Investment Research. Fair Value REIT-AG

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1 Independent Research Unabhängige Finanzmarktanalyse GmbH Investment Research Fair Value REIT-AG Zahlen Q Bitte lesen Sie den Hinweis zur Erstellung dieses Dokumentes, die Haftungserklärung, die Hinweise zu möglichen Interessenkonflikten und die Pflichtangaben zu 34b Wertpapierhandelsgesetz am Ende dieses Dokumentes. Diese Finanzanalyse im Sinne des 34b WpHG ist nur zur Verteilung an Personen bestimmt, die im Zusammenhang mit ihrem Handel, Beruf oder ihrer Beschäftigung übertragbare Finanzinstrumente auf Eigenrechnung oder auf Rechnung anderer erwerben oder verkaufen.

2 Fair Value bestätigt Ausblick für 2009 Zahlen Q Fair Value hat in Q bei einem Umsatz von 2,8 (3,4; unsere Prognose: 2,8) Mio. Euro Mieterträge von 2,6 (3,2; unsere Prognose: 2,6) Mio. Euro erzielt. Verantwortlich für diesen Rückgang war eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Generalmieter im vierten Quartal Das Nettovermietungsergebnis ging in Q2 auf 2,1 (2,6; unsere Prognose: 2,1) Mio. Euro zurück. Beim Betriebsergebnis konnte ein Anstieg auf 1,4 (-0,4; unsere Prognose: 1,4) Mio. Euro erzielt werden. Das Vorjahresergebnis wurde von einem negativen Bewertungsergebnis (-2,2 Mio. Euro; Q2 2009; - 84 Tsd. Euro) stark beeinträchtigt. Die Quartalszahlen sind aus unserer Sicht ohne große Überraschungen ausgefallen. Wir belassen daher unsere Schätzungen unverändert wird ungeachtet der soliden Finanzstruktur ein Konsolidierungsjahr für Fair Value. Wir erwarten keine nennenswerten Immobilientransaktionen. Im Vordergrund dürfte in 2009 die weitere Optimierung des Vermietungsstandes stehen. Für 2009 geht Fair Value weiter von einem IFRS-Konzerngewinn (nach Overrents von 1,5 Mio. Euro) von 2,7 bis 3,0 Mio. Euro aus. Allerdings ist hierbei kein Bewertungsverlust berücksichtigt. In den letzten Monaten sind Fair Value zufolge die Spitzenrenditen weitgehend stabil geblieben. Daher sollte der Bewertungsverlust in 2009 deutlich geringer als in 2008 ausfallen. Aus der Aktualisierung der Bewertungsmodelle resultiert ein neues Kursziel von 4,70 (alt: 4,50) Euro. Seit unserer letzten Kommentierung (20.05.) hat die Aktie rd. 17% zugelegt. Die positive Kursperformance sollte sich nach unserer Einschätzung mit der zu erwartenden soliden Ergebnisentwicklung fortsetzen. Gegenwärtig notiert die Aktie rd. 60% unter ihrem NAV (30.06.: 8,28 Euro). Der Abschlag ist in der Höhe aus unserer Sicht nicht gerechtfertigt. Wir votieren unverändert mit Kaufen. RL GJ Umsatz EBIT EBT JÜ EpS IFRS IFRS ,74 IFRS ,41 IFRS 2009e ,14 IFRS 2010e ,19 CAGR e 34,3% - 0,4% 0,4% Zahlen in Tsd. Euro außer EpS (in Euro), hist. KGVs auf Jahresdurchschnittskursen Fair Value REIT-AG 4) Votum: alt: - vom - Kursziel (in Euro) (6 Monate) 4,70 Kurs (Xetra) (in Euro) 3, :12 Uhr Kurspotenzial 34,29% Unternehmensdaten Land Branche Segment ISIN Reuters Bloomberg Internet Kaufen Aktiendaten Aktienanzahl (in Mio. Stück) 9,407 Freefloat 42,28% Marktkapitalisierung (in Mio Euro) 32,9 Tagesumsatz W Hoch ,40 Euro 52W Tief ,84 Euro Beta 1,15 Volatilität (60 Tage) 70,80 Index-Gewichtung Prime Fin. Services 0,103% RX REIT Index 7,830% GE Finanzdienstleister / REIT Prime Standard DE000A0MW975 FVIG.DE FVI Bewertungsmultiplikatoren EV/Umsatz EV/EBIT KGV Div. Rendite ,7 neg. 10,7 0,0% ,5 neg. neg. 0,0% 2009e 9,1 134,7 neg. 0,0% 2010e 8,9 28,3 18,7 2,0% Performance (in %) 1M 3M 6M 12M absolut 12,9 16,7-6,9-27,4 relativ ggü.: DAX 8,1 6,3-24,5-10,0 Pr. Fin. Services 18,3 23,4-44,9-3,7 Nov 2007 Feb 2008 Mai 2008 Aug 2008 Nov 2008 Feb 2009 Mai Aug 2009 Ersteller: Zafer Rüzgar (Analyst) Seite 2 Independent Research

3 Unternehmensprofil Zwei-Säulen-Strategie Fair Value REIT-AG auf einen Blick Die in München ansässige Fair Value REIT-AG ist ein Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf den Erwerb, die Bestandshaltung und die Veräußerung von Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Schwerpunkt der Investitionen sind Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien an ausgewählten deutschen Regionalstandorten. Fair Value verfolgt hierbei eine Zwei-Säulen- Strategie. Zum einen beteiligt sich das Unternehmen an ausgewählten geschlossenen Immobilienfonds, zum anderen investiert Fair Value direkt in den deutschen Immobilienmarkt. Derzeit besitzt Fair Value Anteile an 13 geschlossenen Immobilienfonds, deren Immobilienbestände gemessen an der anteiligen Potenzialmiete zum zu 95,0% vermietet sind. Die Fair Value REIT-AG ist 2007 aus der Umwandlung der "IC Grundbesitz Gesellschaft mbh & Co. Beteiligungs-KG" in die Fair Value Immobilien-Aktiengesellschaft entstanden und seit dem im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet. Aktionärsstruktur der Fair Value REIT-AG in % IC Immobilien Holding AG 9,39 H.F.S. Zweitmarkt Invest 2 GmbH & Co. KG 8,13 H.F.S. Zweitmarkt Invest 3 GmbH & Co. KG 7,44 H.F.S. Zweitmarkt Invest 4 GmbH & Co. KG 7,44 H.F.S. Zweitmarkt Invest 5 GmbH & Co. KG 7,44 IC Immobilien Service GmbH 6,34 IFB Beteiligungs-AG 5,44 Bayerische Beamten Lebensversicherung a.g. 3,76 IC Fonds GmbH 2,34 Free Float 42,28 * 30,46% der Stimmrechtanteile des H.F.S. Zweitmarkt sind der UniCredit zuzurechnen Quelle: Fair Value REIT-AG Stand: Keine Körperschafts- und Gewerbesteuer beim REIT Fair Value als Real Estate Investment Trust Ein REIT ist vereinfacht gesagt ein Treuhandfonds, der Immobilien besitzt und verwaltet. Um als REIT zu gelten muss die Immobiliengesellschaft mindestens 90% ihres HGB-Jahresgewinns als Dividende an ihre Aktionäre ausschütten. Die Gesellschaft kann bis zu 50% der Veräußerungsgewinne bis zu zwei Jahre in eine Rücklage zur Anschaffung von unbeweglichem Vermögen einstellen. Ein REIT zahlt keine Körperschafts- und Gewerbesteuer. Der Gewinn der Gesellschaft wird erst bei den Aktionären mit deren persönlichem Steuersatz versteuert. Des Weiteren sind REITs verpflichtet eine Eigenkapitalquote von 45% gemessen am Immobilienvermögen aufzuweisen. Die hohe Mindesteigenkapitalquote sorgt zum einen für Stabilität, die hohe Ausschüttungsquote stellt für REIT-Investoren zum anderen eine attraktive regelmäßige Einkommensquelle dar. Seite 3 Independent Research

4 Geschäftsentwicklung Q Mieterträge erwartungsgemäß rückläufig Umsatzentwicklung ohne Überraschungen Fair Value hat im zweiten Quartal 2009 erwartungsgemäß einen Umsatzrückgang von 16,3% auf 2,8 (3,4; unsere Prognose: 2,8) Mio. Euro verbucht. Die Mieterträge gingen hierbei um 19,2% auf 2,6 (3,2; unsere Prognose: 2,6) Mio. Euro zurück. Verantwortlich für diesen Rückgang war eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Generalmieter im vierten Quartal Kumuliert nach sechs Monaten bezifferten sich die Mieterträge auf 5,1 (6,1; unsere Prognose: 5,1) Mio. Euro. Das Nettovermietungsergebnis ging im zweiten Quartal auf 2,1 (2,6; unsere Prognose: 2,1) Mio. Euro zurück und lag ebenfalls im Rahmen unserer Erwartungen. Der Rückgang beim Nettovermietungsergebnis ist neben den geringeren Mieterträgen auf die unterproportional gesunkenen (-12,6%) immobilienbezogenen betrieblichen Aufwendungen zurückzuführen. Fair Value REIT-AG Ausgewählte Kennziffern der Gewinn- und Verlustrechnung Einheit : Mio. Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez Q Q Q H H H Rechnungslegungsstandard : IFRS (unsere Prognosen) (unsere Prognosen) Umsatz 3,4 2,8 2,8 6,7 5,7 5,7 Nettovermietungsergebnis 2,6 2,1 2,1 5,3 4,0 4,0 in % vom Umsatz 75,5% 75,2% 75,0% 79,2% 69,7% 69,6% Betriebsergebnis -0,4 1,4 1,4 1,5 2,6 2,7 in % vom Umsatz neg. 48,7% 50,0% 21,8% 46,4% 47,1% Finanzergebnis -0,3-1,3-1,5-2,2-2,6-2,8 in % vom Umsatz neg. neg. neg. neg. neg. neg. Konzernergebnis 0,4 1,3 0,5 0,8 1,7 0,9 in % vom Umsatz 13,0% 44,8% 17,9% 11,7% 29,6% 16,3% Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG Finanzergebnis besser als erwartet Konzernergebnis übertrifft unsere Erwartungen Beim Betriebsergebnis konnte ein Anstieg auf 1,4 (-0,4; unsere Prognose: 1,4) Mio. Euro erzielt werden. Allerdings wurde das Betriebsergebnis aus dem Vorjahresquartal vom negativen Bewertungsergebnis in Höhe von -2,2 Mio. Euro stark beeinträchtigt. In der abgelaufenen Periode betrug das Bewertungsergebnis auf Grund der erwarteten Overrents -84 Tsd. Euro. Nach sechs Monaten betrug das Betriebsergebnis 2,6 (1,5; unsere Prognose: 2,6) Mio. Euro. Unter dem Strich erzielte Fair Value ein Konzernergebnis von 1,3 (0,4; unsere Prognose: 0,5) Mio. Euro. Verantwortlich für das deutlich besser als erwartet ausgefallene Konzernergebnis ist die erfreuliche Entwicklung beim Beteiligungsergebnis (1,2 (1,1; unsere Prognose: 0,5) Mio. Euro. Fair Value zufolge lag das at equity-ergebnis leicht über Plan. Zudem fiel das Finanzergebnis mit -1,3 (-0,3; unsere Prognose: -1,5) Mio. Euro besser als von uns erwartet aus. Nach dem ersten Halbjahr 2009 verbesserte sich das Konzernergebnis auf 1,7 (0,8; unsere Prognose: 0,9) Mio. Euro. Seite 4 Independent Research

5 Bilanzielle Eigenkapitalquote steigt auf 40,9% ( : 38,7%) Unverändert solide Finanzstruktur Aus bilanzieller Sicht kann zum ein leichter Anstieg des Eigenkapitals infolge des positiven Konzernergebnisses auf 77,9 ( : 76,8) Mio. Euro festgehalten werden. Die bilanzielle Eigenkapitalquote verbesserte sich hierbei auf 40,9% ( : 38,7%). Allerdings beträgt die Eigenkapitalquote unter Berücksichtigung der Anteile von Minderheitsgesellschaftern gemäß des REIT-Gesetzes 52,9% ( : 52,1%) und liegt damit weiterhin über der Vorgabe von 45%. Der REIT-Status der Fair Value bleibt somit ungefährdet. Zum Ende der ersten Jahreshälfte verfügte die Gesellschaft über Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 89,5 ( : 94,3) Mio. Euro. Davon sind 94,2% langfristig und 5,8% bzw. 5,2 Mio. Euro innerhalb eines Jahres fällig. Der Mittelabfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit in Höhe von -1,5 ( : +4,0) Mio. Euro resultiert hauptsächlich aus der Begleichung einer Umsatzsteuerschuld in Höhe von 3,6 Mio. Euro. Hintergrund dieser Verbindlichkeit war eine erhaltene Abstandszahlung aus dem Vorjahr. Zusätzlich waren Rückzahlungen von Bankdarlehen in Höhe von 4,8 Mio. Euro für den Rückgang der Liquidität um 6,3 Mio. Euro auf 7,7 Mio. Euro verantwortlich. Ausblick und Prognosen Bewertungsverlust dürfte in 2009 deutlich niedriger ausfallen 2009er Ausblick bestätigt Für 2009 geht Fair Value weiter von einem IFRS-Konzerngewinn (nach Overrents von 1,5 Mio. Euro) von 2,7 bis 3,0 Mio. Euro aus. Allerdings ist hierbei über den reinen Overrents hinaus kein Bewertungsverlust berücksichtigt. Aus heutiger Sicht ist die Prognose eines Bewertungsergebnisses (2008: -9,7 Mio. Euro) sehr schwierig. In 2008 waren im Wesentlichen marktbedingte Erhöhungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen für den Bewertungsverlust verantwortlich. In den letzten Monaten sind Fair Value zufolge die Spitzenrenditen weitgehend stabil geblieben. Demnach sollte der Bewertungsverlust in 2009 deutlich geringer als in 2008 ausfallen. Zudem sollte Fair Value auf Grund der regionalen und sektoralen Portfoliodiversifikation bei der Ende des Jahres anstehenden Portfoliobewertung nach unserer Einschätzung wie schon im Vorjahr besser als der Marktdurchschnitt abschneiden. Prognosen Q Unsere Prognosen bleiben unverändert Die Quartalszahlen sind aus unserer Sicht ohne große Überraschungen ausgefallen. Wir belassen daher unsere Schätzungen unverändert wird ungeachtet der soliden Finanzstruktur ein Konsolidierungsjahr für Fair Value. Wir erwarten keine nennenswerten Immobilientransaktionen. Im Vordergrund dürfte in 2009 die weitere Optimierung des Vermietungsstandes stehen. Positiv werten wir, dass die Gesellschaft vermehrt von einer Dividende spricht. Sollte es im Portfolio nicht zu unerwarteten Verschiebungen oder Ausfällen kommen, ist für das Geschäftsjahr 2010 die Zahlung einer Dividende zu erwarten. Für das laufende dritte Quartal prognostizieren wir bei einem Umsatz von 2,8 (3,7) Mio. Euro ein Nettovermietungsergebnis von 2,1 (2,7) Mio. Euro. Das Betriebsergebnis erwarten wir bei 1,4 (2,0) Mio. Euro. Unsere Prognose für das Nettoergebnis lautet 0,5 (0,6) Mio. Euro. Seite 5 Independent Research

6 Bewertung Für die Bewertung der Fair Value REIT-AG haben wir neben der für Immobilienunternehmen üblichen NAV-Berechnung auch das Dividend Discount Model (DDM) und die Peer Group- Bewertung herangezogen. Angesichts des REIT-Status wird Fair Value künftig einen Großteil des Gewinns ausschütten. Auch wenn für 2008 und 2009 entgegen den ursprünglichen Erwartungen keine Dividenden gezahlt werden, erachten wir die Einbeziehung des DDM zur langfristigen Bewertung der Aktie als sinnvoll. Auf Grund der ausgesetzten Dividendenzahlung gewichten wir das DDM vorerst mit 25%. Bei der Peer Group-Betrachtung haben wir auf Grund des Mangels an deutschen REITs Immobilienunternehmen herangezogen, die ein vergleichbares Geschäftsmodell aufweisen. Hierzu gehören Bestandshalter, die auf Büro- und Gewerbeimmobilien fokussiert sind. Der faire Wert je Aktie resultiert aus dem gewichteten Durchschnitt der drei Bewertungsverfahren. NAV Berechnung e e 2010e Marktwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien "At equity" bewertete Beteiligungen Saldo aus sonstigen Aktiva und Passiva Finanzverbindlichkeiten Liquide Mittel Minderheitenanteile NAV Anzahl Aktien (in Mio. Stück) NAV je Aktie 10,06 8,16 8,02 8,14 Gemittelter NAV je Aktie Zahlen in Mio. Euro außer NAV je Aktie (in Euro) Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG 8,08 NAV je Aktie: unverändert 8,08 Euro; fairer Wert gemäß DDM: 1,38 (alt: 1,33) Euro Für die Bewertung der Fair Value-Aktie setzen wir den gemittelten NAV der Geschäftsjahre 2009 und 2010 an. Nachdem die Bilanzrelationen unverändert bleiben ergibst sich nach wie vor ein gemittelter NAV je Aktie von 8,08 Euro. Das DDM impliziert auf Grund der zeitlichen Aktualisierung des Modells einen neuen fairen Wert je Aktie von 1,38 (alt: 1,33) Euro. Dividend Discount Model (DDM) in Euro 2009e 2010e 2011e 2012e 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e Dividende je Aktie 0,00 0,07 0,08 0,09 0,10 0,11 0,12 0,14 0,15 0,17 Barwerte 0,00 0,06 0,07 0,07 0,07 0,08 0,08 0,08 0,09 0,09 Summe Barwerte 0,69 Terminalwert 0,69 in % vom Gesamtwert : 50% Fairer Wert je Aktie 1,38 Modell-Parameter DDM: risikofreie Rendite : 4,00% Beta : 0,7 Risikoprämie EK : 4,0% Anzahl der Aktien in Mio. Stück 1,000 Cost of Equity: 6,8% Datum : Kurs in Euro 1,38 Quelle: Independent Research Seite 6 Independent Research

7 Peer Group-Bewertung Unternehmen KGV EV / Umsatz 2009e 2010e 2009e 2010e ALSTRIA OFFICE REIT-AG 11,5 12,2 13,4 13,7 DIC Asset AG 12,0 17,3 13,2 13,3 Deutsche Euroshop 15,1 13,5 15,7 13,5 IFM Immobilien AG 6,7 6,5 8,7 8,1 POLIS IMMOBILIEN AG - 8,2 10,8 14,9 Durchschnitt 11,3 11,5 12,4 12,7 Quelle: Independent Research; Bloomberg Kurse vom in Tsd. Euro, Ergebnis je Aktie in Euro Ergebnis je Aktie Umsatz 2009e 2010e 2009e 2010e Fair Value REIT-AG -0,14 0, Enterprise Value Liquide Mittel Finanzverbindlichkeiten Faire Marktkapitalisierung Aktienanzahl (in Tsd. Stück) Fairer Wert neg. 2,16 4,78 5,44 Durchschnittswert 2,16 5,11 Gewichtung 1/2 1/2 Fairer Wert je Aktie Quelle: Independent Research 3,64 Peer Group-Bewertung: Fairer Wert je Aktie 3,64 (alt: 3,17) Euro Auf Basis der Peer Group-Bewertung resultiert ein fairer Wert je Aktie von 3,64 (alt: 3,17) Euro. Die nunmehr höhere Bewertung bei unveränderten Prognosen ist auf die gestiegenen Bewertungsrelationen der Peer Group in den letzten Wochen zurückzuführen. Das KGV 2009 fließt auf Grund des erwarteten negativen Fair Value-EpS nicht in die Bewertung ein. Aus der Zusammenführung der einzelnen Bewertungsmodelle resultiert nunmehr ein fairer Wert je Aktie von 4,74 (alt: 4,55) Euro. Wir heben daher unser Kursziel leicht auf 4,70 (alt: 4,50) Euro an. Zusammenführende Bewertung NAV DDM Peer Group Fairer Wert je Aktie (Euro) 8,08 1,38 3,64 Gewichtung 37,5% 25,0% 37,5% Fairer Wert Gesamt je Aktie (Euro) 4,74 Quelle: Independent Research Seite 7 Independent Research

8 Fair Value REIT-AG Ausgewählte Kennzahlen Einheit : Tsd.Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez e 2010e Rechnungslegungsstandard : IFRS GuV-Kennzahlen Umsatz EBITDA-Marge - -25,0% 64,5% 55,6% 55,6% EBIT-Marge - neg. neg. 6,8% 31,6% Nettorendite - 40,3% -107,3% -13,2% 16,8% Wertminderungsquote - 16,8% 78,6% 48,7% 23,9% Zinsdeckungsgrad - 1,2 0,4-0,2-0,8 Kapitalrentabilitäts-Kennzahlen Eigenkapitalrendite (ROE) - 1,8% neg. neg. 2,3% ROI - 0,8% neg. neg. 0,9% Bilanzkennzahlen Eigenkapitalquote - 41,1% 38,7% 39,0% 39,8% Anlagendeckungsgrad - 44,1% 42,3% 42,2% 42,9% Anlagenintensität - 93,2% 91,6% 92,5% 92,8% Forderungen / Umsatz - 20,1% 12,1% 15,4% 15,8% Kennziffern je Aktie (in Euro) Ergebnis je Aktie - 0,74-1,41-0,14 0,19 Free Cash flow je Aktie - -25,42 2,66 0,00 0,43 Dividende je Aktie - 0,00 0,00 0,00 0,07 Cash je Aktie - 2,28 1,49 1,24 1,16 Buchwert je Aktie - 40,11 8,16 8,02 8,14 Bewertungskennzahlen EV / Umsatz - 24,7 7,5 9,1 8,9 EV / EBITDA - neg. neg. 133,0 28,2 EV / EBIT - neg. neg. 134,7 28,3 KGV - 10,7 neg. neg. 18,7 KBV - 0,2 0,7 0,4 0,4 KCV - -0,3 neg. neg. neg. KUV - 0,0 1,1 3,2 3,1 Dividendenrendite - 0,0% 0,0% 0,0% 2,0% Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG Seite 8 Independent Research

9 Fair Value REIT-AG Gewinn- und Verlustrechnung Einheit : Tsd.Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez e 2010e Rechnungslegungsstandard : IFRS Mietertrag Veränderung ggü. Vj ,5% -17,2% 2,0% Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten Immobilienbezogene betriebliche Aufwendungen Nettovermietungsergebnis Veränderung ggü. Vj ,5% -21,1% 1,9% Allgemeine Verwaltungskosten in % von Mietertrag - 81,0% 30,6% 24,5% 24,5% Saldo sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen in % von Mietertrag - -3,1% -26,9% -36,5% -35,8% Ergebnis aus Verkauf von Finanzimmobilien in % von Mietertrag - 0,0% 10,9% 0,0% 0,0% Bewertungsergebnis in % von Mietertrag - -16,8% -78,6% -48,7% -23,9% Betriebsergebnis in % von Mietertrag ,8% 31,6% Erträge aus at equity bewerteten Beteiligungen Übriges Beteiligungsergebnis Beteiligungsergebnis in % von Mietertrag - 176,6% -57,1% 37,1% 37,1% Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern Kosten des Börsengangs Nettozinsergebnis in % von Mietertrag - -34,5% -39,6% -43,4% -38,7% Finanzergebnis in % von Mietertrag - -94,4% -36,1% -57,0% -51,9% Ergebnis vor Steuern in % von Mietertrag - 40,3% -107,3% -13,2% 16,8% Ertragsteuern Konzernüberschuss in % von Mietertrag - 40,3% -107,3% -13,2% 16,8% Anzahl Aktien (in Tsd. Stück) Ergebnis je Aktie (in Euro) - 0,74-1,41-0,14 0,19 Dividende je Aktie (in Euro) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,07 Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG Seite 9 Independent Research

10 Fair Value REIT-AG Bilanz Einheit : Tsd.Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez e 2010e Rechnungslegungsstandard : IFRS Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Im Bau befindliche Immobilien At equity bewertete Beteiligungen Finanzielle Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferung und Leistungen Sonstige Forderungen und Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Summe Aktiva Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklage Wertänderungsrücklage Eigenkapital Anteile von Minderheitsgesellschaftern Finanzverbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Rückstellungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten Summe Passiva Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG Seite 10 Independent Research

11 Fair Value REIT-AG Kapitalflussrechnung Einheit : Tsd.Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez e 2010e Rechnungslegungsstandard : IFRS Konzernüberschuss Ertragsteueraufwand Abschreibungen auf Sachanlagen und immatr. Vermögenswerte Gewinne aus Abgang von Finanzimmobilien Bewertungsergebnis Ergebnis aus at equity bewerteten Beteiligungen Entnahmen aus at equity bewerteten Beteiligungen Verluste aus der Veräußerung von Tochtergesellschaften Erträge aus dem Abgang von Beteiligungen Ertrag aus günstigem Beteiligungserwerb Ertrag aus der Umstrukturierung einer Finanzverbindlichkeit Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern Ausschüttungen an Minderheitsgesellschafter Ergebnis aus der Bewertung derivativer Finanzinstrumente mit erhaltener Anzahlung zusammenhängende Ausgaben Zwischensumme FFO Erhaltene Abstandszahlung mit erhaltener Anzahlung zusammenhängende Ausgaben Veränderungen von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Veränderungen von sonstigen Forderungen Veränderungen von Rückstellungen Veränderungen von Verb. aus Lieferungen und Leistungen Veränderungen übriger Verbindlichkeiten Mittelabfluss aus betrieblicher Tätigkeit Übernahme liquider Mittel erworbener Tochterunternehmen Ausz. für den Kauf von Beteiligungen an assoziierten Unternehmen Einnahmen aus dem Verkauf von Tochterunternehmen Abgabe liquider Mittel verkaufter Tochterunternehmen Abgang liquider Mittel at equity bilanzierter Beteiligungen Erlöse aus dem Abgang als Finanzinvestition gehaltener Immobilien Inv. in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien / Imm. im Bau Auszahlung für den Erwerb langfristiger Vermögenswerte Inv. in Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände Erlös aus der Veräußerung von Hausbesitzbriefen Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit Dividendenausschüttungen Kapitaleinzahlungen Auszahlung von Kapitalbeschaffungskosten Aufnahme von Bankschulden Rückzahlung von Bankschulden Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit Veränderung der liquiden Mittel Liquide Mittel zu Beginn der Periode Liquide Mittel am Ende der Periode Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG Seite 11 Independent Research

12 Disclaimer Erläuterung Anlageurteil Aktien - Einzelemittenten -: Kaufen: Akkumulieren: Reduzieren: Verkaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Gewinn von mindestens 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Gewinn zwischen 0% und 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Verlust zwischen 0% und 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Verlust von mindestens 15% aufweisen. Haftungserklärung Dieses Dokument ist von der Independent Research GmbH unabhängig von den genannten Emittenten erstellt worden. Die in diesem Dokument enthaltenen Meinungen und Prognosen sind allein diejenigen der Independent Research GmbH. Die Informationen und Meinungen sind datumsbezogen und können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. 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Jedes Versäumnis, diese Beschränkungen zu beachten, kann eine Verletzung der geltenden Wertpapiergesetze darstellen. Die Independent Research GmbH und ihre verbundenen Unternehmen und/oder Mitglieder ihrer Geschäftsleitung, ihrer leitenden Angestellten und/oder ihrer Mitarbeiter können Positionen in irgendwelchen in diesem Dokument erwähnten Finanzinstrumenten oder in damit zusammenhängenden Investments halten und können diese Finanzinstrumente oder damit zusammenhängende Investments jeweils aufstocken oder veräußern. Die Independent Research GmbH und ihre verbundenen Unternehmen können als Berater für die Finanzinstrumente oder damit zusammenhängender Investments fungieren, Dienstleistungen für oder in Bezug auf diese Emittenten erbringen oder solche Dienstleistungen anbieten und können auch im Vorstand, sonstigen Organen oder Ausschüssen dieser Emittenten vertreten sein. Pflichtangaben nach 34b WpHG und Finanzanalyseverordnung Wesentliche Informationsquellen Wesentliche Informationsquellen für die Erstellung dieses Dokumentes sind Veröffentlichungen in in- und ausländischen Medien wie Informationsdiensten (z.b. Reuters, VWD, Bloomberg, DPA-AFX u.a.), Wirtschaftspresse (z.b. Börsen-Zeitung, Handelsblatt, FAZ, FTD, Wallstreet Journal, Financial Times u.a.), Fachpresse, veröffentlichte Statistiken, Ratingagenturen sowie Veröffentlichungen der analysierten Emittenten (Unternehmensquellen: Geschäfts- und Quartalsberichte, aktuelle Unternehmenspräsentationen sowie Managementgespräche). Seite 12 Independent Research

13 Zusammenfassung der Bewertungsgrundlagen: Aktienanalysen: Zur Unternehmensbewertung werden gängige und anerkannte Bewertungsmethoden (u.a. Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode), Peer-Group-Analyse) verwandt. In der DCF-Methode wird der Ertragswert der Emittenten berechnet, der die Summe der abgezinsten Unternehmenserfolge, d.h. des Barwertes der zukünftigen Nettoausschüttungen des Emittenten, darstellt. Der Ertragswert wird somit durch die erwarteten künftigen Unternehmenserfolge und durch den angewandten Kapitalisierungszinsfuß bestimmt. In der Peer-Group-Analyse werden an der Börse notierte Emittenten durch den Vergleich von Verhältniskennzahlen (z.b. Kurs-/Gewinn-Verhältnis Kurs-/Buchwert-Verhältnis, Enterprise Value/Umsatz, Enterprise Value/EBITDA, Enterprise Value/EBIT) bewertet. Die Vergleichbarkeit der Verhältniskennzahlen wird in erster Linie durch die Geschäftstätigkeit und die wirtschaftlichen Aussichten bestimmt. Technische Analysen: Zur technischen Analyse werden historische Kurs- und Umsatzentwicklungen mit Hilfe mathematisch-statistischer Verfahren (Charttechnik, Indikatorentechnik, Elliott-Wellen-Theorie, Sentiment-Betrachtungen sowie Relative Stärke-Ansätze) analysiert und Prognosen über künftige Entwicklungen erstellt. Sensitivität der Bewertungsparameter: Die zur Unternehmensbewertung zugrunde liegenden Zahlen aus der Gewinn- und Verlustrechnung, Kapitalflussrechnung und Bilanz sind datumsbezogene Schätzungen und somit mit Risiken behaftet. Diese können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Unabhängig von der verwendeten Bewertungsmethode besteht ein deutliches Risiko, dass das Kursziel nicht innerhalb des erwarteten Zeitrahmens erreicht wird. Zu den Risiken gehören unvorhergesehene Änderungen im Hinblick auf den Wettbewerbsdruck oder bei der Nachfrage nach den Produkten eines Emittenten. Solche Nachfrageschwankungen können sich durch Veränderungen technologischer Art, der gesamtkonjunkturellen Aktivität oder in einigen Fällen durch Änderungen bei gesellschaftlichen Wertevorstellungen ergeben. Veränderungen beim Steuerrecht, beim Wechselkurs und, in bestimmten Branchen, auch bei Regulierungen, können sich ebenfalls auf Bewertungen auswirken. Diese Erörterung von Bewertungsmethoden und Risikofaktoren erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Zeitliche Bedingungen vorgesehener Aktualisierungen: Aktienanalysen: Die Independent Research GmbH führt eine Liste der Emittenten, für die unternehmensbezogene Finanzanalysen ("Coverliste Aktienanalysen") veröffentlicht werden. Kriterium für die Aufnahme oder Streichung eines Emittenten ist die Zugehörigkeit zu einem Index (DAX und EuroStoxx 50SM). Zusätzlich werden ausgewählte Emittenten aus dem Mid- und Small-Cap-Segment sowie des US- Marktes berücksichtigt. Hierbei liegt es allein im Ermessen der Independent Research GmbH, jederzeit die Aufnahme oder Streichung von Emittenten auf der Coverliste vorzunehmen. Für die auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführten Emittenten wird fortlaufend über aktuelle unternehmensspezifische Ereignisse berichtet. Ferner werden täglich zu einzelnen auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführten Emittenten unternehmensspezifische Ereignisse wie z.b. Ad-hoc- Meldungen oder wichtige Nachrichten bewertet. Für welche Emittenten solche Veröffentlichungen vorgenommen werden, liegt allein im Ermessen der Independent Research GmbH. Darüber hinaus werden für auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführte Emittenten Fundamentalanalysen erstellt. Für welche Emittenten solche Veröffentlichungen vorgenommen werden, liegt allein im Ermessen der Independent Research GmbH. Zur Einhaltung der Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes kann es jederzeit vorkommen, dass für einzelne auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführte Emittenten die Veröffentlichung von Finanzanalysen ohne Vorankündigung gesperrt wird. Interne organisatorische und regulative Vorkehrungen zur Prävention oder Behandlung von Interessenkonflikten: Mitarbeiter/-innen der Independent Research GmbH, die mit der Erstellung und/oder Darbietung von Finanzanalysen befasst sind, unterliegen den hausinternen Compliance-Regelungen, die sie als Mitarbeiter/-innen eines Vertraulichkeitsbereiches einstufen. Die hausinternen Compliance-Regelungen entsprechen den Vorschriften zur Konkretisierung der Organisationspflichten gemäß 34b Abs.5, Abs.8 S.1 WpHG ( Seite 13 Independent Research

14 Mögliche Interessenkonflikte - Stand: Weder die Independent Research GmbH noch ein mit ihr verbundenes Unternehmen 1) hält in Wertpapieren, die Gegenstand dieser Studie sind, 1% oder mehr des Grundkapitals. 2) war an einer Emission von Wertpapieren, die Gegenstand dieser Studie sind, beteiligt. 3) halten an den Aktien des analysierten Unternehmens eine Netto-Verkaufsposition in Höhe von mindestens 1% des Grundkapitals 4) hat die analysierten Wertpapiere aufgrund eines mit dem Emittenten abgeschlossenen Vertrages an der Börse oder am Markt betreut. Ausnahme hiervon ist das Unternehmen Fair Value REIT-AG; zwischen diesem Unternehmen und Independent Research bestehen vertragliche Beziehungen für die Erstellung von Research-Berichten. DURCH ANNAHME DIESES DOKUMENTS AKZEPTIERT DER EMPFÄNGER DIE VERBIND- LICHKEIT DER VORSTEHENDEN BESCHRÄNKUNGEN. Stand: Independent Research GmbH Zuständige Aufsichtsbehörde: Senckenberganlage Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Frankfurt Graurheindorfer Str. 108, Bonn und Lurgiallee 12, Frankfurt Seite 14 Independent Research

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