Longstay-Hotels stehen erst am Anfang

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1 Bild: GBI AG (6) REINER NITTKA, GBI AG Longstay-Hotels stehen erst am Anfang Reiner Nittka, Vorstand des Projektentwicklers GBI, ist überzeugt, dass noch zahlreiche internationale Betreiber von Apartment-Hotels in den deutschen Markt einsteigen. Hierzulande bereits aktive Longstay-Marken wie Citadines, Adina, Frasers und Residence Inn werden ihr Portfolio ausbauen. Herr Nittka, in der Hospitality-Branche kennt man die GBI AG vor allem als Entwickler von klassischen Hotelimmobilien und Apartment-Hotels. In letzter Zeit engagieren Sie sich jedoch auch stark im Bereich studentischen Wohnens. Für ihre Studentenwohnheime haben Sie eigens die Bezeichnung SMARTments kreiert. Worauf liegt gegenwärtig Ihr Fokus? Wir sind im Jahr 2000 als reine Projektentwicklungsgesellschaft für Hotelimmobilien an den Start gegangen. Angefangen haben wir mit Businesshotels im 4-Sterne-/4-Sterne-Superior-Bereich ein Segment, das wir heute nicht mehr 14 Juli/August 2014 so intensiv bedienen. Nach einem kleinen Ausflug in die Ferienhotellerie wandten wir uns dem Budgetsegment zu. Wir bauten zahlreiche Motel Ones, haben derzeit Häuser der Economy-Marken Holiday Inn Express und Hampton by Hilton in der Entwicklung und verhandeln gerade mehrere Projekte für Moxy, die neue Budget-Design-Marke von Marriott, hinter der als Investor Ikea steht. Parallel zu unserem Einstieg in die Budget/Economy-Hotellerie haben wir uns diversifiziert und Serviced Apartments für uns entdeckt. Unser erstes Projekt dieser Art war das Citadines im Münchener Arnulfpark, das im Oktober 2007 eröffnet hat. Mittlerweile

2 sind wir auch für Adina und Frasers tätig. Dazu kommen seit ein paar Jahren unsere Aktivitäten im studentischen Wohnen. Budget-/Economy-Hotels, Apartment-Hotels und SMARTments bilden heute unsere Hauptgeschäftsfelder. In der GBI Wohnungsbau entwickeln wir zudem auch klassische Wohnimmobilien. Sind Ihre Motel-One-Aktivitäten abgeschlossen und beginnt jetzt die Holiday- Inn-Express- und Hampton-by-Hilton- Ära? Großprojekt in Frankfurt. Im Europaviertel hat die GBI AG in einem zusammenhängenden Gebäudekomplex ein Citadines Apart hotel (165 Apartments, Eröffnung März 2014, Investor: The Ascott Limited, Singapore) und ein Motel One (401 Zimmer, Eröffnung Februar 2014, Investor: Sondervermögen für deutsche Kapitalanlagegesellschaft) realisiert. Wir sind nach wie vor gerne für Motel One tätig und haben jüngst 401 Zimmer direkt an der Messe in Frankfurt an Motel One übergeben. Allerdings will Motel One stark im Ausland expandieren unter anderem in UK und Nordamerika, wir sind aber ausschließlich im deutsch sprachigen Raum aktiv. Außerdem tritt Motel One in letzter Zeit immer häufiger selbst als Investor und Generalübernehmer auf. Unser Engagement für Hampton by Hilton, Holiday Inn Express und Moxy ist eine Folge unserer Zusammenarbeit mit sehr aktiven Franchisepartnern dieser Marken. Foremost* hat sich zum Ziel gesetzt, Hampton by Hilton und Holiday Inn Express in Deutschland voranzubringen. Im Herbst eröffnet unser Doppelprojekt Hampton by Hilton/Holiday Inn Express in Nürnberg, das von Foremost betrieben wird. In der Frankfurter Europaallee bauen wir für sie bereits das nächste Hampton by Hilton. Foremost gilt als bonitätsstarker Franchisepartner, was sich unter anderem darin zeigt, dass von Foremost betriebene Häuser bereits von Union Investment und Deka gekauft wurden. Bei Moxy arbeiten wir mit dem Marriott-Franchisenehmer SV Group aus der Schweiz zusammen. Nein, das hat einen anderen Grund. 4-Sterne-Betreiber wollen was aus deren Sicht legitim ist ihre Rentabilität dadurch verbessern, dass sie geringere Mieten zahlen. Wir bekommen seitens der Betreiber Angebote, die niedriger liegen als vor fünf oder sechs Jahren abgeschlossene Verträge. Wie soll das gehen? Die Grundstücke sind nicht billiger geworden, die Löhne sind auch nicht zurückgegangen und die Materialpreise ebenfalls nicht. Gleichzeitig sind jedoch die Anforderungen der Betreiber an die Qualität der Gebäude, was Gebäudeleittechnik, Green Building, Energieeinsparung, LED-Beleuchtung etc. angeht, gestiegen. Dazu kommen die gesetzlichen Auflagen aus der EnEV. Und dann bieten sie uns eine um 100 bis 150 Euro pro Zimmer geringere Miete an. Die Projekte kommen nicht, weil die Rechnung für professionelle Projektentwickler und Investoren einfach nicht aufgeht. Man muss sich nur einmal anschauen, wie viele 4-Sterne-Häuser in Deutschland in den letzten Jahren gebaut wurden und wie viele 2- und 3-Sterne-Häuser dem gegenüberstehen. Das klassische Development-Produkt, wie wir es machen, ist zu den Mieten, die im 4-Sterne- Segment in der Regel am Markt geboten werden, nicht darstellbar. Kommen wir zu Ihren Longstay- Produkten. Was hält Ihr langjähriger Partner Citadines davon, dass Sie jetzt auch für die Mitbewerber Adina und Frasers arbeiten? Es ist nun einmal so, dass wir einer der wenigen, wenn nicht gar der einzige Projektentwickler in Deutschland sind, Erklärt sich Ihre Vorliebe für das Economy-Segment damit, dass Sie den 4-Sterne-Markt in Deutschland als gesättigt betrachten? In unmittelbarer Nachbarschaft zum Motel One/Citadines in Frankfurt hat GBI ein SMARTment mit 131 Studentenapartments gebaut. Das Fondhaus Hamburg hat die im Oktober 2013 fertiggestellte Immobilie erworben. Juli/August

3 Doppelpack: In Nürnberg errichtet die GBI unter einem Dach ein Holiday Inn Express (124 Zimmer) und ein Hampton by Hilton (80 Zimmer). Betreiber wird der Hilton- und IHG-Franchisenehmer Foremost. Die Fertigstellung ist für Herbst 2014 vorgesehen. der sich auf Longstay-Hotels spezialisiert hat. Wir nehmen in diesem Nischensegment eine marktführende Stellung ein und sind somit der natürliche Partner. Das Know-how, das wir in diesem Segment aufgebaut haben, wollen wir natürlich möglichst vielen Partnern zur Verfügung stellen und diese nehmen das auch dankend an. Haben Sie neben Citadines, Adina und Frasers noch andere Partner im Visier? International ist der Markt der Longstay- Anbieter sehr vielfältig. Im Vergleich ist der Longstay-Anteil in Deutschland am Übernachtungsmarkt noch sehr gering. Das wird sich jedoch ändern. Studien gehen von einem gemäßigten, aber kontinuierlichen Wachstum aus. Viele internationale Longstay-Betreiber sind deshalb am deutschen Markt interessiert. Wir sprechen mit Marriott bezüglich deren Produkt Residence Inn und es gibt erste Kontakte mit der IHG-Marke Staybridge. Hilton hat mit Homewood Suites ebenfalls ein interessantes Produkt im Portfolio. Das Geschäft mit Longstay-Hotels lohnt sich auf Projektentwicklerseite nur, wenn man mehrere Projekte macht, da der Planungsaufwand für das erste Projekt sehr hoch ist. Unter anderem müssen die Unterlagen, die meist von englischen/amerikanischen und asiatischen Gesellschaften kommen, übersetzt und an das deutsche Baurecht und die DIN-Normen angepasst werden. Dazu kommt, dass Longstay-Hotels keine standardisierten Produkte sind, sondern das genaue Gegenteil von Motel One oder Holiday Inn Express. Es ist immer ein Interior Designer involviert und sehr viele Menschen, die ihre Wünsche und Vorstellungen hinsichtlich der Gestaltung berücksichtigt wissen wollen. Teilweise bauen wir drei bis vier Musterzimmer, bis eine Entscheidung getroffen ist. Die Kommunikation ist anspruchsvoll, da die Gesellschaften in London, Paris, Singapur oder Sydney ansässig sind. Was sind die Vorteile von Longstay-Hotels im Vergleich zu klassischen Hotels? Aktuelle Projekte der GBI AG Projekt Standort Zimmer/Apartments Art Betreiber Fertigstellung Motel One, Citadines, SMARTment student, Kindertagesstätte Europaviertel 401 (Motel One), 165 (Citadines), 131 Studentenapartments, 100 Kita-Plätze Mixed Use aus Budget-Hotel, Apartment-Hotel, Studentenwohnheim und Kindertagesstätte Motel One, Citadines, FDS gemeinnützige 10/2013 (SMARTment), 2/2014 (Motel One), 3/2014 (Citadines) Citadines Teilfeld 1-3, Hamburg 127 Longstay-Hotel Citadines Sommer 2014 Innside by Meliá Willy-Brandt-Platz, Sterne-Superior-Hotel Innside by Meliá Sommer 2014 Wolfsburg Hampton by Hilton/ Bahnhofstr., 80 (Hampton by Hilton), Zwei Economy-Hotels in Foremost Herbst 2014 Holiday Inn Express Nürnberg 124 (Holiday Inn Express) einem Gebäudekomplex SMARTment student Köln 191 Studentenwohnheim FDS gemeinnützige Herbst 2014 SMARTment student Darmstadt 155 Studentenwohnheim FDS gemeinnützige Ende 2014 SMARTment student Mainz 143 Studentenwohnheim FDS gemeinnützige Frühjahr 2015 Capri by Fraser Europaviertel, 153 Longstay-Hotel Frasers Hospitality Frühjahr 2015 Hampton by Hilton Europaviertel, 158 Economy Foremost Sommer 2015 SMARTment business Europaviertel, 192 Economy Serviced SMARTments business Herbst 2015 Apartments GmbH Adina Osloer Straße, 181 Longstay-Hotel Adina Mitte Juli/August 2014

4 Ein entscheidender Vorteil ist, dass die Betreiber in der Regel eine Investmentgesellschaft im Rücken haben, die das Projekt finanziert. Somit müssen wir nicht mehr nach einem Endinvestor suchen. Bei Citadines ist Ascott aus Singapur der Investor. Adina, die zu Toga Far East Hotels gehören, einem Joint Venture der singaporianischen Far East Hospitality und der australischen Toga Group, haben ihre ersten Häuser in Deutschland über australische Fonds finanziert. Bei Frasers steht als Investor die ebenfalls in Singapur ansässige Immo biliengesellschaft Frasers Centrepoint Limited dahinter. Wer nicht wie IHG, Marriott oder Hilton eine hervorragende Reputation aufweisen kann, wird es mit einem unbekannten Produkt schwer haben, eine Fremdfinanzierung durch Banken oder Fonds zu bekommen. Die Gesellschaften wissen, dass sie für ihre ersten ein, zwei Häuser selbst ins Investment einsteigen müssen. So signalisieren sie den Banken, dass sie selbst an ihr Produkt in dem Markt glauben. Ist das Vertrauen aufgebaut, wird auch eine Fremdfinanzierung möglich. Das erleben Gegenüberstellung der Beherbergungsformen Personalkosten und GOP Anteil Personalkosten inkl. Reinigungskosten am Gesamtumsatz GOP operatives Ergebnis im Verhältnis zum Gesamtumsatz Apart-Hotels % % Budget-Hotels % zum Teil bis 60 % Mid class Hotels % % First class Hotels (4*) % % Luxury class Hotels (5*) > 32 % < 30 % Apart-Hotels weisen deutlich geringere Personalkosten auf aufgrund des niedrigeren Housekeeping-Aufwands und der nicht vorhandenen kostenintensiven gastronomischen Outlets (Restaurants, Bars, Bankettbereich) Sie haben geringere Betriebskosten aufgrund fehlender Wellness- und gastronomischer Bereiche Sie generieren eine überdurchschnittliche Auslastung aufgrund geringerer Saisonalität und längerer Aufenthaltsdauern Daraus folgt: Apart-Hotels bieten ein höheres Betriebsergebnis als die klassische Full-Service- Hotellerie Quelle: GBI AG wir gerade bei dem neuesten Adina, das wir im Europaviertel in Frankfurt bauen. Es wird nach dem ersten Adina in Frankfurt und zwei weiteren Häusern in Berlin und Hamburg das nunmehr vierte Apartment-Hotel der Gruppe in Deutschland und das erste, das über einen Pachtvertrag geführt wird. Der Endinvestor für die Immobilie steht bereits fest. Adina hält es sich nun offen, ob sie für künftige Projekte Pachtverträge abschließen oder ob sie an bestimmten Standorten selbst investieren. Sehen Sie allgemein in der Hotelbranche eine Renaissance des Owner-Operator- Modells? Ja, auf jeden Fall. Selbst die Inter- Continental Hotels Group, die zu den eifrigsten Verfechtern des reinen Managementvertrags und Franchise-Prinzips gehört, ist ja mittlerweile bereit, für ihre Franchisenehmer Garantien gegenüber Banken und Projektentwicklern zu übernehmen. Außerdem, so hört man, kaufen sie selbst Grundstücke, um sich Standorte I N N E N A N S I C H T E N Serviced Apartments mischen Markt auf Deutschlands Innenstädte geben immer weniger Raum frei für Hotels; schon länger jagen Developer daher Bürogebäuden zwecks Conversions nach. Jetzt drängt sich gar noch ein neuer Hospitality-Typ dazwischen, ebenfalls mit Ambitionen auf Stadtzentren: Serviced Apartments. Experten sagen: Im deutschen Beherbergungswesen machen die bisherigen Einheiten noch nicht einmal ein Prozent aus. Da lockt gigantisches Potenzial und der Druck auf die Immobilien- Scouts wächst. Den jungen Markt teilen sich momentan Spezialanbieter und Hotelketten: In Europa prägen aktuell die Marken Adagio (Accor), Citadines (Ascott), die aus Australien stammenden Adina Aparthotels und Derag Livinghotels aus München als Deutschlands größter nationaler Spezialanbieter das Geschehen. Daneben gibt es viele kleinere Anbieter mit wenigen oder nur einzelnen Häusern, u. a. gebündelt in der Online- Plattform mit über Einheiten. Investoren haben das junge Segment bereits wahrgenommen: Serviced Apartments gehören nämlich zu den stillen Aufsteigern, wie die ersten beiden Investment BAROMETER zeigen, die das Hotelfachmagazin hospitalityinside.com und die Union Investment gemeinsam initiiert haben. Gleich in der ersten Umfrage Ende 2013 war den Serviced Apartments das größte Potenzial bescheinigt worden, sich zu einem Investment-Produkt zu entwickeln. Und ein Quartal später nannten rund 44 Prozent der Teilnehmer Budget-Hotels als das Hotelsegment mit den zu erwartenden höchsten Renditen, gefolgt von Serviced Apartments mit 21 Prozent. Noch stehen Serviced Apartments aber vor großen Herausforderungen: Es gibt keinen einheitlichen Namen, keine einheitlichen Standards und Reisende suchen Unterkünfte für längere Maria Pütz-Willems ist Chefredakteurin der Internetplattform www. hospitality Inside.com. Aufenthalte unter Begriffen nur nicht unter den erhofften. Über die richtige Location kann man ebenso diskutieren wie über die unterschiedliche Mindestaufenthalts dauer, die die Anbieter ihren Konzepten zugrunde legen. Gewinn wirft dieser junge Hospitality-Typ jedenfalls ab: Das haben ihre Macher bereits unter Beweis gestellt. Die Szene wird also noch bunter werden. Gut für den Wettbewerb. Maria Pütz-Willems Juli/August

5 noch mehr Hotels in der Entwicklung als Studentenapartments. Aktuell bauen wir sieben Hotels und werden dieses Jahr noch weitere in Hamburg und Frankfurt angehen. Dem stehen drei im Bau befindliche SMARTments in Mainz, Darmstadt sowie Köln gegenüber und weitere geplante Projekte in Hamburg und Frankfurt. Mit dem neuen Geschäftsfeld des studentischen Wohnens ist es uns gelungen, unsere extreme Hotellastigkeit etwas auszutarieren. Konkurrieren beide Produkte nicht miteinander hinsichtlich der Standorte? Im Frankfurter Europaviertel steht gleich das nächste Hampton by Hilton für den Betreiber Foremost an. Die Eröffnung des 158-Zimmer-Economy-Hotels ist für Sommer 2015 geplant. zu sichern. Am Ende werden sie bei der Asset-light-Strategie bleiben, steigen aber mitunter zu Beginn selbst in die Finanzierung ein, um ein Projekt ins Rollen zu bringen, und suchen sich dann einen Partner, der die Immobilien entwickelt. Zurück zum Longstay-Markt. Wie viele dieser Produkte verträgt Deutschland eigentlich noch? Nach Citadines ist die GBI nun auch für die Longstay-Anbieter Frasers und Adina aktiv. In der Osloer Straße in Frankfurt entsteht bis Mitte 2016 ein neues Adina mit 181 Apartments. Es soll das erste Adina in Deutschland werden, das an einen externen Investor geht und über einen Pachtvertrag geführt wird. Wir haben hier bestimmt noch ein Entwicklungsfeld für die nächsten Jahre. In den großen Städten sind kaum Markenanbieter vertreten. Residence Inn, international ein führender Anbieter, hat in Deutschland gerade einmal ein Haus in München. Ascott hat erklärt, dass sie in Deutschland auf insgesamt zwanzig Citadines kommen wollen. Derzeit gibt es drei, ein viertes entwickeln wir gerade. Auch bei Frasers kursiert die Zahl von zehn bis fünfzehn Häusern. Das sind jetzt nur die Anbieter, die schon in Deutschland aktiv sind. Bestimmt kommen noch drei bis vier weitere hinzu, die neu in den deutschen Markt eintreten wollen. Damit ergibt sich für uns als Projektentwickler ein attraktives Betätigungsfeld. Und trotzdem engagieren Sie sich jetzt auch noch im Geschäft mit dem studentischen Wohnen. Dazu haben Sie in letzter Zeit zahlreiche Pressemitteilungen herausgegeben. Es hatte fast den Eindruck, dass Sie den Schwenk weg von der Hotellerie, hin zu Studentenwohnheimen, vollziehen wollten. Das täuscht. Wenn man etwas Neues macht, will man das natürlich auch kommunizieren. Faktisch haben wir immer Nein. Bei den SMARTments handelt es sich, auch wenn es betriebenes Wohnen ist, um ein klassisches Wohnprodukt und wird von den Städten und Kommunen auch so eingeordnet. SMARTments sind Wohnheime, da gilt es das Wohnheimgesetz zu beachten und wir reichen unsere Bauanträge auch immer als Studentenwohnheime ein. Weil wir einen zeitgemäßeren Begriff verwenden wollten, haben wir die SMARTments aus der Taufe gehoben. Die FDS gemeinnützige, die zu unserer Muttergesellschaft der Moses Mendelssohn gehört, fungiert über einen Generalmietvertrag als Betreiber der SMARTments. SMARTments und Hotels lassen sich übrigens gut am selben Standort kombinieren. Im Frankfurter Europaviertel haben wir das mit einem Motel One, einem Citadines und einem SMARTment gezeigt, in Hamburg werden wir das Prinzip mit einem Budget- Hotel und einem SMARTment wiederholen und weitere Mixed-Use-Projekte sind in Planung. Geschieht das eher zufällig oder verfolgen Sie eine gezielte Strategie? Durchaus eine Strategie. In der Wettbewerbssituation mit anderen Bauträgern müssen wir Alleinstellungs merkmale herausarbeiten. Unser Marktvorteil als Spezial-Entwickler ist es, dass wir mit 18 Juli/August 2014

6 unterschiedlichen Produkten auch große Flächen mit vielfältigen Nutzern füllen können, so wie wir es im Frankfurter Europaviertel vorgemacht haben bis m² Geschossfläche sind für uns da kein Problem. Das macht uns für Grundstückseigentümer, Flächen entwickler und die öffentliche Hand interessant. Denen geht es ja um Stadtentwicklung, die wollen die Flächen mit Leben erfüllen, was auch eine entsprechende Nutzerstruktur und Gestaltung voraussetzt. All das können wir bieten. Martin Gräber n *Siehe hotelbau-marktübersicht Franchisenehmer in Deutschland unter /downloads D E R M A R K T F Ü R S E R V I C E D A P A R T M E N T S Laut der aktuellen Studie 2013/14 des Global Serviced Apartments Industry Report (GSAIR) gibt es weltweit derzeit ca Serviced Apartments ein Anstieg von 9,4 Prozent im Vergleich zu In den USA und Kanada ist das Serviced Apartment-Angebot besonders hoch. Savills ermittelte für 2013 beispielsweise in New York 5,7 Serviced Apartments pro Geschäftskunden (Hongkong 5,3). Selbst im in Europa führenden London liegt dieser Wert nur bei 1,2. In deutschen Städten ist die Quote kaum messbar und liegt unter 0,5. In Europa summiert sich die nominelle Zahl der Serviced Apartments auf rund , die größte Konzentration gibt es neben London in Paris, Genf, Dublin und Brüssel. Auf Deutschland entfallen davon bis zu Einheiten. Die größte Anzahl unter den Städten weist dabei Berlin auf mit rund bis Serviced Apartments. Nachfrage und Angebot in Deutschland In Deutschland entfallen trotz des gesamten Übernachtungsanstiegs von mehr als 30 Prozent in den letzten 15 Jahren aktuell nur knapp 5,6 Millionen auf längerfristige Aufenthalte in Serviced Apartments, also nur wenig mehr als ein Prozent der etwa 411 Millionen Gesamtübernachtungen in Wenn man aber nur die deutschen Großstädte betrachtet, ist der Anteil schon deutlich größer. Dann liegt der Anteil der Langzeit-Übernachtungen in Serviced Apartments meist bei mehr als 5 Prozent, etwa in Berlin bei 5,3 Prozent oder in München sogar bei 8,0 Prozent. fach sogar höher. Alle deutschen Großstädte sind bisher weit davon entfernt, dafür ein entsprechendes Angebot vorzuhalten. Bislang ist von den großen US-Gruppen nur Marriott mit Residence Inn im deutschen Serviced- Apartment-Markt vertreten. Andere US-Ketten wie InterConti, Hilton oder Hyatt planen ge- Weltweit haben 36 Prozent aller Übernachtungen Serviced-Apartment-Potenzial, ermittelte Marriott in einer internationalen Studie. In Großstädten liegt der Satz vielrade den Markteintritt. Denn Deutschland gilt aufgrund seiner wirtschaftlichen Entwicklung als einer der interessantesten Serviced-Apartment-Märkte der kommenden Jahre. Top 15 der weltweiten Serviced-Apartment-Anbieter Quelle: GBI AG Anbieter Standorte Einheiten 1 Marriott (weltweit) Extended Stay Hotels (USA) InterContinental Hotels Group (weltweit) Oakwood Corp Housing (geschätzt) inkl. 186 Standorte/5.500 Einheiten von Execustay 5 Hilton Homewood Suites (USA) The Ascott Ltd. (weltweit) Pierre & Vacances (Europa) Accor Hotels (weltweit) Value Place (USA) Mantra Group Choice Hotels (USA) Hawthorn Suites Frasers Hospitality Quest Serviced Apartments Sun Suites Quelle: The Global Serviced Apartments Industry Report 2013/14 Stadt Marktanteil von Serviced Apartments an den Übernachtungen Übernachtungen in Serviced Apartments 2012 (Hochrechnung) Marktanteil Serviced Apartments an der Zahl der Übernachtungen im Jahr 2012 Berlin ,3 % München ,0 % Hamburg ,0 % Frankfurt ,1 % Düsseldorf ,1 % Hannover ,6 % Stuttgart ,1 % Ruhrgebiet ,7 % Köln ,7 % Leipzig ,6 % Dresden ,8 % Quelle: Georg Consulting Juli/August