7.1 Der Kauf beim Bauträger

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1 7.1 Der Kauf beim Bauträger Wesentliche Merkmale des Bauträgervertrags Muss alle Rechte und Pflichten regeln Zu achten ist auf: Beurkundung durch Notar Absicherung der Käuferinteressen durch Auflassungsvormerkung Vorliegen der Baugenehmigung Freistellung von alten Grundschulden oder Hypotheken Wichtig: detaillierte Leistungsbeschreibung Wichtig: Das Leistungsverzeichnis wird Vertragsbestandteil, daher Prüfung auf: Detaillierte Beschreibung der Bauleistung Genaue Festlegung der verwendeten Materialien, ihrer Mengen und Qualitäten Vorsicht: Sonderwünsche nur gegen Aufpreis Zahlungsvereinbarung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Abweichungen unter bestimmten Voraussetzungen im Vertrag möglich Fälligkeitsfristen im Vertrag beachten 1

2 Was leistet ein Bauträger? Definition des Bauträgers Ein Bauträger kauft sowohl einzelne Baugrundstücke als auch ganze Baugebiete, parzelliert, erschließt, bebaut sie und verkauft schließlich die einzelnen Grundstücke mit Haus oder Wohnungen. Als Bauträger treten auf: Wohnungsbaugesellschaften, Bauunternehmer, Baubetreuer, Immobiliengesellschaften, ggf. auch Makler. Zulassung nach der Gewerbeordnung erforderlich Allerdings benötigt ein Unternehmer, der als Bauträger tätig werden will und von Käufern große Geldsummen entgegennimmt, eine Zulassung vom Ordnungsamt ( 34c der Gewerbeordnung). Für die Zulassung ist Voraussetzung, dass der Bauträger nicht vorbestraft ist und nicht in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Fachliche Qualifikationen werden nicht verlangt oder geprüft. Im Festpreis des Bauträgers für Haus und Grundstück sollten enthalten sein (nach DIN 276): Grundstückskosten Kosten für das Herrichten der Baustelle Kosten für die öffentliche Erschließung Kosten für die nicht-öffentliche Erschließung Gebäudekosten Baunebenkosten, die zur Errichtung des Gebäudes notwendig sind Nicht im Festpreis sind enthalten: ggf. anfallende Maklergebühren Notarkosten Gebühren für die Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer Kosten für eine Bankbürgschaft (falls vereinbart), Finanzierungskosten Gründe, die für die Beauftragung eines Bauträgers sprechen: Für den Kauf vom Bauträger spricht der geringe Aufwand, den der Käufer beim schlüsselfertigen Angebot für die Begleitung von Planung und Bauausführung aufzubringen hat, sowie die relativ große Kalkulationsgenauigkeit. Referenzen des Bauträgers Erkundigen Sie sich über den Bauträger Ihrer Wahl, soweit dies möglich ist: Verlangen Sie Adressen von Referenzhäusern, besuchen Sie diese und informieren Sie sich bei den Hauskäufern. Besuchen Sie derzeitige Baustellen der Firma und sprechen Sie mit den Hausbauern über den Bauablauf. Erkundigen Sie sich, ob der Anbieter im Handelsregister (beim Amtsgericht) eingetragen ist. Fragen Sie bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer nach, ob es Beschwerden über ihn gibt. 2

3 Leistungen des Bauträgers Kaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung von einem Bauträger, dann haben Sie ausschließlich ihn als Geschäfts- und Vertragspartner. Sie müssen sich weder einen Planer suchen noch mit den Handwerkern auseinander setzen. Da Sie auch das Grundstück von ihm erwerben, ist er ebenfalls für die Erschließung zuständig. Er erstellt das Bauvorhaben in eigenem Namen und auf eigene Rechnung. Damit tritt er gegenüber den Handwerkern und der Baubehörde als Bauherr auf. Sie erwerben das fertige oder das noch zu errichtende Haus zusammen mit dem Grundstück (oder die Eigentumswohnung mit dem Anteil am Grundstück) und zahlen dafür in der Regel einen Festpreis, der auch Grundlage für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer wird. Der Festpreis hängt davon ab, ob Sie schlüsselfertig kaufen, bestimmte Eigenleistungen erbringen oder Sonderwünsche haben. Achtung: Sonderwünsche, die Sie nach Vertragsabschluss vereinbaren, führen zu Mehrkosten! Eine Aufschlüsselung des Festpreises nach den Kostengruppen der vorstehenden Übersicht erfahren Sie in der Regel aber nicht. Lediglich der anteilige Preis für das Grundstück bzw. der Miteigentumsanteil am Grundstück wird ausgewiesen. Sie erfahren weder die Erschließungskosten noch die Planungskosten. Die Gebäudekosten werden ebenfalls nicht weiter aufgeschlüsselt, obwohl Sie in der Regel den Haus- oder Wohnungsbau nach dem jeweiligen Baufortschritt zahlen sollen. Preis-/Leistungsvergleiche sind also so gut wie nicht möglich, besondere Kosteneinsparpotenziale können Sie weder erkennen noch gezielt steuern. Sie können lediglich durch einen allgemeinen Vergleich verschiedener Baubeschreibungen und den Gesamtpreis pro Quadratmeter Wohnfläche erkennen, ob das Haus oder die Wohnung preisgünstig ist. Je nach dem Stand des Bauvorhabens können Sie den Preis ggf. durch Eigenleistungen reduzieren oder durch Sonderwünsche erhöhen. Sonderwünsche i.d.r. gegen Aufpreis Allerdings sind diese Gestaltungsmöglichkeiten beim Kauf von Bauträgerhäusern wie von Eigentumswohnungen reduziert. Ähnlich wie bei den Typenhäusern gibt es gegen Aufpreis andere, höherwertigere Ausstattungen (Sanitärausstattung, Bodenbeläge, Wandverkleidungen). Des Weiteren können Sie wählen, ob Sie einen Rohbaukeller oder einen fertiggestellten Wirtschaftskeller kaufen und ob Sie selbst das Dachgeschoss ausbauen wollen. Änderungen am Bauprogramm selbst sind aber in der Regel nicht möglich. Eigenleistungen zur Kostenreduzierung Die Übernahme der Malerarbeiten und die Verlegung der Fußbodenbeläge in Eigenleistung ist im Allgemeinen möglich. In der Regel wird das schlüsselfertige Haus alternativ mit oder ohne Finish -Arbeiten angeboten. In diesem Fall sollten Sie sich beide Preise nennen lassen. Oft werden bestimmte Vergütungssätze (Preisnachlässe oder Gutschriften) für die in Eigenleistung zu erbringenden Arbeiten angeboten. Vergleichen Sie diese mit mehreren Angeboten örtlicher Handwerker. Erst dann können Sie beurteilen, ob sich die Eigenleistung überhaupt lohnt. Berücksichtigen Sie auch die Preise der Materialien in den örtlichen Geschäften. 3

4 Der Vertrag mit dem Bauträger Obwohl Sie beim Bauträger meistens einen Kaufvertrag unterzeichnen, handelt es sich bei dem Bauträgervertrag eigentlich um einen gemischten Vertrag. Er beinhaltet zum einen den Übertrag an Grundeigentum, ist also ein Kaufvertrag. Zum anderen betrifft er die Verpflichtung zur Errichtung eines Hauses bzw. einer Wohnung, ist also auch ein Werkvertrag. Der Kaufvertrag mit einem Bauträger ist, wie bereits dargestellt, ein kombinierter Kaufund Werkvertrag mit unterschiedlichen Verjährungsfristen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Ansprüche auf Eigentumsübertragung oder Rechtsbegründung/-änderung am Grundstück verjähren in 10, Mängelansprüche hinsichtlich des Bauwerks in 5 Jahren. Der Bauträgervertrag muss den Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen. In ihr ist geregelt, in welcher Weise der Bauträger das Baugeld der Hauskäufer absichern muss. Damit sollen Sie vor hohen Verlusten geschützt werden. So ist darin festgelegt, dass der Bauträger Ihr Baugeld nur für das jeweilige Projekt verwenden darf. Außerdem müssen Grundstücks- und Hauskauf wie folgt abgesichert sein, ehe Sie zur Zahlung verpflichtet werden können: Beurkundung Der Vertrag muss rechtswirksam, also von einem Notar beurkundet sein, und es dürfen dem Bauträger keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sein. Auflassungsvormerkung Um die Eigentumsübertragung abzusichern oder um ein Erbbaurecht zu bestellen, muss eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle (in der Regel an erster Stelle) im Grundbuch eingetragen sein. Nach Fertigstellung werden Ihnen dann Haus und Grundstück übereignet und in das Grundbuch eingetragen. Die Schaffung von Wohnungseigentum muss ebenfalls im Grundbuch begründet sein, denn für jede Eigentumswohnung muss ein Wohnungsgrundbuchblatt erstellt werden. Freistellung Ist das Grundstück noch mit einer alten Grundschuld oder Hypothek belastet, die Sie nicht übernehmen wollen, so muss erst die Verpflichtung zur Freistellung garantiert sein. Damit wird sichergestellt, dass diese Grundschuld bis zur Fertigstellung und Besitzübergabe gelöscht sein wird. Diese Freistellungsverpflichtung muss Ihnen ausgehändigt werden. Baugenehmigung Die Baugenehmigung muss erteilt sein. Zahlung der Vergütung Vor Erfüllung der obigen Voraussetzungen sollten Sie natürlich auch keine Zahlung leisten. Ist das Haus zum Zeitpunkt des Kaufes bereits fertiggestellt, kann der volle Kaufpreis nach Vorliegen der Auflassungsvormerkung und der Freistellungsverpflichtung fällig werden. Im Falle des Kaufes in einer früheren Planungs- oder Bauphase schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einen standardisierten Ratenzahlungsplan vor, der sich grob am Baufortschritt orientiert. Da aber sehr unterschiedliche Bauweisen möglich sind, kann dieser Plan nicht genau dem Baufortschritt im jeweiligen Einzelfall entsprechen. Er ist ein Kompromiss zwischen den Auftraggeber- und Auftragnehmerinteressen. 4

5 Ratenzahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) (hierbei handelt es sich um Höchstsätze, die vertraglich auch niedriger vereinbart werden können): nach Beginn der Erdarbeiten 30 % vom Rest, der mit 100 % angesetzt wird, muss bezahlt werden nach Fertigstellung des Rohbaus einschl. Zimmererarbeiten 40 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 8 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen 3 % für die Rohinstallationen der Elektroanlagen 3 % für den Fenstereinbau einschl. Verglasung 10 % für Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten 6 % für den Estrich 3 % für Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 12 % für die Fassadenarbeiten 3 % nach vollständiger Fertigstellung 5 % Lassen Sie sich die für jede Rate zu erbringenden Bauleistungen im Vertrag detailliert aufschlüsseln, damit Sie auch die Fertigstellung dieser Leistungen überprüfen können. Klären Sie dazu, wann z.b. die Dacheindeckung, die Wärmedämmung der Außenwand, der Estrich und der Außenputz aufgebracht werden sollen, wann die Klempnerarbeiten und der Treppeneinbau erfolgen etc. In der Praxis vereinbaren Bauträger allerdings häufig andere Fälligkeitsfristen und verlangen z.b. die erste Rate bereits nach Vertragsabschluss vor Baubeginn sowie hohe Vorauszahlungen. Dies ist nur zulässig, wenn der Bauträger von seiner Bank eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft auf Ihren Namen ausstellen lässt, nach der sie alle etwaigen Ansprüche des Käufers garantiert. Dies geschieht in Form von Rückgewähr, also Rückgängigmachung des Vertrages, Rückzahlung bisher geleisteter Zahlungen oder durch eine Fertigstellungsgarantie. Diese Bankbürgschaft muss den vollen Festpreis umfassen und bis zur Übergabe des fertiggestellten Hauses beim Notar verwahrt werden, der Ihnen eine Kopie überreicht. Aber auch in diesem Fall sollten Sie keine oder nur eine geringe Vorauszahlung leisten. Wenn Ihnen die Fertigstellung der jeweiligen Bauabschnitte vom Bauträger mitgeteilt wird, wird die jeweils vereinbarte Rate fällig. Bevor Sie zahlen, sollten Sie allerdings die Arbeiten überprüfen und ggf. mit einer Teilabnahme sicherstellen. Zahlen Sie nur, wenn die Arbeiten auch tatsächlich und mängelfrei ausgeführt sind: Sie haben ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht bei der Zahlung, bis der Mangel beseitigt ist. Bis zur Fertigstellung und Übergabe sowie vollständigen Bezahlung des Hauses bleibt der Bauträger Eigentümer des Grundstücks deshalb die oben beschriebene Absicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Bis dahin trägt er allerdings auch das Bauherrenrisiko. Er muss dafür aufkommen, wenn während der Erdarbeiten plötzlich festgestellt wird, dass der Untergrund nicht tragfähig genug ist und kostenintensive Sicherungsarbeiten durchgeführt werden müssen, wenn Altlasten beseitigt werden müssen oder wenn das Bauordnungsamt zusätzliche Auflagen macht. Bis zur Abnahme verbleibt auch die Verantwortung bei Gefahr des zufälligen Untergangs d.h. die Zerstörung durch Feuer, Blitzschlag, Wasser oder Zerstörung durch Dritte beim Bauträger. 5