Flächenmanagement in Unterhaching und Otterfing REGIERUNG VON OBERBAYERN PROJEKTGRUPPE SONDERAUFGABEN STÄDTEBAU

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1 REGIERUNG VON OBERBAYERN PROJEKTGRUPPE SONDERAUFGABEN STÄDTEBAU Tagung, 24. Mai 2007 Flächenmanagement in Unterhaching und Otterfing Dipl.-Ing. Bernhard, büro

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3 "Bayersiedlung Unterhaching" Seite 1/7 1. Gemeinde Unterhaching Siedlungsschwerpunkt im großen Verdichtungsraum München ( Zentralörtliche Gliederung - Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006 ) ca Einwohner (2005) 2. Problemstellung: Die heute nach wie vor übliche Praxis, Bedarfsansprüche vorwiegend durch die Ausweitung bebauter Zonen zu befriedigen, stößt zunehmend an Grenzen der Umweltverträglichkeit. In der räumlichen Planung werden künftig Maßnahmen der Innenentwicklung wie Ortskernentwicklung oder Siedlungsumbau an Bedeutung gewinnen. Dabei bedürfen die baulichen Maßnahmen einer sorgfältigen Abstimmung mit dem neu zu definierenden privaten und öffentlichen Räumen. 3. Bayersiedlung geplant gebaut Planungsgebiet ca. 11,5 ha Nettobauland DH ca. 7,6 ha + Hochhäuser ca. 0,7 ha ca. 148 Doppelhaushälften Geschoßflächendichte im Bestand etwa 0,33 B-Plan 1955 "Baulinienplan" mit 2 zentralen Stellplatzflächen in Garagenhöfen. B-Plan 1971 mit Einzelgaragen am Haus Zufahrten z.teil m lang Hochhaus (VIII.) und Block (IV.) 4. Haustypologie im Bestand Haustyp A 64 HE 80 m2 Haustyp B 18 HE 70 m2 Haustyp C 51 HE 88 m2 Haustyp D 7 HE 135 m2 Wohnflächen entsprechen damaligen Förderrichtlinien 5. Erweiterung 5 "Gartenhofhaus", auch Lärmschutzhaus Bestand Hauptgebäude ca. 90 m2 Erweiterung ca. 65 m2 Gesamtfläche ca. 155 m2 + 2 Stellplätze

4 "Bayersiedlung Unterhaching" Seite 2/7 6.1 Testentwurf Studie zeigt folgendes Ergebnis: Die privaten Grundstücksgrenzen bleiben auch gegenüber den öffentlichen Flächen bestehen. Hauptbaukörper der Doppelhäuser sind Ausgangsbasis der Erweiterungsplanung. Erweiterungsmöglichkeiten stellen ein langfristiges Erweiterungskonzept dar, das auch stufenweise realisierbar ist. Öffentliche Räume: Verlangsamung des Verkehrs durch Verkehrsberuhigung. Verbesserung der Aufenthaltsqualität. Erhöhung der Geschoßflächendichte auf 0, B-Planung zeigt folgendes Ergebnis: Beschränkung des zweigeschoßigen Bauraumes auf die bestehenden Baukörperquerschnitte, querschnittsgleiche Verlängerungen. Erdgeschoßige Anbauzonen mit einheitlicher Dachneigung. Holzschalung in der Farbe der Hauptbaukörper. Garagen und Stellplätze -soweit möglich- direkt an den Verkehrsflächen. Ergänzend dazu im öffentlichen Raum: Definition verkehrsberuhigter Zonen - Stauraum entfällt. Festsetzung der am Gebäudebestand orientierten allgemeinen Gebäudegestaltung. Erhöhung der Geschoßflächendichte auf 0, Zusammenfassung Worin besteht der Gewinn bei einem solchen Denkansatz? zunächst im Nichtverbrauch von neuem Netto-Bauland -rein rechnerisch- in der Größenordnung von 5 ha, zuzüglich Erschließungs- und Grünflächen von ca. 1,5 ha, wenn man mit der gleichen geringen Dichte weitergebaut hätte (die Geschossfläche steigt auf das 1,7-fache). viel wichtiger ist jedoch ein weiterer Punkt: "...die privaten Interessen der Hauseigentümer müssen nicht im Widerspruch zum öffentlichen Interesse der Gemeinde stehen." Dieses Projekt ist der Beleg für diese These, auch wenn sich die subjektiven Interessen der einzelnen Hausbesitzer zunächst als schier unüberwindliche Hürden aufbauen. Intensive Partizipation kann die Chancen eines solchen Prozesses bewußt und sichtbar machen und kann Interesse wecken.

5 Seite 3/7 1. Problemstellung: Nachhaltiges und ressourcenschonendes Flächenmanagement in einem landschaftlich geprägten Ort Der Ort Otterfing und das ihn umgebende Gemeindegebiet einer Rodungsinsel stehen beispielhaft für eine nachhaltig ausgerichtete Kulturlandschaft, die in der Vergangenheit durch ein hohes Maß an ökologischer Tragfähigkeit, sozialer Ausgeglichenheit und ökonomischer Stabilität gekennzeichnet ist. Die Vernetzung von Nutzungs-, Freiraum- und Baustruktur (Mensch - Landschaft - Siedlung) kennzeichnet dieses ressourcenschonende Leitbild. Otterfing liegt jedoch auch im ländlichen Teilraum im Umfeld des großen Verdichtungsraumes München (LEP 2006, Gebietskategorien). Der weiterhin hohe Siedlungsdruck aus dem Verdichtungsraum (S-Bahn-Haltepunkt), aber auch Veränderungstendenzen in der Landwirtschaft (Aussiedlung von Vollerwerbsbetrieben, Erbfolge etc.) führen zur Veränderung der Freiraumstruktur und längerfristig auch der Baustruktur. Die daraus erwachsende Gefährdung des labilen Gleichgewichts der Kulturlandschaft erfordert langfristig tragfähige und ressourcenschonende Konzepte der räumlichen Planung für einen landschaftlich geprägten Ort. Aktuelle Zielvorstellung der Gemeinde ist es, das Ortsgefüge von Otterfing in seiner regionalen Unverwechselbarkeit und Eigenart auch künftig zu erhalten. Dahinter steht die zentrale Frage nach positiven Entwicklungs- und Gestaltungsperspektiven für den Gesamtort unter dem Einfluss des anhaltenden Siedlungsdrucks. Dazu kann ein Entwicklungskonzept langfristige Entwicklungs- und Gestaltungsziele modellhaft so weit konkretisieren, dass die Gemeinde in einer grundsätzlichen Selbstverpflichtung Leitlinien an die Hand bekommt, wie bei konkreten Flächenausweisungen, bzw. Baumaßnahmen verfahren werden soll. 2. Bevölkerungsentwicklung: Einwohner Einwohner Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Zunahme um 73 Einwohnern; auf das Jahr 1970 bezogen, einem jährlichen Wachstum von 3,8%, auf das Jahr 2003 bezogen, einem jährlichen Wachstum von 1,7% Es ist davon auszugehen, dass das gegenwärtige Wachstum von etwa 2%, wegen der Nähe Otterfings zum Verdichtungsraum München und seiner guten Anbindung, weiterhin anhalten wird, falls die Gemeinde nicht steuernd einwirkt. Ziel ist es, das zukünftige jährliche Wachstum der Gemeinde auf etwa 1% (ca. 40 EW) zu reduzieren, um eine langfristige und ressourcenschonende Entwicklung zu gewährleisten.

6 Seite 4/7 3. Innenentwicklung Zur Deckung des zukünftigen Wohnraumbedarfs der Gemeinde Otterfing ist der Innenentwicklung der Vorrang gegenüber der Außenentwicklung zu geben. Die Potentiale für Einwohnerwachstum im Innenbereich lassen sich in folgende Gruppen einteilen: planungsrechtlich gesicherte Gebäudeflächen, Wohnungsbau, Gebäudeflächen aus Leerstand, bzw. landwirtschaftl. Flächen mit Lagernutzung, unbebaute Grundstücksflächen (Einzelgrundstücke, Baufelder) untergenutzte Grundstücksflächen (GFZ < 0,2), untypisch genutzte Grundstücksflächen. Der gesamte mögliche Einwohnerzuwachs aus der Innenentwicklung beträgt gerundet zwischen 850 bis 1000 Einwohner. Bei einem maßvoll verringerten organischen Bevölkerungswachstum von 40 Einwohnern pro Jahr ergibt sich ein Innenentwicklungspotential von 21 bis 25 Jahren. Selbst bei einem Bevölkerungswachstum von 70 Einwohnern pro Jahr (wie bisher) ergibt sich ein Innenentwicklungspotential von 12 bis 14 Jahren. 4. Erhalt und Stärkung der ortsbildprägenden Gebäudegruppen In Otterfing haben die ortsbildprägenden Gebäude üblicherweise einen landwirtschaftlichen Ursprung und unterscheiden sich deshalb durch ihre Großmaßstäblichkeit von den Wohnhäusern der Siedlungsquartiere. Ziel wäre es, die großzügigen Abmessungen und die meist langgestreckte Proportion des ortsbildprägenden Gebäudes zu bewahren, sei es durch Erhalt, Umbau oder Ersatzbauwerk, und eine Baukörperanordnung auf dem Grundstück der Hofstelle zu entwerfen, die qualitätvolle Räume bildet. Eine Lösung, welche den Baubestand abbricht, und das Grundstück gleichmäßig mit einer kleinteiligen und monotonen Ersatzbebauung überzieht, ist abzulehnen. Die unverwechselbare Raumbildung auf der Hofstelle und die Funktion des Bauwerks als Kennzeichen im Ortsbild gingen verloren. Ein Nachteil der Potentiale der Innenentwicklung ist, dass ihre Flächen nicht ohne weiteres zur Verfügung stehen, oder erst in einem unbekannten Zeitabschnitt zugänglich sein werden, da sie sich in Privatbesitz befinden. Die Innenentwicklung sollte immer der erste Schritt sein. Sollten im Innenbereich zeitweise nicht im erforderlichen Umfang Flächen zur Verfügung stehen, folgt ersatzweise als Ergänzungschritt, die Außenentwicklung.

7 Seite 5/7 5. Ergänzungspotential Außenentwicklung Zur Deckung des zukünftigen Wohnraumbedarfs der Gemeinde Otterfing ist der Innenentwicklung der Vorrang gegenüber der Außenentwicklung zu geben. Die möglichen Grundstücksflächen (Baufelder) einer Außenentwicklung wurden anhand folgender Kriterien ausgewählt: Freihalten von landschaftlichen Nahtstellen, Schutzumfeld der Aussiedlerhöfe, Erreichbarkeit des ÖPNV, Verbesserung oder Ergänzung von Ortsrändern, nicht störende Anbindung an Siedlungseinheiten. Der gesamte mögliche Einwohnerzuwachs aus dem Ergänzungspotential Außenentwicklung beträgt zwischen 605 bis 710 Einwohner. Bei einem maßvoll verringerten organischen Bevölkerungswachstum von 40 Einwohnern pro Jahr ergibt sich ein Ergänzungspotential aus der Außenentwicklung von 15 bis 17 Jahren. Die errechneten Zahlenwerte zum Ergänzungspotential Außenentwicklung definieren eine Größenordnung, aus der nur dann geschöpft werden sollte, wenn das Potential der Innenentwicklung nicht im notwendigen Maß zur Verfügung steht. 6. Entwicklungskonzept Das Entwicklungskonzept konzentriert sich bezüglich einer intelligenten Flächennutzung zusammengefasst insbesondere auf die folgenden wesentlichen Planungsaussagen: 6.1 Landschaftliche Entwicklung Sicherung und Ergänzung der prägenden Grünstrukturen. Ergänzung d. Biotopverbundsystems, Schnittstellen Ort-Landschaft Freihaltung landschaftlicher Grünbereiche ( grüne Finger ) zur Wahrung der Eigenständigkeit der Siedlungsstruktur. Aufbau neuer Ortsränder. Neue Baufelder, die zur Verbesserung oder Ergänzung bestehender Ortsränder gesetzt werden, müssen über Ausgleichsflächen ( grüne Rucksäcke ) in den Landschaftsraum eingebunden werden. 6.2 Örtliche Entwicklung Grundstücksflächenpotential für Gemeinbedarf. Die zusammenhängende Fläche der öffentlichen bzw. kirchlichen Einrichtungen ist, aufgrund der zentralen Lage im Ortsgefüge, zu sichern und weiter zu entwickeln.

8 Seite 6/7 Stärkung der Ortskernfunktionen. Der Straßenraum der B13 bildet im Kernbereich des Hauptortes ein lineares Rückgrat, an dem die entsprechenden Ortskernfunktionen (Einkaufsmöglichkeiten, s, Praxen, Gastronomie etc.) in Ergänzung der bereits bestehenden Nutzungen vorrangig angesiedelt werden sollten. 6.3 Siedlungsgefüge Vorrang der Innenentwicklung gegenüber der Außenentwicklung. Erhalt und Stärkung ortsbildprägender Gebäudegruppen, insbesondere der Hofstellen. Schwerpunkt zukünftiger Siedlungsentwicklung im Einzugsbereich des ÖPNV. Das Entwicklungskonzept hat den Charakter eines informellen Planungsinstruments. Es ist Richtschnur und Werkzeug für die Entwicklung der Gemeinde, formuliert Ideen, die nicht kantenscharf sind, und muss auf zukünftige Veränderungen hin neu angepasst werden. Das vorliegende Handlungskonzept versetzt die Gemeinde Otterfing - in einer grundsätzlichen Selbstverpflichtung durch Beschlussfassung im Gemeinderat in die Lage, künftige Bauwünsche anhand der beschlossenen Entwicklungsziele zu überprüfen und gegebenenfalls durch zusätzliche, planerische Schritte weiter zu konkretisieren. 7. Umsetzungsstrategie - Ziele: 7.1 Nachhaltiger Umgang mit den Ressourcen Bauflächen und Boden Die zukünftige Ortsentwicklung muss den Zuwachs an bebauten Siedlungsflächen deutlich reduzieren. Das Grobziel eines maßvoll verringerten organischen Bevölkerungswachstums ist dazu die Voraussetzung. Die Möglichkeiten des flächensparenden Bauens müssen ausgeschöpft werden. Bezüglich des Naturlandschaft ist es erforderlich, zusammenhängende Freiräume zu erhalten bzw. zu schaffen. 7.2 Aktive, nachfrageorientierte, strategische Planung und Steuerung dieses Umgangs mit Bauflächen und Boden Um diese Zielsetzung langfristig umsetzen zu können, wäre die Sicherung einer angemessenen strategischen Grundstücksreserve, im Sinne eines revolvierenden Bodenfonds, hilfreich. Die vorhandenen Flächenpotentiale der Gemeinde Otterfing sind im Ortsentwicklungskonzept übersichtlich nachgewiesen und sollten nach Bedarf ausgeschöpft werden. Eine qualitätssichernde Flächenentwicklung sollte auf Bebauungsplänen aufbauen. Die Schwerpunktsetzung muss lauten: Innenentwicklung vor Außenentwicklung.

9 Seite 7/7 7.3 Aktivierung der Potentialflächen Innenentwicklung Wohnen und Gewerbe" Eine Aktivierung der Potentialflächen Innenentwicklung Wohnen und Gewerbe führt dazu, dass die Nutzungsdichte in den entsprechenden Quartieren und Zonen des Innenbereichs erhöht wird. Dabei ist auf eine differenzierte Betrachtung entsprechend den örtlichen Gegebenheiten zu achten. Eine Schwerpunktbildung sollte auf jeden Fall im Bereich des Haltepunktes des ÖPNV (S-Bahnstation) liegen. 7.4 Sparsame Neuausweisung von Flächen Eine sparsame Neuausweisung unterstützt die Aktivierung der Innenentwicklungspotentiale. 7.5 Erhalt und Verknüpfung der Infrastruktur Um eine optimale Ausnutzung der örtlichen Ent- und Versorgungsinfrastruktur zu gewährleisten, ist die Innenentwicklung zu fördern. Des Weiteren wäre eine Mehrfachnutzung öffentlicher Einrichtungen anzustreben, um den Unterhalt entsprechend kompensieren zu können. 7.6 Soziale, ökonomische und ökologische Qualitätssicherung Um eine ausgewogene Sozialstruktur im Ortsgefüge zu erreichen, ist eine qualitätvolle Differenzierung unterschiedlicher Wohnformen sinnvoll. Schwerpunkte der Ortsentwicklung sollten die Themen des Seniorenwohnens und des kostengünstigen Wohnens für junge Familien bilden. Zusammenfassung Worin besteht der Gewinn bei einem solchen Denkansatz? auch hier zunächst im Nichtverbrauch von neuem Netto-Bauland. Und dazu: er gewährleistet eine optimale Ausnutzung der örtlichen Entund Versorgungsinfrastruktur, vermindert die Aufwendungen für den Erhalt und entlastet damit künftige Generationen. Ich meine: wir brauchen dazu eine "Komplizenschaft der Interessierten", wie es Carl Fingerhuth, der ehemalige Baseler Kantonsbaumeister einmal formuliert hat, dann kann jeder von uns in seiner Funktion zur Erhaltung und zur weiteren Entwicklung unserer Gemeinwesen beitragen.