Strategiekonzept. für das Hallenbad der Stadt Lindenberg

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1 Strategiekonzept für das Hallenbad der Stadt Lindenberg

2 Inhaltliche Übersicht Analysephase Räumlich-technische Voraussetzung Hallenbad Weiteres Schwimmangebot der Stadt Lindenberg Angebots- und Preispolitik Organisatorische Gegebenheiten Besucherzahlen / Auslastung Betriebliches Zahlenwesen Wettbewerbsanalyse Stärken-Schwächen-Profil Grundkonzept Hallenbad Infrastruktur / Raumkonzept Zielgruppen Öffnungszeiten / Belegungsplanung Preispolitik / Verrechnungssätze Organisation / Personaleinsatzplanung Vermarktung Zusatzbestandteile zum Grundkonzept Modul 1: Sauna / Gastronomie Modul 2: Kleinkinderbereich Wirtschaftlichkeitsberechnung Ergebnisbewertung Folie 2

3 Analysephase Übersicht räumlich-technische Bewertung Nutzbarkeit / Optik Parkplatz / Zugang / Außen- 70er Jahre Charme Funktional anmutung Eingangsbereich Einfach und etwas unfunktional Gastronomie Ordentlicher Zustand Umkleiden / Sanitär Bad Einfache Anmutung, für Saunagäste nicht passend Zu groß Ordentlicher Zustand Alter spürbar Badehalle Normales Sportbecken Ausschließliche Sportnutzung Sauna Einfachstes Schwitzangebot Alter spürbar Gesamtbeurteilung Klassisches Funktionsbad Alter der Anlage ist nicht zu verbergen Sauna und Gastronomie so nicht zukunftstauglich Kernsanierung des gesamten Bades erforderlich Folie 3

4 Analysephase Sanierungsbedarf Hallenbad (nach Architekturbüro geising + böker) Generalsanierung erforderlich Lediglich Weiterverwendung des zehn Jahre alten BHKW sinnvoll Notwendigkeit der Gesamtmaßnahme mittelfristig Gesamtinvestitionsnotwendigkeit: rd. 4,4 Mio inkl. Baunebenkosten zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer Folie 4

5 Analysephase Weiteres Schwimmangebot der Stadt Lindenberg Kleine Lehrschwimmhalle an der Grundschule. Nutzung bis einschließlich Klasse 2 sowie durch Antonio-Huber-Schule, Arbeiterwohlfahrt und den TVL. Einrichtung entspricht dem Nutzungszweck. Als Sommerangebot sehr attraktiver Waldsee mit moderner Umkleide- und Sanitärinfrastruktur, Strandabschnitt, Spielmöglichkeiten, Gastronomie und weitläufiger Liegewiese in kostenfreier Nutzung. In beiden Bädern baulich-technisch kein Handlungsbedarf. Folie 5

6 Analysephase Angebots- und Preispolitik Öffnungs- und Schließzeiten Hallenbad Sauna Montag Uhr Uhr Dienstag Mittwoch Donnerstag Freitag Uhr Uhr Uhr geschlossen Uhr Uhr Uhr (Herren) Uhr (Damen) Uhr (Damen) Uhr Samstag Uhr Uhr Sonntag Uhr geschlossen Summe 41 Std. / Woche 52,5 Std. / Woche Hallenbadschließung mit 4 Wochen in den Sommermonaten mit Blick auf das parallele Waldbad gut gelöst, könnte sogar noch länger sein. Folie 6

7 Analysephase Preispolitik Bad Anlage Tageskarte unrabattiert brutto Erwachsene Ermäßigte Panoramabad, Eglofs 3,50 2,50 Aquaria, Oberstaufen Gesundheitswelt Überruh Familien- und Vitalbad Limare, Lindau 18,00 / 13,00 (2h) 6,00 / 4,00 (3h) 9,00 / 6,00 (2h) 4,00 / 2,50 (3h ) 5,00 2,80 Hallenbad / Vitalium, Bregenz 5,40 2,20 Hallenbad Lindenberg 3,00 1,80 Folie 7

8 Analysephase Preispolitik Sauna Anlage Tageskarte Erwachsene unrabattiert brutto Panoramabad, Eglofs 6,50 Wellnesshotel Scheidegg 10,00 Aquaria, Oberstaufen Gesundheitswelt Überruh 18,00 / 13,00 (2h) 12,00 / 10,00 (3h) Familien- und Vitalbad Limare, Lindau 12,50 Hallenbad / Vitalium, Bregenz Wonnemar, Sonthofen CamboMare, Kempten Vitalium, Bad Wurzach 15,00 / 17,00 (Kombikarte) 14,50 / 10,50 (2h) 18,00 / 14,50 (3h) 16,00 / 13,00 (2h) Schwaben-Therme, Aulendorf 17,60 (Sa, So: 18,70) Therme Meersburg Oberstdorf Therme 18,50 / 16,50 (3h) 19,50 / 9,50 (2h) Sauna im Hallenbad Lindenberg 8,00 Folie 8

9 Analysephase Verrechnung Schul- und Vereinsschwimmen Einheitliche Verrechnung mit 25 je Nutzungsstunde, Ausnahme Grundschule mit Jahresbeitrag von pauschal 130. Grundsätzliche Verrechnung nach gebuchten Stunden ist gut, der Satz ist mit Blick auf die Nutzung der gesamten Badehalle aber sehr gering. Folie 9

10 Analysephase Organisatorische Gegebenheiten Personalstellenplan und -kosten VB Leitender Schwimmmeister 0,7 Schwimmmeistergehilfen 1,4 Reinigungskräfte 1,0 Summe 3,1 Latente Sicherheitsprobleme: - Schulen / Vereine haben keine Nutzungsverträge - Teilweise eine Person im Bad Folie 10

11 Analysephase Besucherzahlen / Auslastung Hallenbad Entw. Erwachsene % Jugendliche % Aquafitness Schulen % Vereine % Summe % Folie 11

12 Analysephase Besucherzahlen / Auslastung Sauna 2012 Besucher Gesamt je Öffnungstag Januar Februar März April Mai Juni Juli August 20 2 September Oktober November Dezember Summe Folie 12

13 Analysephase Betriebliches Zahlenwesen Übersicht Erlös- und Kostenstruktur Badeintritt Entgelt Schulen und Vereine Pacht Sauna / Gastronomie Vergütung / Erstattung BHKW Sonstige Einnahmen Gesamtsumme Einnahmen Energiekosten Personalkosten Sonstige Betriebs- und Verwaltungskosten Wartung / Instandhaltung / techn. Unterhaltung Summe Betriebskosten Betriebsergebnis AfA / Zinsen Betriebsergebnis Folie 13

14 Analysephase Betriebliches Zahlenwesen Benchmarks 2012 Benchmark Besucher Bad Öffentlichkeit Besucher Bad Schulen und Vereine D-Erlös Öffentlichkeit 2,19 2,10 2,60 D-Erlös Schul- und Vereinsnutzer 1,84 2,00 2,50 Energiekosten / Besucher Bad gesamt 2,94 1,80 2,80 Personalkosten / Besucher Bad gesamt 4,13 2,50 3,50 Betriebsergebnis 1 / Besucher Bad gesamt -6,64-4,00-6,00 Betriebsergebnis 1 absolut 230 T T Folie 14

15 Analysephase Pachtverhältnis Sauna / Gastronomie Branchenüblicher Pachtvertrag. Angebot / Preise Gastronomie angemessen. Wirtschaftlichkeit aus Pächtersicht dauerhaft fraglich. Folie 15

16 Analysephase Wettbewerbsanalyse Bad Wettbewerber Grund Panoramabad Eglofs Im unmittelbaren Umfeld Ansprechendes Badekonzept Vergleichbare Ausrichtung Aquaria Oberstaufen Ansprechendes Freizeitbad Andere Zielgruppenausrichtung Limare Lindau Überschaubares freizeitorientiertes Produkt Attraktivierung bei Standortverlagerung Gesundheitswelt Überruh Für Sportschwimmer zu weit entfernt und abgelegen Hallenbad Bregenz Als funktionales Produkt zu weit entfernt Wonnemar Sonthofen Andere Zielgruppenausrichtung CamboMare Kempten Andere Zielgruppenausrichtung Vitalium Bad Wurzach Andere Zielgruppenausrichtung Waldseetherme Bad Waldsee Andere Zielgruppenausrichtung Schwaben-Therme Aulendorf Andere Zielgruppenausrichtung Therme Meersburg Andere Zielgruppenausrichtung Folie 16

17 Analysephase Wettbewerbsanalyse Sauna Wettbewerber Grund Aquaria Oberstaufen Attraktives Produkt mit guter Aufenthaltsqualität Nicht weit entfernt Wellnesshotel Birkenmoor Hochwertige Anlage Öffentlichkeit nicht Hauptfokus Limare Lindau Bodenständige nette Sauna Attraktivierung bei Standortverlagerung Gesundheitswelt Überruh Schönes Produkt Weiter entfernt mit schwieriger Parkplatzsituation Vitalium Bregenz Charmantes Produkt Etwas weit entfernt Wonnemar Sonthofen Völlig andere Ausrichtung CamboMare Kempten Andere Dimensionierung Vitalium Bad Wurzach Sehr weit entfernt Schwaben-Therme Aulendorf Weit entfernt Andere Dimensionierung / Betriebstyp Therme Meersburg Weit entfernt Andere Dimensionierung / Betriebstyp Folie 17

18 Analysephase Stärken-Schwächen-Profil Angebotsvielfalt aus Gastsicht Badebereich Angebotsvielfalt aus Gastsicht Sauna Kapazitäten aus wirtschaftlicher Sicht Badebereich Angebot Gastronomie Sanierungsstau Zugangssituation / Attraktivität Eingangsbereich Optik und Aufenthaltsqualität Bad Optik und Aufenthaltsqualität Sauna Öffnungszeiten Kursprogramm Preispolitik Folie 18

19 Analysephase Stärken-Schwächen-Profil Maßnahmen Organisationssicherheit Personaleinsatz Operative Betriebsführung Sauberkeit / Pflege Pachtverhältnis Gastronomie / Sauna Frequentierung Bad Frequentierung Sauna Vermarktung Wirtschaftlichkeit Bad Wettbewerbssituation Bad Wettbewerbssituation Sauna Folie 19

20 Konzeptphase Übersicht Konzeptphase Grundkonzept zur Kernversorgung, das um die Zusatzbestandteile Kleinkinderbereich und / oder Zukunftsfähig dimensionierte Saunaanlage mit Gastronomie erweitert werden kann. Infrastrukturbestandteile Freibad / Waldsee und Lehrschwimmbecken bleiben unverändert. Vergleichsweise geringe Belegung des Lehrschwimmbeckens könnte mittels aktiver Vermarktung und Vermietung an Fremdgruppen verbessert werden. Folie 20

21 Konzeptphase Grundkonzept Hallenbad (ohne Sauna / Gastronomie) Infrastruktur / Raumkonzept Hallenbadbereich wird inklusive Umkleiden und Sanitärräumen vollständig saniert. Beckenkapazität bleibt unverändert. Eingangsbereich wird unter Wegfall des Kiosks umgestaltet und verkleinert. Kleiner Wartebereich mit Blick zum Becken Gastronomische Versorgung durch Automaten Zugangssituation unverändert über Kassenautomaten mit Austausch / Neuanschaffung eines zeitgemäßen Systems Bestandsflächen Sauna werden soweit möglich rückgebaut. Investitionskostenschätzung insgesamt: 4 Mio netto inkl. Baunebenkosten Folie 21

22 Konzeptphase Grundkonzept Hallenbad Öffnungszeiten / Belegungsplanung Konzept Vgl. Bestand Montag Uhr Uhr Dienstag Uhr Uhr Mittwoch Uhr Uhr Uhr Uhr Donnerstag geschlossen, nur Schulund Vereinsbetrieb und Vereinsbetrieb geschlossen, nur Schul- Freitag Uhr Uhr Uhr Uhr Samstag Uhr Uhr Sonntag Uhr Uhr Summe 39 Std. / Woche 41 Std. / Woche Unverändert Schließung / verkürzte Öffnung an den Hauptfeiertagen Revisionsschließung in den Sommerferien wird auf 6 Wochen ausgedehnt Folie 22

23 Konzeptphase Grundkonzept Hallenbad Belegungsplanung Folie 23

24 Konzeptphase Grundkonzept Hallenbad Preispolitik / Verrechnungssätze Folgende Listenpreise sind auf Preisniveau 2013 realistisch: inkl. MwSt. Erwachsene Ermäßigte Tageskarte 3,50 (Bestand: 3,00 ) 2,10 (Bestand: 1,80 ) 10er Karte 30,00, -15% (Bestand: 22,00, -27%) 18,00, -15% (Bestand 12,00, -33%) AquaFitness 7,00 inkl. Badeintritt / Verrechnungspolitik für Schulen und Vereine bahnengenau Einheitspreis 10,00 je Bahn Folie 24

25 Konzeptphase Grundkonzept Hallenbad Organisation / Personaleinsatzplanung Folie 25

26 Konzeptphase Grundkonzept Hallenbad Vermarktung Integration des Hallenbades in allgemeine Website der Stadt Lindenberg. Informationsausweitung mit Illustration und guter Platzierung der Bereiche Kurse und Sondernutzungszeiten. Neuer Informationsflyer einfacher Ausprägung. Einfache Aktionen für unterschiedliche Zielgruppen, bspw. Ferienaktionen für Kinder / Jugendliche Schwimmen zu klassischer Musik am Abend mit Kerzenlicht Schnupperkurse Anzeigen in der Lokalpresse und im VHS Programm für regelmäßige Öffentlichkeitsarbeit. Fokus sollten Aktionen, Kurse, Sondernutzungszeiten sein. Folie 26

27 Konzeptphase Zusatzbestandteile zum Grundkonzept Modul 1: Sauna / Gastronomie Infrastruktur / Raumkonzept Eingangssituation für Sauna wird verlagert und vom Badebereich getrennt. Küche bleibt in bestehender Dimensionierung erhalten, foyerseitig reine kioskartige Ausgabemöglichkeit. Für Saunagäste wird geschlossener kleiner Gastronomiebereich geschaffen. Trennung der Gäste- und Versorgungswege ist zu realisieren. Folie 27

28 Konzeptphase Zusatzbestandteile zum Grundkonzept Modul 1: Sauna / Gastronomie Infrastruktur / Raumkonzept Saunaanlage wird für Gleichzeitigkeit von 50 Saunagästen ausgelegt, mit folgenden Kapazitäten: 1 finnische Sauna, Plätze 1 Bio-Niedrigtemperatursauna, Plätze 1 Dampfbad, Plätze Abkühlstation mit Tauchbecken, Schlauchdusche (kalt), Warmdusche 4 Fußwärmebecken Aufenthaltsraum mit Kamin als Sitzbereich Gastronomie mit Sitzplätzen in gemischter Bestuhlung an 2er- und 4er-Tischen bzw. Loungesesseln Stiller Ruheraum mit 8 Komfortliegen Eigener Umkleide- und Sanitärbereich und WC-Anlagen Terrasse / Garten ca. 300 qm mit Allwetterliegen und Sitzbereichen sowie Finnische Panoramasauna, 20 Plätze, automatischer Aufguss Folie 28

29 Konzeptphase Zusatzbestandteile zum Grundkonzept Modul 1: Sauna / Gastronomie Infrastruktur / Raumkonzept Flächenbedarf: Innenfläche ca qm Außenfläche ca. 350 qm Anbau in einer Dimension von ca. 100 qm wird erforderlich sein, um dieses Saunakonzept umzusetzen. Investitionsbedarf inkl. Gastronomie: rd. 0,9 bis 1,1 Mio Folie 29

30 Konzeptphase Zusatzbestandteile zum Grundkonzept Modul 1: Sauna / Gastronomie Zielgruppen Einzugsbereich lokal sowie auf das nähere Umfeld mit Radius von bis zu 20 km. Stammgästefokus wird sich auf ein breiteres Publikum ausbauen und auch Saunagänger mit etwas höheren Ansprüchen einbeziehen. Liebhaber von Großsaunaanlagen werden nicht befriedigt, vielmehr diejenigen, die ein attraktives Angebot im familiären Rahmen mit persönlicher Betreuung schätzen. Folie 30

31 Konzeptphase Zusatzbestandteile zum Grundkonzept Modul 1: Sauna / Gastronomie Öffnungszeiten Montag / Dienstag / Donnerstag Mittwoch Konzept Uhr Uhr (Damen) Bestand Uhr (Di: Herren / Do: Damen) Uhr (Damen) Freitag Uhr Uhr Samstag Uhr Uhr Sonntag Uhr geschlossen Summe 62,0 Std. / Woche 52,5 Std. / Woche Saunabetrieb schließt analog zum Hallenbad für 6 Wochen in den Sommerferien. Im Rahmen der öffentlichen Öffnungszeiten des Bades kann Nutzung ohne Aufpreis erfolgen. Gastronomie ist mit Saunaöffnung gleichgeschaltet. Abverkauf zum Bad erfolgt ausschließlich in dieser Zeit. Folie 31

32 Konzeptphase Zusatzbestandteile zum Grundkonzept Modul 1: Sauna / Gastronomie Preispolitik Folgende Listenpreise sind auf Preisniveau 2013 realistisch: Erwachsene 3 Stunden 11 Unbegrenzte Nutzung 13 Wertkarte 100 mit 10% Rabatt 250 mit 20% Rabatt Eintrittspreis schließt Nutzung des Bades ein, sofern dieses geöffnet ist. Reduktion für Kinder / Jugendliche wird bewusst nicht angeboten. Folie 32

33 Konzeptphase Zusatzbestandteile zum Grundkonzept Modul 1: Sauna / Gastronomie Regieform Verpachtung Festpacht bei vollständiger Übernahme der Betriebskosten und vollinventarisierter Übergabe (außer Gastrokleininventar) Installation eines professionellen Kassensystems Folie 33

34 Konzeptphase Zusatzbestandteile zum Grundkonzept Modul 2: Kleinkinderbereich Gesamtfläche ca.120 qm Wasserfläche 40 qm, Wassertiefe 0,00 bis 0,30 Meter Babyrutsche Bunte Wasserspielelemente Liegen am Beckenumgang Wickelraum in unmittelbarer Nähe Investitionsbedarf: T netto inkl. Baunebenkosten, je nach Umsetzung auf bestehender Fläche oder als Anbau Bezüglich Öffnungszeiten Preispolitik Personaleinsatzplanung Vermarktung ergeben sich gegenüber dem Grundkonzept keine Abweichungen Folie 34

35 Wirtschaftlichkeitsberechnung Besucher / Erlöse Besucher / Eintrittserlöse Grundkonzept Besucher Durchschnittserlös netto Nettoerlös / Jahr Badeintritt , Kurserlöse , Besucher / Erlöse Sauna (Pächter) Besucher Durchschnittserlös / Besucher Summe Erlöse Sauna , Erlöse Saunagastronomie Erlöse Badgastronomie Summe Erlöse Sauna / Gastronomie , , Folie 35

36 Wirtschaftlichkeitsberechnung Besucher / Erlöse Wirtschaftlichkeit Pächter Nettowerte p.a. Erlöse Saunaeintritt Erlöse Gastronomie Gesamtsumme Erlöse Energiekosten Personalkosten Aushilfen Warenkosten Gastronomie Sonstige Betriebskosten Zw.-Summe Betriebskosten Deckungsbeitrag vor Pacht und Unternehmerentlohnung Folie 36

37 Wirtschaftlichkeitsberechnung Übersicht Erlös- und Kostenstruktur Alle Werte netto, in Grundkonzept Modul Sauna Modul Kleinkind Summe aller Module Vgl Badeintritt inkl. Kurserlöse Entgelt Schulen und Vereine Pacht Sauna / Gastronomie Vergütung / Erstattung BHKW Sonstige Einnahmen Gesamtsumme Einnahmen Energiekosten Personalkosten Sonstige Betriebs- und Verwaltungskosten Wartung / Instandhaltung / techn. Unterhaltung Summe Betriebskosten Betriebsergebnis Folie 37

38 Wirtschaftlichkeitsberechnung Übersicht Erlös- und Kostenstruktur Alle Werte netto, in Grundkonzept Modul Sauna Modul Kleinkind Summe aller Module Vgl Betriebsergebnis AfA / Zinsen Bestand Betriebsergebnis 2 nach Alt- AfA / Zinsen Kapitaldienst Neuinvest / Sanierung ) ) ) Betriebsergebnis 3 nach Kapitaldienst Neuinvest ) auf 25 Jahre gerechnet, Zinssatz 3,5% 2) auf 20 Jahre gerechnet, Zinssatz 3,0% Folie 38

39 Fazit Ergebnisbewertung Mit Blick auf die Zukunftsfähigkeit des Angebots und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass eine Grundsatzentscheidung für die nächsten 30 Jahre getroffen wird, empfehlen die Berater Sanierung des Bades Etablierung eines Kleinkinderbereichs Verzicht auf Sauna und Gastronomie Folie 39