Volks- Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eg

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1 Volks- Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eg Geschäftsbericht 2012

2 Kennzahlen und Daten im Überblick Gegründet 1900 Eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Frankfurt am Main unter Nr. 627 Kennzahlen zum Mitglieder Geschäftsanteile Geschäftsguthaben ,5 T ,0 T Spareinlagen ,3 T ,2 T Wohnungsbestand davon mit Mietpreisbindung Mitarbeiter (Durchschnitt) Bilanzsumme ,2 T ,1 T Anlagevermögen ,2 T ,3 T Eigenkapital ,5 T ,7 T Rohergebnis ,9 T ,7 T Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.992,4 T 4.019,3 T Jahresüberschuss 3.313,5 T 3.353,9 T Legende Standorte Servicecenter Frankfurt Großer Hirschgraben Steinbach/Taunus Servicecenter Steinbach Eschborner Str. 14 Ginnheim Preungesheim Rödelheim Riederwald Hausmeisterbüros Riederwald Am Erlenbruch 24 Riederwald Schulze-Delitzsch-Str. 1 Preungesheim Homb. Landstr. 67 Rödelheim Lohoffstr. 2 Ginnheim Reichelstr. 50 Steinbach Berliner Str. 58 Betreuungsbüros Seniorenwohnanlagen Ginnheim Reichelstr. 50 Riederwald Schulze-Delitzsch-Str. 11 Steinbach Birkenweg 3a Frankfurt am Main

3 Geschäftsbericht 2012 WOHNEN PLUS Volks- Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eg Großer Hirschgraben D Frankfurt am Main Telefon Fax info@vbs-frankfurt.de

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5 Inhalt Inhalt Lagebericht 4 Bilanz zum 31. Dezember Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2012 bis 31. Dezember Anhang für das Geschäftsjahr Bericht des gesetzlichen Prüfungsverbandes 44 Bericht des Aufsichtsrates 45 3

6 Lagebericht Lagebericht WOHNEN PLUS und ECO PLUS Die unternehmerischen Schwerpunkte der Volks- Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eg sind unter der Vision WOHNEN PLUS fokussiert. Hierbei bildet das Wohnen die Kernkompetenz mit einem modernen, marktgerechten und konkurrenzfähigen Angebot. Ergänzend dazu bietet die Genossenschaft ihren Mitgliedern ein Plus an Zusatzleistungen, wie beispielsweise Geldanlagen zu attraktiven Konditionen, sowie eine hohe Servicequalität. Im Mittelpunkt des Handelns stehen daher sowohl das Produkt Wohnung als auch das Genossenschaftsmitglied. Die damit verbundenen wirtschaftlichen und sozialen Zielsetzungen sind Bestandteil eines unternehmensinternen Leitbildes. Unter ECO PLUS vermarktet die Volks- Bauund Sparverein Frankfurt am Main eg ihren energetisch besonders anspruchsvollen Wohnraum. Neben allen Neubauten der Genossenschaft fallen in diese Kategorie zwischenzeitlich auch viele Bestandswohnungen aufgrund umfangreicher Sanierungen. Die Genossenschaftsmieter profitieren sowohl von niedrigen Nebenkosten als auch von weiterhin günstigen Genossenschaftsmieten. Dieses attraktive Wohnungsangebot wird Jahr für Jahr weiter ausgebaut. Gesamtwirtschaftliche Lage Die deutsche Wirtschaft erwies sich im Jahr 2012 in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld als widerstandsfähig und entkoppelte sich von der europäischen Rezession. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) wuchs gegenüber dem Vorjahr um 0,7 Prozent. Im Vergleich zu den Jahren 2010 und 2011 war dies zwar ein geringerer Zuwachs, jedoch handelte es sich damals um Aufholprozesse nach der weltweiten Wirtschaftskrise Auf dem Arbeitsmarkt haben sich die positiven Tendenzen der Vorjahre auch in 2012 fortgesetzt. So erreichte die Zahl der Erwerbstätigen mit 41,6 Millionen das sechste Jahr in Folge einen neuen Höchststand. Das waren Personen oder 1,0 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Erwerbslosen ging um Personen auf 2,3 Millionen zurück; deren Anteil an der Gesamtzahl der Erwerbspersonen lag damit im Jahresdurchschnitt 2012 bei nur noch 5,3 Prozent und damit auf dem niedrigsten Stand seit Die Staatshaushalte befanden sich in 2012 weiterhin auf Konsolidierungskurs und beendeten das Jahr mit einem geringen Finanzierungsüberschuss von 2,2 Milliarden Euro. Ursächlich hierfür waren die um 3,3 Prozent kräftig gestiegenen Einnahmen, hier allen voran das erhöhte Steuereinkommen in Folge der guten wirtschaftlichen Lage, sowie der nur moderate Anstieg der staatlichen Ausgaben um 1,4 Prozent. Insgesamt errechnete sich für den Staat eine Überschussquote von 0,1 Prozent gemessen am Bruttoinlandsprodukt in jeweiligen Preisen. Damit hat Deutschland den im Maastricht-Vertrag festgelegten Referenzwert deutlich unterschritten und wies erstmals seit 2007 wieder einen ausgeglichenen Haushalt vor. Gleichzeitig konnte der Bund seine Neuverschuldung auf 22 Milliarden Euro begrenzen. Das strukturelle Defizit lag bei 0,32 Prozent der Wirtschaftsleistung mit der 4 Geschäftsbericht 2012

7 Lagebericht Folge, dass der Bund zum ersten Mal und vier Jahre früher als geplant die Vorgaben der neuen Schuldenbremse (Obergrenze 0,35 Prozent) erfüllte. Bei den Güterpreisen war in 2012 eine Verlangsamung der Inflation festzustellen. Die Teuerungsrate belief sich im Jahresdurchschnitt auf 2,0 Prozent nach zuletzt 2,3 Prozent in Allerdings war in einigen Warengruppen ein deutlich stärkerer Preisanstieg zu verzeichnen, wie etwa bei den Energieprodukten (plus 5,7 Prozent) und den Nahrungsmitteln (plus 3,2 Prozent). Die gute Konjunktur spiegelte sich im Ergebnis auch in den Lohnzuwächsen wider. So stiegen die Bruttolöhne und -gehälter in 2012 um 3,7 Prozent auf Milliarden Euro. Gleichzeitig erhöhten sich aber auch die von den Arbeitnehmern abgeführten Sozialabgaben und Lohnsteuern um 4,7 Prozent. Die Absenkung des Beitragssatzes zur gesetzlichen Rentenversicherung konnte diese Abgabenlast etwas abfedern, so dass im Ergebnis aller Faktoren die Nettolöhne und -gehälter um 3,3 Prozent auf 750 Milliarden Euro anstiegen. Unter Berücksichtigung des inflationsbedingten Kaufkraftverlustes blieb den Arbeitnehmern in 2012 im Durchschnitt ein reales Lohnplus von 0,6 Prozent. Im Vergleich mit anderen Volkswirtschaften ergibt sich für das deutsche Wirtschaftswachstum 2012 ein zweigeteiltes Bild: Während in der Eurozone die Wirtschaftsleistung zurückging, konnten sowohl die US-Wirtschaft mit plus 2,1 Prozent als auch die japanische Wirtschaft mit plus 2,0 Prozent höhere Zuwächse erzielen. Branchenentwicklung und Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main Wenngleich die Wirtschaftsleistung im Baugewerbe in 2012 um 1,7 Prozent zurückging, konnte der deutsche Immobilienmarkt das umsatzstärkste Jahr seit 2007 verzeichnen. Das Transaktionsvolumen im Bereich der Wohnimmobilien belief sich auf 10,45 Milliarden Euro, das waren 46 Prozent mehr als im Vorjahr. Bei den Gewerbeimmobilien übertraf das Volumen mit 25,6 Milliarden Euro das Vorjahr immerhin um neun Prozent. Der Anteil ausländischer Investoren am gesamten Umsatzvolumen 2012 lag bei 44 Prozent; er hat sich damit innerhalb der letzten drei Jahre mehr als verdoppelt. Ein Zeichen, dass der Immobilienstandort Deutschland auch international ein hohes Vertrauen hinsichtlich Stabilität und Werthaltigkeit genießt. Bedingt durch die gestiegene Nachfrage zogen auch die Preise für Eigentums- und Mietwohnungen an, und zwar bundesweit um 3,1 Prozent. Bei den Baugenehmigungen war in 2013 bereits der vierte Anstieg in Folge festzustellen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde der Neubau von insgesamt Wohnungen (plus 4,8 Prozent) genehmigt. Die Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main als eine der elf vom Bund anerkannten Metropolregionen Deutschlands war in 2012 mit fast 5,6 Millionen Einwohnern die fünftgrößte Deutschlands; und sie ist in den vergangenen Jahren am drittschnellsten gewachsen. Innerhalb von nur fünf Jahren gab es einen Zuwanderungsgewinn von Menschen. Insbesondere bei den jungen Arbeitskräften ist die Geschäftsbericht

8 Lagebericht Rhein-Main-Region dank der guten Arbeitsbedingungen beliebt, wie die steigende Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten bestätigt. Die gute Arbeitsplatzversorgung in der Metropolregion spiegelte sich 2012 auch in einem starken Bruttoinlandsprodukt wider. Je Einwohner betrug dieses in Frankfurt rund Euro (nominal). Der Frankfurter Immobilienmarkt konnte in 2012 abermals von der anhaltenden Verunsicherung durch die globale Finanzkrise profitieren. Die Bereitschaft von Kapitalanlegern auf dem hiesigen Markt zu investieren war ungebrochen, wie u.a. die vielen Kaufanfragen an die Immobilieneigentümer belegten. Indes war ein Großteil der Eigentümer nicht zum Verkauf bereit, da sie ihre Immobilien als sichere Geldanlage weiterhin im Bestand hielten. Gleichzeitig ging das Angebot von Neubauwohnungen zurück, weil viele Einheiten bereits in 2011 veräußert wurden und die Zahl fertiggestellter Wohnungen in 2012 abnahm. Dies spiegelte sich im Ergebnis auch in den rückläufigen Verkaufszahlen wider: Insgesamt wurden zehn Prozent weniger Wohnungen und Eigenheime als im Vorjahr verkauft. In der Folge schnellten die Preise für die noch am Markt gehandelten Immobilien in die Höhe. Die Preise für Wohnflächen stiegen in 2012 um bis zu 15 Prozent und für Handelsflächen um bis zu 30 Prozent. Besonders stark verteuerten sich die innenstadtnahen Wohnlagen, in den dezentralen Lagen blieben die Werte unverändert. Dass sich der Preisauftrieb im letzten Quartal 2012 noch verschärfte, lag sicherlich auch an der Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent zum Insgesamt wurden im Jahr 2012 in Frankfurt Eigentumswohnungen verkauft, davon waren Neubauten. Bei den Mehrfamilienhäusern wechselten 396 Einheiten den Eigentümer, der Umsatz betrug hier 721,3 Millionen Euro (minus 6,4 Prozent). Bei den Eigenheimen wurden 731 Einheiten, vorwiegend Reihenmittelhäuser, mit einem Volumen von 317,7 Millionen Euro (plus 2,5 Prozent) veräußert. Der Anteil der durch Umwandlung von leerstehenden Büros und brachliegenden Gewerberäumen entstandenen Wohnungen hat sich in 2012 deutlich erhöht. Mehr als 600 Wohnungen konnten auf diesem Weg dem Markt zugeführt werden, was in Bezug auf die Gesamtzahl aller neuen Wohnungen (Miete und Eigentum) einer Quote von rund 20 Prozent entspricht. Nichts desto trotz blieb die Lage auf dem Büroimmobilienmarkt trotz gestiegener Verkaufszahlen (plus 22,0 Prozent) angespannt. Nach wie vor gab es in der Stadt mehr als zwei Millionen Quadratmeter vakante Büroflächen, wovon ein Großteil aufgrund des schlechten Zustands bzw. der nicht mehr zeitgemäßen Ausstattung als nahezu unverkäuflich gilt. Laut Statistischem Bundesamt entfiel bei Mieterhaushalten in 2012 rund ein Drittel der Konsumausgaben auf Kosten für Wohnung und Energie, bei einkommensschwachen Haushalten waren es bereits 45 Prozent. Die gestiegenen Aufwendungen in diesem Bereich führten insbesondere bei den Mieterhaushalten mit niedrigem Einkommen vermehrt zu Zahlungsschwierigkeiten. Bundesweit waren in 2012 drei Prozent aller Mietforderungen offen, was in der Summe rund 2,2 Milliarden Euro ausmachte. 6 Geschäftsbericht 2012

9 Lagebericht Auf dem Sektor des sozialen Wohnungsbaus hat sich die negative Entwicklung aus den Vorjahren auch in 2012 fortgesetzt, d. h. die Wohnungsbestände nehmen kontinuierlich ab. In Hessen fielen rund Wohnungen aus der Sozialbindung heraus. Infolgedessen sank die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen auf Damit hat sich hessenweit der Bestand in den letzten zwanzig Jahren nahezu halbiert mit drastischen Folgen: Zuletzt konnte nur noch jeder dritte Haushalt mit geringem Einkommen eine günstige Sozialwohnung beziehen. In Frankfurt verlieren jährlich rund 800 Wohnungen den Status der öffentlichen Förderung, wenngleich dieser Schwund im Jahr 2012 durch 730 neue Einheiten fast kompensiert wurde. Trotzdem führt der zunehmende Mangel an Sozialwohnungen dazu, dass der ohnehin über dem Bundesdurchschnitt liegende Bedarf nach dieser Art von Wohnraum nicht gedeckt werden kann. So standen den Frankfurter Bürgern, die ein Anrecht auf eine öffentlich geförderte Wohnung haben, im Stadtgebiet gerade mal noch Wohnungen mit einer Mietpreis- und Belegungsbindung zur Verfügung. Damit blieb einem Teil der Bürger mit Wohnberechtigungsschein nichts anderes übrig als zu versuchen, sich auf dem freien Markt mit preiswertem Wohnraum zu versorgen. Leider nicht selten ohne Erfolg, denn selbst in den einfachen Wohnvierteln zogen die Mietpreise bedingt durch den Verdrängungseffekt aus den besseren Lagen an. Flächendeckend kannte die Entwicklung der Frankfurter Mieten in 2012 nur eine Richtung: Nach oben. Während der zuletzt in 2012 fortgeschriebene Mietspiegel noch einen Durchschnittswert von 7,80 Euro pro Quadratmeter auswies, errechnete das Landesamt für Statistik bereits 8,87 Euro. Maklerangaben zufolge reichte die Spanne von 7,20 bis 15 Euro, wobei die Mietpreise für Wohnungen mit höherwertiger Ausstattung teilweise auch noch darüber lagen. Insgesamt hat sich damit das Wohnen in Frankfurt innerhalb der letzten zwei Jahre um fast vier Prozent, in den letzten fünf Jahren sogar um 16 Prozent verteuert. Die weiterhin angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt kam auch in der alljährlich durchgeführten Befragung der Bürger zu den größten Problemlagen in der Stadt deutlich zum Ausdruck: Mit 16 Prozent kletterte das Problem auf Platz 2 der Rangliste der Frankfurter Schwierigkeiten. Das Unzufriedenheitspotential, bezogen auf die Wohnsituation, stieg innerhalb kürzester Zeit von 37 auf 46 Prozent. Wohnungsangebot Im Berichtsjahr bewirtschaftete die Genossenschaft Wohnungen. Hiervon liegen Einheiten in Frankfurt und 908 in Steinbach (Taunus). Der Bestand hat sich gegenüber dem Vorjahr durch Verkauf (eine Einheit) und Zusammenlegungen um insgesamt 5 Wohnungen reduziert. Mit Einheiten ist ein Großteil des Wohnungsbestandes freifinanziert. Der Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen Wohnungen. Das entspricht einer Quote von 33 Prozent. Geschäftsbericht

10 Lagebericht Innerhalb der Frankfurter Stadtgrenzen verteilt sich der Wohnungsbestand über das gesamte Stadtgebiet. Zusammenhängende Quartiere größeren Umfangs befinden sich in den Stadtteilen Eckenheim, Preungesheim, Ginnheim, Gutleut und Riederwald. Kleinere Wohnungsbestände liegen in Bockenheim, Bornheim, Dornbusch, Fechenheim, Gallus, Niederursel / Nord-West-Stadt, Nordend, Ostend, Rödelheim, Sachsenhausen und Seckbach. In Steinbach (Taunus) erstreckt sich der Wohnungsbestand auf die Bezirke Nord und Süd. Das breit gefächerte Wohnungsangebot reicht von 1-Zimmer-Appartements über großzügige 4- und 5-Zimmer-Wohnungen bis hin zu Einfamilienhäusern. Genossenschaftsinterne Regelungen zur Begrenzung der Mietpreise garantieren attraktive Mieten. So liegen die Mietpreise grundsätzlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten; gesetzlich mögliche Mieterhöhungspotenziale werden nicht vollständig ausgenutzt. Die daraus resultierenden Ausgangsmieten betragen durchschnittlich 6 Euro je Quadratmeter und liegen deutlich unter den Marktmietpreisen im Raum Frankfurt. Damit kommt die Genossenschaft ihrem satzungsgemäßen Auftrag nach, ihre Mitglieder mit gutem und sozial verantwortbarem Wohnraum zu versorgen. Die Wohnungsausstattung ist abhängig vom Gebäudebaualter und bereits durchgeführter Modernisierungen. Zum Stichtag ist über ein Drittel des Wohnungsbestandes energetisch modernisiert und besitzt moderne Heiztechnik, Isolierglasfenster sowie Wärmedämmung. Das führt zu einer spürbaren Reduzierung der warmen Nebenkosten. Diese Gebäude weisen gemäß Energieausweis einen jährlichen Endenergiebedarf von unter 100 kwh je Quadratmeter auf. Seit 2009 strebt die Genossenschaft bei Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich einen jährlichen Endenergiebedarf von unter 60 kwh je Quadratmeter an, Neubauten werden in Niedrigenergiebauweise mit rund 40 kwh je Quadratmeter ausgeführt. Zum Ende des Berichtszeitraums verwaltete die Genossenschaft außerdem 67 Eigentumswohnungen in 4 Eigentümergemeinschaften in Steinbach (Taunus) gemäß 26 WEG (im Vorjahr 163 Wohnungen in 7 Gemeinschaften). Die Bestellungen laufen auf jeweils fünf Jahre und enden spätestens mit Ablauf des Die Genossenschaft hat zwischenzeitlich beschlossen, auslaufende Verwalterverträge nicht mehr zu verlängern. Wohnungsnachfrage Am Bilanzstichtag waren bei der Genossenschaft 547 Interessenten registriert (im Vorjahr 673 Personen). Davon bezogen sich 474 Anfragen auf Wohnungen ohne Preisbindung und 73 Anfragen auf Wohnungen mit Mietpreisbindung. Die personenbezogenen Daten der Interessenten werden jeweils für ein Jahr elektronisch gespeichert. In dieser Zeit informiert die Genossenschaft Interessenten über verfügbare Wohnungen, die ihren Wünschen entsprechen. Der Großteil des verfügbaren Wohnungsangebots ist über die Homepage der Ge- 8 Geschäftsbericht 2012

11 Lagebericht nossenschaft und das Internetportal eines Dienstleisters abrufbar. So erhalten gerade ortsfremde Wohnungssuchende einen bequemen Zugang zum Wohnungsangebot der Genossenschaft. Die konstant hohe Quote der so geknüpften Erstkontakte bestätigt die zentrale Wichtigkeit des Onlineangebots. Darüber hinaus nutzt die Genossenschaft bei Bedarf auch Printmedien oder Exposéwerbungen in den Servicecentern. Das Thema Energieeffizienz von Immobilien rückt immer stärker in den Fokus der Interessenten. Dadurch steigt die Nachfrage nach Gebäuden mit Wärmedämmung, moderner Heizungstechnik und ggf. regenerativer Energieerzeugung kontinuierlich. Die wohnungsbezogenen Ausstattungsmerkmale wie Lage, Größe, Ausstattung und Preis blieben aber die entscheidenden Kriterien bei der Wohnungssuche. Besonders hoch ist das Interesse für modernisierten oder neu erbauten Wohnraum. Sowohl kleinere Wohnungen mit entsprechend günstiger Miete als auch Wohnungen mit deutlich über 70 qm Wohnfläche werden stark nachgefragt. Dem kommt die Genossenschaft durch ihr breit gefächertes Angebot nach. Wohnungswechsel und Neuvermietungen Durch Auszug wurden im Berichtsjahr 289 Dauernutzungsverträge beendet (Vorjahr: 361). Damit lag die Fluktuationsrate bei 6,8 Prozent. Es wurden 339 Neueinzüge verzeichnet. Als Folge des demografischen Wandels blieb der Anteil der aufgrund von Alter oder Todesfällen bedingten Kündigungen konstant hoch. Das wirkt sich besonders bei langjährigen Mietverhältnissen auf den weiteren Vermietungsablauf aus. Wegen starker Abnutzung und nicht mehr zeitgemäßem Inventar müssen die frei werdenden Wohnungen zunächst umfangreich instandgesetzt oder modernisiert werden. Die Folge sind neben hohen Übersicht Wohnungsgemenge nach Wohnfläche Anzahl der Wohneinheiten Wohnflächen in m 2 n bis 40 n über 40 bis 60 n über 60 bis 80 n über 80 Geschäftsbericht

12 Lagebericht Kosten auch erhebliche sanierungsbedingte Leerstandszeiträume. Dennoch waren zum Stichtag nur 38 Wohnungen unvermietet (Vorjahr: 100). Die Gesamtleerstandsquote betrug somit 0,9 Prozent. Nach Abzug der zum Stichtag bereits weitervermieteten 29 Wohnungen ergibt sich eine reale Leerstandsquote von 0,2 Prozent. Seniorenwohnungen In den Frankfurter Stadtteilen Ginnheim und Riederwald sowie in Steinbach (Taunus) verwaltet die Genossenschaft drei Seniorenwohnanlagen mit insgesamt 258 Wohneinheiten. Diese Liegenschaften sind barrierefrei und in die bestehenden Siedlungsstrukturen der Genossenschaft integriert. Die Bewohner profitieren von einem breiten Betreuungsangebot durch eigenes und fremdes Fachpersonal. Regelmäßig stattfindende Gemeinschaftsveranstaltungen beugen der vielfach zu beobachtenden Vereinsamung wirksam vor und erleichtern die Integration und das Knüpfen sozialer Kontakte. Geeignete Angebote sind auch außerhalb der Seniorenwohnanlagen zu finden. So entstehen im Rahmen von Neubaumaßnahmen u.a. barrierefreie Wohnungen. Außerdem werden bei Bedarf im Siedlungsgebiet Ginnheim, im Rahmen von Mieterwechseln, Bestandswohnungen entsprechend den Bedürfnissen älterer Mitglieder ausgestattet. Zudem können dort die vorhandenen Betreuungsangebote der benachbarten Seniorenwohnanlage genutzt werden. Instandhaltung Im Berichtsjahr hat die Genossenschaft wiederum umfangreiche Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudebestandes durchgeführt. Im Wesentlichen betrifft das neben Kleinreparaturen der laufenden Instandhaltung auch den Austausch nicht mehr zeitgemäßer Ausstattungen. Die Aufwendungen beliefen sich im Geschäftsjahr auf insgesamt TEuro (im Vorjahr TEuro). Darin enthalten waren Fremdleistungen von Handwerkern in Höhe von TEuro (im Vorjahr TEuro) und Eigenleistungen der Techniker und Regiearbeiter von TEuro (im Vorjahr TEuro). Die Großprojekte, die innerhalb des Berichtsjahres durchgeführt wurden, sind der Aufstellung Instandhaltungsprojekte (Fremdkosten) zu entnehmen. Entwicklung der Fremdkosten für Instandhaltung Geschäftsbericht 2012

13 Lagebericht Instandhaltungsprojekte (Fremdkosten) Liegenschaft Maßnahme Kosten [TEuro] Rodheimer Str. 3-11, 4-10 Im Prüfling 14 Neebstr. 5, 9 Treppenhäuser 36 Riederwald-Siedlung Altbau Verkehrssicherung (Kellerabgänge, Wege) Fenstertausch 80 Max-Hirsch-Str. 15a Haustüren 7 Garbenstr. 2-8 Treppenhäuser, Eelektroanlagen 53 Gießener Str. 60 Heizkörperventile 3 Leo-Gans-Str Außentreppen 2 Bahnstr Flachdachsanierung 10 Sonstiges (Aufzüge, Brandschutz, Außenanlagen usw.) in verschiedenen Liegenschaften 269 Modernisierung einzelner Wohnungen und Wiederherrichtung nach Mieterwechsel in verschiedenen Liegenschaften Lfd. Instandhaltung Davon wurden wiederum beträchtliche Mittel für die Instandsetzung und Modernisierung einzelner, durch Mieterwechsel freigewordener, Wohnungen verausgabt. Im Wesentlichen betraf dies Wohnungen, die in den Bereichen Elektro-, Heizung- und Sanitär nicht mehr zeitgemäß ausgestattet waren oder deren Bauteile starken Verschleiß aufwiesen. Der dadurch verursachte Erhaltungsaufwand belastete die Gewinn- und Verlustrechnung im Berichtsjahr mit insgesamt rund TEuro (im Vorjahr TEuro), wobei die anteiligen Fremdleistungen TEuro (im Vorjahr TEuro) und die Eigenleistungen 451 TEuro (im Vorjahr 359 TEuro) betrugen. Geschäftsbericht

14 Lagebericht Modernisierung Modernisierungsmaßnahmen führen, neben der spürbaren Anhebung des Wohnkomforts, zu einer deutlichen Verbesserung der Energieeffizienz. Um auch den erhöhten Anforderungen an die Energieeffizienz gemäß der gültigen EnEV 2009 gerecht zu werden, erfolgt grundsätzlich die Dämmung der Gebäudehüllflächen (Kellerdecke, Fassade und Dach), die Installation moderner Heizungsanlagen und der Einbau von Isolierglasfenstern. Sofern möglich kommen außerdem Solaranlagen zur Unterstützung der Heizungsanlagen und kontrollierte Wohnraumlüftungen mit Wärmerückgewinnung zum Einsatz. Diese energetischen Maßnahmen werden durch die Modernisierung der Elektro- und Sanitärversorgungen sowie Neugestaltung der Treppenhäuser und Außenanlagen ergänzt. Auch mit Blick auf die konkurrierenden Wohnungsanbieter im Raum Frankfurt tragen diese Maßnahmen maßgeblich zur Wettbewerbsfähigkeit der Genossenschaft bei und stellen die langfristige Vermietbarkeit des Immobilienbesitzes sicher. Der Tabelle Modernisierungsprojekte (Fremdkosten) können die im Berichtsjahr durchgeführten Projekte entnommen werden. Alle Maßnahmen entsprechen energetisch dem Neubauniveau nach den Vorgaben der EnEV. Außerdem wurden im Berichtsjahr in verschiedenen Siedlungsbezirken wiederum einzelne, aufgrund von Mieterwechseln freigewordene Wohnungen im Sinne von aktivierungspflichtigem Herstellungsaufwand modernisiert. Diese Modernisierungen beinhalten in erster Linie die Änderung des Wohnungsgrundrisses, den Anschluss an eine vor- Modernisierungsprojekte (Fremdkosten) Liegenschaft Maßnahme Kosten [TEuro] Lohoffstr. 1 Westerbachstr. 22 Vollmodernisierung Marbachweg Vollmodernisierung Ginnheimer Landstr Vollmodernisierung Alle Liegenschaften Ausstattung mit Rauchwarnmeldern 483 Abschlussarbeiten Modernisierungen aus Abzüglich Baukostenzuschuss Riederwald aus Modernisierung einzelner Wohnungen und Wiederherrichtung nach Mieterwechsel in verschiedenen Liegenschaften und sonstiges Geschäftsbericht 2012

15 Lagebericht handene Zentralheizung bzw. den Einbau einer Etagenheizung, die Erneuerung des Bades sowie die Installation einer neuen Elektrounterverteilung. Das gesamte Modernisierungsvolumen betrug im Berichtsjahr TEuro (Vorjahr TEuro). Sicherheitstüren oder eine Gegensprechanlage mit Videoüberwachung. Für diese Maßnahme fielen im Berichtsjahr abschließend Kosten von 16 TEuro an. Vermögensstruktur Neubau Nachdem im Jahr 2011 das neu errichtete Niedrigenergiehaus Rümelinstraße 16 im Stadtteil Riederwald bezogen werden konnte, liefen im Berichtsjahr die Vorplanungen für den zweiten Bauabschnitt des Projektes Reichelstr in Ginnheim an. Ab 2013 entstehen dort zwei Niedrigenergiehäuser mit insgesamt 16 Wohnungen und knapp qm Wohnfläche, die 2014 bezugsfertig sein werden. Im Berichtsjahr wurde der Genossenschaft außerdem für das Gebäude Rümelinstraße 16 vom hessischen Innenminister das Gütesiegel Sicher Wohnen in Hessen verliehen. So verfügen alle Wohnungen über besondere einbruchhemmende Merkmale wie zum Beispiel Vermögensstruktur Auf der Aktivseite der Bilanz hat sich das Anlagevermögen zum Bilanzstichtag gegenüber dem Vorjahr um TEuro erhöht. In Relation zur Bilanzsumme ergibt sich daraus ein Anteil von 92,4 Prozent am Gesamtvermögen. Der investitionsbedingte Zugang bei Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen beträgt TEuro. Dem stehen planmäßige Abschreibungen in Höhe von TEuro gegenüber. Zur Sicherung der von den Mitgliedern hereingenommenen Spareinlagen besitzt die Genossenschaft ein Wertpapierdepot mit einem Gesamtbestand von TEuro bei der Frankfurter Sparkasse. Das Umlaufvermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 562 TEuro reduziert und ist mit 7,5 Prozent am Gesamtvermögen beteiligt. Vergleichsstichtag TEuro % TEuro % Anlagevermögen ,2 92, ,3 91,8 Umlaufvermögen ,4 7, ,1 8,2 Rechnungsabgrenzung 52,6 0,1 65,7 0, ,2 100, ,1 100,0 Geschäftsbericht

16 Lagebericht Der Posten Rechnungsabgrenzung hat sich im Berichtsjahr um 13 TEuro verringert. Sein Anteil am Gesamtvermögen beträgt 0,1 Prozent. Kapitalstruktur Auf der Passivseite der Bilanz hat sich das Eigenkapital um TEuro wiederum spürbar erhöht. Verantwortlich dafür sind die Zugänge bei den Geschäftsguthaben in Höhe von 144 TEuro sowie der Jahresüberschuss in Höhe von TEuro abzüglich der Dividendenausschüttung für das Vorjahr in Höhe von 192 TEuro. Somit hat sich die Eigenkapitalquote auf 27,1 Prozent erhöht. Die Rückstellungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um 79 TEuro erhöht. Ihr Anteil am Gesamtkapital beträgt 3,9 Prozent. Verbindlichkeiten haben sich zum Stichtag um TEuro erhöht. Dabei haben sich die Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung um 140 TEuro verringert. Der Bestand der Spareinlagen hat um TEuro zugenommen. In Relation zum Gesamtkapital beträgt der Anteil der Verbindlichkeiten 69,0 Prozent. Rentabilität Das Geschäftsjahr 2012 schließt mit einem Jahresüberschuss von TEuro ab. Mit einem Minus von nur 41 TEuro gegenüber dem Vorjahr entspricht das wiederum einem überdurchschnittlichen Jahresergebnis. Im ordentlichen Bereich wurde ein Überschuss in Höhe von TEuro erzielt. Im außerordentlichen Bereich ist ein geringer Verlust von 40 TEuro zu verzeichnen. Vor Steuern führt das zu einem positiven Ergebnis von TEuro. Der oben genannte Jahresüberschuss ergibt sich dann nach Abzug der Körperschaftsteuerbelastung in Höhe von 89 TEuro. Die Betriebsfunktion Hausbewirtschaftung hat gegenüber dem Vorjahr, hauptsächlich aufgrund gestiegener Sollmieterträge, einen um 471 TEuro höheren Ertrag erzielt. Trotz um 154 TEuro erhöhter Aufwendungen hat sich damit das Betriebsergebnis um insgesamt 317 TEuro gegenüber dem Vorjahr verbessert. Kapitalstruktur Vergleichsstichtag TEuro % TEuro % Eigenkapital ,5 27, ,7 25,6 Rückstellungen 5.450,1 3, ,7 4,0 Verbindlichkeiten ,5 69, ,6 70,4 Rechnungsabgrenzung 1,1 0,0 1,1 0, ,2 100, ,1 100,0 14 Geschäftsbericht 2012

17 Lagebericht Das Finanzergebnis weist ein Minus von 40 TEuro aus. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das Ergebnis damit um 24 TEuro verbessert. Der Leistungsbereich Mitgliederbetreuung schließt mit einem Minus von 89 TEuro nahezu auf Vorjahresniveau ab. Den angefallenen Aufwendungen stehen weiterhin keine nennenswerten Erträge gegenüber. Der Bereich Sonstiges Ergebnis weist ein Minus von 40 TEuro aus. Der Rückgang um 382 TEuro gegenüber dem Vorjahr ergibt sich im Wesentlichen durch fehlende Erträge aus Teilschulderlassen. Aufwandsseitig stehen weiterhin 63 TEuro aufgrund der Neubewertung der Pensionsrückstellungen nach BilMoG zum zu Buche. Nach Einstellung von TEuro in die Ergebnisrücklagen schließt die Gewinn- und Verlustrechnung mit einem Bilanzgewinn von 197 TEuro ab. Das ermöglicht eine Dividendenausschüttung von 2 Prozent. Bei geordneter Vermögens- und Finanzlage konnte die Genossenschaft im Berichtsjahr ihre finanziellen Verpflichtungen umfassend erfüllen. Die Zahlungsbereitschaft war jederzeit gewährleistet. Spareinrichtung Gegenüber dem Vorjahr konnte der Einlagenbestand der genossenschaftlichen Spareinrichtung im Berichtsjahr eine Zunahme in Höhe von TEuro auf jetzt insgesamt TEuro verbuchen. Der konstant hohe Einlagenbestand dieser entspricht einem Anteil von 17 Prozent an den Verbindlichkeiten ist weiterhin ein Beleg Rentabilität Veränderungen TEuro TEuro TEuro Hausbewirtschaftung , , ,8 Finanzergebnis 40,3 64,3 + 24,0 Betreuungstätigkeit + 2,9 + 3,5 0,6 Andere Lieferungen und Leistungen + 1,2 + 5,6 4,4 Mitgliederbetreuung 88,9 97,1 + 8,2 Ordentliche Rechnung , , ,0 Sonstiges Ergebnis 40, ,9 382,3 Ergebnis vor Steuern , ,8 38,3 Körperschaftsteuer 89,0 86,9 2,1 Jahresüberschuss , ,9 40,4 Geschäftsbericht

18 Lagebericht für das Vertrauen, das die Sparer in die angebotenen Anlageformen setzen. Die anvertrauten Gelder werden ausschließlich in die Immobilienbestände der Genossenschaft investiert. Eine Refinanzierung durch risikobehaftete Geldgeschäfte ist ausgeschlossen. Zur Sicherung der für die Erhaltung der Spareinrichtung erforderlichen Liquidität werden zum Bilanzstichtag festverzinsliche Wertpapiere mit einem Buchwert von TEuro im Depot der Frankfurter Sparkasse verwaltet. Die Wohnungsbaugenossenschaften mit Spareinrichtung unterhalten bei ihrem Spitzenverband GdW e. V. in Berlin seit dem einen Sicherungsfond entsprechend den Bestimmungen des 12 KWG. Die Genossenschaft ist seit Beginn Mitglied dieser Einrichtung. Zweck dieses Sicherungsfonds ist die Einlagensicherung der von ihren Mitgliedern entgegengenommenen Spargelder. Ab diesem Zeitpunkt wurden außer den Zahlungen von 0,4 Promille des Bemessungskapitals eine jährliche Garantieverpflichtung in Höhe von 0,5 Promille auf die Spareinlagen abgegeben. Bis zum Bilanzstichtag hat die Genossenschaft die Leistung eines Betrages von 92 TEuro garantiert. Die Pflicht zur Zahlung des Garantiebetrages entsteht nur, wenn der zuständige Prüfungsverband diesen aufgrund eines Beschlusses des Gesamtverbandes über die Zahlung von Sonderleistungen anfordert. Aufgrund der vorliegenden Informationen über die angeschlossenen Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung wird das Risiko der Inanspruchnahme als äußerst gering eingeschätzt. Zusammensetzung der Spareinlagen Anteil Anteil Veränderung [TEuro] [%] [TEuro] [%] [TEuro] Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist (7.846 Posten; i.v Posten) 3.417,9 20, ,9 23,3 65,0 Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist (742 Posten; i.v. 656 Posten) ,5 78, ,1 74, ,4 Spareinlagen aufgrund von Bonussparverträgen (3 Posten; i.v. 14 Posten) 33,6 0,2 244,5 1,6 210,9 Spareinlagen aufgrund von Bonus-Raten-Sparverträgen (94 Posten; i.v. 89 Posten) 165,3 1,0 143,7 1,0 + 21, ,3 100, ,2 100, ,1 16 Geschäftsbericht 2012

19 Lagebericht Mitgliederwesen Die Zahl der Genossenschaftsmitglieder ist mit Mitgliedern im abgeschlossenen Geschäftsjahr nahezu unverändert geblieben. Im Schnitt bestehen die Mitgliedschaften 18 Jahre. Das Durchschnittsalter der Mitglieder beträgt 51 Jahre. Alter Anteil Unter 30 Jahre 12,1 Prozent 30 bis 60 Jahre 57,0 Prozent Über 60 Jahre 30,9 Prozent Die Mitgliedschaft in der Genossenschaft ist traditionell von langer Dauer geprägt. Auch 50-jährige Mitgliedschaften sind keine Seltenheit, einzelne Mitgliedschaften bestehen sogar bereits seit über 80 Jahren. Zur Stärkung der genossenschaftlichen Basis ist es jedoch auch in Zukunft wichtig, junge Mitglieder anzusprechen und sie von den Vorteilen genossenschaftlichen Wohnens zu überzeugen. Mit den Servicecentern in Frankfurt am Main und in Steinbach (Taunus) sowie den Hausmeisterbüros stehen den Mitgliedern persönliche Ansprechpartner in den einzelnen Siedlungen zur Verfügung. Im Hinblick auf eine schnelle Erreichbarkeit der Ansprechpartner erweist sich diese Form der Betreuung für den über ganz Frankfurt am Main und Steinbach (Taunus) verteilten Wohnungsbestand als ideal. Gesetzliche Prüfung Mitgliedschaft Anteil Unter 10 Jahre 41,5 Prozent 10 bis 30 Jahre 36,0 Prozent Über 30 Jahre 22,5 Prozent Die durch 53 GenG vorgeschriebene Prüfung hat unter Einbeziehung des Jahresabschlusses zum und der Wirtschaftspläne für die Geschäftsjahre 2012 und 2013 in der Zeit vom bis stattgefunden. Der Bericht dieser Prüfung und die Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinnes standen auf der Tagesordnung der 64. ordentlichen Vertreterversammlung am Für das Geschäftsjahr 2011 erfolgte eine Gewinnausschüttung an die Mitglieder in Höhe von 2 Prozent. Geschäftsbericht

20 Lagebericht Organe wählen Mitglieder berichtet Vertreterversammlung Vorstand berichtet Aufsichtsrat berichtet wählt beruft und kontrolliert Turnusgemäß sind in dieser Vertreterversammlung die Genossen Wolfgang Bödicker, Horst Gerhardt und Jürgen Wodsack aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Sie wurden für weitere drei Jahre wiedergewählt. Gemäß der Satzung scheiden in der nächsten Vertreterversammlung, die über den Jahresabschluss 2012 beschließt, die Genossin Edeltraud Bien-Engelhardt sowie die Genossen Andreas Steyer und Gerd Worba aus dem Aufsichtsrat aus. Ihre Wiederwahl ist zulässig. Innerhalb des Vorstandes haben im Berichtszeitraum keine Veränderungen stattgefunden. Die Genossenschaftsmitglieder werden gemäß Satzung von derzeit 77 Vertretern repräsentiert. Der von ihnen gewählte Aufsichtsrat bestellt wiederum den Vorstand der Genossenschaft. Im Berichtsjahr fand die turnusmäßige Wahl zur Vertreterversammlung statt. Die Amtszeit der neu gewählten Vertreter begann unmittelbar im Anschluss an die Vertreterversammlung am und endet mit der Beschlussfassung über den Jahresabschluss Leider blieben bei dieser Wahl drei Vertreterämter mangels Kandidaturen unbesetzt. Sofern Vertreter vor Ablauf ihr Amt aufgeben müssen, rücken soweit möglich die jeweils gewählten Ersatzvertreter nach. Die bis zur Beschlussfassung über den Jahresabschluss 2011 gewählten Vertreter traten am zur 64. ordentlichen Vertreterversammlung zusammen. Festgestellt wurde der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr Außerdem erfuhren Aufsichtsrat und Vorstand Entlastung für das Geschäftsjahr Personal und Organisation Im Geschäftsjahr 2012 waren bei der Genossenschaft durchschnittlich 39 Mitarbeiter beschäftigt. Lediglich im Bereich des Rechnungswesens ergab sich eine Personalveränderung. Zum wurde Frau Doris Ulmer nach langjähriger Tätigkeit, zuletzt im Bereich Mietenbuchhaltung, in den Ruhestand verabschiedet. Als ihre Nachfolgerin hat die Genossenschaft Frau Silke Stengel zum neu eingestellt. Zum begann Herr Ruven Dörr seine Ausbildung zum Immobilienkaufmann. Herr Dörr hat die Möglichkeit, sich im Rahmen der dualen Ausbildung ein breites Spektrum an Fachwissen anzueignen und einen qualifizierten Berufsabschluss zu erwerben. Das im Jahr 2010 in Form einer Betriebsvereinbarung eingeführte Personalentwicklungskonzept bewährt sich weiterhin. Das 18 Geschäftsbericht 2012

21 Lagebericht Anreizsystem in Verbindung mit den Bewertungsgesprächen unterstützt die Förderung der Mitarbeiter und die Erreichung der Unternehmensziele sehr erfolgreich. Finanzierungsinstrumente Das Anlagevermögen ist grundsätzlich langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Die Zinsänderungsrisiken halten sich aufgrund steigender Tilgungsanteile in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen des Risikomanagements beobachtet. In den Monaten Oktober und November 2012 wurden außerdem derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsrisiken aus dem operativen Geschäft abgeschlossen. Bei den eingesetzten Derivaten handelt es sich um Darlehen mit einer Forward-Zinsabrede (Vorlaufzeit größer sechs Monate), deren Restkapital zu den jeweiligen Zinsauslaufterminen insgesamt TEuro betrug. Für den Erwerb der Gesellschafteranteile der Stadt Frankfurt am Main an der ehemaligen Tochtergesellschaft Umland Wohnungsbau-Gesellschaft mbh hatte die Genossenschaft im Dezember 2009 ein Darlehen in Höhe von TEuro aufgenommen. Das Darlehen ist seit Vertragsbeginn variabel verzinst (auf Basis des laufzeitabhängigen Euribor zuzüglich einer Bankenmarge). Mit Blick auf das Zinsänderungsrisiko wurde für dieses Darlehen ein Zinsbegrenzungsgeschäft mit Laufzeit bis zum abgeschlossen. Bezüglich weiterer Angaben wird auf den Anhang zum Jahresabschluss verwiesen. Für das Spargeschäft sind keine wesentlichen Zinsänderungsrisiken erkennbar, da den Zinsaufwendungen für die langfristigen festverzinslichen Spareinlagen ausreichend zinsunabhängige Mieterträge und Erträge aus den Wertpapieren des Anlagevermögens gegenüberstehen. Risikomanagementsystem Relevante Unternehmensrisiken werden mit Hilfe eines Risikomanagementsystems kontinuierlich überwacht. Als Bestandteil dieses Systems liefert das Risikoreporting regelmäßig Informationen zur Risikobewertung an Vorstand, Abteilungsleitung und Aufsichtsrat. Das Risikomanagementsystem gewährleistet ein hohes Maß an Transparenz und bildet die Grundlage für Entscheidungen, die zur Risikosteuerung Vermeidung oder Reduzierung von Risiken getroffen werden. Im Berichtsjahr gab es keine bestandsgefährdenden Risiken. Besondere Beachtung finden die Risikogruppen: Marktpreisrisiken, Adressausfallrisiken, Operationelle Risiken, Haftpflichtrisiken aus der Verkehrssicherungspflicht, Liquiditätsrisiken, Zinsänderungsrisiken aus der Finanzierungstätigkeit und Risiken ausgelagerter Prozesse. Geschäftsbericht

22 Lagebericht Die vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW e. V. in Berlin erarbeiteten Compliance- Regelungen werden von der Genossenschaft umgesetzt. Dem Vorstandsmitglied und Geldwäschebeauftragten, Herrn Jörg Schumacher, wurde außerdem das Aufgabengebiet der zentralen Stelle für die Bereiche Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung und sonstige strafbare Handlungen gemäß 25 c KWG zugewiesen. Zu seinem Stellvertreter wurde der Prokurist, Herr Heiko Pfefferle, benannt. Künftige Entwicklung, Chancen und Risiken Wachstumsprognosen zufolge wird die deutsche Wirtschaft in 2013 nur noch um 0,5 Prozent zulegen. Gründe hierfür sind die anhaltende Rezession in einigen Euro-Ländern sowie die insgesamt langsamere globale Konjunktur. Infolgedessen könnte sich der Anstieg der Verbraucherpreise abschwächen, und zwar auf 1,5 Prozent in 2013 und 1,6 Prozent im Jahr Unter der Annahme, dass die Finanzkrise sich nicht wesentlich verschlimmert, wird für das Bundesland Hessen ein Wirtschaftswachstum von 1,3 Prozent vorhergesagt. Motor für dieses Wachstum dürften vor allem die Bereiche Verkehr, Information und Kommunikation sowie das Baugewerbe sein. Die deutsche Bauindustrie und das Baugewerbe erwarten für 2013 ein stabiles Jahr, sofern die deutsche Wirtschaft nicht in den Abwärtssog anderer EU-Länder gerät. Der Umsatz soll dabei nominal um 2 bis bestenfalls 3 Prozent wachsen. Besondere Impulse sind vom Wohnungsbau zu erwarten. Der stabile Arbeitsmarkt, ein niedriges Zinsniveau, der Investitionsstau der letzten Jahre und nicht zuletzt der Wunsch vieler Bürger nach einer Immobilie als inflationssichere Geldanlage das alles wird den Wohnungsbau weiter beflügeln. Bei den Wohnpreisen ist davon auszugehen, dass diese auch in 2013 stärker steigen als die Verbraucherpreise. So wird bei den Mietpreisen ein bundesweiter Anstieg von 3 Prozent, bei den Kaufpreisen um 5 Prozent vorhergesagt. Die Gefahr einer Preisblase ist aber aus Sicht von Fachleuten nicht gegeben. Die vom Bundeskabinett beschlossene Novellierung des Städtebaurechts sieht vor, dass die Kommunen zukünftig Innenstadtflächen den Vorzug vor Baugebieten in Randbereichen geben müssen. Demnach sollen Bauprojekte vorrangig etwa auf Industriebrachen oder in Baulücken verwirklicht werden, um so den Flächenverbrauch von derzeit noch 77 Hektar auf 30 Hektar pro Tag zu begrenzen. Für Frankfurt wird dies in Ermangelung geeigneter Innenstadtflächen kaum zu realisieren sein. Insofern wird auch diese, im Kern zwar eine andere Absicht verfolgende, Initiative dem weiteren Anstieg der Preise für innerstädtisches Wohnen nicht wirksam entgegenwirken können. In Bezug auf die Förderung von sozialem Wohnraum bleibt abzuwarten, ob das vom hessischen Landtag beschlossene Gesetz zur Förderung von sozialem Wohnraum die Durchschlagskraft hat, um am Markt entsprechend angenommen zu werden. Die Stadt Frankfurt hat unterdessen ihr Mittelstandsförderprogramm für den Wohnungsbau ab 2013 aufgestockt. Nunmehr stehen in 20 Geschäftsbericht 2012

23 Lagebericht den nächsten vier Jahren insgesamt 180 Millionen Euro für die Förderung von Wohnraum zur Verfügung. Darin eingeschlossen ist das Budget für Sozialwohnungen. Frankfurt wird den Prognosen zufolge weiter wachsen, und zwar von derzeit Einwohnern um weitere bis zum Jahr Damit einhergehend ist eine ebenso kontinuierlich steigende Nachfrage nach Wohnraum zu erwarten. Aufgrund des begrenzten Angebots an Wohnbauflächen ist bereits heute absehbar, dass sich der Wohnungsmangel und damit auch der Druck auf die Mietpreise noch verschärft. Dabei dürfte sich das Mietgefüge nicht nur in den guten und mittleren Wohnlagen in Richtung eines Vermietermarktes verschieben. Da es in den besseren Lagen kaum noch Angebote gibt, müssen Wohnungssuchende häufig in schlechtere Wohnlagen ausweichen mit der Folge, dass auch in diesen Wohngebieten die Mietpreise allmählich anziehen. Einkommensschwache Haushalte werden es deshalb zunehmend schwer haben, sich mit preiswertem Wohnraum zu versorgen. Eine Chance, dem Mangel an Wohnraum zumindest ansatzweise entgegenzuwirken, bietet sich mit dem Frankfurter Büroimmobilienmarkt. Dieser schiebt schon seit Jahren einen immensen Sockelleerstand an schwer vermietbaren, da überwiegend nicht mehr zeitgemäß ausgestatteten Immobilien vor sich her. Bei gleichzeitiger reger Neubautätigkeit -rund Quadratmetern Bürofläche sollen innerhalb der kommenden zwei Jahre auf den Markt kommen- wird sich an dem Leerstand auch nichts ändern. Angesichts dieser Vorzeichen ist die Konversion der betreffenden Flächen zu Wohnraum eine sinnvolle Alternative. Erste Investoren haben dieses Geschäftsfeld bereits für sich entdeckt und planen, in Frankfurt und Berlin bis 2015 gut Einheiten durch Umwidmung realisieren zu können. Zum Kostentreiber für Investoren und Vermieter dürften sich die beabsichtigten Novellierungsstufen des Energieeinsparungsgesetzes und der dazugehörigen Verordnung in den Jahren 2014 und 2016 entwickeln. Die Wohnungswirtschaft geht davon aus, dass sie jede Verschärfungsrunde zusätzlich rund 536 Millionen kosten wird, wobei diese Mehrkosten in erster Linie die Träger von Neubauvorhaben trifft, denn die neuen Mindestanforderungen an den Energieverbrauch sollen ausschließlich für Neubauten gelten. Die Anforderungen an Bestandsimmobilien sollen unverändert bleiben. Für die Genossenschaft bedeutet dies, dass sie bei zukünftigen Neubauprojekten frühzeitig mögliche Kostenerhöhungen in Folge gestiegener energetischer Anforderungen eruiert und deren wirtschaftliche Darstellbarkeit im Rahmen des Gesamtprojekts prüft. Unterdessen könnten die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Neubauten ab 2014 zu einer Verschiebung des Investitionsschwerpunktes zugunsten bestehender Wohnungsbestände führen. Dem von der Regierung angestrebten Ziel, die Sanierungsrate im Gebäudebestand auf 2 Prozent im Jahr zu verdoppeln, käme diese Entwicklung entgegen. Für die im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes eingeführte Regelung, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur Geschäftsbericht

24 Lagebericht ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 auf 15 Prozent absenken können, gilt es abzuwarten, ob das Land Hessen für Frankfurt oder einzelne Stadtteile eine solche Rechtsverordnung erlässt. Unabhängig davon hat die Genossenschaft in ihrer eigenen Mietpreisrichtlinie für alle freifinanzierten Wohnungen eine freiwillige Kappungsgrenze von 12 Prozent festgelegt (ausgenommen: Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung). Insofern würde sich die Reduzierung der Kappungsgrenze im Wege einer Rechtsverordnung nur auf einen kleinen Teil des Wohnungsbestandes auswirken. Signifikante Änderungen in den Wirtschaftsplänen im Bereich der Sollmietenerträge sind dadurch aus Sicht des Vorstandes nicht zu erwarten. Die wirtschaftlichen Ergebnisse für die Jahre 2013 und 2014 werden entsprechend den Wirtschaftsplänen mit einem positiven Ergebnis von rund 2,7 bzw. 2,3 MEuro abschließen. Damit kann die Genossenschaft ihre wirtschaftliche Situation im Hinblick auf die weitere Stärkung des genossenschaftlichen Eigenkapitals kontinuierlich verbessern. Dies ist im Zusammenhang mit den geplanten Investitionsvolumina in die Wohnungsbestände weiterhin notwendig. Besondere Risiken werden für 2013 und 2014 nicht erwartet. 22 Geschäftsbericht 2012

25 Lagebericht Geschäftsbericht

26 Bilanz Bilanz zum Aktiva Euro Euro Euro A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände , ,00 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,54 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,72 3. Grundstücke ohne Bauten , ,19 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter , ,77 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,00 6. Bauvorbereitungskosten , , ,65 III. Finanzanlagen 1. Wertpapiere des Anlagevermögens , ,55 2. Andere Finanzanlagen 2.556, , ,46 Anlagevermögen insgesamt , ,88 B. Umlaufvermögen I. Andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen , ,91 2. Andere Vorräte , , ,48 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung , ,10 2. Sonstige Vermögensgegenstände , , ,72 III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,30 C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten , ,40 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 2.082, , , , ,27 24 Geschäftsbericht 2012

27 Bilanz Passiva Euro Euro Euro A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,92 2. der verbleibenden Mitglieder , ,11 3. aus gekündigten Anteilen , , ,00 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 416,80 (i.v ,68) II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage , ,24 davon aus dem Jahresüberschuss eingestellt: ,44 (i.v ,99) 2. Bauerneuerungsrücklage , ,41 davon aus dem Jahresüberschuss eingestellt: 0,00 (i.v. 0,00) 3. Freie Rücklage , , ,15 davon aus dem Jahresüberschuss eingestellt: ,14 (i.v ,70) III. Bilanzgewinn 1. Jahresüberschuss , ,86 2. Einstellung in Rücklagen , , ,69 Eigenkapital insgesamt , ,00 B. Rückstellungen 1. Rückstellung für Pensionen , ,00 2. Steuerrückstellung , ,00 3. Sonstige Rückstellungen , , ,83 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,37 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,55 3. Spareinlagen , ,44 4. Erhaltene Anzahlungen , ,37 5. Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,57 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,08 7. Sonstige Verbindlichkeiten , , ,06 davon aus Steuern ,80 (i.v ,16) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 6.264,15 (i.v ,25) D. Rechnungsabgrenzungsposten Rechnungsabgrenzungsposten 1.100, , , , ,27 Geschäftsbericht

28 Gewinn und Verlust Gewinn und Verlust Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2012 Euro Euro Euro bis 31. Dezember Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,52 b) aus Betreuungstätigkeit , ,57 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen , , ,00 2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,65 3. Andere aktivierte Eigenleistungen , ,37 4. Sonstige betriebliche Erträge , ,35 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) für Hausbewirtschaftung , ,52 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 315, ,18 0,00 6. Rohergebnis , ,64 7. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,03 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung , , ,65 (davon für Altersversorgung ,78 (i.v ,78) 8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,05 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen , , Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens , , Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , , ,50 davon aus Abzinsung von Rückstellungen 0,00 (i.v ,52) 12. Abschreibungen auf Finanzanlagen 1.040, , Zinsen und ähnliche Aufwendungen , , ,00 davon für Aufzinsung von Rückstellungen ,61 (i.v ,00) 14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Außerordentliche Aufwendungen , , Außerordentliches Ergebnis , , Steuern vom Einkommen , , Sonstige Steuern , , , Jahresüberschuss , , Einstellung aus dem Jahresüberschuss in die Ergebnisrücklagen , , Bilanzgewinn , ,17 26 Geschäftsbericht 2012