ENTWURF errichtet von. Dr. Christian Notter, Rechtsanwalt und Notar, 5400 Baden BAURECHTSVERTRAG

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1 ENTWURF errichtet von Dr. Christian Notter, Rechtsanwalt und Notar, 5400 Baden BAURECHTSVERTRAG I. PARTEIEN 1. Grundeigentümerin Einwohnergemeinde Stein, vertreten durch den Gemeinderat, 4332 Stein (nachgenannt Einwohnergemeinde) als Alleineigentümerin von GB Stein Nr. 355, Plan 27, Parz Baurechtsnehmerin Stiftung Aargauische Sprachheilschule, Stiftung mit Sitz in Aarau, c/o UBS AG, Bahnhofstrasse 61, 5000 Aarau (UID CHE ) (nachgenannt Stiftung)

2 2 II. PRÄAMBEL Die Stiftung beabsichtigt, auf der Parzelle 595 der Einwohnergemeinde Stein eine Sprachheilschule im Baurecht zu erstellen. Zu dieser Sprachheilschule gehört eine Umgebungsfläche. Im Folgenden wird ein selbständiges und dauerndes Baurecht für die Sprachheilschule samt Umgelände errichtet und es werden Dienstbarkeiten begründet. III. BAURECHTSBEGRÜNDUNG Die Einwohnergemeinde räumt hiermit der Stiftung ein dauerndes, selbständiges und übertragbares Baurecht ein an einem Abschnitt der folgenden Liegenschaft: Beschrieb der mit dem Baurecht belasteten Liegenschaft: GB Stein Nr. 355, Plan 27, Parzelle ,79a Schulhausplatz, Brotkorbstrasse Geräteraum und Velounterstand Nr. 7 Gemeindehaus Nr. 8 Saalbau Nr. 393 Schulhaus und Turnhalle Nr. 344 Schulhaus und Velounterstand Nr. 435 Anmerkungen Keine Vormerkungen Keine Dienstbarkeiten und Grundlasten Last: Niederspannungs-Kabelkabine und Kabeldurchleitungsrecht auf 50 Jahre zg AEW Energie AG, Aarau (Eintrag: ) Recht: Grenzbaurecht zl Parz. 945 Recht + Last: Grenzbaurecht mit Parz. 600

3 3 Last: Duldungsrecht für Installationen/Provisorien zg Parz. 600 Last: Immissionsduldungsrecht zg Parz. 600 Last: Baurecht bis für eine Transformatorenstation zg AEW Energie AG, Aarau Recht: Näherbaurecht zl Parz. 945 Last: Näherbaurecht zg Parz. 945 Grundpfandrechte Keine IV. UMFANG UND INHALT DES BAURECHTES Die Fläche des selbständigen und dauernden Baurechts GB Stein Nr (Teilfläche der Parzelle 355 von.m 2 ) ergibt sich aus der vom Grundbuchgeometer erstellten Mutationstabelle Stein Nr... vom.. Das Baurecht beinhaltet das Recht, die Baurechtsfläche im Rahmen der öffentlichen Bauvorschriften mit einem Schulhaus für eine Sprachheilschule zu überbauen. Die nicht überbauten Flächen kann die Baurechtsberechtigte als Aussenraum mitbenützen. V. DAUER DES BAURECHTES Das Baurecht wird ab Unterzeichnung dieses Vertrages bis eingeräumt. Die Parteien verpflichten sich, zwei Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer über eine Verlängerung des Baurechtes in Verhandlungen zu treten. Können sich die Parteien über eine Verlängerung nicht einigen, so endet das Baurecht mit Ablauf der Baurechtsdauer.

4 4 VI. ÜBERTRAGBARKEIT Das Baurecht ist übertragbar und vererblich. Mit der Übertragung gehen alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag (mit allfälligen späteren Änderungen oder Ergänzungen) auf den Erwerber über. Die Parteien verpflichten sich, allfällige obligatorische Verpflichtungen dieses Vertrages auf einen Rechtsnachfolger zu überbinden mit der Pflicht zur Weiterüberbindung. VII. BAURECHTSZINS 1. Fälligkeit Die Baurechtsberechtigte hat der Grundeigentümerin erstmals ab Rechtskraft der Baubewilligung für das Schulgebäude, spätestens jedoch ab dem , einen jährlichen Baurechtszins zu bezahlen. Dieser ist im Voraus in jährlichen Raten jeweils am 1. Januar jedes Jahres zu entrichten. 2. Berechnung Der Baurechtszins berechnet sich auf der gesamten Baurechtsfläche auf Grund eines Basiswertes von CHF /m 2. Der Zinssatz entspricht dem jeweiligen Referenzzinssatz des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartementes (EVD) gemäss der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (derzeit 2.25 %). Der Zinsfuss für die erste Periode, d.h. ab Rechtskraft bzw. spätestens ab wird aufgrund des Standes der Referenzzinssätze per 1. September 2013 bestimmt. Der Zinssatz wird alle fünf Jahre auf Grund des erwähnten Referenzzinssatzes angepasst. Für die jeweilige Zinsperiode der am 1. Januar beginnenden Jahresperiode wird von dem Zinsfuss, welcher im vorausgehenden Jahr am gilt, ausgegangen. Dies ergibt derzeit folgenden Baurechtszins (Basiszins): 1800 m 2 x CHF /m 2 x 2.25 % = CHF (Franken vierundzwanzigtausendneunhundertfünfundsiebzig) Dieser Basiszins kann nicht unterschritten werden.

5 5 3. Periodische Anpassung Landwert Alle fünf Jahre wird der massgebliche Baurechtszins gemäss Ziff. 2 hievor im gleichen Verhältnis erhöht, in welchem 50% der eingetretenen Erhöhung des Landesindexes der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik zum Indexstand vom von 103,4 Punkten (Basisindex Dezember 2005 = 100 Punkte) steht. Massgeblich ist die Differenz zum Indexstand am jeweiligen , der dem Anpassungsdatum (01.01.) vorausgeht. Die Anpassung wird erstmals auf den (gemäss Indexstand per ) vorgenommen. Jede Partei kann gegen die periodische Anpassung des Landwertes Einsprache erheben, worauf der gemäss Ziff. XI zu bestimmende Einzelschiedsrichter den Landwert auf Grund der bestehenden Markt- und Wirtschaftssituation festlegt. Sollten die veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse zu einer Senkung des Basislandwertes führen, darf dieser nie CHF /m 2 unterschreiten. VIII. GRUNDBUCHEINTRAG (EINTRAGUNGSVORSCHLAG) Das Baurecht ist auf GB Stein Nr. 355 als Dienstbarkeit wie folgt einzutragen: Last: Selbständiges und dauerndes Baurecht für die Erstellung und Beibehaltung eines Schulgebäudes mit Aussenräumen, befristet bis. Das selbständige und dauernde Baurecht ist wie folgt als eigenes Grundbuchblatt im Grundbuch aufzunehmen: GB Stein Nr Selbständiges und dauerndes Baurecht für Schulgebäude mit Aussenräumen befristet bis.. IX. VORKAUFSRECHT Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Grundeigentümerin gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB wird modifiziert. Der im Kaufvertrag mit einem Dritten festgelegte Kaufpreis für das selbständige und dauernde Baurechte ist für die Grundeigentümerin nur soweit massgeblich, als diese die Anlagekosten nach folgender Berechnung nicht übersteigt:

6 6 - Liegen die Bauarbeiten mehr als 10 Jahre, aber höchstens 20 Jahre zurück, erfolgt eine Indexierung der Anlagekosten nach dem Zürcher Baukostenindex zu 90%. - Liegen die Bauarbeiten mehr als 20 Jahre, höchstens aber 30 Jahre zurück, erfolgt die Berücksichtigung dieses Index zu 80 %. - Liegen die Bauarbeiten zur Hauptsache mehr als 30 Jahre zurück, ist der Übernahmepreis durch den Einzelschiedsrichter (vgl. Ziff. XI) zu ermitteln, sofern sich die Parteien nicht innert 60 Tagen einigen können. - Falls im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes die Voraussetzung die Ausübung des vorzeitigen Heimfalls gegeben ist (vgl. Art. 779f ZGB), hat die Grundeigentümerin in diesem Fall nur die für den vorzeitigen Heimfall vereinbarte Entschädigung zu zahlen (vgl. dazu Ziff. X/2 hiernach). Die Anlagekosten sind der Gemeinde Stein innert längstens 12 Monaten nach Fertigstellung der Überbauung zu melden. Diese Limitierung des Vorkaufsrechtes gilt während der ganzen Dauer des Baurechtes und ist auf dem Baurechtsgrundstück wie folgt vorzumerken: Limitierung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Grundeigentümerin. X. HEIMFALL 1. Ordentlicher Heimfall Nach Ablauf der Baurechtsdauer fallen die im Baurecht erstellten Gebäulichkeiten mit allen ihren festen Einrichtungen in das Eigentum der Grundeigentümerin. Sie hat dafür eine Entschädigung zu bezahlen. Was als feste Einrichtung zu gelten hat, wird aufgrund der einschlägigen Regulative der Kantonalen Gebäudeversicherungsanstalt oder der entsprechenden Nachfolgeunternehmung bestimmt. Die Entschädigung bei Ablauf des Baurechts entspricht dem dannzumaligen Zustandswert (Realwert) der Hoch- und Tiefbauten. Sofern sich die Parteien nicht gütlich einigen, ist die Entschädigung durch den in Ziff. XI vorgesehenen Einzelschiedsrichter festzulegen. Ertragswert und Verkehrswert fallen ausser Betracht.

7 7 Im Grundbuch ist auf Parzelle 355 sowie dem Baurechtsgrundstück folgende Vormerkung einzutragen: Bestimmung betreffend Heimfall. 2. Vorzeitiger Heimfall Die Grundeigentümerin kann den vorzeitigen Heimfall herbeiführen, wenn der Bauberechtigte in grober Weise sein dingliches Recht überschreitet oder vertragliche Verpflichtungen verletzt (Art. 779f ZGB). In jedem Fall gilt, dass bei einem solchen vorzeitigen Heimfall lediglich 80% der ordentlichen Entschädigung geschuldet ist. XI. SCHIEDSVERFAHREN Für den Fall, dass zwischen den Parteien über den Vollzug des vorliegenden Vertrages Differenzen entstehen und sie sich nicht selbst einigen können, wird folgendes einfaches und rasches Schiedsverfahren vereinbart: - Jede Partei ist berechtigt, vom Präsidenten des aargauischen Handelsgerichts die Ernennung eines sachkundigen Einzelschiedsrichters zu verlangen. - Der ernannte Schiedsrichter beruft die Parteien zu einer Verhandlung ein und lässt sich den Sachverhalt mündlich und unter Angaben von Beweisanträgen vortragen. - Gestützt auf diese Erkenntnisse unterbreitet der Schiedsrichter den Parteien wenn möglich an derselben Verhandlung, allenfalls in einer Nachfolgeverhandlung, einen begründeten Vergleichsvorschlag. Falls sich die Parteien damit nicht einverstanden erklären, fällt der Schiedsrichter - allenfalls unter Berücksichtigung ergänzender relevanter Beweisanträge - einen schriftlichen, begründeten Entscheid. - Im übrigen gilt das Konkordat über die Schiedsgerichtsbarkeiten und ergänzend die im Zeitpunkt, wo der Fall beim Schiedsrichter anhängig gemacht wird, geltende Zivilprozessordnung. - Vorbehalten bleiben öffentlich-rechtliche Streitigkeiten, welche zwingend durch die hierfür zuständigen Behörden zu entscheiden sind.

8 8 XII. SICHERUNGSHYPOTHEK Zur Sicherung des Baurechtszinses aus diesem Vertrag bestellt die Baurechtsnehmerin auf dem verselbständigten Baurecht GB Nr zu Gunsten der Einwohnergemeinde eine Grundpfandverschreibung im 1. Rang als Maximalhypothek in der Höhe von CHF 80' (Franken achttausend). XIII. BEGRÜNDUNG VON DIENSTBARKEITEN 1. Mitbenützung Aussenanlagen Die jeweiligen Eigentümer von GB Turgi Nr. 355 räumen hiermit den jeweiligen Eigentümern von GB Stein Nr die Mitbenützung der auf dem beiliegendem Servitutenplan braun schraffierten Aussenanlagen (Pausenflächen, Wege, Spielgeräte) ein. Eintragungsvorschlag für das Grundbuchamt Die Kosten für den Unterhalt und die Erneuerung der Flächen, welche im Mitbenützungsrecht stehen, werden von den jeweiligen Eigentümern der belasteten Parzelle alleine getragen. Diese Unterhaltsregelung ist im Grundbucheintrag zu vermerken. Auf Parzelle 355 Last: Mitbenützung Aussenanlagen z.g , mit Unterhaltsregelung Auf Parzelle Recht: Mitbenützung Aussenanlagen z.l. 355, mit Unterhaltsregelung 2. Ausschliessliches Benützungsrecht an Parkplätzen Die jeweiligen Eigentümer von GB Turgi Nr. 558 räumen hiermit den jeweiligen Eigentümern von GB Turgi Nr die ausschliessliche Benützung der auf dem beiliegendem Servitutenplan hellblau eingezeichneten zehn Parkplätze ein. Die Kosten für den Unterhalt und die Erneuerung der Parkplatzflächen sind von den jeweiligen Eigentümern von GB Stein Nr zu tragen. Die Kosten für die entsprechende Zufahrt zu den Parkplätzen über das Trottoir werden von den jeweiligen Eigentümern der Parzelle 355 getragen. Diese Unterhaltsregelung ist im Grundbucheintrag zu vermerken.

9 9 Eintragungsvorschlag für das Grundbuchamt Auf Parzelle 355 Last: Ausschliessliche Benützung Parkplätze z.g , mit Unterhaltsregelung Auf Parzelle Recht: Ausschliessliche Benützung Parkplätze z.l. 355, mit Unterhaltsregelung XIV. OBLIGATORISCHE VEREINBARUNGEN 1. Die Vertragsparteien (Landeigentümer bzw. Baurechtsnehmerin) gewähren sich gegenseitig und unbefristet, ohne Grundbucheintrag, das unentgeltliche Durchleitungsrecht für alle notwendigen Leitungen (Sickerleitungen, Kanalisation, Wasser, Elektrizität, Gas, TV etc.), verbunden mit den entsprechenden Zugangsrechten. Soweit nicht ausdrücklich anders vereinbart, werden die Kosten für den Unterhalt und die Erneuerung der Anlagen von den jeweils Berechtigten nach Massgabe der Interessen getragen (vgl. Art. 741 ZGB). 2. Die Vertragsparteien verpflichten sich und alle Rechtsnachfolger zur entschädigungslosen Zustimmung für die Begründung weiterer oder für die Änderung bestehender Dienstbarkeiten, soweit diese für die zweckmässige Nutzung der auf den genannten Parzellen erstellten Bauten und Anlagen offensichtlich notwendig sind. Bei der Änderung oder der Begründung von Servituten ist auf die Interessen aller Beteiligten angemessen Rücksicht zu nehmen. 3. Die Lage, das Ausmass und die Höhe der Bauten sind durch die Baubewilligung mit öffentlich-rechtlicher Wirkung geregelt. Das Recht auf Erstellen und Fortbestehen der baulichen Anlagen ist daher unabhängig von privatrechtlichen Vereinbarungen gewährleistet. Deshalb wird auf die Eintragung privater Dienstbarkeiten (Grenzbaurechte, Näherbaurechte, etc.), soweit sie nicht von der Baupolizeibehörde verlangt werden, verzichtet.

10 10 4. Über die allfällige Mitbenützung der Turnhalle und der Aussensportanlagen durch die Baurechtsnehmerin und über die allfällige Mitbenützung der Infrastruktur (wie z.b. der Mittagstisch etc.) in den Räumlichkeiten der Baurechtsnehmerin schliessen die Vertragsparteien separate Vereinbarungen ausserhalb dieses Vertrages ab. XV. SCHLUSSBESTIMMUNGEN 1. Die Baurechtsnehmer verpflichten sich, angemessene Versicherungen für ihre Gebäude abzuschliessen. 2. Die Baurechtsnehmerin trägt alle mit den Gebäulichkeiten und den Baurechten zusammenhängenden öffentlich- und privatrechtlichen Verpflichtungen einschliesslich Abgaben und Steuern. 3. Die Vertragsparteien haben die von ihnen in diesem Vertrag übernommenen Verpflichtungen einem allfälligen Rechtsnachfolger mit der Pflicht zur Weiterüberbindung zu übertragen, soweit sie nicht schon von Gesetzes wegen für den Rechtsnachfolger verbindlich sind (Art. 779 b ZGB). 4. Der vorher erwähnte Situationsplan bildet einen integrierenden Bestandteil dieser Urkunde. 5. Die Kosten dieses Vertrages (Notar, Grundbuch und Grundbuchgeometer) tragen die Parteien je zur Hälfte. 6. Der beurkundende Notar wird mit Substitutionsbefugnis ermächtigt und beauftragt, alle mit diesem Vertrag zusammenhängenden Vorkehrungen zu treffen und den Vertrag und die damit zusammenhängenden Unterlagen und Belege dem Grundbuchamt anzumelden.

11 11 7. Das Grundbuchamt wird beauftragt, allfällige Verfügungen ausschliesslich dem beurkundenden Notar zuzustellen. 8. Die Parteien ermächtigen Martina Fröhlich geb. Zumsteg, von Mettauertal AG, in 5430 Wettingen, und Tanja Lenherr, von Gams SG, in 8957 Spreitenbach, je einzeln und je mit Substitutionsbefugnis, die für die Eintragungsfähigkeit des Vertrages notwendigen Ergänzungen und Änderungen nach Unterzeichnung des Vertrages selbständig in separaten Nachträgen vorzunehmen, zu unterzeichnen, beurkunden zu lassen und anzumelden. Die Parteien werden im Falle von solchen Nachträgen vom Notar informiert. 9. Der Gemeinderat Stein bestätigt, dass der vorliegende Vertrag durch die Einwohnergemeindeversammlung Stein am genehmigt wurde, der Beschluss ist rechtskräftig. 10. Sollte dieser Vertrag Lücken aufweisen, sollten einzelne Vertragspunkte gegen zwingendes Rechts verstossen oder sollte der Vertrag oder die Bauvorhaben im Rechtsmittelverfahren oder im kantonalen Genehmigungsverfahren nachträgliche Änderungen erfahren, wären Ergänzungen und Änderungen so vorzunehmen, wie sie die Parteien formuliert hätten, wenn sie sich des Ergänzungs- oder Änderungsbedarfs zum vornherein bewusst gewesen wären. Bei Nichteinigung ist ein Schiedsverfahren (vgl. Ziff. XI) einzuleiten. 11. Die Vertragsparteien nehmen Folgendes zur Kenntnis: Beim Abschluss eines gleichartigen Baurechtsvertrages zwischen der Stiftung und der Einwohnergemeinde Turgi vom hatte der Grundbuchverwalter von Baden bedenken, wonach das Schulareal zum Verwaltungsvermögen der Gemeinde gehöre und ergebe, dass ein Baurechtsvertrag anfechtbar sei und deshalb nur Verleihungen (Konzessionen) möglich seien, zur Kenntnis. Sie erklären vom Notar über die möglichen Rechtsfolgen ausführlich aufgeklärt worden zu sein. Die Parteien haben in diesem Zusammenhang auch Kenntnis von der damaligen Stellungnahme von Martin Süss, Departement Volkswirtschaft und Inneres, Gemeindeabteilung, vom 21. Mai 2010, worin er ausführte, die Gegenstände des Verwaltungsvermögens würden dem Zivilrecht unterstellt bleiben, soweit dies mit der Zweckbestimmung des Grundstückes vereinbar sei und sofern das Gesetz nicht etwas anderes vorschreibe. Der Gemeinderat Turgi ist ausdrücklich der Auffassung, dass der Abschluss

12 12 dieses Vertrages mit dem Zweck des Grundstückes vereinbar ist und somit die Unterstellung unter das Zivilrecht möglich und keine Konzession zu erteilen ist. Andernfalls würde sich der Gemeinderat verpflichten, entsprechende Konzession im Sinne des vorliegenden Baurechtsvertrages auf die entsprechende Dauer zu erteilen. Die Vertragsparteien erklären, dass sie im Zusammenhang mit dem vorliegenden Vertrag das Grundbuchamt, welches das Baurecht einträgt, von jeglicher Haftung entbinden. Baden, Die Baurechtsgeberin: Einwohnergemeinde Stein Namens des Gemeinderates: Die Baurechtsnehmerin: Stiftung Aargauische Sprachheilschule Der Gemeindeammann: Der Gemeineschreiber: