Bau- und Nutzungsordnung (BNO) gemäss 15 BauG

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1 Gemeinde Neuenhof Bau- und Nutzungsordnung (BNO) gemäss 15 BauG 1998 Verkaufspreis Fr

2 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1. Geltungsbereich 4 1 Geltungsbereich 4 2 Übergeordnetes Recht 4 3 Personenbezeichnungen 4 2. Raumplanung 5 4 Siedlungserneuerung und -qualität 5 5 Sondernutzungsplanpflicht 5 3. Zonenvorschriften Bauzonen 6 6 Bauzonen 6 7 Dorfzone 7 8 Wohnzonen 8 9 Wohn- und Gewerbezone 8 10 Zentrumszone 8 11 Gewerbezone 8 12 Industriezone 8 13 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen; Kleingärten 9 14 Grünzone Landwirtschaftszonen 9 15 Landwirtschaftszone Bauten in der Landwirtschaftszone Bauten in der Landwirtschaftszone Schutzzonen und -objekte Schutzzonen Landschaftsschutzzone Magerwiesen, Feuchtwiesen Hochstamm-Obstgärten Uferschutzzone Limmat Hecken Naturobjekte Naturschutzzone Wald Waldränder Ortsbildschutzobjekte Kulturobjekte Zonen gemäss Art. 18 RPG Spezialzone Überdeckung A Abbaustelle Jugsital Definitionen Mindestausnützungsziffer Gewerbe Arealüberbauung Abstand gegenüber dem Kulturland Ungleichverteilung der Grenzabstände Besondere Vorschriften zum Gebäude- und Grenzabstand 14 2

3 3 Inhaltsverzeichnis Seite 5. Bauvorschriften Baureife, Erschliessung Benützung von Privateigentum für öffentliche Zwecke Technische Bauvorschriften Allgemeine Anforderungen Energiesparmassnahmen Wohnhygiene, Ausrichtung der Wohnungen Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen Spiel- und Begegnungsplätze Parkierung Parkierung Anordnung und Gestaltung der Parkierung Abstellplätze für Zweiräder und Kinderwagen Allgemeine Schutzvorschriften Grundsätze zum Ortsbildschutz Beurteilungskriterien zum Ortsbildschutz Anforderungen zur Aussenraumgestaltung Materialablagerungen Umweltschutz Einwirkungen Lärmschutz Entsorgung Vollzug und Verfahren Zuständigkeit Personenwechsel Gebührenreglement Vollzugsrichtlinien Schluss- und Übergangsbestimmung Aufhebung bisherigen Rechts 20 Anhang 1 Natur-, Kultur- und Ortsbildschutzobjekte 21 3

4 4 Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden sich im kantonalen Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR). Es kann bei der Staatskanzlei in Aarau oder bei der Bauverwaltung Neuenhof bezogen werden. 1. Geltungsbereich Geltungsbereich 1 1 Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht. 2 Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens. 3 Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet. Übergeordnetes Recht Personenbezeichnungen 2 Die Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts bleiben vorbehalten. 3 Die in der BNO verwendeten Personenbezeichnungen beziehen sich auf beide Geschlechter. 4

5 5 2. Raumplanung 5 1 Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschliessungs- oder Gestaltungsplan vorliegt. Siedlungserneuerung und -qualität 4 Der Gemeinderat erstellt in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern und unter Beizug von Fachleuten rechtzeitig ein Konzept zur Erneuerung und Verbesserung der Siedlungsqualität unternutzter bzw. sanierungsbedürftiger Gebiete. Sondernutzungsplanpflicht 2 Für Einkaufszentren und Fachmärkte mit mehr als m2 Nettoladenfläche gilt eine Gestaltungsplanpflicht. 3 Für die folgenden Gebiete gilt eine Gestaltungsplanpflicht. Es sind nachstehende Grundsätze zu berücksichtigen: Sandstrasse a) Städtebaulich gute Lösung im Übergang des Zentrumsbereichs Sandstrasse und des Wohnquartiers Josefstrasse mit entsprechender Nutzungsanordnung b) Gemeinsame Erschliessung und koordinierte Parkierung c) Fussweg-Querverbindung in der Verlängerung der Kappelstrasse. Hinterhag a) Gute Gestaltung des Ortseingangs und des Siedlungsrandes b) Erfüllung der Lärmschutzanforderungen durch entsprechende Nutzungsanordnung sowie geeignete bauliche und gestalterische Massnahmen c) Planung eines attraktiven, zeitgemässen Wohnquartiers, das in Etappen realisiert werden kann. d) Definition der Erschliessung und der gemeinsamen Ausstattung 5

6 6 3. Zonenvorschriften 3.1. Bauzonen Bauzonen 6 1 Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus: W2 W3 W4 W5 WG4 Z5 GE I Zweck und Nutzungsart Wohnen, nicht störendes Gewerbe Wohnen, nicht störendes Gewerbe Wohnen, nicht störendes Gewerbe Wohnen, nicht störendes Gewerbe Wohnen, mässig störendes Gewerbe Geschäfte, Dienstleistungen und Gewerbe sowie Wohnen Gewerbe, Wohnungen für Betriebsinhaber und Personal Industrie, Wohnungen für Betriebsinhaber und Personal Bauzonen Vollgeschosse Max. Ausnutzung Min. Ausnutzung Grünflächenziffer max. Gebäudehöhe max. Firsthöhe Grenzabstand klein Grenzabstand gross Empfindlichkeitsstufe m 10.5m 4m 8m II m 14m 4m ** II m 17m 5m ** II m 20m 6m ** II m 17m 5m ** III m 20m 6m ** III * * 0.15 * * * * III * * 0.15 * * * * IV D Dorfzone * * * * * * * III ÖBA Zone für öffentliche Bauten und Anlagen; Kleingärten * * * * * * II/III GR Grünzone * * * * III SÜ Spezialzone Überdeckung A1 * * * * * * III 6

7 7 2 Die mit * bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Grosser Grenzabstand 3 Die mit ** bezeichneten grossen Grenzabstände entsprechen der Summe von Gebäudehöhe und einem Viertel der Gebäudelänge. Der grosse Grenzabstand beträgt höchstens die doppelte Gebäudehöhe. 4 Bei Gewerbenutzung im Erdgeschoss ist in der WG 4 und Z5 der grosse Grenzabstand nur bei den Obergeschossen einzuhalten. Bei reiner Wohnnutzung gelten die grossen Grenzabstände auch im Erdgeschoss. Lärmvorbelastung Geschosshöhen Bauweise 5 In den im Bauzonenplan dargestellten lärmvorbelasteten Flächen gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 6 Die Geschosshöhen sind im Rahmen der übrigen Bestimmungen frei. 7 Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise zulässig. Dorfzone 7 1 Die Dorfzone dient der Erhaltung des gesamten alten Dorfes. Dazu gehört namentlich die das typische Strassendorf bildende Struktur von Bauten und Freiräumen. Die Dorfzone ist bestimmt für Wohnen, mässig störendes Gewerbe sowie Landwirtschaft. 2 Gebäude sind mit ihrer Umgebung zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Der Gemeinderat kann Ausnahmen bewilligen, sofern ein Gebäude für das Ortsbild unwichtig oder die Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist. 3 Bauten dürfen umgebaut, umgenutzt und erweitert werden, sofern der Schutzzweck dadurch nicht beeinträchtigt wird. Unter den gleichen Bedingungen kann der Gemeinderat Ergänzungsbauten bewilligen. Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine Erhöhung der bestehenden Nutzung. 4 Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert sich der Gemeinderat am Charakter der bestehenden Überbauung. 5 Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist im Rahmen des Bundesrechts untersagt. 6 Die in der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz in 30 aufgeführten Bauten und Anlagen unterstehen in der Dorfzone der Bewilligungspflicht. Bewilligungspflichtig sind zudem Fassadenrenovationen, Neueindeckungen von Dächern und die Erneuerung von Türen und Fenstern. 7 Der Gemeinderat gewährleistet die fachliche Beratung und zieht soweit möglich kantonale Fachstellen bei. Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben möglichst frühzeitig anzuzeigen. 7

8 8 Wohnzonen 8 1 Die Wohnzonen W2, W3, W4 und W5 dienen dem Wohnen. Nicht störendes Gewerbe ist zugelassen. 2 In der W2 werden Räume im Dach-, Attika- und Untergeschoss nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt. Wohn- und Gewerbezone 9 Die Wohn- und Gewerbezone WG 4 ist für Wohnen und mässig störendes Gewerbe bestimmt. Zentrumszone 10 Die Zentrumszone Z5 ist für Nutzungen bestimmt, die im Interesse eines attraktiven Gemeindezentrums liegen. Zulässig sind mässig störende Nutzungen wie Läden, Büros und Geschäfte (Dienstleistungen), Handwerks- und Gewerbetriebe sowie Wohnen. Gewerbezone 11 1 Die Gewerbezone GE ist für mässig störendes Gewerbe bestimmt. 2 Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet. 3 Grosslagerbauten und -plätze sind ohne eine angemessene Anzahl Arbeitsplätze nicht gestattet. Industriezone 12 1 Die Industriezone I ist für grossgewerbliche und industrielle Bauten bestimmt. 2 Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet. 3 Aufgrund der exponierten Lage der Industriezone zwischen dem Erholungsraum Limmat, der Bahn und der Nationalstrasse müssen sich Bauten hinsichtlich Grösse, Gestaltung, Oberfläche und Aussenraum so in die Umgebung einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. 4 Grosslagerbauten und -plätze sind ohne eine angemessene Anzahl Arbeitsplätze nicht gestattet. 8

9 9 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen; Kleingärten 13 1 Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ÖBA ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. 2 Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten. 3 Solange die Zone ÖBA nicht für öffentliche Bauten und Anlagen genutzt wird, kann der Gemeinderat die Nutzung mit Kleingärten zulassen. Einzelheiten der Kleingartennutzung regelt der Gemeinderat in einem Reglement. Grünzone 14 1 Die Grünzone GR dient der Freihaltung des Gebietes entlang der Limmat, der Schlittelwiese Papprich und der Siedlungsbegrenzung Chlosterrüti-Damsau. 2 Die Grünzone ist von allen Bauten freizuhalten. In den Grünzonen entlang der Limmat sind Spazierwege, Erholungsanlagen (Gartenbänke usw.) sowie Kleinbauten, die zur Pflege der Grünzone notwendig sind, zugelassen Landwirtschaftszonen Landwirtschaftszone 15 1 Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau bestimmt. 2 Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen und kantonalen Recht. 3 Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.b. Terrainveränderungen) bis 50 Aren sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen. 9

10 Bauten in der Landwirtschaftszone 16 1 Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen. 2 Für Wohngebäude sind 2 Geschosse erlaubt. Im übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m. 3 In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III Schutzzonen und -objekte Schutzzonen 17 1 Die Schutzzonen im Kulturland dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 2 Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutzund Unkrautvertilgungsmitteln, Düngung, Aufforstung, Betreten, Campieren und das Entfachen von Feuer sind nicht gestattet. 3 Der Gemeinderat kann solche Massnahmen ausnahmsweise bewilligen, wenn diese dem Schutzzweck dienlich sind. Bauten in der Landwirtschaftszone Landschaftsschutzzone 18 1 Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zusätzlich zu den Vorschriften der Grundnutzungszone sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten. 2 Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach den Bestimmungen über die Landwirtschaftsszone. 3 Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen, sowie betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze usw.) können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. 10

11 11 Magerwiesen, Feuchtwiesen 19 1 Auf den im Kulturlandplan bezeichneten Mager- und Feuchtwiesen ist die standorttypische Vegetation zu erhalten bzw. zu fördern. Die Wiesen dürfen nicht verbuschen. 2 Die Wiesen sind jährlich mindestens einmal zu mähen, in der Regel nicht vor Anfang Juli. Nährstoffreiche Bestände sollen früher und mehrmals geschnitten werden. Riedvegetation wird nicht vor Mitte September geschnitten. Das Schnittgut ist wegzuführen, möglichst bald nach der Mahd. Hochstamm- Obstgärten 20 Die im Kulturlandplan bezeichneten Hochstamm-Obstgärten sind nach Möglichkeit zu erhalten. Abgehende Bestände sind zu ersetzen. Die Gemeinde unterstützt Neuanpflanzungen. Uferschutzzone Limmat 21 1 Das Betreten und Befahren der Röhrichte ist nicht gestattet. 2 In den Monaten März bis August haben Boote und andere Schwimmkörper zu den Röhrichten einen Abstand von 20 m einzuhalten. Hecken 22 1 Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten Hecken (einschliesslich Gebüschgruppen, Ufer- und Feldgehölze sowie Bäume innerhalb der Hecken) dürfen nicht beseitigt oder beeinträchtigt werden. Sie sind abschnittsweise zu pflegen. 2 Gegenüber geschützten Hecken ist ein Bauabstand von mindestens 4 m einzuhalten. 3 Eine Rodung von Hecken darf nur mit Bewilligung des Gemeinderates bzw. des Baudepartementes (bei Ufergehölzen) vorgenommen werden, sofern überwiegende öffentliche oder private Interessen dies erfordern. Die Erteilung einer Bewilligung setzt voraus, dass an geeigneter Stelle Ersatz geschaffen wird. Naturobjekte 23 Die in den Nutzungsplänen bezeichneten Naturobjekte (Anhang 1) sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten. Naturschutzzone Wald 24 1 Die Naturschutzzone Wald dient der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 2 Soweit vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände soweit möglich mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemeine Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst. 11

12 12 Waldränder 25 Die im Kulturlandplan bezeichneten Waldränder sind im Rahmen der waldbaulichen Planung stufenförmig mit Strauchsaum auszubilden bzw. zu erhalten. 2 Der Gemeinderat legt die Einzelheiten der Erschliessung unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen im Rahmen eines Sondernutzungsplanes fest. Gegenüber angrenzenden Bauzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten. Ortsbildschutzobjekte 26 1 Die im Bauzonenplan bezeichneten Ortsbildschutzobjekte (Anhang 1) sind gemäss ihrem Schutzzweck zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. 2 Bauten dürfen umgebaut, umgenutzt und erweitert werden, sofern der Schutzzweck dadurch nicht beeinträchtigt wird. Unter den gleichen Bedingungen kann der Gemeinderat Ergänzungsbauten bewilligen. Kulturobjekte 27 Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten Kulturobjekte (Anhang 1) sind in ihrer Substanz geschützt. Sie sind ihrem Schutzzweck entsprechend zu erhalten und dürfen nicht beseitigt werden. Der Gemeinderat kann bei geeignetem Ersatz Ausnahmen bewilligen Zonen gemäss Art. 18 RPG Spezialzone Überdeckung A Für die beabsichtigte Mehrfachnutzung der Nationalstrasse A1 wird eine Spezialzone Überdeckung A1 ausgeschieden. Sie ist bestimmt für Nutzungen im öffentlichen Interesse, insbesondere für Bauten und Anlagen für Sport, Freizeit und Erholung. Eine teilweise Nutzung mit Wohn- und Gewerbebauten ist möglich. Abbaustelle Jugsital 29 1 Die Abbaustelle Jugsital dient der Gewinnung von Kiessand für den Eigenbedarf der Ortsbürger- und Einwohnergemeinde Neuenhof. 2 Das abgebaute Gebiet ist für die forstwirtschaftliche Nutzung herzurichten. 12

13 13 4. Definitionen Mindestausnützungsziffer 30 1 Bei Neubauten in der Zone Z5 darf die Mindestausnützungsziffer nicht unterschritten werden. 2 Wird die Parzelle nur teilweise überbaut, so ist der Nachweis zu erbringen, dass mit einer zonengemässen Überbauung des restlichen Grundstücks die Mindestausnützungsziffer erreicht werden kann. 3 Der Gemeinderat kann Ausnahmen gestatten, wenn das Grundstück wegen öffentlich-rechtlicher Baubeschränkungen nicht voll überbaubar ist. Gewerbe 31 1 Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte (Dienstleistungen), die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 2 Als mässig störend gelten Betriebe gemäss Abs. 1 mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitsoder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend. Arealüberbauung 32 1 Arealüberbauungen in den Zonen W2, W3, W4 und W5 sind möglich, wenn die Grundstücke eine zusammenhängende Fläche von mindestens 3000 m2 aufweisen. In den übrigen Bauzonen ist keine minimale Fläche erforderlich. 2 Sind die Voraussetzungen für Arealüberbauungen erfüllt, ist die Erstellung eines zusätzlichen Geschosses zulässig. 3 Gegenüber der Regelbauweise kann die Ausnützung wie folgt erhöht werden: Zonen W2, W3, W4 und W5: Erhöhung um 15 % Zonen WG 4 und Z5: Ausnützungszuschlag von Als Voraussetzung von Arealüberbauungen entlang der Zürcherstrasse kann der Gemeinderat die geschlossene Bauweise oder den Nachweis verlangen, dass unter Einbezug der benachbarten Grundstücke eine gesamthaft gute Lösung möglich ist. 13

14 14 Abstand gegenüber dem Kulturland 33 1 Gegenüber dem Kulturland ist für Bauten der zonengemässe Grenzabstand einzuhalten. 2 Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden ( 47 Abs. 2 BauG, 18 Abs. 2 ABauV). Ungleichverteilung der Grenzabstände 34 1 Die Grenzabstände können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes durch schriftliche Vereinbarung ungleich verteilt werden. 2 Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen. Besondere Vorschriften zum Gebäude- und Grenzabstand 35 Stehen auf anstossenden Grundstücken schon Bauten mit geringeren als den zonengemässen Grenzabständen, so muss ein Neubau lediglich den Grenzabstand, nicht aber den Gebäudeabstand einhalten, wenn die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. 14

15 15 5. Bauvorschriften 5.1. Baureife, Erschliessung Benützung von Privateigentum für öffentliche Zwecke 36 1 Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennummerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates. 2 Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden. 3 Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen wie Verkehrs- und Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmasten, Hydranten usw. auf oder an Privateigentum anbringen. 4 Die Gemeinde kann in das Trasse aller öffentlichen und privaten Verkehrswege Werkleitungen aller Art verlegen. Die Gemeinde kann solche Leitungen auch ausserhalb des Strassenkörpers in privates Eigentum verlegen, wenn sich hiefür eine Notwendigkeit ergibt. Nach Bauarbeiten ist der frühere Zustand wieder herzustellen. 5 Die Gemeinde kann eine vorübergehende Beanspruchung von privaten Strassen für Umleitungen anordnen, sofern dies die Verkehrssituation erfordert. 6 Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist weitmöglichst Rücksicht zu nehmen Technische Bauvorschriften Allgemeine Anforderungen 37 1 Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie. 2 Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern. 3 Dem Aspekt der öffentlichen Sicherheit ist bei der Planung, der Ausführung und dem Betrieb von Bauten und Anlagen hohes Gewicht beizumessen. Energiesparmassnahmen 38 1 Es sollen nach Möglichkeit keine Einzelfeuerungsanlagen erstellt werden, sofern ein Zusammenschluss zu einer Gruppenheizung oder die Versorgung mit Abwärme oder zentral hergestellter Wärme möglich, sinnvoll und zumutbar ist. 2 Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr im vollen Masse eingehalten und die Ausnützungsziffer überschritten werden. 15

16 16 Wohnhygiene, Ausrichtung der Wohnungen 39 Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nur in Ausnahmefällen gestattet. Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume 40 1 Für Neubauten gelten nachstehende Masse: Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume Raumhöhen: - Vollgeschoss mind m - Dachgeschoss mind m auf mind. 5 m 2 Fläche Fensterflächen: 1/10 der anrechenbaren Bodenfläche Zimmerflächen: Die Nettowohnfläche pro Zimmer darf 10 m 2 nicht unterschreiten. Kleinere Räume sind zulässig, sofern sie mit andern Räumen zusammengelegt werden können. Nebenräume in Mehrfamilienhäusern Abstellraum: - pro Wohnung mind. 4 m 2 (im Estrich oder auf dem gleichen Geschoss wie die Wohnung) Keller - für eine 1-Zimmer-Wohnung mind. 4 m 2 - für jedes weitere Zimmer 1 m 2 zusätzlich 2 Die Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen). 3 In der Dorfzone kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen. 4 Von diesen Bestimmungen kann beim Wohnungsbau im Rahmen des Eidg. Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes im Sinne der massgebenden Richtlinien abgewichen werden. Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen 41 Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehrungen oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind. Spiel- und Begegnungsplätze 42 Die Grösse der Spiel- und Begegnungsplätze hat gesamthaft mindestens 15 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu betragen. Als Richtlinie für die Gestaltung gelten die Empfehlungen der Pro Juventute. 16

17 Parkierung Parkierung 43 Die Erstellung von Abstellplätzen für Fahrzeuge richtet sich nach den kantonalen Vorgaben. Bestimmungen über Ersatzabgaben und das Dauerparkieren auf öffentlichem Grund sind im Parkierungsreglement enthalten. Anordnung und Gestaltung der Parkierung 44 1 Parkplätze sind zusammengefasst, überbauungs- und verkehrsgerecht anzuordnen. 2 Die Parkplätze sind so zu gestalten, dass eine gute Freiraum- und Strassenraumqualität entsteht. Insbesondere sind oberirdische Abstellplätze zur Erhaltung von Grünflächen und Vorgärten zweckmässig anzuordnen. Abstellplätze für Zweiräder und Kinderwagen 45 1 Bei Mehrfamilienhäusern sind Abstellplätze für Velos und Mofas nahe beim Hauseingang, gut zugänglich und abschliessbar vorzusehen. 2 In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen und dergleichen vorzusehen. 17

18 18 6. Allgemeine Schutzvorschriften 6.1. Grundsätze zum Ortsbildschutz Beurteilungskriterien zum Ortsbildschutz 46 1 Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien: a) Stellung (Firstrichtung), b) Grösse der Baukuben, c) Wirkung im Strassenraum, d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, e) Dachform, Dachneigung, Dachgestaltung, f) Fassadengliederung, g) Materialwahl, Farbe, h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen. Befugnisse des Gemeinderates 2 Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen; b) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten; c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen; d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann. Anforderungen zur Aussenraumgestaltung 47 1 Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. 2 Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen. 3 Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung. 18

19 19 Materialablagerungen 48 1 Die Ablagerung von Material für eine Dauer von mehr als 2 Monaten kann nur in den Zonen GE und I bewilligt werden. 2 Der Gemeinderat kann Auflagen machen über die zugelassenen Materialien sowie über Höhe, Abstände und Gestaltung der Ablagerung und des Lagerplatzes. Er kann nötigenfalls eine Umzäunung verlangen Umweltschutz Einwirkungen 49 1 Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und der weiteren Umgebung zu enthalten. 2 Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen. 3 Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist. Lärmschutz 50 Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmschutzarchitektur (Stellung und Gestaltung der Bauten, Anordnung lärmempfindlicher Räume, Schallschutzmassnahmen usw.) im Sinne der Vorsorge verschärfen, selbst wenn die Grenzwerte eingehalten sind, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempfindlichen Räumen, die die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe zugeordnet sind. Entsorgung 51 Der Gemeinderat kann die Erstellung der erforderlichen Kompostier- und Entsorgungsplätze verlangen. 19

20 20 7. Vollzug und Verfahren Zuständigkeit 52 1 Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen. 2 Der Gemeinderat kann die Bewilligungen von Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Bauverwaltung / die Baukommission delegieren. Im übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig. 3 Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement. Personenwechsel 53 Tritt während der Bauausführung ein Wechsel in der Person des Bauherrn oder des Grundeigentümers ein, so ist dem Gemeinderat innert 10 Tagen schriftlich Mitteilung zu machen. Gebührenreglement 54 Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde. Vollzugsrichtlinien 55 Der Gemeinderat kann Richtlinien zum Vollzug der BNO erlassen. 8. Schluss- und Übergangsbestimmung Aufhebung bisherigen Rechts 56 Durch diese BNO werden aufgehoben: a) Die Bauordnung vom 8. Juni 1978 b) Die Nutzungsordnung Kulturland vom 10. Mai 1995 Mit Änderungen beschlossen an der Gemeindeversammlung vom 9. Juni Der Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber I: R. Stutz M. Muther Genehmigung: Beschluss vom Grossen Rat am 26. Oktober

21 21 Anhang 1 Naturobjekte: (Objekt Nr. gemäss Inventar zur Kulturlandplanung) Weiher/Biotop mit Umgebung in den Studenächer Weiher im Moserai Zwei Weiher am Waldrand als Sandfang genutzt Zwei Quelltümpel im Wald Alpenkalk-Findling Kulturobjekte: (Objekt Nr. gemäss Inventar zur Kulturlandplanung) Drahtseilbrücke über die Limmat Ortsbildschutzobjekte: (Objekt Nr. gemäss Kurzinventar der kantonalen Denkmalpflege) 902 Altes Schulhaus, Zürcherstrasse Villa Ermitage 21