Baurechtsvertrag. zwischen der. Gemeinde Ingenbohl. vertreten durch den Gemeinderat, nachstehend Grundeigentümerin genannt. und

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1 Baurechtsvertrag zwischen der Gemeinde Ingenbohl vertreten durch den Gemeinderat, nachstehend Grundeigentümerin genannt und Baugenossenschaft Familia Ingenbohl nachstehend Baurechtsnehmerin genannt Entwurf vom

2 I Präambel Die Gemeinde Ingenbohl (Baurechtgeberin) und die Baugenossenschaft Familia Ingenbohl (Baurechtsnehmerin) bezwecken mit diesem Baurechtsvertrag partnerschaftlich qualitativ guten und preisgünstigen Wohnraum in erster Linie für Familien, aber auch für Menschen in verschiedenen Lebenslagen, zu schaffen und zu verwalten. Als finanziell gesunde Genossenschaft und aufgrund ihrer Erfahrungen im preisgünstigen Wohnungsbau ist die Baugenossenschaft Familia Ingenbohl die ideale Partnerin zur Realisierung der Überbauung der Baurechtsparzelle. Sie hält sich bei der Erstellung und der Vermietung an die Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz, insbesondere an die Grundsätze der Kostenmiete. Mit dem nachstehenden Baurechtsvertrag wird ein Ziel der langfristigen gemeinderätlichen Liegenschaftsstrategie umgesetzt. Die Gemeinde will damit einen Beitrag zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum in Ingenbohl-Brunnen leisten. II Baurecht 1. Bestellung des Baurechts Die Gemeinde Ingenbohl bestellt mit diesem Vertrag zugunsten der Baurechtsnehmerin ein im Grundbuch auf einem eigenen Grundbuchblatt einzutragendes selbständiges, dauerndes Baurecht nach Massgabe von Art. 675 und 779 ff. ZGB und der nachfolgenden Bestimmungen an der Liegenschaft Nr.1410 der Gemeinde Ingenbohl. 2. Baurechtsbelastetes Grundstücke Liegenschaft Nr Ingenbohl Plan Nr. 29, Mettlen, Gesamtfläche m², Acker/Wiese/Weide Anmerkungen: - Gemäss Grundbuch Grenzen laut Mutation Nr Ingenbohl der HSK Ingenieur AG, Brunnen, dat. 12. August 2016, welche einen integrierenden Bestandteil dieses Baurechtsvertrages bildet, von den Parteien mitunterzeichnet und zu den Grundbuchakten gelegt wird. Keine Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte. 3. Umfang Das Baurecht umfasst die im Situationsplan farbig angelegte Fläche der Grundstücke Nr. 1407, 1408, 1410, 1411 mit einer Fläche von insgesamt m 2. Bei ganzer oder teilweiser Enteignung eines Grundstücks hat die Baurechtsnehmerin keine Ansprüche gegenüber der Grundeigentümerin. Der Baurechtszins reduziert sich im Verhältnis zur enteigneten Landfläche und Überbauungsmöglichkeit der Restfläche. Entwurf vom

3 4. Inhalt Die Baurechtsnehmerin hat das Recht und die Pflicht, auf dem baurechtsbelasteten Grundstück eine Wohnüberbauung mit Nebenräumen und Autoabstellplätzen im Rahmen des Planungsund Baurechts zu erstellen und fortbestehen zu lassen. Der baulich nicht genutzte Teil des Grundstücks darf als Hofraum, Erschliessungsfläche oder Grünanlage verwendet werden. Eine Änderung der Zweckbestimmung der Gebäude sowie eine bewilligungspflichtige Änderung des Projekts oder der Bauten und Anlagen bedürfen der Zustimmung der Grundeigentümerin. Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, die Bauten, Anlagen und Einrichtungen stets uneingeschränkt und klaglos auf eigene Kosten zu unterhalten und in gefälligem, sauberen und ordentlichen Zustand zu halten, sie gegen Elementarschäden (Wasser, Feuer etc.) zu versichern und eine genügende Haftpflichtversicherung zur vollen Deckung sämtlicher gesetzlichen und mit diesem Vertrag übernommenen Risiken abzuschliessen. Die Baurechtsgeberin ist berechtigt, von Baurechtsnehmerin Kopien dieser Versicherungspolicen zu verlangen. 5. Dauer und Beginn Das Baurecht besteht für die Dauer von 60 Jahren ab Datum des Grundbucheintrags. Die Baurechtsnehmerin hat jedoch das Recht, die Baurechtsdauer um zwei Mal je fünfzehn Jahre zu verlängern (vgl. dazu Ziff. VII.11 betr. Verlängerungsoptionen). Die Baurechtsnehmerin ist nach Unterzeichnung dieses Vertrags ermächtigt, das erforderliche Baugesuch einzureichen sowie ganz allgemein alle Vorkehrungen zur Erlangung der erforderlichen Baubewilligung zu treffen. Das Baugesuch ist spätestens innert eines Jahres nach Genehmigung dieses Vertrags dem Amt für Baubewilligungen einzureichen und vor der Eingabe durch die Grundeigentümerin mitzuunterzeichnen. Mit dem Bau hat die Baurechtsnehmerin innert eines Jahres nach Erhalt der rechtskräftigen Baubewilligung zu beginnen. Die Bauvorhaben sind in den im Baugewerbe üblichen Fristen abzuschliessen. 6. Übertragbarkeit Die Übertragung des Baurechts auf einen Rechtsnachfolger ist grundsätzlich möglich, bedarf aber der Zustimmung der Grundeigentümerin. Die Zustimmung darf jedoch nur verweigert werden, wenn der Rechtsnachfolger nicht alle obligatorisch wirkenden Vertragsbestimmungen übernimmt und / oder der gemeinnützige Charakter der Überbauung im Sinne der Präambel nicht mehr gewährleistet ist. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich deshalb, sämtliche in diesem Vertrag begründeten Verpflichtungen - soweit sie nicht erfüllt worden sind - allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden, mit der Auflage, alle späteren Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu verpflichten. Bei einer Übertragung des Baurechts an einen Rechtsnachfolger ohne Zustimmung der Grundeigentümerin oder ohne vollständige Überbindung der obligatorischen Bestimmungen behält sich die Grundeigentümerin vor, wegen grober Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen den vorzeitigen Heimfall herbeizuführen. Entwurf vom

4 7. Übersicht über die Grundbucheintragungen Auf dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks Baurechtsdienstbarkeit (Ziff. II.1) Vormerkung der Heimfallsbestimmungen (Ziff.III.3) Vormerkung der Abänderung der gesetzlichen Vorkaufsrechte (Ziff. VI.2) Auf dem Grundbuchblatt des Baurechts Vormerkung der Heimfallsbestimmungen (Ziff. III.2) Vormerkung der Abänderung der gesetzlichen Vorkaufsrechte (Ziff. VI.3) III Ordentlicher Heimfall 1. Voraussetzung Sofern das Baurecht gemäss Art. 779l Abs. 2 ZGB nicht verlängert wird, fallen die bestehenden Bauten und Anlagen mit dem Ablauf der Vertragsdauer der Grundeigentümerin heim und werden Bestandteil des Grundstücks. 2. Heimfallentschädigung Zur Berechnung der Heimfallentschädigung ist der Verkehrswert der Bauten ohne Berücksichtigung des Landwerts zu ermitteln. Der Verkehrswert wird gemäss den allgemeinen Grundsätzen der Schätzungslehre ermittelt und entspricht dem unter normalen Verhältnissen auf dem freien Markt erzielbaren Preis. Die Parteien treten neun Jahre vor Ablauf des Baurechts in Verhandlungen und setzen den Verkehrswert im gegenseitigen Einvernehmen fest. Können sich die Parteien innerhalb von sechs Monaten nicht einigen, ist der Verkehrswert durch die kantonale Schätzungskommission zu ermitteln. 3. Fälligkeit Die Entschädigung wird fällig auf den Tag des Erlöschens des Baurechts. Aus der Entschädigung sind in erster Linie die Grundpfandgläubiger zu befriedigen. Die Baurechtsnehmerin hat nur Anspruch auf den Überschuss. Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, die Bauten, Anlagen und Einrichtungen stets uneingeschränkt und klaglos auf eigene Kosten zu unterhalten und in gefälligem, sauberen und ordentlichen Zustand zu halten, sie gegen Elementarschäden (Wasser, Feuer etc.) zu versichern und eine genügende Haftpflichtversicherung zur vollen Deckung sämtlicher gesetzlichen und mit diesem Vertrag übernommenen Risiken abzuschliessen. Die Baurechtsgeberin ist berechtigt, von Baurechtsnehmerin Kopien dieser Versicherungspolicen zu verlangen. Entwurf vom

5 IV Vorzeitiger Heimfall 1. Voraussetzungen Der vorzeitige Heimfall des Baurechts richtet sich nach den Bestimmungen von Art. 779f und 779g ZGB. Bevor die Grundeigentümerin die Rückübertragung des Baurechts verlangt, hat sie die Baurechtsnehmerin schriftlich zu mahnen und den vorzeitigen Heimfall anzudrohen. Über das Vorliegen einer den vorzeitigen Heimfall auslösenden Pflichtverletzung entscheidet im Streitfall der Zivilrichter. 2. Entschädigung Die Höhe der Heimfallentschädigung wird nach der für den ordentlichen Heimfall getroffenen Regelung ermittelt. Ein schuldhaftes Verhalten der Baurechtsnehmerin kann gemäss Art. 779g Abs. 1 ZGB zu einer Herabsetzung der Entschädigung führen. Die beim Heimfall des Baurechts geschuldete Entschädigung ist von der Baurechtsnehmerin in erster Linie für die Rückzahlung von Grundpfandschulden zu verwenden. Die Grundeigentümerin ist berechtigt, allfällige Guthaben bei der Baurechtsnehmerin mit der Heimfallentschädigung zu verrechnen. V Baurechtszins 1. Grundlage und Berechnungsweise Die Baurechtsnehmerin bezahlt der Grundeigentümerin einen jährlichen Baurechtszins berechnet auf der Grundlage eines ermässigten Verkehrswerts des Bodens von Fr /m 2 zum jeweiligen Referenzzinssatz minus ein halbes Prozent. Die Mindestgrenze liegt bei 1.50 %, die Höchstgrenze bei 5 %. Die für den Baurechtszins relevante Gesamtfläche beträgt m Zahlungsmodalitäten Der Baurechtszins ist in halbjährlichen Raten je am 1. Januar und 1. Juli nachschüssig zahlbar. Die Zinspflicht beginnt pro rata am Tage der mittleren Bezugsbereitschaft der Baute. Es gelten die Rücktrittsrechte gemäss Ziffer VII.4. dieses Vertrags. Entwurf vom

6 3. Anpassung des Baurechtszinses Der Baurechtszins wird erstmals nach Ablauf von 10 Jahren ab Beginn der Zinszahlungspflicht angepasst. Danach werden die Anpassungen jeweils nach Ablauf von 5 Jahren vorgenommen. Änderung des Basislandwerts Anpassung an die Teuerung: Der für die erstmalige definitive Baurechtszinsberechnung festgelegte Basislandwert entspricht dem Punktestand des Schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise im Zeitpunkt des Vertragsvollzugs (Eintragung des Baurechts im Grundbuch). Dieser Basislandwert erhöht sich bei einer Neufestsetzung des Baurechtszinses um 30 % der Steigerung des Landesindexes seit der anfänglichen (bzw. letztmaligen) Festsetzung. Eine allfällige Verminderung des Landesindexes führt zu keiner Reduktion des Basislandwerts. Als Basisindex zur Berechnung des Erhöhungsbetrags gilt der Index des Monats November des Vorjahres vor dem Anpassungsjahr (Basis 100 = Dezember 2010). Die Anpassung berechnet sich nach der folgenden Formel: Neuer Index Basisindex Anpassungsfaktor in % = x 100 Basisindex Landwertanpassung = Anfänglicher Landwert x Anpassungsfaktor in % davon 30 % Angepasster Landwert = Anfänglicher Landwert + Landwertanpassung Änderung des Zinssatzes Der neu zu verwendende Zinssatz entspricht dem jeweiligen Referenzzinssatz minus ein halbes Prozent. Die Mindestgrenze liegt bei 1.50 %, die Höchstgrenze bei 5 %. Die Baurechtsgeberin verzichtet auf ein Sicherungspfandrecht für die geschuldeten Baurechtszinsen. 4. Besitzesantritt Der Antritt des Baurechtsgrundstücks durch die Baurechtsnehmerin in Rechten und Pflichten, Nutzen, Lasten und Gefahr erfolgt mit dem grundbuchrechtlichen Vertragsvollzug. 5. Gewährleistung / Baugrund und Altlasten Die Überlassung des baurechtsbelasteten Grundstücks erfolgt in dem den Parteien bekannten heutigen Zustand und ohne Gewähr für Rechts- und Sachmängel, insbesondere hinsichtlich der Eignung als Baugrund. Vorbehalten bleiben Art. 192 Abs. 3 und Art. 199 OR. Die Parteien kennen die Bedeutung dieser Bestimmungen. Für Mängel des Grundstücks im Zusammenhang mit Altlasten (Deponien und andere Bodenverschmutzungen) haftet die Grundeigentümerin. Entwurf vom

7 6. Versicherungsverträge Versicherungsverträge bzgl. des belasteten Grundstücks bestehen gemäss Angaben der Parteien keine (Art. 54 VVG). 7. Miet- und Pachtverhältnisse Das baurechtsbelastete Grundstück ist frei von Miet- und Pachtverhältnissen zu übergeben. Bestehende Vertragsverhältnisse sind bis zum grundbuchlichen Vertragsvollzug durch die Grundeigentümerin rechtsgültig aufzulösen. 8. Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland Die Vertragsparteien sind auf die Bestimmungen des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) und die dazugehörende Verordnung (BewV) hingewiesen worden. VI Vorkaufsrecht 1. Grundsatz und Umfang Gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB besteht sowohl für den jeweiligen Grundeigentümer am Baurecht als auch für den jeweiligen Baurechtsnehmer am belasteten Grundstück ein gesetzliches Vorkaufsrecht. 2. Vorkaufsrecht der Grundeigentümerin Das Vorkaufsrecht der Grundeigentümerin gilt bei der Veräusserung des gesamten Baurechts oder wesentlicher Teile davon. Vorbehalten bleibt das gesetzliche Kaufs- und Vorkaufsrecht des Bundes, des Kantons oder der Gemeinde bei Inanspruchnahme von öffentlicher Hilfe durch die Baurechtsnehmerin. Fusion und die Vergabe von Unterbaurechten der Baurechtsnehmerin löst keinen Vorkaufsfall aus. Beim Eintreten eines Vorkaufsfalls gilt die Heimfallentschädigung gemäss Ziff. III.2 als Vorkaufspreis. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts wird der Grundeigentümerin eine Frist von zwölf Monaten, gerechnet vom Empfang der nach Art. 681a ZGB zu erlassenden Mitteilung an, eingeräumt. 3. Vorkaufsrecht der Baurechtsnehmerin Die Baurechtsnehmerin kann das Vorkaufsrecht zu dem von dritter Seite angebotenen Preis im Sinne von Art. 681 ZGB ausüben. Für die Ausübung steht ihr eine Frist von zwölf Monaten zu. Entwurf vom

8 VII Weitere Bestimmungen 1. Verpflichtung zur Überbauung Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, auf den Baurechtsgrundstücken eine Wohnüberbauung nach den Richtlinien der eidgenössischen Gesetzgebung über die Förderung des Wohnungsbaus zu planen, zu erstellen und zu nutzen. 2. Vermietung Die Mietzinse basieren auf den Selbstkosten. Die Festlegung der Mietzinse - soweit die Wohnungen gefördert und kontrolliert werden - erfolgt nach den Bestimmungen der eidgenössischen Wohnbauförderungserlasse. Ansonsten berechnen sich die Mietzinse nach dem Kostenmiete- Modell der Stadt Zürich (s. Anhang 1). Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des OR. 3. Unterhalt / wertvermehrende Investitionen Die Baurechtsbauten, die Anlagen und das nicht überbaute Land sind durch die Baurechtsnehmerin während der ganzen Baurechtsdauer ordnungsgemäss zu unterhalten. 4. Aufheben des Baurechtsvertrags Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, innert eines Jahres ab dem grundbuchrechtlichen Vollzug ein Baugesuch einzureichen. Sofern die Baurechtsnehmerin mit der Ausführung des Bauvorhabens innert zweier Jahre nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung - gleichgültig aus welchen Gründen - nicht begonnen haben sollte, kann der Baurechtsvertrag auf Verlangen der Grundeigentümerin aufgehoben werden. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, zur Löschung des im Grundbuch eingetragenen Baurechts Hand zu bieten und für die nötigen Bewilligungen besorgt zu sein. Sollte der Baubeginn aus irgendwelchen Gründen innert fünf Jahren seit der Vertragsbeurkundung nicht erfolgt sein, kann jede Partei die Aufhebung des Baurechtsvertrags verlangen. Liegt ein Verschulden einer der Parteien vor, so sind die Umtriebe der anderen Partei zu entschädigen. Insbesondere die Grundbuch- und Notariatskosten. 5. Garantie Kostenübernahme / Rücktritt Sollte die Baubewilligung für das eingegebene Bauprojekt aufgrund von Einsprachen nicht erfolgen, kann die Baurechtsnehmerin entschädigungslos vom Vertrag zurücktreten. Die bereits erfolgten Notariats- und Grundbuchgebühren gehen dannzumal zu Lasten der Gemeinde. Die Baurechtsnehmerin kann dieses Rückgriffsrecht auch wahrnehmen, wenn sie sich gegen die Einsprachen nicht wehren will. Das Rücktrittsrecht gilt nicht, wenn die Gemeinde die Baurechtsnehmerin für die ihr entstandenen Verfahrenskosten schadlos hält. 6. Mitglied in der Verwaltung Die Baurechtsgeberin hat das Recht, einen Vertreter in die Verwaltung abzuordnen. Entwurf vom

9 7. Leitungen Allfällige zum Vorschein kommende Leitungen hat die Baurechtsnehmerin auf eigene Kosten zu verlegen. 8. Dienstbarkeiten Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, der Grundeigentümerin für die Durchführung von Werkleitungen, Kanalisation, für die Erstellung von Kabelabtrennkästen, Hydranten und dergleichen unentgeltlich Dienstbarkeiten einzuräumen. 9. Öffentlich-rechtliche Lasten und privatrechtliche Verpflichtungen Eine allfällige Grundsteuer / Vermögenssteuer für den Boden des baurechtsbelasteten Grundstücks geht zulasten der Grundeigentümerin. Dagegen trägt die Baurechtsnehmerin alle anderen Steuern und Abgaben für die Bauten sowie jene, die durch die Erschliessung und Überbauung des Grundstücks entstehen, wie z. B. Perimeterbeiträge und -gebühren. Die Baurechtsnehmerin trägt auch alle übrigen auf dem Grund und Boden sowie auf den Bauten lastenden öffentlich-rechtlichen und die einem Liegenschafteneigentümer nach Obligationenrecht und Zivilgesetzbuch anfallenden privatrechtlichen Verpflichtungen. 10. Gebühren Die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren sowie die Gebühren für die Baurechtsmutation für die Eintragung dieses Baurechtsvertrags, die Vormerkungen der Vereinbarung betr. Heimfall und Änderung des gesetzlichen Vorkaufsrechts, für die Aufnahme des Baurechts als Grundstück im Grundbuch bezahlen die Parteien gemeinsam je zur Hälfte. 11. Haftung Die Baurechtsnehmerin haftet für alle Schäden, für welche die Grundeigentümerin einzustehen hat, sofern sie mit der Ausübung des Baurechts in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, sich gegen die Risiken angemessen zu versichern. Sollte die Grundeigentümerin für Schäden, die durch den Bestand oder die Benützung der Gebäude entstehen, in Anspruch genommen werden, so hat die Baurechtsnehmerin dafür vollen Ersatz zu leisten. 12. Vorlegen der Jahresrechnung Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, spätestens sechs Monate nach dem Jahresabschluss der Grundeigentümerin die Jahresrechnung zur Kenntnisnahme vorzulegen. 13. Verlängerungsoption Die Baurechtsnehmerin kann im Sinne einer Option zweimal eine Verlängerung um je fünfzehn Jahre zu den dannzumaligen Bedingungen des Baurechtsvertrags verlangen. Spätestens zehn Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer verhandeln die Parteien über eine allfällige längerfristige Baurechtsverlängerung. Entwurf vom

10 VIII Schlussbestimmungen 1. Salvatorische Klausel Sollten einzelne Vertragsmodalitäten unwirksam oder unvollständig oder deren Erfüllung unmöglich werden, wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen des Vertrags nicht beeinträchtigt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, die unwirksame Bestimmung durch eine zulässige Bestimmung zu ersetzen, die nach ihrem Inhalt der ursprünglichen Absicht am nächsten kommt. 2. Ergänzendes Recht Soweit dieser Vertrag keine abweichenden Bestimmungen enthält, gelten ergänzende Bestimmungen der Art. 779 ff. ZGB über das Baurecht. 3. Gerichtsstand Gerichtsstand für alle Streitigkeiten, die aus diesem Vertrag entstehen, ist Ingenbohl. 4. Schiedsgericht Streitigkeiten aus diesem Vertrag sind vor ein Schiedsgericht mit Sitz in Ingenbohl zu bringen. Ausgenommen ist die Beurteilung der Frage, ob eine den vorzeitigen Heimfall auslösende Pflichtverletzung vorliegt. Das Schiedsgericht besteht aus drei Schiedsrichtern. Jede Partei ernennt ein Mitglied; die Parteienvertreter ihrerseits wählen einen Vorsitzenden. Können sich die Parteien nicht auf einen Vorsitzenden einigen, wird dieser vom Gerichtspräsidenten am Ort des Baurechtsgrundstücks bestimmt. Im Übrigen richtet sich das Schiedsverfahren nach der schweizerischen Zivilprozessordnung. 5. Begründungs- und Eintragungskosten Alle mit diesem Baurechtsvertrag verbundenen Notariats- und Grundbuchkosten werden von den Parteien, unter solidarischer Haftung, je zur Hälfte bezahlt. 6. Verpflichtung der Rechtsnachfolger Die Parteien sind verpflichtet, die Verpflichtungen aus diesem Vertrag, soweit sie nicht durch Eintragung oder Vormerkung im Grundbuch von Gesetzes wegen übergehen, allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden, mit der Pflicht zur laufenden Weiterüberbindung. Sie sorgen insbesondere dafür, dass die auf dem Baurechtsgrundstück errichteten Bauten der Spekulation entzogen und ständig im Sinne des gemeinnützigen Wohnungsbaus genutzt werden. Bei Verletzung der Überbindungspflicht behält sich die Grundeigentümerin vor, den vorzeitigen Heimfall herbeizuführen. Entwurf vom

11 7. Vorbehalt der Genehmigung Der Abschluss dieses Baurechtsvertrags erfolgt unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch die Gemeindeversammlung. Falls der Baurechtsvertrag nicht genehmigt wird, können beide Parteien entschädigungslos vom Vertrag zurücktreten. Ort, Datum Die Grundeigentümerin Die Baurechtsnehmerin Öffentliche Beurkundung Entwurf vom