Internet und Informatik Seite 5

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1 Februar 2008, 75. Jahrgang, erscheint monatlich, CHF 6. Internet und Informatik Seite 5 Energielabel im Vergleich Seite 20 Sachen- und Bodenrecht Seite 29

2 Editorial/Editoriale Liebe Leserinnen, liebe Leser, liebe Mitglieder, über 420 Teilnehmerinnen und Teilnehmer haben das diesjährige SVIT-Immobilien Forum in Pontresina besucht so viele wie noch nie. Sie stammten zu einem Grossteil aus der Immobilienwirtschaft, aber auch aus vielen angrenzenden Branchen. Das Spektrum der Gäste wird jedes Jahr breiter. Die zahlreichen positiven Reaktionen auf das SVIT-Forum lassen darauf schliessen, dass die Teilnehmer ihren Arbeitskollegen, Freunden und der Familie viel Gutes über unseren Anlass im Engadin berichten werden. Davon profitiert auch unser Verband, der als innovative und leistungsfähige Organisation wahrgenommen wird. Als ideale Plattform für neue, in ungezwungener Atmosphäre geschlossene Kontakte nimmt das SVIT-Forum zudem eine wichtige Rolle im branchenübergreifenden Networking ein. Deshalb wird bei den Vorbereitungen dem Rahmenprogramm immer viel Aufmerksamkeit geschenkt. Wir wollen am SVIT-Forum Raum schaffen für anregende Begegnungen, bei denen das Geschäft für einmal nicht im Vordergrund steht. Dass die Besucherzahl am SVIT-Forum derart wächst, hängt direkt mit der Qualität des Programms zusammen. Je besser das Feld der Referenten, desto grösser ist der Anreiz, nach Pontresina zu fahren. Das haben inzwischen auch die Medien bemerkt, die dieses Jahr ebenfalls so zahlreich wie noch nie vertreten waren. Damit wächst die Strahlkraft des SVIT-Forums über die Branchengrenzen hinaus hinein in die breite Öffentlichkeit. Es würde mich freuen, auch Sie nächstes Jahr in Pontresina begrüssen zu dürfen. Das Forum steht jedermann offen. Oder vielleicht besuchen Sie einmal eine der vielen anderen SVIT- Veranstaltungen. Es lohnt sich! Care lettrici, cari lettori, cari membri, oltre 420 partecipanti hanno aderito quest anno al Forum immobiliare SVIT a Pontresina. Una frequenza fin qui mai raggiunta. La maggior parte dei partecipanti era proveniente dal settore immobiliare, ma anche da settori collaterali. L eterogeneità degli ospiti diventa ogni anno più grande. Dalle numerose reazioni positive si può dedurre che i partecipanti hanno riferito in modo favorevole ai collaboratori, agli amici ed in famiglia in relazione al nostro evento in Engadina. La nostra associazione può soltanto approfittare di questo atteggiamento dimostrando di essere un organizzazione innovativa e competitiva. Il Forum immobiliare SVIT è una piattaforma ideale ed importante per creare nuovi, spontanei contatti anche in altri settori. Per questo motivo, durante i preparativi, concentriamo tutta la nostra attenzione sul programma d accompagnamento. E nostra intenzione creare al Forum immobiliare SVIT lo spazio e le premesse per incontri stimolanti al di fuori dell ordinaria quotidianità, ove gli affari non siano in prima linea. Il crescente numero di partecipanti al Forum immobiliare SVIT è sicuramente frutto della qualità del programma. L ampia varietà dei relatori invita a recarsi a Pontresina. Anche i rappresentanti dei media erano presenti numerosi come mai. Questo incentiva la forza del Forum immobiliare SVIT in modo considerevole anche oltre i confini della propria attività fino al grande pubblico. Sarei lieto di poter salutare anche lei l anno prossimo a Pontresina. Il Forum è aperto a tutti. Oppure visiti una delle altre numerose manifestazioni della SVIT. Ne vale la pena! Il vostro Urs Gribi Ihr Urs Gribi Relazione a pagina 50 Bericht auf Seite 50 Offizielles Verbandsorgan des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft Erscheinungsweise monatlich, 12x pro Jahr Einzelpreis CHF 6. Redaktion SVIT Schweiz Puls 5, Giessereistrasse Zürich Telefon Telefax info@svit.ch Ständige Mitarbeiter Dr. Ivo Cathomen Dr. Boris Grell Satz, Druck und Verlag E-Druck AG, PrePress & Print Lettenstrasse St. Gallen Telefon Telefax ISDN info@edruck.ch Titelbild Ferit Kuyas, Wädenswil Inserateverwaltung und -verkauf Wincons AG Fischingerstrasse 66 Postfach 8370 Sirnach Telefon Telefax info@wincons.ch Konzept und Layout luna:mediadesign GmbH Hardturmstrasse Zürich info@luna.ch Abo-Preise für Nicht- SVIT-Mitglieder CHF 65. inkl. MWST

3 Inhalt Dossier Onlinemarketing für Clevere 5 Fünf Behauptungen 7 Mieterauswahl leicht gemacht 9 Immobilien online bewirtschaften 11 Kurzmeldungen 11 Internetwerbung 13 «Behavioral Targeting» 14 Informatiklösungen 16 Marketing. alacasa.ch verhilft seinen Partnerunternehmen zu einer aussergewöhnlichen Marketingkompetenz. Partner unseres Netzwerks haben Zugang zu Marketinginstrumenten, welche sie als Einzelunternehmen kaum realisieren könnten. So profi tieren sie zum Beispiel mit der Teilnahme an ganzseitigen alacasa-inseraten in auflagenstarken Zeitungstiteln. Diese Konzentration der Kräfte führt zu einer starken Kommunikationswirkung und beschleunigt damit sowohl den Verkauf der Objekte als auch die Akquisition neuer Mandate. Gerne geben wir Ihnen dazu weitere Auskunft und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme: Dr. Roman H. Bolliger, CEO alacasa.ch, info@alacasa.ch, Aktuell Zwillingsinitiative 17 Westside meldet Vollvermietung 19 Schweizer Energiefachbuch 20 Kurzmeldungen 21 KUB-Kolumne 23 Eigenheimerwerb 24 Service Jus-News 25 «Baublatt»-Monatsstatistik 27 Messevorschau 27 Colliers Büromarktbericht 28 Sachen- und Bodenrecht 29 Organe, Mitgliederorganisationen 36 Aus- und Weiterbildung 37 Einstiegskurse und Branchenkunde 38 Index 39 Aus- und Weiterbildung Prüfungen im Immobilienwesen 46 Seminar Altlasten 47 Seminar Stockwerkeigentum 48 Verbandsnachrichten SVIT-Immobilien Forum SVIT Zentralschweiz 53 SVIT Ostschweiz 54 FIABCI 55 Publireportagen 57 Bezugsquellen-Register 61 Für alacasa-partnerfi rmen sind über 150 Experten tätig: A. Kenzelmann AG in Brig-Glis, andrea anliker ag in Winkel ZH, alacasa Zürichsee Immobilien GmbH in Stäfa, AS Immobilien in Bern, Mühleberg und Murten, Berger Immobilien Treuhand AG in Chur, Casag Immobilien AG in Luzern, contrust fi nance ag in Luzern, Cristuzzi Immobilien-Treuhand AG in Heerbrugg, Die Liegenschafter AG in Brüttisellen, Ehrler Immobilien in Winkel, Elliscasis Immobilien GmbH in Hittnau, Fleischmann Immobilien AG in Weinfelden, Arbon und Stein am Rhein, Frenke Treuhand AG in Hölstein, Göldi Grimm Meier & Partner in Küsnacht, Hammer Retex AG in Cham, her-immo GmbH in Steffi sburg, Hofmann Immobilien in Horgen, Hugo Steiner AG in St.Gallen, Immondo in Langenthal, ImmoVita AG in Basel, Intercity in Zürich, Basel, Bern, Luzern und St.Gallen, ITZ Immobilien Treuhand AG in Zofi ngen, Mosimann Immobilien Treuhand AG in Wil, Niggli & Zala AG in Pontresina, Noetzli Immobilien-Treuhand AG in Hergiswil, Orgnet Immobilien AG in Weisslingen, Redinvest Immobilien AG in Luzern, Svito AG in Schwyz, Vassaras Immobilien in Effi ngen, Verit Immobilien in Baden, Biel, Chur, Meilen, St. Gallen, Zug und Zürich, von Holzen Immobilien Treuhand in Sarnen, Wüst und Wüst AG in Zürich, Ziegler Immobilien AG in Thalwil, Zoller & Partner Immobilien- Management AG in Wil und Wattwil. Durch unsere Partnerschaft mit SwissRéseau, dem führenden Maklernetzwerk in der Westschweiz, sind wir auch in der französischsprachigen Schweiz fl ächendeckend präsent. Centrum Bank, Vaduz - Architektur: Hans Hollein, Wien Fotografie: Ferit Kuyas immobilia Februar

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5 Dossier Customer Relationship Management Onlinemarketing für Clevere Kristin Hofer* Gestern war es noch etwas Besonderes, eine eigene Website zu haben. Heutzutage ist sie längst Standard. Daher ist es für Immobilienmakler umso wichtiger, eine gut aufgemachte Homepage zu besitzen. Doch warum eigentlich? Schritt voraus zu sein. Dort gilt es, das Internet gezielt als Marketinginstrument zu betrachten und auch demgemäss zu nutzen. Dan Gooder Richard hat die Formeln des erfolgreichen «E-Makelns» in seinem Buch «Real Estate Rainmaker Guide to Online Marketing» praxisbezogen beschrieben. Statt vor der Schnelllebigkeit des Mediums zu resignieren, steht nach Dan Gooder Richard ein Leitspruch an erster Stelle: «Das Internet zwingt jede Website, heute noch besser zu sein als gestern.» Was also ist zu tun? Nicht ausruhen, sondern weiter schreiten. Hier sind fünf Strategien vorgestellt, um noch besser als gestern zu sein. Wer bei Google.ch nach dem Stichwort «Immobilien» sucht, landet 165 Mio. Treffer, wer nach «Immobilienmakler» sucht, erhält immerhin noch eine Anzahl von 7,6 Mio. möglichen Websites. Wie soll sich ein Kunde in diesem Wust von Möglichkeiten nicht verlieren, sozusagen «lost in cyberspace»? Und wieso sollte sich der Makler angesichts dessen überhaupt die Mühe machen, die Website aufzubauen, zu pflegen und regelmässig zu aktualisieren? Reicht es nicht, seine Objekte in eines der Portale wie einzuspeisen und sich die Arbeit sozusagen abnehmen zu lassen? Die Antwort ist ein klares Nein. Immobilienmakler benötigen ihre Websites. Jedoch nicht, um Immobilien zu verkaufen oder Auftraggeber zu suchen. Auch nicht und von diesem Gedanken sollte sich ein Makler wirklich trennen um Objekte im Internet zu bewerben, denn diesen Part übernehmen die Portale. Was also ist der Nutzen der Homepage? Vertrauen schaffen Es gibt durchaus überzeugende Argumente, die für eine Website sprechen. Denn damit erzeugen Sie Vertrauen bei jenen Menschen, die Sie als Makler bereits kennen. Ausserdem generiert die eigene Homepage eben doch einen deutlichen Mehrwert gegenüber dem Portal: Sie bietet verschiedene Servicefunktionen und stellt eine Auftraggeberbeziehung durch verschiedene Funktionalitäten wie Objekttracking oder Interessentendatenbanken her. Grundsätzlich gilt: Angesichts der vorgenannten Zahlen kann und muss der Verkaufsstratege seinen Umgang mit dem Internet überdenken. Zu zahlreich sind im Zeitalter der globalen Erreichbarkeit die Alternativen. Wie sollte es auch anders sein: Die Konkurrenz schläft nicht und die Regeln des Onlinemarketing verändern sich ständig. Gestern fand man es toll, eine eigene Homepage zu haben, heute ist die eigene Website längst Standard. Stellen wir uns also zukünftigen Herausforderungen und suchen nach Möglichkeiten, neue Wege zu beschreiten. Service im internationalen Vergleich Ein Blick über den grossen Teich schadet selten. So übel beleumdet Deutschland als Dienstleistungswüste ist, so bewundert werden die US-Amerikaner für ihren üppigen Service. Auch im Maklerbereich scheinen sie uns, wie sollte es anders sein, einen grossen Vertrauen durch eigene Homepage Die eigene Homepage schafft Vertrauen. Und Vertrauen ist der Kitt, der die Fugen der langfristigen Auftraggeber- bzw. Kunden-Makler- Beziehung zusammenhält. Konkret bedeutet dies für den Immobilienmakler, seinen Interessenten eine vernünftige Auswahl an Objekten zu bieten. Referenzen sind ein wichtiges Kriterium der Vertrauensbildung, ebenso wie so logisch es klingen mag eine ordentliche, grafisch aufgeräumte Homepage. Die eigene Homepage ist in der Lage, ein Mehr an fachbezogener Information zu bieten. Dazu kann die Baugeldberechnung gehören oder ein Immobilienglossar, Hinweise auf regionale Umzugsunternehmen oder rechtliche Tipps. Hier sind Fantasie und Fleiss des Maklers praktisch keine Grenzen gesetzt. Auftraggeber ansprechen Der Auftraggeber rückt hier in den Fokus der Aufmerksamkeit. Es ist noch nicht lange her, da transportierte die Homepage wie ein elektronischer Imageprospekt lediglich die Botschaft, welch tolles Unternehmen hinter der Webadresse steckt. Subtil wurde die Villa mit Kiesauffahrt auf der Startseite platziert, um Auftraggebern den besonderen Status und den Anspruch des Maklers zu vermitteln. Doch schnell versiegte die Begeisterung für Image-Werbung. Gefragt waren aktuelle Objekte, Referenzen und statt der Villa die Eigentumswohnung. Der erste Schritt zur Serviceorientierung war getan. Doch müssen weitere folgen, um der Schnelllebigkeit des Mediums Internet standzuhalten. Innovatives im Bereich des E-Makelns demonstriert die Seite immobilia Februar

6 Dossier Die FlowFact AG ist zertifizierter Anbieter von CRM-Lösungen und Marktführer im Bereich immobilienwirtschaftlicher Beziehungen. Mit den groupwarefähigen Lösungen von FlowFact sind Organisationen in der Lage, ihre Geschäftsprozesse mit Kunden, Partnern und Lieferanten sowie intern erfolgreich zu organisieren und die betriebliche Wertschöpfung effektiv zu verbessern. Die FlowFact AG wurde 1985 gegründet und beschäftigt derzeit etwa 70 Mitarbeiter an den Standorten Köln, Hamburg und Adliswil (Schweiz). Weitere Informationen: en.de. Hier finden Sie zunächst einmal eine Demo-Homepage, über die sich Ihre Kunden informieren und Ihre Objekte einsehen können. Neu daran ist: Es gibt nicht nur die Angebots-Rubrik, sondern auch die Rubrik für Gesuche. Wer nun die Sinnfrage stellt, dem sei versichert: Nicht nur potenzielle Auftraggeber können sich von einer umfangreichen und gepflegten Kontaktkartei so sie es denn ist überzeugen lassen, auch die Mitarbeiter sind gezwungen, ihre Karteien vorbildlich zu pflegen. Jetzt schlagen Sie zwei Fliegen mit einer Klappe: Für potenzielle Auftraggeber gibt die Rubrik Gesuche vielleicht den Ausschlag, das Traumhaus in Ihre Hände zu legen und Ihre Mitarbeiter müssen Sie nicht mehr ermahnen, da die Eigenmotivation zur Datenpflege auf der Hand liegt. Objekttracking als Zusatzfunktionalität Eine weitere Gelegenheit, besser als gestern zu sein, ist das Objekttracking. Dies funktioniert denkbar einfach: Alle Aktivitäten, die Sie für das Objekt Ihres Auftraggebers anlegen sei es der Exposéversand, geführte Telefonate oder s werden automatisch mit diesem Objekt verknüpft. Und zwar nicht nur in Ihrem Software-System, sondern automatisch auch auf Ihrer Homepage. So können Sie per Knopfdruck jeden Vorgang dokumentieren. Ihr Kunde wiederum braucht sich lediglich in seinen passwortgeschützten Bereich einzuloggen, sein Objekt anzuklicken, um zu sehen, wie hart sein Makler arbeitet und welche Dokumente hinterlegt sind. So kann er sich «just in time» über den Vermarktungsstand seiner Immobilie informieren. Wie viel Transparenz Sie darstellen möchten, und ob Sie zu den Aktivitäten weitere Details hinterlegen, bleibt Ihnen überlassen. Das Objekttracking ist ein sinnvolles und wichtiges Alleinstellungskriterium, das den Vorgang des Makelns für Auftraggeber deutlich macht, Kollegengeschäfte ermöglicht und den Auftraggeber informiert hält. VIP-Bereich des Onlineauftritts Diese Strategie ist das Bonbon, das in Richtung der Interessenten zielt: Die «Club-Members-Only-Area», der VIP-Bereich Ihres Online-Auftrittes. Hier hat der Makler die Möglichkeit, an ausgewählte Interessenten Zugangsrechte zu vergeben. Die Kernbotschaft lautet: Nur Mitglieder kommen weiter. Wer Objekte sichten möchte, muss sich registrieren lassen. Ihr Vorteil an dieser Stelle: Sie erhalten durch Ihre Clubfunktion personenbezogene Daten und können Interessenten gezielt ansprechen. Einmal in den inneren Kreis gelangt, erhält das Mitglied eine persönliche Begrüssung. Sobald es aber weitergehen soll, müssen die Geschäftsbedingungen akzeptiert werden. Dann erst erscheinen die vollständigen Informationen zu den Immobilien mit den Verträgen, vollständigen Beschreibungen oder Exposés. Dieser VIP-Bereich ist ein weiteres Alleinstellungskriterium, das durch die Akzeptanz der AGBs auch für sichere Nachweise im Internet sorgt. Netzwerke bilden Die fünfte und letzte hier vorgestellte Strategie für eine professionelle Website ist die Bildung von Netzwerken. Dies können Kollegen, Tippgeber, kurz alle sein, die mit Immobilienverkäufern zu tun haben, ob nun Bestattungsunternehmer, Anwälte oder Banker. Dan Gooder Richard beschreibt dieses Networking im Rahmen seiner 20 neuen Regeln des Online-Marketing wie folgt: «If you re not networking on the Internet, you re not working!» Lassen Sie Ihre Freunde und Kollegen teilhaben an der Umsetzung! Betreiben Sie eben jenes Networking und Sie werden sehen: Gemeinsam «makelt» es sich noch schneller! * Kristin Hofer, FlowFact AG, Köln ANZEIGE MAS Immobilienmanagement Master of Advanced Studies (Nachdiplomstudium) Sie lernen Immobilienportfolios kompetent zu führen und zu optimieren die Immobilie als Produktionsfaktor von Unternehmen optimal zu nutzen komplexe Entwicklungsprojekte erfolgreich zu initiieren und umzusetzen Nächster Studienstart: 17. September 2008 Leitung: Dr. Markus Schmidiger Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, Grafenauweg 10, 6304 Zug Tel Fax ifz@hslu.ch Infoveranstaltung: 5. März 2008, Uhr im Au Premier, Zürich Der MAS Immobilienmanagement ist ein Angebot der Hochschule Luzern Wirtschaft in Zusammenarbeit mit der Hochschule Luzern Technik & Architektur und der Akademie der Immobilienwirtschaft ADI Stuttgart. Weitere Informationen unter 6 immobilia Februar 2008

7 Dossier Fünf Behauptungen Immobilienportale sehen weiteres Potenzial Ivo Cathomen immobilia hat die Geschäftsführer der Immobilienportale homegate, ImmoScout24 und Immoclick mit fünf Behauptungen zu Preisen und Entwicklung des Marktes für Onlineinseraten konfrontiert. Sie zeigen sich übereinstimmend zuversichtlich in Bezug auf die Zukunft und ihr Geschäftsmodell. Firma/Sitz/Web Urs Hügli, CEO der homegate AG Andrew Mueller, Direktor ImmoScout24 Roger Baltensweiler, CEO, lic. oec. HSG Behauptung 1: Immobilienportale haben ihre Marktsättigung erreicht und werden den Zeitungen keine weiteren Werbeeinnahmen mehr abnehmen können. Der Markt für die Internet publikation ist aufgrund der Anzahl Objekte und der Umzugshäufigkeit begrenzt. Dass der Markt jedoch bereits gesättigt ist, können wir nicht feststellen. Die Internetsuche mit all ihren Vorteilen hat sich bei den Nachfragern durchgesetzt und erfreut sich nach wie vor stark steigen der Beliebtheit. Bei den Anbie tern wird in Zukunft die Mehrka nalstrategie (Online, Print, persönliche Vermarktung) noch mehr im Vordergrund stehen, das heisst, das Budget für die Immobilienvermarktung wird differenziert eingesetzt und für jedes Objekt wird der optimale Mix gewählt. Nein. Die Suche im Internet wird weiterhin zunehmen, dies zum einen aufgrund soziodemo grafischer Faktoren (im Vergleich zu älteren nicht Internet-affinen Personen nimmt die Anzahl junger Internet-aktiver Nutzer zu); zum anderen ergibt sich aus der höheren Marktransparenz im Internet auch eine höhere Frequenz im Wohnmarkt (siehe Studie von Wüest & Partner). Print wird seinen Anteil im Push- Markt be halten; im Pull-Markt jedoch weitere Marktanteile einbüssen. Die Akquisitions- und Branding-Komponenten werden ebenfalls weiter ins Internet abwandern. Die Makler, Bewirtschafter und Eigentümer publizieren bereits heute 70% aller Objekte zuerst online, erst in einem zweiten Schritt, wenn das Objekt nicht vermietet oder verkauft worden ist, wird es noch in der Zeitung publiziert. Die Zeitungen sind als ergänzenden Kanal zu sehen, um jene Zielgruppen zu erreichen, die nicht über das Medium Internet erreicht werden können. Behauptung 2: Es gibt noch zu viele Immobilienportale in der Schweiz. Das kostet die Inserenten unnötig viel Geld. Die Zahl der massgeblichen wird sich auf 2 reduzieren. Kann es zu viele Portale geben? Das Vermarktungsbudget einer Liegenschaft bestimmt die Vermarktungskanäle. Gemäss unseren Umfragen wird der Anteil für die Onlinevermarktung weiter steigen. Somit ist nicht ausgeschlossen, dass es mehrere betriebswirtschaftlich erfolgreiche Portale geben wird. Andererseits möchte der Suchende möglichst viele bzw. alle für ihn relevanten Objekte auf einer oder zwei Plattformen finden. Diese Tendenz wird sich sicher weiter verstärken. Ja. Das Problem ist jedoch nicht, dass es die Inserenten viel Geld kostet, sondern viel mehr, dass die User nicht fünf verschiedene Portale besuchen wollen, um die volle Markttransparenz zu erhalten. Deshalb werden langfristig nur zwei Portale überleben. Bereits heute decken die zwei führenden Portale über 80% des Marktes ab. Wenn eine Konsolidierung erfolgt, dann geschieht das Gegenteil, die Preise gehen eher nach oben. Ein Oligopol schränkt den Wettbewerb ein. Die Schlussfolgerung, dass die Kosten gesenkt werden können, wenn nur noch zwei Anbieter auf dem Markt sind, kann ich nicht teilen. immobilia Februar

8 Dossier Behauptung 3: Alle Portale bieten eigentlich das Gleiche. Technische Spielereien interessieren die Kunden nicht. Die Portale unterscheiden sich bezüglich Traffic, Insertionserfolg aber auch bezüglich des Angebots sehr stark. homegate. ch ist hinsichtlich dieser drei Punkte ganz klar führend und hat sich als die umfassende Informationsplattform rund um die Immobiliensuche, den Umzug und die Finanzierung von Immobilien etabliert. Technische Spielereien sind wirklich nicht gefragt. Die privaten Kunden interessieren sich für den Marktanteil bei den angebotenen Immobilien und auch für die einfache Handhabung; die professionellen Kunden interessieren der Response im Verhältnis zu den Kosten, sowie die Prozessoptimierung. Das Internet steht von seinen Mög lichkeiten nach wie vor am Anfang. Die Kunden wollen Convenience um ihr Zuhause zu finden. Dabei spielt die Technologie eine wesentliche Rolle, um die Effizienz in der Suche zu optimieren. Die gesamte Branche nutzt die vielfältigen Möglichkeiten noch viel zu wenig. Ich denke auch an die Mög lichkeit, dass die Eigentümer, Makler und Immobilienbewirtschafter ihre Objekte umfassender inkl. Bildern, Videos und Grundrissen dokumentieren könnten, um die Suchenden bereits im Vorfeld umfassend zu informieren. Behauptung 4: Die Tarife für Onlineinserate bieten noch grosses Senkungspotenzial, weil heute damit quersubventioniert wird.. homegate.ch verzeichnet im Vergleich zu vor sechs Jahren fünf Mal mehr Besucher und neun Mal mehr Inserateansichten. Die Preise sind jedoch in dieser Periode gleich geblieben. Preissenkungen sind aufgrund dieses Leistungsausweises nicht angezeigt. Zusätzliche Dienst leistungen wie der Hypothekarmarkt sind selbsttragend. Nein. Die Preise für Private haben ein marktgerechtes Niveau erreicht. Dabei bezahlen sie viel bessere Preise als in der Zeit vor dem Internet und haben dabei noch viele Vorteile (z. B. neun Bilder pro Objekt etc.). Bei ImmoScout24 wird nichts quersubventioniert. Mit dem Medium Internet haben die Inserenten die Möglichkeit ihre Publikations- und Vermarktungskosten gegenüber den Publikationen in den Zeitungen markant zu senken. Für die führenden Immobilienplattformen gehört die Insertion zum Kerngeschäft, eine Quersubventionierung findet hier nicht statt. Behauptung 5: Immobilieninserate werden in Zukunft kostenlos sein und der Betrieb über andere Kanäle finanziert. Für die erfolgreiche Onlinepublikation von Immobilien und somit einen schnelleren einfacheren Verkauf, eine schnellere einfachere Vermietung ist der Inserent auch künftig bereit, einen fairen Preis zu zahlen. Immobilienportale haben in den letzten Jahren einen grossen Beitrag zum erfolgreichen Vermarkten von Immobilien geleistet. Sie haben es den Inserenten erlaubt, die Kosten für die Vermarktung zu optimieren und gleichzeitig einen viel grösseren Kreis an Interessierten anzusprechen. Dies wird auch in Zukunft so bleiben. Das glaube ich nicht. Eine professionelle Darstellung gekoppelt mit einer optimalen Verknüpfung zu den Kundentools wird nie eine Gratisdienstleistung werden. Professionelle Anbieter werden dafür immer einen angemessenen Preis bezahlen. In der Deutschschweiz leben wir seit über acht Jahren mit Gratismarktplätzen neben den kommerziellen Anbietern. Diese kamen aber bis heute nie über ein bestimmtes Mass an Bedeutung hinaus. Die Kosten für die Technologien waren vor acht Jahren die Eintritts hürde zum Internet, heute sind es die Kosten für das Marketing um eine Plattform bekannt zu machen Medien leistungen kosten auch in Zukunft viel Geld. Plattformen mit kostenloser Publikation haben sich bis heute nicht durchsetzen können, es fehlt nach wie vor die Möglichkeit alternative Umsatzträger zu etablieren, auch die Quersubventionierung ist aus unternehmerischer Sicht keine Alternative. Jeder Investor möchte einen Business Case sehen, der nachhaltig ist mit kostenlosen Inseraten ist das aus heutiger Sicht nicht möglich. Auch die Onlinewerbung für die Finanzierung reicht nicht aus. 8 immobilia Februar 2008

9 N Dossier Mieterselektion Mieterauswahl leicht gemacht Daniel Gamma* Tools für erfolgreiches Immobilien-Marketing 3D-Visualisierung Die Mieterselektion befindet sich im Wandel. Genügte früher schon ein vollständig ausgefülltes Anmeldeformular und der persönliche Eindruck des Bewerbers, wird die Bonität des Mietkandidaten in Zeiten abnehmender Zahlungsmoral und zunehmender Privatkonkurse immer wichtiger. Der technologische Fortschritt ermöglicht heute Echtzeit-Bonitätsabfragen via Webbrowser. Objektive Mieterdaten und Mieterrisiken können jederzeit online abgefragt und verifiziert werden. Dachterrasse 24.4 m² Zimmer 13.9 m² Welche oder welcher ist der Richtige? Immer mehr Vermieter verlassen sich Wohnen/Essen 28.3 m² nicht mehr nur auf den persönlichen Eindruck. Zimmer 19.2 m² WM TU Korridor 3.1 m² Bad 6.1 m² WC 2.3 m² Attikawohnung Häuser D/F/G 3 Zimmer 82 m² (CMS) Website Immobilienfotografie/Video Küche 6.5 m² Reduit 2.9 m² Ende März stapeln sich die Umzugskartons in den meisten Liegenschaften es ist offizieller «Zügeltermin». Die Mobilität der Schweizer und Schweizerinnen nimmt ständig zu, was den Liegenschaftsverwaltungen immer mehr Arbeit beschert, die mit möglichst sicheren Entscheiden abgeschlossen werden müssen. Die Immobilienbewirtschafter, die sich momentan mitten im Selektionsprozess der Ersatzmieter befinden, haben bereits vor Beginn des neuen Mietverhältnisses die wichtige Frage zu klären, welcher der Kandidaten der ideale Mietinteressent ist, mit dem der Mietvertrag abgeschlossen werden soll. Was sind denn die entscheidenden Kriterien bei der Mieterauswahl? Persönlicher Eindruck: mehr Schein als Sein Einen ersten Eindruck erhält man bereits bei der Wohnungsbesichtigung. Das Erscheinungsbild des Interessenten sowie sein Verhalten während des Wohnungsrundgangs senden erste Signale. Kombiniert mit richtigen Fragen und den Fach- und Menschenkenntnissen des Bewirtschafters wird eine erste Einschätzung über die Eignung des künftigen Mieters vorgenommen. Das wissen auch die Bewerber und verhalten sich dementsprechend. Manchem Verwalter wird die Situation bekannt vorkommen. Ein gut gekleideter, gepflegter Interessent, mit einem einwandfreien Betreibungsauszug hinterlässt einen sympathischen Eindruck Dachterrasse 24.4 m² und erhält den Zuschlag. Monate später stellt sich heraus, dass der vermeintlich «perfekte Mieter» zahlreiche Betreibungen in der vorletzten Wohngemeinde hat und ein bekannter Kunde bei zahlreichen Inkassobüros ist. Hat er sich nur gut verkauft oder zeigt er sein wahres Gesicht? Ist der persönliche Dachterrasse 24.4 m2 Küche 6.5 m² Eindruck korrekt oder getrübt von subjektiver Wahrnehmung? Gilt das auch für Arbeitgeber- oder Vermieterreferenzen, die oft als ergänzende Information herangezogen Zimmer 13.9 m² Wohnen/Essen 28.3 m² 8 Pers. 630Kg Reduit 2.9 m² werden? Drittmeinungen können ein sinnvolles Instrument sein, um das eigene Bild zu validieren. Schlussendlich sind Referenzen aber ebenso wenig gefeit von subjektiven Wahrnehmungen, da sie oft eine persönliche Note enthalten und nicht nur auf objektiven Daten beruhen. Treppenhaus Korridor 3.1 m² WM TU Zimmer 19.2 m² Bad 6.1 m² WC 2.3 m² Dokumentationsmappe Vermarktungstafel Attikawohnnung Häuser D/F/G 3 Zimmer 82 m² Alles aus einer Hand WEB UND DRUCK 3D-VISUALISIERUNGEN IMMOBILIENFOTOGRAFIE/VIDEO m Massstab 1:100 Planänderungen bleiben vorbehalten

10 Dossier Objektive Kriterien sind entscheidend Objektive Daten können unter anderem das Alter, der Beruf oder das Einkommen des Mietkandidaten sein. Das wohl objektivste und zugleich gewichtigste Kriterium ist aber die Bonität/Solvenz eines Bewerbers. Die gängige Praxis für deren Prüfung, ist die selbst eingebrachte Betreibungsauskunft des Interessenten. Aber was ist ihr wirklicher Wert? Den Verwaltungen entstehen so zwar keine externen Kosten, doch wie vollständig und aussagekräftig ist eine solche Betreibungsauskunft? In der Schweiz werden die Schuld-, Betreibungs- und Konkursdaten nicht zentral gespeichert, sondern obliegen der Hoheit des Betreibungskreises, in der Regel der Wohnsitzgemeinde. Dieser Umstand erschwert es der Immobilienbranche enorm, ein vollständiges und verlässliches Bild über die Solvenz des Mietinteressenten zu erhalten und birgt vor allem für Immobilienverwalter und -treuhänder ein hohes Haftungsrisiko. Was für Alternativen gibt es? Seit einigen Jahren bieten verschiedene Firmen Weblösungen zur Bonitätsprüfung an. Nebst öffentlichen Daten und Betreibungsauskünften am aktuellen Wohnort verfügen sie auch über historische Betreibungsdaten an früheren Wohnorten der Kandidaten sowie Daten aus verschiedenen Inkassoprozessen. Diese Daten liefern die Online-Bonitätsprüfungsfirmen auf Knopfdruck. Ganzheitlich, alles auf einen Blick Als erste der grossen Online-Bonitätsdienstleister hat die Firma Deltavista aus Küsnacht (ZH) das Bedürfnis der Bonitätsprüfung für die Mieterselektion erkannt und zusammen mit innovativen Immobilienverwaltungen den sogenannten Mieter-Check entwickelt. Dieser ist auf die spezifischen Bedürfnisse der Immobilienverwaltungen ausgerichtet und prüft nebst der Bonität bzw. Solvenz auch zahlreiche andere Kriterien, welche die Mieterselektion unterstützen und vereinfachen. Ein eigens entwickelter «Score» gibt Aufschluss über das Risiko des Vermieters, den Mietvertrag mit dem Mietkandidaten abzuschliessen. Der Check enthält nicht nur umfassende Bonitätsdaten sondern geht spezifisch auf relevante Informationen für Vermieter ein und liefert Informationen zur durchschnittlichen Wohndauer des Interessenten am selben Ort, Personendaten, Solidarhaftung, Firmenbeziehungen usw. Allfäl- Mit dem Fokus auf Daten, in allen Prozessstufen, vereint Deltavista die fachliche und technische Kompetenz von mehr als 130 Mitarbeitern in den Standorten Zürich, Dübendorf, Karlsruhe, Krakau, München und Wien. Die Firma betreibt Datenpoollösungen zum Zweck der Identifikation, der Risikobeurteilung sowie für das Management von Kundenbeziehungen. Der Anfang 2008 lancierte Mieter-Check ist speziell auf die Bedürfnisse der Immobilienfirmen ausgerichtet und ermöglicht eine schnelle, einfache und umfassende Beurteilung des Mietkandidaten während der Selektion, sowie die konsequente Überwachung des Mieterportfolios nach Abschluss des Mietvertrages. Informationen zum Mieter- Check: lige Arbeitgeber- und Vermieterreferenzen können direkt via den Onlineservice www. deltavista-online.ch bestellt werden. * Daniel Gamma, Betriebsökonom FH, ist Key Account Manager für den Real Estate Bereich bei der Deltavista AG und verantwortlich für den Mieter-Check. Moderne, flexible und umfassende Immobiliensoftware. Moderne und umfassende Immobiliensoftware: Einfachere Verwaltung und weniger Aufwand für mehr als 3000 Kunden. Hausdata und RIMO R4. Seit Weitere Infos auf: Telefon extenso IT-Services AG Schaffhauserstrasse Glattbrugg Erweitert Ihre Leistung. AEG Mignon Modell 4, Zu dieser Maschine trug Ihr Sekretär baumwollene Ellbogenschoner tippte wohl etwas länger am Mieterspiegel war aber sehr zuverlässig! Heute dürfen Sie sich auf unsere moderne Software verlassen, auch ohne Textilvorschriften. Versprochen.

11 Dossier Webbasierte Lösungen Immobilien im Internet bewirtschaften Heinz Dornbierer* Kurzmeldungen Neue Webauftritte. Neben Wincasa (siehe Januar-Ausgabe) haben unter anderem auch der Immobiliendienstleister Livit und die Intercity Group neue Webauftritte lanciert. Immobilienbewirtschaftung und Facility- Services können selbst mit Internetbasierten mobilen Geräten erledigt werden. Was heisst optimale Bewirtschaftung? Es heisst nichts anderes, als die Interessen aller Beteiligten an einer Immobilie, seien dies Eigentümer, Investoren, Nutzer, Dienstleistende oder Öffentlichkeit qualitativ hochstehend und zeitnah mit Informationen zu bedienen. Der Verwalter sorgt für zufriedene Eigentümer, die jederzeit und aktuell über die Rentabilität ihrer Liegenschaft im Bilde sind; der Mieter weiss seine Anliegen schnell und unbürokratisch erfüllt; der Facility-Manager kann bei einer Störung unverzüglich das Notwendige veranlassen, damit die Handwerker diese in Kürze und kompetent beheben. Hinter all diesen Bedürfnisse stehen heute, speziell im kaufmännischen Bereich, IT-Funktionen zur Verfügung, ohne die die Qualität nicht gewährleistet wäre. In anderen Bereichen wie Störungsmanagement, Kundenservices sowie Riskmanagement werden kaum IT-Systeme eingesetzt. In Bezug auf die Aktualität der Informationen sind nahezu alle Systeme mangelhaft. Die Antwort heisst «Internet». Ideale Unterstützung von Prozessen Ob Eigentümer, Nutzer oder Dienstleistende, alle verfügen heute über verschiedene Internetzugänge, sei dies via PC, Mobiltelefon oder «Personal Digital Assistants». Durch Internetbrowserfähige Bewirtschaftungsfunktionen, die auf der Basis eines Internetportals zur Verfügung gestellt werden, können Informationen jederzeit, überall und sicher abgerufen werden. Dazu gehören zwingend die Kernsysteme wie der Help- und Servicedesk, ein Reportgenerator, ein Portfoliomanagement und das Dokumentenarchiv. Mit der Verfügbarkeit des Help- und Servicedesk im Internet werden Prozesse für das Beheben von Störungen, Behandeln von Anfragen der Nutzer bei vertraglichen Veränderungen oder Bestellungen von Serviceleistungen zeitlich optimal unterstützt. Durch das stets aktualisierte Cockpit können Massnahmen rechtzeitig und unabhängig vom Arbeitsplatz eingeleitet werden. Die notwendigen laufenden Kontrollen der Anfragen über Status und Zuständigkeit werden mit dem integrierten Reporting übersichtlich dargestellt. Dokumente, bestehend aus Text und Grafik, werden in digitalisierter Form auf dem Dokumentenserver gespeichert. Das Dokumenten archivsystem organisiert die gespeicherten Dokumente in Directories und stellt diese im Kontext zu den Funktionen im Internetbrowser allen Berechtigten jederzeit und überall in wenigen Sekunden zur Verfügung. Der Reportgenerator stellt alle Informationen für das Portfoliomanagement im Internet bereit. Dabei handelt es sich um einfache Reports in Listenform, grafische Darstellungen, Score- und Dashboards. Zentrale Datenverwaltung Selbstverständlich ist es sinnvoll, für dezentralisierte Verwaltungsstrukturen auch die Funktionen des Immobilienbewirtschaftungssystem im Internet zur Verfügung zu stellen. Damit können alle Daten zentral verwaltet und deren Qualität erheblich verbessert werden. Somit ist der aktuelle Stand jederzeit gewährleistet. Insgesamt kann festgehalten werden, dass durch die Vernetzung aller Funktionen des Facility-Managements im Internetportal und auf einer zentralen Datenbasis, die Kosten und die Prozesse der Verwaltung erheblich optimiert werden, unabhängig davon, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Die Gewinner sind alle an einer Immobilie Beteiligten. * Der Autor ist Geschäftsführer der InterDialog Software AG. Weitere Informationen: www. interdialog.ch Schindler Aufzüge AG. Das Immobilienportal homegate hat die Suchfunktion für Immobilien überarbeitet und mit zusätzlichen Funktionen und Informationen ausgestattet. Neu kann die Immobiliensuche gezielt auf mehrere Regionen ausgeweitet werden. In Zusammenarbeit mit der Firma Wüest & Partner bietet das Portal Kaufinteressenten zudem Informationen über ihren künftigen Wohnort. Ringier übernimmt Mehrheit an Media Swiss Group. Die Ringier AG übernimmt 80% der Aktien der Media Swiss AG und wird damit zum führenden Schweizer Verlagshaus im Bereich der elektronischen Medien. Die Unternehmensgruppe Media Swiss AG mit Niederlassungen in Flamatt (FR), Teufen (AR) und Urdorf (ZH) ist ein führendes Schweizer Kompetenzzentrum für Onlinemarktplätze und crossmediale Dienstleistungen. Sie betreibt mit 350 Mitarbeitenden in der Schweiz unter anderem die Scout24-Marktplätze und die Gate24-Directories. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Immoclick mit neuer Suchtechnologie. Auf der Basis neuester Internettechnologien bietet Immoclick jetzt unter anderem zahlreiche neue Suchmöglichkeiten. Nach dem jetzt lancierten Relaunch von immoclick.ch profitieren Nutzer von einer Reihe neuer Möglichkeiten, Immobilien zielgruppengerecht und umfassend zu platzieren bzw. zu suchen. Dabei entwickelte das Unternehmen eine Logik, die die Suche nach Objekten in Abhängigkeit der Erreichbarkeit mit dem Personenwagen (Fahrtzeit) einschränken lässt. Ein Meilenstein, wenn man bedenkt, zu welch ungenauen Resultaten die bisherigen Suchmöglichkeiten beispielsweise nach Kanton, Grossregionen oder Umkreis führten. Bei der Umkreissuche von 50 Kilometern ergibt eine Suchabfrage beispielsweise in Davos Wohnobjekte von Arosa. Hier stellt sich die Frage, wie sinnvoll diese Suchergebnisse sind zumal eine Fahrt mit dem Auto nach Arosa über Chur beinahe 2 Stunden dauert, sagte CEO Roger Baltensweiler. Neu können Inserenten auf immoclick.ch zudem Videosequenzen und eine unbeschränkte Anzahl Objektbilder publizieren. Das integrierte Geo-Informationssystem verschafft eine schnelle örtliche Orientierung. immobilia Februar

12 der Zins der bringt, s Baukredite und Hypotheken ab 1% Tel seit Basel Bern Luzern St. Gallen Zürich Lausanne Lugano

13 Dossier Internetwerbung Erfolg lässt sich messen Ivo Cathomen Die Verbreitung von Printinseraten lässt sich anhand von WEMF-beglaubigten Statistiken belegen. Im Internet haben solche Daten bis zum letzten Jahr gefehlt und damit die Verbreitung von Internetwerbung in der Schweiz massgeblich verzögert. Onlinewerbung ist in der Schweiz im Vergleich zum benachbarten Ausland und namentlich zum angelsächsischen Raum unterdurchschnittlich verbreitet. Im Jahr 2007 beliefen sich die Werbeaufwendungen im Internet nach unvollständigen Erhebungen lediglich auf rund 52 Mio. CHF gegenüber 2,28 Mrd. CHF im Printbereich. Gemäss Schätzungen des führenden Werbevermarkters für elektronische Medien, Goldbach Media, beläuft sich der gesamte Internetmarkt in der Schweiz auf 160 Mio. CHF bis 200 Mio. CHF. Davon fliesst rund ein Drittel ins Branding, ein Viertel ins Suchmaschinenmarketing und der grösste Teil in den Kleinanzeigenmarkt. Bruttowerbeinvestitionen nach Mediengattungen 2006 geg (in Mio. CHF) Veränderung in % Total ,8 % Elektronische Medien ,8 % TV ,7 % Radio ,0 % Internet ,2 % Teletext ,9 % Plakat ,3 % Kino ,6 % Print ,8 % Zeitungen ,2 % Publikumszeitschriften ,4 % Fachzeitschriften ,3 % Quelle: Media Focus WizzAd, gesamter Brutto-Werbedruck 2006 vs WEMF AG für Werbemedienforschung und die Mediapulse AG für Medienforschung betrieben erfolgte schliesslich die Gründung der NET-Metrix AG. Das Unternehmen ist eine neutrale Branchenforschungsorganisation, deren Hauptzweck die Herausgabe von Studien und Statistiken über die Internetnutzung in der Schweiz ist. Die erhobenen Daten erlauben vielfältige Analysen zur Internetnutzung und zur Positionierung einzelner Websites. Sie ermöglichen den Betreibern von Websites eine umfassende Sicht auf das Medium und der Werbewirtschaft eine professionelle Planung mit neutralen und gesicherten Informationen. Wer nutzt Internet in der Schweiz? Laut der Base-Studie von NET-Metrix (3. Quartal 2007) nutzten 4,1 Mio. Personen ab 14 Jahren in der Schweiz das Internet mindestens einmal innerhalb der drei vorangegangenen Monate, 3,9 Mio. Menschen mindestens einmal wöchentlich und 3,3 Mio. Personen täglich. Unter jenen, die wöchentlich oder häufiger auf das Internet zugreifen, sind 54% Männer, tendenziell 30 Jahre und älter, verfügen über eine mittlere bis höhere Schulbildung und sind Vollzeit erwerbstätig. 84% sind kinderlos. homegate als einziges Immobilienportal Der Erfolg und die repräsentative Aussagekraft des NET-Metrix hängt allerdings nicht vom guten Willen des Unternehmens, sondern von der Bereitschaft der Website-Betreiber ab, sich der Erhebung zu unterziehen. Die Beglaubigung durch den NET-Metrix-Audit kostet die beteiligte Website pro Jahr zwischen 900 CHF für weniger als monatlich abgerufene Seiten bis hin zu CHF für mehr als 150 Mio. Seiten. Mit 283 Mio. abgefragten Seiten (Dezember 2007) ist Bluewin der grösste von insgesamt 168 erfassten Websites. Zu diesen zählen bis jetzt fast ausschliesslich die Onlineportale der Medienhäuser. Im Immobiliensektor ist ausser den Immobilienseiten der Medienunternehmen lediglich homegate vertreten. Das Immobilienportal bringt es auf 1,9 Mio. Besucher und 66,2 Mio. abgerufene Seiten pro Monat, wobei der Monat Dezember gegenüber den Vormonaten aufgrund der Feiertage allgemein mit durchschnittlich rund 10% weniger Verkehr abfällt. Weitere Informationen und Statistiken unter: Einer der Gründe für die verhaltene Entwicklung der Onlinewerbung war bislang die fehlende Verfügbarkeit von beglaubigten Besucherstatistiken. So konnten weder die Betreiber von Sites noch die Werbetreibenden belegen, wie oft ihre Onlinewerbung tatsächlich gesehen wurde wurde im Rahmen eines Forschungsmodells NET-Metrix aus der Taufe gehoben und durch die ANZEIGE EINZAHLUNGSSCHEINE.CH Einzahlungsscheine für Mietzinsinkasso immobilia Februar

14 Dossier Internetwerbung «Behavioral Targeting» Werbung wird verhaltensgesteuert Martin Radelfinger und Camille Zimmermann* Behavioral Targeting bietet den Werbetreibenden die Möglichkeit, Internetnutzer aufgrund ihres effektiven Onlineverhaltens oder ihres Informationskonsums gezielt anzusprechen. Die Grundlage für das Behavioral Targeting ist die thematische Kategorisierung der Website-Inhalte oder eines gesamten Netzwerks. Aufgrund der Rückschlüsse die aus dem Surfverhalten der User gezogen werden, können diese einzelnen Milieugruppen respektive Segmenten zugeordnet werden. Diese Zuordnung ist nicht statisch, sondern passt sich kontinuierlich dem sich verändernden Verhalten der User an. Dies bedeutet, dass ein Nutzer im Zeitverlauf unterschiedlichen Segmenten angehören kann. Die Datenerhebung erfolgt anonym. Dynamische Zuteilung zu Segmenten Dass soziodemografische Merkmale nur noch bedingt aussagekräftig für das Verhalten von Konsumenten sind, ist keine neue Erkenntnis. Die auf Wertewelten basierenden Sinus-Milieus oder der MACH-Radar beschreiben die in den letzten Jahren immer wichtiger gewordenen psychografischen Dimensionen. Im Gegensatz zu diesen statischen Wertewelten geht das Behavioral Targeting einen Schritt weiter, indem es die Werbung aufgrund des effektiven Verhaltens der User steuert, die Interaktion der User mit der Werbung berücksichtigt und die Segmentierung kontinuierlich dem dynamischen Verhalten der User anpasst. Dieser dynamische Prozess lässt sich an folgendem Beispiel illustrieren. Besucht ein Nutzer Sites mit familienrelevanten Inhalten und surft auf Immobilien- und Autowebsites, wird er für die Segmente «Fami- Wo ist mein Kunde? Behavioral Targeting ermöglicht es Werbetreibenden, ihre Zielkunden im Internet möglichst genau anzusprechen. Ausschlaggebend ist das Surfverhalten des Users. lieninteresse», «Immobilieninteresse» und «Autointeresse» eingeteilt. Aufgrund dieser Zuordnung kann den Usern entsprechende Werbung (zum Beispiel für ein Familienauto oder für die Finanzierung einer Eigentumswohnung) angezeigt werden. Erfolgt nach getätigter Informationssuche der Autokauf, wird der User aufgrund seines veränderten Surfverhaltens Autoseiten wird er nun kaum mehr besuchen einem anderen Segment zugeteilt. Werberaum im Internet wird knapp Durch das Behavioral Targeting können User aufgrund ihrer Interessen unabhängig vom thematischen Umfeld angesprochen werden. Man spricht in diesem Zusammenhang von einer «Out of Context»-Werbeansprache. Dank der inhaltsunabhängigen Ansprache kann der Werbetreibende eine zu hohe Werbedichte umgehen und zum Beispiel eine Evolution der Zielgruppen-Ansprache Thematisch Soziodemografisch Psychografisch (Milieus) VERHALTEN Konzentration von sich konkurrenzierender Autowerbung auf Autowebsites vermeiden. Werbung für Produkte oder Dienstleistungen mit einem hohen Erklärungsbedarf kann ausserhalb des thematischen Kontextes geschaltet werden. Zum Beispiel kann Werbung für ein Finanzinstrument auf einer Freizeitsite am Wochenende den Rezipienten angezeigt werden. Die Aufnahmebereitschaft des potenziellen Käufers ist dadurch viel grösser. Mittels einfachem Behavioral Targeting können nicht alle Konsuminteressen abgebildet werden. Hier gibt es eine Ergänzung. Mittels Onlinebefragungen werden die Verhaltensdaten mit weiteren Interessenskriterien angereichert. Durch die Verbindung der Verhaltensanalyse mit der Befragung können Interessen auf User mit identischen Verhaltensmustern hochgerechnet werden. Dies erlaubt einerseits die Erfassung von hochspezifischen Interessen und generiert gleichzeitig die kritische Reichweite für eng definierte Zielgruppen. In Zukunft werden nach wie vor klassische Kriterien wie Markenumfeld oder die Soziodemografie der Nutzerschaft für die Platzierung von Online-Werbung wichtig bleiben. Mit der zunehmenden Verknappung des Werbeinventars, am Beispiel USA und England ersichtlich, wird das Behavioral Marketing jedoch auch in der Schweiz weiter an Relevanz gewinnen. * Martin Radelfinger ist Leiter Business Development und Mergers & Acquisitions der Goldbach Media Gruppe. Camille Zimmermann ist Geschäftsführer der Goldbach-Media-Tochter gamemedia rep AG. Bild: AdLINK Internet Media AG Schweiz 14 immobilia Februar 2008

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16 Dossier Informatiklösungen Finanzplanung im Immobilienportfolio Christian Kaufmann* Der Gedanke, dass eine professionelle Finanzplanung etwas für Eigentümer von grossen Immobilienportfolios sei, ist fest in den Köpfen verankert. Die Software ImmoTop für die Immobilienwirtschaft wird von W&W Immo Informatik seit 1981 mit der Branche entwickelt. ImmoTop besteht aus den Modulen Liegenschaften, Kreditoren, Lohn, Makler und Portfolio. W&W Immo Informatik ist ein finanziell unabhängiges Schweizer Unternehmen. Weitere Informationen: Für grosse Anleger, die den Erfolg an Rendite und Cash Flow messen, ist eine faktenbasierte Finanzplanung selbstverständlich. Sie wollen Begründungen, wie die Resultate erreicht werden sollen und die Software liefert die Daten dazu. Ganz im Gegenteil bei kleinen und mittleren Immobilienportfolios. Die Liegenschaften sind mehrheitlich im Besitz von privaten Eigentümern, Genossenschaften oder Pensionskassen. Sie wollen ihr Geld mit geringem Risiko oder steueroptimiert angelegt wissen wollen. Und doch planen die rund 4000 Liegenschaftsverwaltungen und ihre Kunden anstehende Sanierungen immer noch meist kurzfristig oder aufgrund ihres Fingerspitzengefühls. gesetzten Materials die Umwelt massiv mit Schadstoffen. Wer den richtigen Zustandsoder Sanierungszeitpunkt bestimmen will und mehr als eine Liegenschaft besitzt, muss Antworten auf grundlegende Fragen in den Zusammenhang stellen können: Wann wäre der ideale Zeitpunkt aus Sicht des Gebäudes? Kann ich diverse Arbeiten über mehrere Häuser bündeln und damit einen guten Preis aushandeln? Bis wann müssen wir mit den gesetzlichen Energiestandards ausgerüstet sein? Wie viel Eigen- und Fremdkapital steht dem Immobilienwert gegenüber? In der Realität werden heute bauliche Massnahmen oft noch mit Blick auf den Kontostand von Erneuerungs- oder Amortisationsfonds entschieden. Saniert wird, wenn das Dach rinnt und der Lift zu oft stecken bleibt. Dies schont zwar kurzfristig den Geldbeutel des Eigentümers, aber eine Immobilienrechnung sollte entsprechend den Erneuerungszyklen von 20 bis 30 Jahren angelegt werden. Fällt die Instandsetzung eines Gebäudeteils ungeplant an, schiesst man möglicherweise Geld ein, das nicht von diesem Gebäude erwirtschaftet wurde. Und wie finanzieren sich nun die Balkone, die man zur Wertvermehrung neu anbringen wollte? Software als Ordnungssystem Besonders bei Wohnliegenschaften mit üblicherweise unbefristeten Mietverhältnissen bestehen vielfältige Anforderungen an die Instandsetzungs- und Erneuerungsplanung. Der Hauptgrund dafür liegt in der Art, wie Im- Einzigartigkeit von Immobilien berücksichtigen Grundsätzlich ist die Datenmenge, die man von einer Immobilie zwecks Finanzrisikoplanung kennen muss, überschaubar: Es braucht die Kenntnis über den Ist- und den Soll-Zustand einer Liegenschaft und das Wissen um die Kosten, wie dieser Zustand erreicht wird. Diese Grundlagen zu erarbeiten ist die eigentliche Arbeit beim Einführen einer Software, denn eine Liegenschaft ist bekanntlich nicht einfach ein ganzes Haus am Stück. Potenzielle Risiken ergeben sich aus jeder Liegenschaft individuell. Die Instandsetzungs- und Erneuerungsarbeiten fallen nicht linear an und einzelne Gebäudeteile altern unterschiedlich schnell. Immobilien beeinflussen wie kaum etwas anderes unser Leben: Sie verbrauchen viel Geld und Material, und nicht zuletzt belastet ein Teil des einmobilienfirmen die Arbeiten trennen. Einerseits werden die Liegenschaften meist durch einen Hauswart vor Ort betreut. Er kümmert sich um die Behebung von kleineren Reparaturen und führt alltägliche Arbeiten aus. Andererseits vergibt der Bewirtschafter die Handwerkeraufträge. Führt er eine entsprechende Kartei, hat er den Überblick, was wann wo und zu welchem Preis gearbeitet wurde. Werden die unterhaltsbezogenen Daten in einer Software-basierenden Informationsstruktur geführt, können sie ohne Aufwand für Offertanfragen und/oder die Auftragsvergabe verfügbar gemacht werden, zum Beispiel auch über die Internetportale von Olmero oder Renovero. Stehen dann grössere Um- oder Neubauten an, steht auch die Finanzplanung auf entsprechend transparenten Füssen. Software ist das Ordnungssystem zur Bewirtschaftung von Finanzrisiken. Das Potenzial für kleine und mittlere Immobilienportfolios ist gross. Es lässt sich der richtige Einsatz der finanziellen Mittel frühzeitig planen und somit das finanzielle Risiko reduzieren. Erfahrungsgemäss braucht es aber Zeit, bis sich dieses Potenzial entfalten kann: Nach der Einführung der Software und einem halben bis einem ganzen Tag Schulung ist bekannt, welche Daten und Informationen erforderlich sind. Bis diese Daten jedoch erfasst sind, kann es je nach Portfoliogrösse und verfügbaren personellen Ressourcen eine längere Zeit dauern. Ist diese Denkzeit vorbei, sind die seit langem geforderten Auswertungen innert kürzester Zeit bereit. Was für den Eigentümer zum besseren Service geworden ist, wird für den Verwalter zum neuen Geschäftsfeld. * Dr. Christian Kaufmann ist Geschäftsleiter der W&W Immo Informatik AG. 16 immobilia Februar 2008

17 Aktuell Hauseigentümerverband Schweiz Zwillingsinitiative auf Kurs Martina Gut* Die Zwillingsinitiative des Hauseigentümerverbands Schweiz ist erfolgreich angelaufen. Seit September 2007 sammelt der HEV Schweiz Unterschriften für die beiden zeitgleichen eidgenössischen Volksinitiativen zum Bausparen und zur Eigenmietwertbesteuerung ) bestellt oder im Internet unter abgerufen werden. * lic. phil. Martina Gut, Hauseigentümerverband Schweiz Die Volksinitiative «Eigene vier Wände dank Bausparen» will schweizweit ein Bausparmodell einführen. Heute hat die Schweiz eine sehr tiefe Wohneigentümerquote von lediglich 35%. Demgegenüber haben 76% der Stimmberechtigten den Traum, eines Tages in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Mit der Einführung des steuerlich begünstigten Bausparmodells des HEV Schweiz soll dieser Traum Realität werden. Sicheres Wohnen im Alter Die Volksinitiative «Sicheres Wohnen im Alter» will das schuldenfreie Wohneigentum fördern. Diese sinnvolle Form der Altersvorsorge soll unterstützt und nicht durch die Aufrechnung des Eigenmietwertes als fiktives Einkommen steuerlich bestraft werden. Durch die vorgesehene Wahlmöglichkeit soll die ungerechte Benachteiligung der verant- ANZEIGE Die Zwillingsinitiative soll es unter anderem breiteren Bevölkerungskreisen ermöglichen, in die eigenen vier Wände zu ziehen. wortungsbewussten Wohneigentümer im Rentenalter abgeschafft werden, die ihre Hypotheken zurückbezahlt haben und nun mit einem gegenüber der Zeit ihrer Erwerbstätigkeit bescheideneren Einkommen auskommen müssen. Es soll ein möglichst kostengünstiges Wohnen im Rentenalter ermöglicht werden. Engagierte Unterschriftensammlung Der HEV Schweiz sammelt weiterhin engagiert Unterschriften für die beiden Volksinitiativen. Diese verfolgen ein wichtiges und breit abgestütztes gesellschaftspolitisches Anliegen: Der Erwerb von Wohneigentum soll für viele möglich werden und attraktiv bleiben. Ziel ist es, die notwendigen Unterschriften möglichst bald bei der Bundeskanzlei einreichen zu können. Unterschriftenbögen können beim HEV Schweiz (Tel. Tel. 044/ Tel. 044/ Eckpunkte der Volksinitiative «Eigene vier Wände dank Bausparen» Schweizweites Bausparen: zwingende Einführung in Bund und Kantonen Für den erstmaligen Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum Befreiung der Bauspargelder von der Einkommens- und Vermögenssteuer Abzug maximal CHF jährlich pro Steuerpflichtigen (für Ehepaare: CHF jährlich) Abzug während einer maximalen Dauer von 10 Jahren Sparziel: bis CHF pro Person Aufschub der Besteuerung am Ende der Bausparperiode insoweit, als selbst genutztes Wohneigentum erworben wird Eckpunkte der Volksinitiative «Sicheres Wohnen im Alter» Ab AHV-Alter: einmaliges Wahlrecht, sich dafür zu entscheiden, dass der Eigenmietwert für das am Wohnsitz dauernd selbst genutzte Wohneigentum entfällt Bei Ausübung des Wahlrechts: Eigenmietwert fällt weg. Gleichzeitig können die Schuldzinsen sowie die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte nicht mehr abgezogen werden Unterhaltskosten können bis maximal CHF jährlich abgezogen werden Die Kosten für Massnahmen, die dem Energiesparen, dem Umweltschutz oder der Denkmalpflege dienen, können vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden Die Ausübung des Wahlrechtes ist jederzeit nach Erreichen des AHV-Alters möglich Die abgegebene Wahlerklärung ist für die Zukunft bindend immobilia Februar

18 «Erst die überzeugende Head Analyse of Research macht Felix Thurnheer Chancen und Risiken kalkulierbar.» «Büroflächenmarkt auf Wachstum vorbereitet.» Felix Thurnheer Head of Research Consultant Investment Services Dipl. Geograph UNI ZH Seit 1991 lanciert Colliers jährlich den Büromarktbericht. Er gibt Auskunft über Angebot und Nachfrage, Mietpreise, Renditen, Transaktionen, Ratings und weitere interessante Kennzahlen. Es werden die 20 grössten Agglomerationen der Schweiz sowie detailliert die Zentren Basel, Bern, Genf und Zürich beleuchtet. Darüber hinaus liefert er einen Vergleich mit den wichtigsten globalen Städten. Sie sind neugierig? Unter erhalten Sie den Bericht ab dem 4. Februar 08 kostenlos. Oder rufen Sie an. Tel Felix ist Colliers.

19 Aktuell Verkaufsfläche Westside meldet Vollvermietung Das Freizeit- und Einkaufszentrum Westside in Bern-Brünnen ist mit dem Stand der Vermietungen zufrieden, und der Mietermix verspricht ein attraktives und umfassendes Angebot. Das Zentrum ist praktisch vollständig vermietet; 93% der Mietverträge sind unterzeichnet. Der Buchhändler Orell Füssli unternimmt zusammen mit rund 60 weiteren Geschäften den Schritt nach Bern-Brünnen. Übersicht nach Sparten Nahrungsmittel: Globus, Kiosk Naville, La Cucina, Läckerli- Huus, Lolipop, MM Supermarkt, Müller Reformhaus Vital Drogerie, Paul Boulangerie Bekleidung/Schuhe: Choice Accessoires, Companys, Esprit, Globus, Humanic, Marc O Polo, Navyboot, Nile Trading, Okaidi-Obaibi, Palmers, PKZ/ Boss, Strellson, Tally Weijl Gesundheit/Kosmetik/Körperpflege: Bähler Apotheke Drogerie AG, Coiffeur Varibelle, Douglas, Kochoptik, L Occitane en Provence Uhren/Schmuck/Lederwaren: Beadbox, Fossil, Globus, Swarowski Red. Am 8. Oktober 2008 wird das neue Freizeit- und Einkaufszentrum Westside in Brünnen bei Bern eröffnet. Dort werden Einkauf, Unterhaltung, Wellness und Wohnen für die Bewohnerinnen und Bewohner weit über Bern hinaus zu einem neuartigen Erlebnis zusammengeführt. Die Neue Brünnen AG hat Ende 2006 mit der Vermietung begonnen. Von Beginn an zeigte sich, dass die Nachfrage nach Räumlichkeiten im Westside weit grösser ist als das bestehende Raumangebot. Anton Gäumann, CEO Neue Brünnen AG: «300 Unternehmungen wollten ins Westside ziehen. Berücksichtigen konnten wir jedoch nur rund 60 der Interessierten.» Bereits frühzeitig wurden Mietverträge mit den Partnern abgeschlossen, die im Interesse des Publikums unbedingt vertreten sein sollten. Mittlerweile sind 93% aller Flächen vermietet, und die Verträge mit den übrigen Lokalitäten werden im Verlauf der nächsten Wochen unterschrieben. Spätestens bei der Eröffnung wird das Einkaufszentrum mit seinen rund 60 Geschäften und seinem vielfältigen und attraktiven Speise- und Getränkeangebot voll vermietet sein, um den Besuchern ein breites Spektrum an Einkaufs- und Verpflegungsmöglichkeiten zu bieten. Bis dahin ist der nun beginnende, sechs Monate dauernde Innenausbau für die Bauleitung und die neuen Mieter eine grosse Herausforderung. Bis zu 2000 Handwerker werden gleichzeitig im neu entstehenden Zentrum arbeiten. Tausende von Materialien, vielfältige Wand- und Bodenbeläge sowie umfangreiches Mobiliar müssen zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein. Denn schon heute steht fest, dass jeder der insgesamt 60 Shops und Partner von der Architektur von Daniel Libeskind beeinflusst wird. Patrick Zwyssig, Bauherrenvertreter Neue Brünnen AG: «Es ist erfreulich, wie sich die Mieter und deren Vertreter mit dem Projekt Westside identifizieren.» Bücher/Schreibwaren: Krebser, Orell Füssli Sport: SportXX, Trophy Sport Reisen/Dienstleistungen: Hotelplan, Migros Bank, Mr. Minit, Stecknadel Elektronik: Game Stop, Globus, Melectronics, Mobile Zone Automobile/Zubehör: Automobil, Németh Gastronomie: cha-chã positive eating, McDonald s, Migros Restaurant, namamen japanese ramenbar, Paul Boulangerie, Restaurant Brasserie, Starbucks ANZEIGE immobilia Februar

20 typischen Gebäudehüllzahl von 1,0 ergeben sich beträgt die Reduktion 15 bis 30%. Die den Heizwärmebedarf müssen also in Aktuell die folgenden Resultate für die Vorstellung, dass mit Minergie gegenüber Grössenordnung der heutigen Zielw den behördlichen Anforderungen der liegen. Daher steht für die neuen A Energiekennzahl RH + WW + L/K in kwh/ Schweizer Energiefachbuch m² (siehe Figur 5). Die Kombination der Energieverbrauch um die Hälfte reduziert derungen die Kombination der Zielw Zielwerte SIA380/1, mit dem Höchstanteil von MuKEn, 80 werde, wird somit Minergie, nicht bestätigt. Dieses mit einem Höchstanteil von 80% zur % liegt für alle Heizungsarten ungefähr in Ziel wird von Minergie-P leicht übertroffen; die Reduktion im liegt Vergleich zwischen 50 und Heizungstyp leicht über oder unte kussion. Sie liegt je nach Gebäudetyp der Mitte SIA-Effizienzpfad zwischen Minergie und Minergie-P. Martin Die Lenzlinger* Kombination mit einem Höchstanteil 62%. Die Energiedirektoren haben eine Minergie-Anforderung. Eine Kombi von 50% liegt für die Ölheizung Verschärfung der behördlichen Anforde- on der Zielwerte mit einem Höchsta deutlich In der tiefer Schweiz als der gibt Minergie-P-Wert, es eine ganze für Reihe rungen von energetischen in Aussicht Anforderungen gestellt: «Der durchschnittliche stellung, von dass 60% mit Minergie ist weitgehend gegenüber unabhängig den und Zielwerten Ölverbrauch für den Heizwär pro Quadrat- behördlichen Heizungstyp Anforderungen und liegt der Energie- für alle Gebä die Holzheizung an Gebäude. Angefangen und die Wärmepumpe bei den Grenzmebedarf in der Norm SIA 380/1 Thermische Energie im Hochbau.** verbrauch um die Hälfte reduziert werde, zwischen Minergie und Minergie-P. Der meter Wohnfläche in Neubauten soll wird... somit typen nicht zwischen bestätigt. Minergie Dieses Ziel und wird Minerg Effizienzpfad B liegt leicht höher als der auf 4,8 l/m² gesenkt werden, was dem von Minergie-P leicht übertroffen; die Reduktion liegt zwischen 50 und 62%. Die Ener- Tausende von Bauten wurden bereits mit Bei den behördlichen Anforderungen kombinieren die meisten Kantone die Grenzwerte giedirektoren haben eine Verschärfung der Minergie-P-Wert. Wert von Minergiebauten entspricht». dem Minergie-Label oder dem wesentlich strengeren Minergie-P-Label ausgezeichnet. von Das SIA sind 380/1 umgerechnet mit einem Höchstanteil 48 kwh/m². von behördlichen Die Anforderungen in Aussicht ge- Diese freiwilligen Standards stellen An- 80% nicht erneuerbarer Energien am Wärmestellt: «Der durchschnittliche Ölverbrauch Differenz zum Minergiewert von 42 Freiwillige Label wie Minergie haben forderungen an den Heizwärmebedarf bedarf für Heizung und Warmwasser. Bei der pro Quadratmeter Wohnfläche in Neubauten (Nutz energie) und an die Energiekennzahl von kwh/m² den Energiedirektoren entspricht dem angekündigten Einfluss der soll bei (...) andere auf 4,8 l/mfunktion 2 gesenkt werden, als die was behördli für Raumheizung, Warmwasser und Lüftung/Klima (Endenergie). Minergie und Mirungen stehen u. a. die Zielwerte gemäss SIA Das sind umgerechnet 48 kwh/m 2. Die Diffe- Verschärfung Minergie obligatorischen der behördlichen mechanischen Anforde- dem Wert Anforderungen. von Minergiebauten Sie entspricht.» sind eine Ausz Das nergie-p Verhältnis stellen der zusätzliche Minergie-Anforderungen Anforderungen, 380/1 Lüftung in Kombination mit WRG. mit Unter einem Höchstanteil Annahme eines renz zum nung Minergiewert für energetisch von 42 kwh/mbesonders 2 entzungen welche zu zum den Teil geltenden nur für bestimmte behördlichen Nut- von Nutzungsgrads 80% oder von 50% von zur 85% Diskussion. und einer Wasspricht dem Bauten. Einfluss Sie der ziehen bei Minergie die obliga- richtige gelten. Diese Anforderungen werden in den folgenden Vergleichen nicht Verhältnis der Minergie- zu den Unter Annahme eines Nutzungsgrads von torischen mechanischen Lüftung mit WRG. Anforderungen (SIA 380/1 Grenzwerte sererwärmung mit erneuerbaren Energien tung, während die behördlichen Anfo + Höchstanteil mehr berücksichtigt, 80%) da ist sie stark bei den von anderen behördlichen entspricht die Anforderungen der Energiedirektoren 85% und rungen einer Wassererwärmung «von hinten stossen». mit erneuerbaren Sie ve einem Grenzwert für den Heiz- dern energetisch schlechte Bauten. L Energien entspricht die Anforderung Standards keine Entsprechung haben. Im Das Verhältnis der Minergie-Anforderungen Gebäudekategorie und vom Typ der Heizunergie Jahr 2006 hat der SIA den Effizienzpfad En- zu den geltenden behördlichen Anforde- der Energiedirektoren einem Grenzwert für abhängig. publiziert. Durch Dieser enthält Minergie Zielwerte ergibt für rungen wärmebedarf (SIA 380/1 Grenzwerte von MJ/m². Höchstan- Für den die Heizwärmebedarf müssen nicht von generell 146 MJ/manwendbar 2. Für Gebäude, welche mit der 2000-Watt-Gesellschaft kompatibel sind. Die Zielwerte mit und vom Typ der Heizung abhängig. Durch ner typischen Gebäudehüllziffer von 1,3 beteil 80%) ist stark von der Gebäudekategorie die Gebäudekategorie Wohnen MFH und ei- sich gegenüber den behördlichen Anforderungen den Anforderungsniveaus eine Reduktion A des und Energiebe- B sind aus- Minergie einer typischen ergibt sich Gebäudehüllziffer gegenüber den behörd- von deutet 1,3 das ser eine sein Reduktion als beim des behördlichen Grenzwertes Nach Gebäudekategorie Wohnen MFH und Der Aufwand für den Nachweis darf darfs gedrückt für Raumheizung, in Primärenergie Warmwasser und aufgeteilt und in lichen bedeutet Anforderungen das eine eine Reduktion des des Grenzwertes um 26%. Die Bei behördlichen der Gebäudekategorie Anforderungen Wohnen mü und Lüftung/Klima um 26%. von Bei etwas der Gebäudekate- mehr als von 2,0 beträgt bei allen die Reduktion Bauten 46%. willkürfrei Die neu-anwen Zielwerte für Baumaterial (Graue Energie), Energiebedarfs für Raumheizung, Warmwasser EFH und einer typischen Gebäudehüllziffer Lüftung/Klima Raumklima, von Warmwasser, etwas mehr Licht als und 40% Appa- für ölbeheizte rate sowie Mehr- siedlungsinduzierte und Einfamilienhäuser. Mobilität. 40% gorie für Wohnen ölbeheizte EFH Mehr- und Einfamilien- einer typischen Grenzwerte sein. Der für Gesuchsteller den Heizwärmebedarf muss im Vo Bereits erstellen und planen namhafte Bauherren ausgewählte Bauten nach dem Konnerell für Wärmepumpen und Holzheizungen heutigen Zielwerte liegen. Daher steht für häuser. Für Verwaltungsgebäude sowie ge- müssen also in der Grössenordnung der Für Verwaltungsgebäude sowie generell Gebäudehüllziffer von 2,0 beträgt die beurteilen können, ob sein Projekt b zept des Effizienzpfades. beträgt die Reduktion 15 bis 30%. Die Vor- die neuen Anforderungen die Kombination der Zielwerte mit einem Höchstanteil von 80% zur Diskussion. Sie liegt je nach Gebäudetyp und Heizungstyp leicht über oder unter der Minergie-Anforderung. Eine Kombi- nation der Zielwerte mit einem Höchstanteil von 60% ist weitgehend unabhängig vom Heizungstyp und liegt für alle Gebäudetypen zwischen Minergie und Minergie-P. Warum nicht einfach Minergie als behördliche Anforderung? Freiwillige Label wie Minergie haben eine andere Funktion als die behördlichen Anforderungen. Sie sind eine Auszeichnung für energetisch besonders gute Bauten. Sie ziehen in die richtige Richtung, während die Vergleich der energetischen Anforderungen an behördlichen Anforderungen «von hinten die Energiekennzahl stossen». Sie verhindern energetisch RH + WW+ L/K schlechte Bauten. Labels müssen nicht generell anwendbar sein. Der Aufwand für den für ein typisches Mehrfamilienhaus mit einer Gebäudehüllzahl Nachweis darf grösser sein als beim behörd- von 1.3 lichen Nachweis. Die behördlichen Anforde- 20 immobilia Februar 2008