BAUKOSTENSCHÄTZUNG EIN BEISPIEL

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1 AUSSCHREIBUNG KALKULATION BAUKOSTEN BAUKOSTENSCHÄTZUNG EIN BEISPIEL Wir erstellen Kostenschätzungen in belastbarer und qualifizierter Art und Weise durch große Bearbeitungstiefe. Hierzu vergleichen wir Ihr Projekt mit Vergleichsprojekten unserer eigenen Objektdatenbank und Literaturwerten. Unsere Kostenschätzung erstellen wir über die objektspezifische Bewertung besonderer Aufwendungen, Abweichungen vom Vergleichsstandard, Bewertung besonderer Gebäudegeometrie, Bewertung besonderer anlagentechnischer Aufwendungen und außergewöhnlicher Tragwerksaufwendungen. Die Aufwendungen der TGA (Kostengruppe 400) sind Bestandteil unserer Kostenschätzungen. Aufgrund umfangreicher Erfahrungen und Ausbildungen im Brandschutz ist es uns möglich, bereits im frühen Planungsstadium auch Kostenrisiken aus dem baulichen Brandschutz zu erkennen und zu bewerten. Weiterhin berücksichtigen wir die zu erwartende Baukostenentwicklung bis zur Bauausführung und benennen Ihnen den Genauigkeitsgrad unserer Ausarbeitung.

2 DREIPLUS Planungsgruppe GmbH Alt Moabit 96c Berlin Musterbau GmbH Herr Max Mustermann Mustermannstraße Musterberg AUSSCHREIBUNG KALKULATION BAUKOSTEN 2015 Bürogebäude in Berlin Übergabe Kostenschätzung Uwe Morell 1.4 Anschreiben.doc Sehr geehrter Herr Mustermann, anbei erhalten Sie unsere Kostenschätzung für das Bürogebäude in Berlin. Nachstehend noch einige Erläuterungen zu unserer Kostenschätzung: Vorgehensweise Zunächst haben wir die Kosten für vergleichbare Projekte mit 1.050,00 /m² BGF zu Grunde gelegt und hierüber die Baukosten für ein Standardgebäude gleicher Größe errechnet. Diese Werte finden Sie in den Tabellen zu KGR 300 und KGR 400 nach DIN 276. Anschließend haben wir betrachtet, welche Punkte der Planung unserer Einschätzung nach einen höheren Aufwand benötigen. Für diese Punkte haben wir Bezugsmengen ermittelt und Bauteil oder Einheitspreise in Ansatz gebracht. Die entsprechenden Leistungen finden Sie in der Tabelle jeweils unter projektspezifische Mehrkosten. Mit in diese Mehrkostenbetrachtungen sind bereits Bewertungen der uns aufgefallenen Risiken eingeflossen. Im Vorgriff auf ein noch zu erstellendes Brandschutzkonzept haben wir aufgrund des offenen Atriums über alle Geschosse bereits Kosten für eine Brandmeldeanlage, für Rauchschutztüren zu den Büros und für eine Vollsprinklerung des gesamten Gebäudes eingerechnet. Ob diesen Annahmen zutreffend sind, muss über ein noch zu erstellendes Brandschutzkonzept verifiziert werden. Kostenrisiken/Genauigkeitsgrad Kostenrisiken bestehen in unserer Kostenschätzung unter anderem zu folgenden Themen: a) Brandschutz im Atrium Hier haben wir Annahmen für Schutzmaßnahmen getroffen, wie vorstehend erläutert. DREIPLUS PLANUNGSGRUPPE Telefon Umsatzsteuer ID Handelsregister Bankverbindung Architekten und Ingenieure GmbH Telefax DE Amtsgericht Berliner Sparkasse Alt Moabit 96c Geschäftsführer Charlottenburg SWIFT BIC: BELADEBEXXX Berlin Uwe Morell Arne Schumny HRB B IBAN: DE

3 Seite 2/3 b) Gründung Ein Gründungsgutachten liegt uns nicht vor, daher haben ohne näherer Kenntnis der tatsächlich anfallenden Gründungsmaßnahmen einen Betrag in Höhe von ,00 für Pfahlgründungen eingestellt. c) Foliendach Von einem Anbieter ist uns ohne Vorlage konkreter Planungen ein Preis in Höhe von ca. 320,00 /m² Foliendach (Luftkissenmembran) zugerufen worden. Dieser Preis muss noch um Kosten für die Stahl Unterkonstruktion sowie für Randanschlüsse, Entwässerungsrinnen etc. ergänzt werden. Bei dem benannten Einheitspreis in Höhe von 480,00 /m² bleiben ohne konkretere Planung Restunsicherheiten bestehen. Davon ausgehend, das das Foliendach einen erhöhten Wärmeeintrag in das Gebäude mit sich bringt (die UV Strahlungsdurchlässigkeit der Folie ist wesentlich höher als bei Glas) und andererseits ein erhöhtes Komfortbedürfnis der Mieter zu berücksichtigen ist, haben wir zusätzlich eine Betonkernaktivierung mit 38,00 /m² in der TGA vorgesehen. d) Gebäudekörper/schräge Auskragung Ohne Vorliegen einer Statik ist sicherlich kaum greifbar, welche Mehrkosten im Tragwerk für die schräg auskragenden Gebäudeteile in der Tragkonstruktion entstehen werden. Hier haben wir einen Ansatz gewählt, der die Rohbaukosten in Höhe von ca. 200,00 /m² BGF um 50% erhöht. Bezugsgröße ist hier der umbaute Raum des schräg auskragenden Bauteils. Ob dieser Ansatz ausreichend ist, kann erst über Vorlage einer Statik geklärt werden. e) Fassadenbekleidung Bei der Fassadenbekleidung sind wir bedingt durch die fotorealistischen Darstellungen des Architekten und in Anlehnung an benachbarte Gebäude (Potsdamer Platz, Parkhaus am Gleisdreieck) davon ausgegangen, dass die Fassade hochwertig mit vorgehängten Elementen verkleidet werden wird. Da jedoch noch keine näheren Aussagen zur Fassadenbekleidung vorliegen, sollte der Ansatz in Höhe von 80,00 /m² Fassadenfläche mit Planungsfortschritt verifiziert werden. f) Fassaden /Außenwandmassen Das Gebäude weist einen stark gegliederten Grundriss mit erhöhtem Außenwandflächenanteil auf. Wir haben Mehrmassen gegenüber einem üblichen, rechteckigen Grundriss ermittelt und mit 300,00 /m² für die gesamte Außenwandkonstruktion multipliziert. g) Rückstellungen Für nicht erfasste, nicht erkennbare und unvorhergesehene Leistungen haben wir eine Rückstellung in Höhe von 5% der Bausumme getätigt. Diesen Betrag in der Berechnung der voraussichtlichen Gesamtkosten zu berücksichtigen, raten wir Ihnen dringend an.

4 Seite 3/3 h) Erschließung des Grundstücks Für die Erschließung des Grundstücks, Zufahrten, Medienversorgung, ggf. Medienumverlegung, Baukostenzuschüsse, Erschließungskostenbeiträge etc. sind keine Beträge berücksichtigt worden. Widersprüche in der Planung: Zu folgenden Themen sind uns Widersprüche aufgefallen: Bürotüren zum Atrium Die Innentüren der Büros sind in den fotorealistischen Darstellungen als raumhoch dargestellt. In der Baubeschreibung sind diese Türen jedoch mit 2,135 m Höhe angegeben. Davon ausgehend, dass 2,135 m eine zu geringe Höhe darstellen, haben wir in der Kostenschätzung Türen mit 2,385 m Höhe berücksichtigt. (Diese sind nur ca. 10% teurer als 2,135 m hohe Türen.) Sollten die Bürotüren jedoch tatsächlich raumhoch gewünscht sein, so weisen wir drauf hin, dass dies voraussichtlich zu Problemen mit der Rauchschutzzulassung der Türen führen wird. Genauigkeit der Kostenschätzung Auf Grundlage der vorliegenden Architektenplanung in Form eines zunächst unmaßstäblichen Exposés und ohne Hinzuziehung von Sonderfachleuten (Baugrund, Tragwerk, TGA, Brandschutz) kann die Genauigkeit einer Kostenschätzung naturgemäß nur recht vage ausfallen. Im Bereich des Restrisikos verbleiben Unschärfen in einer Größenordnung von bis zu 15% nach derzeitigem Kenntnisstand. Für Rückfragen zu unserer Ausarbeitung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Uwe Morell Anlage Baukostenschätzung

5 KOSTENSCHÄTZUNG nach DIN 276 Bauvorhaben: Auftraggeber: Bürogebäude in Berlin Musterbau GmbH Grundlagen Planungsgrundlagen: Ersteller: ABC Architekten Planungsstand: LP2, Vorentwurf; unmaßstäbliche Pläne Datum vom: Flächen und Rauminhalte: BGF nach DIN 277: BGF nach DIN 277: m² BGF m² BGF oberirdisch unterirdisch (TG) Kostenstand: Voraussichtliche Bauausführung: voraussichtlich Mitte Kostensteigerung bis Ausführung: 1,5% Derzeit nicht erfassbare oder genau zu berücksichtigende Kostenrisiken Baugrund: Brandschutz: Foliendach: Kosten; Preise: Planung: Allgemeine Risiken: Abbruch, Sondergründungen, Verbau, HDI, Baugrundrisiken Rauch und Brandabschnitte im Atrium Sommerlicher Wärmeschutz; Aufwand für Kühlung Materialpreissteigerungen, Lohnsteigerungen, Marktentwicklung Kosten aus Fremdplanungen, Sonderfachleute Unternehmer Insolvenzen; Bauzeit Zusammenfassung Kosten nach Kostengruppen KGR Kosten Kosten / m² BGF 200 Herrichten, Erschließen ,95 12 /m² 300 Baukonstruktion , /m² Baukonstruktion Objektspezifische Mehrkosten , TGA , /m² Baukonstruktion Objektspezifische Mehrkosten , Freianlagen ,20 59 /m² 600 Ausstattungen 0 /m² 700 Baunebenkosten , /m² Summe Kosten (aktuelle Baukosten; netto): ,20 Kostensteigerung bis Ausführung 1,5% ,37 Rückstellung für Risiken, Unwägbartkeiten, Unvorhergesehenes 5,0% ,29 Summe Kosten Ausführungszeitpunkt (netto) ,12 19% Gesetzl. Umsatzsteuer ,66 Summe Kosten inkl. Umsatzsteuer ,79 1 von 4

6 Kostengruppe 200, Herrichten und Erschließen 1,1% ,95 Herrichten 1,1% , ,95 Kostengruppe 300, Baukonstruktionen 73,20% ,20 Baustelleneinrichtung 3,2% , ,40 Baugrube ,25 Erdarbeiten 1,7% ,65 Verbau, Ramm, Einpressarbeiten 0,3% ,35 Abwasserkanalarbeiten 0,5% ,25 Rohbauarbeiten ,55 Dränarbeiten 0,1% ,45 Mauerarbeiten 3,5% ,75 Betonarbeiten 20,7% ,15 Stahlbauarbeiten 1,3% ,85 Abdichtungsarbeiten 0,3% ,35 Dachabdichtungsarbeiten 2,0% ,00 Klempnerarbeiten 1,3% ,85 Putz und Stuckarbeiten 2,3% ,35 Innenausbauarbeiten ,00 Fliesen und Plattenarbeiten 1,5% ,75 Estricharbeiten 1,4% ,30 Fenster, Außentüren 6,5% ,25 Tischlerarbeiten 5,8% ,10 Parkett, Holzpflaserarbeiten 0,4% ,80 Rollladenarbeiten 1,5% ,75 Metallbauarbeiten 9,9% ,55 Maler und Lackiererarbeiten 1,9% ,55 Bodenbelagsarbeiten 2,0% ,00 Vorgehängte hinterlüftete Fassade 0,8% ,60 Trockenbauarbeiten 3,6% ,20 Natur, Betonwerksteinarbeiten 0,7% ,15 Kostengruppe 300, Objektspezifische Zulagen und Mehrkosten ,00 Menge Einh. Referenz Leistung, bzw. Mehraufwand E.P. G.P ,00 1,00 psch Gründung auf Bohrpfählen an ICE Trasse , ,00 650,00 mtr Glasgeländer an Atrium 530, ,00 160,00 m² Brücken für Kommunikation 313, , ,00 m³ Auskragung (Zuschlag auf Rohbau) 100, , ,00 m² Zulage hochwertige Fassadenbekleidung 80, , ,00 m² Mehrmasse Fassadenflächen 300, ,00 160,00 m² Dachterrasse DG, Holz (Zulage zu Gründach) 110, ,00 695,00 m² Außenterrasse EG, Holz 200, ,00 590,00 m² Foliendach über Atrium 530, ,00 314,00 Stck. Innentüren: Seitenlicht, RS Anford., h= 2, , , ,00 m² BGF Ausbau: Zulage höherwertige Qualität 75, ,00 Kostengruppe 400, TGA 25,7% ,75 Abwasser, Wasser, Gasanlagen ,90 Wämeerzeuger, zentr. 3,9% ,55 Gas und Wasserinstallation 1,0% ,50 Abwasserinstallationsarbeiten 1,1% ,95 GWA Einrichtungsgegenstände 1,1% ,95 Dämmarbeiten an betriebst.anlagen 1,1% ,95 Feuerlöschanlagen 0,2% ,90 Blitzschutz und Erdungsanlagen 0,2% ,90 Hoch und Mittelspannung 0,5% ,25 Niederspannungsschaltanlagen 4,6% ,70 Eigenstromversorgung 0,5% ,25 Leuchten und Lampen 2,2% ,90 Such und Signalanlagen 0,2% ,90 TK (Telefon ) Anlagen 1,2% ,40 Gefahrenmelde und Alarmanlagen 0,8% ,60 Aufzugsanlagen 3,5% ,75 Raulufttechnische Anlagen 2,3% ,35 Sonst. Maßnahmen für TGA Anlagen , Sonstiges 1,3% ,85 Kostengruppe 400, Objektspezifische Zulagen und Mehrkosten ,00 Menge Einh. Leistung, bzw. Mehraufwand E.P. G.P , ,00 m² BGF Kühlung / Aktivierung oberirdische Geschosse 38, , ,00 m² BGF Vollsprinklerung ober und unterirdische Gesch. 26, , ,00 m² BGF BMA für ober und unterirdische Gesch. 25, ,00 2 von 4

7 Kostengruppe 500, Außenanlagen ,20 Geländeflächen 5,6% , ,20 Provisorien, Sonstiges Kostengruppe 600, Ausstattungen, Kunstwerke Ausstattung Einrichtung durch Mieter Kostengruppe 700, Baunebenkosten , Bauherrenaufgaben 711 Projektleitung AG seitig 713 Projektsteuerung AG seitig 719 Sonstige Bauherrenaufgaben AG seitig 720 Vorbereitung der Objektplanung , Untersuchungen , Studien, Wettbewerbe, Sonstiges 730 Architekten und Ingenieurleistungen , Gebäudeplanung LP , Freianlagenplanung LP , Innenarchitektur 734 TGA Planung Elektro LP , TGA Planung Mech. Gewerk LP , Tragwerksplanung , Planung: Sonstiges 740 Gutachten und Beratung , Therm. Bauphysik 5.000, Schallschutz und Akustik , Bodenmechanik , Vermessung , Lichttechnik 746 Brandschutz , SiGeKo 7.500, Umweltschutz, Altlasten , Beweissicherung , Rechtsberatung , Sonstiges , Finanzierungskosten 770 Allgemeine Baunebenkosten , Baugenehmigung , Gebühren f. Prüfstatiker , Öffentliche Abnahmen, TÜV , Bewirtschaftungskosten GU seitig 773 Bemusterungskosten 7.500, Betriebskosten während Bauzeit GU seitig 775 Versicherungen 1,8% , Sonstiges 790 Sonst. Baunebenkosten 3 von 4

8 Anmerkungen zu den objektspezifischen Zulagen und Mehrkosten zu.0044 zu.0045 zu.0046 Gründung auf Bohrpfählen an ICE Trasse Einbau eines umlaufenden Glasgeländers im Innereren des Lichthofes, als Absturzsicherung. Brückeneinbau mit Hilfe eines Raumgerüstes zur Aufnahme der Schalung. Kosten: Raumgerüst für Schalung 60 /m² Stb Rohdecke 110 /m² Abhang, Unterdecke 48 /m² Belag oberseitig 70 /m² Beleuchtung 25 /m² 313 /m² zu.0047 zu.0048 zu.0049 Die Kostennanahme geht von 50% Zulage auf den üblichen Rohbauwert je m³ BRI, für stützenfreie Bereiche der Schräge. Zulage für die Ausführung einer hochwertigen Fassadenbekleidung. Der Mehraufwand bezieht sich auf die Außenfassade und den Lichthof im Inneren des Gebäudes gegenüber einem üblichen Rechteck Grundriss als Vergleichsgrundlage. Kosten: Putz 25 /m² Beton 115 /m² Bekleidung 130 /m² Wandbereich Fensterbereich 270 /m² 3/4 der Fläche 400 /m² 1/4 der Fläche 303 /m² Mischpreis zu.0050 Belegung der Dachterrassen mit Holzbohlenbelag. Kosten: Holzbohlen inkl. Zulagen 150 /m² abzgl. der Gründachflächen 40 /m² 110 /m² zu.0051 zu.0052 zu.0053 zu.0054 zu.0083 zu.0084 zu.0085 Belegung der Außenterrassen mit hochwertigen Holzbohlenbelag. Aufbau mit einem Foliendach inkl. der Unterbaukonstruktion, zur Befestigung der Folie. Angenommen ist die Ausführung der Innentüren als Rauchschutztüren. Nach Absprache mit Vivico sind die Türen, entgegen der Darstellung mit einer Höhe von 2,26 m berücksichtigt. Im Ausbau ergibt sich ein Mehraufwand, weil hier von einer Hochwertigen Qualität in der Ausführung von Bodenbelägen, Innentüren, Abhangdecken usw. ausgegangen wurde. Kühlung Aktivierung wegen gefürchteter starker Sonneneinstrahlung durch Foliendach im Atrium. Einbau einer Vollsprinklerung wg. Brandüberschlag und Rauchausbreitung über die Geschosse, bedingt durch Atriumbauweise. Einbau einer Brandmeldeanlage wg. Brandüberschlag und Rauchausbreitung über die Geschosse, bedingt durch Atriumbauweise. DREIPLUS PLANUNGSGRUPPE Architeken und Ingenieure GmbH 4 von 4