Machbarkeitsstudie. Hallenbad Geilenkirchen

Transkript

1 Machbarkeitsstudie Hallenbad Geilenkirchen

2 Inhaltliche Übersicht Analysephase Bewertung der räumlichen Voraussetzungen Bisheriger Badbetrieb Öffnungszeiten Preispolitik Personalkosten Besucherzahlen / Auslastung Betriebliches Zahlenwesen Wettbewerbsanalyse Fazit der Analysephase Konzeptphase Vorüberlegungen Grundkonzept Investitionskostenschätzung Module Sprunganlage Sauna Textildampfbad Mehrzweckraum Wirtschaftlichkeitsberechnung Folie 2

3 Analysephase Bewertung der ehemaligen räumlichen Voraussetzungen Bereich Lage / Komplex Parkplatz Umkleiden / Sanitärbereich Bad Becken Außenbereich Saunabereich Kommentar Eingebunden in Schul- und Sportkomplex mit Gesamtschule Sporthalle und Hallenbad in einem Gebäude Sport- und Fußballplatz an Liegewiese angrenzend Gute Parkplatzsituation an zwei Seiten des Komplexes Individualumkleiden in ausreichender Dimensionierung sowie 1 Damen- und 1 Herren-Sammelumkleide 25-m-Schwimmerbecken mit 5 Bahnen, 1,20 3,80 m Tiefe mit Sprunganlage (1, 3 m) Lehrschwimmbecken (8 x 12,5 m) Wassertiefe 0,00 0,90 m Liegewiese mit Planschbecken Verpachteter Bereich als autarke Einheit zu sehen mit separatem Umkleidebereich, 1 finnische Sauna, 1 Dampfbad, 1 Außensauna Außenbecken (ca. 40 qm) in kleinem Außenbereich sowie kleiner gastronomischer Bereich Folie 3

4 Analysephase Bewertung der ehemaligen räumlichen Voraussetzungen Bereich Gastronomie Sonstige Infrastruktur Fazit Stiefel-Restaurant (ca. 120 qm) Dachterrasse (ca. 100 qm) Kommentar Gastraum (ca. 140 qm), der durch Vereine etc. auch als Veranstaltungs- und Sitzungsraum genutzt wurde 3fach-Sporthalle (ca qm) mit eigenen Sammelumkleiden Umkleide- und Sanitärbereich für angrenzenden Sportplatz mit eigenem Eingang Für Gestehungszeit typisches, durchaus funktionales Zweckhallenbad. Optimale Lage für Schulnutzung. Für vorliegenden Betriebstyp stellen Sauna und Gastronomie verzichtbare Angebotsbestandteile dar. Folie 4

5 Analysephase Wettbewerbsvergleich Öffnungszeiten Anlage Öffnungsstunden pro Woche Ü-Bad, Übach-Palenberg 52,00 Freizeitbad Parkstraße Baesweiler 71,00 Hallenbad Heinsberg 68,50 Hallenbad Linnich 46,00 Luisenbad Alsdorf 29,00 Kleinschwimmhalle Siersdorf, Aldenhoven 51,00 Hallenbad Herzogenrath Mitte 53,00 Parkbad Wassenberg 75,00 Freizeitbad Hückelhoven 48,50 Hallenbad Haaren-Waldfeucht 68,50 Hallenbad und Sauna Herzogenrath-Kohlscheid 76,75 Aquana Würselen 69,50 Erka-Bad Erkelenz 95,00 Schwimmbad Geilenkirchen 44,00 Belegung durch Schulen / Vereine erfolgt ausschließlich außerhalb öffentlichen Badebetriebs Folie 5

6 Analysephase Wettbewerbsvergleich Preise Anlage Erwachsene (Listenpreise unrabattiert) Ü-Bad, Übach-Palenberg 3,50 Freizeitbad Parkstraße Baesweiler 2,70 Hallenbad Heinsberg 3,00 Hallenbad Linnich 3,50 Luisenbad Alsdorf 4,00 Kleinschwimmhalle Siersdorf, Aldenhoven 3,50 Hallenbad Herzogenrath Mitte 3,30 Parkbad Wassenberg 3,50 Freizeitbad Hückelhoven 3,00 Hallenbad Haaren-Waldfeucht 3,00 Hallenbad und Sauna Herzogenrath-Kohlscheid 3,30 Aquana Würselen ab 6,40 Erka-Bad Erkelenz 3,50 Schwimmbad Geilenkirchen 3,00 Folie 6

7 Analysephase Personalkosten in VB Personalkosten Gesamt inkl. AG- Anteil p.a Leitender Schwimmmeister 1,0 - Maschinenwart 0,5 - Aufsicht 3,0 - Reinigung / Kasse 3,4 - Summe 7, Folie 7

8 Analysephase Besucherentwicklung Jahr Öffentlichkeit* Schulen Vereine Sonstige Gruppen** Gesamt * inkl. Ermäßigung für einkommensschwache Gruppen, Kinder > 7 Jahre ** Feuerwehr, Bundeswehr / Polizei, Versehrte Folie 8

9 Analysephase Badbesucher im Jahresverlauf 2012 Monat Öffentlichkeit* Schulen Vereine Sonstige Gruppen** Gesamt Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Gesamt * inkl. Ermäßigung für einkommensschwache Gruppen, Kinder > 7 Jahre ** Feuerwehr, Bundeswehr / Polizei, Versehrte Folie 9

10 Analysephase Betriebliches Zahlenwesen Übersicht Erlös- und Kostenstruktur Alle Werte netto, in 2012 Eintrittserlöse Bad Erlöse Vereine Miet- und Pachteinnahmen Sonstige Erstattungen Summe Erlöse Personalaufwand Energiekosten Sonstige betriebliche Aufwendungen Instandhaltungskosten Summe Betriebskosten Betriebsergebnis 1* * vor anlagebedingten Kosten, vor zentralen Kosten Folie 10

11 Analysephase Benchmarks Hallenbad 2012 Benchmark Kommentar Besucherzahl Bad inkl. Schulen / Vereine Ø-Erlös je Hallenbadbesucher öffentlich Energiekosten / Besucher Hallenbad Personalkosten / Besucher Betriebsergebnis 1 / Besucher Hallenbad Betriebsergebnis 1 / absolut Hallenbad Im Benchmark, gutes Niveau 1,65 2,10 2,60 Sehr niedriges Niveau, auf günstige Rabattstruktur zurückzuführen 2,72 2,00 2,50 Knapp über Benchmark 3,71 2,50 3,00 Überdurchschnittlich hoch -5,36 4,00 6,00 Nur durch extrem geringe Instandhaltungskosten im Benchmark T Gutes Niveau, aber Instandhaltungsstau nicht abgebildet Folie 11

12 Analysephase Wettbewerbsanalyse Hallenbäder Wettbewerber Grund Ü-Bad, Übach-Palenberg X Freizeitorientiertes Ganzjahresangebot Direkter Nachbarort Freizeitbad Parkstraße Baesweiler X Freizeitorientiertes, einfaches Angebot Auch nahebei Hallenbad Heinsberg X Einfaches Zweckbad In die Jahre gekommen Hallenbad Linnich X Neues Zweckbad mit Kleinkindbecken Luisenbad Alsdorf X Nettes Sportbad mit Kleinkindbecken Kleinschwimmhalle Siersdorf, Aldenhoven X Einfaches, kleines Angebot Relativ weit entfernt Hallenbad Herzogenrath Mitte X Einfaches Sportbad Relativ weit entfernt Parkbad Wassenberg X Attraktives, freizeitorientiertes Angebot Noch in Schlagdistanz Freizeitbad Hückelhoven X Freizeitorientiertes Angebot Noch in Schlagdistanz Hallenbad Haaren-Waldfeucht X Kleines, einfaches Sportbad Relativ weit entfernt Hallenbad und Sauna Herzogenrath-Kohlscheid X Einfaches Sportbad Relativ weit entfernt Aquana Würselen X Anderer Betriebstyp Attraktives, breites Angebot Erka-Bad Erkelenz X Attraktives freizeitorientiertes Angebot Schon etwas weiter entfernt Folie 12

13 Analysephase Wettbewerbsanalyse Sauna Wettbewerber Grund World of Fitness, Geilenkirchen X Anderer Betriebstyp Für Saunawettbewerb durchaus relevant Ü-Bad, Übach-Palenberg X Einfacher, kleiner Saunabereich Sehr nah gelegen Belle de Jour, Heinsberg X Attraktive Saunaanlage Im Nachbarort Luisenbad, Alsdorf X Einfacher, kleiner Saunabereich Weiter entfernt Kleinschwimmhalle, Siersdorf X Sehr einfaches Angebot Hallenbad und Sauna, Herzogenrath-Kohlscheid X Relativ weit entfernt Sehr einfaches Angebot Relativ weit entfernt Aquana Würseln X Abweichender Betriebstyp Großes Schwitzangebot Folie 13

14 Analysephase Fazit der Analysephase Bisheriges Hallenbadangebot wird wie folgt bewertet: Lage für Schulen sehr zentral, gute Parkmöglichkeiten vorhanden. Ehemalige Kapazitäten im Kernbereich Bad insgesamt durchaus nachfragegerecht. Gastronomie und Sauna für zukünftiges Bäderkonzept kritisch zu hinterfragen. Gute Nachfragesituation und insgesamt gutes Belegungsmanagement, mit Optimierungsmöglichkeiten bei Schulbelegung und Kursen. Unterdeckung des Bades nur scheinbar in guter Dimension, da Instandhaltungskosten / Instandhaltungsstau nicht inkludiert sind. Energiekosten und Personalkosten vergleichsweise hoch, bei Neukonzept sind hier Einsparpotenziale gegeben. Folie 14

15 Vorüberlegungen zur Konzeptphase Finanzielle Rahmenbedingungen Derzeit nicht abschließend klar, in welcher Höhe die Versicherungsentschädigung ausfallen wird. Von Sanierungsrückstellungen der Stadt sind noch ca. 120 T verfügbar. Differenz zwischen Summe aus Versicherungserstattung und Sanierungsrückstellung und Neubaukosten muss aus verbesserter Wirtschaftlichkeit des Bades erwirtschaftet werden, da Kommune unter Haushaltssicherung steht und die im Haushalt für das Bad ursprünglich budgetierte Bezuschussung nicht überschreiten darf. Folie 15

16 Vorüberlegungen zur Konzeptphase Mindestangebot einer nachfragegerechten Badinfrastruktur Zwingend zu erfüllen: Schulschwimmen muss voll gewährleistet sein. Vereinsschwimmen muss voll gewährleistet sein. Wassergewöhnung für Kleinkinder muss ganzjährig möglich sein. Angemessene Zeitfenster für öffentliches Sportschwimmen. Neben Bahnenschwimmen ist Trend zu gesunden Fitnessangeboten im Wasser aufzugreifen. Attraktiv auch für ältere Menschen. Bad muss auch für Angebotsentwicklungen, die heute noch nicht absehbar sind, gerüstet sein. Folie 16

17 Vorüberlegungen zur Konzeptphase Umsetzung in Kapazitätskonzept Folgende Infrastruktur wird als Mindestangebot angesehen: 25-m-Sportbecken mit 4 Bahnen Multifunktionsbecken (Lehrschwimmbecken / Kursbecken) Kleinkinderbecken Ergänzungen zum Mindestangebot Weitere Bestandteile, die wünschenswert sind: Sprunganlage Saunaanlage Textiles Dampfbad Veranstaltungsraum für den Stadtteil Gastronomie Folie 17

18 Vorüberlegungen zur Konzeptphase Badstandort Etablierung des Neubaus an gleicher Stelle: Unmittelbare Nähe zur Anita-Lichterstein-Gesamtschule mit über Schülern. Fußläufige Erreichbarkeit auch für andere innerstädtische Schulen. Vorhandene Umgebungsinfrastruktur mit Zuwegungen und Parkplätzen. Grundstück ist im städtischen Besitz, Bebauungsplan passt zur geplanten Nutzung. Fernwärmeversorgung aus Schule und damit einhergehende Möglichkeit, Aggregate zur Wärmeerzeugung im Neubau zu sparen. Folie 18

19 Grundkonzept Betriebstyp Bad für Geilenkirchen Zukunftsgerechtes, pfiffiges und innovatives Zweckbad, welches flexible Nutzbarkeit für lokale Bevölkerung ermöglicht. Multifunktionalität durch Ausstattungsbestandteile, aber auch organisatorische Ansätze sollen erreichen, dass breite Zielgruppenansprache möglich ist. Barrierefreie und für Ältere angenehme Ausstattung, Vorsehung von Hubböden. Effiziente Verteilung der Wasserflächen. Folie 19

20 Grundkonzept Zielgruppenstruktur Schulen und Vereine Sport- / Bahnenschwimmer Familien Badegäste, die Bewegung im Wasser suchen Kursnutzer und die Generation 60+ Folie 20

21 Grundkonzept Kapazitäten Umkleide- und Sanitäranlagen Multifunktionales 25-m-Becken Lehrschwimmbecken Kleinkinderbecken Nebeninfrastruktur Gestaltung: hell, freundliche Farben, sympathische Anmutung Folie 21

22 Grundkonzept Öffnungszeiten Wöchentliche Öffnungsstunden IST-Zustand Mo: geschlossen Di Sa: Uhr Di, Mi, Do: Uhr Fr: Uhr Sa: Uhr So: Uhr Konzept Mo: geschlossen Di, Do : Uhr Mi: Uhr Fr: Uhr, Uhr Sa: Uhr So: Uhr 44,0 48,5 Folie 22

23 Grundkonzept Exemplarischer Belegungsplan Mo Di Mi Do Fr Sa So Uhrzeit 2B 2B L 2B 2B L 2B 2B L 2B 2B L 2B 2B L 2B 2B L 2B 2B L 6.00 Warmbad Spielst Öffentlichk. Kurse Schulen Vereine 2B = 2 Bahnen L = Lehrschwimmbecken Folie 23

24 Grundkonzept Preispolitik IST-Zustand Konzept Tageskarte 3,00 / 1,50 Erm. Erw. 3,50 Erm. 1,80 10er-Karte 24,00 / 12,00 Erm. 31,50 / 16,20 50er-Karte. /. 140,00 / 70,00 Jahreskarte 190,00 / 95,00 Erm. Entfällt Familienkarte 4,50 (1Erw. + Kind) Entfällt 7,00 (2 Erwachsene + Kinder) Frühschwimmerkarte 2,00 / 1,00 Erm. Entfällt Frühschwimmer 10er- Karte Aqua-Kurse 16,00 / 8,00 1,50 Einzelkarte 12,00 10er-Karte Entfällt 80,00 / 10 Einheiten Verkauf nur in Blöcken Schulen / Vereine: Pro 25-m-Bahn (Lehrschwimmbecken = 2 Bahnen) 15,00. Für Schulen eine Einheit = 45 Minuten, für Vereine = 1 Stunde. Folie 24

25 Grundkonzept Personalkosten in VB Personalkosten / VB Personalkosten / Jahr vgl. IST Leitender Schwimmmeister 1, ,0 Maschinenwart 0, ,5 Aufsicht* 1, ,0 Reinigung / Kasse 1, ,4 Zw. Summe Festangestellte 5, ,9 Aushilfen Aufsicht / Kurse 0,7 - - Aushilfen Reinigung / Kasse 0,7 - - Gesamt 6, Vgl. IST (Ansatz 2012) Differenz *0,8 VB über leitenden Schwimmmeister Folie 25

26 Grundkonzept Vermarktung Pressearbeit Regelmäßige Pressemitteilungen in lokaler Presse Printmedien Auflage eines Flyers mit Fotos, Preisen und Öffnungszeiten sowie separater Kursflyer Website Über Website der Stadt Geilenkirchen Verkaufsfördernde Veranstaltungen Mit Kooperationspartnern Folie 26

27 Grundkonzept Investitionskostenschätzung Investitionsansatz: 6 8 Mio netto inkl. Baunebenkosten zzgl. ca. 200 T Abrisskosten Folie 27

28 Modul Sprunganlage Im 25-m-Becken mit 1-m-Brett 3-m-Turm Beckentiefe im tiefen Teil des Beckens wird auf 3,80 Meter angesetzt Umbauter Raum vergrößert sich Zusätzliche Investitionskosten: ca. 500 T netto inkl. Baunebenkosten Folie 28

29 Modul Sauna Kapazitäten 3 Innensaunen Finnische Sauna Biosauna Dampfbad Weitere Infrastruktur innen 6 Fußwärmebecken Erlebnisduschen Tauchbecken 30 Sitz- und Liegeplätze in attraktivem Kaminzimmer Mitnutzung der Hallenbadumkleiden Folie 29

30 Modul Sauna Kapazitäten Saunagarten auf ca. 500 qm mit Aufgusssauna Erlebnisduschen Schöner Gartenanlage zum Flanieren Zusätzliche Investitionskosten: ca. 1,0 Mio Folie 30

31 Modul Textildampfbad Nutzung in Badekleidung Gewisse Zielgruppenerweiterung in Richtung Senioren Massive geflieste Innenausstattung (kein Kunststoff) für ca. 10 Personen Zusätzliche Investitionskosten: ca. 80 T netto inkl. Baunebenkosten Folie 31

32 Modul Mehrzweckraum Ca. 100 qm Grundfläche mit funktionaler Ausstattung Für Versammlungs- und Veranstaltungszwecke Gastronomische Infrastruktur nicht vorgesehen, kann bei Bedarf auf mobiler Basis integriert werden Zusätzliches Investitionsvolumen: ca T netto inkl. Baunebenkosten Folie 32

33 Wirtschaftlichkeitsberechnung Besucherzahl Grundkonzept Besucherzahl p.a. Öffentlichkeit Kursteilnehmer Schulen / Vereine Summe Besucherzahl Module Sprunganlage Sauna Textildampfbad Mehrzweckraum Ca zusätzliche Besucher / Jahr Ca Besucher / Jahr Rd zusätzliche Besucher / Jahr Rd. 5 T Erlös für Vermietung Folie 33

34 Wirtschaftlichkeitsberechnung Übersicht Erlös- und Kostenstruktur Betriebsergebnis 1 Alle Werte netto, in 2012 Sauna Module Grundkonzept Sprunganlage Textildampfbad Mehrzweckraum Summe inkl. aller Module Personalkosten Eintrittserlöse Bad Erlöse Schulen / Vereine Miet- und Pachteinnahmen Kurserlöse Sonstige Erstattungen Summe Erlöse Energiekosten Sonst. betriebliche Aufwendungen Instandhaltungskosten Summe Betriebskosten Betriebsergebnis Folie 34

35 Wirtschaftlichkeitsberechnung Vollkostenrechnung bei Eigenanteil 1 Mio netto in 2012 Mehrzweckraum Betriebsergebnis 1 Kapitaldienst Investition 1 Mio Betriebsergebnis 2 Sauna Grundkonzept Sprunganlage Textildampfbad Summe Vollkostenrechnung bei Eigenanteil 3 Mio netto in 2012 Mehrzweckraum Betriebsergebnis 1 Kapitaldienst Investition Betriebsergebnis 2 Sauna Grundkonzept Sprunganlage Textildampfbad Summe Folie 35