. Diese schöne Geste hielt er auch in den Folgejahren im Zuge der weiteren Bauabschnitte bei. Jahre später begegneten wir uns erneut wieder zur Erntezeit. Aber, so entschuldigte sich mein Apfelgeber, trug der Baum in diesem Jahr nicht. Ich glaube, es wird Zeit da mal wieder vorbeizuschauen! Vielen Dank für das Gespräch, Herr Johnen.

22 Wir sind Freunde vom ersten Tag an seit wir hier eingezogen sind. Nach der Schule treffen wir uns meist im Hof, spielen Tischtennis, Boule oder chillen erst mal. Leon und Marc mit Freund

23 Schön für Familien mit Kindern und alle, die das nachbarschaftliche Miteinander suchen: Die zwei harmonisch integrierten Innenhöfe sind weitläufig gestaltet mit modernen Spielgeräten, Tischtennisplatte, Boule-Platz und Bänken zum Verweilen. Ideal auch, dass kein Autolärm zu hören ist dank der Tiefgaragen ist das Quartier nahezu verkehrsfrei.

24 ARCHITEKTENWETTBEWERB Der Architektenwettbewerb Das Ziel: Optimierung unseres Wohnungsbestandes IM MÄRZ 2005 FIEL DER STARTSCHUSS FÜR DEN BESCHRÄNKTEN ARCHITEKTURWETTBEWERB ZUR NEUBEBAUUNG. GRUND FÜR DIE AUSLOBUNG WAR UNSER WUNSCH, UNTERSCHIEDLICHSTE LÖSUNGSANSÄTZE FÜR UNSER PROJEKT ZU ERHALTEN NATÜRLICH UNTER ZUSAGE EINES BEARBEITUNGSHONORARS. Eingeladen haben wir fünf Teilnehmer, deren Konzepte folgende Aspekte zu berücksichtigen hatten: Optimierung der vorhandenen Bebauung bzw. möglicher Rückbau mit dem Ziel der besseren Grundstücksausnutzung Abwägung zwischen Bestandserhaltung versus Abriss/Neubebauung Anpassung der Wohnungstypen, -formen und -ausstattung an den heutigen und künftigen Standard Einrichtung altengerechter Wohnungen Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven für den Wohnungsbestand in diesem Quartier städtebauliche Annäherung der Wohnanlage Josef-Maria-Olbrich-Straße an die Lüderitzstraße Neugestaltung des Wohnumfeldes Erarbeitung von Farb- und Gestaltungskonzepten für die Fassaden Nutzung alternativer Energien Angaben zur Wirtschaftlichkeit der geplanten Maßnahmen 24 25

25 DAS WETTBEWERBSGEBIET 11 Häuser mit 44 Wohnungen der Baujahre 1954/55 auf der Lüderitzstraße sowie unmittelbar angrenzende 4 Hochhäuser auf der Josef-Maria-Olbrich-Straße mit 112 Wohnungen der Baujahre 1965 Fläche von m 2

26 ARCHITEKTENWETTBEWERB Der Architektenwettbewerb Einzigartige Konzepte, zwei Sieger NACH EINGEHENDER ANALYSE DER EINGEREICHTEN KONZEPTE DURCH VORPRÜFER UND PREISGERICHT GINGEN ZWEI ARCHITEKTURBÜROS ALS SIEGER HERVOR: DRUSCHKE & GROSSER ARCHITEKTUR AUS DUISBURG UND HGMB ARCHITEKTEN AUS DÜSSELDORF. Während uns das städtebauliche Konzept von Druschke & Grosser klar überzeugte und als Leitlinie für die weitere Entwicklung galt, wies der Entwurf von HGMB eine sehr hohe Qualität hinsichtlich des Raumprogramms und der Grundrisse auf. Gleichermaßen begeistert haben uns beide Siegerarbeiten mit Blick auf: das ausgefeilte und ausgereifte Energiekonzept, das für die Rheinwohnungsbau wirtschaftlich und für die zukünftigen Bewohner mit deutlich reduzierten Betriebskosten verbunden ist, den einfamilienhausähnlichen Wohncharakter in zweigeschossigen Gebäuden, das Baukastensystem bei den Grundrissen, das eine hohe Flexibilität zulässt, die Mietergärten sowie begrünte und großzügige Innenhöfe. Unsere Mieter haben wir im Rahmen einer Infoveranstaltung umgehend über die Ergebnisse des Wettbewerbs informiert und viel positive Resonanz erfahren

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28 QUARTIERSERNEUERUNG Die Solarsiedlung Bauabschnitt 1 SPATENSTICH 2008 FERTIGSTELLUNG NOVEMBER 2009 Die Solarsiedlung in Garath ist eines der größten Solarsiedlungsprojekte europaweit. Neben den energetisch herausragenden Aspekten stand für uns die Stadtteil-Erneuerung gleichermaßen im Vordergrund. Entstanden ist so ein Mix aus gefördertem und frei finanziertem Wohnraum sowie unterschiedlichste Wohnformen und Wohnungstypen für Familien, Singles, Paare und Senioren. Darunter Maisonettewohnungen, farbige Wohnboxen mit Dachterrasse und Wohnungen mit eigener Haustür und Einfamilienhauscharakter. Alle Wohnungen haben einen Balkon oder einen Garten. Zur Entspannung und einem nachbarschaftlichen Miteinander lädt der großzügig gestaltete Innenbereich die grüne Mitte ein

29 PROJEKTUMFANG 1. BAUABSCHNITT 57 Mietwohnungen mit m 2 Wohnfläche in 8 Häusern 2-Raum-Wohnungen: 18 WE 3-Raum-Wohnungen: 25 WE 4-Raum-Wohnungen: 14 WE 58 Tiefgaragenstellplätze 21 der 57 Wohnungen werden mit öffentlichen Mitteln des Landes NRW gefördert. 90 % der Wohnungen sind barrierefrei.

30 QUARTIERSERNEUERUNG Die Solarsiedlung Bauabschnitt 2 START SEPTEMBER 2010 FERTIGSTELLUNG FEBRUAR 2012 Die im ersten Bauabschnitt fertig gestellten Wohnungen der Solarsiedlung sorgten für viel Anerkennung. Im zweiten Teil haben wir die Erfolgsgeschichte verdoppelt mit der Vergrößerung der Siedlung um weitere acht Gebäude. Fünf leerstehende Häuser sind gewichen, um dem neuen Bauvorhaben Platz zu machen. Durch die bereits im ersten Bauabschnitt bewährte Gruppierung entstand auch hier ein attraktiver Quartiershof, der durch seine schöne und weitläufige Gestaltung zum Verweilen einlädt. INTEGRATIVES WOHNEN Eine Besonderheit: Eines der Gebäude wurde für Menschen mit Behinderung errichtet. Neun Einzelwohnungen und eine Betreuerwohnung bieten den jungen Bewohnern im Alter von 24 bis 31 Jahren ein Zuhause, in dem sie gut versorgt sind und selbstbestimmt leben können. Wir freuen uns sehr, dass wir dieses Projekt in Zusammenarbeit mit der Stadt Düsseldorf als Bewilligungsbehörde und durch die Gewährung von Wohnungsbaudarlehen durch das Land Nordrhein-Westfalen realisieren konnten

31 PROJEKTUMFANG 2. BAUABSCHNITT 65 Mietwohnungen mit m 2 Wohnfläche in 8 Häusern 1-Raum-Wohnungen: 10 WE 2-Raum-Wohnungen: 30 WE 3-Raum-Wohnungen: 5 WE 4-Raum-Wohnungen: 20 WE 58 Tiefgaragenstellplätze 27 der 65 Wohnungen werden mit öffentlichen Mitteln des Landes NRW gefördert. Auch im 2. Bauabschnitt sind die Gebäude 2-bis 4-geschossig. 90 % der Wohnungen sind barrierefrei. Die Solarsiedlung wurde mit dem Landespreis für Architektur, Wohnungs- und Städtebau 2012 ausgezeichnet.

32 Warum ich gerne hier lebe? Ich habe eine eigene Wohnung, bin selbstständig! Aber nicht alleine: Meine Freunde wohnen auch hier die meisten kenne ich seit der Schulzeit. Patrick Stommel Neun junge Menschen mit Behinderung sind in der Solarsiedlung zu Hause. Individualität ist das klare Unterscheidungsmerkmal zu vergleichbaren Wohnangeboten jeder hat seine eigene Wohnung, seinen persönlichen Rückzugsort, seine Freiheiten. Während natürlich auch das Gemeinschaftsleben eine große Rolle spielt. Die Stärken des Einzelnen fangen die Schwächen des anderen auf. Und umgekehrt.

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35 QUARTIERSERNEUERUNG Die Klimaschutzsiedlung Bauabschnitt 3 START NOVEMBER 2012 FERTIGSTELLUNG AUGUST 2014 Die Klimaschutzsiedlung liegt in direkter Nachbarschaft zur Solarsiedlung und setzt die Weiterentwicklung des Stadtteils fort. Auch hier haben wir es uns zur Aufgabe gemacht, einen Wohnungsmix zu schaffen für Familien, Senioren, Singles und Paare. Dazu wurden zunächst vier Laubenganghäuser, Baujahr 1964, abgerissen. Nachfolgend haben wir vier Punkthäuser mit bis zu sechs Geschossen gebaut, die Außenanlagen neu gestaltet und Spielplätze eingerichtet

36 Alle Erdgeschosswohnungen haben einen Mietergarten, die übrigen Bewohner genießen die Sonne auf ihrem Balkon. In vielen Wohnungen bilden Wohnzimmer und Küche eine räumliche Einheit.

37 PROJEKTUMFANG 3. BAUABSCHNITT 65 Mietwohnungen mit m 2 Wohnfläche in 4 Häusern 2-Raum-Wohnungen: 22 WE 3-Raum-Wohnungen: 25 WE 4-Raum-Wohnungen: 18 WE 48 Tiefgaragenstellplätze Fahrradräume in der Tiefgarage 12 der 65 Wohnungen sind mit öffentlichen Mitteln des Landes NRW gefördert. 90 % der Wohnungen sind barrierefrei.

38 PROJEKTDATEN Die Projektdaten Alle Zahlen, Daten, Fakten STANDORT LÜDERITZSTRASSE, JOSEF-MARIA-OLBRICH-STRASSE, DÜSSELDORF-GARATH INVESTITIONSVOLUMEN: 40 MILLIONEN EURO 187 Mietwohnungen in 3 Bauabschnitten über m 2 Wohnfläche 6 Tiefgaragen 30 % der neu gebauten Wohnungen sind öffentlich gefördert im 1. BA und 2. BA entstanden je acht Gebäude in Blockrandbebauung, im 3. BA 4 Punkthäuser große, attraktive Innenhöfe eröffnen Freiräume zum Spielen und Entspannen Erdgeschosswohnungen mit Garten, ansonsten Balkone Flachdächer, teilweise mit Dachgarten 38 39

39 PROJEKTPARTNER Architekten Druschke & Grosser Architektur, Duisburg HGMB Architekten, Düsseldorf Energiekonzept Ingenieurbüro Wortmann & Scheerer, Bochum Gestaltung der Freianlagen Landschaftsarchitekten FSWLA, Düsseldorf

40 ENERGIEKONZEPT Das Energiekonzept Geringe Co 2 -Emissionen, geringe Nebenkosten 3-LITER-HAUS-STANDARD Die Gebäude sind mit einem hohen baulichen Wärmedämmstandard als 3-Liter-Häuser realisiert. Erreichen konnten wir das unter anderem durch den Einsatz eines innovativen Fassadendämmmaterials der WLG 24. LÜFTUNG Zusätzlich sorgen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung für Energieeinsparung und ein angenehmes Raumklima. PHOTOVOLTAIK/SOLAR Alle Gebäude sind mit einem Flachdach ausgebildet. Dadurch konnten Photovoltaikund Solarelemente optimal ausgerichtet und installiert werden. Etwa 40 % des jährlichen Warmwasserbedarfs werden durch die Solarelemente erzeugt. Zusätzlich ist eine Photovoltaikanlage mit einer Gesamtleistung von 5kWp installiert. Der Vorteil: reduzierte Kosten für die Allgemeinbeleuchtung. HEIZUNG Jeder Bauabschnitt erhielt eine Heizzentrale mit einer Gas-Brennwert-Heizung. Die Beheizung der Räume erfolgt über eine Warmwasserheizung mit Fußbodenheizung. Das Energiekonzept für die gesamte Neubaumaßnahme wurde so geplant, dass es die Umsetzung als eine der 50 Solarsiedlungen in NRW und als Klimaschutzsiedlung ermöglichte. Das garantiert höchste Qualitäten, die in diesem Landesprojekt automatisch gefordert sind und gleichzeitig die aus wirtschaftlicher Sicht günstigste Option. 3. Bauabschnitt: Die Fernwärme wird aus einem Bio-Kraftwerk gewonnen

41 ENERGETISCHES KONZEPT Wärmedämmstandard 3-Liter-Standard (max. 35 kwh/m 2 a) Lüftungsanlage Heizungssystem Warmwasserbereitung Strom Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung zentrale Gas-Brennwert-Heizung 40 % Deckung über solarthermische Kollektoren Photovoltaikanlagen

42 INTERVIEW Das Interview Im Gespräch mit Wolfgang Nieschalk DER HAUSWART DIE GUTE SEELE VOR ORT EINBLICKE IN DEN ARBEITSALLTAG Herr Nieschalk, seit wann sind Sie Hauswart bei der Rheinwohnungsbau? Schon fast ein Vierteljahrhundert um genau zu sein: Am 1. Januar 1990 habe ich bei der Rheinwohnungsbau angefangen. Wie viele Mieter betreuen Sie in Düsseldorf-Garath? Das sind rund 500 Wohnungen und über Mieter unterschiedlichsten Alters. Wie sieht bei Ihnen ein typischer Arbeitstag aus? Um 7.30 Uhr schließe ich mein Büro in der Josef-Kleesattel-Straße 2 auf, das ist im Norberthaus. Nach dem ersten Kaffee beginnt die Mietersprechstunde. Wer etwas auf dem Herzen hat, kommt vorbei oder ruft mich an. Oft sind es Reparaturanfragen oder die defekte Lampe im Hausflur. Grundsätzlich kann man meine Aufgaben so auf den Punkt bringen: Ich sorge für Sicherheit, Ordnung und Sauberkeit. Was mögen Sie besonders an Ihrem Beruf? Kein Tag ist wie der andere. Mein Beruf ist sehr abwechslungsreich. Und ich habe viel mit Menschen zu tun, mit Mietern, Handwerkern und Kollegen der Rheinwohnungsbau. Da ist auch immer mal Zeit für ein persönliches Wort. Den ganzen Tag im Büro vor dem Computer das wäre nichts für mich

43 Sie waren natürlich auch während der Baumaßnahmen vor Ort. Worin unterschied sich Ihr Arbeitsalltag in dieser Zeit? Das war schon eine Herausforderung für uns alle. Die ganzen Terminabsprachen, unzählige Mieterfragen beantworten, beruhigen und beschwichtigen und immer einen kühlen Kopf bewahren. Da war an einen pünktlichen Feierabend selten zu denken. Was war bislang Ihre größte Herausforderung als Hauswart? Das war tatsächlich im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen in Garath in der Josef-Maria- Olbrich-Straße Nr. 50. Es hat nachts nicht nur geregnet, es hat geschüttet. So stark, dass der provisorisch abgedichtete Dachaustieg dem Regen nicht mehr standhalten konnte. Tja, Wasser, Wasser, Wasser... bis in den Keller ist es gelaufen. Da haben wir dann mit den Mietern bis um vier Uhr in der Früh Wasser geschöpft. So was verbindet! Vielen Dank für das Gespräch, Herr Nieschalk.

44 NACHBARSCHAFTSTREFF Der Nachbarschaftstreff Das Norberthaus DIE AKTIVE GESTALTUNG DES GESELLSCHAFTLICH-SOZIALEN UMFELDES UNSERER MIETER UND DAS TOLERANTE ZUSAMMENLEBEN LIEGEN UNS SEHR AM HERZEN. DER GRUND, WARUM WIR IM ZUGE DER QUARTIERSERNEUERUNG 2009 DAS EHEMALIGE PFARRZENTRUM NOBERT- HAUS IN DER JOSEF-KLEESATTEL-STRASSE 2 GEKAUFT HABEN. Gemeinsam mit dem Caritasverband Düsseldorf e. V. betreiben wir hier seitdem einen Nachbarschaftstreff für Jung und Alt mit Sozialberatungsstelle, großem Veranstaltungssaal, dem Café Mittendrin, Ausstellungen, Fitness-, Freizeit- und Sprach-Kursen. Der Stadtteiltreff lebt vom persönlichen und ehrenamtlichen Engagement der Anwohner. Vom pensionierten Oberstudienrat, der eine eigene Sprachgruppe leitet, von der Schneiderin, die Interessierten ihr Handwerk nahebringt, von der Hausfrau, die das Café tatkräftig unterstützt. Zusammen ist man weniger allein ist nicht nur der Titel eines wunderbaren Films, sondern auch das Motto unseres Treffpunktes. Ebenso bunt wie die Bewohnerstruktur ist auch unser tägliches Angebot. Eine Wohnumgebung, in der man sich miteinander wohlfühlt und sich wertschätzt, ist wichtig für das alltägliche Leben. Und wenn einmal der Schuh drückt, stehen wir vom Caritas- Team verlässlich mit Rat und Tat unterstützend zur Seite. Gisela Hohlmann, Caritasverband Düsseldorf e.v

45 Wir freuen uns, dass das Angebot so viel Anklang findet und die Mieter selbst immer wieder mit viel Kreativität und Engagement Leben in das Norberthaus bringen.

46 Unser Nachbarschaftstreff das Norberthaus in der Josef-Kleesattel-Straße 2 ist bei Jung und Alt gleichermaßen beliebt. Kein Wunder, das Angebot ist vielseitig: Veranstaltungen, Ausstellungen, Freizeitkurse und nicht zu vergessen das Herzstück unser Café Mittendrin. Hier wird geklönt, gebastelt und selbstgebackener Kuchen gegessen.

47 Ich liebe meine ehrenamtliche Arbeit im Café. Jeder kennt jeden. Als ich hier vor 5 Jahren angefangen habe, hieß es oft: Dich kenne ich doch da warst du noch ein Schulmädchen. Sabine Schneider

48 FAZIT Das Fazit In Kürze UNSER PROJEKT ZEIGT WIE EIN ÄLTERES, WENIG PERSPEKTIVE BIETENDES WOHNGEBIET IN EINEM RANDBEZIRK IN EIN MODERNES, LEBENDIGES UND ENERGETISCH OPTIMIERTES WOHNQUARTIER UMGEWANDELT WERDEN KANN UND DAS IM ENGEN DIALOG MIT DEN DORT LEBENDEN BEWOHNERN. IM ÜBERBLICK qualitative Verbesserung des Portfolios Imageaufwertung des Stadtteils positive Quartiersentwicklung breiteres Angebot an unterschiedlichen Wohnungsgrößen dauerhafte Vermietbarkeit und damit Ertragsstabilität Mobilisierung von Grundstücksreserven als Alternative zum teuren Grundstückskauf IM DIALOG Voraussetzung für die erfolgreiche Realisation eines Projektes dieser Größenordnung ist die Kommunikation. Kommunikation mit den Bewohnern, die wir in den gesamten Prozess integriert und regelmäßig informiert haben. Darüber hinaus standen wir im permanenten Dialog mit der Kommune und politischen Vertretern, um die erforderliche Akzeptanz solch durchgreifender Veränderungen zu erhalten. Wir bedanken uns bei allen Mitwirkenden und vor allem bei unseren Mietern für die Unterstützung, das Verständnis und die Freude am Gelingen des Projektes

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50 ÜBER UNS Über uns Die Rheinwohnungsbau DIE RHEINWOHNUNGSBAU GMBH IST EINER DER FÜHRENDEN WOHNUNGSANBIETER AM STANDORT DÜSSELDORF gegründet sehen wir unseren Auftrag darin, zur Wohnungsversorgung breiter Bevölkerungskreise beizutragen. Derzeit bewirtschaften wir rund Wohnungen in Düsseldorf, Duisburg, Meerbusch und Berlin. Tätigkeitsschwerpunkte unseres Unternehmens sind der Bau von gesellschaftseigenen Mietwohnungen sowie die Bewirtschaftung des vorhandenen Wohnungsbestandes. Gleichzeitig ist die Rheinwohnungsbau als Projektentwickler tätig wegweisende Beispiele sind die von uns gebaute Solarsiedlung am Düsseldorfer Medienhafen und unser vorgestelltes Projekt in Düsseldorf-Garath

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52 Rheinwohnungsbau GmbH Düsseldorf Gladbacher Straße Düsseldorf Tel Fax Gestaltung und Layout die hausagentur, Essen Fotografen Michael Gernhuber Günter von Ameln Patric Colling Peter Frese Michael Campo Tomas Riehle Jens Kirchner HGMB Architekten marktantrieb GmbH