Lernfeld 5: Wohnräume verwalten und Bestände pflegen Musterlösungen zum Modul Bestandspflege

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1 Hinweis: In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie sich die Lösungen der folgenden Aufgaben zuerst selbstständig mittels Literaturstudium, Seminarthemen, Unterrichtsgesprächen und Internet-Recherchen erarbeiten und erst danach mit den Musterlösungen vergleichen! 1) Welche Probleme ergeben sich zwischen Mieter und Vermieter aufgrund des Alterungsprozesses von Gebäuden wie kann dieser Problematik begegnet werden? Verfall und Einschränkung der Nutzung dieser Gebäude, langfristiger wirtschaftlicher Schaden, z. B. durch Mietausfall Verhinderung dieser Problematik kann erfolgen durch Sanierung, Modernisierung, Instandhaltungsmaßnahmen (einschl. Schönheits- und Bagatellreparaturen) 2) Grenzen Sie kurz folgende Begriffe voneinander ab: a) Instandhaltung Summe aller Maßnahmen, die erforderlich sind, um Wohnräume im vertraglich vereinbarten bzw. bestimmungsgemäßen bzw. üblichen Zustand zu halten, d. h. laufend anfallende (auch vorsorglich vorgenommene) Reparaturarbeiten b) Instandsetzung Behebung baulicher Mängel, d. h. insbesondere Mängel durch Abnutzung, Alterung, Witterung aber auch z. B. Brand oder Zerstörung c) Sanierung Städtebauliche Gesamtmaßnahme mit dem Ziel, städtebauliche Missstände in einem bestimmten Gebiet zu beseitigen. (s. 136 ff BauGB) Dabei steht nicht nur die Bausubstanz, sondern auch das soziale Umfeld im öffentliche Interesse d) Modernisierung Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums ( 554 BGB). Unter bestimmten Umständen sind die Kosten einer Modernisierung auf die Mieter umlegbar ( 559 BGB). e) Schönheitsreparaturen Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Innentüren von innen ( 28 II. BV (4)). Diese Schönheitsreparaturen (als Teil der Instandhaltungskosten) können mietvertraglich auf die Mieter übertragen werden. f) Bagatell- bzw. Kleinreparaturen Kleine Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleinerer Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. ( 28 II. BV (3)) Die Kosten dieser Kleinreparaturen (als Teil der Instandhaltungskosten) können mietvertraglich auf die Mieter übertragen werden. Seite 1 von 5

2 3) Muss der Mieter Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten zustimmen? Grundsätzlich nein, er ist zur Duldung verpflichtet, da der Vermieter 535 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Nach 554 (2) Satz 2 BGB wird diese Duldungspflicht insofern eingeschränkt, als die Maßnahme für den Mieter und seine Familienangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch berechtigte Interessen des Vermieters nicht rechtfertigt. Bei der Beurteilung des Verhältnisses zwischen Härte und berechtigtes Vermieterinteresse spielen demnach der Umfang der baulichen Arbeiten, deren Folgen, vorausgegangene Mieterleistungen und möglicherweise auch die zu erwartende Mieterhöhung eine Rolle. Außerdem kann die Duldung verweigert werden, wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den lt. BGB geforderten Grundsätzen angekündigt wurde. 4) Eine nicht unerhebliche Maßnahme bei der bilden die Schönheitsreparaturen. Welche Zeiträume gelten als angemessen für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen? Im Allgemeinen sind die Schönheitsreparaturen in folgenden Zeiträumen auszuführen Küche, Bad, Toilette, Dusche: alle 3 Jahre Wohnräume, Schlafräume, Flur: alle 5 Jahre Nebenräume alle 7 Jahre Entsprechend der tatsächlichen Abnutzung kann von diesen zeitlichen Regelungen abgewichen werden 5) Unterscheiden Sie die Mieterpflichten hinsichtlich Schönheitsreparaturen und kleinen Instandhaltungen? Schönheitsreparaturen sind bei Fälligkeit vom Mieter fachgerecht in mittlerer Art und Güte durchzuführen. Kommt der Mieter dem nicht nach, hat er (bei Vorliegen einer entsprechenden Vereinbarung) anteilig Kosten zu übernehmen. Kleinreparaturen werden von einer Fachfirma o. a. Beauftragten des Vermieters ausgeführt, die Kosten hierfür dem Mieter in Rechnung gestellt. 6) In welcher finanziellen Größenordnung können diese Kleinreparaturen auf Mieter umgelegt werden? Es gibt keine eindeutige gesetzliche Regelung. Lt. Rechtsprechung muss in einer solchen Vereinbarung aber sowohl der Betrag pro Einzelfall (sicher nicht über 100,- ) als auch die Gesamtsumme pro Jahr als Betrag (vielleicht 300,- ) oder in Prozent der JNKM (nicht über 8 %) von vornherein festgelegt sein. Seite 2 von 5

3 7) Die Reparatur eines Fenstergriffs wurde durchgeführt, die Rechnung des Monteurs lautet über Materialkosten 29,80 netto Anfahrt pauschal 12,00 Arbeitslohn 24,50 = Nettosumme 66,30 zuzügl. 19% USt 12,60 =Rechnungsbetrag 78,90 Lt. Mietvertrag hat der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen bis 75,00, aber max. 300,00 jährlich zu tragen. Es ist die erste Reparatur in diesem Jahr. Wie hoch ist der Betrag, der dem Mieter jetzt in Rechnung gestellt werden kann? Genau Null Komma Nix. Der Rechnungsbetrag übersteigt 75,00 damit handelt es sich um keine Kleinreparatur im Sinne der vertraglichen Vereinbarung mehr, eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters ist unzulässig. 8) Was versteht man unter einer Mietermodernisierung? - Mieter ist Eigentümer der modernisierten Sache und muss diese auch instandhalten - Mieter muss Kosten der Modernisierung und deren Folgekosten selbst tragen - Mitbewohner dürfen durch diese Modernisierung nicht beeinträchtigt werden - es erfolgt keine Mieterhöhung wegen Modernisierung - Vermieter hat bei Auszug des Mieters keine Übernahme- bzw. Entschädigungspflicht Mietermodernisierung sollte immer nur in Absprache mit dem Vermieter erfolgen. Eine Mietermod. wird niemals abgewohnt, geht erst mit dem Auszug des Mieters in das Eigentum des Vermieters über, sofern der Mieter nicht den ursprünglichen Zustand wieder herstellt. 9) Wie läuft eine Modernisierungsmaßnahme (des Vermieters) ab? Ankündigung der Maßnahme in Textform mind. drei Monate vor Beginn der Arbeiten Inhalt: Art und Umfang der Arbeiten, Beginn und Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung Sonderkündigungsrecht des Mieters, ggf. Rückgabe der Wohnung am Monatsende vor Beginn der Arbeiten Durchführung der Arbeiten, währenddessen möglicherweise Mietminderungsrecht des Mieters Nach Abschluss der Arbeiten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters an den Mieter mit genauer Berechnung (11% der Mod.kosten jährlich) in Textform Sonderkündigungsrecht des Mieters nach 561, dann keine Mieterhöhung Fälligkeit der neuen Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang (keine Zustimmung des Mieters nötig) Seite 3 von 5

4 10) Was versteht man unter städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen? Lesen Sie dazu die 136 ff BauGB Lt. Baugesetzbuch ( 136 ff) geregelte Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Diese Missstände beziehen sich vor allem auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Sicherheit der dort lebenden Menschen oder die Beeinträchtigung der Funktion des Gebiets. Zur Durchführung solcher Maßnahmen legt die Gemeinde in einem förmlichen Verfahren das Sanierungsgebiet fest und stellt einen Sanierungsplan auf. Bauliche Maßnahmen der Gebäudeeigentümer müssen sich dem Sanierungsplan unterordnen und bedürfen der Genehmigung der Sanierungsstelle. 11) Wie läuft eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme ab? Vorbereitung der Maßnahme: Voruntersuchungen: Gemeindebeschluss, legt fest, dass Eigentümer und Mieter zu städtebaulichen Mängeln befragt werden. Nach Prüfung wird ggf. Sanierungsgebiet festgelegt oder nicht förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes, dazu muss Satzung erarbeitet werden und Eintragung Sanierungsvermerk im Grundbuch Bestimmung von Ziel und Zweck der Sanierung mittels Sanierungsplan ggf. Erarbeitung eines Bebauungsplanes, dient der konkreten Umsetzung der im Sanierungsplan allgemein benannten Ziele Aufstellung eines Sozialplanes, um soziale und wirtschaftliche Probleme im Zusammenhang mit der Sanierung zu vermeiden, zu mildern oder zu verhindern Durchführung der Maßnahme: Ordnungsmaßnahmen: Bodenordnung, ggf. Grundstückserwerbe durch die Gemeinde, teilweise Umzüge von Bewohnern, Grundstücksfreilegung zur Grünflächengestaltung, Gestaltung der Erschließungsanlagen und sonstige im Zusammenhang mit der Sanierung stehende Maßnahmen - für alle entstehenden Kosten der Ordnungsmaßnahmen ist die Gemeinde zuständig Baumaßnahmen: Instandsetzung, Modernisierung, ggf. Neu- oder Ersatzbau obliegen den Eigentümern, die Gemeinde ist zuständig für Gemeinbedarfseinrichtungen wie beispielsweise Kindereinrichtungen, Grünflächen, öffentliche Parkplätze sowie Baumaßnahmen, die die Eigentümer nicht sachgerecht oder zügig ausführen Sanierungsabschluss: Ausgleichszahlung der Eigentümer an die Gemeinde Aufhebung der Sanierungssatzung, gleichzeitig muss Gemeinde Sanierungsvermerk im Grundbuch löschen lassen Seite 4 von 5

5 12) Zur Pflege des Bestandes gehören aber nicht nur Baumaßnahmen, sondern auch die ständige Überwachung von Gebäuden, baulichen Anlagen und Verträgen. Welches sind die wichtigsten Überwachungsaufgaben und was beinhalten sie? (bitte nur kurzer Überblick) a) Überwachung im Verwaltungsbereich: ordnungsgemäße Buchführung, Kostendeckung bei gemeinnützigen Einrichtungen, pünktliche Mieteingänge einschl. rechtzeitiger Mahnung im Verspätungs- oder Nichtzahlungsfall, ggf. Mahn- bzw. Klageverfahren, Kontrolle über Einhaltung von Auflagen und Genehmigungen b) Überwachung im technischen Bereich - Kostenerfassung und abrechnung - Bearbeitungsabläufe bei Reparaturmeldung erarbeiten und umsetzen - Regelmäßige Kontrolle des Bestandes - Abschluss von Wartungsverträgen bzw. Einrichtung eines Wartungsdienstes Seite 5 von 5