Katholische Kirchgemeinde St. Peterzell Verkauf von Pachthöfen im Baurecht

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Franziska Frieda Arnold
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1 Katholische Kirchgemeinde St. Peterzell Verkauf von Pachthöfen im Baurecht Kirchbürgerversammlung vom 3. November 2015 Dölf Widmer Volkswirtschaftsdepartement

2 1. Ausgangslage Kirchgemeinde mit 4 Pachtbetrieben Seite 2

3 1. Ausgangslage Gesetzlich vorgeschriebener Pachtzins ist nicht kostendeckend. Verzinsung des Ertragswerts 3.5 % Ertragswert eines Gebäudes 1/6 bis 1/4 der Baukosten. Wertverminderung (Abschreibung auf 25 bis 50 Jahre) ist durch Pachtzins nicht gedeckt. Verpächterlasten (Gebäudeversicherung, Liegenschaftsabgaben, Hauptreparaturen) sind durch Pachtzins gedeckt. Investitionen für Verpächterschaft selten lohnend Seite 3

4 3. Was sagt das Gesetz: Bäuerliches Bodenrecht Art. 58 BGBB: Realteilungsverbot Von landwirtschaftlichen Gewerben dürfen nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden. Art. 60 BGBB: Bewilligung von Ausnahmen Bst. f: wenn auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu Gunsten des Pächters des landwirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden soll. Strukturverbesserungsverordnung (SVV) Art. 9: Pächter können Investitionshilfen erhalten, wenn ein selbständiges und dauerndes Baurecht von mindestens 30 Jahren errichtet wird und ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag für den übrigen Betrieb mit gleicher Dauer abgeschlossen wird.. Art. 5: Kaufpreis Gebäude maximal 2.5-facher Ertragswert Seite 4

5 3. Was sagt das Gesetz Baurecht: Art. 675 und 779 ZGB: Recht, auf fremdem Boden ein Gebäude zu errichten. Ein selbständiges und dauerndes Baurecht wird als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen, ist übertragbar und kann mit Hypotheken belastet werden. Abgeltung = Baurechtszins Pachtgesetz: Der Pachtzins für Gewerbe ist bewilligungspflichtig (Artikel 42 LPG). Der Pachtzins ist nach der Abtrennung der Gebäude weiter als Gewerbepachtzins festzulegen. Der Baurechtszins ist an den Pachtzins anzurechnen und bedarf zusammen mit diesem der Bewilligung. (Entscheid REKO-EVD aus dem Jahr 2000) Ein Baurechtszins von Fr pro Are wurde als zulässig erachtet. Seite 5

6 4. Beispiel Pachthof Was geschieht beim Pächterwechsel? Übertragung Baurecht und Kauf Gebäude durch neuen Pächter. Gemäss Art. 682 ZGB haben Grundeigentümerin und Baurechtsnehmer ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. Was geschieht am Ende des Baurechts? Heimfall (Eigentümer kauft Gebäude zurück) Heimfallentschädigung: Zustandswert im Zeitpunkt des Heimfalls. Gemäss ZGB «angemessene Entschädigung», die Berechnung derselben kann in einem öffentlich beurkundeten Vertrag auch vereinbart werden, z.b: 2.5-facher Ertragswert Gestehungskosten minus Altersentwertung 2 % p.a. für neues Haus Oder dreiköpfige Schätzungskommission, die von den Parteien zu bestimmen ist, legt Kaufpreis fest. Seite 6

7 4. Beispiel Pachthof Alternativen zum Baurecht (z.b. für Investition in Wohnhaus): Kirchgemeinde finanziert Umbau oder Neubau. Pächter beteiligt sich an Umbaukosten mit einem fixen Anteil von 30 % (wie seinerzeit bei der Scheune). Pächter finanziert Umbau oder Neubau. Bauherrin ist die Kirchgemeinde als Eigentümerin! Kirchgemeinde überlässt dem Pächter das Grundpfand für Hypotheken. Es wird eine Vereinbarung mit der Kirchgemeinde über die Investition des Pächters erstellt. Darin wird geregelt, wie die Baukosten abgeschrieben werden (z.b. mit 2 % p.a), im Hinblick auf den «Heimfall» am Pachtende. Auch der neue Pachtzins muss vereinbart werden. Pächter erhält keine öffentlichen Investitionshilfen («zinsloses Geld»)! Seite 7

8 5. Zukunft 2 Betriebe mit je ca. 30 ha? Standorte Büel und Herrenboden/Herrenweid? Neubau Scheune auf Herrenboden/Herrenweid? Pächter im Baurecht Seite 8

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