Bürgerinformation zum sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag

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1 Stadt Braunschweig - Westliches Ringgebiet "Soziale Stadt" Protokoll Bürgerinformation zum sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag Mittwoch, 18. April 2012 um 18 Uhr Montag, 25. Juni 2012 um 18 Uhr In der Aula der Oswald-Berkhan-Schule, Oswald-Berkhan-Straße 4 Teilnehmer/innen: 18. April: ca. 35 Bürgerinnen und Bürger bzw. Eigentümer und Eigentümerinnen 25. Juni: ca. 42 Bürgerinnen und Bürger bzw. Eigentümer und Eigentümerinnen Herr Waßmann Stadt Braunschweig, Herr Lakemann Stadt Braunschweig, Herr Thiele (18. April) GOS mbh, Sanierungsträger Frau Petrina (25. Juni) GOS mbh, Sanierungsträger Frau Notter plankontor Stadt & Gesellschaft GmbH, Quartiersmanagement Zur Information wurde folgender Plan ausgehängt: Maßnahmenplan Westliches Ringgebiet "Soziale Stadt" Begrüßung Herr Waßmann begrüßt die Bürgerinnen und Bürger und stellt die Vertreter der Stadt Braunschweig, des Sanierungsträgers und des Quartiersmanagements vor. Einführung zum sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag Herr Waßmann gibt einen Überblick über die sanierungsrechtliche Ausgleichsbetragserhebung. (Eine Kurzdarstellung ist u.a. im Internetseite der Stadt ( abrufbar.) Er betont u.a. die Wichtigkeit einer frühzeitigen Ablösung der Ausgleichsbeträge, da das eingenommene Geld wieder im Sanierungsgebiet eingesetzt werden kann. Würden die Beträge erst nach Abschluss der Sanierung erhoben, wäre eine Reinvestition nicht mehr möglich. Diskussion (18. April 2012) Im Anschluss werden die Fragen der Bürgerinnen und Bürger bzw. Eigentümerinnen und Eigentümer durch die Stadtverwaltung erörtert: 1. Wer ermittelt die Werte der Ausgleichsbeträge? Grundlage sind die Bodenrichtwertkarten für die Anfangs- und End-Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses sowie ggf. darauf basierende Einzelgutachten des Gutachterausschusses, der städtischen Bewertungsstelle oder freier Gutachter. Der Gutachterausschuss erstellt die Bodenrichtwertkarte und führt in Einzelfällen Individualgutachten durch. Er ist im Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) angesiedelt. Die meisten Einzelgutachten werden verwaltungsintern erstellt.

2 2. Können Graffiti und ähnliche Anzeichen von Vernachlässigung von Gebäuden in der Nachbarschaft den Wert des eigenen Grundstücks senken? Nein, da Graffiti kein Problem der Sanierung ist bzw. nicht durch Sanierung beeinflussbar ist. Es handelt sich hierbei um nicht für den Bodenwert relevante Einflussfaktoren. 3. Bei der Ablösung (Pionierabschlag) werden geplante, aber noch nicht durchgeführte wertsteigernde Maßnahmen mitberechnet. Was passiert, wenn die Maßnahmen aufgrund der Kürzungen doch nicht durchgeführt werden? Die Verwaltung geht davon aus, dass bis 2017 insgesamt rund 22 Mio. Euro ausgegeben werden (ca. 18 Mio. Euro Fördergelder plus ca. 4 Mio. Euro aus den Ablösebeträgen), sodass noch eine Vielzahl an Maßnahmen umgesetzt werden. Darüber hinaus sind die Maßnahmen für die Privateigentümer von den Kürzungen kaum betroffen. Das Maßnahmenprogramm ist unter abrufbar. Es kann auch im Stadtteilbüro abgeholt werden. 4. Wie viel Zeit hat man zum Zahlen, wenn man den Ablösungs-Vertrag unterschrieben hat? Nach Abschluss der Ablösevereinbarung beträgt die Zahlungsfrist normalerweise einen (guten) Monat. Längere Zahlungsfristen bedürfen der Abstimmung mit der Stadt, ggf. fallen Zinsen an (so wie bei einer Stundung). Anmerkung: Aufgrund der aktuellen Finanzplanung bietet die Stadt den bisher in 2012 angeschriebenen Eigentümern eine Zahlungsfrist bis Ende Februar 2013 an. Die Eigentümer entscheiden selbst ob und wann sie einer Ablösung zustimmen. Sie können von der Verwaltung nicht zu einer Ablösung gezwungen werden. Auch eine Ablösung zu einem späteren Zeitpunkt ist möglich. Es ist jedoch zu bedenken, dass es zu Veränderungen in der Bewertung des Bodenwertes kommen kann, je größer der Zeitraum zwischen dem Angebot der Stadt und dem frei gewählten Ablösungszeitpunkt durch die Eigentümer ist. In der Regel sollte man nicht länger als ein Jahr warten. Der Pionierabschlag kann mit der Zeit auch gänzlich entfallen. 5. Müssen sich die Eigentümer selbst bei der Stadt melden, wenn sie einen Ablösungs- Vertrag vereinbaren wollen? Nein, alle Eigentümer, für die aus Sicht der Stadt eine Ablösung in Frage kommt, werden automatisch von der Stadt angeschrieben. Die Stadt hat zunächst schwerpunktmäßig begonnen mit dem nordöstlichen Teilbereich des Sanierungsgebietes (nördlich Luisenstraße und östlich des Ringes). Die anderen Teilbereiche werden ab Herbst 2012 nach und nach bearbeitet. 6. Was passiert, wenn in einer Eigentümergemeinschaft ein Eigentümer den Ablösungsbetrag zahlt, der andere nicht? Werden alle aus dem Sanierungsgebiet entlassen? Ist dann noch eine Förderung möglich? In einer Eigentümergemeinschaft wird jeder einzelne Eigentumsanteil separat behandelt. Eine Ablösung des einen Eigentums hat keine Auswirkungen auf die anderen Eigentumsanteile. Wer die Ablösung bezahlt hat und das Eigentum aus dem Sanierungsgebiet entlässt, hat keinen Anspruch mehr auf Förderung. Für die anderen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft ist jedoch eine Förderung weiterhin möglich. Eine Ablösung muss jedoch nicht mit einer Entlassung verbunden werden; jeder Eigentümer kann auch ablösen, die Entlassung jedoch ablehnen. Dann ist eine zukünftige Förderung trotz Ablösung noch möglich.

3 7. Wenn ein Teil der Eigentümergemeinschaft eine Förderung beantragt, während der andere Teil bereits entlassen ist, so müssen die Geförderten letztlich einen höheren Ausgleichsbetrag zahlen, während die Entlassenen keine Nachzahlungen zu befürchten haben. Stimmt das? Wer abgelöst hat und entlassen wurde, ist gegen später ggf. höhere ermittelte Ausgleichsbeträge sicher. Daher kann es sein, dass Eigentümerinnen und Eigentümer, die sich wegen einer möglichen Förderung zunächst gegen eine Entlassung entscheiden, später einen höheren Ausgleichsbetrag zahlen bzw. ablösen müssten. Das hat jedoch ursächlich nichts mit der beantragten Förderung, sondern mit der späteren Berechnung des Ausgleichsbetrages zu tun. Grundsätzlich ist aber anzumerken, dass die heute ermittelten Ablösebeträge hinreichend sicher abgeschätzt sind, so dass der Ausgleichsbetrag sich zu einem späteren Zeitpunkt im Regelfall nicht wesentlich davon unterscheiden sollte. Grundsätzlich gibt es aber bei jeder Grundstückswertermittlung und dazu zählen auch die Ausgleichsbeträge einen Beurteilungsspielraum, der Abweichungen nach oben wie nach unten mit sich bringt. 8. Was müssen Eigentümer tun, wenn eine Entlassung gewünscht ist? Welche Kosten entstehen? Wenn Eigentümer eine Entlassung aus dem Sanierungsgebiet wünschen, prüft die Verwaltung den Wunsch. Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind und ggf. der Ausgleichsbetrag abgelöst ist, stimmt sie einer Entlassung zu. Sie wird dann auch den Grundbucheintrag (Sanierungsvermerk) löschen lassen. Der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer entstehen dabei keine Kosten. 9. Die individuelle Leistung des Eigentümers wird in die Wertermittlung einbezogen. Wie wird das berechnet? Es wird darauf hingewiesen, dass Baumaßnahmen am eigenen Gebäude nicht relevant sind, da diese nur den Gebäudewert, jedoch nicht den Bodenwert steigern. Bodenwertsteigerungen durch den Eigentümer selbst kommen nur in Frage, wenn grundstücksrelevante Maßnahmen (wie z.b. Altlastenbeseitigung, Grundstücksfreilegung) durchgeführt werden. Für die Anrechung individueller Leistungen ist im Vorfeld die Abstimmung mit der Stadt Braunschweig notwendig. Bereits durchgeführte Maßnahmen sollten vom Eigentümer angegeben werden, wenn sie zu einer Ablösung bzw. zur Erhebung des Ausgleichsbetrages angehört werden, damit die Stadt eine Anrechnung prüfen kann. 10. Ist es nicht ungerecht, wenn ein Eigentümer doppelt zahlen muss, nämlich einmal einen Ausgleichsbetrag, wenn die Nachbarstraße während der Sanierung saniert wird und einmal den Straßenausbaubeitrag, wenn die eigene Straße nach der Sanierung saniert wird? Wer nicht direkt an der sanierten Straße wohnt, zahlt einen geringeren Ausgleichsbetrag als Eigentümer, die direkt an der sanierten Straße wohnen. 11. Was ist mit Nachbarn, die ihr Gebäude nicht sanieren wollen? Kein Eigentümer kann zur Modernisierung gezwungen werden. Wenn beispielsweise in einer Straße nur ein Eigentümer unter Inanspruchnahme einer Förderung sein Haus saniert, muss diese Person dafür keinen Ausgleichsbetrag zahlen, da es sich nicht um eine Bodenwertsteigerung ihres eigenen Grundstückes handelt. Die anderen Eigentümer müssen jedoch zahlen, weil sich für sie das Umfeld verbessert hat.

4 12. Kann man für bereits erfolgte Baumaßnahmen noch Fördergelder beantragen? Nein, für vollzogene Maßnahmen können nicht nachträglich noch Fördermittel beantragt werden. 13. Ein Eigentümer bemängelt die späte Information über die Fördermöglichkeiten. Er hat bereits modernisiert. Die Stadt sieht u.a. die Schwierigkeit darin, wenn Eigentümer nicht in Braunschweig wohnen. Andere Eigentümer haben jedoch Förderung beantragt. Fragen der Bürgerinnen und Bürger am 25. Juni 2012: 14. Welchen Vorteil hat ein Eigentümer, dessen Nachbarhaus saniert wird? Die Gebäudesanierung wirkt sich bodenwertsteigernd aus, da der Grundstücksmarkt auf gut sanierte Häuser im Umfeld reagiert. Ein Eigentümer, der das eigene Haus saniert hat, muss hingegen keinen Ausgleichsbetrag zahlen, da nur Umfeldverbesserungen in die Berechnung einbezogen werden. 15. Werden auch (subjektiv) misslungene Maßnahmen, wie z.b. der Frankfurter Platz, in die Berechnung der Ausgleichsbeträge einbezogen? Die Ansiedlung von Obdachlosenheimen bedeutet doch eine Verschlechterung des Wohnumfeldes, oder? Alle städtebaulichen Maßnahmen im Rahmen des Programms Soziale Stadt haben eine Verbesserung der Situation vor Ort zum Ziel. Subjektive Betrachtungsweisen haben keinen Einfluss auf die Berechnung. So wird die Sanierung eines Spielplatzes ebenfalls als positive Maßnahme bewertet, auch wenn sich Nachbarn vom Kinderlärm gestört fühlen. Auch beim Frankfurter Platz wird von einer positiven Veränderung ausgegangen, zumindest ist keine Verschlechterung eingetreten. Die Ansiedlung von Obdachlosenheimen ist nicht Sanierungsziel und wird nicht in die Berechnung einfließen. Die Konzentration von Obdachlosenheimen im Westlichen Ringgebiet wird auf gesamtstädtischer Ebene geplant und hat mit der Sanierungsplanung nichts zu tun. 16. Müssen neben Ausgleichsbeträgen auch Straßenausbaubeiträge entrichtet werden? Nein. Diese würden erst dann anfallen, wenn eine Straße nach Aufhebung des Sanierungsgebiets ausgebaut wird. Auch in diesem Falle ist nur dann ein Straßenausbaubeitrag zu leisten, wenn eine Aufwertung (Erneuerung der Straßendecke ohne gleichzeitige Leitungsarbeiten, Verbesserung von Gehwegen, Begrünung usw.) erfolgt. Werden nur technische Maßnahmen durchgeführt (z.b. Kanalisation), werden keine Ausbaubeiträge erhoben. 17. Wie wird der Wert eines Grundstücks ermittelt? Im Idealfall werden die Grundstücke einzeln begutachtet. Die Gutachterkosten werden von der Stadt übernommen. Bei der vorzeitigen Ablösung werden auf Grundlage der Richtwertzonen (mit Anfangs- und Endwert) die einzelnen Grundstückswerte (bezogen auf die tatsächliche oder mögliche Ausnutzung des Grundstückes) ermittelt. Entscheidend ist dabei Art und Maß der tatsächlichen bzw. möglichen Nutzung, die in einen Vergleich zu den für die Richtwertzone unterstellten Angaben für Art und Maß der Nutzung zu setzen sind. Gibt die Richtwertzone für einen Anfangs- Bodenrichtwert von 160 /qm beispielsweise eine bauliche Ausnutzung (Geschossflächenzahl = GFZ) von 1,2 an, liegt aber die tatsächliche Ausnutzung des Grundstückes bei einer GFZ von 2,0, so ergibt sich ein deutlich höherer Anfangs-Bodenwert (hier konkret 189 /qm). Ebenso könnte eine gewerbliche Nutzung des Grundstückes zu einem höheren Bodenwert als dem Richtwert führen.

5 18. Kann das jetzige Sanierungsgebiet in Jahren nochmals Sanierungsgebiet werden? Nein. Eine Doppelförderung bzw. wiederholte Förderung ist nicht ohne weiteres möglich. Dies ist auch nicht Ziel der Stadt. 19. Hat ein Eigentümer einen finanziellen Vorteil, wenn er jetzt ablöst? Nein. Ob jetzt abgelöst wird oder später der Ausgleichsbetrag gezahlt wird, ist grundsätzlich finanziell gleichwertig. Die Ablösung ist nur ein Angebot der Stadt und bietet die Möglichkeit Sicherheit zu gewinnen. Die frühzeitige Ablösung beinhaltet zwar auf der einen Seite die Chance, später evt. höher ermittelte Ausgleichsbeträge zu vermeiden, aber auf der anderen Seite auch das Risiko, dass später tatsächlich eine niedrigere Werterhöhung festgestellt wird. Es gibt bei der Grundstückswertermittlung immer gewisse Spielräume in der Beurteilung. Bei der frühzeitigen Ablösung wird aber in der Regel ein Pionierabschlag gewährt, der den geldwerten Nachteil der vorzeitigen Zahlung ausgleicht. Mit der frühzeitigen Ablösung zahlt der Ausgleichsbetragspflichtige schließlich teilweise für Maßnahmen, die noch nicht fertiggestellt sind. 20. Kann der Ablösebetrag auch höher als der Ausgleichsbetrag sein? Ja, aber nur in dem Fall, wenn noch zusätzliche, wertsteigernd wirksame Maßnahmen absehbar werden, die jedoch in den Richtwerten bzw. in dem Ausgleichsbetragsgutachten noch nicht berücksichtigt wurden. 21. Was ist das Interesse der Stadt am Ablösebetrag? Es ist die gesetzliche Pflicht der Kommune einen Ausgleichsbetrag zu erheben. Die Stadt hat darüber hinaus ein Interesse daran, Ausgleichsbeträge möglichst frühzeitig und umfangreich abzulösen, da diese Einnahmen wieder für die Sanierung eingesetzt werden können. Dies ist mit den Geldern, die nach Aufhebung des Sanierungsgebietes über die Ausgleichsbeträge eingenommen werden, nicht mehr möglich. Darüber erhält die Stadt frühzeitig Sicherheit über die Höhe der Einnahmen. 22. Ist es möglich mehrmals eine Förderung in Anspruch zu nehmen? Ja, aber nicht für dieselbe Maßnahme. Es können aber Maßnahme- bzw. Bauabschnitte gebildet werden. 23. Gibt es private Fördermöglichkeiten für eine denkmalgerechte Fassadensanierung? Ja, eine indirekte Förderung ist über eine steuerliche Abschreibung möglich. Ein direkter Zuschuss wird nur bei städtebaulich besonders wirksamen Maßnahmen oder bei Maßnahmen zur Freiflächen- und Wohnumfeldgestaltung gewährt. Hierbei muss ein Modernisierungsvertrag abgeschlossen werden. Vor der vertraglichen Regelung darf nicht mit dem Bau begonnen werden, da sonst die Förderung ganz oder teilweise verloren geht. 24. Wie weit strahlen die Baumaßnahmen auf dem Buchler-Gelände ins Wohngebiet aus? Für die Cammannstraße besteht schon eine eigene Richtwertzone, die vom Gutachterausschuss festgelegt wurde. Die Stadt wird in den angrenzenden Bodenrichtwertzonen bei Bedarf die feineren Berechnungsabstufungen je nach Distanz zum Buchler-Gelände vornehmen.

6 Weitere Informationen Die Kurzdarstellung über den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ist bei der Stadt Braunschweig Stelle Stadterneuerung, bei der GOS mbh, im Stadtteilbüro in der Hugo-Luther-Straße 60a sowie auf der Internetseite der Stadt Braunschweig kostenlos erhältlich. Beratung Internetseite der Stadt Braunschweig: GOS mbh, Herr Thiele/ Frau Petrina, Steinbrecherstr. 31, Tel , Stadt Braunschweig, Fachbereich Stadtplanung und Umweltschutz, Stelle Stadterneuerung, Herr Waßmann, Platz der Deutschen Einheit 1, Tel , bzw. Braunschweig, den und Für das Protokoll: Denise Notter, plankontor Stadt & Gesellschaft GmbH