LBS-Immobilienmarktatlas Schleswig-Holstein Städte, Gemeinden und Siedlungsräume über Einwohner. Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause.

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1 LBS-Immobilienmarktatlas Schleswig-Holstein 2016 Städte, Gemeinden und Siedlungsräume über Einwohner Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause. Inhaltsverzeichnis

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3 1 LBS-Immobilienmarktatlas Schleswig-Holstein 2016 Der vorliegende LBS-Immobilienmarktatlas beschreibt die Entwicklung der Städte, Gemeinden und Siedlungsräume mit jeweils Mittelwerte der Angebotspreise im Markt wieder. Abweichungen nach oben oder unten sind für einzelne Immobilien je nach Lage in den Regionen daher möglich. mehr als Einwohnern. Neben den Eckdaten, wie Einwohnerentwicklung von 2014 bis 2015 und der Kaufkraft, konzentriert sich die aktuelle Bestandsaufnahme auf den Immobilienmarkt und die Preisentwicklung für die Segmente Ein- und Die in der Broschüre eingesetzten, zum Teil für die jeweilige Region typischen Objektfotos, dienen ausschließlich der Illustration. Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser sowie Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Sofern ein auswertbares Angebot an Neubauten vorhanden war, wurden diese Preise ergänzt. Unter der wissenschaftlichen Leitung des Instituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt Zusammen mit den regelmäßig erscheinenden LBS-Immobilienmarktatlanten Hamburg und Umland sowie Inseln, Küsten, Förden möchten wir auch mit diesem Atlas die Markttransparenz für Immobilien erhöhen. GmbH, Hamburg, wurden in der Zeit vom bis zum die öffentlich zugänglichen Immobilien-Angebote in den nach Einwohnern größten Siedlungsgebieten in Schleswig-Holstein ausgewertet. Die angegebenen Preise geben LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG LBS Immobilien GmbH Oktober

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5 INHALT Inhaltsverzeichnis 1 LBS-IMMOBILIENMARKTATLAS SCHLESWIG-HOLSTEIN DIE GRÖSSTEN STÄDTE UND SIEDLUNGSRÄUME IN SCHLESWIG-HOLSTEIN MIT ÜBER EINWOHNERN Eckdaten Kiel, Lübeck, Flensburg 4 Der Immobilienmarkt: Kiel und Umland 7 Der Immobilienmarkt: Lübeck und Umland 12 Der Immobilienmarkt: Flensburg und Umland 16 3 ZWEI GROSSE STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN Eckdaten Neumünster, Norderstedt 20 Der Immobilienmarkt: Neumünster 21 Der Immobilienmarkt: Norderstedt 24 4 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN IN DER REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-WEST Eckdaten 26 Der Immobilienmarkt 27 5 STÄDTE IN DER REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-OST Eckdaten 30 Der Immobilienmarkt 30 6 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN IN DER REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-WEST Eckdaten 32 Der Immobilienmarkt 33 7 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN IN DER REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-OST Eckdaten 36 Der Immobilienmarkt 37 8 TABELLEN, INFORMATIONEN, VERZEICHNISSE Eckdaten gesamt 40 Immobilienpreise 2016: Ein- und Zweifamilienhäuser 41 Immobilienpreise 2016: Eigentumswohnungen 42 Lokale Preisinformationen 43 Abbildungsverzeichnis 44 Kartenverzeichnis 45 3

6 STÄDTE UND SIEDLUNGSRÄUME MIT ÜBER EINWOHNERN ECKDATEN 2 Die größten Städte und Siedlungsräume in Schleswig-Holstein mit über Einwohnern Eckdaten Kiel, Lübeck, Flensburg Die drei größten Städte Schleswig-Holsteins sind Kiel, Lübeck und Flensburg. In der Landeshauptstadt leben knapp Menschen. In den Gemeinden Altenholz, Kronshagen, Schwentinental sowie Mönkeberg und Heikendorf im näheren Umland wohnen noch einmal gut Mit zusammengenommen rd Einwohner ist Kiel damit der größte der drei Siedlungsräume. In den letzten rd. zwei Jahren ist die Bevölkerungsentwicklung mit Die Kaufkraft der Bevölkerung ist erwartungsgemäß in Kiel mit einem Index von 88,9 (BRD = 100) etwas geringer als in den Umlandgemeinden. Deutlich überdurchschnittlich im Vergleich zum Beispiel mit Schleswig-Holstein insgesamt (Kaufkraftindex 100,8) ist die Kaufkraft der Einwohner der Gemeinden direkt an der Förde und Ostsee. Hier werden Kennziffern zwischen 119,3 in Altenholz und 128 in Heikendorf erreicht. einem Plus von 1,2 % insgesamt positiv verlaufen. Den Löwenanteil hat die Kernstadt selbst hinzugewonnen (1,3 %). Zuwächse verbuchen darüber hinaus auch Kronshagen im Westen Kiels und Schwentinental, Mönkeberg und Heikendorf im Osten. Die Verteilung der Wohnungen auf die unterschiedlichen Gebäudetypen überrascht ebenfalls nicht. Im erheblich höher verdichteten Stadtgebiet Kiels haben Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern nur einen Anteil von gut 20 %. Dagegen werden im Umland Anteile zwischen rd. 45 % in Kronshagen und knapp 66 % in Mönkeberg ermittelt. Abb. 2.1 Eckdaten: Kiel und Umland Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2016 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Kiel ,3 88,9 20,2 Altenholz ,2 119,3 59,8 Kronshagen ,7 117,3 45,4 Schwentinental ,4 108,2 62,3 Mönkeberg ,5 120,7 65,7 Heikendorf ,7 128,0 61,8 Kiel und Umland ,2 25,8 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

7 STÄDTE UND SIEDLUNGSRÄUME MIT ÜBER EINWOHNERN ECKDATEN In der Hansestadt Lübeck ist der Ein- und Zweifamilienhausanteil auch geringer als in der Umgebung, aber mit knapp 32 % erheblich höher als in Kiel. Deutlich wird daran vor allem die größere Ausdehnung des Lübecker Stadtgebiets bis an die Lübecker Bucht in Travemünde. Mit 45,6 % liegt Bad Schwartau bei ähnlichen Verdichtungswerten wie viele andere Kleinstädte in Schleswig-Holstein. Die Werte der Umlandgemeinden Ratekau und Stockelsdorf entsprechen denen der bereits ländlich geprägteren Regionen des Landes. Lübeck selbst hat knapp Einwohner. Gemeinsam mit der Nachbarstadt Bad Schwartau sowie den beiden angrenzenden Gemeinden Ratekau und Stockelsdorf bildet es einen Siedlungsraum mit knapp Bewohnern. Die Bevölkerungszahlen haben sich in den letzten zwei Jahren kaum verändert. Alle Gebiete weisen nur leichte Zugänge auf. Auch in der Hansestadt liegt die Kaufkraftkennziffer mit rd. 92 unter der im übrigen Siedlungsraum. In Bad Schwartau und Stockelsdorf lebt, mit Indizes bei 111/112, die kaufkräftigste Bevölkerung. Abb. 2.2 Eckdaten: Lübeck und Umland Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2016 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Lübeck ,3 91,7 31,5 Bad Schwartau ,3 111,5 45,6 Ratekau ,2 98,2 71,4 Stockelsdorf ,2 111,8 66,9 Lübeck und Umland ,2 36,5 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

8 STÄDTE UND SIEDLUNGSRÄUME MIT ÜBER EINWOHNERN ECKDATEN In Schleswig-Holsteins drittgrößter Stadt, Flensburg, leben etwa Menschen und in ihren beiden Nachbargemeinden Harrislee und Handewitt jeweils rd Mit einem Zuwachs von jeweils 1 bis 2 % in den vergangenen zwei Jahren ist die Bevölkerungsentwicklung in dieser Stadtregion weiter positiv verlaufen. Verglichen mit Kiel und Lübeck ist das Kaufkraftniveau zwar sowohl in Flensburg (Index 90,0) als auch in den angrenzenden Gemeinden weniger hoch, aber in Relation zu dem umgebenden Wie für alle größeren Städte üblich, hat auch Flensburg lediglich einen 27 %-Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Mehrheit der Flensburger wohnt also in Mehrfamilienhäusern. Auch in Harrislee liegen fast die Hälfte aller Wohnungen in größeren Gebäuden. Nur in Handewitt dominieren mit einem Anteil von 85 % die Einzel- und Doppelhäuser. Landkreis Schleswig-Flensburg (Index 93,1) völlig normal. Abb. 2.3 Eckdaten: Flensburg und Umland Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2016 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Flensburg ,7 90,0 26,6 Harrislee ,3 96,2 49,5 Handewitt ,3 99,4 84,9 Flensburg und Umland ,7 33,5 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

9 KIEL UND UMLAND Der Immobilienmarkt: Kiel und Umland In der Landeshauptstadt Kiel waren im vergangenen Jahr rd. 300 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand am Markt. In den Gemeinden Heikendorf und Schwentinental waren es gut 50, in Altenholz und Kronshagen rd. 30 Häuser, sowie in Mönkeberg etwa 15 Objekte. Im Kieler Stadtgebiet werden Bestandshäuser zur Jahresmitte 2016 für durchschnittlich /m² gehandelt. Im Vergleich mit dem Durchschnittspreis im Jahr 2014 verteuerten sie sich um Im Stadtteil Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook sind jedoch deu tlich m ehr als im K iel er Mi t tel zu k alkulieren. Hier ko s ten Eigenheime /m². Mit im Schnitt /m² in Suchsdorf und /m² in Schilksee sind auch dort die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser überdurchschnittlich. Ebenfalls ein im stadtweiten Vergleich höheres Preisniveau finden Eigenheiminteressenten in der Wik (2.297 /m²) und in Schreventeich/Hasseldieksdamm (2.065 /m²). Beim Kieler Mittelwert von rd /m² liegen Gaarden, Holtenau, Russee/Hassee und Wellsee/Rönne. 16,3 %. Abb. 2.4 Immobilienpreise 2016: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Kiel und Umland Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Kieler Stadtteile Ellerbek/Wellingdorf ,6 Elmschenhagen ,6 Gaarden ,2 Holtenau ,1 Meimersdorf/Moorsee ,7 Mettenhof ,1 Mitte k. A. k. A. Neumühlen-Dietrichsdorf ,7 Pries-Friedrichsort ,6 Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook ,8 Russee/Hassee ,0 Schilksee ,6 Schreventeich/Hasseldieksdamm ,0 Suchsdorf ,7 Wellsee/Rönne ,3 Wik ,5 Kiel ,3 Altenholz ,2 Kronshagen ,6 Schwentinental ,5 Mönkeberg ,4 Heikendorf ,1 F+B

10 KIEL UND UMLAND Karte 2.1 LBS-Immobilienpreiskarte Kiel Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH 2016 LBS-Foto 8

11 KIEL UND UMLAND Etwas unter dem mittleren Kieler Niveau liegen die Eigenheimpreise zum Beispiel in Neumühlen-Dietrichsdorf (1.774 /m²) und Pries-Friedrichsort (1.718 /m²). Günstiger sind Ein- und Zweifamilienhäuser derzeit noch in Ellerbek/Wellingsdorf und Elmschenhagen zu bekommen. Hier werden für Häuser aus dem Bestand zwischen und /m² verlangt. Neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser wurden im letzten Jahr nur in geringer Anzahl als Verkaufsobjekte am Markt platziert. Eine detaillierte Preisindikation kann deshalb nicht erfolgen. So wurden zum Beispiel Neubauten für knapp /m² in Elmschenhagen, für rd /m² in Meimersdorf/ Moorsee und für rd /m² in Schwentinental offeriert. In den betrachteten Umlandgemeinden liegen die Immobilienpreise für Eigenheime aus dem Bestand zum Teil über denen in den angrenzenden Kieler Stadtteilen. So müssen Kaufinteressenten in Heikendorf und Mönkeberg am Fördeostufer aktuell mit durchschnittlich und /m² höhere Preise kalkulieren als beispielsweise im benachbarten Neumühlen-Dietrichsdorf. Der Bestandsmarkt der Eigentumswohnungen umfasst rd. 450 Objekte im Kieler Stadtgebiet sowie jeweils zwischen 12 und 40 Wohnungen in den Umlandgemeinden. Der gegenwärtige Kieler Durchschnittspreis liegt bei /m² Wohnfläche. Vor zwei Jahren kosteten gebrauchte Stadtwohnungen noch im Schnitt /m². Demnach sind heute 13,9 % mehr anzulegen als In Altenholz liegen die Eigenheimpreise mit /m² etwa beim Niveau von Holtenau. Der Kronshagener Durchschnittswert reiht sich mit /m² zwischen denen in Suchsdorf und Schreventeich/Hasseldieksdamm ein. Auch bei den Eigentumswohnungen ist das Preisniveau mit derzeit durchschnittlich /m² in Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook besonders hoch. Über dem stadtweiten Durchschnitt liegen die Wohnungspreise in Holtenau (2.566 /m²) und in der Stadt-Mitte (2.548 /m²) sowie in Schilksee und Schreventeich/ Günstigere Umlandangebote sind dagegen in Schwentinental am Hasseldieksdamm (bei rd /m²). Markt. Mit /m² liegen die mittleren Hauspreise aber auch hier über dem zum Beispiel angrenzenden Kieler Stadtteil Elmschenhagen. Beim Kieler Mittelwert sortieren sich die Wik (1.958 /m²) sowie Suchsdorf und Russee/Hassee (gut /m²) ein. Günstiger hingegen sind die Wohnungen in Elmschenhagen (1.413 /m²) und Gaarden (1.209 /m²). In Mettenhof werden sie momentan für im Schnitt /m² gehandelt. Neu errichtete Eigentumswohnungen werden vor allem in einigen innenstadtnahen Stadtteilen angeboten. In Ravensberg/ Brunswik/Düsternbrook kosten sie /m², in Kiel-Mitte /m². Etwas günstiger am Markt sind sie in Schilksee für rd /m², in Russee/Hassee für /m² und in Elmschenhagen für durchschnittlich knapp /m². 9

12 KIEL UND UMLAND Im Kieler Umland kosten Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Kronshagen und Heikendorf rd /m². Für Neubau-Erstbezug müssen Interessenten in Heikendorf mit rd /m² und in Kronshagen mit rd /m² rechnen. In Mönkeberg sind Bestandswohnungen zurzeit für /m² und in Altenholz für /m² am Markt. Neubauangebote gibt es hier momentan nicht. In Schwentinental sind für neue Eigentumswohnungen im Schnitt knapp /m² üblich. Gebrauchte Wohnungen gibt es aber bereits für /m². Abb. 2.5 Immobilienpreise 2016: Eigentumswohnungen (Bestand) Kiel und Umland Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Kieler Stadtteile Ellerbek/Wellingdorf ,5 Elmschenhagen ,6 Gaarden ,4 Holtenau ,7 Meimersdorf/Moorsee k. A. k. A. k. A. Mettenhof ,5 Mitte ,4 Neumühlen-Dietrichsdorf ,5 Pries-Friedrichsort ,2 Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook ,9 Russee/Hassee ,4 Schilksee ,0 Schreventeich/Hasseldieksdamm ,1 Suchsdorf ,2 Wellsee/Rönne ,5 Wik ,2 Kiel ,9 Altenholz ,3 Kronshagen ,2 Schwentinental ,9 Mönkeberg ,0 Heikendorf ,1 F+B

13 KIEL UND UMLAND Karte 2.2 LBS-Immobilienpreiskarte Kiel Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

14 LÜBECK UND UMLAND Der Immobilienmarkt: Lübeck und Umland In der Hansestadt Lübeck wurden im zurückliegenden Jahr gut 500 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem B e s t and angeb o ten. In d en groß en St ad t teil en St. Jürgen und In St. Gertrud und Buntekuh müssen Eigenheimnachfrager mit mittlerem Lübecker Preisniveau rechnen. In St. Gertrud sind im Schnitt /m² und in Buntekuh /m² anzulegen. St. Gertrud hatten Interessenten jeweils rd. 100 Objekte zur Auswahl. In St. Lorenz Nord und Kücknitz waren es knapp 70 und in Travemünde 85 Angebote. Am Rand der Innenstadt in St. Lorenz Süd (1.759 /m²) sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser auch knapp durchschnittlich. Etwas günstiger sind Bestandshäuser in St. Lorenz Nord Eigenheime aus dem Bestand kosten stadtweit im Durchschnitt /m² und damit gut 11 % mehr als noch vor zwei Jahren. Erwartungsgemäß fallen die Preise für Häuser in Travemünde mit (1.596 /m²) im Westen der Innenstadt. In den übrigen Stadtteilen sind zwischen /m² in Kücknitz und /m² in Schlutup zu kalkulieren. derzeit /m² überdurchschnittlich aus. Sie sind damit die teuersten am Lübecker Markt. Aber auch in der Innenstadt, der Altstadt Lübecks, sind inzwischen /m² Wohnfläche üblich. St. Jürgen folgt auf der Preisrangskala mit aktuell /m². Neubauangebote waren auf dem Lübecker Markt nur wenige im Angebot (rd. 50 Objekte). Sie kosten im Schnitt etwa /m² und liegen vor allem in St. Jürgen, St. Gertrud und in Travemünde. Abb. 2.6 Immobilienpreise 2016: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Lübeck und Umland Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Lübecker Stadtteile Buntekuh ,4 Innenstadt (Altstadt) ,1 Kücknitz ,0 Moisling ,7 Schlutup ,5 St. Gertrud ,9 St. Jürgen ,3 St. Lorenz Nord ,1 St. Lorenz Süd ,2 Travemünde ,4 Lübeck ,4 Bad Schwartau ,2 Ratekau ,3 Stockelsdorf ,9 F+B

15 LÜBECK UND UMLAND In den Umlandgemeinden Ratekau und Stockelsdorf sowie in der Stadt Bad Schwartau liegen die Eigenheimpreise ebenfalls beim Lübecker Niveau. In Bad Schwartau kosten Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand derzeit im Mittel /m². In den Nachbargemeinden können Käufer momentan in Ratekau für /m² und in Stockelsdorf für /m² fündig werden. Karte 2.3 LBS-Immobilienpreiskarte Lübeck Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

16 LÜBECK UND UMLAND Im vergangenen Jahr wurden in Lübeck gut 380 Eigentumswohnungen aus dem Bestand angeboten. Die Marktschwerpunkte lagen in den Stadtteilen Travemünde (rd. 110 Objekte) sowie in St. Gertrud und St. Lorenz Nord (jeweils 60 bis 70 Objekte). In St. Lorenz Nord (1.559 /m²), St. Jürgen (1.534 /m²) und St. Gertrud (1.454 /m²) können Interessenten Eigentumswohnungen verteuerten sich gegenüber dem Jahr 2014 Stadtwohnungen um 12 % und kosten jetzt durchschnittlich /m². In Travemünde kommt man damit aber bei Weitem nicht aus. Dort sind im Schnitt /m² für gebrauchte Eigentumswohnungen anzulegen. Für /m² sind Stadtwohnungen aus dem Bestand in der Altstadt ebenfalls überdurchschnittlich teuer. Beim mittleren bereits zu etwas günstigeren Preisen als im Lübecker Durchschnitt bekommen. Für unter /m² werden Eigentumswohnungen aus dem Bestand derzeit am Stadtrand in Kücknitz und Moisling offeriert. Lübecker Niveau liegen die Preise gegenwärtig in St. Lorenz Süd (1.847 /m²). Abb. 2.7 Immobilienpreise 2016: Eigentumswohnungen (Bestand) Lübeck und Umland Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Lübecker Stadtteile Buntekuh ,9 Innenstadt (Altstadt) ,8 Kücknitz ,5 Moisling ,7 Schlutup ,8 St. Gertrud ,6 St. Jürgen ,7 St. Lorenz Nord ,2 St. Lorenz Süd ,8 Travemünde ,0 Lübeck ,9 Bad Schwartau ,6 Ratekau ,9 Stockelsdorf ,7 F+B

17 LÜBECK UND UMLAND Neubauwohnungen waren vor allem in Travemünde, St. Lorenz Nord und Süd im Angebot. Im gesamten Stadtgebiet wurden im letzten Jahr gut 100 neue Eigentumswohnungen auf dem Markt registriert. In Travemünde liegen die Offerten bei einem Durchschnittspreis von knapp /m². In St. Lorenz sind sie mit rd /m² deutlich günstiger. In Bad Schwartau kosten gebrauchte Eigentumswohnungen durchschnittlich /m² und neue gut /m². Für Ratekau konnte momentan kein Neubauangebot ermittelt werden. Eigentumswohnungen aus dem Bestand bekommt man in Ratekau für im Schnitt gut /m². In Stockelsdorf waren die Angebotsobjekte mit im Mittel /m² dieses Jahr etwas günstiger. Karte 2.4 LBS-Immobilienpreiskarte Lübeck Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

18 FLENSBURG UND UMLAND Der Immobilienmarkt: Flensburg und Umland In Flensburg waren im vergangenen Jahr knapp 300 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser am Immobilienmarkt im Angebot. Die größten Marktanteile hat der Flensburger Stadtteil Mürwik. Rund ein Viertel aller Eigenheime liegen hier im Norden der Stadt. Etwa halb so viele Angebote wurden für Weiche (13 %) registriert und jeweils rd. 8 % in Tarup, Sandberg und Jürgensby. Im Durchschnitt kosten die Häuser aktuell /m² in der Stadt. Im Jahr 2014 lag der mittlere Preis noch bei /m², d. h. heute sind 15,7 % mehr zu kalkulieren. Flensburgs teuerste Stadtteile sind Mürwik und Westliche Höhe. Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand haben hier einen Durchschnittspreis von /m² in Westliche Höhe und /m² in Mürwik. Für Stadthäuser in der Altstadt liegen die Durchschnittspreise mittlerweile mit /m² ebenfalls bei diesem Niveau. Es folgen auf der Preisrangskala mit etwa bis /m² die angebotsstarken Märkte Jürgensby, Weiche und Sandberg. Günstiger sind Eigenheime aus dem Bestand im Flensburger Stadtgebiet z. B. in Friesischer Berg, Nord- und Südstadt am Markt. Hier sind sie für im Schnitt bis gut /m² zu haben. Abb. 2.8 Immobilienpreise 2016: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Flensburg und Umland Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Flensburger Stadtteile Altstadt ,5 Engelsby ,6 Friesischer Berg ,0 Fruerlund ,0 Jürgensby ,2 Mürwik ,3 Neustadt ,7 Nordstadt ,9 Sandberg ,2 Südstadt ,4 Tarup ,8 Weiche ,9 Westliche Höhe ,1 Flensburg ,7 Handewitt ,2 Harrislee ,7 F+B

19 FLENSBURG UND UMLAND In den Nachbargemeinden Handewitt und Harrislee liegen die Eigenheimpreise auch fast auf Flensburger Niveau. In Harrislee kosten bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser derzeit im Mittel /m² und in Handewitt /m², also in etwa so viel wie in Weiche im Stadtgebiet. Neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser wurden im zurückliegenden Jahr in der Stadt Flensburg und in den Umlandgemeinden nur in geringem Umfang inseriert. Daher ist hierfür keine Preisindikation möglich. Karte 2.5 LBS-Immobilienpreiskarte Flensburg Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

20 FLENSBURG UND UMLAND Der Markt für Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist mit lediglich 150 Angeboten erheblich kleiner als der der Häuser. Davon wurden ein Drittel in Mürwik und zusammengenommen ein weiteres Drittel in den Stadtteilen Engelsby und Nordstadt inseriert. Zugleich sind Stadtwohnungen hier vergleichsweise teuer. In Mürwik kosten Eigentumswohnungen im Schnitt /m² und auf gen Stadtteilen bekommt man gebrauchte Eigentumswohnungen bereits für gut bis /m². Am oberen Spannenrand liegen beispielsweise die Neustadt und Engelsby (rd /m²). Die günstigsten Wohnungen sind dagegen in der Nordstadt (1.130 /m²) und in Weiche (1.024 /m²) zu erwerben. Darüber hinaus waren in Flensburg noch knapp 50 Neubauwohnungen für durchschnittlich bis /m² im Angebot. der Westlichen Höhe /m². Der Flensburger Durchschnittspreis fällt daher mit /m² gegenwärtig ebenfalls recht hoch aus. Er liegt knapp 23 % über dem Vergleichswert von In Handewitt konnten nur 5 Eigentumswohnungen am Markt registriert werden. Im Schnitt kosten sie /m². Etwas mehr Auswahl haben mit 35 Angeboten Nachfrager für Harrislee, Au ch in d er A l t s t ad t sind die Preis e f ür St ad t wohnungen (1.625 /m²) inzwischen leicht überdurchschnittlich. In den übri- allerdings zu deutlich höheren Preisen bei derzeit durchschnittlich /m². Preise für Neubauwohnungen konnten aufgrund zu geringen Angebots nicht ermittelt werden. Abb. 2.9 Immobilienpreise 2016: Eigentumswohnungen (Bestand) Flensburg und Umland Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Flensburger Stadtteile Altstadt ,8 Engelsby ,0 Friesischer Berg k. A. k. A. Fruerlund k. A. k. A. k. A. Jürgensby k. A. k. A. Mürwik ,3 Neustadt ,3 Nordstadt ,0 Sandberg k. A. k. A. Südstadt k. A. k. A. k. A. Tarup k. A. k. A. k. A. Weiche ,1 Westliche Höhe ,2 Flensburg ,9 Handewitt ,7 Harrislee ,8 F+B

21 FLENSBURG UND UMLAND Karte 2.6 LBS-Immobilienpreiskarte Flensburg Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

22 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN ECKDATEN 3 Zwei große Städte mit über Einwohnern Eckdaten Neumünster, Norderstedt Mit gut bzw. knapp Einwohnern zählen Neumünster und Norderstedt zu den größten Städten Schleswig-Holsteins. Beide gehören zur Hamburger Metropolregion, profitieren davon aber in unterschiedlichem Maße. Sie konnten einheitlich einen leichten Bevölkerungsgewinn verbuchen. Deutlich wird die Verschiedenheit der beiden Städte anhand der Kaufkraft ihrer Bewohner. Mit einem Index von 118,7 ist die Kaufkraft in Norderstedt deutlich höher als in Hamburg (Index 109,8). Diesen Lagevorteil hat Neumünster nicht. Der dortige Kaufkraftindex von knapp 89 liegt aber beispielsweise auf Kieler Niveau. Aufgrund ihrer flächenmäßigen Ausdehnung haben beide Städte einen hohen Anteil an Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- häusern (41 bzw. 43 %). Abb. 3.1 Eckdaten: Neumünster und Norderstedt Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2016 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Neumünster ,8 88,2 40,7 Norderstedt ,6 118,7 42,6 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

23 NEUMÜNSTER Der Immobilienmarkt: Neumünster In Neumünster wurden im letzten Jahr rd. 300 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand angeboten. 20 % der Angebote liegen in Tungendorf, zusammengenommen ebenso viele in Einfeld und Faldera sowie weitere je rd. 15 % in Gartenstadt und Gadeland. Im Schnitt kosten bestehende Eigenheime aktuell /m². Im Vergleich zu 2014 kosten sie 9,8 % mehr. Dabei entwickelten sich die Stadtteile unterschiedlich. In den an die Innenstadt angrenzenden Stadtteilen Ruthenberg und Brachenfeld sind für Bestandshäuser inzwischen /m² bzw /m² zu kalkulieren. Überdurchschnittlich im stadtweiten Vergleich ist das Preisniveau derzeit in Gadeland (1.517 /m²), Stör und Wittorf (rd /m²). Beim Mittelwert sortieren sich die Garten- und Innenstadt ein. Etwas günstiger sind Ein- und Zweifamilienhäuser zum Beispiel in Einfeld (1.274 /m²), in Tungendorf und Faldera (rd /m²). Abb. 3.2 Immobilienpreise 2016: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Neumünster Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Stadtteile Neumünsters Böckler-Siedlung ,3 Brachenfeld ,3 Einfeld ,1 Faldera ,0 Gadeland ,5 Gartenstadt ,9 Innenstadt ,4 Ruthenberg ,3 Stör ,6 Tungendorf ,9 Wittorf ,6 Neumünster ,8 F+B 2016 Neue Eigenheime sind teurer. Sie kosten im Schnitt /m². Allerdings gibt es nur ein geringes Angebot (lediglich 16 Objekte im gesamten Stadtgebiet). Für neu gebaute Eigentumswohnungen gibt es kein auswertbares Marktvolumen. 21

24 NEUMÜNSTER Karte 3.1 LBS-Immobilienpreiskarte Neumünster Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand Im vergangenen Jahr wurden in Neumünster insgesamt 170 Angebote über Eigentumswohnungen aus dem Bestand platziert. Das Gros davon liegt in der Innenstadt (gut 80 Objekte). Im Durchschnitt kosten Bestandswohnungen derzeit /m² und haben damit 4,3 % Preissteigerung gegenüber 2014 zu verzeichnen. Bei den Wohnungen ist nur eine geringe Preisspanne festzustellen. Insgesamt kosten sie in den Stadtteilen Neumünsters zwischen 878 und /m². Der Preisspitzenreiter ist derzeit Einfeld. Durchschnittliche Eigentumswohnungspreise werden in Ruthenberg und Tungendorf (rd /m²) sowie in der Innenstadt und Stör (gut /m²) verlangt. Etwas günstiger sind im stadtweiten Vergleich Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit jeweils knapp /m² in Gadeland, Gartenstadt und Wittorf. Die günstigsten Angebote wurden für Faldera inseriert. Hier können Interessenten schon für im Mittel 878 /m² Eigentümer einer Stadtwohnung werden. LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

25 NEUMÜNSTER Abb. 3.3 Immobilienpreise 2016: Eigentumswohnungen (Bestand) Neumünster Karte 3.2 LBS-Immobilienpreiskarte Neumünster Eigentumswohnungen aus dem Bestand Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Stadtteile Neumünsters Böckler-Siedlung k. A. k. A. k. A. Brachenfeld k. A. k. A. k. A. Einfeld ,7 Faldera ,7 Gadeland ,2 Gartenstadt k. A. 951 k. A. Innenstadt ,5 Ruthenberg ,2 Stör k. A k. A. Tungendorf ,7 Wittorf ,4 Neumünster ,3 F+B 2016 LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

26 NORDERSTEDT Der Immobilienmarkt: Norderstedt In Norderstedt konnten Immobiliennachfrager im zurückliegenden Karte 3.3 LBS-Immobilienpreiskarte Norderstedt Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand Jahr aus gut 300 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäusern aus dem Bestand auswählen. Davon lagen etwa ein Drittel in Harksheide, 70 Objekte in Garstedt und 60 in Norderstedt-Mitte. Im Durchschnitt kosten Eigenheime in Norderstedt derzeit /m². Im Jahr 2014 lag der Mittelwert noch bei /m². Demnach sind aktuell 12,7 % mehr zu kalkulieren als vor zwei Jahren. Differenziert nach den fünf Stadtteilen unterscheiden sich die Eigenheimpreise kaum. In Garstedt und Glashütte kosten Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand bzw /m². In Friedrichsgabe werden durchschnittliche Preise verlangt. Nur wenig günstiger sind Bestandseigenheime in Harksheide und Norderstedt-Mitte mit bzw /m². Neu errichtete Eigenheime wurden kaum angeboten. Insgesamt wurden gut 70 Objekte registriert, überwiegend für Harksheide und Norderstedt-Mitte. Im Schnitt müssen für Neubauhäuser /m² in Harksheide bis /m² in Garstedt und Glashütte bezahlt werden. LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH 2016 Abb. 3.4 Immobilienpreise 2016: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Norderstedt Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Norderstedter Stadtteile Friedrichsgabe ,2 Garstedt ,4 Glashütte ,5 Harksheide ,6 Norderstedt-Mitte ,9 Norderstedt ,7 F+B

27 NORDERSTEDT Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind gegenwärtig ebenfalls um 9,2 % teurer am Markt als im Jahr Der Durchschnittspreis der 200 untersuchten Angebotsobjekte liegt bei /m². Die Angebotsschwerpunkte liegen in Garstedt (gut 40 %) sowie in Norderstedt-Mitte und Harksheide (je rd. 20 %). Auch für die Eigentumswohnungen liegen die Preise innerhalb einer Spanne zwischen rd /m² in Garstedt und Harksheide bis /m² in Glashütte und Norderstedt-Mitte sehr nah beieinander. In Friedrichsgabe wird mit /m² etwas weniger verlangt. Abb. 3.5 Immobilienpreise 2016: Eigentumswohnungen (Bestand) Norderstedt Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Norderstedter Stadtteile Friedrichsgabe ,9 Garstedt ,2 Glashütte ,0 Harksheide ,0 Norderstedt-Mitte ,1 Norderstedt ,2 F+B 2016 Der Neubaumarkt für Eigentumswohnungen wird von Garstedt dominiert. 60 % der insgesamt knapp 80 Objekte sind hier für im Schnitt /m² am Markt platziert worden. In Glashütte und Karte 3.4 LBS-Immobilienpreiskarte Norderstedt Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Norderstedt-Mitte kosten sie etwa /m². Einige wenige Neubauwohnungen sind in Harksheide für rd /m² im Angebot. LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

28 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-WEST ECKDATEN 4 Städte mit über Einwohnern in der Region Schleswig-Holstein Nord-West Eckdaten Die Region Schleswig-Holstein Nord-West fasst einerseits die beiden Städte Husum und Heide im Nordwesten des Landes zusammen sowie andererseits im Norden Schleswig, Eckernförde und Rendsburg mit der Nachbarstadt Büdelsdorf. Ebenfalls zu den großen Städten in der Nord-Region gehört Rendsburg im Zentrum Schleswig-Holsteins. Zusammen mit der Nachbarstadt Büdelsdorf leben hier direkt am Nord-Ostsee-Kanal gut Einwohner mit leicht abnehmender Tendenz. Die Kaufkraft der Rendsburger liegt mit einem Index von 81,9 deutlich unter Husum und Heide sind die Kreisstädte der Kreise Nordfriesland und Dithmarschen und zugleich deren Oberzentren. Husum hat gut Einwohner. Vor allem die touristische Lage an der Nordseeküste verhilft den Husumern zu einer für die Region überdurchschnittlichen Kaufkraft. denen der anderen Städte. Die Kaufkraft der Büdelsdorfer (Index 93,6) liegt dagegen erheblich über dem Rendsburger Niveau. Etwa die Hälfte aller Wohnungen sind hier Ein- und Zweifamilienhäuser. In Rendsburg haben sie dagegen nur einen Anteil von einem Drittel. Heide ist das Infrastruktur- und Dienstleistungszentrum der südlichen Westküste Schleswig-Holsteins und hat gut Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten zwei Jahre ist positiv. Im Norden in Schleswig an der Schlei leben gut Menschen und in Eckernförde rd Einwohner. Schleswig konnte die Bevölkerungszahl aus dem Jahr 2014 steigern (+2,7 %). In Eckernförde wohnen heute auch etwas mehr Bürger als noch vor zwei Jahren (+0,5 %). Abb. 4.1 Eckdaten: Region Schleswig-Holstein Nord-West Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2016 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Schleswig ,7 85,5 39,6 Rendsburg ,2 81,9 33,3 Büdelsdorf ,5 93,6 51,1 Eckernförde ,5 94,1 40,6 Husum ,4 94,6 52,4 Heide ,4 90,3 54,4 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

29 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-WEST Der Immobilienmarkt Für die Region Nord-West konnten insgesamt 660 Bestandshäuser aus dem Angebot des letzten Jahres untersucht werden. Jeweils ein Viertel der Objekte liegen in Rendsburg mit Büdelsdorf, in Husum und Heide. In Eckernförde müssen Eigenheiminteressenten mit den höchsten Durchschnittspreisen in der Region rechnen. Aktuell kosten Einund Zweifamilienhäuser aus dem Bestand /m². Die Preise veränderten sich in den letzten zwei Jahren in Eckernförde kaum. In den übrigen Städten ist die Preisentwicklung unterschiedlich verlaufen, aber überall sind Steigerungen zu beobachten. Abb. 4.2 Immobilienpreise 2016: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Region Schleswig-Holstein Nord-West Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Schleswig ,4 Rendsburg ,6 Büdelsdorf ,3 Eckernförde ,4 Husum ,8 Heide ,5 F+B 2016 Zurzeit kosten gebrauchte Häuser in Husum im Durchschnitt /m² und in Schleswig /m². In Rendsburg und Büdelsdorf haben sich durch unterschiedliche Entwicklungen Preisdifferenzen herausgebildet. Aufgrund geringer Preissteigerungen gegenüber 2014 kosten Eigenheime in Büdelsdorf nach wie vor im Schnitt rd /m². Demgegenüber sind nach einem Plus von 12,6 % in Rendsburg nunmehr /m² zu zahlen. Die günstigsten Eigenheimangebote findet man derzeit in Heide. Hier sind durchschnittlich /m² anzulegen. Neubauten wurden im vergangenen Jahr kaum am Markt platziert. Für die gesamte Region wurden nur gut 50 Objekte identifiziert, davon etwa die Hälfte in Schleswig. Neu errichtete Eigenheime kosten in dieser Region im Schnitt /m², in Schleswig etwas weniger. 27

30 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-WEST Karte 4.1 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Nord-West Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH 2016 Den Eigentumswohnungsmarkt dominieren derzeit in der Nord- West-Region Schleswig und Rendsburg mit Büdelsdorf mit jeweils rd. 30 % aller 280 analysierten Angebotsobjekte. Die Marktanteile von Husum und Eckernförde betragen rd. 20 bzw. 10 %. Preise um knapp 20 % gestiegen. Husum hat zwar aktuell die höchsten Steigerungen zu verzeichnen. Im Betrachtungszeitraum 2012 bis 2014 war hier allerdings eine negative Entwicklung zu beobachten. Momentan kosten Bestandswohnungen in Husum Preislich liegt aber wieder Eckernförde vorn. Momentan werden Eigentumswohnungen aus dem Bestand für durchschnittlich /m² gehandelt. Im Vergleich zum 2014er-Niveau sind die /m². In Schleswig dagegen ist es umgekehrt: Nach kräftigen Steigerungen in der Vorperiode kommen Anleger heute mit Durchschnittspreisen von /m² um 9,2 % günstiger an gebrauchte Eigentumswohnungen. 28

31 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-WEST Nach einer leichten Preisreduktion sind in Heide /m² derzeit zu kalkulieren. Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind in Büdelsdorf seit 2014 um gut 12 % teurer geworden. Sie kosten aktuell /m². In Rendsburg sind mit einem Plus von 1,7 % noch immer im Schnitt rd. 900 /m² üblich. Für die gesamte Nord-West-Region in Schleswig-Holstein konnten rd. 60 Neubauwohnungen registriert und ausgewertet werden. Darunter allein in Husum 40 Objekte zu einem Preis von knapp /m². In den übrigen Städten kosten Neubauwohnungen zwischen /m² in Heide und /m² in Eckernförde. Abb. 4.3 Immobilienpreise 2016: Eigentumswohnungen (Bestand) Region Schleswig-Holstein Nord-West Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Schleswig ,2 Rendsburg ,7 Büdelsdorf ,1 Eckernförde ,9 Husum ,3 Heide ,3 F+B 2016 Karte 4.2 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Nord-West Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

32 STÄDTE IN DER REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-OST ECKDATEN 5 Städte in der Region Schleswig-Holstein Nord-Ost Eckdaten Der Immobilienmarkt Die Region Nord-Ost wird aus den Städten Eutin und Malente im Kreis Ostholstein sowie Plön aus dem gleichnamigen Kreis gebildet. Größte Stadt ist mit knapp Einwohnern Eutin. Sie hat in den vergangenen zwei Jahren 1,2 % an Bevölkerung hinzugewonnen. Die beiden Nachbarstädte Plön und Malente haben ebenfalls leichte Einwohnergewinne erzielt. In Malente leben derzeit gut und in Plön knapp Menschen. In der Region Nord-Ost waren im vergangenen Jahr gut 220 Einund Zweifamilienhäuser aus dem Bestand im Angebot. Eutin und Malente hatten daran einen Marktanteil von jeweils rd. 40 %. Die höchsten Eigenheimpreise werden derzeit aber mit /m² in Plön aufgerufen. Sie sind damit knapp 12 % teurer als vor zwei Jahren. In Eutin müssen Eigenheiminteressenten mit durchschnittlich /m² für ein Bestandshaus heute 16 % mehr bezahlen als im Jahr Etwas günstigere Angebote finden sie mit im Schnitt /m² in Malente vor. Die Einwohnerstruktur ist in den drei Städten recht unterschiedlich. Betrachtet man die Kaufkraftkennziffern, fällt für Plön das unterdurchschnittliche Ergebnis auf. Hier haben die Haushalte einen durchschnittlichen Indexwert von 72,6. Im gesamten Landkreis Plön liegt er bei 98,2. Deutlich höher ist die Kaufkraft in Eutin Neue Ein- und Zweifamilienhäuser wurden nur in Eutin in auswertbarem Umfang inseriert (rd. 20 Objekte). Sie sollen für durchschnittlich /m² verkauft werden. und Malente mit 95,7 bzw. 92,8 und im Vergleich zum Landkreis (Ostholstein: 97,8) mit seinen Ostseegemeinden nur geringfügig niedriger. Abb. 5.2 Immobilienpreise 2016: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Hinsichtlich der Verdichtung sind die Städte der Region Nord- Ost vergleichbar mit anderen dieser Größe. In Eutin liegen 43,5 % aller Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, vergleichbar mit z. B. Bad Schwartau. Malente ist etwas lockerer bebaut und Plön etwas stärker verdichtet. Region Schleswig-Holstein Nord-Ost Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Eutin ,9 Malente ,2 Plön ,9 F+B 2016 Abb. 5.1 Eckdaten: Region Schleswig-Holstein Nord-Ost Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2016 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Eutin ,2 95,7 43,5 Malente ,8 92,8 55,4 Plön ,8 72,6 41,1 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

33 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-OST Der Eigentumswohnungsmarkt ist mit etwa 90 Angeboten deutlich kleiner als der für Häuser. Auf Grund dessen machen sich objektabhängige Preisschwankungen auf den kleinen Teilmärkten stärker bemerkbar. Den Spitzenplatz belegt dieses Jahr Eutin mit im Mittel /m². In Plön kosten Wohnungen aus dem Bestand zurzeit /m² und in Malente 970 /m². Neubauwohnungen waren nur sehr wenige am Markt, sodass hierfür keine Preisermittlung möglich ist. Abb. 5.3 Immobilienpreise 2016: Ort Eigentumswohnungen (Bestand) Region Schleswig-Holstein Nord-Ost 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Eutin ,4 Malente ,7 Plön ,3 F+B 2016 Karte 5.1 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Nord-Ost: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Karte 5.2 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Nord-Ost: Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH 2016 LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

34 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-WEST ECKDATEN 6 Städte mit über Einwohnern in der Region Schleswig-Holstein Süd-West Eckdaten Die Städte in der südwestlichen Region Schleswig-Holsteins liegen alle im unmittelbaren Hamburger Einzugsbereich. Im Norden sind dies die Städte Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg und Quickborn mit zwischen und Einwohnern. Alle haben in den letzten zwei Jahren an Bevölkerung leicht hinzugewonnen. In Henstedt-Ulzburg und Quickborn ist die Kaufkraft der Bevölkerung ähnlich hoch wie im angrenzenden Norderstedt. Der Index von rd. 120 und 125 liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt und dem von Hamburg (109,8). Sie sind mit zwischen 46 und 66 % aller Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern weit weniger sind vergleichsweise höher verdichtet als die übrigen der Region Süd-West. Der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt hier nur etwa 35 bis 41 %. Die Kreisstadt Itzehoe liegt bereits am Rand der Metropolregion. Die Einwohnerzahl hat sich positiv entwickelt. Derzeit leben dort gut Menschen. Der Kaufkraftindex von 92,4 ist geringer als der Schleswig-Holsteins und ihres Kreises Steinburg (Index 100,8 bzw. 96,6). verdichtet als die Metropole Hamburg. Im Westen der Hansestadt liegen weitere Städte, die seit den 1960er-Jahren eine hohe Nachfrage auch aus Hamburg haben. Wedel, unmittelbar an den Hamburger Stadtteil Rissen angrenzend, zählt zu den teuersten Vororten. Die Stadt hat knapp Einwohner und eine positive Bevölkerungsentwicklung. Die Kaufkraft der Wedeler liegt über der in Hamburg (113,4 gegenüber 109,8 in Hamburg). Pinneberg und Elmshorn gehören ebenfalls zu den Speckgürtelstädten mit steigenden Einwohnerzahlen und einer überdurchschnittlichen Kaufkraftkennziffer. Die drei Städte Abb. 6.1 Eckdaten: Region Schleswig-Holstein Süd-West Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2016 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Kaltenkirchen ,7 98,8 45,8 Henstedt-Ulzburg ,4 119,3 65,7 Quickborn ,7 125,9 58,5 Itzehoe ,1 92,4 41,3 Elmshorn ,6 99,2 41,4 Pinneberg ,5 107,6 40,1 Wedel ,9 113,4 35,2 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

35 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-WEST Der Immobilienmarkt In den Städten der Region Süd-West wurden im vergangenen Jahr insgesamt knapp Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand angeboten. Die Marktanteile der Städte sind recht ähnlich und liegen zwischen 12 % in Kaltenkirchen und 19 % in Pinneberg. Für die Region wurde darüber hinaus ein Angebot von 230 Neubauhäuser registriert. Davon liegen etwa ein Viertel in Quickborn und zwischen 8 und 19 % in den übrigen Städten der Süd-West- Region. Erwartungsgemäß sind die Preise in allen untersuchten Städten Abb. 6.2 Immobilienpreise 2016: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Region Schleswig-Holstein Süd-West Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Kaltenkirchen ,1 Henstedt-Ulzburg ,9 Quickborn ,8 Itzehoe ,8 Elmshorn ,9 Pinneberg ,7 Wedel ,9 F+B 2016 im Südwesten Schleswig-Holsteins in den vergangenen Jahren gestiegen. Moderat in Itzehoe, an den anderen Standorten zwischen 7 und 15 % im Vergleich zu In Wedel direkt an der Hamburger Stadtgrenze ist das Preisniveau mit derzeit im Durchschnitt /m² am höchsten. Mit bereits leichtem Abstand folgen auf der Rangliste Pinneberg (2.283 /m²), Quickborn (2.257 /m²) sowie Henstedt-Ulzburg (2.105 /m²). Mit zunehmender Entfernung zur Metropole sind gebrauchte Eigenheime günstiger zu bekommen. Der Gebrauchtmarkt für Eigentumswohnungen ist mit insgesamt 665 Angeboten in den sieben Süd-West-Städten nur etwa halb so groß wie der für Eigenheime. Die meisten Eigentumswohnungen aus dem Bestand fanden Nachfrager in Pinneberg (160 Wohnungen) sowie in Elmshorn und Wedel (je rd. 110) vor. In den übrigen Städten waren etwa jeweils 60 bis 80 Eigentumswohnungen im Angebot. Der Preis pro Quadratmeter liegt in Elmshorn bei /m² und in Itzehoe bei /m². Der Neubaumarkt fasst 135 Eigentumswohnungen zusammen, darunter Pinneberg (28 %) und Kaltenkirchen (20 %) mit dem größten Neubauvolumen. Für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sind durchschnittlich zwischen rd /m² in Itzehoe, /m² in Kaltenkirchen und /m² in Henstedt-Ulzburg, Quickborn und Pinneberg zu bezahlen. In Wedel sind momentan mit durchschnittlich gut /m² die teuersten Neubauten am Markt. Auch für Eigentumswohnungen muss aktuell überwiegend mit höheren Preisen gerechnet werden als noch vor zwei Jahren. Die höchsten Preissteigerungen verzeichnen Pinneberg (20,3 %) und Quickborn (15,7 %). Leicht rückläufig ist die Entwicklung in Itzehoe. 33

36 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-WEST In Wedel kosten Stadtwohnungen aus dem Bestand zurzeit durchschnittlich /m². Es ist damit auch in diesem Segment der teuerste Standort in der Süd-West-Region. In Henstedt-Ulzburg, Quickborn und Kaltenkirchen im Norden der Hansestadt werden Neubauwohnungen werden in Henstedt-Ulzburg, Pinneberg und Wedel gegenwärtig für rd /m² gehandelt /m² kosten sie durchschnittlich in Kaltenkirchen, Quickborn und Elmshorn und knapp /m² in Itzehoe. Eigentumswohnungen für rd bis /m² gehandelt. Im Westen haben sie ein etwas höheres Preisniveau in Pinneberg (1.727 /m²). In Elmshorn (1.456 /m²) sind sie etwas günstiger und bereits für knapp /m² in Itzehoe zu bekommen. Karte 6.1 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Süd-West: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

37 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-WEST Abb. 6.3 Immobilienpreise 2016: Eigentumswohnungen (Bestand) Region Schleswig-Holstein Süd-West Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Kaltenkirchen ,3 Henstedt-Ulzburg ,2 Quickborn ,7 Itzehoe ,6 Elmshorn ,1 Pinneberg ,3 Wedel ,5 F+B 2016 Karte 6.2 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Süd-West: Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

38 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-OST ECKDATEN 7 Städte mit über Einwohnern in der Region Schleswig-Holstein Süd-Ost Eckdaten Mit der Region Schleswig-Holstein Süd-Ost werden wiederum Städte im Hamburger Umland zusammengefasst. Zwei davon, Ahrensburg und Reinbek, sind unmittelbare Vororte, die beiden anderen, Bad Oldesloe und Geesthacht, liegen eher am Rand des Großraums. ein hohes Niveau, das nur von dem in Reinbek mit 131,3 übertroffen wird. Reinbek am Sachsenwald ist wie Ahrensburg einer der attraktiven und stark nachgefragten Wohnstandorte vor den Toren Hamburgs. Die Einwohnerentwicklung verlief in den vergangenen zwei Jahren in der Region positiv. Ahrensburg verzeichnet die deutlichsten Bevölkerungszuwächse. Der Anteil der Ein- und Ahrensburg ist mit gut Einwohnern die größte dieser Städte. Mit einer Kaufkraftkennziffer von 130,2 hat Ahrensburg Zweifamilienhäuser an den Wohnungen ist überall recht hoch in diesen Kleinstädten. Abb. 7.1 Eckdaten: Region Schleswig-Holstein Süd-Ost Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2016 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Bad Oldesloe ,8 100,3 47,1 Ahrensburg ,3 130,2 47,5 Reinbek ,4 131,3 53,2 Geesthacht ,9 99,1 44,4 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

39 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-OST Der Immobilienmarkt Im Südosten Schleswig-Holsteins wurden in den vier Berichtsstädten im zurückliegenden Jahr 440 Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand offeriert. Ganz im Süden in Geesthacht wurden Davon waren etwa 60 % der Objekte in Ahrensburg. Die Ahrensburger Neubaupreise liegen bei durchschnittlich rd /m². In Reinbek ist mit knapp /m² und in Bad Oldesloe mit /m² zu kalkulieren. rd. 95 und in Reinbek 120 und an der Achse Hamburg-Lübeck in Ahrensburg 130 sowie in Bad Oldesloe rd. 95 Bestandseigenheime angeboten. Karte 7.1 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Süd-Ost: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Im östlichen Hamburger Umland werden wieder die lagebedingten Unterschiede bei den Preisen und Entwicklungen deutlich. In den nahe der Großstadt gelegenen Städten Ahrensburg und Reinb ek werd en die hö chs ten Eigenheimpreis e gem e ss en. In Ahrensburg kosten Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand heute durchschnittlich /m², also knapp 5 % mehr als im Jahr In Reinbek bekommt man Bestandshäuser für im Mittel knapp /m². Aktuell muss damit sogar knapp 9 % mehr bezahlt werden als vor zwei Jahren. In Bad Oldesloe haben sich die Preise in diesem Zeitraum um gut 13 % auf durchschnittlich /m² erhöht. Mit /m² liegen in Geesthacht die Preise auch um gut 8 % über dem 2014er-Wert. Neubauhäuser wurden knapp 90 für die gesamte Region inseriert. Abb. 7.2 Immobilienpreise 2016: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Region Schleswig-Holstein Süd-Ost Ort 2014 in /m² 2016 in /m² Entwicklung 2014 bis 2016 in % Bad Oldesloe ,1 Ahrensburg ,8 Reinbek ,6 Geesthacht ,2 F+B 2016 LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH