Gastroraumvermietung

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1 Gastroraumvermietung

2 Impressum Herausgeberin Autor-en-innen Gestaltung Druck AGRIDEA Jordils 1 CP Lausanne T +41 (0) F +41 (0) contact@agridea.ch Hansjoerg Meier, Andrin Schulthess, Patrizia Schwegler, Michèle Zufferey, AGRIDEA Vera Sucic, AGRIDEA AGRIDEA AGRIDEA, November 2016 Ohne ausdrückliche Genehmigung der Herausgeberin ist es verboten, diese Broschüre oder Teile daraus zu fotokopieren oder auf andere Art zu vervielfältigen. Sämtliche Angaben in dieser Publikation erfolgen ohne Gewähr. Massgebend ist einzig die entsprechende Gesetzgebung.

3 Gastroraumvermietung Inhaltsverzeichnis Vorbemerkung Ausgangslage, Ziele Fragestellungen Produkte, Mengen, Preise Investitionen Kostenelemente Arbeitszeit Ergebnisse Beurteilung Schlussbemerkung Zusammenfassung der Resultate Anhänge... 6 AGRIDEA 1/6

4 Gastroraumvermietung Vorbemerkung Die Lebensmittel-, Arbeits- und Infrastrukturkosten sind die wichtigsten Kostengruppen, die für die Gästebewirtung anfallen und die bei der Kalkulation einen grossen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit haben. Das vorliegende Beispiel zeigt eine vereinfachte pauschalisierte Kostenberechnung für die Infrastrukturkosten. Sie kann als erster Schritt einer Machbarkeitsstudie verstanden werden. Die Berechnung wurde mit Paracalc erstellt. Sie basiert auf Annahmen, nicht auf einem realisierten Praxisbeispiel. Neben Hochzeiten, Firmen- und Familienanlässen bei denen ein Vollservice für gastronomische Leistungen und allenfalls weitere Attraktionen gewünscht wird, gibt es auch Kundengruppen, die gerne nur die Lokalitäten mieten würden und die Verpflegung als Selbstkocher oder mit einem Cateringanbieter abdecken wollen. Die Kostenberechnung unterstützt die Preisfestlegung für solche Vermietungen von Gastroräumen. Achtung: Die rechtliche Zulässigkeit von Vermietungen sollte bei Kanton individuell abgeklärt werden. 1 Ausgangslage, Ziele Der Hof von Bauernfamilie Meier befindet sich an einem sehr schönen Standort bei gleichzeitiger Nähe zu einer grösseren Agglomeration. Seit einiger Zeit befasst sie sich mit den Gedanken, Gäste zu bewirten. Zu diesem Zweck soll in der alten Scheune ein Lokal für die Bewirtung von Gästen und die erforderliche WC-Anlage, ein Office inklusive Abwaschmaschine und eine Küche für die Essenszubereitung realisiert werden. Die Gastroraumvermietung könnte der Bauernfamilie eine bessere Auslastung und somit raschere Abschreibung der Investitionen ermöglichen. Mieterträge helfen, die Fixkosten aus den Investitionen zu verteilen/reduzieren und damit die Wirtschaftlichkeit gesamthaft zu verbessern. 2 Fragestellungen Mit welchem Investitionsbedarf ist etwa zu rechnen, wenn ein solches Projekt umgesetzt werden soll? Welche Kosten pro Jahr würden die Investitionen verursachen? Welche Vermietungspreise würden sich ergeben, wenn neben den selbst durchgeführten Anlässen die Lokalitäten noch vermietet würden? Welche Auswirkungen hätten die Vermietungen auf die Wirtschaftlichkeit der eigenen Anlässe? 3 Produkte, Mengen, Preise Strukturierung des Projekts In Paracalc können die Produkte eines beliebigen Projekts frei definiert werden. Ziel in der folgenden Berechnung ist es, die Schwellenpreise (Gewinnschwellen) für die Vermietung eines Gastroraumes ohne Küche sowie Gastroraum mit Küche, zu ermitteln. Dabei werden Investitionssumme (Umbau), Auslastung und Arbeitsstunden geschätzt. Das Projekt wird für diese Berechnungsziele also in zwei Produkte aufgeteilt und als Mengeneinheit wird ein Anlass gewählt, bei dem die entsprechenden Räume genutzt werden. Produkte Menge Preis pro Einheit Bemerkungen Produkt 1: Gastroraum/Esssaal mit Sanitäranlage, Office und möbliertem Garten Produkt 2: Raum + Gastroküche (halbprofessionell) 100 Noch offen Es werden die Kosten je Anlass ermittelt. Daraus lassen sich dann Mietpreisempfehlungen ableiten. 80 Noch offen Es werden die Kosten je Anlass ermittelt. Daraus lassen sich dann Mietpreisempfehlungen ableiten. AGRIDEA 2/6

5 Gastroraumvermietung 4 Investitionen In einem ersten Schritt kann man mit eigenen Annahmen Grobschätzungen erstellen und dann schauen, ob das ermittelte Investitionsvolumen vom Projekt finanziell verkraftet werden kann oder nicht. Entscheidet man sich dann, dass das Projekt weiterverfolgt werden soll, sind zuverlässigere Daten erforderlich. Dies kann mit einem Auftrag an einen Architekten für ein Vorprojekt mit Kostenschätzung erfolgen. Schätzung des Investitionsbedarfs für Präzisierung Investitionen CHF Abschreibung auf. Jahre Unterhalt, Reparaturen % pro Jahr Gastraum/Office/WC: Gebäudehülle Gastraum/Office/WC: Innenausbau Gastraum/Office/WC: Einrichtung Es handelt sich hier um die ersten Grobschätzungen ohne Detailplanung. 120'000 50'000 50' % 4.0% 3.5% Umgebung und Garten inkl Möblierung Küche Gebäudehülle Küche Innenausbau Küche Einrichtung und Geräte (occ.) In späteren Schritten, falls das Projekt weiterverfolgt wird, ist die Planung mit Hilfen von Baufachleuten zu vertiefen und zu konkretisieren. 30'000 30'000 30'000 40' % 0.5% 4.0% 3.5% Total Annahme: maximale Kapazität für 80 Gäste Für die Verzinsung des Kapitals wird vorerst ohne detaillierte Kenntnis der Kapitalquellen (Anteil Eigenkapital, Investitionskredite, Hypotheken, andere Quellen) mit einem Zins von 3.0% auf 60% des Kapitals gerechnet. 5 Kostenelemente Produktspezifische Kosten Diese Kostenpositionen sind den Produkten direkt zuteilbar und proportional zur Anzahl Anlässe. Schätzung der produktspezifischen Kosten für die Mietpreisherleitung Abfallgebühren Anteil Stromkosten Wasser und Abwasser, WC-Papier, Reinigungsmittel, Haushaltpapier, usw. 1. Für den Gastroraum CHF pro Anlass Für die Gastroküche CHF pro Anlass Projektspezifische Kosten Um die projektspezifischen Kosten auf die Produkte zu verteilen werden untenstehende Prozentsätze geschätzt. Schätzung der projektspezifischen Kosten für Kantonale Gebühren pro Jahr 1 x CHF 350. Gastwirtschaftsversicherung 1 x CHF 1'350. Diverse Fremdkosten pro Jahr 1 x CHF 2' Für den Gastroraum Anteil in % 50 % 100 % 70 % 2. Für die Gastroküche Anteil in % 50 % % AGRIDEA 3/6

6 Gastroraumvermietung 6 Arbeitszeit Schätzung des Arbeitszeitbedarf bei Gebäudevermietung für Reinigung Gastroraum nach der Benützung Administration, Organisation, Instruktion, Troubleshooting Jahresreinigung 1. Für den Gastroraum 2.0 AKh / Benützung 1.5 AKh / Benützung 5.0 AKh / Jahr 2. Für die Gastroküche 1.0 AKh / Benützung 1.5 AKh / Benützung 5.0 AKh / Jahr Für die Abgeltung der eigenen Arbeit wird mit einem Lohnanspruch von CHF 30. / AKh gerechnet. 7 Ergebnisse Ergebnisse zu den gestellten Fragen Ergebnis Kommentar 1. Mit welchem Investitionsbedarf ist etwa zu rechnen, wenn ein solches Projekt umgesetzt werden soll? 2. Welche Kosten pro Jahr würden die Investitionen verursachen? 3. Welche Vermietungspreise würden sich ergeben, wenn neben den selbst durchgeführten Anlässen die Lokalitäten noch vermietet würden? 4. Welche Auswirkungen hätten die Vermietungen auf die Wirtschaftlichkeit der eigenen Anlässe? CHF 350'000. CHF 34'586. /Jahr CHF 630. / Anlass CHF 380. / Anlass Abhängig von der Anzahl der Vermietungen Das sind die ersten Grobschätzungen. Sie sind besonders von der Situation der Scheune abhängig, die umgebaut werden soll (Grösse, Lage, Zustand der Gebäudeteile). Die Investitionen allein verursachen rund CHF 35'000 Kosten pro Jahr, was 10% der Investitionssumme entspricht. Für Gastroraum mit Lavabo und Theke, Garten, mit Küche Für Gastroraum mit Lavabo und Theke, Garten ohne Küche Die Vermietung erfordert weniger Arbeitsaufwand als Anlässe mit voller Dienstleistung. Der Mietertrag hilft, die fixen Kosten zu vermindern, die von den eigenen Anlässen zu tragen sind. 8 Beurteilung Zur Festlegung der Vermietungspreise: Die Preise von CHF 630. mit Küche und CHF 380. ohne Küche entsprechen dem erforderlichen Preis je Vermietung, um die Kosten für die Bauernfamilie abdecken zu können (bei geschätzten Investitionen, Auslastungen und Arbeitszeiten). Ob dieser Preis marktgerecht ist, hängt von der Lage, der Einrichtung, der Qualität, verfügbaren Platzzahl, von den Erwartungen der Kunden und von der Konkurrenzsituation in der Region ab. Bei der Gestaltung der Preisliste können weitere Punkte berücksichtigt werden, wie zum Beispiel: Preisdifferenzierung nach Dauer des Anlasses und nach Anzahl Personen. Preisdifferenzierung nach Wochentagen (z.b. mit einem Rabatt an Werktagen von Montag bis Freitag). Zuschlag für Zeiten nach Uhr und wenn polizeiliche Bewilligungen für Verlängerung erforderlich ist. Konditionen bei Verwendung hofeigener Produkte und Getränke, eventuell Raum- und Tischdekoration. Rabatt bei gleichzeitiger Buchung anderer Leistungen vom Betrieb (z.b. Kutschenfahrt, Hofführung, Bauernhofolympiade, usw.). AGRIDEA 4/6

7 Gastroraumvermietung 9 Schlussbemerkung Wer Gästebewirtung auf dem Bauernhof anbietet und dazu attraktive Lokalitäten einrichtet, wird bald einmal mit Anfragen um Vermietung für Apéros oder Anlässe für Selbstkocher konfrontiert. Diese Kundenbedürfnisse sind ebenso vorhanden wie die Nachfrage nach den vollen Leistungen mit der Verpflegung. Die rechtliche Zulässigkeit von Vermietungen sollte bei Kanton individuell abgeklärt werden. Bei der Festlegung der Mietpreise sollten neben der Abgeltung der eigenen Arbeit auch ein gewichtiger Anteil der Infrastrukturkosten berücksichtigt werden. Neben den Wirtschaftlichkeitsüberlegungen ist auch die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften von grosser Bedeutung. Dazu sei der Ordner Selbstkontrolle in der Direktvermarktung und Gästebewirtung von AGRIDEA, Produkt-Nr.: 1168 empfohlen, Preis CHF 25.. Siehe auch weitere Dokumente zum Gratisdownloade auf der Homepage der AGRIDEA (Rubrik Publikationen): 10 Zusammenfassung der Resultate Beispielrechnung mit Paracalc für die Ermittlung der Kosten pro Anlass als Grundlage für die Preisgestaltung für die Vermietung von Gastroräumen. AGRIDEA 5/6

8 Gastroraumvermietung 11 Anhänge Siehe Berechnungsbeispiele hier unten. AGRIDEA 6/6

9 Zentrale Angaben Kalkulation Paralandwirtschaft Projektbeschreibung Projektname Gastroraumvermietung Einfache und pauschalisierte Kostenberechnung von bäuerlichen Gastroräumen und Gastroküchen Wertschöpfungsstufe Vermietung Als Grundlage für Wirtschaftlichkeit eigener Gastronomie und für Ermittlung von Vermietungspreisen Kalkulierter Zeitraum Auslastung = Menge = Anzahl Benützungen pro Jahr Produkte Kurzname Gastroraum Gastroküche Beschrieb, Definition der einzelnen Produkte Gastroraum mit Sanitäranlage, Office und möblierter Garten Gastroküche (halbprofessionell) Produkteeinheit (kg, Stück, etc.) ganzer Raum ganze Küche Marktannahmen Menge (Verkauf) Verkaufspreis pro Einheit Fr. Kalkulationsansätze Bruttlohnkosten fremde Arbeitskräfte pro Akh Lohnanspruch für familieneigene Arbeitskräfte Fr. Zinssatz 3.00 % Fr. Kommentar Die Kosten pro Benützung aus Blatt Resultate als Mindestverkaufspreis (Vollkostendeckung) sind: für den Gastroraum für die Küche Trägt man diese Kosten als Verkaufspreis pro Einheit oben ein, dann ergibt sich im Blatt Resultate ein kalkulatorischer Gewinn = 0. AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_3_Gastroraumvermietung_d.xls Seite 1

10 Deckungsbeitrag Produkte Projekt: Gastroraumvermietung Leistungen Total Gastroraum Gastroküche ganzer Raum ganze Küche Verkaufte Menge in Einheiten Fr. Fr. Fr. Fr. Verkaufspreis pro Einheit Verkaufserlös Nebenprodukte pro Einheit Verkaufserlös Nebenprodukte Total Total der Leistungen Fr. Produktspezifische Kosten Fr. Fr. Fr. Fr. Abfallgebühren Anteil Stromkosten Wasser und Abwasser, WC-Papier, Reinigungsmittel, Haushaltpapier etc Produktspezifische Kosten pro Einheit Fr Verluste (Einheiten in %) Anzahl Einheiten für Kostenberechnung Produktspezifische Kosten Total Fr. 3' ' ' Deckungsbeitrag Produkte Fr. -3' ' ' AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_3_Gastroraumvermietung_d.xls Seite 2

11 Projektspezifische Kosten Projekt: Gastroraumvermietung Verteilung: Investition Betrag Kosten projektspezifischer Investitionen Total Gastrorau Gastroküc % m he Materielle Investitionen Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. Gastraum/Office/WC: Gebäudehülle 120' % 6'189 6'189 Gastraum/Office/WC: Innenausbau 50' % 5'400 5'400 Gastraum/Office/WC: Einrichtung 50' % 7'650 7'650 Umgebung und Garten inkl Möblierung 30' % 3'440 3'440 Küche Gebäudehülle 30' % 1'547 1'547 Küche Innenausbau 30' % 3'240 3'240 Küche Einrichtung und Geräte 40' % 7'120 7'120 Immaterielle Investitionen Total 350'000 34'586 22'679 11'907 Unverteilt Übrige projektspezifische Kosten Einheiten Pro Einheit Anzahl Fr. Kantonale Gebühren pro Jahr % % 175 Gastwirtschaftsversicherung 1 1' '350 1'350 Diverses Fremdkosten 1 2' '000 70% 1'400 30% 600 Total 3'700 2' Projektanteil an Strukturkosten Betrieb Total Betrag % Anteil Projekt Total davon Abschreibungen AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_3_Gastroraumvermietung_d.xls Seite 3

12 Arbeitsaufwand Projekt: Gastroraumvermietung Verteilung: Produktspezifische Arbeiten Häufigkeit je Einheit Total Unverteilt m e Gastrorau Gastroküch Arbeitsart Anzahl AKh AKh AKh AKh AKh AKh Reinigung Gastroraum nach Benützung Reinigung Küche nach Benützung Administration und Organisation Organisation und Instruktion Projektspezifische Arbeiten Jahresreinigung Gastroraum Jahresreinigung Küche Total Arbeitsaufwand Deckung des Arbeitsaufwandes durch Fremdarbeitskräfte durch Familienarbeitskräfte AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_3_Gastroraumvermietung_d.xls Seite 4

13 Resultate Projekt: Gastroraumvermietung Total Projekt () Gastroraum Gastroküche Menge Preis Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. Leistungen inklusive Erlös Nebenprodukte Produktspezifische Kosten 3'000 1'800 1'200 Deckungsbeitrag Produkte -3'000 60% -1' % -1' Kosten von projektspezifischen Investitionen 34'586 22'679 11'907 Übrige projektspezifische Kosten 3'700 2' Deckungsbeitrag Projekt -41'286 66% -27'404 34% -13'882 Projektanteil an Strukturkosten des Betriebs Arbeitskosten der Fremdarbeitskräfte Arbeitsverdienst familieneigene AK total -41'286-27'404-13'882 Lohnanspruch familieneigene Arbeitskräfte 16'800 10'650 6'150 Kalkulatorischer Gewinn oder Verlust -58'086-38'054-20'032 Arbeitsverdienst familieneigene AK pro Stunde Mindestverkaufspreis/ Einheit Gewinnschwelle (Menge) Amortisationsdauer in Jahren Keine Amortisation möglich! Kommentar In diesem Beispiel sind die Kosten gesucht, welche für die Vermietung von Räumlichkeiten zur Gästebewirtung entstehen. Das Ziel ist, daraus eine kostenbasierte Grundlage für die Festlegung der Vermietungstarife zu bekommen. Deshalb sind noch keine Leistungen (= Vermietungspreise) eingetragen. Der so ausgewisene kalkulatorische Verlust entspricht deshalb den Gesamtkosten. Bei den angenommenen Auslastungen von 100 Anlässen für den Gastroraum und 80 Anlässen für die Küche ergebn sich Vollkosten pro Anlass von Fr für den Gastroraum und Fr für die Küche. AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_3_Gastroraumvermietung_d.xls Seite 5

14 Investitionen Projekt: Gastroraumvermietung Art der Investition Jahr Abschreibungen Zins Total Kosten Kaufpreis Instandhaltung Basis: 3.00% pro Jahr pro Jahr Fr. Jahre % Fr. % Fr. Anteil % % Fr. Sachinvestitionen Gastraum/Office/WC: Gebäudehülle 120' % % % 5.2% 6'189 Gastraum/Office/WC: Innenausbau 50' % % % 10.8% 5'400 Gastraum/Office/WC: Einrichtung 50' % % % 15.3% 7'650 Umgebung und Garten inkl Möblierung 30' % % % 11.5% 3'440 Küche Gebäudehülle 30' % % % 5.2% 1'547 Küche Innenausbau 30' % % % 10.8% 3'240 Küche Einrichtung und Geräte 40' % % % 17.8% 7'120 Immaterielle Investitionen % Total Investitionsvolumen 350'000 20'286 8'000 Jahreskosten total 34'586 Kommentar Es handelt sich um erste Grobschätzungen für den Investitionsbedarf. AGRIDEA Paracalc, Version 1.2 Kalk_Wirstchaflichkeit_3_Gastroraumvermietung_d.xls Seite 6

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