Vermietung Ferienwohnung

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2 Impressum Herausgeberin Autor-en-innen Gestaltung Druck AGRIDEA Jordils 1 CP Lausanne T +41 (0) F +41 (0) contact@agridea.ch Hansjoerg Meier, Andrin Schulthess, Patrizia Schwegler, Michèle Zufferey, AGRIDEA Vera Sucic, AGRIDEA AGRIDEA AGRIDEA, November 2016 Ohne ausdrückliche Genehmigung der Herausgeberin ist es verboten, diese Broschüre oder Teile daraus zu fotokopieren oder auf andere Art zu vervielfältigen. Sämtliche Angaben in dieser Publikation erfolgen ohne Gewähr. Massgebend ist einzig die entsprechende Gesetzgebung.

3 Inhaltsverzeichnis Vorbemerkung Ausgangslage, Ziele Fragestellungen Produkte, Mengen, Preise Investitionen Kostenelemente Arbeitszeit Ergebnisse Beurteilung Schlussbemerkung Zusammenfassung der Resultate Anhänge... 8 AGRIDEA 1/7

4 Vorbemerkung In diesem realen Beispiel wird eine Vollkostenrechnung für die Vermietung einer Ferienwohnung erstellt. Es geht dabei um einen gemischten Betrieb mit Tierhaltung und Agrotourismus. Die Daten dieses einzelnen Betriebes sind nicht generell auf andere Projekte übertragbar. Dennoch lassen sich für andere Betriebe mit ähnlichen Projektideen wertvolle Überlegungen zur Wirtschaftlichkeit ableiten. 1 Ausgangslage, Ziele Die Familie Rosenberg (Name geändert) vermietet seit dem Umbau des alten Schopfes im Jahr 2012 eine Ferienwohnung. Bei diesem Umbau wurde gleichzeitig unterhalb Wohnung ein Gästeraum eingerichtet. Die Wohnung besteht aus vier Zimmern mit je 2 Betten und einem grossen Wohnraum mit zwei weiteren Übernachtungsmöglichkeiten. Für Familien mit einem Kleinkind steht zusätzlich ein Kinderbett zur Verfügung. So grosse Wohnungen gibt es eher selten zu mieten und daher ist auch die Nachfrage vor allem im Sommer relativ hoch. Die Mutterkühe, Gänse, Ziegen und weitere Kleintiere auf dem Hof machen den Aufenthalt vor allem auch für Kinder zum Erlebnis. Die Mutter der Bäuerin unterstützt das Betriebsleiterpaar unter anderem bei diesem Betriebszweig mit Reinigung und Wäsche. 2 Fragestellungen Wie rentabel war das Angebot der Ferienwohnung im Jahr 2013? Wie hoch ist der daraus resultierende eigene Arbeitsverdienst? Wie könnte dieser Betriebszweig in den nächsten Jahren entwickelt werden? Die folgende Wirtschaftlichkeitsberechnung soll diese Fragen beantworten. 3 Produkte, Mengen, Preise Um die Wirtschaftlichkeit möglichst gut abzubilden, wurde das Angebot Ferienwohnung in zwei Produkte unterteilt. Der Mietpreis der Wohnung pro Nacht unterscheidet sich im Sommer und im Winter. Deshalb wird das erste Produkt als die Vermietung der Wohnung für eine Nacht zum Sommertarif definiert. Das zweite Produkt wird analog als die Vermietung der Wohnung für eine Nacht zum Wintertarif definiert. Die Wintersaison dauert vom 22. November bis 21 März (4 Monate), die Sommersaison von 22. März bis 21. November (8 Monate). Produkte Menge (Anzahl Nächte) Preis pro Nacht (CHF) Bemerkungen Vermietung im Sommer Ganze Wohnung vermietet Vermietung im Winter Ganze Wohnung vermietet Dies ergibt einen Erlös von total CHF Zusätzlich dazu werden gesamthaft für für die Endreinigungen (CHF 100. je Aufenthalt) als Nebenerlös eingenommen. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste liegt im Sommer bei ca. 11 Übernachtungen und im Winter bei ca. neun. 4 Investitionen Da im Jahre 2012 in einem bestehenden Schopf nicht nur die Ferienwohnung, sondern auch ein Partyraum erbaut wurde, werden einige Kosten auf diese beiden Projekte aufgeteilt. Für eine Vollkostenrechnung sollen alle Kosten eindeutig zugeteilt werden. Darum sind die Kosten für den Bau einer Ferienwohnung in einem bestehenden Gebäude vergleichsweise tief ausgefallen. Ausserdem wurde die Planung des Baus selbst gemacht und die Pläne wurden von einem Hochbauzeichner überprüft. Dadurch konnten die Kosten weiter gesenkt werden. Folgende Investitionen wurden dem Projekt Ferienwohnung zugeschrieben. AGRIDEA 2/8

5 Was Investitionen CHF Abschreibung auf Jahre Unterhalt, Reparaturen pro Jahr Sachinvestitionen Renovation Gebäudehülle 52' % Installationen (Heizung, Elektriker, Sanitär) 42' % Innenausbau (Holz, Plättli, Malerarbeiten, Fenster, Küche) 56' % Innenausrichtung, Mobiliar, Lampen (mehrheitlich ersteigert) 14' % Küchengeräte (Kühlschrank, Spülbecken, Dampfabzug,usw.) 2' % Bettwäsche, Frotteewäsche, Fussabtreter 8' % Umgebung Spielplatz (Anteil) 3' % Anschaffung Kleintiere % Kleinställe für Tiere 4' % Kücheninventar (Pfannen, Geschirr) 1' % Radio, Fernseher, Spielsachen 1' % Eigenleistung Umbau Wohnung pauschal 20' % Vorhänge + Sonnenschutz 2' % Immaterielle Investitionen Erstgestaltung Homepage 1' Total Investitionen 210'000 - Für die Kapitalverzinsung wird mit 2.5% Zins auf 60% des investierten Kapitals gerechnet. Daraus entstehen jährliche Kosten von CHF 19' Kostenelemente Herr und Frau Rosenberg hatten für die Gästezimmer im Jahr 2013 folgende Auslagen: Sind es Kosten, die einem Produkt ohne Aufschlüsselung zugeteilt werden können, so handelt es sich um Produktspezifische Kosten (PdK) Gehören die Kosten eindeutig zum Projekt, sind aber nur über eine Aufschlüsselung den Produkten zuzuordnen, so handelt es sich um Projektspezifische Kosten (PjK) Sind die Kosten erst über einen Schlüssel dem Projekt zuzuordnen, weil sie auf dem ganzen Betrieb anfallen, so handelt es sich um einen Projektanteil an den Strukturkosten des Betriebs (ASK) AGRIDEA 3/8

6 Kostenelement Kosten (CHF) Berechnung, Details PdK PjK ASK Vermittlungsgebühr agrotourismus.ch 15% Je Buchung x MwSt. (3.8%) 3.8% 3.8% auf den Erlös je Übernachtung Willkommensgetränk + Schöggeli 0.5 1x je Person bei der Ankunft der Gäste x x Abfallgebühren 350 x Verbrauchsmaterial (WC-Papier, Düfte, Haushaltspapier, usw.). 500 x Zusätzliche Haftpflichtversicherung 60 x Wasch- und Putzmittel, Mikrofasertücher, usw. 80 x Beitrag Ferien auf dem Bauernhof 50 x Gebühren Homepage 50 x TV Kabel und Wireless (inkl. Billag) 200 x Staubsauger, Besen, Mob, Zeine, usw. 300 x Agrotourismus Eintrag Homepage (Werbung) Futterkosten (Kleintiere für Feriengäste) 250 x 800 x Wasser (eigenes Wasser) 150 Dies Kosten beziehen sich v.a. auf den Unterhalt der eigenen Quelle Strom 1'000 Etwas weniger als 20% des gesamten Stromverbrauchs x x Versicherungen (Gebäude u. Hausrat) 460 x Jährlicher Anteil an privater Waschmaschine + Tumbler 500 Grössere Maschinen als sonst für den Eigenbedarf gebraucht würden x Total jährliche Kosten (gerundet) 11'3870 (ohne Investitionskosten, siehe oben) Alle jährlichen Kosten werden mit einem Schlüssel auf die zwei Produkte Sommer (8 Mte.) und Winter (4 Mte.) verteilt. Somit werden zwei Drittel der Kosten dem Sommer und ein Drittel dem Winter angelastet. AGRIDEA 4/8

7 6 Arbeitszeit Produktspezifische Arbeiten sind normalerweise proportional zur Anzahl Buchungen. In diesem Beispiel werden jedoch Zwischenreinigungen und Endreinigungen unterschieden. Die Endreinigung erfolgt bei jeder Buchung, Zwischenreinigungen nur bei Aufenthalten, welche über eine Woche hinausgehen. Die Zwischenreinigungen sind also nicht direkt proportional und wurden auf Basis der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer geschätzt. Alle weiteren Arbeiten wurden dem Projekt zugeordnet und aufgrund der Anzahl gebuchter Tage den Produkten zugeteilt. Anhand der Erfahrung im Jahr 2013 schätzt die Bäuerin den Arbeitszeitaufwand wie folgt: Art der Arbeit Häufigkeit/Anzahl Zeitaufwand pro Mal in h* Bemerkungen Produktspezifische Arbeiten Zwischenreinigungen Sommer Zwischenreinigungen Winter Endreinigung Sommer Endreinigung Winter Projektspezifische Arbeiten Reinigungen im Winter, wenn leer + Blumen giessen Wäsche Administration ( , Telefon, usw.) Empfang, Instruktion Homepageaktualisierung Tierhaltung (Gänse, Kaninchen, usw.) Umgebungsarbeiten GV Ferien auf dem Bauernhof Totale Arbeitszeit 487 Stunden * = Arbeitszeit pro Häufigkeit/Anzahl Die Familie Rosenberg möchte für diese Arbeitszeit einen Verdienst von CHF 30. pro Stunde. 7 Ergebnisse Für das Jahr 2013 ergeben sich aus den aufgezeigten Daten folgende Ergebnisse: Hauptergebnisse für 2013 Ergebnis (CHF) Bemerkung Arbeitsverdienst total für die familieneigenen Arbeitskräfte 9'175 Für 487 Arbeitsstunden Arbeitsverdienst der Familienarbeitskräfte pro Stunde Kalkulatorischer Verlust 3'043 Mit einer Auslastung von gesamthaft 264 Tagen wird ein Arbeitsverdienst von CHF erreicht. Da der Lohnanspruch bei CHF 30. liegt, entsteht ein kalkulatorischer Verlust von CHF 3'043.. Betrachtet man die Ergebnisse der Sommer und Wintermonate separat, so sieht man, dass im Sommer der Arbeitsverdienste bei CHF 34. liegt, im Winter jedoch Verlust gemacht wird. AGRIDEA 5/8

8 8 Beurteilung Der Arbeitsverdienst von fast CHF 23. je Stunde ist grundsätzlich nicht schlecht, liegt jedoch CHF 7. unter dem Lohnanspruch. Im vorliegenden Beispiel wurde bei den Kosten und den Arbeitsstunden generell grosszügig gerechnet und somit wäre es möglich, dass der Arbeitsverdienst in Wirklichkeit etwas höher liegt. Die Auslastung der Wohnung ist im Sommer mit 210 von möglichen 240 Nächten sehr gut. Im Winter könnte diese noch gesteigert werden und somit der Verdienst noch etwas erhöht werden. Zur Übersicht hier die wichtigsten Faktoren, welche den Arbeitsverdienst je Stunde direkt beeinflussen: Auslastung/ Frequenz Preisgestaltung (Produkt oder Dienstleistung) Investition (Zins, Tilgung, Abschreibung) Arbeitsverdienst je Stunde Eingesetzte Arbeitsstunden je Einheit Entspricht der Arbeitsverdienst also nicht dem Anspruch, können die vier Faktoren Arbeitszeit, Preis, Auslastung oder Höhe und Art Investition bzw. der Finanzierung untersucht werden. 9 Schlussbemerkung Im Allgemeinen ist es wichtig, dass noch vor der Berechnung der Wirtschaftlichkeit von landwirtschaftsnahen Tätigkeiten die Rahmenbedingungen abgeklärt werden. Das Dokument Ich steige in den Agrotourismus ein beinhaltet Informationen zu diesen Themen. Beispielsweise werden dazu in einem Kapitel rechtliche Voraussetzungen und administratives Vorgehen beschrieben. Dieses Dokument kann auf der Homepage der AGRIDEA als Print oder PDF- Download bezogen werden: Sie finden auch nützliche Links und weitere Dokumente zum Herunterladen auf: AGRIDEA 6/8

9 10 Zusammenfassung der Resultate Zusammenfassung der Resultate aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung mit dem Programm Paracalc von AGRIDEA. AGRIDEA 7/8

10 11 Anhänge Siehe Berechnungsbeispiele hier unten. AGRIDEA 8/8

11 Zentrale Angaben Kalkulation Paralandwirtschaft Projektbeschreibung Projektname Ferienwohnung Ferienwohnung für max. 10 Pers. Und 1 Kleinkind 2 Doppelzimmer, 2 inderzimmer mit Kajütenbett, Aufenthaltsraum mit Wertschöpfungsstufe Beherbergung 2 Bettsofas, Kochgelegenheit mit Abwaschmaschine, Kaffemaschine ohne Kapseln, Filterkaffeemaschine und Mikrowelle, Kalkulierter Zeitraum Nasszellen ( Dusche/WC und Bad/WC), 1 Kleinkinderbett, Radio/TV Produkte Kurzname Ferienwohnung Sommer Ferienwohnung Winter Smartbox Beschrieb, Definition der einzelnen Produkte Ganze Wohnung mit max. 10 Pers. Ganze Wohnung mit max. 10 Pers. Zimmer + Bad oder dusche inkl. Morgenessen Produkteeinheit (kg, Stück, etc.) Tage Tage Tage Marktannahmen Menge (Verkauf) Verkaufspreis pro Einheit Fr Kalkulationsansätze Bruttlohnkosten fremde Arbeitskräfte pro Akh Fr. Lohnanspruch für familieneigene Arbeitskräfte Fr. Kommentar Smartbox : Für die Kunden sind nur last-minute Buchungen möglich > Lückenfüller Zinssatz 2.50 % AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_1_Ferienwohnung_d.xlsm Seite 1

12 Deckungsbeitrag Produkte Projekt: Ferienwohnung Leistungen Total Ferienwohnung Sommer Ferienwohnung Winter Smartbox Tage Tage Tage Verkaufte Menge in Einheiten Fr. Fr. Fr. Verkaufspreis pro Einheit Endreinigungen ( Verkaufserlös Nebenprodukte pro Einheit /Anzahl Reinigungen) Verkaufserlös Nebenprodukte Total 3' Total der Leistungen Fr. 43' ' ' Produktspezifische Kosten Fr. Fr. Fr. Vermittlungsgebühr (je Buchung) Mwst (3.8%) Willkommensgetränk + Schöggeli Produktspezifische Kosten pro Einheit Fr Verluste (Einheiten in %) Anzahl Einheiten für Kostenberechnung Produktspezifische Kosten Total Fr. 7' ' ' Deckungsbeitrag Produkte Fr. 35' ' ' AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_1_Ferienwohnung_d.xlsm Seite 2

13 Projektspezifische Kosten Projekt: Ferienwohnung Kosten projektspezifischer Investitionen Verteilung: Investition Betrag Total Unverteilt Ferienwoh nung Sommer Ferienwoh nung Winter % Smartbox Materielle Investitionen Fr. Fr. Fr. Fr. Gebäudehülle 52' % 3'168 79% 2'501 20% 643 1% 24 Installationen (Heizung, Elektriker, Sanitär) 42' % 3'596 79% 2'839 20% 730 1% 27 Innenausbau (Holz, Maler,Fenster, Küche) 56' % 5'954 79% 4'700 20% 1'209 1% 45 Innenausrichtung, Mobiliar, Lampen (occ.) 14' % 2'248 79% 1'774 20% 456 1% 17 Küchengeräte (Spülbecken, Dampfabz., ) 2' % % % 68 1% 3 Bettwäsche, Frotteewäsche, Fussabtreter 8' % 1'734 79% 1'369 20% 352 1% 13 Umgebung Spielplatz (Anteil) 3' % % % 65 1% 2 Kleintiere % 41 79% 32 20% 8 1% Kleinställe 4' % % % 83 1% 3 Kücheninventar (Pfannen, Geschirr) 1' % % % 57 1% 2 Radio, Fernseher, Spielsachen 1' % % % 27 1% 1 Eigenleistungen 20' % 1'100 79% % 223 1% 8 Vorhänge+ Sonnenschutz 2' % % % 37 1% 1 Immaterielle Investitionen Erstgestaltung Homepage 1' % % % 44 1% 2 Total 210'000 19'713 15'563 4' Übrige projektspezifische Kosten Einheiten Pro Einheit Anzahl Fr. 100% Abfallgebühren % % 71 1% 3 Verbrauchsmatterial (WC-Papier, Düfte,...) % % 102 1% 4 Zusätzliche Haftpflichtversicherung % 47 20% 12 1% Wasch- Putzmittel, Microfasertücher, % % 142 1% 5 Beitrag Ferien auf dem Bauernhof % 80% 40 20% 10 Total 1'660 1' Projektanteil an Strukturkosten Betrieb Total Betrag % Anteil Projekt Unterhalt Homepage % 50 79% 39 20% 10 1% TV Kabel und Wireless (inkl. Billag) 2'000 10% % % 41 1% 2 Staubsauger, Besen, Mob, Zeine, % % % 61 1% 2 Eintrag Homepage agrotourismus.ch % 250 0% 80% % 51 Futterkosten (Kleintiere) % % % 162 1% 6 Unterhalt Infrastruktur eigenes Wasser % % 79 20% 20 1% Strom (inkl. Heizung) 1' % 1'000 79% % 203 1% 8 Versicherungen (Gebäude u. Hausrat) % % % 93 1% 3 Waschmaschine + Tumbler % % % 102 1% 4 Total 3'660 2' davon Abschreibungen AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_1_Ferienwohnung_d.xlsm Seite 3

14 Arbeitsaufwand Projekt: Ferienwohnung Verteilung: Produktspezifische Arbeiten Häufigkeit je Einheit Total Unverteilt Ferienwoh nung Sommer Ferienwoh nung Winter Smartbox Arbeitsart Anzahl AKh AKh AKh AKh AKh Zwischenreinigung Sommer % 32.5 Zwischenreinigung Winter % 7.5 Endreinigung Sommer % 99% % 1.2 Endreinigung Winter % 99% % Blumen giessen + Reinigung falls leer % % 1% Wäsche, Pflege % % % Administration ( , Telefon, ) % % 2.6 1% Empfang und Instruktion der Gäste % % 2.6 1% Tierhaltung (Gänse, Ziegen, ) % % % Projektspezifische Arbeiten GV, FeBa % % 1.0 1% Aktualisierung Homepage % % 1.2 1% Umbebungsarbeiten % % 5.3 1% Total Arbeitsaufwand Deckung des Arbeitsaufwandes durch Fremdarbeitskräfte Mutter Wäsche % % 8.1 1% Mutter Reinigung % % 8.1 1% durch Familienarbeitskräfte AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_1_Ferienwohnung_d.xlsm Seite 4

15 Resultate Projekt: Ferienwohnung Total Projekt (100%) Ferienwohnu ng Sommer Ferienwohnu ng Winter Smartbox Menge Preis Fr. Fr. Fr. Fr. Leistungen inklusive Erlös Nebenprodukte 43'220 34'700 8' Produktspezifische Kosten 7'253 5'849 1'404 Deckungsbeitrag Produkte 35'968 80% 28' % 6' % Kosten von projektspezifischen Investitionen 19'713 15'563 4' Übrige projektspezifische Kosten 1'660 1' Deckungsbeitrag Projekt 14'595 82% 11'978 18% 2'617 0% 0 Projektanteil an Strukturkosten des Betriebs 3'660 2' Arbeitskosten der Fremdarbeitskräfte 1'600 1' Arbeitsverdienst familieneigene AK total 9'335 84% 7'823 17% 1' Lohnanspruch familieneigene Arbeitskräfte 12'218 9'499 2' Kalkulatorischer Gewinn oder Verlust -2'883-1'676-1' Arbeitsverdienst familieneigene AK pro Stunde Mindestverkaufspreis/ Einheit Gewinnschwelle (Menge) Amortisationsdauer in Jahren Kommentar AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_1_Ferienwohnung_d.xlsm Seite 5

16 Investitionen Projekt: Ferienwohnung Art der Investition Jahr Abschreibungen Zins Total Kosten Kaufpreis Instandhaltung Basis: 2.50% pro Jahr pro Jahr Fr. Jahre % Fr. % Fr. Anteil % % Fr. Sachinvestitionen Gebäudehülle ' % % % 6.0% 3'168 Installationen (Heizung, Elektriker, Sanitär) ' % % % 8.5% 3'596 Innenausbau (Holz, Maler,Fenster, Küche) ' % % % 10.5% 5'954 Innenausrichtung, Mobiliar, Lampen (occ.) ' % % % 15.5% 2'248 Küchengeräte (Spülbecken, Dampfabz., ) ' % % % 14.5% 334 Bettwäsche, Frotteewäsche, Fussabtreter ' % % % 20.2% 1'734 Umgebung Spielplatz (Anteil) ' % % % 10.7% 320 Kleintiere % % 8.2% 41 Kleinställe ' % % % 10.2% 407 Kücheninventar (Pfannen, Geschirr) ' % % 21.5% 280 Radio, Fernseher, Spielsachen ' % % % 13.5% 135 Eigenleistungen ' % % 5.5% 1'100 Vorhänge+ Sonnenschutz ' % % % 9.2% 183 Immaterielle Investitionen Erstgestaltung Homepage ' % % 21.5% 215 Total Investitionsvolumen 210'000 11'746 4'817 Jahreskosten total 19'713 Kommentar zu den Varianten AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_1_Ferienwohnung_d.xlsm Seite 6

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