Grunderwerbsteuer. Universität Karlsruhe WS 2003/2004 Übungen im Steuerrecht / Steuerrecht II Delcker. 1. Einleitung. 2.

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1 Universität Karlsruhe WS 2003/2004 Übungen im Steuerrecht / Steuerrecht II Delcker Grunderwerbsteuer 1. Einleitung Die Grunderwerbsteuer ist eine spezielle Verkehrsteuer. Sie besteuert Erwerbsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Als Erwerb gelten die Eigentumsübertragung und der Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht auf einen anderen Rechtsträger. Der Ausgestaltung der verschiedenen Besteuerungsgegenstände und der Festlegung der Bemessungsgrundlage liegen zwar wirtschaftlichen Überlegungen zugrunde. Bei der gesetztechnischen Umsetzung wird allerdings in starkem Maße auf außersteuerliche Rechtsvor- schriften Bezug genommen (z.b. Kaufvertrag, Auflassung). Von der Systematik ließe sich die Grunderwerbsteuer in die Umsatzsteuer integrieren. Dies scheitert aber wohl daran, dass das Steueraufkommen nach Art. 106 Abs. 2 Nr. 4 GG den Ländern zusteht. 2. Steuerobjekt 2.1 Kaufverträge, andere Verträge Besteuert wird der Abschluss eines Kaufvertrags oder anderen Vertrags, der den Anspruch auf die Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet ( 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Ob und wann der Eintrag im Grundbuch erfolgt, ist nicht maßgebend. Notarielle oder gerichtliche Beurkundung ist notwendig. Fehlt diese, ist das Grundstücksgeschäft unwirksam, und es entsteht keine Grunderwerbsteuer, es sei denn, die Beteiligten lassen das wirtschaftliche Ergebnis des Geschäfts eintreten und bestehen ( 41 Abs. 1 AO, 1 Abs. 2 GrEStG). Nicht steuerpflichtig sind Vorverträge, Kaufanwartschaftsverträge, Kaufangebote. Bei Kaufangeboten löst erst die Annahme des Angebots Grunderwerbsteuer aus. 2.2 Auflassung, Eigentumsübergang, Meistgebot Die Auflassung ist entscheidend, wenn für einen Grundstückserwerb kein Kaufvertrag oder ein anderes Verpflichtungsgeschäft erforderlich ist wie z. B. beim Grundstücksbeschaffungsauftrag ( 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG, 667 BGB). Geht das Eigentum an einem Grundstück über, ohne dass es eines Kaufvertrags oder einer Auflassung bedarf, fällt nach 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG Grunderwerbsteuer an. Hierher gehört der Grundstückserwerb kraft Gesamtrechtsnachfolge (Erbfall, Verschmelzung von Gesellschaften oder die Anwachsung von Anteilen am Gesellschaftsvermögen einer Personengesellschaft auf einen Gesellschafter, wenn alle anderen Gesellschafter ausgeschieden sind). Die Abgabe des Meistgebots in der Zwangsversteigerung ist steuerpflichtig, nicht erst die Erteilung des Zuschlags ( 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). 2.3 Zwischengeschäfte

2 Steuerpflichtig ist die Abtretung der Rechte aus einem Übereignungsanspruch, Meistgebot oder Kaufangebot ( 1 Abs. 1 Nr. 5 bis 7 GrEStG). 2.4 Wirtschaftliches Eigentum Geschäfte, die nicht den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück zum Gegenstand haben, sondern die es einer Person ermöglichen, ein Grundstück auf eigene Rechnung wirtschaftlich zu verwerten, unterliegen der Grunderwerbsteuer ( 1 Abs. 2 GrEStG). Beispiel: Grundstückseinbringung in Personengesellschaften ohne Eigentumsübergang. 2.5 Wechsel der Gesellschafter einer Personengesellschaft Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft inländischer Grundbesitz und ändert sich innerhalb von 5 Jahren der Gesellschafterbestand dergestalt, dass mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als Übereignung des Grundbesitzes auf eine neue Personengesellschaft. Seit genügt auch ein mittelbarer Wechsel des Gesellschafterbestands ( 1 Abs. 2a GrEStG). Bei der Ermittlung des Prozentsatzes bleibt der Erwerb von Anteilen durch Erbfall außer Betracht. Hat die Personengesellschaft vor dem Wechsel des Gesellschafterbestandes ein Grundstück von einem Gesellschafter erworben, unterliegt der Gesellschafterwechsel insoweit nicht der Grunderwerbsteuer, als der Einbringungsvorgang nachträglich steuerpflichtig wurde ( 5 Abs. 3 GrEStG). 2.6 Anteilsvereinigung Steuerpflichtig ist die Vereinigung aller Anteile bzw. seit mindestens 95 % der Anteile einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft in der Hand einer Person und die Übertragung der bereits vereinten Anteile auf eine andere Person ( 1 Abs. 3 GrEStG). Es wird auch eine mittelbare Vereinigung (Übertragung) von mindestens 95 % der Anteile besteuert. 2.7 Umwandlung einer Personen- oder Kapitalgesellschaft Formwechselnde Umwandlungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, da es an einem Wechsel des Rechtsträgers fehlt. Hierher gehören die Umwandlung einer Personengesellschaft in eine andere Personengesellschaft (z. B. OHG in KG) oder eine Kapitalgesellschaft sowie die Umwandlung einer Kapitalgesellschaft in eine andere Kapitalgesellschaft (z. B. AG in GmbH, UmwG). Die anderen Formen der Umwandlungen unterliegen hingegen der Grunderwerbsteuer. Excurs: Das Umwandlungsgesetz regelt alle Fälle der Fusion von Unternehmen, verschmelzende und aufnehmende Fusionen, sowie auch die formwechselnde Umwandlung. Die ertragsteuerlichen Folgen der Umwandlung sind im Umwandlungssteuergesetz geregelt, die grunderwerbsteuerlichen Folgen können dem Grunderwerbsteuergesetz entnommen werden. So war wohl einer der Gründe, daß Daimler nicht auf Crysler verschmolzen wurde, sonden umgekehrt Crysler auf Daimler, daß anderenfalls in Deutschland hohe Grunderwerbsteuer angefallen wäre.

3 2.8 Grundstück und die Bestandteile Besteuert wird der Erwerb eines inländischen Grundstücks oder Miteigentumsanteils im Sinne des bürgerlichen Rechts mit den wesentlichen Bestandteilen ( 2 Abs. 1 GrEStG, 93 BGB, 94 BGB). 2.9 Zubehör, Inventar, Betriebsvorrichtungen Nicht besteuert wird der Miterwerb von Zubehör oder Inventar eines Gebäudes, z. B. Wohnungsinventar, gewerbliches Inventar, Waren, Maschinen, Einbaumöbel, wenn diese auch anderswo aufgestellt werden können. Die im Kaufvertrag angegebenen Werte für das Zubehör oder Inventar können nicht ohne weiteres vom Gesamtpreis abgesetzt werden. Der Gesamtpreis ist auf das Grundstück und die übrigen Gegenstände nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Nicht steuerpflichtig ist der Miterwerb von Maschinen und Betriebsvorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie zivilrechtlich wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Hierzu zählen z. B. Alarmanlagen, Arbeits- und Beschickungsbühnen, Badeeinrichtungen in Kur- und Badeanstalten (nicht Bad, Dusche in Hotels), Förderbänder, Kräne, Kühleinrichtungen, Lastenaufzüge, Schornsteine, Silos, Trocknungsanlagen, Tankanlagen, nicht jedoch Personenaufzüge, die da zum Begehen durch Menschen geeignet und bestimmt- kene Betriebsvorrichtungen sind Erbbaurechte, Wohnungseigentum, Gebäude auf fremdem Boden Als Grundstücke gelten auch Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentum und Gebäude auf fremdem Boden ( 2 Abs. 2 GrEStG). Steuerpflichtig ist die Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentum, nicht dagegen die Begründung dieser Rechte durch den Eigentümer des Grundstücks. Errichtet ein Pächter auf seine Rechnung und Gefahr auf einem fremden Grundstück ein Gebäude mit Zustimmung des Grundstückseigentümers, ist der Übergang des Gebäudes auf einen anderen Pächter oder den Grundstückseigentümer steuerpflichtig Einheit von Grunderwerb und Bauvertrag Ein Kaufvertrag über ein Baugrundstück und weitere zivilrechtlich getrennte Verträge über die Herstellung eines auf dem Grundstück zu errichtenden Gebäudes sind grunderwerbsteuerlich ein einheitliches Vertragswerk, wenn dem Grundstückserwerber durch Zeitungsinserate, Prospekte oder auf andere Weise ein bautechnisch und finanziell bis annähernd zur Baureife vorgeplantes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen festen Preis angeboten wird und er dieses Angebot nur als Ganzes annehmen kann. Diese Grundsätze gelten auch, wenn Grundstücksveräußerer und Gebäudeersteller verschiedene Rechtspersonen sind. Ist ein einheitliches Vertragswerk gegeben, erfasst die Grunderwerbsteuer den Gesamtaufwand für das Baugrundstück und die Baukosten, für den Treuhänder, für die technische und wirtschaftliche Betreuung sowie für die Finanzierung und Geldbeschaffung bis zur Fertigstellung, für Bürgschaften und Garantieverträge 2.12 Steuerbefreiungen Steuerfrei bleiben gem. 3 GrEStG:

4 Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder früheren Ehegatten nach der Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung; Grundstückserwerb durch Verwandte in gerader Linie und deren Ehegatten sowie durch Stiefkinder; Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben und dessen Ehegatten bei der Erbauseinandersetzung (auch Teilauseinandersetzung); Grundstücksschenkungen, Grundstückserwerbe durch Erbfall oder Vermächtnis; Erwerb eines Grundstücks bzw. Miteigentumsanteil, wenn die Besteuerungsgrundlage DM nicht übersteigt; Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses, wenn für die Begründung des Treuhandverhältnisses Grunderwerbsteuer entrichtet wurde; Grundstückserwerb im Rahmen einer gesetzlichen Baulandumlegung oder Flurbereinigung ( 1 Abs. 1 Nr. 3a, b GrEStG). Steuerpflichtig sind etwaige Mehrzuteilungen gegen Geldausgleich sowie alle freiwilligen Umlegungen; 2.13 Grundstückserwerb durch oder von Personengesellschaften Gesellschafterwechsel Personengesellschaft und Erbengemeinschaft gelten bei der Grunderwerbsteuer als selbständige Steuersubjekte oder Rechtsträger. Erwerber oder Veräußerer eines Grundstücks ist die Gesellschaft oder Gemeinschaft. Grunderwerbsteuer entsteht, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile einer Personengesellschaft unmittelbar oder mittelbar auf neue Gesellschafter übergehen ( 1 Abs. 2a GrEStG. Steuervergünstigungen Wird ein Grundstück oder ein Einzelunternehmen mit Grundbesitz in eine Personengesellschaft eingebracht, bleibt die Steuer insoweit unerhoben, als der einbringende Gesellschafter am Vermögen der Gesamthandsgemeinschaft beteiligt ist ( 5 Abs. 2 GrEStG). Scheidet dieser Gesellschafter aber nach einem vorgefassten Plan wieder aus der Gesellschaft aus, entfällt die Steuervergünstigung. Verringert sich nach der Einbringung seine Beteiligungsquote, wird die Vergünstigung insoweit versagt. Der einbringende Gesellschafter muss seine Beteiligungsquote mindestens 5 Jahre unverändert beibehalten. Soweit sich das Beteiligungsverhältnis innerhalb dieses Zeitraumes verringert, entfällt die Vergünstigung ( 5 Abs. 3 GrEStG). Wird ein Grundstück durch Miteigentümer in eine Personengesellschaft eingebracht, fällt insoweit keine Steuer an, als sich die Miteigentumsanteile am Grundstück und die Beteiligung an der Personengesellschaft ziffernmäßig decken ( 5 Abs. 1 GrEStG). Entsprechendes gilt für die Übertragung eines Grundstücks zwischen Personengesellschaften, soweit die Gesellschafter und die Beteiligungsquoten identisch sind ( 6 Abs. 3 GrEStG). Überträgt die Personengesellschaft ein Grundstück auf einen Gesellschafter, bleibt die Steuer insoweit unerhoben, als der erwerbende Gesellschafter am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist ( 6 Abs. 2 GrEStG). Eine ähnliche Vergünstigung besteht für den Erwerb eines Grundstücks von der Gesellschaft zu Miteigentum der Gesellschafter ( 6 Abs. 1 GrEStG). Beim Grundstückserwerb durch einen Gesellschafter ist zu beachten, dass die Vergünstigung insoweit nicht gilt, als der Gesellschafter seinen Anteil innerhalb der letzten 5 Jahre durch ein Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat ( 6 Abs. 4 GrEStG). Diese

5 Bestimmung gilt aber nicht, wenn der Anteil durch Schenkung oder vom Ehegatten oder einem Verwandten in gerader Linie erworben wurde. Für Grundstücksgeschäfte zwischen einem Gesellschafter und seiner Kapitalgesellschaft gibt es keine entsprechende Steuervergünstigung. Bringt z. B. ein Alleingesellschafter einer GmbH ein Grundstück in die GmbH ein, ist die Steuer voll zu erheben. 3. Bemessungsgrundlage Die Grunderwerbsteuer wird aus der vereinbarten Gegenleistung berechnet ( 8 Abs. 1 GrEStG, 11 GrEStG). Außer dem Kaufpreis rechnen hierzu auch sonstige Leistungen des Erwerbers, z. B. die Übernahme von Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden, von Wohnund Nießbrauchsrechten, von Vermessungskosten und Umzugskosten, ferner Dienstleistungen ( 9 GrEStG). Bei Umwandlungen und Einbringungsvorgängen in Personen- und Kapitalgesellschaften sowie anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage wird die Steuer nach dem Grundstückswert berechnet ( 8 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG ). Dieser wird nach 138 BewG ivm 145 ff BewG ermittelt. Das Bewertungsgesetz unterscheidet zwischen dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Kann das Ertragswertverfahren nicht angewandt werden, ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Die Grundstücksbewertung ist danach eine Schätzung, die in der Regel um ca % unter dem tatsächlichen Wert bleibt. Das Ertragswertverfahren nimmt das 12,5-fache der jährlichen Nettomiete, macht einen Abschlag für die Alterung und setzt den Betrag als Grundstückswert fest. Ist kein Durchnittswert der lezten drei Jahre für die Nettomiete vorhanden, wird die ortsübliche Miete den Berechnungen zugrundegelegt. Dieses Schätzungsverfahren findet bei folgenden grunderwerbsteuerlich relevanten Transaktionen statt: wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden und auch keine Schenkung vorliegt oder wenn die Gegenleistung auch nicht schätzungsweise zu ermitteln ist; bei der Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95 % der Anteile einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft bzw. GmbH & Co. KG; bei der Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot; bei Umwandlungen auf Grund eines Bundes- oder Landesgesetzes, bei Einbringungsvorgängen in Personen- und Kapitalgesellschaften und anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage sowie beim Übergang von mindestens 95 % der Anteile einer Personengesellschaft innerhalb von 5 Jahren auf neue Gesellschafter. 4. Steuersubjekt Die Steuer schulden im Regelfall der Veräußerer und Erwerber als Gesamtschuldner ( 13 GrEStG). Das Finanzamt hält sich zunächst an die Person, die vertraglich die Steuer trägt, in der Regel somit an den Käufer. 5. Rückgängigmachung des Erwerbs Wird ein Grundstücksgeschäft innerhalb von 2 Jahren rückgängig gemacht, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder der Steuerbescheid aufgehoben ( 16 Abs. 1 GrEStG). War das Eigentum bereits übergegangen, muss innerhalb von 2 Jahren die Rückauflassung erklärt und die Eintragung im Grundbuch beantragt sein ( 16 Abs. 2 GrEStG). Die 2- Jahresfrist gilt nicht, wenn das Geschäft nichtig ist oder wenn Vertragsbedingungen nicht erfüllt wurden und der Grundstückserwerb daher aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird.

6 Die Vergünstigung gilt nicht, wenn der Veräußerer seine volle Rechtsstellung nicht wieder erlangt, sondern er angewiesen wird, das Grundstück nach der Vertragsaufhebung an eine bestimmte Person zu veräußern. Dem ersten Käufer muss das weitere Schicksal des Grundstücks und die Person des neuen Käufers gleichgültig sein. Die Rechtsprechung hat aber nicht beanstandet, wenn der erste Käufer dem Veräußerer unverbindlich einen neuen Kaufinteressenten zuführt, weil z. B. sonst der Veräußerer zu einer Rückgängigmachung nicht bereit ist. 6. Anzeigepflichten Notare, Gerichte und Behörden haben dem Finanzamt alle beurkundeten Rechtsvorgänge über ein Grundstück anzuzeigen ( 18 GrEStG). Bedarf ein Erwerbsvorgang nicht der Beurkundung wie z. B. der Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums, die Vereinigung oder Übertragung von 95 % der Anteile an einer Kapitalgesellschaft oder GmbH & Co. KG, die Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft (95 %) oder der Erwerb eines Gebäudes auf fremdem Boden, haben die Steuerschuldner einen solchen Erwerb dem Finanzamt mitzuteilen ( 19 Abs. 1 GrEStG). Dem Finanzamt mitzuteilen ist auch eine nachträgliche Erhöhung der Gegenleistung ( 19 Abs. 2 GrEStG). 7. Unbedenklichkeitsbescheinigung Der Erwerber eines Grundstücks darf im Grundbuch als Eigentümer erst eingetragen werden, wenn das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat ( 22 GrEStG). Diese Bescheinigung wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt, gestundet oder sichergestellt oder eine Steuerbefreiung gegeben ist. Stand: November 2003