Geschäftsbericht Annual Report 2012

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1 Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012

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3 Inhalt Contents Konzernzahlen / Group Figures 6 Finanzkennzahlen 7 Key Financial Figures Portfolio-Kennzahlen 8 Portfolio Key Figures Charts 10 Charts Jahresbericht / Annual Report 12 Vorwort der Verwaltungsratspräsidentin 13 Letter from the President of the Board of Directors Bericht des Geschäftsführers 14 Report of the Chief Executive Officer Konzernrechnung / Group Accounts 20 Bilanz 21 Balance Sheet Erfolgsrechnung 22 Income Statement Eigenkapitalnachweis 22 Shareholders Statement of Equity Geldflussrechnung 24 Cash Flow Statement Anhang 26 Notes Bericht der Revisionsstelle 38 Report of the Statutory Auditors Jahresrechnung der sitex Properties AG / Annual Accounts of sitex Properties AG 40 Bilanz 42 Balance Sheet Erfolgsrechnung 43 Income Statement Antrag 43 Appropriation Anhang 44 Notes Bericht der Revisionsstelle 46 Report of the Statutory Auditors Immobilien / Real Estate 48 Anlageobjekte 49 Investment Properties Projektentwicklungen 54 Real Estate Development Projects Unternehmensporträt / Company Profile 56 Vision Vision 57 Organisation 57 Organization Facts & Figures 58 Facts & Figures Märkte / Markets 60 Allgemeine Wirtschaftslage 61 General Economic Situation Immobilienmarkt Schweiz 62 Real Estate Market, Switzerland Immobilienmarkt USA 64 Real Estate Market, USA Immobilienmarkt Asien 66 Real Estate Market, Asia Corporate Governance 68 Allgemeines 69 General Remarks Kapitalstruktur 69 Capital Structure Rechnungslegungsstandard 69 Accounting Standards Aktionariat 69 Shareholders Management 70 Management Revisionsstelle 72 Statutory Auditors Risikomanagement 72 Risk Management Immobilienbewertung 73 Real Estate Valuation Bericht des Schätzungsexperten 74 Appraisal Expert Report 4 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

4 Konzernzahlen Group Figures Konzern-Finanzkennzahlen Group Key Financial Figures Finanzkennzahlen in TCHF / Key financial figures in TCHF 2011 in % 2012 in % Bilanzsumme Balance sheet total Fremdkapital Total debt capital davon Wandelanleihen mit Eigenkapitalcharakter of which convertible bonds allocated to equity Entgeltliches Nutzniessungsrecht mit Eigenkapitalcharakter Usufruct allocated to equity Eigenkapital Equity Eigenkapitalquote (1) 30,6 34,5 Equity ratio Nennwert Nominal value Kapitalerhöhungen Capital increases ordentliche ordinary genehmigte approved bedingte conditional EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation & amortization) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Konzerngewinn Consolidated profit Gesamtkapitalrendite Return on total capital EBITDA (Betriebsgewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) 4,2 5,1 EBITDA (earnings bef. interest, tax, depreciation & amortization) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) 4,1 5,1 EBIT (earnings before interest and taxes) Eigenkapitalrendite Return on equity Konzerngewinn vor Steuern 16,2 18,4 Net income before taxes Konzerngewinn 9,9 10,0 Consolidated profit Verhältnis Betriebsaufwand zum Gesamtumsatz 9,9 7,6 Ratio of operating expenses to total revenue Kennzahlen pro Aktie Key figures per share Anzahl Aktien Number of shares Nennwert pro Aktie Nominal value per share Innerer Wert (Net Asset Value) Intrinsic value (net asset value) Innerer Wert (Net Asset Value) (3) Intrinsic value (net asset value) (3) EBIT (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Konzerngewinn Consolidated profit Gesamtrendite 17,3 Total return Dividende (2) Dividends (2) inklusive Wandeldarlehen und entgeltlichen Nutzniessungsrechts 2 Antrag des Verwaltungsrates 3 inklusive entgeltlichen Nutzniessungsrechts und Verwässerungen (nach Wandlungen) 1 including conversion loans and usufruct 2 proposal of the Board of Directors 3 including usufruct and dilutions after conversions sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

5 Konzern-Portfolio-Kennzahlen Group Portfolio Key Figures Portfolio-Kennzahlen in TCHF / Portfolio key figures in TCHF 2011 in % 2012 in % Marktwerte Immobilienportfolio Market values of real estate portfolio Renditeliegenschaften , ,3 Investment properties Projektliegenschaften , ,7 Project properties Länderallokation Immobilienportfolio Country allocation property portfolio Schweiz , ,3 Switzerland USA , ,7 USA Anlagekategorien von Renditeobjekten Asset classes of investment properties Büro 14,0 35,0 Office Detailhandel 4,0 3,0 Retail Gewerbe 30,0 20,0 Commercial Medizinal 4,0 Medical Wohnen 39,0 26,0 Residential übrige Nutzung 13,0 12,0 Other use Transaktionen Transactions Sollmietzinseinnahmen p.a. auf Stichtag Target rental income pa as of closing date Rendite auf Renditeliegenschaften (1) Return on investment properties (1) Bruttorendite 5,9 6,8 Gross return Nettorendite Net return 4,1 5,2 1 Basis Sollmietzinseinnahmen am 31. Dezember 2011 respektive Based on target rental income per December 31, 2011 or 2012 respectively 8 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012

6 Konzern-Charts / Group Charts Aktienkapital in TCHF / Share capital in TCHF Soll-Mietzinseinnahmen Renditeliegenschaften per Stichtag in TCHF / Target lease income as of closing date in TCHF Länderstruktur Immobilienwerte Schweiz USA / Country allocation property values Switzerland USA Portfoliostruktur Renditeliegenschaften 2012 / Portfolio structure income properties, 2012 Immobilienbestand (Marktwerte) in TCHF / Real estate portfolio (market values) in TCHF 91,3% 8,7% Schweiz Switzerland USA USA 35% 3% 20% 4% 26% 12% Büro Office Detailhandel Retail Gewerbe Trade Medizinal Medical Wohnen Residential übrige Nutzung other uses Renditeobjekte Income properties Entwicklungsprojekte Development projects 10 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

7 Jahresbericht Vorwort der Verwaltungsratspräsidentin Letter from the President of the Board of Directors Annual Report Sehr geehrte Aktionäre, Damen und Herren Die sitex Properties AG hat ein ausgezeichnetes Jahr 2012 hinter sich. Schritt für Schritt konnten Meilensteine erreicht und Erfolge verbucht werden. Einige übergeordnete und entscheidende Momente waren die Bewilligung des Quartierplans Duradero Allschwil durch den Gemeinde-Einwohnerrat, die Gründung der 51%-Tochtergesellschaft Lagonda Invest AG und der damit verbundene Erwerb der Liegenschaft Hofackerstrasse 40 in Muttenz, die Neuvermietung des Trendhotels auf weitere 20 Jahre sowie der Umbau und die langfristige Vermietung des ehemaligen Werkhofes in eine Tierklinik in der Überbauung Eichwatt in Regensdorf, der Beginn der Wiederherstellung der abgebrannten Gebäudeteile in Kriens unter Miteinbezug einer Mehrnutzung, der bedeutungsvolle strategische Entscheid der «Dreiachsen-Investitionspolitik», weitere Kapitalaufstockungen zur Stärkung des Fundamentes und auch die Umstrukturierung der Gruppe zum Holding-Konzern, welche uns nun erstmals erlaubt, eine konsolidierte Rechnungslegung nach SWISS GAAP FER anzuwenden. Wichtige Kennzahlen können auf dieser Basis abgeleitet werden und die Transparenz für Sie, geschätzte Aktionäre, ist bestmöglich gewährleistet. Wir dürfen zum Ende des Berichtsjahres feststellen, dass die erste Phase der Initiierung und des Startaufbaus der sitex abgeschlossen ist und wir uns in der zweiten Phase der weiteren Entwicklung befinden. Der konsolidierte Unternehmensgewinn erreicht CHF 6,906 Mio. Der Verwaltungsrat ist mit dem Ergebnis äusserst zufrieden. Aus konsolidierter Betrachtung belaufen sich die Immobilien Ende Jahr auf CHF 295 Mio. In Anbetracht des Fremdkapitals von insgesamt CHF 232 Mio. beläuft sich die Eigenkapitalquote auf 34,5%*, was kurzfristig aufgrund des Wachstums als angemessen gilt. Mittelfristig wollen wir die Basis weiter stärken, um langfristig 40% zu erreichen. Durch die neue Rechnungslegung weisen wir neu auch den Wert des NAV aus, welcher den Aktienwert ohne Prämie widerspiegelt. Dass der Aktienwert im zu Ende gegangenen Jahr die Marke von CHF 821 mit eingerechneter Verwässerung** erreicht, stimmt den Verwaltungsrat sehr zuversichtlich, und es sind positive Nachrichten für unsere Aktionäre. Nach wie vor jagen zahlreiche Meldungen zur Überhitzung des Immobilienmarktes in der Schweiz durch die Medien. Bis heute ist weder eine Blase geplatzt noch eine deutliche Abkühlung zu erkennen. Mit weitsichtigem, vorsichtigem, aber trotzdem dynamischem Handeln betreffend die Immobilienanlageallokation und mit einer diversifizierten Länderstrategie können und wollen wir die sitex bestmöglich positionieren, damit wir beim tatsächlichen Eintreffen von negativen Szenarien eine optimale Abfederung haben werden. Der Verwaltungsrat hat sich deshalb auch entschieden, den Ausbau der sitex International AG über die US-Grenzen hinaus weiter anzugehen und entsprechend eine Position in Asien aufzubauen, damit wir global auf drei Achsen investiert sind. Dear Shareholders, 2012 was an exceptional year for sitex Properties AG, as we steadily achieved several milestones and recorded numerous successes. Some of the most important moments were the district planning approval for Duradero Allschwil by the municipal council, the founding of the 51%-subsidiary Lagonda Invest AG and the associated acquisition of the property at Hofackerstrasse 40 in Muttenz. The list continues with the new leasing of the Trendhotel for a further 20 years, as well as the conversion and long-term lease of a former depot to an animal clinic in the Eichwatt complex in Regensdorf; work also began on restoring the building sections damaged by fire in Kriens along with extra utilization. Furthermore, the critical strategic decision was taken to opt for a three-pronged investment policy, to issue further capital increases to strengthen the base and to restructure the group as a holding company, allowing us to produce consolidated financial statements in accordance with SWISS GAAP FER for the first time. This will provide a basis for extrapolating important data and also guarantees the greatest possible transparency for you, our esteemed shareholders. At the end of the year we can report that the first phase of the initiation and the start of the sitex expansion had been completed and we are now in the second phase of development. The consolidated profit for the year reached CHF million; the Board of Directors is delighted by this result. At the end of the year, consolidated real estate stood at CHF 295 million. With debt capital totaling CHF 232 million, the equity ratio amounts to 34.5%*, which is adequate for the short term in view of the Company s growth. We intend to strengthen the equity base in the medium term in order to achieve 40% in the long term. Owing to the new accounting standards, we will now also declare our NAV (net asset value), which reflects the share value without bonuses. The fact that the share value reached the CHF 821 mark at the end of the year, including dilution**, gives grounds for the optimism of the Board of Directors and is positive news for our shareholders. There continued to be numerous reports in the media about the Swiss real estate market overheating; to date no bubble has burst and there has not been any significant slowdown. With a farsighted, cautious and yet dynamic approach to real estate allocation combined with a diversified country strategy, we can and will position sitex as optimally as possible in order to mitigate any negative effects should unfavorable scenarios actually occur. This is why the Board of Directors has also decided to expand sitex International AG beyond the US borders and establish a position in Asia so that our global investments are spread across three axes. sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

8 Bericht des Geschäftsführers Report of the Chief Executive Officer Als Aktionäre profitieren Sie nebst der Risikoabfederungsstrategie auch von einer unikaten Anlagesituation: Die sitex bietet Ihnen durch die Auslandinvestitionen eine in Bezug auf die strukturelle, immobilientechnische und steuerlich optimierte Situation eine einzigartige und vielschichtige Anlagemöglichkeit, die für zahlreiche Investoren als Direktinvestment nicht in Frage käme. Wir sind zusammen dabei. Wie eingangs erwähnt, ist die weitere Entwicklungsstufe der sitex in naher Zukunft von zentraler Bedeutung. Es gilt, sich nicht auf dem Erreichten auszuruhen, sondern zielorientiert weiterzukommen, ohne dabei übereilt grössere Risiken einzugehen. Eine äusserst gesunde finanzielle Basis ist das zentrale Thema unserer Agenda, eine ausgewogene regionale und globale Portfoliostruktur mit rund 80% renditestarken Anlageobjekten und 20% gewinnoptimierenden Entwicklungsprojekten rundet das Bild ab. Verwaltungsrat Stephan Wegelin demissioniert nach 3-jähriger Amtszeit. Wir sind ihm für seinen wertvollen Beitrag zu grossem Dank verpflichtet. Nebst seinen marketingtechnischen Inputs waren auch sein Immobiliensachverstand und die präzise Analyse komplexer Themen stets positiv. Neu schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung die Wahl von Dr. Christoph Stutz vor. Sein Immobilienfachwissen, seine Persönlichkeit und sein Netzwerk haben bereits bei zahlreichen sitex- Geschäften auf Stufe Berater Wirkung entfaltet. Wir würden die Wahl des ehemaligen baselstädtischen Regierungsrates in den Verwaltungsrat der sitex Properties AG sehr begrüssen. Erfolg verpflichtet und Ansprüche wachsen. Diesem Motto wollen wir nachleben: Deshalb schlagen wir der Generalversammlung eine erstmalige Dividendenzahlung in der Höhe von 2% des Aktienkapitals vor. Wir wollen zukünftig im Rahmen einer vernünftigen, aber konstanten Ausschüttungspolitik Teile des erwirtschafteten Gewinns für die Verzinsung Ihres Kapitaleinsatzes einsetzen. In den nächsten Wochen werden wir Sie auch über das bevorstehende Projekt sitexchange detailliert informieren, welches die unmittelbare Handelbarkeit der sitex-aktien baldmöglichst sicherstellen soll. Ich danke Ihnen für Ihr Vertrauen und Ihre Unterstützung. Wir wollen Sie auch kurz-, mittel- und langfristig mit Leistung überzeugen und Resultate liefern. Engagiert und leidenschaftlich arbeiten wir täglich mit vollem Einsatz für die sitex und ihre Aktionäre. * Betrachtung inklusive Wandeldarlehen und Nutzniessung ** in Bezug auf die Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter As shareholders you profit from a unique investment opportunity: in addition to our strategy of risk mitigation, sitex s foreign investments result in a unique and multifaceted investment opportunity. Few investors would be able to invest directly in this manner when you take into account the structure, property-basis and tax-optimized elements. But together we can do it. As mentioned earlier, taking sitex to the next level in its growth phase in the near future is critical. We must not rest on our laurels, but instead grow in a focused and targeted way, without rashly taking on larger risks. An exceptionally sound financial basis is the key focus of our agenda, complemented by a balanced regional and global portfolio structure with around 80% in real estate, which yields strong returns and 20% in high-margin development projects. After 3 years in office, Director Stephan Wegelin left the Board. We are grateful for the valuable contribution he made. In addition to his marketing expertise, his expert understanding of real estate and precise analysis of complex topics were always appreciated. The Board of Directors will propose the appointment of Dr. Christoph Stutz at the General Meeting. His real estate expertise, personality and his networks have already contributed to numerous sitex business deals in his role as a consultant. Thus, we would warmly welcome the appointment of this former government member of Basel-Stadt to the Board of Directors of sitex Properties AG. Success has its obligations and expectations grow. We intend to live up to this motto and this is why we will, for the first time, propose a dividend payout to the General Meeting that amounts to 2% of the share capital. In future, we want to use part of the profits generated for returns on your capital contribution in the course of a wise but steady payout policy. In the coming weeks we will also be giving you detailed information on the upcoming project sitexchange, which should ensure the direct trading of sitex shares as soon as possible. Let me thank you for your trust and your support. In the short, medium and long term we want to impress you with our performance and deliver results. We work day-in, day-out for sitex and its shareholders with enthusiasm, passion and our fullest commitment. * Equity including conversion loans and usufruct ** with regard to the conversion loans allocated to equity Die sitex hat ein erfolgreiches Jahr 2012 hinter sich. Der Verwaltungsrat hat sich an zahlreichen offiziellen Sitzungen getroffen und sich in seiner Verantwortung auch mit verschiedenen Immobilienakquisitionen beschäftigt. Präsidentin und CEO verfolgen in enger Absprache permanent die Entwicklung der laufenden Geschäfte und potenzieller Neugeschäfte innerhalb der beschlossenen strategischen Leitplanken. Viele Geschäfte benötigen heute grosse Aufmerksamkeit in der sogenannten «Due-Diligence-Phase» und die Kaufentscheide ziehen sich in die Länge. Trotzdem darf der Verwaltungsrat der sitex mit Stolz auf das Umsetzungstempo blicken. Aus Sicht der Marktteilnehmenden und Medienschaffenden gilt der schweizerische Immobilienmarkt als zu ausgetrocknet und deshalb zu teuer. Trotzdem ist es der sitex gelungen, das heimische Portfolio weiter auszubauen und einen «Wurf» zu landen. Mit dem Erwerb des ehemaligen Valora-Hauses in Muttenz hat sich für uns eine grosse Chance ergeben. Da unsere Anlagepolitik stets auch dem Risikomanagement entsprechen muss, haben wir dieses Objekt zu 51% erworben. Als Risikoträger wurde die Lagonda Invest AG neu formiert und für die 49% wurde ein Minderheitspartner ins Boot geholt. Das Wachstum einer Immobiliengesellschaft verlangt mittel- bis langfristig immer die Stärkung des Eigenkapitals auf Augenhöhe. Dieser Betrachtung haben wir im Berichtsjahr verstärkt Bedeutung geschenkt und deshalb im Laufe des Jahres 2012 verschiedentlich die Kapitalstruktur angepasst. Ende Berichtsjahr wies die Gesellschaft ein Aktienkapital von CHF aus, was Aktien zu nominal CHF 450 entspricht. Durch die verschiedenen Kapitalstärkungsmassnahmen hat sich erfreulicherweise auch das Aktionariat verbreitert. Wir zählen neu 56 Aktionäre. Das für eine Akquisition und die gesunde Finanzierung der Gesellschaft wichtige Instrument aus dem Jahre 2010, die Wandeldarlehen, musste im Berichtsjahr nicht weiter beansprucht werden. Aufgrund einer vor zeitigen Wandlung, welche in direktem Zusammenhang mit dem Erwerbs- Swap der US-Immobilien stand, konnten die Wandeldarlehen abgebaut werden. Sie haben per Ende Geschäftsjahr CHF 17,292 Mio. betragen; ein grosser Teil der restlichen Wandeldarlehen laufen Ende 2013 aus bzw. die Wandlung steht an. Endgültig laufen die letzten Tranchen Ende 2014 aus. Die Wandlung wird über die anlässlich der a.o. GV vom 11. Dezember beschlossenen bedingten Kapitalerhöhung abgewickelt. Die Verwässerung wird bei der Publikation des Aktienwerts neu des NAV wie seit 2010 jeweils einkalkuliert was a successful year for sitex. The Board of Directors met on numerous occasions in official meetings and also fulfilled its responsibilities by dealing with various real estate acquisitions. The President and CEO worked closely together, constantly monitoring the developments of the ongoing business and new potential deals within the agreed strategic framework. Many business deals require strict attention in the so-called due diligence phase and purchase decisions have been known to drag on. Despite this, the sitex Board of Directors can be proud of the speed at which business has been conducted. The view of market participants and media outlets is that the Swiss real estate market has dried up and is therefore overpriced. Nevertheless, sitex succeeded in growing the domestic portfolio and landing a real gem; the acquisition of the former Valora building in Muttenz represents a major opportunity for us. As our investment policy must consistently adhere to risk management principles, we have acquired a 51% stake in this property. Lagonda Invest AG was newly founded as the risk bearer and took on a minority partner for the remaining 49% share. The growth of a real estate firm requires the transparent and consistent strengthening of equity in the medium to long term. We paid even greater attention to this in the year under review and to this end, made various adjustments to the capital structure in the course of At the end of the reporting period, the Company had share capital of CHF 39,755,250 equivalent to 88,345 shares with a nominal value of CHF 450 each. We are pleased to report that the variety of measures towards strengthening capital also led to a diversification in our shareholders; 56 new shareholders came on board. Conversion loans, which were an important instrument in facilitating an acquisition and securing the Company s healthy financing in 2010, did not need to be drawn on further in the year under review. It was possible to reduce the level of the conversion loans thanks to a timely conversion, which was directly connected with the stock swap of the US real estate. The loans amounted to CHF million at the end of the business year; a large share of the remaining conversion loans run out at the end of 2013 and/or their conversion is pending. The last tranche runs out at the end of The conversion will be handled in the course of the capital increase ruled on in the extraordinary General Meeting of December 11. The dilution of shares will be taken into account with the publication of the share value now NAV as it has since Dr. oec. publ. Adriana Ospel Präsidentin des Verwaltungsrates President of the Board of Directors Als bedeutender, übergeordneter Meilenstein darf die Umsetzung bis Mitte 2012 der beschlossenen rückwirkenden Strukturänderung per 1. Januar 2012 bezeichnet werden. Sie wird zukünftig alle Schweizer Liegenschaften halten und erwerben. Erfreulicher Nebeneffekt ist, dass One milestone of critical importance is the implementation of the structural change, which was completed by mid 2012 and is effective retrospectively from January 1, In future, the newly formed company will hold and acquire all Swiss properties. A pleasing side effect is that 14 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

9 nun aufgrund der erfolgten Umstrukturierung erstmals eine Konsolidierung sinnvoll ist und diese nach dem Rechnungslegungsstandard SWISS GAAP FER erstellt und von der Deloitte AG revidiert wurde. Meilensteine in den vier Quartalen Jeweils im ersten Quartal stehen die Erstellung des Jahresabschlusses und die Berichterstattung für den Geschäftsbericht an. Das im kurz vor dem Jahreswechsel 2011/2012 teilweise durch den Brand stark in Mitleidenschaft gezogene Objekt in Kriens musste für die Sanierung in verschiedenster Weise genaustens überprüft werden. Bauliche Herausforderungen und versicherungstechnische Aspekte galt es zu lösen, bevor mit der Renovation abgebrannter Gebäudeteile und dem Neubau zusätzlicher Nutzungsflächen begonnen werden konnte. Für die erweiterten Flächen konnte ein Mietinteressent gefunden werden. Der Abschluss der schlussendlich aufwendigen Sanierung wird Mitte Jahr 2013 erfolgen. Der sachgerechte Unterhalt und die Erneuerung unserer Liegenschaftssubstanz gehören zu den grundlegenden Aufgaben einer Immobiliengesellschaft. Deshalb nahm der Verwaltungsrat auch mit Freude den Abschluss der Sanierung der Liegenschaft Trillengässlein 2, Basel, zur Kenntnis, welcher die Qualität dieser historischen, rentablen Immobilie langfristig sicherstellt. Das Q1 begann mit einem Meilenstein betreffend die Projektentwicklung Duradero Allschwil. Der Quartierplan wurde seitens Gemeinderat einstimmig am 11. Januar genehmigt und er hat anschliessend im Mitwirkungsverfahren grosse Zustimmung erfahren. Die Auslagerung der auf diesem Grundstück beheimateten Sportvereine konnte für alle Parteien zufriedenstellend gelöst werden. Ende des ersten Quartals haben die Verhandlungen für das Lagonda-Haus (ehem. Valora-Haus) begonnen. Wie üblich wurde der sitex-vertrauensschätzer mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Herausforderung und Chance für dieses Projekt wurden schon ganz am Anfang ersichtlich. Bis zum Erwerb waren viele Hausaufgaben zu erledigen und grosse Hürden zu nehmen. Nach sechs Monaten wurde der Kauf per 30. September dann aber Tatsache. Die Liegenschaft wurde 1994 erstellt, weist m 3 Rauminhalt und rund m 2 Nutzfläche aus. Mit der Valora AG als langfristige Mieterin mit einem Mietanteil von rund 40% über 10 Jahre wurde eine entgeltliche Nutzniessung vereinbart, die im Voraus bezahlt und mit dem Kaufpreis verrechnet wurde. Als grosse Chance darf der Vermietungsstand gewertet werden, denn die rund 50% Belegung des Objekts waren auch Grundlage für die Kaufpreisberechnungen. Sofern es in absehbarer Zeit gelingen wird, die Leerstände signifikant abzubauen, wird sich dies direkt auf den Wert der Liegenschaft auswirken und Früchte tragen. Im Q2 konnte die ehemalige Werkhofhalle in der Überbauung Eichwatt Regensdorf neu an eine Tierklinik langfristig vermietet werden. Für die Eröffnung (geplant Frühling 2013) der «Bessy s Tierklinik» musste zuerst ein grösserer Umbau vorgenommen werden, bei welchem sich auch die sitex finanziell beteiligte. Die sitex Properties AG hielt am 9. Mai 2012 ihre Generalversammlung im Restaurant Schützenhaus in Basel ab. the successful restructuring meant that consolidation was a sensible option for the first time; the consolidated financial statements conform to the SWISS GAAP FER accounting standards and were audited by Deloitte AG. Milestones in the Four Quarters The first quarter always requires the financial statements to be produced along with the reporting for the annual report. The property in Kriens, parts of which were badly affected by a fire shortly before the end of the year, had to be precisely evaluated to determine the necessary restoration measures. It was necessary to address structural challenges and technical insurance issues before work could commence on restoring the burnt-out parts of the building and the new construction of additional facilities. A potential tenant was found for the extended areas and the labor-intensive restoration work is set for completion in mid Proper maintenance and upgrading the property portfolio are among the fundamental tasks of any real estate firm. This is why the Board of Directors was pleased to pass a resolution to renovate the property at Trillengässlein 2, Basel, thereby guaranteeing the quality of this historically lucrative property long-term. Q1 started with a milestone relating to the Duradero project in Allschwil. The municipal council unanimously approved the district planning on January 11 and it was given broad approval in the public discussion forum that followed. The outsourcing of the resident sports clubs on this property was settled to the satisfaction of everyone involved. Negotiations for the Lagonda building (formerly Valora building) kicked off at the end of the first quarter. As usual, the specialist sitex appraiser was charged with producing the appraisal. The challenges and opportunities related to this project were evident right from the start. A lot of mundane tasks had to be completed and hurdles overcome right up to the point of sale; six months later and the purchase went through on September 30. The property was built in 1994 and boasts a volume of 274,000 cubic meters and a usable area of around 46,000 square meters. A usufruct against payment was agreed with Valora AG, a longterm tenant with a lease share of around 40% over 10 years; this was paid in advance and will be offset against the purchase price. The occupancy rate is considered a major opportunity, as the property s occupancy of around 50% was also used as a basis for determining the purchase price. As long as we succeed in significantly reducing vacancy rates in the foreseeable future, this will have a direct impact on the value of the property and the project will bear fruit. In Q2 we managed to conclude a long-term lease of the former municipal depot in the Eichwatt complex in Regensdorf to an animal clinic. Extensive conversion is required before the opening of Bessy s Tierklinik (planned for spring 2013) and sitex has a financial stake in these conversion works. sitex Properties AG held their General Meeting on May 9, 2012, in the Schützenhaus restaurant in Basel. Nebst den ordentlichen Traktanden wurde die Strukturanpassung beschlossen, welche dann bis Ende des Quartals erfolgreich umgesetzt wurde. Das Stammhaus, die sitex Properties AG, wurde zur steuerprivilegierten Holding umfunktioniert und übernahm neu die Funktion der Dachgesellschaft. Als Vermögenswerte wird sie nur noch Beteiligungen besitzen. Die sich im Direktbesitz befundenen Liegenschaften wurden mittels Vermögensübertragung in die sitex Properties ZH AG übertragen, welche wiederum in sitex Properties Switzerland AG umfirmiert wurde. Sie wird zukünftig alle Schweizer Liegenschaften halten und erwerben. Für Sie als Aktionäre änderte sich in Bezug auf Ihre Aktien aber nichts. Dank hervorragender Arbeit unserer Lokalpartner in Orlando, USA, und auch unserer bestmöglichen Einflussnahme konnten unsere Projekte in den Vereinigten Staaten vorangetrieben werden. Das Wohnbauprojekt TCIII in Avalon Park, Orlando, USA, trat in eine entscheidende Phase und die Planung wurde abgeschlossen. Es wurden in der Verantwortung des Architekturbüros Humphreys & Partners Architects, L.P. 95 Mietwohnungen geplant und die Bewilligung angestrebt. Parallel wurde die Finanzierung mit verschiedenen amerikanischen Banken verhandelt und Offerten wurden geprüft. Mit der Ausführung des Projekts wird spätestens im Sommer 2013 begonnen. Der Markt für Mietwohnungen hat sich in den USA entscheidend positiv entwickelt. Das Medical Plaza Building erzielt budgetmässige Einnahmen und der daraus resultierende Gewinn wird in den USA reinvestiert. Das Joint-Venture-Projekt AVALON PARK WEST nahe Tampa lief planmässig an. Für die Ausführung und damit verbundene grössere Ausschöpfung der Marge beteiligte sich die sitex USA mit 50% an der Homebuilding Company AVEX Homes. Im Q3 konnte ein langfristig orientierter und erfolgreicher Schritt gemacht werden: Ein neuer 20-jähriger Mietvertrag wurde mit dem Trendhotel in Regensdorf, Überbauung mit dem bisherigen Mieter, abgeschlossen. Die Vertragsbasis wurde auf «Dach und Fach» umgestellt und im Gegenzug verpflichtete sich die sitex, mit pauschalen Umbaubeiträgen zu baulichen Verbesserungen beizutragen. Und wie bereits berichtet fand am letzten Tag dieses Quartals der Eigentumsübertrag des Lagonda-Hauses statt. In diese Phase fiel auch die Rekrutierung einer kompetenten Fachperson in Asien mit Schweizer Wurzeln, welche uns Zugang zu interessanten Projekten in Fernost verschaffen konnte. Ein persönlicher Augenschein vor Ort des VR Beat Kähli und des CEO ermöglichten Einblick in den chinesischen Immobilienmarkt und zeigten neue Opportunitäten auf, die bis ins neue Jahr entscheidungsreif bearbeitet wurden. sitex Properties AG In addition to the regular items on the agenda, a resolution to restructure the Company was passed and then successfully implemented by the end of the quarter. The parent firm, sitex Properties AG, was converted to a tax-privileged holding and assumed the role of an umbrella company. The only assets it holds are the shareholdings; all directly owned properties were transferred to sitex Properties ZH AG by means of an asset transfer and this company was renamed sitex Properties Switzerland AG. In the future it will hold and acquire all Swiss properties. For you as shareholders there will be no change with regard to your stock. Lagonda Invest AG sitex Properties Switzerland AG sitex Properties International AG sitex Properties USA Inc. We managed to make great progress on our projects in the United States, thanks to the exceptional work of our local partner in Orlando, USA and our best-possible contribution. The housing construction project TCIII in Avalon Park, Orlando, USA entered a key phase and the planning was completed. 95 rental apartments have been designed by Humphreys & Partners Architects, L.P. and an application for planning permission has been made. In parallel there were negotiations with various American banks to secure financing and the offers have been assessed. Project execution is set to begin by summer 2013 at the latest. There has been key growth on the rental housing market in the USA. The Medical Plaza Building has met its revenue targets and the profits generated will be reinvested in the USA. The joint venture project AVALON PARK WEST near Tampa is going according to plan. In order to participate in the execution and thereby a larger share of the margins, sitex USA holds 50% in Homebuilding Company AVEX Homes. In Q3 we took a successful step with a view to the long term, concluding a new 20-year lease agreement with the Trendhotel in Regensdorf, to be developed with the former tenant. The contract was redefined with regard to responsibilities for the building structure and substance and in return sitex is committed to contributing to the structural improvements with flat-rate contributions for the renovation works. As previously reported, the transfer of ownership of the Lagonda building took place on the last day of this quarter. This period also saw the recruitment of an expert in Asia with Swiss roots, who can secure us access to interesting projects in the Far East. Board Member Beat Kähli and the CEO personally visited the region, giving them an insight into the Chinese real estate market and pinpointing new opportunities to be developed by the New Year. 16 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

10 Q4 stand im Zeichen der Projektentwicklung Duradero Allschwil: Am 14. November 2012 genehmigte der Einwohnerrat Allschwil den Quartierplan (unter dem Fachnamen Langmatten II) mit grossem Mehr. Die Referendumsfrist verstrich kurz vor Weihnachten ungenutzt, die wichtige politische Hürde war genommen. Mehrmals wurde in den politischen Diskussionen und Debatten auf die mustergültige Qualität des QP hingewiesen, für welche Architekt Hans-Jörg Fankhauser verantwort lich zeichnet. Wir sind sowohl ihm und wie auch Projektleiter Dr. Christoph Stutz zu sehr grossem Dank verpflichtet. Die Genehmigung ist ein grossartiger Erfolg für die sitex. Anfang 2013 wird das obligatorische Planauflageverfahren öffentlich ausgeschrieben (Stand bei Berichterstattung: Keine Einsprachen mehr hängig) und anschliessend sollte die Schlussgenehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft formell im Sommer 2013 erfolgen. Ende November des Berichtsjahres waren in Tampa bei der Überbauung AVALON PARK WEST die zwei Musterhäuser fertiggestellt und der Verkauf für erste Einfamilienhäuser rollte an. Bis Ende Jahr konnten schon zahlreiche Einfamilienhäuser veräussert werden und 2013 ist ein Verkauf von mindestens 60 Einheiten vorgesehen. Der US-Markt kam deutlich in Schwung, die Nachfrage zog an und erste Preissteigerungen waren spürbar. Rechnungslegung 2012 Konsolidierung nach SWISS GAAP FER Wie angekündigt wollen wir mit der Einführung der Holdingstruktur ab aktuellem Rechnungsjahr auch eine konsolidierte Jahresrechnung präsentieren. Der Verwaltungsrat hat sich für den Rechnungslegungsstandard SWISS GAAP FER entschieden, welcher noch grössere Transparenz und Vergleichbarkeit hergibt und Vergleiche zu börsenkotierten Gesellschaften erlaubt. Finanzen 2012 Die Bilanzsumme übersteigt erstmals die Summe von CHF 300 Mio. und zeigt das Wachstum der Gesellschaft auf. Das für eine Immobiliengesellschaft bedeutungsvolle Anlagevermögen erreichte CHF 297 Mio. und gliederte sich vor allem in Projektentwicklungsgrundstücke (20%) und Anlageobjekte (80%) mit ansprechender Rendite. Das Fremdkapital belief sich insgesamt auf CHF 232 Mio. Das Eigenkapital inkl. Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter und entgeltlicher Nutzniessung beläuft sich auf CHF 104,086 Mio., was ansprechenden 34,5% entspricht. Die Erfolgsrechnung widerspiegelt ebenfalls das Wachstum der Gesellschaft und die verbesserte Rentabilität. Mit Genugtuung darf auf die markante Steigerung des Liegenschaftsertrages verwiesen werden, der im Berichtsjahr die Marke von CHF 10 Mio. überschritt. Der EBITDA konnte um 69% gesteigert werden, nicht zuletzt auch dank den erarbeiteten Mehrwerten der Projektliegenschaften. Die sitex Properties AG schliesst die Konzernrechnung mit einem Unternehmensgewinn von CHF 6,906 Mio. ab. Q4 was dominated by the Duradero project in Allschwil: on November 14, 2012, the Allschwil municipal council approved the district plan (officially named Langmatten II) by a large majority. The deadline for objections passed shortly before Christmas, meaning that the most important political hurdle had been overcome. The exemplary quality of the district plan was repeatedly cited in the political discussions and debates; the architect Hans-Jörg Fankhauser is responsible for this plan. We are immensely grateful to both him and the project manager, Dr. Christoph Stutz, and the approval is a major achievement for sitex. The mandatory planning approval procedure will be officially initiated at the start of 2013 (current report: no objections pending) and the final formal approval by the cantonal government of Basel-Landschaft should be granted in summer At the end of November 2012 the two model homes were completed in Tampa at the AVALON PARK WEST development and the sale of the first single-family homes went through. Numerous single-family homes were sold by the end of the year and the sale of at least 60 units is planned for The US market bounced back with a strong rise in demand and the first price increases were plain to see Accounting Consolidation in line with SWISS GAAP FER As announced, we want to present consolidated financial statements as of the current business year alongside the introduction of the holding structure. The Board of Directors resolved to adopt the accounting standards SWISS GAAP FER, which facilitate greater transparency and comparability and allow comparisons to be made between listed companies Finances The balance sheet total exceeded CHF 300 million for the first time, reflecting the Group s growth. Fixed assets a key factor for a real estate company reached CHF 297 million and were broadly split into land for project development (20%) and investment properties (80%) with attractive returns. Debt capital totaled CHF 232 million. Equity including conversion loans allocated to equity, usufruct against payment and non-controlling interest amounted to CHF million equivalent to an equity ratio of 34.5%. The income statement also reflects the growth of the Company and improved profitability. A gratifying development is the pronounced increase in property income, which exceeded the CHF 10 million mark in the year under review. It was possible to increase EBITDA by 69%, not least because of the value generated in real estate development projects. The income statement of sitex Properties AG shows a net profit of CHF million. Ausblick 2013 In den nächsten 12 Monaten wollen wir am Erfolg anknüpfen und mit weitsichtigem und strategisch sinnvollem Handeln die nächste Entwicklungsstufe sicherstellen. Die sitex Properties AG ist sehr gut aufgestellt; sie profitiert von einem intakten Marktumfeld, sinnvoller Portfolio-Allokation, einzigartiger internationaler Diversifikation und bestmöglichem Risikomanagement. Die Chancen stehen gut, die Vorzeichen sind positiv. Mit unserem leidenschaftlichen Engagement und dank grosser Dynamik wollen wir Sie als Aktionäre erfolgreicher machen! Urs Gribi CEO Outlook 2013 Over the next 12 months we intend to build on our achievements and enter the next phase of growth through a farsighted, sensible strategic approach. sitex Properties AG is in an outstanding position and benefits from a sound market environment, sensible portfolio allocation, unique international diversification and the best-possible risk management. Great opportunities await and the outlook is bright. We are determined that our passionate dedication and huge dynamism will bring you, our shareholders, even greater success! 18 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012

11 Konzern-Bilanz / Group Balance Sheet Konzernrechnung Group Accounts Bilanz in TCHF / Balance sheet in TCHF Anhang / Notes Flüssige Mittel Cash and cash equivalents Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Trade receivables Andere Forderungen Other receivables Aktive Rechnungsabgrenzung Accrued revenue Umlaufvermögen Current assets Finanzanlagen Financial assets Darlehen 43 Loans Mobile Sachanlagen 5 Movable assets Immobilien 3.3 Properties Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften Project properties Immaterielle Anlagen Intangible assets Anlagevermögen Non-current assets Total Aktiven Total Assets Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Trade payables Andere kurzfristige Verbindlichkeiten Other current liabilities Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Current financial liabilities Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen Accrued expense and provisions Kurzfristiges Fremdkapital Current debt capital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Non-current financial liabilities Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Other non-current liabilities towards Dritten third parties Aktionären (Wandelanleihen) shareholders (convertible bonds) Nahestehenden related parties Rückstellung für latente Steuern Provisions for deferred taxes Langfristiges Fremdkapital Non-current debt capital Entgeltliches Nutzniessungsrecht Usufruct payable Fremdkapital Debt capital Aktienkapital Share capital Kapitaleinlagereserven Capital contribution reserves Neubewertungsreserven Revaluation reserves Gewinnreserven Retained earnings Minderheitsanteile Minority interests Konzerngewinn Consolidated profit Eigenkapital Equity Total Passiven Total equity and liabilities

12 Konzern-Erfolgsrechnung Group Income Statement Erfolgsrechnung in TCHF / Income statement in TCHF Anhang / Notes Liegenschaftsertrag Income from properties Liegenschaftsaufwand Direct property expenditure Liegenschaftserfolg aus Vermietung Property income from rentals Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften Income from revaluation of properties Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen 490 Income from property sales Total Liegenschaftserfolg Total rental income Übrige Erträge Other income Betriebsaufwand Operating expenses EBITDA (Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) Abschreibungen Depreciation, amortization and impairment EBIT (Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern) EBIT (earnings before interest and taxes) Finanzaufwand Financial expenses Finanzertrag Financial income Konzerngewinn vor Steuern Consolidated profit before tax Steuern Tax Konzerngewinn Consolidated profit Minderheitsanteile 730 Minority interests Konzerngewinn nach Minderheitsanteilen Net profit after minority interests Konzern-Eigenkapitalnachweis Group Shareholders Statement of Equity Eigenkapitalnachweis in TCHF Statement of equity in TCHF Eigenkapital am Shareholders equity at Dec Konzerngewinn Consolidated profit Kapitalerhöhungen Capital increases Kapitalerhöhungskosten Capital increase costs Goodwill Goodwill Zunahme Neubewertungsreserven Increase in revaluation reserves Fremdwährungsumrechnungsdifferenz Exchange differences Eigenkapital am Shareholders equity at Dec Aktienkapital Share capital Kapitaleinlagereserve Capital contrib. reserves Kapitalreserve Capital reserve Neubewertungsreserven Revaluation reserves Gewinnreserven Retained earnings EK exklusive Minderheitsanteile Share capital excl. minority interests Minderheitsanteile Minority interests Total Total sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

13 Konzern-Geldflussrechnung Group Cash Flow Statement Geldflussrechnung in TCHF / Cash flow statement in TCHF 2012 Konzerngewinn vor Minderheitsanteilen Net income before minority interests +/ Abschreibungen 105 +/ Depreciation and amortization +/ Ergebnis aus Neubewertung von Liegenschaften / Gains/losses from revaluation of properties +/ Veränderung Rückstellung latente Steuern / Change in provisions for deferred taxes +/ Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 205 +/ change in trade receivables +/ Veränderung andere Forderungen 420 +/ Change in other receivables +/ Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung 150 +/ Change in accrued revenue +/ Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 652 +/ Change in trade payables +/ Veränderung kurzfristige Verbindlichkeiten 649 +/ Change in current liabilities +/ Veränderung kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 203 +/ Change in current financial liabilities +/ Veränderung passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen 124 +/ Change in accrued expense and provisions Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit Cash flow from operating activities Darlehen 43 Loans Mobile Sachanlagen 5 Movable assets Renditeliegenschaften Investment properties Projektliegenschaften 888 Project properties Immaterielle Anlagen 828 Intangible assets Investitionstätigkeit Investing activities +/ Aufnahme/Rückzahlung langfristige Finanzverbindlichkeiten / increase/decrease in non-current financial liabilities +/ Aufnahme/Rückzahlung langfristige Verbindlichkeiten / increase/decrease in non-current liabilities +/ Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht / liabilities related to usufruct +/ Kapitalerhöhungen/-herabsetzungen / increases/decreases in capital Finanzierungstätigkeit Financing activities Umrechnungsdifferenzen 188 Translation differences Nettoveränderung Flüssige Mittel 969 Net change in cash and cash equivalents Anfangsbestand Flüssige Mittel Opening balance of cash and cash equivalents Endbestand Flüssige Mittel Closing balance of cash and cash equivalents Veränderung Fonds Flüssige Mittel Change in cash fund sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012

14 Anhang zur Konzernrechnung Notes to the Consolidated Financial Statements 1. Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze / Accounting and valuation principles Die indirekt gehaltenen Gesellschaften in den USA wurden auf der Ebene sitex Properties USA vorkonsolidiert. The indirect holdings in the USA were consolidated beforehand at the level of sitex Properties USA. 1.1 Grundsätze der Rechnungslegung Die Konzernrechnung der sitex Properties AG, Basel, wurde im Jahr 2012 erstmals in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen für die Rechnungslegung in der Schweiz, Swiss GAAP FER, erstellt. Dabei wurden die Vorgaben für die erstmalige Anwendung von Swiss GAAP FER gemäss dem Rahmenkonzept um die Vorjahreszahlen erweitert, wo dies für Informationszwecke sinnvoll war. Der Konzernabschluss soll ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage (true and fair view) vermitteln. Der Verwaltungsrat hat am 25. April 2013 die konsolidierte Jahresrechnung der sitex Properties AG genehmigt. 1.2 Konsolidierungsgrundsätze Die vorliegende konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften der sitex-gruppe. Konzerninterne Aktiven und Passiven in den einzelnen Jahresrechnungen sowie Aufwendungen und Erträge aus konzerninternen Transaktionen werden eliminiert. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der angelsächsischen Purchase-Methode, das heisst, der Beteiligungsbuchwert der Obergesellschaft wird mit dem anteilmässigen Eigenkapital des Tochterunternehmens zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Erstkonsolidierung gegenübergestellt. Im Laufe des Jahres erworbene Gesellschaften werden auf das Erwerbsdatum nach konzerneinheitlichen Grundsätzen neu bewertet und ab diesem Stichtag konsolidiert. 1.1 Accounting principles The consolidated financial statements of sitex Properties AG, Basel, were produced in accordance with Swiss GAAP FER, the accounting principles officially recommended in Switzerland, for the first time in Under the framework, the entries for the first-time adoption of Swiss GAAP FER have been supplemented by the figures for the previous year wherever they are useful for information purposes. The consolidated financial statements aim to present a true and fair view of the Group s financial position, financial performance and cash flows. The Management Board approved the consolidated financial statements of sitex Properties AG on April 25, Consolidation principles These consolidated financial statements are based on the individual financial statements of the consolidated companies in the sitex Group. Intergroup assets and liabilities in the individual financial statements were eliminated along with gains and losses from internal transactions within the Group. Capital consolidation is based on the Anglo-Saxon purchase method, i.e., the carrying amount of the parent company s investment is offset against the proportionate equity of the subsidiary at the acquisition date or date of initial consolidation. Companies acquired during the course of the year are newly valued on the date of acquisition in line with uniform Group principles and included in the consolidated group as of this date. Abschlussdatum Die Konzernrechnung schliesst einheitlich auf dem Abschlussdatum 31. Dezember ab. Transaktionen mit nahestehenden Personen Als nahestehende Personen werden Verwaltungsräte und Geschäftsleitungsmitglieder sowie Anteilsinhaber der berichterstattenden Organisation bezeichnet, welche direkt oder indirekt allein oder zusammen mit anderen einen bedeutenden Einfluss (Stimmrechtsanteile von über 20%) ausüben. 1.3 Fremdwährungsumrechnung Die zu konsolidierenden Jahresrechnungen in fremder Währung werden in die Währung der Konzernrechnung umgerechnet. Diese Umrechnung erfolgt nach der Stichtagskurs-Methode. Dabei wurden die Aktiven und Verbindlichkeiten mit dem Tageskurs am Bilanzstichtag, das Eigenkapital zu historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung im Anlagespiegel der Immobilien erfolgte ebenfalls zum Stichtagskurs. Die Fremdwährungsdifferenzen im Anlagespiegel gegenüber dem Vorjahresbilanzstichtag wurden über das Eigenkapital korrigiert. Für die Erfolgs- und Geldflussrechnung wurde ebenfalls der Kurs am Bilanzstichtag angewendet, da dieser weitgehend dem Durchschnittskurs im vergangenen Geschäftsjahr entsprach. Der in der konsolidierten Jahresrechnung angewendete Devisenkurs für den US-Dollar ist 0,915, gegenüber 0,935 im Vorjahr. Reporting date The reporting date of the consolidated financial statements is December 31. Related party disclosures Related parties include the members of the Board of Directors and the Managing Board as well as shareholders of the reporting entity if they directly or indirectly have significant influence (voting rights of over 20%), either alone or with others. 1.3 Currency translation The statements of companies included in the consolidated financial statements which employ a different currency are translated to the functional Group currency using the current rate method. With this method, all assets and liabilities are translated at the daily exchange rate on the reporting date, while equity is translated at historic rates. The translation related to property as found in the statement of changes in assets is also based on the final rate. The exchange differences in the statement of changes in assets against the previous year s reporting date have been adjusted and are recognized in equity. The rate at the reporting date is also used for the income statement and cash flow statement, as this broadly conforms to the average exchange rate over the past business year. The exchange rate used for the US dollar in the consolidated financial statements is 0.915, in contrast to in the previous year. Gesellschaften, an welchen die sitex Properties AG direkt oder indirekt mit mehr als 50% beteiligt ist, werden nach der Methode der Vollkonsolidierung einbezogen, das heisst, die Positionen der Jahresrechnung werden zu 100% konsolidiert. Anteile von Minderheitsaktionären am Kapital und am Ergebnis werden separat ausgewiesen. Zum Konsolidierungskreis gehören die sitex Properties AG, Basel, sowie folgende Tochtergesellschaften: Companies in which sitex Properties AG directly or indirectly holds over 50% are accounted for using the full consolidation method, i.e., the items on their financial statements are included at 100%. Minority interests in capital and earnings are shown as separate entries. The consolidated group consists of sitex Properties AG, Basel, and the following subsidiaries: Gesellschaft Grundkapital in TCHF Beteiligungsquote in % Company Share capital in TCHF Interest held in % sitex Properties Switzerland AG, Basel direkt sitex Properties Switzerland AG, Basel direct sitex Properties International AG, Basel direkt sitex Properties International AG, Basel direct Lagonda Invest AG, Binningen direkt Lagonda Invest AG, Binningen direct Grundkapital in TUSD Share capital in TUSD sitex Properties USA Inc. Orlando (USA) indirekt sitex Properties USA Inc. Orlando (USA) indirect sitex Town Center LLC, Orlando (USA) indirekt sitex Town Center LLC, Orlando (USA) indirect sitex Medical Plaza LLC, Orlando (USA) indirekt sitex Medical Plaza LLC, Orlando (USA) indirect Avex Homes LLC, Orlando (USA) 0 50 indirekt Avex Homes LLC, Orlando (USA) indirect sitex Pasco Holding LLC, Orlando (USA) indirekt sitex Pasco Holding LLC, Orlando (USA indirect 2. Bewertungs- und Bilanzierungsgrundsätze / Accounting and measurement methods Flüssige Mittel Die Flüssigen Mittel wurden zu Nennwerten erfasst. Diese bilden den Fonds der Geldflussrechnung und umfassen Kassabestände sowie Bankund Postcheckguthaben. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die Forderungen sind zum Nominalwert eingesetzt. Allfälligen Werteinbussen wird durch die Bildung einer Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Darin enthalten sind Forderungen aus dem Vermietungsgeschäft. Andere Forderungen Die Forderungen sind zum Nominalwert eingesetzt. Allfälligen Werteinbussen wird durch die Bildung einer Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Aktive Rechnungsabgrenzung Die aufgelaufenen Heiz- und Betriebskosten stellen Aufwendungen dar, die jeweils im Rahmen der Heiz- und Neben kostenabrechnungen per Stichtag an die Mieter weiterverrechnet werden. Die Gegenposition stellen die aufgelaufenen Akontozahlungen der Heiz- und Betriebskosten der Mieter unter den passiven Rechnungsabgrenzungen dar. Cash and cash equivalents Cash and cash equivalents are recognized at their nominal values. These consist of the funds in the cash flow statement and include cash on hand and balances at banks or post offices. Trade receivables Receivables are recognized at their nominal values. Possible losses in value are accounted for by recognizing provisions for impairment losses. This item includes receivables from the rental business. Other receivables Receivables are recognized at their nominal values. Possible losses in value are recognized by making provisions for impairment losses. Accrued revenue The accrued heating and running costs represent expenses which will be passed on to the tenant in the form of statements for the balance of heating and running costs on the closing date. The corresponding item of the accrued payments on account for heating and running costs paid by the tenants is recognized under the item accrued expense and provisions. 26 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

15 Finanzanlagen und derivative Finanzinstrumente Die Finanzanlagen sind höchstens zu Anschaffungskosten bewertet, falls der Marktwert am Bilanzstichtag unter den Anschaffungskosten liegt, werden die Finanzanlagen zum tieferen Marktwert bewertet. Der Wiederbeschaffungswert von derivativen Finanzinstrumenten wird in der Bilanz erfasst, wenn sie nicht zu Absicherungszwecken erworben oder veräussert wurden. Die Änderung der Wiederbeschaffungswerte seit der letzten Bewertung wird über das Periodenergebnis erfasst. Derivative Finanzinstrumente, welche zu Absicherungszwecken eingegangen wurden, werden analog dem abgesicherten Grundgeschäft erfasst. Darlehen Diese sind zum Nominalwert abzüglich allenfalls notwendiger Wertberichtigung erfasst. Mobile Sachanlagen Die mobilen Sachanlagen werden zum Anschaffungswert bilanziert und über die wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Immobilien Bei den Liegenschaften handelt es sich um Rendite- und Projektliegenschaften, welche nach der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungswerten jeweils zu Marktwerten bilanziert werden. Die Projektliegenschaften enthalten Baulandreserven und aktivierte Projektkosten. Die Marktwertberechnung der in der Schweiz befindlichen Liegenschaften erfolgt nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Dieser wird jährlich von einem unabhängigen neutralen Schätzungsexperten neu bewertet. Für die internationalen Liegenschaften wurden Schätzungen von lokalen Experten für die Marktwertbewertung beigezogen. Die Bewertungsmethode der US-Grundstücke richtet sich nach dem «Mul tiples System», welches zahlreiche vergleichbare Transaktionen reflektiert. Die Nettoveränderung der Marktwerte der Liegenschaften ist in der Erfolgsrechnung als «Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften» separat ausgewiesen. Immaterielle Anlagen und Goodwill Die Projektkosten werden zu den Anschaffungskosten bilanziert und grundsätzlich über den Zeitraum von fünf Jahren oder im Einzelfall aufgrund ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Gründungs- und Kapitalerhöhungskosten werden direkt über das Eigenkapital verrechnet. Bei der bezahlten positiven Differenz zwischen Anschaffungskosten und anteiligem Vermögenswert handelt es sich um einen Goodwill. Bei einer Akquisition werden die Nettoaktiven zu aktuellen Werten bewertet. Der erworbene Goodwill wird zum Zeitpunkt des Erwerbs mit den Neubewertungsreserven verrechnet und somit direkt dem Eigenkapital belastet. Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Die Bewertung der Finanzverbindlichkeiten erfolgt zum Nominalbetrag. Dabei handelt es sich um Kontokorrentkonten bei Finanzinstituten. Hypotheken und feste Vorschüsse werden in den langfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Financial assets and derivative financial instruments Financial assets are recognized at their maximum acquisition cost; if the market value is below the acquisition cost on the reporting date, financial assets are recognized at the lower market value. The replacement value of derivatives is recognized in the balance sheet as long as it is not acquired or sold for hedging purposes. The change in replacement values since the last valuation is recognized in the income statement for the period. Derivative financial instruments used as hedges are attributed to the underlying transaction of the hedged risk. Loans These are recognized at their nominal value less any necessary impairment allowances. Moveable assets Moveable assets are accounted for at acquisition cost and amortized over their estimated useful life. Properties The properties are composed of investment properties and project properties, each of which is measured at market value following their firsttime recognition at acquisition cost. The project properties include land held for construction and capitalized project costs. The market value calculation for properties in Switzerland is determined using the discounted cash flow (DCF) method. This is reappraised once a year by an independent appraisal expert. Appraisals were also produced by local experts to determine the market value of the international properties. The valuation method for US real estate sites is based on the Multiples System, which reflects numerous comparable transactions. The net change in the market value of properties is now reported as a separate item in the income statement as income from revaluation of properties. Intangible assets and goodwill Project costs are capitalized at acquisition cost and amortization is recognized on a straight-line basis over the estimated useful life. Start-up costs and costs related to capital increases are directly offset against equity. If there is a positive difference between the acquisition cost and the proportional value of an asset, this is recorded as goodwill. For acquisitions, the net assets are measured to determine their present value. The goodwill acquired is offset with the revaluation reserves of the property at the time of acquisition and is thereby directly credited or charged to equity. Current financial liabilities Nominal value is applied to the valuation of financial liabilities. This relates to current accounts at banks. Mortgages and fixed advances are recorded under non-current liabilities. Trade payables Trade payables are recognized at their nominal values. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind zum Nominalwert bewertet. Kurzfristige Verbindlichkeiten In den «Anderen Verbindlichkeiten» sind Verpflichtungen für vorausbezahlte Mietzinsen und Verpflichtungen aus dem Vermietungsgeschäft enthalten. Ebenfalls enthalten ist eine Anzahlung für einen Teilverkauf eines Grundstückes. Passive Rechnungsabgrenzung und Rückstellungen In den diversen passiven Rechnungsabgrenzungen sind Verpflichtungen für laufende Steuern und noch nicht bezahlte Aufwendungen enthalten. Die aufgelaufenen Akontozahlungen stellen die Gegenposition zu den aufgelaufenen Heiz- und Betriebskosten unter den aktiven Rechnungsabgrenzungen dar. Langfristige Finanzverbindlichkeiten Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten stellen Hypotheken und feste Vorschüsse von Banken mit einer Restlaufzeit oder einer vertraglich zugesicherten Kapitalzusage per Bilanzstichtag von mindestens 12 Monaten dar. Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten werden zum Nominalwert bewertet. Andere langfristige Verbindlichkeiten Die langfristigen Verbindlichkeiten enthalten Darlehen von Dritten und Nahestehenden sowie Aktionären. Ebenfalls darin enthalten sind die Wandeldarlehen mit Eigenkapitalcharakter. Alle anderen langfristigen Verbindlichkeiten sind zum Nominalwert bewertet. Rückstellungen für latente Steuern Die latenten Steuern entstehen aus den Wertdifferenzen zwischen den Marktwerten und den Steuerwerten der einzelnen Bilanzpositionen. Für die Liegenschaften wurde der Steuerbetrag einzeln pro Liegenschaftsobjekt ermittelt. Berücksichtigt wurde dabei die Tatsache, dass die Gesellschaft auf eine langfristige Kapitalanlage ausgerichtet ist. Für die übrigen Positionen wurde mit Ausnahme der Differenz bei den Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht ein pauschaler Steuersatz von 29% angewendet. Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Diese Verbindlichkeit steht im Zusammenhang mit einem Liegenschaftserwerb. Im Kaufvertrag wurde der Verkäuferschaft ein 10-jähriges Nutzniessungsrecht eingeräumt, basierend auf einem 10-jährigen Mietvertrag. Der Nominalwert dieses Rechts wird aufgrund der vertraglichen Vereinbarung bestimmt und mit einem Zinsfuss von 4% auf den Bilanzstichtag abgezinst. Die Bewertungsdifferenz zwischen Nominalbetrag und dem Barwert wurde als Neubewertungsreserve dem Eigenkapital zugeschrieben. Current liabilities The item current liabilities contains the liabilities for rental income paid in advance and liabilities related to the rental business. They also include a down payment on the partial sale of a plot of land. Accrued expense and provisions The various accrued expense items include liabilities for current taxes and expenses which have not yet been settled. The contrasting item to these accrued payments on account for heating and running costs is recognized under accrued revenue. Non-current financial liabilities Non-current financial liabilities involve mortgages and fixed advances from banks with a remaining term or a contractually binding capital commitment of at least 12 months from the reporting date. Non-current financial liabilities are recognized at their nominal values. Other non-current liabilities Non-current liabilities contain loans from third parties, related parties and shareholders. Conversion loans allocated to equity are also included under this item. All other non-current financial liabilities are recognized at their nominal values. Provisions for deferred taxes Deferred taxes result from temporary differences between the market values and the values for tax purposes of the items in the balance sheet. For properties, the tax amount is determined individually for each property. The fact that the Company considers these properties a long-term capital investment is taken into account when determining the values for tax purposes. A flat tax rate of 29% is applied to all other items. Liabilities related to usufruct These liabilities relate to the acquisition of one property. As part of the purchase price agreement, the seller was awarded a 10-year usufruct on the basis of a 10-year lease agreement. The nominal value of this usufruct right was determined on the basis of the legal agreement and discounted at an interest rate of 4% on the reporting date. The valuation difference between the nominal amount and the present value was recognized as a revaluation reserve in equity. 28 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

16 3. Erläuterungen zur Konzernbilanz / Notes to the consolidated balance sheet 3.1 Änderung Konsolidierungskreis Die Lagonda Invest AG, Binningen, wurde 2012 erstmals konsolidiert. Die wichtigsten Bestandteile der Lagonda Invest AG per 1. Oktober 2012 sind: Flüssige Mittel in Höhe von TCHF 100 Der Preis für diese Beteiligung (51%) betrug TCHF 291; somit resultiert ein Goodwill von TCHF 240 (Verweis auf Bilanzierungsgrundsätze). 3.2 Finanzanlagen In den Finanzanlagen ist der Erwerbspreis einer Zinsabsicherung (Zins- Cap) aktiviert, welcher über die Laufzeit der Absicherung linear abgeschrieben wird (siehe Ziffer 5.3). 3.3 Anlagespiegel Immobilien Immobilien-Sachanlagen (zu Marktwerten) in TCHF Reals estate assets (at market values) in TCHF Währungs- Zugänge Aufwertungen Abwertungen differenzen Currency Additions Appreciation Depreciation/ differences impairment Schweiz Switzerland USA USA Total Renditeliegenschaften Total investment properties Schweiz Switzerland USA USA Total Projektliegenschaften Total project properties Total Immobilien Total properties Im Berichtsjahr wurde die Liegenschaft Lagonda-Haus in Muttenz für TCHF erworben. Die übrigen Zugänge in den Renditeliegenschaften von TCHF 376 betreffen Instandsetzungsausgaben für die Bestandsliegenschaften. Die Zugänge in den Projektliegenschaften von TCHF 889 stellen aktivierte Projektkosten dar. 3.1 Changes to the consolidated group Lagonda Invest AG, Binningen, was included in the consolidated group for the first time in The most important assets and liabilities of Lagonda Invest AG as per October 1, 2012, are as follows: Cash and cash equivalents to the amount of TCHF 100 Expenditure of TCHF 291 was used for this acquisition. The investment in this company amounts to 51%, resulting in goodwill of TCHF 240 (see measurement methods). 3.2 Financial assets The item financial assets contains the purchase price of an interest rate cap, which is recognized on a straight-line basis over the life of the hedging instrument (see note 5.3). 3.3 Statement of changes in assets property In the year under review the Company acquired the Lagonda building property in Muttenz for TCHF Other additions in the investment property business of TCHF 376 relate to expenditure for repairs on existing properties. The additions related to project properties of TCHF 889 represent capitalized project costs. 3.4 Langfristige Finanzverbindlichkeiten Sämtliche langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind grundpfandgesichert. Der Nominalwert der verpfändeten Schuldbriefe beläuft sich auf TCHF Die vertraglich vereinbarten Zinsbindungen (ohne Wandeldarlehen gemäss Ziffer 3.5) für die langfristigen Finanzverbindlichkeiten gestalten sich wie folgt: 3.4. Non-current financial liabilities All non-current financial liabilities are secured against mortgages. The nominal value of the mortgage notes pledged amounts to TCHF The contractually agreed interest rates (without conversion loans in line with item 3.5) for the non-current financial liabilities break down as follows: In TCHF variabel nach 2018 Total variable beyond 2018 Hypotheken Schweiz Mortgages Switzerland Finanzverbindlichkeiten USA Financial liabilities USA Total Hypotheken Total mortgages Finanzverbindlichkeiten Financial liabilities Total Finanzverbindlichkeiten Total financial liabilities Von den TCHF , welche kurzfristig mit variablen Zinsen finanziert sind, sind TCHF mit Zinsabsicherungen hinterlegt. Weitere TCHF Zinsabsicherungen wurden mit Wirkung zum 3. Januar 2013 fixiert. Weitere Ausführungen dazu sind unter Ziffer 5.4 erläutert. 3.5 Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Das im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft im Jahr 2011 gewährte Darlehen von TCHF im Sinne einer Kaufpreisschuld wurde im Berichtsjahr vollständig zurückbezahlt. 3.6 Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Aktionären (Wandelanleihen) TCHF of the TCHF , which is financed with short-term financing at variable rates, has been secured with interest rate hedges. Hedges amounting to a further TCHF have been concluded as of January 3, For more details see item Other non-current liabilities to third parties A loan of TCHF 9 715, which was taken out in relation to a property acquisition in 2011 to settle a purchase price debt, was paid back in full in the year under review. 3.6 Other non-current liabilities to shareholders (convertible bonds) In TCHF Wandelanleihen am 1. Januar Convertible bonds at January 1, 2012 Aufnahmen von Darlehen 390 Loans taken out Zins auf den Darlehen 706 Interest on loans Wandlung der Anleihen Bond conversion Zinszahlungen und Rückzahlungen 588 Interest paid and repayments Wandeldarlehen am 31. Dezember Conversion loans at December 31, 2012 Die jährlich durchgeführte Marktwertbewertung (per 31. Dezember 2012 auch erstmals für die Grundstücke in den USA) der Liegenschaften führt zu Aufwertungen und Abwertungen auf den einzelnen Objekten, die hier separat aufgeführt werden. In der Erfolgsrechnung werden diese Veränderungen netto in der Position «Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften» ausgewiesen. The annual appraisal to determine the market value of properties (also carried out for real estate sites in the USA for the first time on December 31, 2012) leads to increases and decreases in the value of individual sites which are listed separately here. The net change in the market value of properties is now reported as a separate item in the income statement as income from revaluation of properties. Die Wandelanleihen wurden im Berichtsjahr mit 4,5% resp. 4,25% verzinst. 3.7 Andere langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden Wesentliche Transaktionen mit Nahestehenden fanden im Bereich der Immobiliendienstleistungen mit der gribi-theurillat-gruppe statt. Mit der Gesellschaft besteht ein marktkonformer Rahmenvertrag. Die Bewirtschaftungsentschädigung bemisst sich auf 4% der Netto-Mieteinnahmen für die Liegenschaften der sitex Properties Switzerland AG bzw. The convertible bonds were subject to interest of 4.5% and 4.25% respectively in the year under review. 3.7 Other non-current liabilities to related parties Key transactions with related parties were carried out in the form of real estate services with the gribi theurillat Group. The Company has a frame agreement with this Group in line with market conditions. The management fee amounts to 4% of the net rental income for the properties of sitex Properties Switzerland AG and 3.5% of Lagonda Invest AG. 30 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

17 3,5% gegenüber der Lagonda Invest AG. Es ist keine Performance-Fee vereinbart. Transaktionshonorare werden erfolgsabhängig ausgerichtet und auf der Basis des sitex-interessenwertes bemessen. Die nahestehende Firma adbodmer AG stellt ihre umfassenden Dienstleistungen im Bereich der Unternehmens- und Managementberatung für die sitex Properties AG und sitex Properties Switzerland AG gemäss bestehenden Verträgen pauschal in Rechnung. Obwohl seit Festlegung der Honorare im Jahr 2010 die Gesellschaft massiv gewachsen ist und das Volumen sich vervielfacht hat, wurden die Ansätze belassen. Die Geschäftsführung wurde pauschal mit CHF entschädigt. In den USA wurden diverse Arbeiten von der Avalon Park Group, Orlando, ausgeführt, welche in nahestehendem Verhältnis zu Verwaltungsrat Beat Kähli steht. Das Honorarvolumen belief sich für die Bewirtschaftung, das Management aller US-Gesellschaften und speziell die Aufbauarbeiten der Avex auf CHF Die Kennzahl betreffend das Verhältnis Betriebsaufwand / Umsatz beläuft sich auf 7,6%, was das Kostenbewusstsein untermauert. Transaktionen mit Nahestehenden, welche nicht mit flüssigen Mitteln abgewickelt wurden, betreffen die gribi theurillat Vermarktung AG mit einem Total von CHF Die Gesellschaft hat Guthaben aus Honorarforderungen bei der Aktienkapitalerhöhung vom Dezember 2012 mit einem anrechenbaren Aktienstückpreis von CHF 800 verrechnet. Bei den bilanzierten Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden handelt es sich um Darlehen der Investoren zur Finanzierung der Immobilie Lagonda-Haus in der Lagonda Invest AG über total TCHF Rückstellung für latente Steuern Die Rückstellung für latente Steuerschulden hat sich im Berichtsjahr wie folgt verändert: No performance fee has been agreed. Remuneration for transactions is achievement-based and calculated on the basis of the value of the sitex interest. The related firm adbodmer AG provides comprehensive services in the field of corporate and management consulting for sitex Properties AG and sitex Properties Switzerland AG in line with existing contracts and is paid a lump sum. Although the Group has experienced massive growth since the remuneration rate was set in 2010 and volumes have risen sharply, the rates have remained the same. The management was paid a lump sum of CHF In the USA various services were provided by the Avalon Park Group, Orlando, which is a related party to Board member Beat Kähli. Remuneration of CHF related to the management of all US companies and in particular to the development work of Avex. The figure related to the ratio of operating expenses / revenue is 7.6%, underpinning the Company s cost awareness. Transactions with related parties which do not involve cash or cash equivalents relate to gribi theurillat Vermarktung AG and total CHF The Company recognized credit from remuneration claims in the course of the share capital increase in December 2012 with a chargeable share price of CHF 800. Liabilities to related parties reported in the balance sheet involve loans by investors to finance the Lagonda building in Lagonda Invest AG and total TCHF Provisions for deferred taxes Changes to the provisions for deferred taxes were as follows in the year under review: In TCHF Rückstellung für latente Steuern am 1. Januar Provisions for deferred taxes at January 1, 2012 Veränderung aufgrund Neubewertung von Liegenschaften Change due to the revaluation of properties Rückstellung für latente Steuern am 31. Dezember Provisions for deferred taxes at December 31, Verbindlichkeiten aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Diese Verbindlichkeit steht im Zusammenhang mit einem Liegenschaftserwerb. Als Kaufpreisregulierung wurde der Verkäuferschaft ein 10-jähriges Nutzniessungsrecht eingeräumt, basierend auf einem 10-jährigen Mietvertrag. Der Nominalwert dieses Rechts in der Höhe von TCHF wurde auf den Bilanzstichtag abdiskontiert. Mit einem Zinsfuss von 4% resultiert per Ende Jahr ein bilanzierter Barwert der Verbindlichkeit in der Höhe von TCHF Die Bewertungsdifferenz wurde als Neubewertungsreserve dem Eigenkapital zugeschrieben. Auf der Bewertungsdifferenz werden keine latenten Steuern berücksichtigt, da die Geschäftsleitung der Ansicht ist, dass die Auflösung dieser Verbindlichkeit keine Steuerfolgen nach sich ziehen wird. 3.9 Liabilities related to usufruct payable These liabilities relate to the acquisition of one property. As part of the purchase price agreement, the seller was awarded a 10-year usufruct on the basis of a 10-year lease agreement. The nominal value of TCHF was discounted on the reporting date. With an interest rate of 4%, this yields a recognized liability in the balance sheet of TCHF at year end. The difference in value was recognized as a revaluation reserve in equity. Non deferred taxes have been applied to the difference arising from the revaluation as the Management believes that clearing this liability will not have any impact on taxes Aktienkapital Das nominelle Aktienkapital ist eingeteilt in Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF In TCHF Nominelles Aktienkapital am 1. Januar Nominal share capital at January 1, 2012 Kapitalerhöhung vom 10. Februar Capital increase on February 10, 2012 Kapitalerhöhung vom 23. Februar Capital increase on February 23, 2012 Kapitalerhöhung vom 27. Dezember Capital increase on December 27, 2012 Total nominelles Aktienkapital am 31. Dezember Total nominal share capital at December 31, 2012 Genehmigte Kapitalerhöhung Gemäss Statuten besteht eine genehmigte Kapitalerhöhung von maximal TCHF durch Ausgabe von höchstens Namenaktien mit einem Nennwert von CHF bis zum 30. April Bedingte Kapitalerhöhung Gemäss Statuten besteht eine bedingte Kapitalerhöhung von maximal TCHF durch Ausübung von Wandelrechten von Namenaktien mit einem Nennwert von CHF sowie durch Ausübung von Optionsrechten von Namenaktien mit einem Nennwert von CHF bis zum 30. April Neubewertungsreserven Die Neubewertungsdifferenzen sind der Gesamtbetrag der erfolgsneutralen Aufwertungen von Aktiven über deren historischen Anschaffungswert hinaus, nach Abzug der darauf zu bildenden latenten Ertragssteuerverpflichtungen und Berücksichtigung der Fremdwährungsumrechnungsdifferenzen Share capital The nominal share capital is divided into registered shares with a value of CHF each. Approved capital increase In accordance with the statutes, an approved capital increase will take place up to a maximum of TCHF and through the issue of a maximum registered shares each with a nominal value of CHF by April 30, Conditional capital increase In accordance with the statutes, a conditional capital increase will take place up to a maximum of TCHF through the issue of conversion rights for registered shares, each with a nominal value of CHF , and through the issue of optional rights for registered shares, each with a nominal value of CHF by April 30, Revaluation reserves The revaluation reserves are the total amount of the revaluation of assets not recognized in profit or loss exceeding their historic acquisition cost, less deferred income tax expense generated and under consideration of the exchange differences. In TCHF Neubewertungsdifferenzen am 1. Januar Revaluation reserves at January 1, 2012 Diskontierung der Verpflichtung aus entgeltlichem Nutzniessungsrecht Discounting of liabilities from usufruct payable Fremdwährungsumrechnungsdifferenzen Immobilien 506 Exchange differences on properties Neubewertungsreserven am 31. Dezember Revaluation reserves at December 31, 2012 Die TCHF aus der Diskontierung des entgeltlichen Nutzniessungsrechts verstehen sich nach Abzug des Minderheitsanteiles von 49%, entsprechend TCHF The amount of TCHF from the discounting of usufruct payable is subject to a deduction for minority interest of 49%, respectively TCHF sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

18 3.12 Gewinnreserven Die Gewinnreserven beinhalten erarbeitete einbehaltene Gewinne, inklusive direkt im Eigenkapital erfasster Erfolgspositionen sowie der Gewinnvortrag und die aus der periodischen Gewinnverwendung resultierenden gesetzlichen Reserven. In TCHF Gewinnreserven am 31. Dezember Retained earnings at December 31, 2011 Konzerngewinn Consolidated profit 2011 Gewinnreserven am 1. Januar Retained earnings at January 1, 2012 Direktabschreibung Goodwill 240 Amortization / impairment of goodwill Kapitalerhöhungskosten 180 Costs related to the capital increase Direkt dem Eigenkapital zugewiesene Fremdwährungsdifferenzen 188 Exchange differences recognized directly in equity Gewinnreserven am 31. Dezember Retained earnings at December 31, Goodwill-Behandlung Der Goodwill ist zum Zeitpunkt des Erwerbs mit den Gewinnreserven ver - rechnet worden. Die daraus resultierenden Auswirkungen auf das Eigenkapital und das Ergebnis sind, unter Berücksichtigung einer Goodwill- Nutzungsdauer von höchstens fünf Jahren, unten stehend dokumentiert. Auswirkung einer theoretischen Aktivierung des Goodwills auf die Bilanz: 3.12 Retained earnings Retained earnings contain profits generated, including income recognized directly in equity as well as profits brought forward and the legal reserves from the periodic appropriation of profits Treatment of goodwill Goodwill is offset against retained earnings at acquisition date. The consequent effects on equity and earnings are documented below and apply an amortization period of five years for goodwill. The impact of the theoretical capitalization of goodwill on the balance sheet: Anschaffungswert Goodwill in TCHF Acquisition value of goodwill in TCHF Stand am 1. Januar 0 0 Balance at January 1 Zugänge Additions Abgänge 0 0 Disposals Stand am 31. Dezember Balance at December 31 Kumulierte Abschreibungen in TCHF Accumulated amortization and impairment in TCHF Stand am 1. Januar 0 0 Balance at January 1 Abschreibungen laufendes Jahr 0 48 Amortization and impairment for the current year Stand am 31. Dezember 0 48 Balance at December 31 Theoretischer Nettobuchwert Goodwill Theoretical net carrying amount of goodwill Auswirkungen einer theoretischen Abschreibung des Goodwills auf die Ergebnisse: In TCHF Ausgewiesener Konzerngewinn Consolidated profit Theoretische Abschreibung auf Goodwill 0 48 Theoretical impairment of goodwill Konzerngewinn nach Goodwill-Abschreibung Consolidated profit less impairment of goodwill 4. Erläuterungen zur Konzernerfolgsrechnung / Notes to the consolidated income statement 4.1 Geografische Verteilung des Liegenschaftserfolges aus Vermietung Auf eine Aufteilung des Liegenschaftsertrages und des Liegenschaftsaufwandes nach geografischen Märkten wird aus Gründen der Wesentlichkeit verzichtet. 4.2 Liegenschaftsaufwand Im Liegenschaftsaufwand von TCHF sind TCHF 732 Baurechtszinsen enthalten. 4.3 Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften Der Erfolg aus Neubewertung von Liegenschaften gliedert sich wie folgt: 4.4 Finanzaufwand Der Finanzaufwand von TCHF setzt sich wie folgt zusammen: The impact of theoretical impairment of goodwill on earnings: 4.1 Geographic distribution of rental income from properties For reasons of immateriality, no breakdown of property income and property expense has been given by geographic market. 4.2 Direct property expenditure Direct property expenditure of TCHF contains TCHF 732 of ground rent. 4.3 Income from revaluation of properties Income from the revaluation of properties breaks down as follows: In TCHF Renditeliegenschaften Schweiz Investment properties Switzerland Projektliegenschaften Schweiz Project properties Switzerland Renditeliegenschaften USA Investment properties USA Projektliegenschaften USA Project properties USA Total Erfolg Neubewertung von Liegenschaften Total income from revaluation of properties 4.4 Financial expenses Financial expenses of TCHF break down as follows: In TCHF Zinsen auf Hypothekardarlehen und feste Vorschüsse Interest on mortgages and fixed advances Zinsen auf Finanzverbindlichkeiten Interest on financial liabilities Zinsen auf Darlehen von Aktionären und Nahestehenden Interest on loans from shareholders and related parties Bankspesen Bank charges Total Finanzaufwand (ohne Abschreibung auf Zinsabsicherung CAP) Total financial expenses (without depreciation on CAP interest hedge) 34 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

19 4.5 Finanzertrag Dabei handelt es sich im Wesentlichen um realisierte Kursgewinne auf Terminkontrakten in US-Dollar (TCHF 365), welche im Berichtsjahr geschlossen wurden. Per 31. Dezember 2012 bestanden keine Devisenabsicherungsgeschäfte mehr, weil die Absicherung nun über die Kreditaufnahme in US-Dollar erfolgt. 4.6 Steuern Der Steueraufwand beinhaltet die laufenden sowie den latenten Steueraufwendungen. Die Gesellschaft hat keine Verlustvorträge und keine latenten Steueransprüche, deren Realisation wahrscheinlich ist. Aus diesem Grund sind keine latenten Ertragssteueransprüche aktiviert. 4.5 Financial income This predominantly relates to exchange gains realized on US dollar forward contracts (TCHF 365) which were concluded in the year under review as of December 31, 2012, there were no longer any currency hedges as hedging is now only concluded through borrowing in US dollar. 4.6 Tax Tax expense includes current and deferred tax outlay. In TCHF Laufender Steueraufwand Current tax expense Latenter Steueraufwand Deferred tax expense Total Steueraufwand Total tax expense The Company has no loss carryforwards and no deferred tax assets whose realization is probable. For this reason no deferred income tax assets have been recognized. Forderungen Abtretung sämtlicher Miet- und Pachtzinsforderungen bis zur Höhe der verfallenen und laufenden Beträge auf der Liegenschaft «Hammerstrasse / Sperrstrasse, Basel». 5.3 Derivative Finanzinstrumente Am Bilanzstichtag bestanden folgende Zinsabsicherungen auf den langfristigen Finanzverbindlichkeiten: In TCHF bis / until in % SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau ,905 SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau November 1, 2030 SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau ,417 SWAP Neue Aargauer Bank, Aarau March 31, 2031 SWAP Basler Kantonalbank, Basel ,310 SWAP Basler Kantonalbank, Basel July 2, SWAP Basler Kantonalbank, Basel * ,345 SWAP Basler Kantonalbank, Basel * Jan 31, 2033 CAP Warrants Sarasin & Cie. AG, Zürich ,500 CAP Warrants Sarasin & Cie. AG, Zürich July 21, 2017 * Beginn mit Forward-Start 3. Januar 2013 * Begins with forward start January 3, 2013 Receivables Assignment of all lease and rental payments up to the amount of the charges forfeited and ongoing on the property Hammerstrasse / Sperrstrasse, Basel. 5.3 Derivative financial instruments On the reporting date the following interest hedges were included in non-current financial liabilities: Weitere Angaben / Further disclosures 5.1 Garantieverpflichtungen zugunsten Dritter Garantieverpflichtungen zugunsten Dritter in TCHF Guarantees in favor of third parties in TCHF 5.2 Verpfändete oder abgetretene Aktiven 5.1 Guarantees in favor of third parties 5.2 Pledged or assigned assets Liegenschaften (Schweiz) in TCHF Properties (Switzerland) in TCHF Grundpfand für Hypotheken Sureties for mortgages Nominalwert Schuldbriefe Nominal value of mortgage notes Kreditbeanspruchung Borrowings Beteiligungen in TCHF Investments in TCHF sitex Properties Switzerland AG sitex Properties Switzerland AG Kreditbeanspruchung Borrowings 5.4 Sonstige Angaben Auf den 1. Januar 2012 wurden die Liegenschaften sowie die damit zusammenhängenden Aktiven und Passiven von der sitex Properties AG, Basel, durch Vermögensübertrag auf die sitex Properties Switzerland AG übertragen. Gleichzeitig wurde die sitex Properties ZH AG in sitex Properties Switzerland AG umfirmiert. Die sitex Properties AG, Basel, mutiert somit zur Holding und hat die Funktion der Dachgesellschaft inne. 5.5 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Zwischen dem 31. Dezember 2012 und dem 25. April 2013 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte per 31. Dezember 2012 zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssen. 5.4 Other disclosures Effective from January 1, 2012, the properties and the related assets and liabilities of sitex Properties AG, Basel, were transferred to sitex Properties Switzerland AG by means of an asset transfer. At the same time, sitex Properties ZH AG was renamed sitex Properties Switzerland AG. sitex Properties AG, Basel, has thereby become a holding entity and acts as an umbrella company. 5.5 Events after the reporting period In the period between December 31, 2012, and April 25, 2013 (date on which the financial statements were approved by the Management Board), no events occurred which would require the adjustment of the figures as of December 31, 2012, or which must be mentioned here. 36 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report

20 Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Report of the Statutory Auditors on the Group Accounts Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung An den Verwaltungsrat der sitex Properties AG Auftragsgemäss haben wir als Wirtschaftsprüfer die auf den Seiten 20 bis 37 wiedergegebene Konzernrechnung der sitex Properties AG bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung des Wirtschaftsprüfers Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Report of the statutory auditor on the Report on the consolidated financial statements To the Board of Directors of sitex Properties AG In accordance with the terms of our engagement, we have audited the presented consolidated financial statements on pages 20 to 37 of sitex Properties AG, which comprise the balance sheet, income statement, cash flow statement, statement of changes in equity and notes for the year ended December 31, Board of Directors Responsibility The Board of Directors is responsible for the preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in accordance with Swiss GAAP FER and the requirements of Swiss law. This responsibility includes designing, implementing and maintaining an internal control system relevant to the preparation and fair presentation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. The Board of Directors is further responsible for selecting and applying appropriate accounting policies and making accounting estimates that are reasonable in the circumstances. Independent Auditor s Responsibility Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based on our audit. We conducted our audit in accordance with Swiss law and Swiss Auditing Standards and International Standards on Auditing. Those standards require that we plan and perform the audit to obtain reasonable assurance whether the consolidated financial statements are free from material misstatement. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2012 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und entspricht dem schweizerischen Gesetz. Deloitte AG Erich Schärli Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Licensed Audit Expert Auditor in Charge Basel, 8. Mai 2013 Basel, May 8, 2013 Opinion In our opinion, the consolidated financial statements for the year ended December 31, 2012, give a true and fair view of the financial position, the results of operations and the cash flows in accordance with Swiss GAAP FER and comply with Swiss law. Stephan Sandmeier Zugelassener Revisionsexperte Licensed Audit Expert Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures in the consolidated financial statements. The procedures selected depend on the auditor s judgment, including the assessment of the risks of material misstatement of the consolidated financial statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor considers the internal control system relevant to the entity s preparation and fair presentation of the consolidated financial statements in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the entity s internal control system. An audit also includes evaluating the appropriateness of the accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made, as well as evaluating the overall presentation of the consolidated financial statements. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion. 38 sitex Properties AG Geschäftsbericht 2012 Annual Report 2012