Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt

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1 Die Mietrechtsreform im Überblick Teil 1/1 Seite 3 Mietpreisbremse Mit diesem Gesetz will die Bundesregierung/der Gesetzgeber versuchen, den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen und es so vor allem einkommensschwachen Haushalten ermöglichen, dort für sie bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dass dieses Ziel nicht durch eine Gesetzesänderung, sondern nur durch die Schaffung neuen Wohnraums erreicht werden kann, wird bei dem Gesetz weitestgehend ausgeblendet. Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt Die Mietpreisbremse soll allerdings nur in Gebieten gelten, die zuvor von den jeweiligen Landesregierungen bestimmt worden sind ( 556d Abs. 2 BGB). Für die Bestimmung der Gebiete werden den Ländern fünf Jahre eingeräumt. Nach dem können also keine neuen Gebiete mehr bestimmt werden. Zudem soll die Mietpreisbremse in dem jeweiligen Gebiet für maximal fünf Jahre gelten. Spätestens Anfang 2026 sind also alle Mietpreisbremsen außer Kraft. Die Landesregierungen können Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gelten soll, nur dann bestimmen, wenn dort der Wohnungsmarkt angespannt ist. Dies soll immer dann der Fall sein, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Diese Gefährdung soll u.a. anhand von statistischen Erhebungen festgestellt werden. Zudem sollen die Länder AL755106

2 Teil 1/1 Seite 4 Die Mietrechtsreform im Überblick Maßnahmen benennen, mit denen der Wohnraummangel behoben werden kann. Wiedervermietungsmiete Vermieter in so ausgewiesenen Gebieten müssen sich darauf einstellen, dass sie bei der Wiedervermietung nach Beendigung eines Mietverhältnisses die neue Miete nicht mehr wie bisher frei bestimmen können. Die Wiedervermietungsmiete darf vielmehr maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen ( 556d Abs. 1 BGB). Allerdings muss die Miete nicht niedriger ausfallen als die Miete, die der Vormieter zuletzt in ungeminderter Höhe geschuldet hat ( 556e Abs. 1 BGB). Es muss also niemand bei einer Wiedervermietung die Miete senken. Dies bedeutet, dass insofern ein Bestandsschutz besteht. Auch Modernisierungen der letzten drei Jahre können bei der neu verlangten Miete berücksichtigt werden, soweit sie nicht bereits bei der Miete des Vormieters vollumfänglich veranschlagt wurden ( 556e Abs. 2 BGB). Bei Staffelmietvereinbarungen gelten diese Regelungen für jede Mietstaffel ( 557a Abs. 4 BGB), bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete ( 557b Abs. 4 BGB). Ausnahmen 1. Gänzlich ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Wohnungen, die nach dem erstmals

3 Die Mietrechtsreform im Überblick Teil 1/1 Seite 5 vermietet werden und zuvor auch nicht auf sonstige Art genutzt wurden. 2. Ebenfalls ausgenommen ist die Erstvermietung von Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung. Für den zweiten Mieter greift die Mietpreisbremse wieder. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht (BGH, WM 2010, 679). Rechtsfolgen 1. Mietvereinbarungen, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, sind insoweit unwirksam, als sie die gesetzlich zulässige Höhe überschreiten. Nach einer schriftlichen und begründeten Rüge der Miethöhe durch den Mieter kann dieser die das gesetzlich zulässige Maß überschreitenden Beträge zurückverlangen ( 556g Abs. 1 BGB). 2. Beanstandungen der vereinbarten Miete muss der Mieter qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche für künftig fällige Mieten zu erhalten ( 556g Abs. 2 BGB). 3. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann, z.b. mithilfe des örtlichen Mietspiegels ( 556g Abs. 3 BGB). AL755106

4 Teil 1/1 Seite 6 Die Mietrechtsreform im Überblick Tücken der Mietpreisbremse Negatives Signal Auch wenn die Neubauten gänzlich von der Mietpreisbremse ausgenommen werden, heißt das nicht, dass diese Regelung zu begrüßen wäre. Aus ordnungspolitischer Sicht bleibt sie ein negatives Signal, weil sie in das freie Spiel der Preise eingreift. Die Mieten zeigen nicht mehr die wahren Knappheitsverhältnisse am Wohnungsmarkt an. Dabei zeigt der Anstieg der Mieten durchaus die erwartbare und erhoffte Wirkung: Der Wohnungsneubau hat in den vergangenen Jahren kräftig zugenommen, und zwar überwiegend in den Ballungsräumen. Dort sind zwar oftmals teure Wohnungen entstanden. Werden sie von finanzkräftigen Haushalten bezogen, werden dafür aber ältere, günstigere Wohnungen frei (sog. Sickereffekt). Die hohen Mieten in den neuen Wohnungen hängen zudem mit preistreibenden staatlichen Regelungen zusammen: Fast überall sind die Grunderwerbsteuern teils erheblich erhöht worden, auch die energetischen Bauvorschriften etwa für die Dämmung machen sich bemerkbar. Gentrifizierung auch trotz Mietpreisbremse In den Metropolen werden die Mieten in den kommenden Jahren auch mit Mietpreisbremse kräftig steigen. Das liegt an dem Zustrom der Menschen vom Land in die Städte, begünstigt durch die hohen Energiepreise, die das Pendeln verteuern, die Nähe zum Arbeitsplatz, zur Kita, zu kulturellen und medizinischen Einrichtungen. Verstärkt wird dies durch die Zuwanderung aus dem Ausland, die sich fast ausschließlich in den gro-

5 Die Mietrechtsreform im Überblick Teil 1/1 Seite 7 ßen Städten bemerkbar macht. Trotz der auflebenden Wohnungsneubauten ist deshalb mit einer Entspannung des Wohnungsmarkts in den Ballungsgebieten nicht zu rechnen. Probleme der ortsüblichen Vergleichsmiete Die Mietpreisbremse wird zudem die kommunalen Mietspiegel in den Mittelpunkt rücken. Dies sind durchaus umstrittene Instrumente. Sie enthalten Mieten je nach Größe, Ausstattung, Baujahr und Lage und sollen die jeweils ortsüblichen Mieten darstellen. Im Koalitionsvertrag heißt es, dass die Mietspiegel auf eine breitere Basis gestellt werden sollen. Das könnte bedeuten, dass der bisherige vierjährige Betrachtungszeitraum verlängert wird, etwa auf zehn Jahre wie von der nordrhein-westfälischen SPD gefordert, mit der Folge, dass die ortsübliche Vergleichsmiete automatisch sinkt, da Mieten einbezogen werden, die seit zehn Jahren nicht oder kaum erhöht wurden. Dies würde den Wohnungsbau für Investoren unattraktiver machen. Dessen ungeachtet wird die steigende Bedeutung des Mietspiegels die Zahl der juristischen Auseinandersetzungen in die Höhe schnellen lassen: Die Mietpreisbremse schreibt Vermietern ja vor, sich ganz genau an einer örtlichen Vergleichsmiete zu orientieren, die sich in jedem Einzelfall aber nur ungefähr oder zumindest mit viel Aufwand ermitteln lässt. Probleme des Mietspiegels Die simple Gleichung: neue Miete = Mietspiegel plus maximal 10 % kann nur funktionieren, wenn der Miet- AL755106

6 Teil 1/1 Seite 8 Die Mietrechtsreform im Überblick spiegel einen verlässlichen, nachprüfbaren Wert vorgibt. Derzeit werden allerdings die Mietspiegel von den Gemeinden mit völlig unterschiedlichen Kriterien erstellt. Es können sich die Probleme eins zu eins auf die Zulässigkeit einer vereinbarten Neumiete ausweiten. Beispiele Mängel und vertraglich vereinbarte Wohnwertmerkmale spielen im Mietspiegel keine Rolle. Gibt der Mietspiegel tatsächlich die ortsübliche Miete wieder, oder ist er lediglich ein Begründungsmittel für eine Mieterhöhung? Ein Mietspiegel beinhaltet nicht nur Neuvertragsmieten, sondern auch Bestandsmieten, was per se gegen eine ortsübliche Miete bei Neuvermietung spricht. Wenn auch nur Teile einer Gemeinde betroffen sein können, wären entsprechende Teilmietspiegel erforderlich und würden weitere Kosten für die Gemeinden mit sich bringen. Fazit: Die Mietpreisbremse sollte nur dort zugelassen werden, wo es mit einem qualifizierten Mietspiegel eine für jedermann rechtssichere Quelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt. Angespannte Wohnungsmärkte Eine weitere Schwachstelle der Preisbremse liegt darin, dass künftig die Länder festlegen sollen, in welchen Gegenden die Wohnungsmärkte angespannt sind ein dehnbarer Begriff, dessen Konkretisierung wiederum gerichtliche Streitfälle provozieren könnte. Vorab geht die Bundesregierung schon einmal davon aus, dass

7 Die Mietrechtsreform im Überblick Teil 1/1 Seite 13 sogar eine tägliche Fahrzeit von zweieinhalb Stunden je Wegstrecke. Mit der Mietpreisbremse kann die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung nicht mehr sichergestellt werden. Die Vermieter werden sich vom Markt zurückziehen. Durch die gedrosselten Neuvertragsmieten geht der Marktbezug der zukünftigen Mietpreise verloren. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird ausgehebelt. Damit wird ein Kern des sozialen Mietrechts zur Regelung von Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen unbrauchbar. Sollte ein Vermieter dieses Gutachten zum Anlass für eine Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe nehmen wollen, müsste er zunächst vor die Zivilgerichte ziehen, also den Rechtsweg erschöpfen. Praxistipp Der Eigentümerverband Haus & Grund könnte sein Mitglied allenfalls juristisch und finanziell unterstützen. Indessen würde eine Verfassungsbeschwerde im eigenen Namen ausscheiden, weil der Verband insoweit rechtlich nicht beschwert wäre. II. Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung Der Gesetzentwurf der Bundesregierung vom zum Mietrechtsnovellierungsgesetz hat als zweiten Schwerpunkt auch eine Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG) zum Ziel, das in 2 Abs. 1a und 5 sowie in 8 wie folgt novelliert wurde. AL755106

8 Teil 1/1 Seite 14 Die Mietrechtsreform im Überblick Inhalt der Neuregelung 1. Wohnungsvermittlungsverträge müssen in Textform (z.b. ) geschlossen werden, um wirksam zu sein. 2. Entgeltpflichtige Maklerverträge zwischen einem Wohnungssuchenden und dem Wohnungsvermittler (Makler) kommen nur noch dann zustande, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt. 3. Hat der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines für ihn geeigneten Mieters an die Hand gegeben, ist der Mieter keinesfalls zur Zahlung der Courtage verpflichtet. Vereinbarungen, um die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam. 4. Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, können mit Bußgeldern verfolgt werden. Praxistipp Die Änderungen im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung zielen deshalb darauf ab, dass auch bei der Wohnraumsuche das marktwirtschaftliche Prinzip gilt: Wer bestellt, bezahlt. Auch künftig können aber sowohl Mieter als auch Vermieter Auftraggeber des Wohnungsvermittlers (Maklers) sein. Stärkung des Bestellerprinzips Auf den angespannten Wohnungsmärkten konnten Vermieterinnen und Vermieter die Kosten der von ihnen

9 Die Mietrechtsreform im Überblick Teil 1/1 Seite 15 eingeschalteten Maklerinnen und Makler auf die Wohnungssuchenden abwälzen. In der Praxis geschah dies so, dass Wohnungssuchende, die sich auf ein vom Vermieter veranlasstes Inserat meldeten, darauf verwiesen wurden, zunächst mit dem eingeschalteten Vermittler einen Maklervertrag abzuschließen. Erst dann erhielten sie die Kontaktdaten. Oder aber der Mieter war gehalten, unmittelbar vor Unterzeichnung des Mietvertrags einen Maklervertrag abzuschließen bzw. der Übernahme der Maklercourtage zuzusagen. Ließ sich ein Wohnungssuchender hierauf nicht ein, so schied er i.d.r. aus dem Kreis der in Betracht kommenden Bewerber aus. Obwohl also der Vermieter in diesen Fällen die Einschaltung eines Wohnungsvermittlers veranlasst hatte, zahlte der Mieter die hierdurch entstehenden Kosten. Angespannte Mietwohnungsmärkte Gerade auf angespannten Mietwohnungsmärkten werden Mietobjekte häufig weit überwiegend über Wohnungsvermittler angeboten. Wohnungssuchende haben dann kaum eine realistische Chance, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen. Insbesondere bei Massenbesichtigungsterminen sind die Vermittlungstätigkeiten der Makler häufig auf ein Minimum beschränkt. Im Ergebnis haben die Mieter dann oft die gesetzlich maximal zulässige Courtage von zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen. Diese Kosten treten neben die oft bereits hohe Miete und die ebenfalls aufzubringende Mietkaution für das neue Mietverhältnis. Die so kumulierten Beträge sind geeignet, wirtschaftlich schwächere Mieterhaushalte zu überfordern. AL755106

10 Teil 1/1 Seite 16 Die Mietrechtsreform im Überblick Marktwirtschaftliches Prinzip Die Änderungen im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung zielen deshalb darauf ab, dass auch bei der Wohnraumsuche das marktwirtschaftliche Prinzip gilt: Wer bestellt, bezahlt. Auch künftig können aber sowohl Mieter als auch Vermieter Auftraggeber des Wohnungsvermittlers sein. Auf ausgeglichenen Wohnungsmärkten oder auf Teilmärkten mit einem Überschuss an freien Mietwohnungen hat der Vermieter jedenfalls nicht zwingend die Marktmacht, Maklerkosten auf den Wohnungssuchenden abzuwälzen. Lösung im Einzelnen Im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung ( WoVermG), dem Spezialgesetz für die Vermittlung von Mietwohnungen, wurde zunächst in 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermG ein Textformerfordernis für den Vermittlungsvertrag eingefügt, um Unklarheiten hinsichtlich des Vertragsschlusses von vorneherein zu vermeiden. Zudem wurde in 2 Abs. 1a WoVermG geregelt, dass der Wohnungsvermittler nur dann einen Anspruch auf Entgeltzahlung gegen den Wohnungssuchenden hat, wenn er aufgrund des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden hin tätig wird. Ausgeschlossen werden auch die Fälle, in denen der Vermieter dem Vermittler die Wohnung, über die schließlich ein Mietvertrag zustande kommt, selbst zur Suche eines geeigneten Mieters an die Hand gibt. Ein Vermittler wird im Sinne der neuen Vorschrift im Interesse des Wohnungssuchenden nur dann tätig, wenn er sich für den Wohnungssuchenden auf die Suche begibt und die Wohnung ausschließlich für ihn und in dessen Interesse sucht. Nur dann ist