Die Eigentümerversammlung ( 23)

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1 Die Eigentümerversammlung ( 23) 1

2 Einberufung ( 24) 2

3 Ladungsberechtigter Grundsätzlich die amtierende Verwaltung ( 24 Abs.1 und Abs. 2) 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen. (2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. 3

4 Ausnahmsweise Notladungsrecht des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder seines Vertreters (vgl. 24 Abs. 3), wenn Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert. 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. 4

5 Ladungsverpflichtung Grundsätzlich immer dann, wenn im Sinne ordnungsmäßigen Verwaltungshandelns erforderlich. Z. B. zur ordentlichen Jahreshauptversammlung mit Thema Abrechnungsgenehmigung, Wirtschaftsplangenehmigung,...; oder zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, wenn dringende Themen dieses erfordern. Wenn durch Vereinbarung / Beschluss bestimmt ( 24 Abs. 2). Wenn Voraussetzungen des 24 Abs. 2 erfüllt (Minderheitenquorum). 5

6 ( 2 Abs. Minderheitenquorum ( Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. 6

7 Verpflichtung der Verwaltung zur Abhaltung einer Versammlung, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als ¼ der Eigentümer verlangt wird. Maßgeblich für die Berechnung der erforderlichen Anzahl der das Ladungsbegehren tragenden Wohnungseigentümer ist grundsätzlich die Kopfzahl, unabhängig davon, ob das Stimmrecht in Abweichung von dem in 25 Abs. 2 niedergelegten Kopfprinzip geregelt ist (OLG Hamm NJW 1973, 2300). 7

8 Auch in den Fällen der wirksamen Aufforderung nach 24 Abs. 2 behält der Verwalter grundsätzlich das Terminsbestimmungsrecht, so dass ihm bei der Festlegung des Versammlungstermins ein gewisser Ermessensspielraum zuzubilligen ist, der sich nur bei Vorliegen einer besonderen Dringlichkeit reduziert oder bei sonst ungebührlicher Verzögerung überschritten ist (BayObLG WuM 1991, 131; KG GE 1988, 1119; OLG Hamm MDR 1980, 1022). 8

9 Auf Verlangen einzelner Miteigentümer ( 21 Abs. 4) 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. 9

10 Der Verwalter ist zur Ladung verpflichtet, wenn die gewünschte Tagesordnung nach den Grundsätzen ordnungsmäßigen Verwaltungshandelns erforderlich ist, 21 Abs. 4, (OLG Düsseldorf WuM 1994, 717; OLG Frankfurt NZM 2009, 34). Z. B. Beschlussfassung über dringliche Instandhaltungsmaßnahmen größeren Umfanges. Jedoch ist dann maßgeblich, ob die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Behandlung dieser Punkte auf einer - kurzfristig einzuberufenden - Eigentümerversammlung tatsächlich erfordern, was der Sache nach eine inhaltliche - zumindest summarische - Vorprüfung bedingt. 10

11 Wenn nicht durch Vereinbarung ( 24 Abs. 2) oder auch im Verwaltervertrag oder sonst durch Beschluss etwas anderes vorgegeben ist, hat der Verwalter die Verpflichtung, die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einzuberufen (sog. Jahreshauptversammlung), 24 Abs Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen. Auf die Durchführung solcher - ordentlicher - Eigentümerversammlungen hat jeder Miteigentümer einen Anspruch, der im Weigerungsfalle auch gerichtlich durchgesetzt werden kann (vgl. OLG Hamm Wohnungseigentümer 1986, 31 für den vergleichbaren Fall der Nichtladung trotz Vorliegen eines Beschlusses). 11

12 Ladungsfrist Wenn in Gemeinschaftsordnung / Vereinbarung / Beschluss nichts anderes bestimmt, gilt Frist des 24 Abs. 4, somit Mindestladungsfrist von zwei Wochen. 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. 12

13 Fristunterschreitung in dringenden Fällen zulässig, wobei sicherzustellen ist, dass alle Eigentümer Gelegenheit haben, von der Ladung vor der Eigentümerversammlung Kenntnis zu nehmen. 13

14 Das Terminsbestimmungsrecht liegt im übrigen bei dem Verwalter, der dieses - nach Maßgabe der Dringlichkeit der Beschlussthemen - nach pflichtgemäßem Ermessen auszuüben hat, es sei denn, dass ihm die Einhaltung eines genauen Termins durch Vereinbarung oder Beschluss vorgegeben wurde. Dem Verwalter ist daher bei der Festlegung des Versammlungstermins ein gewisser Ermessensspielraum zuzubilligen, der sich nur bei Vorliegen einer besonderen Dringlichkeit reduziert oder bei sonst ungebührlicher Verzögerung überschritten ist (BayObLG WuM 1991, 131; KG GE 1988, 1119; OLG Hamm MDR 1980, 1022). 14

15 Versammlungsort Auch die Wahl des Versammlungsortes liegt grundsätzlich im pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters, soweit nicht durch Vereinbarung, Beschluss oder auch im Verwaltervertrag verbindlich etwas anderes vorgegeben ist. Allerdings darf der Versammlungsort nicht so gewählt werden, dass den Miteigentümern die Teilnahme verunmöglicht oder unzumutbar erschwert wird (OLG Frankfurt / M. OLGZ 1984, 333; OLG Hamm WE 1992, 136). Maßgeblich ist daher letztlich, dass der Versammlungsort von allen Miteigentümern gut erreichbar ist und in einem gewissen räumlichen Bezug zur Wohnanlage steht, jedenfalls dann, wenn einzelne Miteigentümer dort wohnen (OLG Köln NJW-RR 1991, 725). 15

16 Problemfeld: Öffentlicher Versammlungsort Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nichtöffentlich (OLG Hamm OLGZ 1990, 57; OLG Frankfurt / M. WuM 1996, 177). Der Versammlungsraum sollte daher so gewählt werden, dass er von anderen, Dritten zugänglichen Räumen, getrennt ist, so dass eine Versammlung z. B. in einem offenen Gastraum einer Gaststätte, in dem sich auch weitere Gäste aufgehalten haben, anfechtbar ist (OLG Frankfurt / M. a.a.o.). 16

17 Darüber hinaus sollte der Versammlungsort gewährleisten, dass Verständigung ohne wesentliche Beeinträchtigungen möglich ist. Meidung von Lärmquellen etc. Bei fehlerhaftem Versammlungsort erfolgreiche Beschlussanfechtung möglich, wenn nicht auszuschließen ist, dass sich Fehler auf Ergebnis ausgewirkt hat (Kausalität). 17

18 Versammlungszeit Grundsätzlich hat die Verwaltung auch bei der Festlegung der Versammlungszeit einen gewissen Ermessensspielraum, wenn nicht verbindlich eine bestimmte Zeit vorgegeben wird. 18

19 Maßgeblich ist, dass nicht zu Unzeit geladen wird, dass somit jedem Miteigentümer die Möglichkeit eröffnet wird, in zumutbarer Weise an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Der Zeitpunkt muss sich im Rahmen des Verkehrsüblichen und für den einzelnen Miteigentümer Zumutbaren halten (OLG Frankfurt OLGZ 1982, 418; OLG Stuttgart NJW-RR 1986, 315). Soweit auf einen Werktag geladen wird, muss daher in der Regel ein Zeitpunkt gewählt werden, der es auch berufstätigen Miteigentümern erlaubt, an der Versammlung teilzunehmen (OLG Zweibrücken WE 1994, 146), auch wenn sich dieser mit den üblichen Bürozeiten der Verwaltung nicht deckt (ab 17.00). An Sonn- und Feiertagen sind die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zum Schutze der Feiertage und das Recht der Miteigentümer auf Religionsausübung zu berücksichtigen, so dass der Versammlungstermin nicht vor 11:00 Uhr angesetzt werden sollte (BayObLG NJW-RR 1987, 1362). Die Einberufung einer Versammlung der Wohnungseigentümer in der typischen Reisezeit entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie mit ausreichendem Vorlauf angekündigt worden ist. Die Einhaltung der Mindestvorgabe von zwei Wochen ( 24 IV 2 WEG) genügt dafür regelmäßig nicht (Landgericht Karlsruhe, NZM 2014, 168) 19

20 Notwendiger Inhalt des Ladungsschreibens Grundsätzlich die Tagesordnungspunkte, die von der Verwaltung für erforderlich gehalten werden und im Sinne ordnungsmäßigen Verwaltungshandelns erforderlich sind. Darüber hinaus die Punkte, zu deren Aufnahme die Verwaltung in entsprechender Anwendung des 24 Abs. 2 WEG - Minderheitenquorum - verpflichtet ist. 20

21 Beschlussthemen müssen nur stichwortartig bezeichnet werden. Die Tagesordnungspunkte müssen die Miteigentümer so informieren, dass sie vor überraschenden Beschlussthemen geschützt sind. Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es allerdings im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern unabhängig von der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung in der Einladung eine Unterlage zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen (z.b. bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan oder über eine Sonderumlage, weil er der Sache nach die Beitragspflichten der Wohnungseigentümer aus dem geltenden Wirtschaftsplan ändert. BGH NZM 2012, 275) 21

22 Ort und Zeit der Eigentümerversammlung sind mitzuteilen. Soweit es sich um eine Zweitversammlung im Sinne des 25 Abs. 4 handelt, ist darauf hinzuweisen, dass diese in jedem Falle beschlussfähig ist. 25 Mehrheitsbeschluss (4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen. 22

23 Unterzeichnung des Ladungsschreibens ist nicht erforderlich. Mit der zum erfolgten Änderung des 24 Abs. 4 wurde das Wort schriftlich durch Textform ersetzt, so dass Einladungen nunmehr auch durch kopierte Einladungsschreiben, Faxübermittlungen, oder wohl auch durch SMS erfolgen können, 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (4) Die Einberufung erfolgt in Textform.... wobei jedoch sicherzustellen ist, dass die Miteigentümer auch über entsprechende Empfangs- und Lesegeräte verfügen (vgl. hierzu: Bielefeld GE 2002, 107 f.). 23

24 Adressat des Ladungsschreibens Die Adressaten des Ladungsschreibens bestimmen sich in erster Linie nach der Eigentümerstellung. Zu laden sind daher alle Miteigentümer persönlich, wenn nicht im Einzelfall deren verbindliche Weisung vorliegt, die Ladung an einen Dritten z. B. einen Generalbevollmächtigten - zu versenden. Steht ein Sondereigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, so sind alle zu laden (OLG Köln WE 1989, 30), es sei denn, dass einer der Miteigentümer zur Entgegennahme der Ladung bevollmächtigt wurde. 24

25 Im Falle der Anordnung der Insolvenz oder der Zwangsverwaltung sind daneben auch der Insolvenz- oder der Zwangsverwalter zu laden, da diese die Rechte und Pflichten des Eigentümers als Parteien kraft Amtes wahrnehmen (KG NJW-RR 1987, 77; KG WE 1989, 28). 25

26 Zu laden ist unter der aktuellen Anschrift, so dass Aktualisierung der Eigentümerlisten grundsätzlich erforderlich ist. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden und zwar auch nicht durch andere Eigentümer (BGH, Urteil vom 5. Juli 2013, V ZR 241/12) 26

27 Problemfeld: Die Eventualeinberufung Wird im Rahmen eines Ladungsschreibens sowohl zur Erstversammlung als auch - für den Fall der Beschlussunfähigkeit - zu einer kurz darauf angesetzten Zweitversammlung geladen, kommt es für das ordnungsgemäße Zustandekommen der Beschlüsse auf dieser Zweitversammlung darauf an, ob wirksam eine von 25 Abs. 4 abweichende Regelung getroffen wurde. 25 Mehrheitsbeschluss (4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen. 27

28 Da die genannte Vorschrift nicht zwingend ist, kann die Zulässigkeit einer Eventualeinberufung in der Gemeinschaftsordnung, durch Vereinbarung jedoch in Ansehung der jetzigen Rechsprechung des BGH zur Frage der Änderungsmöglichkeit einer Vereinbarung durch Beschluss nicht durch einen bestandskräftigen Beschluss festgelegt werden (BGH NJW 2000, 3500; OLG Frankfurt WuM 1990, 461; BayObLG WuM 1989, 658; BayObLG WuM 1989, 459). Etwaiger diesbezüglicher Ladungsmangel führt ebenfalls nur zu Anfechtbarkeit, nicht jedoch zur Nichtigkeit gefasster Beschlüsse. 28

29 Ladungsmängel Ladungsmängel führen grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen, so dass diese im Falle unterlassener fristgerechter Anfechtung geheilt sind die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit (BGH, Urteil vom 20. Juli V ZR 235/11) Die vorsätzlich unterlassene Ladung eines Miteigentümers soll allerdings zur Beschlussnichtigkeit führen (BGH, Urteil vom 20. Juli V ZR 235/11) 29

30 Die Anfechtung ist dann erfolgreich, wenn der Ladungsmangel kausal für Zustandekommen der Beschlüsse ist. Maßgeblich hierfür sind nicht allein rechnerische Erwägungen (ob gegebene Mehrheiten auch noch dann vorhanden wären, wenn etwa infolge eines Ladungsmangels nicht anwesende Miteigentümer gegen einen Beschluss gestimmt hätten), sondern vielmehr, ob mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann, dass ein Beschluss nicht oder anders bei Meidung des Mangels zustande gekommen wäre, z. B. durch Einflussnahme abwesender Miteigentümer auf die Meinungsbildung der Versammlung (vgl. zum Ganzen: BayObLG WuM 1996, 246 m.w.n.; OLG Düsseldorf WuM 1997, 62; OLG Hamm ZMR 1998, 720; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 244; KG ZMR 1997, 154). 30

31 Heilung von Ladungsmängeln durch Wiederholungsversammlung Grundsätzlich hat die Wiederholungsversammlung, auf der - bei selber Tagesordnung - der vorhandene Ladungsmangel vermieden wird, auf ein bereits laufendes Anfechtungsverfahren nur dann Einfluss, wenn Beschlüsse der Wiederholungsversammlung bestandskräftig werden (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 244). Gleichwohl empfiehlt sich in der Regel aus wirtschaftlichen Gründen, eine Wiederholungsversammlung unter Meidung des Ladungsmangels durchzuführen, um kostenintensives Anfechtungsverfahren mit zweifelhaftem Ausgang zumindest abzukürzen. 31

32 Die Versammlung 32

33 Eröffnung / Versammlungsleiter ( 24 Abs. 5) Die Versammlung ist zu eröffnen durch den Verwalter (bzw. den sonst berechtigterweise Ladenden). 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter. 33

34 Sofern nicht wirksam etwas anderes bestimmt, ist die Versammlungsleitung durch den Verwalter durchzuführen. Im übrigen ist auf Antrag eines Miteigentümers (Geschäftsordnungsantrag) über den Versammlungsleiter abzustimmen, wobei sich jeder selbst wählen kann (der Verwalter auch mit vertretungsweise gehaltenen Stimme). 34

35 Problemfeld: Teilnahme von Beratungs- und Begleitpersonen neben Eigentümer Grds. nein, da die Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist, es sei denn, dass alle zustimmen (vgl. auch BayObLG, ZMR 2004, 603). Diesem Grundsatz widerspricht es nicht, wenn der Verwalter im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten Berater (z. B. Rechtsanwälte oder Architekten) zur Meinungsbildung heranzieht, solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer hervorgetreten ist. Ausnahmsweise ja, wenn aufgrund schwieriger Beschlussthemen und der besonderen Situation eines Miteigentümers sonst keine sachgerechte Meinungsbildung gewährleistet wäre (BGH NJW 1993, 1329; KG WuM 1992, 392). 35

36 Beschlussfähigkeit ( 25 Abs. 3) 25 Mehrheitsbeschluss (3) Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. (4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen. 36

37 Auswertung der Anwesenheitsliste Prüfung der Vollmachten und Bekanntgabe etwaiger Stimmrechtseinschränkungen bzw. Stimmrechtsausschlüsse. Feststellung der Beschlussfähigkeit bzw. Beschlussunfähigkeit durch den Versammlungsleiter. Bei der Erstversammlung sind mehr als 50 % der Miteigentumsanteile (persönlich anwesend oder vertreten) erforderlich. Bei Wechsel der Eigentümer während der Versammlung und bei etwaigen Stimmrechtsausschlüssen ist die Beschlussfähigkeit gegebenenfalls für jeden Beschluss erneut zu überprüfen. 37

38 Einstieg in die Tagesordnung Frage nach etwaigen Geschäftsordnungsanträgen. Z. B. Umstellung der Tagesordnung, Rauchverbot, Redezeitbegrenzung: Eine solche wird als zulässig erachtet, wenn sie aus sachlichen Gründen zur ordnungsgemäßen Durchführung der Eigentümerversammlung erfolgt und die gewährte Zeit so bemessen ist, dass eine ausreichende Meinungsäußerung der Miteigentümer möglich bleibt (OLG Stuttgart, NJW-RR 1986, 1277). GO-Anträge sind nicht gesondert anfechtbar. Jedoch können die Auswirkungen solcher GO-Beschlüsse Einfluss auf die Ordnungsgemäßheit und somit Anfechtbarkeit anderer Beschlüsse haben. 38

39 Aufruf der konkreten Tagesordnungspunkte in der im Ladungsschreiben vorgesehenen Reihenfolge durch den Versammlungsleiter, es sei denn, dass die Tagesordnung auf Geschäftsordnungsantrag durch Mehrheitsbeschluss umgestellt wurde, so dass dann die neue Reihenfolge maßgeblich ist. Erläuterungen des Verwalters zu den Tagesordnungspunkten, Gewährung des tatsächlichen und rechtlichen Gehörs der Miteigentümer, v Erfüllung des Auskunftsanspruchs der Eigentümer, da dieser grundsätzlich gemeinschaftsbezogen ist (BGH Urteil v , V ZR 66/10) im Einzelfall kann es angezeigt sein, eine Redezeitbegrenzung im Wege des Geschäftsordnungsantrages zu beschließen. 39

40 Vor Aufruf zur Abstimmung Verlesung des konkreten Beschlussantrages, wobei grundsätzlich auch Beschlussanträge von Miteigentümern zur Abstimmung zuzulassen sind und dann in der Reihenfolge des Eingangs abgestimmt werden sollten. Klärung der Frage, ob ein konkreter Beschluss einer qualifizierten Mehrheit bedarf. 40

41 Eindeutiger Aufruf zur Abstimmung und Durchführung der Stimmenauszählung durch den Versammlungsleiter. Hierbei obliegt es grundsätzlich seiner Entscheidung, in welcher Reihenfolge er nach Zustimmung, Ablehnung und Enthaltung fragt, soweit nicht etwas anderes durch die Eigentümerversammlung festgelegt wird (KG Beschluss vom W 3678/84-). Auch die Ermittlung der Stimmen nach dem sogenannten Subtraktionsverfahren (Ermittlung der Stimmen durch Abzug der Ergebnisse der Abfragung von zwei auf drei auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten Abstimmungsfragen von den Gesamtstimmen) ist jedenfalls dann zulässig, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Miteigentümer und bei Abweichungen vom Kopfprinzip auch deren Stimmkraft feststeht (BGH GE 2002, 1494). 41

42 Stimmrechtsvollmacht / Vertretung Da das Stimmrecht kein höchstpersönliches Recht darstellt, besteht grundsätzlich die Möglichkeit der Stimmrechtsvertretung (BGH GE 1987, 233). Der Sondereigentümer kann sein Stimmrecht daher auf der Eigentümerversammlung über einen bevollmächtigten Vertreter ausüben lassen. Ein Vertreter kann auch mehrere Vollmachten halten und ausüben. Auf die Vertretung und Vollmacht sind die allgemeinen Bestimmungen der 164 ff. BGB anzuwenden; die Vollmacht kann gegenüber dem zu Bevollmächtigenden oder dem Dritten, dem gegenüber die Vertretung stattfinden soll (hier somit gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu Händen des Verwalters bzw. des Leiters der Eigentümerversammlung), erteilt werden, 167 Abs. 1 BGB). 42

43 Form Grundsätzlich formfrei. Aber 174 BGB findet auf die Stimmabgabe eines Bevollmächtigten in der Eigentümerversammlung Anwendung. Der Bevollmächtigte muss daher auf Verlangen bereits eines einzelnen Versammlungsteilnehmers seine Bevollmächtigung durch Vorlage einer schriftlichen Vollmachtserklärung nachweisen. Ist ihm dies nicht möglich, ist seine Stimmabgabe unwirksam. Für eine wirksame Stimmabgabe genügt es nicht, wenn der Bevollmächtigte seine Vollmachtsurkunde nachreicht. (OLG München NZM 2008, 92; LG Mainz ZWE 2011, 462; LG Landau ZWE 2014, 136). Wenn in der Gemeinschaftsordnung z. B. die Schriftform für die Erteilung einer Stimmrechtsvollmacht vorgeschrieben ist, so ist dieses Formerfordernis wirksam, so dass der Versammlungsleiter befugt ist, eine nur mündlich (oder per Fax oder ) erteilte Vollmacht zurückzuweisen (BayObLG MDR 1984, 495; OLG München NZM 2008, 92). Wird der Vertreter allerdings nicht zurückgewiesen, so ist seine Abstimmung nicht deshalb unwirksam, weil er keine schriftliche Vollmacht vorlegen konnte; vielmehr kann der Nachweis dann auch noch nachträglich geführt werden (BayObLG a.a.o.). 43

44 Inhalt In Bezug auf den Umfang der Vollmacht unterliegt der Vollmachtgeber keinen Beschränkungen. Die Vollmacht kann für eine oder auch mehrere Eigentümerversammlungen erteilt werden; sie kann für alle Tagesordnungspunkte gelten oder auch auf einzelne Punkte beschränkt sein. Der Vollmachtgeber kann die Ausübung des Stimmrechts in das freie Ermessen des Vertreters stellen, wovon regelmäßig auszugehen ist, wenn keine bestimmten Weisungen erteilt werden. Er kann den Vertreter jedoch im Innenverhältnis auch anweisen, wie dieser das Stimmrecht genau ausüben soll (gebundene Stimmrechtsvollmacht). Aber es besteht kein Mangel im Abstimmungsvorgang, wenn von einer Stimmrechtsvollmacht kein Gebrauch gemacht wird; bei Verstoß gegen Stimmrechtsübertragung oder Weisung erwachsen hieraus keine Anfechtungsoder Nichtigkeitsgründe (KG GE 1997, 371). 44

45 Untervollmachtserteilung ist grundsätzlich zulässig. Maßgeblich ist der Wille des Vollmachtgebers, was eine Auslegungsfrage ist. Die Zulässigkeit sollte auf Vollmacht schriftlich aus Beweisgründen vermerkt werden (LG Köln, ZMR 2013, 218). Auch der Verwalter kann grundsätzlich zur Abstimmung über Verwaltervertrag oder sonst zum Ausschluss führender Beschlussgegenstände ihm übertragene Vollmachtsstimmen in Untervollmacht an stimmberechtigte andere Miteigentümer übertragen (BayObLG WE 1999, 29; OLG Zweibrücken WE 1998, 504), jedenfalls dann wenn bei Erteilung der Untervollmacht keine Weisung erteilt wird. 45

46 Einschränkende Stimmrechtsvertretungsvereinbarungen in Gemeinschaftsordnung sind zulässig (z. B. nur Miteigentümer, Eheleute oder Verwalter), jedoch kann im Einzelfall eine Korrektur nach Treu und Glauben erfolgen (BGH GE 1987, 233). 46

47 Stimmrechtsausschluss / Ruhen des Stimmrechtes ( 25 Abs. 5) 25 Mehrheitsbeschluss (5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach 18 rechtskräftig verurteilt ist. 47

48 Bei Interessenkonflikt infolge einer Vornahme eines Rechtsgeschäftes, es sei denn Abschluss eines für die Eigentümergemeinschaft ausschließlich vorteilhaften Rechtsgeschäftes oder wenn das Rechtsgeschäft ausschließlich der Erfüllung einer Verbindlichkeit des Wohnungseigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft dient (vgl. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Aufl., RN 112 zu 25). 48

49 Eigengeschäfte Z. B. Abschluss eines Hausreinigungs- oder Werkvertrages über die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum. Oder Abschluss Verwaltervertrag bei Eigentümerverwalter (BayObLG NJW-RR 1993, 206, wobei fraglich ist, ob diese Rechtsauffassung nach der Entscheidung des BGH (GE 2002, 1497) noch uneingeschränkt bestand hat. Nach dieser Entscheidung besteht dann kein Stimmrechtsausschluss, wenn von der Eigentümerversammlung mit der Bestellung oder der Abberufung des Verwalters zugleich über den Abschluss oder die Auflösung des Verwaltervertrages beschlossen wird. Jedenfalls besteht kein Stimmrechtsausschluss bei bloßer Verwalterwahl (BayObLG WE 1994, 184; Hans. OLG Hamburg ZMR 2001, 997). 49

50 Eigenentlastung Egal ob abgetrennt von Abrechnungsgenehmigung oder mit dieser zusammen (BayObLG WE 1987, 158; OLG Zweibrücken ZMR 1992, 206), nicht jedoch bei reiner Abrechnungsgenehmigung, BayObLG WE 1996, 234). Abwahl aus wichtigem Grund BGH NJW 2002, 3704 bei Eigentümerverwalter unter Hinweis darauf, dass der Ausschluss sich nicht aus 25 Abs. 5, sondern aus dem in den 712 Abs. 1, 737 BGB, 117, 127, 140 HGB zum Ausdruck gekommenen allgemeinen Rechtsgedanken ergäbe, dass das Mitglied einer Personenvereinigung nicht beteiligt sein soll, wenn über Maßnahmen zu entscheiden ist, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will a.a. OLG München ZMR 2011, 148, wenn der Verwalter nicht selbst Eigentümer ist, sondern nur als Vertreter anderer Eigentümer auftritt, da die Voraussetzungen des Stimmrechtsverbots in der Person des Vollmachtgebers, nicht des Vertreters vorliegen müssen 50

51 Beachte: trotz Vorliegen eines Stimmverbots bleiben die Teilnahme-, Rede- und Antragsrechte grundsätzlich bestehen, so dass bei einem Verstoß hiergegen ein Anfechtungsgrund erwächst (OLG München GE 2010, 1431) 51

52 Bei der Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits Insbesondere auch der Beschluss auf Entziehung des Wohnungseigentums gem. 18 Abs. 3 ist hiervon umfasst, KG WE 1994, 335. Von dem Stimmrechtsverbot nach 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (z.b. Genehmigung baulicher Veränderungen). (BGH NZM 2012, 27) Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind (BGH, Urteil vom 6. Dezember V ZR 85/13 -) 52

53 Bei rechtskräftiger Verurteilung nach 18 Aber entledigt sich ein Miteigentümer der Wirkungen eines Urteils durch Zahlung gem. 19 Abs. 2, so ist ihm mit Eintritt dieser Voraussetzungen auch das Stimmrecht wieder zuzusprechen (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Aufl., RN 147 zu 25). Das Stimmrecht ruht nicht bereits dann, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss über das Veräußerungsverlangen gem. 18 Abs. 3 gefasst hat (KG OLGZ 1986, 179), da der bloße Beschluss nach 18 Abs. 3 noch nichts darüber aussagt, ob tatsächlich ein entsprechend schweres Fehlverhalten eines Miteigentümers vorliegt, was erst im eigentlichen Entziehungsrechtsstreit von den Gerichten zu prüfen ist. 53

54 Es ist grundsätzlich zulässig, ein Stimmrechtsruhen auch in anderen Fällen in der Gemeinschaftsordnung oder durch spätere Vereinbarung festzulegen (OLG Hamm OLGZ 1975, 428). Zu beachten ist jedoch, das es um die Verkürzung eines der wesentlichen Eigentümerrechte geht, so dass auch im Rahmen einer solchen Vereinbarung ein Stimmrechtsruhen nur in Betracht kommt, wenn entsprechend schwere und grundsätzlich schuldhafte Pflichtverletzungen zur Voraussetzung erhoben werden (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Aufl., RN 156 zu 25). Anerkannt ist z.b. die Möglichkeit der Vereinbarung eines Stimmrechtsruhens bei erheblichen Wohngeldrückständen (KG OLGZ 1986, 179 m. w. N; aber jetzt zweifelhaft: BGH, Urteil vom 10. Dezember V ZR 60/10 ). Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen jedoch keinesfalls von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; dies kann zur Nichtigkeit führen (BGH, Urteil vom 10. Dezember V ZR 60/10 ). 54

55 Wenn ein Ausschluss des Stimmrechts greift, gilt dies auch für gehaltene Vollmachten (KG NJW-RR 1989, 144). Jedoch besteht u. U. die Möglichkeit der Erteilung von Untervollmachten, wenn dies durch Hauptvollmacht gestattet und nicht gegen ausdrückliche Weisungen verstößt (OLG Zweibrücken WE 1998, 504). 55

56 Folgen einer unzutreffenden Stimmrechtswertung Etwaige Wertungsmängel im Rahmen einer Stimmrechtsabgabe und Auszählung führen nicht zur Nichtigkeit eines Beschlusses, sondern nur zu dessen Anfechtbarkeit (BayObLG WuM 1994, 570). Auch im Falle der rechtzeitigen Anfechtung wird diese nicht automatisch zu einer Unwirksamkeitserklärung führen, sondern vielmehr nur dann, wenn sich dieser Stimmrechtsmangel auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat, er somit kausal für dessen Zustandekommen ist. 56

57 Unmittelbar nach der Auszählung sollte das Abstimmungsergebnis bekannt gegeben werden; dieses ist im Protokoll festzuhalten. Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter. 57

58 Die Wiederholungsversammlung ( 25 Abs. 4) 58

59 Besonderheiten der Zweitversammlung ( 25 Abs. 4) 25 Mehrheitsbeschluss (4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen. 59

60 Grundsätzlich ist hierzu erst nach Feststellung der Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung einzuladen. Ist mit der Ladung zur Erstversammlung bereits eine sog. Eventualeinberufung zur Zweitversammlung erfolgt, kann nach Ablauf der Wartefrist zu der dort vorgegebenen Zeit im Anschluss an die beschlussunfähige Erstversammlung die Zweitversammlung förmlich eröffnet werden (BayObLG WE 1990, 140). Die Beschlussfähigkeit besteht unabhängig von der Höhe der anwesenden oder vertretenen Miteigentumsanteile. 60

61 Aufnahme des Hinweises in das Ladungsschreiben, dass diese Wiederholungsversammlung ohne Rücksicht auf die Höhe der vertreten Miteigentumsanteile beschlussfähig ist, 25 Abs. 4 letzter Halbsatz. Unterbleibt dieser Hinweis, sind sämtliche Beschlüsse dieser Wiederholungsversammlung anfechtbar, wenn nicht die Beschlussfähigkeit nach 25 Abs. 3 gegeben ist (OLG Frankfurt OLGZ 1983, 29). 61

62 Mit der Zweitversammlung können neue Beschlussthemen verbunden werden. Diesbezüglich findet dann jedoch eine neue Erstversammlung statt, worauf schon im Ladungsschreiben hinzuweisen ist. Bei Feststellung der Beschlussfähigkeit ist jeweils zu prüfen und zu beachten, ob sich der konkrete Beschluss als einer der Erst- oder der Zweitversammlung darstellt (getrennte oder zumindest unterteilte Protokolle empfehlenswert). 62

63 Zusammenfassung der praktische Hinweise: im Ladungsschreiben müssen noch keine ausformulierten Beschlüsse mitgeteilt werden; wenn dies erfolgt, dann auf deren Vorschlagscharakter hinweisen es sollte eine Protokoll vorbereitet sein, an dem sich der Versammlungsleiter orientieren kann (Formalien, Beschlussvorschläge, Ergebnis der Stimmrechtsauszählung, Verkündung, etc.) Differenzen über den Ablauf der Versammlung (Redezeitbegrenzung, Rauchverbot, Begrenzung der Dauer) sind über GO-Anträge zu regeln Diskussionen zulassen und neutral moderieren eine erleichterte Stimmrechtsauszählung sollte (jedenfalls bei größeren Eigentümergemeinschaften oder komplexeren Stimmrechtsregelungen) durch geeignete Hilfsmittel (Stimmrechtskarten etc.) vorbereitet werden jedem Aufruf zur Abstimmung sollte die (auch wiederholte) Verlesung des genauen Wortlautes (insbes. nach längerer Diskussion) vorausgehen im Protokoll eine klare Trennung zwischen Beschlussanmerkungen und Beschlussinhalte vornehmen (z.b. alle Beiträge, die nicht selber Beschlussinhalt sind, als Anlage zum Protokoll separieren) 63