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1 Nr. 191, 19. KW, , Seite 1 von 26 Nr.: KW / Kostenlos per Inhaltsverzeichnis Editorial (Rohmert) Fonds: Kreditvertrags- Klausel sorgt für Ratings und Haftungsepidemie? JLL: Immobilienuhr Q1 DekaBank: Finanzmarktkrise deckt strukturelle Schwächen in der EU auf Brockhoff: Büromieten im Ruhrgebiet konstant Fidelity: Günstige Bürogebäudeeinstiegschancen DeutscheHypo: Demografie wird überschätzt Zukunft des Ratings (Everling) Gute Quartalszahlen für Fondsszene - Entwarnung? Brockhoff: Weniger Aktien und mehr Immobilien Dr. Lübke: Gewinner und Verlierer im Hotelmarkt fairvesta investiert unter der Sonne Spaniens Neue Regeln für den Vorsteuerabzug (Apel) Investmentmarkt Düsseldorf überraschend gut Deutlich weniger Projekte in Deutschland Fonds wesentlicher Bestandteil der Asset Allocation (Winckler) Frankfurt Experiment: Wohnhochhaus-Rückbau Impressum Impressum Sehr geehrte Damen und Herren, Realitätsferne und Wahlnähe treiben die Regierung zu immer neuen Streichen. Jetzt geht Angela Merkel mit einem BILDBAND auf Wählerfang! Das berichtete diese Woche - NICHT am 1. April - die FTD. Die Frau kennt ihre Stärken, resümiert der Rentengesetz geschädigte Wahlbeobachter. Es gibt wenig Inhalt, viele Bilder und fast alle zeigen nur Merkel rezensierte die FTD. Also auch da nichts Neues. (Wahl-) Marketingtechnisch dürfte das Buch ebenso überzeugend sein, wie der Kukident-Versuch, die Nachfüllbox praktisch sichtbar an der Wand aufhängen zu lassen. Die Buchvorstellung übernahm Christian Wulff, Merkels Mann für schwere Stunden. Es sei noch nicht einmal nötig geworden, das Buch vom politischen Gegner vorstellen zu lassen, sagte stolz der Verleger. Vermutlich traute sich auch keiner zu, die Laudatio ohne Lachanfälle über die Runden zu bringen. Oder aber der Verleger lässt sich durch das CDU-Parteibuch von Wulff ablenken. Welcher ambitionierte Politiker ließe sich die Chance entgehen, einerseits in schwierigen Situationen Loyalität zu demonstrieren, und andererseits dem politischen Hindernis bei der Selbstdemontage zu helfen. Letzte Woche fanden Feri-Frühjahrstagung und Platow Wealth Management Tagung statt. Rohstoffe und Real Assets werden die Gewinner der Krise. Damit liegt die Immobilie vorne. Blickt man auf volkswirtschaftliche Liquiditätsentwicklung und zunehmende Inflationsangst, könnte der Immobilie ein Boom bevorstehen, der den letzten Zyklus flach aussehen lässt. Hoffentlich überleben wir den nächsten Absturz. Noch während wir Ihnen die Nr. 190 schickten, erfuhren wir vom Missgeschick des IVG EuroSelect 14 mit der weltberühmten Londoner Gurke ( The Gherkin ). Der Fonds zeigt auf, wie Kreditverträge und Gestaltungen eine erstklassige und immobilienwirtschaftlich störungsfreie Landmark-Immobilie gegen die Wand fahren können. Die Bank kassiert und die Anleger bekommen erst einmal keine Ausschüttungen. Schuld ist der Kreditvertrag. Für die IVG-Gurkenliebhaber wird das kein Drama. Der Blick auf andere Initiatoren und Fonds macht uns mehr Sorgen. Aber auch bei IVG-Anlegern wird es Versuche geben, sich aus Prospekthaftung und vielleicht auch Haftung von Ratinggesellschaften schadlos zu halten. Wir halten beides nicht für aussichtslos. Den Spaß mit einem Musterprozess könnte man sich sogar leisten. Wir haben uns für Sie durch 18 Seiten Risiko-Bleisatz gequält. Wo versteckt man reale tödliche Risiken besser als unter 20 üblichen Totalverlust - Prospektrisiken? Das schützt sogar vor Rating-Kritik. Jeder sorgfältige Leser der Risikohinweise müsste eigentlich zu dem Schluss gekommen sein, dass die Unterzeichner des Vertragswerkes entweder von Immobilien keinerlei Ahnung haben oder als Kind von den Eltern mit der Klobürste gepudert worden sind. Mit Blick auf verblüffende Konstruktionsrisiken muss man für 2007 wohl gruppendynamische Aspekte annehmen. Positiv: Fondsrating führt sich so noch schneller ad absurdum als wir uns das bei unserer kritischen Begleitung vor 5 Jahren haben träumen lassen. (Seite 2) Apropos Rating: Oliver Everling hat die Situation der Ratinggesellschaften nach der Krise und ihre Rolle bei der Entstehung der Krise (ausführlich) analysiert. Wir waren über die Ausgewogenheit der Darstellung des Rating-Papstes überrascht (Seite 16). Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner aurelis Real Estate, Catella Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Fairvesta, Garbe Group, Ideenkapital AG und RA Klumpe Schroeder & Partner. Werner Rohmert, Herausgeber

2 Nr. 191, 19. KW, , Seite 2 von 26 Personalien München:Alexandra Trost Catella Real EstateAG Dr. Andreas KneipBernhard Fachtner E.ON Energie Selinus Capital München:Dr. Edgar Zoller Real I.S.Dr. Rudolf Hanisch Bayern LB IVG u. a.: Auslands-Immobilienfonds schwimmen ins Krisenfahrwasser - Verursachen neue Kreditvertrags-Klauseln eine Prospekt- und Rating-Haftungsepidemie? Werner Rohmert, Herausgeber Der Immobilienbrief, Immobilienspezialist Der Platow Brief Nur Stunden, nachdem wir unseren letzten Immobilienbrief an Sie verschickten, erfuhren wir von einer unglücklichen Entwicklung bei der IVG. Die wichtigsten Fakten konnten Sie der Tagespresse und natürlich auch dem Platow Brief entnehmen. Zur Erinnerung: Der IVG Euro Select 14 mit einer der prominentesten Londoner Landmark-Immobilien The Gherkin muss die Ausschüttung einfrieren und hat geringere Erträge, da die Bank auf Grund einer sogar noch moderaten Wertanpassung an den zusammengebrochenen Londoner Büromarkt mit einer Margenerhöhung kräftig zuschlägt. Dabei kommt die IVG mit der Objektbewertung mit minus 20% noch gut davon ab; denn in Kombination von Mieten und Renditen hat Fidelity (s. Bericht und Chart unten) einen 50%igen und auf Euro-Basis noch deutlich höheren Wertverlust Londoner Toplagen festgestellt. Die Kombination aus CAP RATE und Währung lässt London-Investoren, speziell, wenn noch Mietprobleme auftreten, sich mit Freude an ihre Leipzig-Engagements erinnern. Ein bis zwei Milliönchen kassiert die Bank Dank cleveren Vertragswerkes von den 8 verfügbaren Millionen zu Lasten der Anleger der IVG ab. So kann die gute Bonität und Liquidität des Fonds geschröpft werden. Zum Glück steuert IVG-Honorarverzicht Pfund jährlich bei. Immobilienwirtschaftliche Probleme, um die man sich Sorgen zu machen hätte, gibt es im Fonds nicht. Sowohl auf der immobilienwirtschaftlichen Ertrags- als auch auf der Kostenseite liegt der Fonds voll im Plan. Der Fonds selber macht uns wenig Angst. Die dürfte bei vielen anderen Fonds mit gleichen neuen Kreditvertragsbedingungen viel gerechtfertigter sein. Die Presse berichtet vom vollständigen Verzehr des Eigenkapitals der Anleger. Das ist in Kombination aus Wertentwicklung allein auf Grund heute geänderter Multiplikatoren, die auch für Topimmobilien um ein Drittel abgestürzt sein können in Verbindung mir dem Währungsverlust gegenüber Schweizer Franken rechnerisch auch richtig. Andererseits ist Um-Frage Genossenschaften in Hamburg: 600 neue Wohnungen, über 370 Millionen Investitionen 2009

3 Nr. 191, 19. KW, , Seite 3 von 26 Personalien Berlin/Bonn:Hardy Hünich BauGrund-Gruppe Gagfah- Gruppe München:Martin Klöble Ignaz Trombello Colliers PropertyPartners Valuation die Immobilie noch für über 20 Jahre erstklassig und vollständig vermietet. Bis dahin wird das Wasser der Themse noch mehrere Zyklen in die Nordsee gespült haben, so dass der rechnerische Verzehr des Eigenkapitals für die Kapitalanlage wenig bedeutsam ist. Andererseits dürfte der Ausschüttungsstopp für einige der rd Anleger nicht lustig sein. Denn ein Fonds mit dieser Immobilien- und Mieterqualität ist sicherlich oft als erstklassige Chance an Anleger mit Altersversorgungsperspektive und Sicherheitsbedürfnis als krisensichere Anlage mit guter Rendite, Inflationsschutz über englische Mietverträge und Wertentwicklung als Rentenbeitrag verkauft worden. Für neue Anleger, denen die Anfangsausschüttung egal ist, ergeben sich jetzt über den Zweitmarkt neue Chancen. Angebote von Alt-Anlegern mit Liquiditätsbedarf werden den Zweitmarktpreis drücken. Viel mehr Gedanken machen wir uns um eine Vielzahl anderer Fonds und um die Entwicklung internationaler Partner der Fonds. Oft wurden Fonds mit Sicherheitsnetzen internationaler Partner ausgestattet. Wieviel die wert sind, zeigte gerade die US-Treuhand auf. Wir berichteten. Wo liegt bei plangemäßer Entwicklung überhaupt das Problem? Der IVG-Fonds gerät in das Fahrwasser geänderten Bankenverhaltens und der Krisenanfälligkeit neuer Vertragsklauseln, die eigentlich Sicherheit und Einflussnahmemöglichkeit der Banken bei Änderung der Rahmenbedingungen erhöhen sollten. Dagegen ist sicherlich nichts einzuwenden. Ähnliche Regelungen gab es auch früher, waren aber meist eher zahnlos. Im Zuge von Rating-Erfordernissen und non recourse Finanzierung mit Angleichung internationaler Usancen änderte sich die Operationalität der Regeln. Das macht ihre prozyklische Wirkung jetzt deutlich. Unternehmen und Fondsanleger werden es zu spüren bekommen. Schneller als gedacht bestätigt sich die Gefahr der von uns schon seit letztem Jahr monierten Financial Covenants. Speziell in Bezug auf Reits und Immo AG s wiesen wir Sie auf die Bewertungs-Spirale hin. Die besondere Gefahr, die von den Klauseln ausgeht, besteht darin, dass ausgerechnet die besten Bonitäten getroffen werden. Bei schwachen Bonitäten haben die Banken sowieso keine andere Chance als durchzuhalten oder die Objekte in den eigenen Bestand zu übernehmen. We are your real estate solution Asset Management für Wohn- und Gewerbeportfolios Transaktionsmanagement Investmentmanagement Service-Development Refurbishment Workout/NPL CRE Resolution GmbH, Kantstraße 13, Berlin Telefon +49 (0) , Telefax +49 (0) Ein Beteiligungsunternehmen der CRE AG

4 Nr. 191, 19. KW, , Seite 4 von 26 Personalien München:AndreasBöhme Master- Plan Projektconsulting und -management IVG Tercon Immobilien. Hamburg/Kiel:Frank Roth HSH Nordbank Dr. Wolfgang Peiner Moskau:Sergei Verschinin Rödl & Partner Auch bei Geschlossenen Fonds trennt sich Spreu vom Weizen. Anders als bei dem US-Treuhand-Fonds, dessen Probleme wir Ihnen vorstellten, und bei dem auch das Investment selber ausgesprochene Sorgen bereitet, hat der betroffene IVG Euro Select 14 keine Immobilienprobleme. LTV (Loan To Value) heißt hier der Fonds-Virus. Als wir erstmalig von operativ funktionsfähigen und für die Bank verbindlichen LTV- Klauseln hörten, ergriff uns tiefe Hilflosigkeit. Können Sie sich vorstellen, was geschehen wäre, wenn bei allen gewerblichen Ost-Investitionen der 90er Jahre die Investoren und Banken bei Wertveränderungen zur Offenlegung ihrer Situation gezwungen worden wären. Prospekt und Rating: Wurden die Anleger richtig informiert? Gibt es Haftungsrisiken? Die Covenance Regeln könnten zum gefundenen Fressen für Anlegerschützer werden. Denn Initiatoren, Ratingagenturen, Wirtschaftsprüfer und natürlich auch der engagierte Fonds-Verband VGF haben anscheinend die Wirkung neuer Finanzierungsklauseln nicht hinreichend berücksichtigt. Das könnte eine Menge Haftungspartner ergeben. Wir haben einmal in Richtung Prospekt und Rating geschaut. Was sagt uns der Prospekt? Der Blick in den IVG Fondsprospekt eröffnet zum Beispiel den Blick auf rund 20 Erwähnungen eines möglichen Totalverlustes bei wahrscheinlich ähnlich vielen Risiken - an anderer Stelle. Zur jetzt bösartigen Klausel gibt der Prospekt lediglich bekannt: Der langfristige Darlehensvertrag sieht vor, dass jederzeit ein Loan to Value (LTV, Verhältnis Darlehen / Immobilien-Verkehrswert) aufrechterhalten wird, der zu keiner Zeit den Wert von 67 Prozent überschreiten darf. Für den Fall, dass sich der Verkehrswert nach dem von dem finanzierenden Kreditinstitut erstellten Verkehrswertgutachten deutlich verschlechtert und der vorstehende Wert, gegebenenfalls auch durch eine negative Wechselkursentwicklung, unterschritten wird, ist das Kreditinstitut berechtigt, die Erhöhung von Rücklagen oder eine Sondertilgung zu verlangen. Auf der einen Seite haben wir natürlich volles Verständnis aus der damaligen Situation heraus, in der eher niemand davon ausging, dass die Klausel je ernst genommen würde und alternativ der Kredit wohl auch nicht verfügbar gewesen sein dürfte. linuscontent.com Wachstumsfreundlich. Wir, die GRR AG, investieren in Basic-Retail-Objekte das heißt Märkte der Grundversorgung mit expan - sionsfreudigen Einzelhandelsmietern an zukunfts - fähigen Standorten. Weil wir an lang fristig halt baren Immo bilien interessiert sind. Der Fokus auf solide, dauer hafte Cash flows zahlt sich aus für unsere Investoren und für unsere Mieter. GRR AG: Mit uns können Sie rechnen. Mehr Infos: GRR AG Sebastianstraße 31, Erlangen Tel / info@grr-ag.de

5 Nr. 191, 19. KW, , Seite 5 von 26 Personalien Wiesbaden: Prof. Dr. Matthias Thomas IPD Investment Property Databank European Business School Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif)hartmut Bulwien BulwienGesa Markus Amon Irebs Immobilienakademie Auf der anderen Seite muss jeder sorgfältige Leser des zitierten Risikohinweises zu dem Schluss kommen, dass jemand, der so eine Klausel unterschreibt, entweder von Immobilien keinerlei Ahnung hat oder als Kind von den Eltern mit der Klobürste gepudert worden ist. Allein schon Begriffe wie jederzeit zu keiner Zeit müssen Alarmglocken klingeln lassen. Berücksichtigt man noch, dass auch noch die Bank selber das Wertgutachten machen kann, stellen sich - zumindest im innerdeutschen Verhältnis - durchaus Fragen nach der Sittenwidrigkeit der Klausel oder der Zurechnungsfähigkeit der Vertragspartner, die Unmögliches anscheinend blind unterschreiben. Weder Währungsschwankungsrisiken noch die Volatilität z. B. des Londoner Immobilienmarkt - speziell nach langer positiver Entwicklung mit dramatischer Wertsteigerung - sollte Immobilienspezialisten, die Milliarden einsammeln, ein Geheimnis sein. Auf die Volatilität der Immobilienmärkte mit 50% Schwankungsbreite in London wies der Autor Sie bereits 1994 im Platow Brief hin. Da dürfte wieder einmal eine kollektive Auszeit des gesunden Menschenverstandes der Branche Pate gestanden haben. Kein Fonds kann die Einhaltung der Klausel sicherstellen. Gerade in Zeiten, in denen die Klausel zieht, ist davon auszugehen, dass Sondertilgungen nicht möglich sind. Der Fonds hat das Geld nicht, die Anleger geben keines. Keine andere Bank gibt welches. Zu Prospekthaftungs-Modellprozessen fordert die IVG-Situation geradezu heraus. Erstens: IVG und Ratingagenturen haben Geld. Wenn die verlieren, können Sie Logistik über alle Grenzen! Nach Hamburg, London, Paris und Istanbul jetzt auch in Moskau: die GARBE Unternehmensgruppe. Wir agieren als Projektentwickler und Investor für moderne Class A Logistik-Immobilien und schnüren Allround-Pakete inklusive Konzeption, Realisierung und Asset Management. Mit ökonomischem Denken für reelle Profite. Nutzen Sie unseren professionellen Info-Service und nehmen Sie Kontakt auf unter fon: +49 (0) LOGISTIC AG CLASS A IMMOBILIEN KONZEPTION REALISIERUNG SALE AND LEASEBACK ASSET MANAGEMENT

6 Nr. 191, 19. KW, , Seite 6 von 26 Personalien Düsseldorf /Amsterdam: Gary Anderson Pro- Logis Philip Dunne Eschborn:Joachim Plesser Eurohypo Thomas Köntgen Dr. Thomas Bley zahlen. Zweitens: Das Nachschussrisiko aus der LTV-Klausel ist existenziell und in dieser Form verständlich prospektierungspflichtig. Existenziell ist das Risiko, weil der Fonds das Geld nicht hat und dreistellige Millionenbeträge kurzfristig auch nicht beschaffen kann. Drittens: Das Risiko einer Wertänderung von Immobilien in London war immer bekannt. In London ist die Renditeerwartung der Investoren lt. Feri-Bericht der letzten Woche von 3,75% auf 5,5% eingebrochen. Das allein macht einen Wertverlust von 32% aus. In Verbindung mit Währungsrisiken eine 67%-Quote jederzeit sicherstellen zu wollen ist da engagiert. Richtig risikohinweisend erscheint uns der Prospekt aus Praxissicht nicht, wenn auch den rechtlichen Formalia aus unserer Sicht weitgehend genügend getan sein dürfte. Weit interessanter als eine IVG-Haftung bei eher geringem Schaden der Anleger dürfte aber die Konsequenz für andere Initiatoren sein. Was sagen uns die Ratings? Rating-Gesellschaften scheinen in immobilienwirtschaftlicher Ahnungslosigkeit meist die zerstörerische und prozyklische Wirkung von Covenants bei fallenden Märkten dezent übersehen zu haben. Auch beim EuroSelect wähnte sich der Anleger nach Blick auf Feri- und Scope-Rating im Internet finanzwirtschaftlich bei Langfristigkeit des Kredites sicher. Das dürfte wohl in einer Vielzahl anderer Fälle auch so sein. Die Ratings aller internationalen Immobilienfonds der letzten Jahre gehören auf den Prüfstand. Hier könnten sich Risiken auftun, die die Konjunkturwirkung potenzieren. Eine bezahlte und beauftragte Rating-Agentur muss die Wirkung einer solchen Klausel erkennen und erwähnen. Das Lesen der Risikohinweise dürfte zu erwarten sein, ebenso wie die Kenntnis der Volatilität der Immobilienmärkte. In Zusammenarbeit mit dem Anwaltsbüro Klumpe hatte "Der Immobilienbrief" schon vor zwei Jahren Risiken gesehen und von Klumpe eine ausführliche Studie erstellen lassen und veröffentlicht. Für Ratingagenturen könnte so leicht ein teurer Flüchtigkeitsfehler entstehen. Feri hat Dank hoher Marktdurchdringung z. B. nicht nur IVG, sondern auch problematische US-Treuhand Fonds und vielleicht auch noch andere Problemfonds beurteilt. Die Vertriebsleute sind mit Zustimmung der Analysten mit den Ratingergebnissen hausieren gegangen. Der Immobilienbrief hatte sie übrigens schon seit Beginn der Rating- Euphorie bei Geschlossenen Immobilienfonds vor 4 oder 5 Jahren auf die faktische Unmöglichkeit aussagefähigen Fonds-Rating hingewiesen. aurelis. Ideen finden Stadt. Flächen für Ihre Projekte Raum für Ihre Ideen. aurelis Real Estate GmbH & Co. KG Dompropst-Ketzer-Straße Köln Tel: +49 (0) Fax: +49 (0) info@aurelis-real-estate.de

7 IDEENKAPITAL 2009 Das Jahr der Sachwerte. IDEENKAPITAL ist das Emissionshaus für geschlossene Fonds, dessen Handeln von zwei Grundsätzen geprägt wird: zukunftsorientierte Kreativität und traditionelle Werte. Mit dieser Strategie hat sich das Unternehmen seit der Gründung im Jahr 1994 in der Spitzengruppe der deutschen Emissionshäuser etabliert. Gesamtinvestitionsvolumen 4,7 Mrd. EUR 2,8 Mrd. EUR platziertes Eigenkapital 48 aufgelegte Fonds Anleger mit mehr als Beteiligungen Weitere Informationen unter IDEENKAPITAL Financial Service AG I Berliner Allee I Düsseldorf Telefon +49 (0)211/ I Fax +49 (0)211/ I info@ideenkapital.de I

8 Nr. 191, 19. KW, , Seite 8 von 26 Unternehmens-News Köln-Mülheim:Aurelis Hamburg:Deutsche Euroshop Fazit: Diese Entwicklungen sind schade, da der geschlossene Fonds sich in den letzten Jahren vom tiefgrauen Kapitalmarkt entfernt hatte. Gleichzeitig ist es verblüffend, dass der VGF, der sich als Fondsverband gerade die Seriosität der Unternehmen auf die Fahnen geschrieben hatte und sich um jedes formale Detail von Leistungsbilanz und Prospektierung mit Begeisterung kümmerte, existenzielle Probleme und Prospektierungsfehler übersehen konnte. (siehe zu diesem Beitrag auch Zukunft des Ratings - nach der Krise der Ratingagenturen von Rating-Papst Dr. Oliver Everling, Geschäftsführer der RATING EVIDENCE GmbH, Seite 16) JLL Immobilienuhr - Beispielloser Einbruch an den Mietmärkten im 1. Quartal Die Rezession in der Eurozone hinterlässt jetzt deutliche Spuren auf den Nutzermärkten. Mit zunehmender Geschwindigkeit sind die Spitzenmieten für Büroflächen gefallen. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, ist in den vergangenen 12 Monaten um 11,1% gesunken. Allein der Vergleich mit dem 4. Quartal 2008 Amsterdam, Budapest, Düsseldorf, Stuttgart, Lissabon, Prag Quelle: Jones Lang LaSalle Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigter Mietpreisrückgang Rom Edinburgh, Mailand, HH, Istanbul, Luxem., M Frankfurt, Lyon Athen, Barcelona, Berlin, Kopenhagen, Helsinki Bukarest, Dublin, Madrid, Oslo, Paris, Stockholm Moskau, St. Petersburg, Kiew, Warschau Brüssel, London City London West End Ernten Sie doppelt Chancen in stabilen Segmenten Mit dem Real I.S. Germany Retail investieren Sie in ein stabiles Marktsegment, von dem Sie in doppelter Hinsicht profitieren: Sie setzen auf den Standort Deutschland und auf Einzelhandelsimmobilien in Mittelzentren, die konstanten Cashflow generieren. Für den deutschen Immobilienspezialfonds beträgt die angestrebte Ausschüttung 5,75 % bis 6,25 % p. a. nach Kosten bei einer IRR-Rendite von 7,5 % p. a. zusätzliches Plus für Sie: durch einen aktiven Asset- und Portfoliomanagementansatz werden bestehende Marktchancen effizient genutzt. Eine wertbeständige Basis für Ihr individuelles Portfolio.

9 DEGI INTERNATIONAL Der Immobilienfonds mit globaler Ausrichtung Stabile Renditechancen in Weltklasse-Lagen Mit einer Geldanlage in den Offenen Immobilienfonds DEGI INTERNATIONAL partizipieren Sie an hochwertigen Gewerbeimmobilien in den bedeutenden Wirtschaftsregionen der Welt. Sichern Sie sich attraktive Renditechancen mit steuerlichen Vorteilen weitgehend unabhängig von Schwankungen an den Kapitalmärkten. Informieren Sie sich jetzt unter DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbh Bettinastraße Frankfurt/Main Aberdeen Property Investors Unternehmensgruppe

10 Nr. 191, 19. KW, , Seite 10 von 26 Unternehmens-News Hamburg:Hesse Newman sieht einen Rückgang um 8,0%. Solch ein Rückgang innerhalb von drei Monaten ist lt. Jones Lang LaSalle im Index noch nie zuvor verzeichnet worden. Von dieser Entwicklung waren besonders Moskau und London (-28,6% bzw. -21,1%) betroffen. Erstmals in diesem Zyklus mussten - außer Düsseldorf - auch die deutschen Index-Städte Berlin, Frankfurt, Hamburg und München Mietpreisanpassungen zwischen 2% und 5% hinnehmen. Keine Veränderung über das Quartal zeigten nur Amsterdam, Dublin, Edinburgh, Düsseldorf, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Budapest und Prag. Als Reaktion auf die Konjunktur fahren Gebäudenutzer ihren Flächenbedarf zunehmend zurück. Vorhandene Flächen werden effektiver genutzt oder Umzüge verschoben. So brach das Umsatzvolumen in den ersten drei Monaten 2009 in 24 europäischen Märkten mit 1,9 Mio. qm um sage und schreibe minus 37% gegenüber dem direkten Vorquartal und minus 40% im Einjahresvergleich ein. Das sind höhere Rückgänge als 2001 im Zusammenhang mit der geplatzten Internetblase. Insbesondere die mittel- und osteuropäischen Märkte litten unter der sich verschlechternden Wirtschaftslage und den sich weiter eintrübenden Aussichten. Hohe Fertigstellungen von insgesamt mehr als 2 Mio. qm - davon lagen allerdings fast die Hälfte allein in Moskau - führten zusammen mit der schwachen Nachfrage und sinkender Nettoabsorption zu steigenden Leerstandsquoten in 19 von 24 Märkten. Die gesamteuropäische durchschnittliche Leerstandsquote legte im Jahresvergleich von 7,1% auf 8,5%, bzw. von 7,7% auf 8,5% im Quartalsvergleich zu. In der Konsequenz wurden in den letzten Monaten zahlreiche Projekte verschoben oder gar nicht mehr weiterverfolgt. Auf Grund der dramatischen Verlangsamung der Umsätze wächst lt. JLL der Druck auf die Spitzenmieten immer stärker. (WR) Wir kaufen auch Ihre Immobilie... Mit Eigenkapital und ohne Finanzierung ohne LOI direkt zum Notar Kaufpreis in bar... Wir suchen in folgenden Städten Immobilien: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt a.m., Stuttgart, Dortmund, Essen, Düsseldorf, Bremen, Hannover, Leipzig, Dresden, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Bonn, Mannheim, Karlsruhe, Wiuesbaden, Münster, Gelsenkirchen, Augsburg, Mönschngladbach, Aachen, Braunschweig, Chemnitz, Kiel, Halle S., Krefeld, Magdeburg, Freiburg, Oberhausen, Lübeck, Erfurt, Rostock, Mainz, Kassel, Hagen, Hamm, Saarbrücken, Müllhaeim a. R., Herne, Ludwigshafen a.r., Osnabrück, Solingen, Leverkusen, Oldenburg, Neuss, Potsdamm, Heidelberg, Paderborn, Darmstadt, Würzburg, Regensburg, Ingolstadt, Heilbronn, Göttingen, Ulm, Recklinghausen, Wolfsburg, Pforzheim, Bottrop, Offenbach a.m., Bremerhafen, Fürth, Remscheid, Reutlingen, Moers, Koblenz, Bergisch Gladbach, Salzgitter, Siegen, Erlangen, Trier, Hildesheim, Cottbus, Jena, Gera, Tübingen, Dessau, Flensburg, Kaiserslautern, Schwerin, Wilhelmshafen, Zwickau, Witten, Hanau, Velbert, Minden, Ludwigsburg, Worms, Konstanz, Marburg, Neumünster, Gladbeck, Viersen, Bayreuth, Bamberg, Celle, Gießen, Lüdenscheid, Unna, Aalen, Herford, Dorsten. Wir suchen: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Geschäftshäuser, Bürogebäude, Einkaufszentren. Vorraussetzung: Ohne Sanierungsbedarf und ohne Reparauturstau, Kaufpreis maximal zum 10fachen der Jahresnettokaltmiete. Wir übernehmen auch Ihre Forderung bei der Bank oder erwerben vor der drohenden Zwangsversteigerung. Angebote vom Eigentümer oder Makler bitte mit folgenden Angaben: Standort, Objektart, Wfl/Nfl, Baujahr, Mietertrag p.a. ist und p.a. soll, Kurzbeschreibung, Kaufpreisvorstellung und wenn vorhanden Verkehrswertgutachten. Wir unterbreiten Ihnen kurzfristig ein Angebot. Wir garantieren eine schnelle Kaufabwicklung und Kaufpreiszahlung. fairvesta Vermittlungsgesellschaft mbh, Konrad-Adenauer-Str. 15, D Tübingen Info: Tel

11 Nr. 191, 19. KW, , Seite 11 von 26 Unternehmens-News Hamburg:Immac Holding Aschheim/München: SHB DekaBank: Finanzmarktkrise deckt strukturelle Schwächen in der Europäischen Währungsunion auf Ein Trend dreht sich um. In den ersten Jahren der Währungsunion hatten die sich annähernden Zinsen zu einem drastischen Verlust von Wettbewerbsvorteilen für die Deutsche Wirtschaft geführt. Ifo-Chef Hans-Werner Sinn hatte das als wesentlichen Grund für Absturz Deutschlands zum Träger der roten Laterne im europäischen Ranking in den ersten Jahren des Jahrtausends herausgearbeitet. Der erste Chart zeigt die Entwicklung bis 2004 auf. Jetzt ergeben sich im Gefolge der Finanzkrise wieder spürbare Differenzen. Das hat das Research der DekaBank im aktuellen Volkswirtschaft Spezial dargestellt. Zinsdifferenzen innerhalb der Europäischen Währungsunion (EWU) sind im letzten halben Jahr deutlich angestiegen und bleiben trotz einer gewissen Beruhigung in den letzten Wochen auf sehr hohem Niveau. Dies reflektiert lt. Deka die Furcht vieler Marktteilnehmer vor Staatsbankrotten und einem Zusammenbruch der EWU. Mehrere Länder, wie Griechenland, Portugal und Irland stehen lt. Deka unabhängig von der Situation im Bankensektor vor Anpassungsprozessen, die mehrere Jahre andauern werden. Eine schnelle und kräftige Einengung der Risikoprämien ist dort nicht zu erwarten. Finnland weist noch vor Deutschland Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv. Investitionsfokus: Premium-Objekte! Sie haben interessante Bestandsobjekte in hochwertigen Lagen anzubieten? Dann sprechen Sie mit einem der führenden deutschen Investoren! Mit einem verwalteten Immo bilien-ver mögen von rund 17 Mrd. Euro und einem Be stand von über 385 Immobilien in 22 Ländern auf 4 Kontinenten ist Deka Immobilien der richtige Ansprechpartner für Sie! Ein Gespräch lohnt sich! Nehmen Sie Kontakt auf: Deka Immobilien GmbH Finanzgruppe

12 Nr. 191, 19. KW, , Seite 12 von 26 Unternehmens-News Bautzen:TLG Immobilien ARGE Köster AG/LIG Zweite Liegenschaften Immobilien Grundstücke Vitanas Vietnam:Phu My Hung CorporationSavills und Slowenien die geringsten Strukturprobleme auf. In Österreich belasten allein die systemischen Risiken durch den engen Verbund mit den osteuropäischen Bankensektoren. Ein nicht unwesentlicher Grund für den Renditeanstieg liegt aber auch in den unnatürlich geringen Risikoprämien der Vergangenheit, als die Zinsdifferenzen die auch vor der Kreditkrise stark unterschiedlichen Länderbonitäten und ratings nicht reflektierten. Zwar wurden seit Mitte 2007 die Ratings von Griechenland, Irland, Portugal und Spanien (von S&P) herabgestuft, es wird allerdings häufig vergessen, dass schon zuvor das Rating Griechenlands fünf Ratingklassen unterhalb des deutschen Ratings lag. Um die strukturelle Lage der Staatsfinanzen zu beurteilen, hat die Deka zunächst die von der Kreditkrise noch unbeeinträchtigten Daten von 2007 Schuldenquote und Haushaltsdefizite der Mitgliedstaaten zusammengestellt und der erwarteten Verschuldung 2010 gegenübergestellt. Zu erkennen ist, dass der durchschnittliche Finanzierungssaldo in der EWU mit -0,6% des BIP deutlich unterhalb der Maastricht- FOCUS NORDIC CITIES DER IMMOBILIENFONDS DES NORDENS Mit FOCUS NORDIC CITIES investieren wir in unseren Heimatmärkten. Setzen Sie auf einen Partner, der den nordeuropäischen Raum bestens kennt und profitieren Sie von den Chan cen, die Ihnen der Ostseeraum mit seiner vollen Bandbreite des Investment port folios bietet! Kontakt: Alter Hof 5, München, +49(0) ,

13 Nr. 191, 19. KW, , Seite 13 von 26 Unternehmens-News Augsburg:Patrizia Köln: DR Real Estate Dresden:Jones Lang La- Salle BPF BouwinvestReggeborgh Vastgoed Beleggingen B. V. Arturo Prisco Fürth:Project Unternehmensgruppe Grenze von -3% lag, die Staatsverschuldung die Maastricht-Grenze von 60% allerdings klar überschritt. Strukturdefizite wurden bereits hier deutlich. Auf diese unterschiedliche Ausgangslage trifft nun die Wirtschafts- und Finanzkrise. Besonders starke zyklische Verschlechterungen der Haushaltssalden sind in Irland und Spanien zu befürchten. Zusammen mit Frankreich, Griechenland, Portugal und Slowenien werden ihnen von der EU-Kommission 2009 Haushaltsdefizite von über 5% prognostiziert. Auch im Jahr 2010 erwartet die Kommission in immerhin 11 Ländern Finanzierungsdefizite von mehr als 5%, im Falle Irlands sogar -15,6%. Dennoch ist das Zahlenwerk weit besser als nach den in der Öffentlichkeit kursierenden Milliardenbeträgen zu erwarten wäre. Wie kann die Zunahme der Verschuldung in den kommenden Jahren so moderat ausfallen, wenn riesige Bankenprogramme die Staatsfinanzen zu erdrücken drohen? Die Antwort liegt in der Mechanik der Programme. Diese bestehen hauptsächlich aus Garantien. Diese tangieren Schuldenstand und Defizit nur in dem Ausmaß, in dem sie in Anspruch genommen werden. Die Vorstellung des Staatsbankrotts beruht nicht nur darauf, dass die Problemkredite überwiegend uneinbringbar sind, sondern auch darauf, dass zusätzlich die Revitalisierungmaßnahmen der Konjunktur auf Jahre hinaus nicht zünden. Nach unserer Einschätzung der Deka ist beides nicht der Fall. Wie geht es stattdessen weiter? Hyperinflation, Abwertung und Währungsreform sind keine Lösungen für die aktuellen und zukünftigen Probleme in der EWU. Die makroökonomischen Ungleichgewichte sollten über eine nachhaltige Finanzpolitik und einer an der Wettbewerbsfähigkeit ausgerichteten Lohnpolitik korrigiert werden. Auch einen Austritt einzelner Länder aus der EWU erachtet die Deka als extrem unwahrscheinlich, da er unweigerlich nicht nur mit einem Bankrott des Staates sondern auch vieler privater Schuldner und Banken einherginge. Dies würde das fragile Finanzsystem Eurolands so stark belasten, dass unkalkulierbare Ansteckungseffekte bei anderen Ländern befürchtet werden müssten. Sollten einzelne Staaten nicht in der Lage sein, ihre Finanzierungsprobleme in Zukunft in den Griff zu bekommen, wird es wohl eine europäische Auffanglösung geben. Die geschlossene Haltung der Teilnehmer des G-20 Gipfels sowie die Aufstockung der IWF-Mittel sind dafür wichtige positive Signale, allerdings auch kein Freibrief für krisenanfällige Länder. (Vollständiges Dokument: (WR) Brockhoff - Büromieten im Ruhrgebiet bleiben konstant Während in vielen Metropolen Deutschlands die Büromieten sinken, bleiben sie lt. Prof. Dr. Petra Brockhoff im Ruhrgebiet stabil. Ursächlich hierfür ist die geringe Leerstandsrate mit 4,8% in Essen, 3,9% in Dortmund, 2% in Duisburg und 5,6% in Bochum. Zum anderen befinden sich die Mieten traditionell, auch im Bundesdurchschnitt betrachtet, auf einem recht niedrigen Niveau mit Spitzenmieten von EUR 13,20/qm in Essen, in Dortmund von EUR 12,50/qm, in Duisburg von EUR 13,50/qm und in Bochum von EUR 11,00/qm. Werte, für die nahezu keine Neubaufläche zu errichten ist. Dies spiegelt sich auch in der Baubranche des Ruhrgebiets wieder,

14 Nr. 191, 19. KW, , Seite 14 von 26 Deals Deals Deals München:UBS Real Estate UBS (D) Euroinvest Immobilien Mirus Grundstücks- Verwaltungsgesellschaft Frankfurt:Rabobank WestInvest 1 Deka Immobilien Bochum:Context WAE Brück Immobilien Brockhoff & Partner Hamburg: Gaastra Garbe Engel & Völkers Marl:Maxdata DAA Deutsche Angestellten Akademie CRE Resolution Berlin:Datev MSREF Nero Dr. Lübke München:AVG Technologies Union InvestmentColliers Schauer & Schöll denn über vielen Ruhrgebietsstädten drehen sich die Baukräne nicht mehr so wie in den 80-er und 90-er Jahren. Meist sind es Eigennutzer, wie z. B. e.on/ruhrgas oder ThyssenKrupp in Essen, die Neubauobjekte für sich errichten mit Kostenmieten, die deutlich über den Marktmieten liegen. Zu den derzeitigen Baukosten lassen sich nach Aussage von Petra Brockhoff immer weniger attraktive Neubauprojekte errichten. Gesucht sind gut gelegene Immobilien mit attraktiven Eingängen und Fassaden, die den technischen Anforderungen moderner Büromieter entsprechen. Besonders gefragt sind Sandsteingebäude in Ecklagen mit Parkplätzen, guter Verkehrsanbindung und repräsentativen Foyers. Für solche Objekte werden dann auch Spitzenmieten von über EUR 10,00 pro qm gezahlt und dann wird auch über die Miethöhe nicht verhandelt. In den nächsten Jahren sind wenig Neubauprojekte im Ruhrgebiet geplant, so dass wenige neue Flächen dem Markt zugeführt werden und sich von daher die Angebotsreserven (Leerstand) weiter abbauen müssten, und bereits, so Petra Brockhoff, kritische Größenordnungen erreichen. In Essen-Rüttenscheid und Bredeney gäbe es fast kein Angebot mehr. Geradezu boomartig entwickele sich die Nachfrage nach kleineren Büroflächen unter 300 qm in allen Ruhrgebietsstädten. Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt des Ruhrgebiets und dies führt dazu, dass sich die Mieten weiterhin als stabil erweisen und in keiner Ruhrgebietsstadt im Moment ein Rückgang des Mietniveaus festzustellen ist. Fidelity: Experten sehen günstige Bürogebäude- Einstiegschancen Werner Rohmert, Herausgeber Der Immobilienbrief, Immobilienspezialist Der Platow Brief Die Preise an den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten sind seit den Höchstständen Mitte 2007 teilweise signifikant gefallen. Diese Preiskorrekturen machen Immobilieninvestments lt. Arno Väth, Fidelity-Immobilienfondsmanager, attraktiv. Hohe laufende Verzinsung, Wertsteigerungspotentiale bei einer konjunkturellen Erholung und Performancestabilisierung sind die Gründe. Aktuell sei die Preiskorrektur an den Immobilienmärkten schon weit fortgeschritten. Die spekulativen Überhitzungen bis Mitte 2007 seien bereits weitgehend korrigiert. Spekulative Überhitzungserscheinungen werden dadurch deutlich, dass höhere Mieten deutlich weniger zum Preisanstieg beigetragen haben als sinkende Anfangsrenditen. Der aktuelle Immobilienzyklus entspricht lt. Fidelity nicht dem üblichen Verlauf. Die Investitionen der Boomphase seien primär in Bestandsimmobilien und nicht in Bauprojekte getätigt worden. Dies zeigt sich an den rückläufigen Leerstandsraten der letzten Jahre und dem derzeit moderaten Leerstandsdurchschnitt von knapp 8% und geringen Projektvolumina im Bau. Die Angebotsseite ist somit an vielen Standorten trotz Krise intakt. Die Mieternachfrage ist jedoch rezessionsbedingt eher rückläufig. Besonders betroffen werden Finanzzentren sein. Fidelity sieht die Gefahr, dass viele etablierte Immobilienfonds noch erhebliche Preiskorrekturen nachvollziehen müssen. Im Prime Büromarkt von London sanken die Preise seit ihrem Höchststand Mitte 2007 in britischen Pfund um rund die Hälfte, gemessen in Euro bedingt durch die Abwertung des Pfund sogar um rund zwei Drittel. In Paris gingen die Preise um rund ein Drittel zurück. Dagegen weisen die deutschen Märkte deutlich stabilere Preise auf.

15 Nr. 191, 19. KW, , Seite 15 von 26 Deals Deals Deals Bonn:Mc Fit Deka-ImmobilienFonds Udelhofen & Hucko Würselen: TravelTainment 4Production CRE Resolution Erfurt:Landeshauptstadt Erfurt Everest Capital Management Braunschweig:Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Hauptzollamtes Braunschweig Triacon Hof:C&A Kemper s JLL Hamburg:Lovers Lane Colliers G&B Deutsche Hypo: Demographische Herausforderungen werden überschätzt Branchenweit besteht weitgehend Einigkeit über einen generell schwächeren Verlauf der demographischen Entwicklung. Wahrscheinlichkeitsaussagen über demographische Szenarien und insbesondere die Auswirkungen auf die Segmente der Immobilienwirtschaft werden jedoch kontrovers diskutiert. Das Immobilienresearch der Deutsche Hypo AG, Hannover, dem Kompetenzzentrum für Gewerbeimmobilienfinanzierungen im NORD/LB-Konzern, hat in einer aktuellen Studie die kontrovers diskutierten demographischen Szenarien analysiert. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass die Wirkungen demographischer Entwicklungen für die kommenden beiden Dekaden tendenziell überschätzt werden. Die Deutsche Hypo sieht zwar dämpfende Effekte der Demographie, denen jedoch expansive Effekte in anderen Bereichen gegenüberstehen. Speziell bei Büroimmobilien ist das Ergebnis weit weniger kritisch als bei anderen Studien. Die Herausforderungen demographischer Entwicklungen für die Immobilienmärkte sind zwar unter Nutzungsgesichtspunkten eher langfristig; jedoch unter Angebotsgesichtspunkten aktuell. Investoren antizipieren bereits heute die zukünftigen Entwicklungen. Dies beeinflusst Bedarfsschätzungen. Andreas Pohl, Vorstand der Deutschen Hypo, fasst zusammen: Es besteht die Gefahr einer Überbewertung demographischer Herausforderungen. Die Konsequenzen sind verminderte Finanzierungsfazilitäten speziell in als gefährdet angesehenen Immobiliensegmenten und daraus resultierende Knappheiten. In einem üblichen Finanzierungshorizont sehen wir in keinem gewerblichen Immobiliensegment bereits heute spürbare Auswirkungen. Die Finanzierung von Büroimmobilien, die ja oft als besonders demographiegefährdet angesehen werden, bleibt bei uns Kernsegment. Allerdings müssen bereits heute regionale und strukturelle Verschiebungen berücksichtigt werden, die schon während eines üblichen Finanzierungshorizontes virulent werden können. Aber auch hier müssen pauschalierte Trends, wie z. B. West-Ost Verschiebungen einzeln analysiert werden. Demographische Auswirkungen auf Immobiliensegmente im Überblick: Sozialimmobilien: Die positiven Einflüsse demographischer Entwicklungen für Sozialimmobilien sind eindeutig. Plätze in Krankenhäusern, Kur- und Reha-Einrichtungen sowie Senioren- und Pflegeheimen werden zukünftig deutlich mehr als heute nachgefragt werden. Lediglich Kindergärten und -tagesstätten werden durch die demographische Entwicklung an Nachfrage verlieren. Wohnimmobilien: Unter Vernachlässigung eines Worst-Case-Szenarios rechnet die Deutsche Hypo noch mit einem Anstieg der Nachfrage für Wohnimmobilien bis zum Jahr Belastend für die Nachfrage wird sich die schrumpfende Altersgruppe von Personen zwischen 30 und 45 Jahren auswirken. In Verbindung mit der noch zunehmenden Zahl der Haushalte wird die Nachfrage nach Wohnflächen im Prognosezeitraum leicht steigen. Städte gewinnen durch Veränderung der Altersstruktur. Büroimmobilien: Der negative Einfluss der demographischen Entwicklung auf die Büroflächennachfrage ist auf Grund der alles überlagernden Abhängigkeit von der Produktions- und Beschäftigungsentwicklung nur von sehr indirekter Natur. Auch in der regionalen Perspektive wird die Herausbildung von Wachstumspolen insbesondere des Dienstleistungssektors das Marktgeschehen weit nachhaltiger beeinflussen als etwa die demographische Entwicklung. Einzelhandelsimmobilien: Abnehmende Bevölkerungszahl und geringe einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Alter wirken kontraktiv, führen außerdem zu regionalen Differenzierungen. Die beiden wichtigsten demographiegetriebenen Herausforderungen sind die sich weiter verschärfenden Konzentrationsprozesse und die Anforderungen, seniorengerechte Konzepte zu entwickeln. Freizeitimmobilien: Bei dem Markt für Freizeitimmobilien handelt es sich um ein sehr heterogenes Segment des Immobilienmarktes. Da sowohl die Bevölkerungszahl insgesamt abnimmt als auch das Freizeitverhalten eines Menschen sich über die Lebensspanne verändert, entstehen für den Markt für Freizeitimmobilien demographische Herausforderungen.

16 Nr. 191, 19. KW, , Seite 16 von 26 Deals Deals Deals Mainz:Beos Phönix Hamburg:RAe Kapellmann & Partner Norddeutsche VermögenColliers G&B Mainz:SinnLeffers Deka- ImmobilienEuropa Chemnitz:Staatsbetrieb Sächsisches Immobilienund Baumanagement Steglitz: Engel & Völkers Frankfurt:Monsoon Swiss Break Kemper s JLL Kaiserslautern:Fa. Stocker German AcornImmobilien Service Markham Gießen: Ditsch storescouts Zur Regionalentwicklung: Plakativen Aussagen der letzten Jahre, denen zufolge der Osten verliere und der Westen gewinne, sind in der Zukunft nicht haltbar. Die Ostseeküste, Berlin/Brandenburg und die Region Dresden/Leipzig können mit einer steigenden Zahl an Haushalten rechnen. In Westdeutschland dagegen werden z.b. das Saarland und das Ruhrgebiet negativ betroffen sein. Grundsätzlich zeigt sich jedoch für Westdeutschland ein stärkeres Wachstum als für Ostdeutschland. (WR) Zukunft des Ratings - nach der Krise der Ratingagenturen Dr. Oliver Everling, Geschäftsführer der RATING EVIDENCE GmbH Märkte sind Abstimmungen mit Geld: Anders als an einer Wahlurne wird allerdings nicht pro Kopf gezählt, sondern Stimmabgaben mit Geldeinheiten gewichtet. Wer mehr Geld mitbringt, hat mehr Gewicht und beeinflusst stärker die Preisbildung. Viele Stimmen mit geringerem (Geld-) Gewicht können sich jedoch beachtlich summieren und am Ende doch entscheidend sein. Dies dürfte auch Warren Buffet als Hauptaktionär von Moody s Corp. festgestellt haben: Seit August 2007 votierte die Mehrheit an den Kapitalmärkten gegen die Ratingagenturen. Der drastische Kursverfall der Aktien der Ratingagenturen bzw. ihrer Muttergesellschaften ist ein Indikator für das Vertrauen der Anleger in die Zukunft der Agenturen. Noch am 2. August 2007 konnte sich Buffet über einen Höchststand von 74,84 USD freuen. Moody s Corp. war sein profitabelstes Investment. Kein anderes Unternehmen der S&P s 500 erzielte eine höhere Umsatzrendite als die Ratingagentur. Allein Moody s vermochte es, aus jedem umgesetzten Dollar über Jahre hinweg mehr als 50 Cents als Betriebsergebnis zu seinen Aktionären zu tragen. Für Investoren wie Buffet war es darüber hinaus von enormem Vorteil, an der Schleusenfunktion der Ratingagentur für die Kapitalmärkte zu partizipieren. Credit Ratings haben einen nachweislich bestimmenden Einfluss darauf, zu welchen Bedingungen sich Emittenten durchschnittlich am Kapitalmarkt Liquidität zu beschaffen vermögen. Das Geschäft mit den Ratings war praktisch auf zwei Agenturen duopolisiert, namentlich Moody s und Standard & Poor s (S&P s), die noch 2007 rund 79% der Ratingumsätze weltweit auf sich zogen und etwa vier Fünftel der gesamten Weltkapitalströme kontrollierten. Während die beiden Marktführer etwa gleichauf sind, rückt Fitch Ratings mit nicht einmal der Hälfte des Umsatzes der Marktführer nach zahlreichen Fusionen mit kleineren Agenturen auf Platz 3. Ungeliebte Kritiker In der Diskussion um die Rolle der Ratingagenturen half es Fitch Ratings wenig, früher als die beiden Marktführer vor Überbewertungen gewarnt zu haben. Noch fataler das Schicksal der Europaaktivitäten einer kanadischen Agentur, die erst 2006 aufgebrochen war, in Europa Büros zu eröffnen und Ratings für europäische Märkte, auch für strukturierte Finanzierungen zu erteilen. Als Sammelbecken für unzufriedene Analysten von S&P s und Moody s verfügte DBRS zwar über anerkannte Experten im Analystenteam. Deren Meinungen wollte vor der Krise aber niemand hören: Von DBRS wurden Studien verbreitet, nach denen die von S&P s oder Moody s mit AAA gerateten Papiere allenfalls mit einem BBB davon kommen würden. Das wollte keiner gerne lesen die Emittenten nicht, weil sie sich mit AAAs nun einmal billiger zu finanzieren wissen, die Anleger nicht, weil der Portfoliomanager doch gerne den Traum vorgaukeln wollten, das Wunder geschafft zu haben, bei gleichem Risiko wie bei einer Staatsanleihe (ebenfalls AAA-geratet) einem um hunderte von Basispunkten höhere Rendite erwirtschaftet zu haben. Vor der Krise blieben die Structured Finance - Analysten von DBRS daher unterbeschäftigt, da ihr Urteil als zu kritisch galt, aber auch nach der Krise: Dann war nämlich der Markt zusammengebrochen und es gab keine Emission mehr zu raten. Konsequenz: Schließung der Büros in Europa und Rückzug bis auf bessere Zeiten. Beschränktes Duopol der Ratingagenturen Da in vielen Anlagestatuten wie auch Rechtsvorschriften in verschiedenen Ländern die Ratings von zwei anerkannten Ratingagenturen verlangt werden, bleibt vielen Emittenten in der Praxis nur die Wahl, gleichzeitig entweder Moody s und S&P s oder S&P s und Moody s zu beauftragen. Mehr als zwei Drittel aller Emissionen wer-

17 Nr. 191, 19. KW, , Seite 17 von 26 Berlin hebt ab 1. Real Estate Tagung am Hauptstadtflughafen BBI BBI Standort-Dialog: Ready for Take off Der Flughafen BBI. Ein neues Stück Stadt in Berlin am 25. Juni den von diesen beiden Agenturen beurteilt, in der Regel gegen stattliches Entgelt. Mit diesem wird ihre Erfahrung entlohnt seit inzwischen genau einhundert Jahren Ratings zu erteilen. Übersehen wurde hierbei jedoch, dass sich die hundertjährige Erfahrung auf Eisenbahngesellschaften, Industrieunternehmen und später auch Banken sowie Versicherungen bezieht, nicht aber auf das Rating von vermögensgedeckten Wertpapieren wie Asset-backed Securities oder Wertpapieren des fraglichen Subprime-Segmentes der US-amerikanischen Immobilienkreditmärkte. Noch in den 1980er Jahren machten diese Ratings keine 5% des Umsatzes der führenden US-Agenturen aus. Der Anteil schwoll auf etwa die Hälfte des Gesamtumsatzes an zugleich das profitabelste Geschäftsfeld. Asset-backed Securities lassen sich ohne Zugang zu Interna praktisch für Außenstehende überhaupt nicht beurteilen. Einblick zu nehmen ist zwingend erforderlich, um sich Klarheit über die Risikostrukturen zu verschaffen. Dass nicht jedem Anleger von Emittenten gleichermaßen dieser Zugang eröffnet werden kann, versteht sich schon aus logistischen Gründen von selbst. Daher spielten die Ratingagenturen hier eine zentrale und unverzichtbare Rolle. Zahlreiche Finanzinnovationen wären ohne die Dienstleistungen der Ratingagenturen nicht denkbar. Ratings sind unverzichtbare Konstruktionselemente dieser Finanztitel, um ihre Begebung und ihren Handel zu sichern. Da mit einem Triple A eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit zum Ausdruck gebracht werden soll, dass der so beurteilte Emittent bezüglich des in Rede stehenden Finanztitels seinen zwingend fälligen Zahlungsverpflichtungen langfristig stets vollständig und rechtzeitig nachkommen wird, wurden AAA-geratete Titel fast mit Bargeld gleichgesetzt. Eine AAA-geratete Zahlung unterscheidet sich von Bargeld dann nur durch die Zeitversetzung, die Zahlung fällt eben nur später an, sie gilt aber als sicher. Vielen wurde so die Verwechslung von Rating und Ausfallwahrscheinlichkeit zum Verhängnis: Wer ein AAA mit einer Null-prozentigen Ausfallwahrscheinlichkeit gleich setzt, muss zu falschen Schlüssen gelangen. Null mal einhunderttausend Dollar ergeben Null, null mal 1 Million Dollar auch, ebenso mal 1 Milliarde Dollar. Wer so rechnet, wiegt sich in trügerischer Sicherheit. Missverständnisse über Ratings Die US-Agenturen unternahmen nun wenig, um über die Eigenschaft der Ordinalität ihrer Ratingskalen aufzuklären. Diese besteht darin, eben nur Klassen in der Art von Schulnoten zu bilden, aber eben keine Rechenoperationen wie bei (kardinal skalierten) Ausfallwahrscheinlichkeiten zuzulassen. Statt in Aufklärung und Information des Anlegerpublikums zu investieren, wurden lieber Profite ausgeschüttet. Als die Märkte begannen, das System zu durchschauen, bekamen die US-Agenturen es in ihren Aktienbewertungen quittiert: Vom Höchststand mit 74,84 USD rutschte Moody s Aktie bis auf 15,63 USD am 20. November 2008 ab, ein Bewertungsabschlag von immerhin fast 80%. Den tapferen Beteuerungen von Moody s Managern noch 2007, an den Renditezielen festzuhalten, wurde vom Markt offenbar nur noch wenig Realisierungschancen beigemessen. In der Krise waren die Ratingagenturen nicht lediglich die Überbringer der schlechten Nachrichten. Ihre aktive Rolle in der Entstehung der Blase war unverkennbar: Ohne die Ratings der US-Agenturen wären massenhafte Verbriefungen mit Bestnoten nicht möglich gewesen. Ihre Verantwortung war ungeheuer groß, da vor der Krise zeitweilig überhaupt nur vier, ab 2005 mit DBRS dann fünf Ratingagenturen als so genannte national anerkannte statische Ratingorganisationen (nationally recognized statistical rating organizations, NRSROs) zur Verfügung standen. Wer hier an den Hebeln der Kapitalschleusen saß, hatte einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf die Allokation der Ressource Kapital in volkswirtschaftlich relevantem Ausmaß. Relevanz der Ratingagenturen Die Relevanz der Ratingagenturen wurde dabei insbesondere in Europa völlig unterschätzt. Zwar war jedem bekannt, dass nicht zuletzt durch Basel II jede Kreditvergabe irgendwie an Ratings gekoppelt und die Allokation der Eigenmittel von Banken letztlich ratinggesteuert erfolgt, von den Ratingagenturen gab es aber keine Störsignale.

18 Nr. 191, 19. KW, , Seite 18 von 26 Deals Deals Deals Hamburg: CSAMImmobilien CS Euroreal. Colliers G&BProcenter Immobilien Düsseldorf:Hankyu International Transport Deutschland Realogis Frankfurt: Jumeirah Hotels & Resorts MAB Development Jones Lang LaSalle Hotels München:Wenshofer & Gölker Therapie Büschl UnternehmensgruppeColliers Schauer & Schöll München:BoConcept MeagRealkon Berlin:Smart Food Deli Lama Savills Berlin-Wilmersdorf:Weibach Management Consulting Engel & Völkers Das Geschäft mit den Verbriefungen lief auf Hochtouren. Dass die zur Anwendung kommenden mathematisch-statistischen Modelle historisch nicht erprobt waren, blieb als Interna der Ratingagenturen unbeachtet. Die Suche nach dem Schuldigen ist nun eine wenig produktive Frage: Waren es die Banken, die den Ratingagenturen geschönte Zahlen über die Qualität der von ihnen verbrieften Portfolien vorlegten? Waren es die Originators, die die Naivität der Banken ausnutzten, an die für jedermann manipulationsoffenen Fico-Scores amerikanischer Konsumenten glaubten? Oder die Fondsmanager, die gierig alles zusammenkauften, was irgendwo in einem Index auftauchte? Der Hersteller des Küchenmessers ist nicht für den Mord verantwortlich, der mit diesem Haushaltsutensil begangen wird. So sind auch die Ratingagenturen nicht zweifelsfrei für den Missbrauch verantwortlich zu machen, der mit ihren Ratings betrieben wurde. Dass aber ohne Ratings die Finanzkrise nicht möglich gewesen wäre, ist so sicher, wie das Küchenmesser als Tatwaffe identifiziert werden kann. Vertrauen wiederherstellen In der Ursachenanalyse der Finanzkrise wurde daher schon bald klar, dass die Krise für den Gesetzgeber nicht die Ausrottung der Spezies der Ratinganalysten zur Konsequenz haben darf. Im Gegenteil: In atemberaubender Geschwindigkeit verbreitete sich in allenbetroffenen Industrienationen die Erkenntnis, dass Ratingagenturen und deren Einfluss auf hoch entwickelte Finanzsysteme in Zeiten moderner Informationsund Kommunikationstechnologien unterschätzt worden waren. Will man nicht zu Primitivformen der Finanzwirtschaft zurückkehren, sondern Emission und Handel von Finanztitel mit dem Ziel effizienter Distribution und Allokation von Kapital fördern, braucht man Ratings, da Ratingagenturen Skalenvorteile und Erfahrungskurveneffekte erzielen. Würden Ratingagenturen verboten, würden sie nur unter anderem Namen neu entstehen; die ökonomischen Vorteile sind zu groß, als dass sich ein effizienter Kapitalmarkt solch zentralisierter Kompetenzen entledigen könnte. EU-Verordnung für Ratingagenturen So blieb es nicht aus, dass sich die Regierungen der führenden Industrienationen der Welt darauf verständigten, das Vertrauen in die Ratingagenturen wiederherzustellen. In Europa ist dies nach Vorschlag der EU-Kommission und Beratungen durch den Europäischen Rat und das Europaparlament inzwischen geschehen. Eine EU- Verordnung für Ratingagenturen ist bereits zwingendes Recht: Wenn Ratings für die vom Gesetzgeber vorgesehenen Zwecke verwendet werden sollen, müssen sich die Ratingagenturen, die diese Ratings erteilen, registrieren und beaufsichtigen lassen. Die Branche der Ratingagenturen wird somit zu einer regulierten Branche, ähnlich der der Banken oder Versicherungen. Der Berufsstand von Ratinganalysten bewegt sich nicht mehr in dem einstigen Freiraum des Journalismus, sondern hat sich ähnlich anderen Professionen wie Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfern oder Ärzten Prinzipien zu unterwerfen, die ihre Tätigkeit hinsichtlich Unabhängigkeit, Objektivität und Neutralität bestimmen. Die Verordnung ändert außer einer strengeren agenturexternen Überwachung wenig an den Geschäftsmodellen und den analytischen Tätigkeiten der Ratingagenturen. Schon bisher unterwarfen sich Ratingagenturen Wohlverhaltenskodizes. Während die US-Agenturen erst nach den Beratungen in der internationalen Organisation der Wertpapieraufsichtsbehörden (IOSCO) dazu übergingen, Kodizes zu veröffentlichen und über deren Einhaltung auf Basis des im Dezember 2004 publizierten Code of Conduct Fundamentals zu berichten, verpflichteten sich deutsche Ratingagenturen bereits vor 10 Jahren zur Einhaltung von Mindeststandards. Gestärkt aus der Krise Im Ergebnis treten die Ratingagenturen insgesamt als Branche gestärkt aus der Krise: Während sie vorher von vielen eher als Randerscheinung der Finanzmärkte gesehen wurden, rücken sie nun näher zu deren Mittelpunkt. Informationen sind das Lebenselixier der Finanzmärkte, die permanente Aufnahme und Verarbeitung von Informationen ihre größte Herausforderung. Der Gesetzgeber hat nun Organisationen einen Namen gegeben, die hierbei die für gesetzliche Zwecke maßgebliche Rolle spielen sollen, nämlich Ratingagenturen. Wer daher in der Krise auf die Zukunft der Ratingagenturen setzt, macht hundertprozentigen Gewinn: So hat sich der Kurs von Moody s bereits seit Tiefstständen vor

19 Nr. 191, 19. KW, , Seite 19 von 26 Deals Deals Deals Frankfurt:Panalpina Deka Immobilien Deka-ImmobilienEuropa. Eschborn:Agon Solutions German Acorn Real EstateSavills Berlin Mitte: restore Projektwerke Hamburg Atisreal Duisburg:Häusser Bau Immeo Nürnberg: Petit Bateau Kemper s JLL Düsseldorf:Kim-Phi-Asia Food Engel Canessa. wenigen Monaten bereits verdoppelt. Alte Höchststände dürften schon allein wegen des allgemeinen Marktklimas nicht mehr so schnell erreicht werden. Insbesondere werden sich die US-Agenturen mit ihren Wettbewerbern befassen müssen, die inzwischen von Aufsichtsbehörden in den USA zugelassen wurden. Weitere werden in Europa sicher folgen. Der erforderliche gesetzliche Rahmen dazu ist in Kraft. Nichts bleibt wie es war Indem die führenden US-Agenturen von ihren Sockeln vermeintlicher Unfehlbarkeit gestoßen wurden, eröffnen sich Chancen für konkurrierende Ratingagenturen. Glaubwürdige Alternativen zu den beiden Marktführern liefern dabei weniger solche, die sich als exakte Kopien der großen Vorbilder präsentieren wollen, als vielmehr Agenturen, die zugleich auch mit anderen Vergütungsmodellen, anderen Zugängen zu Daten und analytischen Tools usw. operieren. So rüstet sich die zum französischen Kreditversicherer Coface gehörende Coface Rating, auf Basis der Daten aus der Kreditversicherung, die nachweislich über die Ausfallgefährdung von Unternehmen zu diskriminieren vermögen, im Unternehmensrating eine neue Etappe einzuleiten. Die US-Agenturen können sich von dieser Seite nicht nur auf einen Preiskampf einstellen, sondern auch auf einen anderen Zugang der Ratingagentur zu den Unternehmen. Coface setzt dabei auf Erfolgskontrolle. Dezidierter als andere Agenturen erklärt Coface die Ansicht, dass die großen Agenturen zu den Hauptverantwortlichen für die Finanzkrise gehören. Sie hätten komplexe und hochriskante Finanzprodukte massenhaft mit Bestnoten versehen und so den Eindruck vermittelt, sie seien sicher. Ohne diese Bewertungen wäre die globale Ausbreitung der Krise nicht erfolgt. Durch die Ausbreitung toxischer Wertpapiere, die unter dem Siegel guter Ratings in alle Welt verkauft wurden, ist nicht nur das Bankensystem gefährdet worden. Auch das Vertrauen zwischen den Banken und zwischen den Unternehmen ist so extrem in Mitleidenschaft gezogen worden. Finanzratings sind nicht einfach nur eine subjektive Meinung ohne Konsequenz. Sie sind im Ansatz der Coface Rating eine Einschätzung der Wahrscheinlichkeit der Zahlungsunfähigkeit, die sich nach objektiven Kriterien prüfen lässt. Eine statistische Kontrolle der Bewertungen hält Coface für unbedingt erforderlich. In der Tat wäre es paradox, wenn den Banken im Rahmen von Basel II eine solche Überprüfbarkeit für interne Ratings abverlangt wird, nicht aber den Ratingagenturen für veröffentlichte Ratings. Nur Leistungskontrolle kann es unmöglich machen, dass sich eine finanzielle Katastrophe, wie die AAA-Ratings toxischer Verbriefungen, wiederholt. Coface will weltweit als neuer Anbieter von Unternehmensratings antreten und mit einem deutlich preiswerteren Financial Rating auch den großen Agenturen partiell Konkurrenz machen. Basis dafür ist die Kompetenz des weltweit agierenden Forderungsspezialisten in der Beurteilung von Kreditrisiken. Die Agentur beobachtet kontinuierlich die Finanzlage von über 50 Millionen Unternehmen in aller Welt. Diese Informationen sind die Entscheidungsgrundlage insbesondere für die Übernahme von Ausfallrisiken in der Kreditversicherung und für den Ankauf von Forderungen durch Factoring. Dazu erstellt das Unternehmen bereits jetzt jährlich fast interne Ratings, die als komprimierte Bonitätsaussagen auch schon als "@rating Service" verkauft werden. Gutes erstes Quartal für die Fondsszene Entwarnung? André Eberhard/ Werner Rohmert Geschlossene Fonds hatten es im letzten Jahr schwer. Trotzdem herrschte Optimismus bei den Initiatoren für Die erwartete Renaissance der Immobilie war der Grund. In der vergangenen Woche bestätigten die Researcher von Banken und Feri auf der Platow Wealth Management Tagung und der Feri Frühjahrstagung die wieder zunehmende Bedeutung von Real Assets voran die Immobilie für die Kapitalanlage. Sicherheitsbedürfnis und geringere Attraktivität der Alternativanlagen sind die Gründe. Zweimal in einer Dekade wurde Aktienkapital verbrannt. Umso interessanter sind die Platzierungsergebnisse des ersten Quartals. Das Fondsvolumen platzierter geschlossener Immobilienfonds im ersten Quartal 2009 hat um 38% gegenüber 2008 zugelegt. Während von Januar bis März

20 Nr. 191, 19. KW, , Seite 20 von 26 Deals Deals Deals Stuttgart Esslingen:Penny Engel & Völkers. Essen: A4e Deutschland Mars Propco 13 S.à.r.l., LuxemburgAtisreal Wiesbaden:WR Holding Julia Richter Steinbauer Immobilien Esslingen:Starbucks storescouts Stuttgart:Metatop Neue Weinstiege Jones Lang LaSalle Berlin: SerNet Engel & Völkers Köln:Marquardt Pandion Portus Pristinus neue Immobilienfonds auf den Markt kamen, sind es in diesem Jahr bereits 26. Das prospektierte Eigenkapital geschlossener Immobilienfonds am Gesamtangebot stieg von 17% im ersten Quartal 2008 auf 29% im ersten Quartal Inflationsangst und Sicherheitsbedürfnis schlagen durch. Bonitätsstarke Mieter in einer guten Immobilie werden vom Anleger bevorzugt. Eine Vertriebsbefragung von Feri ergab, dass bei über 66% der Befragten die Platzierungsergebnisse bei deutschen Immobilienfonds deutlich über deren Erwartungen lagen. 80% erwarten sogar, dass bei deutschen Immobilienfonds in diesem Jahr deutlich mehr Eigenkapital platziert werden kann als im letzten Jahr. Auf der Verliererseite stehen Schiffsbeteiligungen, Lebensversicherungsfonds, Private-Equity und USA Fonds. Aber nicht nur Immobilienfonds könnten zu den Gewinnern in diesem Jahr zählen. Auch New-Energy Fonds rücken bei Anlegern immer mehr in den Fokus. Im ersten Quartal 2009 konnte der Anteil von 3% im Vorjahr auf 7% ausgebaut werden. Das Fondsvolumen stieg im gleichen Zeitraum um 19% auf 261,9 Mio. Euro. In der Vergangenheit waren vor allem Windfonds am Markt platziert. Miese Performance, unterschätzte technische Probleme und optimistische Windgutachten sorgten für schlechtes Image. Solaranlagen bestimmen heute das Bild bei New-Energy Fonds. 58% des Marktes wird von ihnen beherrscht. Solarfonds bieten den Vorteil gegenüber Windanlagen, dass der Einfluss der Wetterentwicklung bei Solar geringer ist als bei Wind und die mechanische Abnutzung geringer ist. Bei Anlegern verschiebt sich generell derzeit vor allem das Chance-Risiko Profil hin zu mehr Sicherheit, Transparenz und Nachhaltigkeit. Immer weniger Aktien und dafür mehr Immobilien Verstärkt fragen bei Brockhoff & Partner vermögende Privatinvestoren Geschäftshäuser in Toplagen der Fußgängerzonen nach. Es handelt sich demnach um Käufer, die sich in den letzten Jahren von der Immobilie abgewandt haben und Aktien- bzw. Wertpapierinvestitionen tätigten. Aufgrund der Entwicklung auf diesen Märkten und des nach wie vor in vielen Familien verfügbaren enormen Kapitals- und Anlagedrucks, investieren genau diese Käufer in werthaltige 1a-Immobilien mit langfristigen Mietverträgen, die über Wertsicherungsklauseln verfügen. Die Lage, und aufgrund der Lage die Nachvermietbarkeit der Handelsflächen, aus denen häufig der Hauptertrag des gesamten Gebäudes fließt, stehen im Vordergrund der Ankaufsentscheidung. Der Kaufpreis steht nicht mehr im Vordergrund des Handelns, da sich über viele Jahrzehnte, auch in Krisenzeiten, gerade solche Objekte, die häufig über Generationen hinweg im Familienbestand bleiben und weiter vererbt werden, als wirkliche sichere Investments erwiesen haben. Während wir noch vor 3 und 5 Jahren von vielen langjährigen Kunden unseres Hauses hörten, dass diese bei Schweizer Banken ihr Geld anlegen und sich nicht mehr mit Mietern "herumschlagen" möchten, sind es genau diese Kunden, die wieder zurückkommen und die Vorzüge der Immobilien erkennen. Die Immobilie, gerade die 1a- und gut gelegene Immobilie, erlebt einen enormen Aufschwung durch die verstärkte Nachfrage und die Nichtvermehrbarkeit der Standorte. Weniger gefragt sind Supermärkte auf der grünen Wiese, da diese vermehrbar sind, sowie Einkaufszentren. Die Objektgrößenordnungen sollten zwischen 1 30 Mio. Euro, im Einzelfall auch darüber, liegen. Gewinner und Verlierer im deutschen Hotelmarkt 2009 wird für die Hotelbranche ein schwieriges Jahr. Obwohl eine Trendwende nicht in Sicht ist, stufen nach einer aktuellen Umfrage von Dr. Lübke die meisten Hotelbesitzer den deutschen Markt als zukunftsträchtig ein und halten an ihren Expansionsstrategien fest. Fast die Hälfte aller Befragten wird in 2009 planmäßig expandieren und 4% wollen sogar stärker als geplant wachsen. Dessen ungeachtet gehen Experten davon aus, dass insbesondere Premium-Häuser und Tagungshotels die großen Verlierer der Krise sein könnten. Stadt- und Kettenhotels werden laut Expertenmeinung deutlichen Aufwind haben. Berlin kommt in der Krise der Sonderstatus als trendige Lifestylelocation und Regierungssitz zugute. 61% der Befragten rechnen damit, dass der Besucherstrom in 2009