Notar des Kantons Bern, eingetragen im Notariatsregister des Kantons Bern, mit Büro in x. urkundet: xxx. sowie. xxxxx. erklären:

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1 Muster BAURECHTSVERTRAG Notar des Kantons Bern, eingetragen im Notariatsregister des Kantons Bern, mit Büro in x urkundet: Die xxx - Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin - sowie die xxxxx wird - Baurechtsnehmerin - erklären: I. Grundstücksbeschreibung xxx

2 2 II. Einräumung eines Baurechtes 1. Die Grundeigentümerin (für sich und ihre Rechtsnachfolger) räumt hiermit der Baurechtsnehmerin an ihrer oben beschriebenen Liegenschaft Nr. xxx von Burgdorf ein selbständiges, dauerndes und übertragbares Baurecht im Sinne von Art. 675 Abs. 1, Art. 779 und Art. 779 lit. a bis l ZGB ein. 2. Dieses Baurecht zu Gunsten xxx ist im Grundbuch als Dienstbarkeitslast auf dem Grundstück Burgdorf-Grund-buchblatt Nr. xxx einzutragen. Die Baurechtsnehmerin ersucht das Kreisgrundbuchamt V, das Baurecht als Grundstück in das Grundbuch aufzunehmen und hiefür das neue Grundbuchblatt Nr. xxx der Gemeinde Burgdorf zu eröffnen. 3. Die mit dem Baurecht belastete Liegenschaft im Halte von xxx m2 geht aus der Planänderung Nr. xxx mit dem entsprechenden Situationsplan, beide ausgestellt und unterzeichnet am xxx durch den Nachführungsgeometer Hans Grunder, Burgdorf, hervor. Die genannten Mutationsakten werden zum integrierenden Bestandteil dieses Aktes erklärt, von den Parteien unterzeichnet und der Grundbuchausfertigung im Original beigelegt. 4. Das Baurechtsgrundstück wird frei von Grundpfandrechten übergeben. 5. Umfang des Baurechtes Die Baurechtsnehmerin ist befugt, im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen sowie der örtlichen Bauordnung über das Baurecht und den belasteten Boden zu verfügen, Bauten auf und unter dem Boden zu erstellen und diese als Sondereigentum im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Einräumung von Unterbaurechten an Dritte sowie die Begründung von Miteigentumsanteilen (inkl. Begründung von Stockwerkeigentum) bedarf der Zustimmung der Grundeigentümerin, die hiefür Bedingungen aufstellen kann. 6. Dauer Das Baurecht beginnt der Baurechtsnehmerin am xxx und dauert bis xxx 7. Verlängerung

3 3 Bis spätestens zwei Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer kann die Baurechtsnehmerin an die Grundeigentümerin das Begehren um Verlängerung des Baurechtes stellen. Können sich die Parteien über die Bedingungen einer Vertragsverlängerung nicht einigen, so endet das Baurecht am xxx. 8. Heimfall Nach Ablauf der Baurechtsdauer werden die auf dem Baurecht erstellten Bauten und Anlagen Bestandteil des Bodens und gehen ins Eigentum der Baurechtsgeberin über. Diese hat der Baurechtsnehmerin für die heimfallenden Bauwerke und Anlagen eine Entschädigung von 85 % des dannzumaligen Zustandwertes (gemäss Ziffer 9 hienach) zu leisten. 9. Zustandswert Als Zustandswert gilt der Wert, den die Gebäude und weiteren Anlagen allein (ohne Boden) im Zeitpunkt des Heimfalles aufweisen, unter Berücksichtigung des baulichen Zustandes, des Alters, der weiteren Verwendungsmöglichkeiten, der zeitgemässen Gestaltung der Räume sowie der architektonischen und baulichen Gesamtkonzeption der Bauten. Der Zustandswert ist von der Gültschatzungskommission festzusetzen, solange diese im Kanton Bern noch besteht; hernach ist er von einer dreigliedrigen Kommission von Schätzungsfachleuten festzusetzen. Für die Schätzungskommission werden je ein Mitglied von der Baurechtsgeberin und der Baurechtsnehmerin sowie das Dritte als Obmann gemeinsam von den Parteivertretern bezeichnet. Falls eine Partei trotz Aufforderung durch eingeschriebenen Brief innert 60 Tagen ihre Schätzungsfachleute nicht ernennt oder wenn sich die Fachleute über die Person des Obmannes nicht verständigen können, sind die Schätzungsfachleute und der Obmann durch den Präsidenten des Obergerichtes des Kantons Bern zu ernennen. 10. Vormerkung im Grundbuch Die Vereinbarungen gemäss Ziffern 8 und 9 sind gestützt auf Art. 779e ZGB auf den Grundstücken Burgdorf-Grundbuchblatt Nrn. xxx vorzumerken. Im übrigen gelten die gesetzlichen Vorschriften über die Folgen beim Ablauf der Baurechtsdauer (Art. 779c bis 779e ZGB).

4 4 11. Vorzeitiger Heimfall Wenn die Baurechtsnehmerin in grober Weise ihr dingliches Recht überschreitet oder die auf diesem Vertrag beruhenden Verpflichtungen verletzt, kann die Grundeigentümerin gemäss Art. 779f bis 779h ZGB den vorzeitigen Heimfall herbeiführen. 12. Uebertragung Das Baurecht ist übertragbar und vererblich. Bei jeder Uebertragung des Baurechtes sind alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag (mit allfälligen späteren Aenderungen oder Ergänzungen) dem Rechtsnachfolger zu überbinden. Die Uebertragenden haften der Baurechtsgeberin gegenüber für alle Schäden aus der Missachtung dieser Verpflichtung. Eine Uebertragung des Baurechtes kann rechtsgültig nur mit Zustimmung der Grundeigentümerin erfolgen. Die Zustimmung darf nur wegen fehlender Kreditwürdigkeit des Erwerbers und/oder, bei dessen Weigerung, alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag (mit allfälligen späteren Aenderungen und Ergänzungen) zu übernehmen, verweigert werden. Bei Verweigerung der Zustimmung kann die Baurechtsnehmerin den zuständigen Richter am Ort der gelegenen Sache anrufen, der über die Berechtigung zur Verweigerung entscheidet. 13. Baurechtszins a) Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, der Grundeigentümerin ab 1. März 2007 folgenden jährlichen Baurechtszins zu bezahlen: xxx Zusammen jährlicher Baurechtszins Fr. ( ) b) Der Baurechtszins wird alle fünf Jahre, erstmals auf den nach dem Baurechtszins-Schema der Burgergemeinde Burgdorf angepasst. Die Burgergemeinde informiert die Baurechtsnehmerin regelmässig über die Anpassungen. Das Baurechtszins-Schema der Burgergemeinde Burgdorf teilt alle im Baurecht abgegebenen Flächen in Kategorien ein. Die Einteilung richtet sich nach der baurechtlich zulässigen Nutzung und der Lage. Der Baurechtszins basiert auf dem Landwert. Er berücksichtigt einen

5 5 allgemeinen Abzug von mindestens 10 % des Landwertes und enthält eine Verzinsung des verbleibenden Wertes zu einem Zinssatz, der maximal 3 % über dem jeweils am letzten Banktag des Monats November veröffentlichten durchschnittlichen Zinssatz der Bundesobligationen liegt: Baurechtszins = (Landwert allgemeiner Abzug) x Zinssatz 100 Die Burgergemeinde Burgdorf passt die Zahlen für die verschiedenen Kategorien von Land jährlich an und überprüft gleichzeitig die Höhe der Abzüge und des Zinssatzes. Streitigkeiten zwischen den Parteien über die Festsetzung des Baurechtszinses entscheidet endgültig die Gültschatzungskommission des Kantons Bern als Schiedsgericht. Das Schiedsgericht bestimmt das Verfahren selbst, mit Ausnahme, dass es möglichst einfach und rasch sein soll, dass ein Schriftenwechsel stattzufinden hat und dass die Urteilsberatung geheim erfolgt. Im übrigen kommen die Vorschriften der bernischen Zivilprozessordnung und des Konkordates über die Schiedsgerichtsbarkeit vom 27. März 1969 zur Anwendung. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, die Schiedsabrede im Falle einer Handänderung dem Uebernehmer zu überbinden, unter Schadenersatzfolge im Unterlassungsfalle. c) Der Baurechtszins ist in jährlichen Raten, jeweils per 30. Juni des laufenden Jahres zu bezahlen. Für die Jahre 2008 und 2009 stellt die Burgergemeinde Burgdorf jeweils Ende Jahr Rechnung für das abgelaufene Jahr. Bei verspäteten Zahlungen ist ein Verzugszins entsprechend dem Zinsfuss für erste Hypotheken auf Wohnbauten der Berner Kantonalbank geschuldet. Weist die Berner Kantonalbank keinen festen Hypothekarzins aus, entspricht der Verzugszins dem Mittelwert des für erste Hypotheken geltenden Zinsbandes dieser Bank. 14. Sicherstellung Zur Sicherstellung des Baurechtszinses verlangt die Grundeigentümerin die Eintragung einer Grundpfandverschreibung von Fr. (), die als Maximalhypothek zu ihren Gunsten im 1. Rang auf dem Baurechtsgrundstück Burgdorf-Grundbuchblatt Nr. xxx einzuschreiben ist. Erhöht sich der Baurechtszins um mehr als 10 %, so ist die Grundpfandverschreibung zulasten der Baurechtsnehmerin entsprechend zu erhö-

6 6 hen. 15. Verhältnis gegenüber Dritten a) Die Baurechtsnehmerin übernimmt in Vertretung der Grundeigentümerin alle mit der Erstellung, Benützung und Bewirtschaftung der sich in ihrem Eigentum befindlichen Bauten und Anlagen zusammenhängenden Ansprüche Dritter irgendwelcher Art. Insbesondere hat sie für die Grundeigentümerin gemäss den Bestimmungen der bernischen Zivilprozessordnung über die Streitverkündung und Intervention sämtliche allfälligen Prozesse über derartige Ansprüche auf ihr Risiko und ihre Kosten durchzuführen und, sofern solche Ansprüche gegen die Grundeigentümerin ganz oder teilweise gutgeheissen werden, alle diesbezüglichen Folgen zu tragen, damit die Grundeigentümerin während der Vertragsdauer durch solche Prozesse in keiner Weise beschwert wird. Beide Parteien haben alle Prozesse, administrative Verfahren und dergleichen, die gegen sie angehoben werden oder die sie selber anheben und die das Baurecht oder den baurechtsbelasteten Boden betreffen, der anderen Partei anzuzeigen. Diese Anzeige soll der Grundeigentümerin die Möglichkeit zur Intervention, der Baurechtsnehmerin die Möglichkeit zur Übernahme des Prozesses bzw. Verfahrens verschaffen. b) Im Falle einer Expropriation hat die Grundeigentümerin der Baurechtsnehmerin keine Entschädigung für die vorzeitige Auflösung des Baurechtes zu zahlen. Ansprüche hat diese im Expropriationsverfahren selbständig geltend zu machen. Im Falle einer Teilexpropration (Expropriation nur eines Teils des Baurechtsgrundstückes), ist der Baurechtszins ab Datum der Rechtskraft der Expropriation den neuen Verhältnissen anzupassen. c) Allfällig bei Grabarbeiten zum Vorschein kommende Leitungen Dritter sind von der Baurechtsnehmerin auf eigene Kosten zweckdienlich zu verlegen. d) Das Baurecht darf nicht mit Dienstbarkeiten belastet werden, welche über die Dauer des Baurechtsvertrages hinaus Geltung haben sollen. Hiefür ist die Zustimmung der Grundeigentümerin als Gültigkeitserfordernis einzuholen. e) Die Baurechtsnehmerin darf Dritten gegenüber keine baupolizeilichen Zugeständnisse ohne die Zustimmung der Grundeigentümerin erteilen, soweit diese über die Dauer des Baurechtsvertrages hinaus Gültigkeit haben.

7 7 16. Oeffentliche Abgaben Die Grundeigentümerin bezahlt als öffentlich-rechtliche Abgabe einzig die Liegenschaftssteuer auf Grund und Boden. Alle übrigen Abgaben, welche auf Grund und Boden sowie den Gebäuden lasten, bezahlt die Baurechtsnehmerin, z.b. Grundeigentümerbeiträge an Strassenbau kosten. Dasselbe gilt für die einem Liegenschaftseigentümer nach OR und ZGB anfallenden privatrechtlichen Verpflichtungen, welche ebenfalls die Baurechtsnehmerin trägt. 17. Unterhalt Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, die in ihrem Sondereigentum stehenden Bauten und Anlagen während der ganzen Baurechtsdauer gut zu unterhalten. Soweit das mit dem Baurecht belastete Terrain nicht überbaut ist, ist es von der Baurechtsnehmerin bestimmungsgemäss und ordentlich zu unterhalten. 18. Eigentumsbeschränkungen Die Baurechtsnehmerin muss die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen (Art. 667 bis 680 ZGB) sowie die dienstbarkeitsrechtlich begründeten Pflichten respektieren. Sie steht andererseits im Genuss der entsprechenden Rechte. 19. Lastenausgleichsbegehren Sollten von irgend einer Seite Lastenausgleichsbegehren gestellt und gutgeheissen werden, so trägt die Baurechtsnehmerin alle sich daraus ergebenden Folgen. 20. Miet- und Pachtverträge Das Baurechtsgrundstück wird frei von Miet- und Pachtverträgen sowie Nutzungsrechte Dritter übergeben. Die xxx sorgt dafür, dass xxx. Sie haftet der Baurechtsnehmerin gegenüber für ein allfälliger Schaden als Folge verspäteter Räumung.

8 8 21. Zonenvorschriften Der Baurechtsnehmerin sind die Zonenzugehörigkeit und die Überbauungsmöglichkeiten des Baurechtsgrundstückes bekannt. Die Grundeigentümerin lehnt jede Haftung für die Folgen einer von behördlicher Seite, sei es im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens oder sonstwie verfügten Zonen- und/oder Nutzungsänderung ausdrücklich ab. Dasselbe gilt für den Fall, dass das Baurechtsgrundstück aufgrund übergeordneter Entscheide ganz ausgezont oder einer anderen Zone oder Nutzungsbestimmung zugeführt wird. Vorbehalten bleibt die Anpassung des Baurechtszinses an die veränderten Verhältnisse. Die Baurechtsnehmerin ist berechtigt, alle ihr richtig erscheinenden Rechtsmittel gegen entsprechende Verfügungen auf ihre Kosten zu ergreifen, den Instanzengang vollständig auszuschöpfen und allfällige Forderungen an die Behörden zu stellen, insbesondere auch im Falle einer Auszonung oder Rückzonung der Liegenschaft. Gegenüber der Grundeigentümerin verzichtet sie ausdrücklich auf jede Schadenersatzforderung in diesem Zusammenhang. Die Baurechtsgeberin verpflichtet sich ihrerseits, die Baurechtsnehmerin in ihren Bestrebungen nach Kräften zu unterstützen. 22. Gewähr und vorzeitige Auflösung des Baurechtsvertrages Seitens der Grundeigentümerin wird jede Gewährspflicht für das Baurechtsgrundstück, mit Ausnahme der nichtangezeigten, mit dem Baurecht im Widerspruch stehenden Dienstbarkeiten, wegbedungen. Die Baurechtsnehmerin trägt alle Risiken und die sich daraus ergebenden Folgekosten irgendwelcher Art im Zusammenhang mit der von ihr geplanten Ueberbauung des Baurechtsgrundstückes selber. Sie erklärt, von Seiten der Grundeigentümerin umfassend orientiert worden zu sein. Falls auf der Baurechtsfläche Altlasten zum Vorschein kommen sollten, gelten die Bestimmungen der AltlV und der obligatorischen Vereinbarung zwischen den xxxx, deren Wortlaut der Baurechtsnehmerin bekannt ist. Bezüglich der ursprünglichen Parzelle Nr. xxx sind der Baurechtsgeberin keine Altlasten bekannt. Sollten wider Erwarten Altlasten zum Vorschein kommen, die heute nicht bekannt sind und die zu einer gegenüber den heutigen Voraussetzungen wesentlich eingeschränkten Nutzung für die Baurechtsnehmerin führen, so ist der Baurechtszins den neuen Verhältnissen anzupassen.

9 9 Allfällige Entschädigungen wegen materieller oder formeller Enteignung der baurechtsbelasteten Fläche oder Teilen davon stehen vollständig der Grundeigentümerin zu, sofern aus diesem Grunde eine vorzeitige Auflösung des Baurechtsvertrages erfolgt oder die Parteien eventuell einen tieferen Baurechtszins vereinbaren. 23. Überbund Die Parteien verpflichten sich, sämtliche obligatorischen Verpflichtungen gemäss vorliegendem Vertrag auf allfällige Rechtsnachfolger zu überbinden, unter Schadenersatzfolge im Unterlassungsfalle. III. Schlussbestimmungen 1. Vorbehalt 2. Genehmigungsvorbehalte Der vorliegende Vertrag bedarf der Zustimmung durch die zuständigen Organe der Burgergemeinde Burgdorf. 3. Kosten Die Kosten dieses Baurechtsvertrages (Geometer, Handänderungssteuer, Grundbuchamt, Notarin) gehen vollständig zulasten der Baurechtsnehmerin. 4. Eintragungsbewilligung Die Parteien erteilen ihre Einwilligung zur grundbuchlichen Behandlung dieses Vertrages und ermächtigen die Notarin, Aktenergänzungen formeller Natur von sich aus vorzunehmen. 5. Ausfertigungen Diese Urschrift ist für das Kreisgrundbuchamt V und die Vertragsschliessenden dreifach auszufertigen.

10 10 Die Notarin liest diese Urkunde den ihm persönlich bekannten Vertragsschliessenden vor und unterzeichnet die Urschrift gemeinsam mit diesen. Beurkundet ohne Unterbrechung und in Anwesenheit aller Mitwirkenden im Büro der Notarin in Burgdorf, am. Am Die Grundeigentümerin: Die Baurechtsnehmerin: Die Notarin: