Baurechtsvertrag. zwischen. und

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1 ÖFFENTLICHE URKUNDE Baurechtsvertrag zwischen der Politischen Gemeinde Bever, vertreten durch die Gemeindepräsidentin und den Gemeindeverwalter als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin und der Bever Lodge AG, mit Sitz in 7502 Bever, UID-Nr. CHE vertreten durch die Verwaltungsräte George Walliser und Rainer Good als Baurechtsnehmerin wird folgender Vertrag über die Begründung eines selbständigen und dauernden Baurechts abgeschlossen: Die Politische Gemeinde Bever räumt hiermit der Bever Lodge AG am nachfolgenden Grundstück und zu den nachfolgenden Bedingungen ein Baurecht im Sinne von Art. 675 und Art. 779 ff. ZGB ein: I Baurechtsbelastetes Grundstück Im Grundbuch Bever Liegenschaft Nr. 414 Plan Nr. 13, Charels Sur Gesamtfläche: 2'808 m² Zeughaus Vers. Nr. 50, Via Maistra 32 übrige befestigte Fläche, Gartenanlage 1

2 Anmerkungen Quartierplan Charels Sur II Beleg 2052 Vormerkungen Keine Dienstbarkeiten und Grundlasten Last: Kabeldurchleitungsrecht zugunsten Swisscom (Schweiz) AG, mit Sitz in Ittigen, Bern Beleg II/73, Beleg Last: Durchleitungsrecht zugunsten Repower Klosters AG, mit Sitz in Klosters-Serneus, UID CHE , Klosters Beleg Last: Bauverbot für Hochbauten zugunsten Grundstück Nr Beleg 1392 Grundpfandrechte Keine II Inhalt des Baurechtes Die Baurechtsgeberin räumt als Grundeigentümerin zu Lasten von Grundstück Nr. 414 / Plan 13 der Baurechtsnehmerin das Recht ein, auf dem Baurechtsgrundstück ein Hotel mit öffentlichem Bistro (Restaurant) gemäss Baubewilligung Nr.... vom... des Gemeindevorstandes Bever zu erstellen, beizubehalten und gemäss den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen der Gemeinde Bever als Hotel mit öffentlichem Bistrobetrieb (Restaurantbetrieb) zu nutzen. Folgende vom Gemeindevorstand genehmigten Projektpläne bilden integrierenden Bestandteil des vorliegenden Baurechtsvertrages: Situation 1:500, dat Grundrisse Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss M 1:100, dat Grundrisse BGF Berechnung, Parkplatznachweis M 1:200, dat Grundriss Gebäudevolumen M 1:200, dat Schnitte s1, s2, s3 M 1:100, dat Ansichten Ost + Nord, West + Süd M 1:100, dat Werkleitungen 1:500, dat

3 Allfällige Abweichungen von den Plänen bei Erstellung des Hotels sowie spätere bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung des Gemeindevorstandes Bever. III Umfang Das Baurecht umfasst unter Vorbehalt der eingetragenen Rechte die ganze Fläche des Grundstückes Nr Die genaue Lage des Baurechts ist aus der Mutation-Nr. xxxx des Geometers vom xx.xx.xxxx ersichtlich und bildet einen integrierenden Bestandteil dieses Baurechtsvertrages. IV Dauer Das Baurecht wird für die Dauer von 50 Jahren eingeräumt. Es beginnt mit der Eintragung des vorliegenden Vertrages im Grundbuch. Über eine allfällige Verlängerung des Baurechts haben sich die Vertragsparteien bzw. ihre Rechtsnachfolger wenigstens zwei Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer zu verständigen. V Verselbständigung und Übertragbarkeit Das Baurecht wird als selbständig und dauernd im Sinne der Art l ZGB erklärt und ist als Grundstück in das Grundbuch Bever aufzunehmen. Das Grundbuchamt Maloja wird hiermit beauftragt, für die Aufnahme dieses Baurechts ein neues Grundbuchblatt mit der Nr. D616 zu eröffnen. Das Baurecht ist übertragbar und vererblich. Die Übertragung bedarf der Genehmigung durch die Gemeindeversammlung Bever. Diese darf nur verweigert werden, wenn die Übertragung mit dem Zweck und dem Inhalt des Baurechts, insbesondere mit der eingeschränkten Nutzung des Gebäudes als Hotel mit öffentlichem Bistro (Restaurant) unvereinbar ist. Die Zustimmung oder Ablehnung einer Übertragung hat innert drei Monaten nach Bekanntgabe an die Gemeinde zu erfolgen. VI Baurechtszins Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, der Baurechtsgeberin einen jährlichen Baurechtszins zu bezahlen. Der Baurechtszins berechnet sich grundsätzlich auf dem Landwert (LW) gemäss aktueller amtlicher Schätzung von Fr. 1'684'800.- des zur Verfügung gestellten Baulandes und dessen Verzinsung gemäss dem jeweiligen Zinssatz der Graubündner Kantonalbank für erstrangige variable Hypotheken abzüglich eines Bonus von 0.5%. Der jährliche Baurechtszins berechnet sich daher derzeit wie folgt: 3

4 Baurechtszins: LW Fr. 1'684'800.- x 2.25 % (2.75 %./. 0.5%) = Fr Zur Ermöglichung des Bauvorhabens wird für die ersten beiden Jahre (2015 und 2016) kein Baurechtszins erhoben. In den folgenden Jahren sind unter Vorbehalt einer Anpassung des Baurechtszinses bei Veränderung des massgeblichen Zinssatzes der GKB folgende Baurechtszinse zu bezahlen: /4 des ordentlichen Baurechtszinses = Fr /2 des ordentlichen Baurechtszinses = Fr /4 des ordentlichen Baurechtszinses = Fr. 28'431. Ab 2020 ist der ordentliche Baurechtszins von Fr. 37'908. zu bezahlen. Bei Veränderungen des massgeblichen Zinssatzes der GKB wird der Baurechtszins jeweils auf das folgende Jahr neu festgelegt. Eine Anpassung des Baurechtszinses an veränderte Bodenwertverhältnisse erfolgt dagegen lediglich alle 10 Jahre, erstmals im Jahre Massgeblich für die Anpassung des Landwertes ist die jeweils letzte amtliche Schätzung im Zeitpunkt der Anpassung. Der Baurechtszins ist in vier Raten jeweils im Voraus auf den Beginn eines Kalenderquartals, erstmals auf den 1. Januar 2017, zu bezahlen. Für verspätete Zahlungen wird der jeweils für die Kantons- und Gemeindesteuern geltende Verzugszins erhoben. VII Pfandrecht Zur Sicherung des Baurechtszinses wird gleichzeitig mit der Eintragung dieses Vertrages im Grundbuch eine Grundpfandverschreibung (Maximalhypothek) im Betrag von Fr (in Worten Franken einhunderttausend) an zweiter Pfandstelle auf der Baurechtsparzelle zu Gunsten der Grundeigentümerin eingetragen. Für die erste Pfandstelle wird ein vorbehaltener Vorgang von Fr. 6'400'000.- (in Worten Franken sechsmillionenvierhunderttausend) mit einem Maximalzinsfuss von 00 % zulasten Grundstück Nr. D616 vorbehalten. 4

5 VIII Heimfall Nach Ablauf der Vertragsdauer gehen die auf der Baurechtsparzelle errichteten Bauten und Anlagen in das Eigentum der Grundeigentümerin über, sofern keine Verlängerung des Baurechtes erfolgt. Als Entschädigung für den ordentlichen Heimfall hat die Grundeigentümerin der Baurechtsnehmerin eine Entschädigung in der Höhe von 80 % des dannzumaligen amtlichen Verkehrswertes der heimfallenden Gebäude zu entrichten. Der Verkehrswert ist durch die zuständige amtliche Schätzungskommission unter Berücksichtigung der von der Baurechtsnehmerin bezahlten Entschädigung von Fr. 120'000. für die Erschliessung der Autoeinstellhalle über Parzelle Nr. 412 festzulegen. Sollte die Baurechtsnehmerin in grober Weise ihr dingliches Recht überschreiten oder die auf diesem Vertrag beruhenden Verpflichtungen, insbesondere die Verpflichtung zur Nutzung des Gebäudes als Hotel, verletzen, kann die Grundeigentümerin den vorzeitigen Heimfall gemäss Art. 779f ZGB verlangen. Die Entschädigung für die heimfallenden Bauwerke berechnet sich gleich wie beim ordentlichen Heimfall. IX Vorkaufsrecht Sollte die Grundeigentümerin einer Übertragung des Baurechts gemäss Ziff. IV dieses Vertrages nicht zustimmen, so kann sie das ihr zustehende Vorkaufsrecht gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB ausüben. Der Kaufpreis für die Baurechtsbaute beträgt in diesem Fall wie beim ordentlichen Heimfall 80 % des dannzumaligen amtlichen Verkehrswertes der Gebäude. Diese Limitierung des Kaufpreises ist im Grundbuch vorzumerken. X Weitere Vertragsbestimmungen 1. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, das im Baurecht erstellte Gebäude im Rahmen seiner Zweckbestimmung ausschliesslich als Hotel mit öffentlichem Bistro (Restaurant) zu nutzen. 2. Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, die auf der Baurechtsparzelle erstellten Bauten und Anlagen und die nicht überbauten Teile des Baurechtsgrundstückes während der ganzen Dauer des Baurechtes gut zu unterhalten. Der Grundeigentümerin sind Kontrollen gestattet. 3. Während der Dauer des Baurechtes bezahlt die Baurechtsnehmerin alle auf das Grundstück und die darauf erstellten Bauten und Anlagen entfallenden öffentlich-rechtlichen Abgaben. Sie verpflichten sich ferner zum Abschluss der erforderlichen Haftpflichtversicherungen. 4. Die Einräumung dieses selbständig und dauernden Baurechtes erfolgt entschädigungslos. 5

6 5. Jede Sach- und Rechtsgewährleistung für Mängel des Vertragsgegenstandes wird, soweit gesetzlich zulässig, ausdrücklich wegbedungen. 6. Der Abbruch des auf Grundstück Nr. 414 stehenden Zeughauses ist Sache der Baurechtsnehmerin, welche auch alle damit verbundenen Kosten trägt. 7. Die Baurechtsnehmerin übernimmt ferner die von der Grundeigentümerin zu bezahlende Entschädigung von Fr. 50'000.- (in Worten: Franken fünfzigtausend) gemäss Art. 28 Abs. 2 der Quartierplanvorschriften zum Quartierplan Charels Sur II (QPV) für die Abgeltung der Mitbenützung der Durchfahrt durch die Autoeinstellhalle Parzelle Nr. 412 sowie den von der Grundeigentümerin gemäss Art. 29 Abs. 3 QPV zu bezahlenden Beitrag von Fr. 70'000.- (in Worten Franken siebzigtausend) für die Erstellung der gemeinschaftlichen Zufahrt zu den unterirdischen Autoeinstellhallen. 8. Die Baurechtsnehmerin trägt ferner sämtliche Kosten für die grundstücksinternen Erschliessungsanlagen wie Zufahrten, Abstellplätze im Freien, Hauszugänge sowie die Kosten der Hausanschlüsse an die öffentlichen Werkleitungen und von allfälligen Versickerungen bzw. Meteorwasserleitungen. 9. Zu Lasten der Baurechtsnehmerin gehen schliesslich auch alle mit der Erstellung des Hotels samt öffentlichem Bistro (Restaurant) verbundenen Gebühren und Abgaben, insbesondere die Anschlussgebühren für die Wasser- und Energieversorgung, die Abwasserbeseitigung und an die Telekommunikation sowie die wiederkehrenden Benützungsgebühren. Die Baurechtsnehmerin übernimmt ausserdem die auf die Parzelle Nr. 414 entfallenden Kosten für die Änderung des Quartierplans Charels Sur II. 10. Die Kosten für die Erstellung des vorliegenden Vertrages werden von der Gemeinde übernommen. Demgegenüber gehen die Kosten für die öffentliche Beurkundung und den Eintrag des Vertrages im Grundbuch zulasten der Baurechtsnehmerin. Die Kosten des Geometers für die Vermessung trägt die Politische Gemeinde Bever. 11. Die Handänderungssteuer geht zu Lasten der Baurechtsnehmerin. 12. Die Gemeinde hat Kenntnis davon, dass die Baurechtsnehmerin beabsichtigt, das Baurecht mit Hypotheken zu belasten. Die Wahl der Kreditinstitute ist ausschliesslich Sache der Baurechtsnehmerin und unterliegt nicht der Zustimmung durch die Gemeinde. 13. Die Vertragsparteien vereinbaren, sämtliche obligatorischen Bestimmungen dieses Vertrages für deren Verbindlichkeit auch für Rechtsnachfolger und künftige Berechtigte am Baurechtsgrundstück oder an der belasteten Liegenschaft im Grundbuch vorzumerken. Die Vormerkung ist bezüglich der Grundstücke Nr. 414 und Nr. D616 vorzunehmen. 14. Für allfällige Streitigkeiten aus diesem Vertrag bestimmen die Parteien Bever als Gerichtsstand. 15. Die Gemeindeversammlung Bever hat dem vorliegenden Baurechtsvertrag am 22. Oktober 2014 zugestimmt. Der entsprechende Protokollauszug liegt vor. 6

7 16. Die Baurechtsberechtigte bestätigt, dass sie das zu erwerbende Baurecht Nr. D616 ausschliesslich als Betriebsstätte im Sinne von Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewG nutzen wird und keine Wohnungen miterworben werden. Die Erwerberin erklärt, dass sie über die verwaltungs-, zivil- und strafrechtlichen Folgen (vgl. Art. 25 ff. BewG) einer falschen Erklärung informiert wurde. 17. Dieser Vertrag wird dreifach ausgefertigt und unterzeichnet. Je ein Exemplar ist für die Parteien und eines für das Grundbuchamt Maloja bestimmt. GRUNDBUCHANMELDUNG Dieser Vertrag wird von den Parteien anerkannt und zugleich zur Eintragung im Grundbuch Bever angemeldet. Das Grundbuchamt Maloja wird beauftragt und ermächtigt, die folgenden Eintragungen vorzunehmen: - Eintragung der Dienstbarkeit Selbständig und dauerndes Baurecht für ein Hotel mit öffentlichem Bistro (Restaurant) auf 50 Jahre zugunsten Bever Lodge AG und zulasten Grundstück Nr Aufnahme des selbständigen und dauernden Baurechtes als Grundstück Nr. D616 - Eintragung des vorbehaltenen Vorganges von Fr. 6'400'000.- an 1. Pfandstelle mit einem Maximalzinsfuss von 00 % zulasten Grundstück Nr. D616 gemäss Ziffer VII - Eintragung einer Maximal-Grundpfandverschreibung von CHF an 2. Pfandstelle zulasten Grundstück Nr. D616 gemäss Ziffer VII - Eintragung der Vormerkung Änderung Vorkaufsrecht des Baurechtsbelasteten auf Grundstücke Nr. 414 und D616 gemäss Ziffer IX - Eintragung der Vormerkung Bestimmungen (Art. 779b Abs. 2 ZGB) des Baurechtsvertrages auf Grundstücke Nr. 414 und D616 gemäss Ziffer X/12 St. Moritz, den... für die Politische Gemeinde Bever als Baurechtgeberin Die Präsidentin Für die Bever Lodge AG als Baurechtsnehmerin Der Verwaltungsratspräsident Ladina Meyer Der Gemeindeverwalter Rainer Good Der Verwaltungsrat Renato Roffler George Walliser ÖFFENTLICHE BEURKUNDUNG 7