Real Estate & Hospitality. Hotelmarkt München Bayerischer Charme mit internationalem Flair

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1 Real Estate & Hospitality Hotelmarkt München Bayerischer Charme mit internationalem Flair Newsletter 1. Quartal 2013

2 München Wirtschaftliches Umfeld München Lebensqualität gepaart mit wirtschaftlicher Stärke In München lebt es sich hervorragend. Die hohe Lebensqualität und die wirtschaftliche Kraft der Stadt werden jedes Jahr aufs Neue in zahlreichen Rankings belegt, in denen sie die vordersten Plätze einnimmt. Bei einer Umfrage aus dem Jahr 2012 nach der Bewertung der Ertragsperspektive von 27 europäischen Metropolregionen durch 700 Immobilienexperten, durchgeführt durch das Urban Land Institute, erzielte München den zweiten Platz. Die internationale Unternehmensberatung Mercer kürte München im Quality of Living Ranking (2012) als lebenswerteste Stadt Deutschlands, die sich international auf Platz 4 behaupten kann. Die Stadt punktet mit wirtschaftlichen Indikatoren wie der niedrigsten Arbeitslosenquote, dem größten Wohlstand sowie der höchsten Einkommenssteuerkraft in Deutschland und sozialen Kriterien wie dem Bevölkerungswachstum. Positiv wirkt sich in der Bayernmetropole die enge Verzahnung von Wissenschaft und Wirtschaft aus. Im Norden von München liegt das Forschungsgelände Garching, auf dem sich u.a. einige Fachbereiche der Technischen Universität München und Institute der Max- Planck-Gesellschaft oder der Bayerischen Akademie der Wissenschaften befinden. Es handelt sich hierbei um eines der größten Zentren für Forschung, Wissenschaft und Lehre in Deutschland, dessen Arbeitsgebiete von der Grundlagenforschung bis hin zur Entwicklung zukunftsträchtiger Hightech-Anwendungen reichen und das sich weiterhin auf Wachstumskurs befindet. Diese Attraktivität bleibt auch den Unternehmern nicht verborgen. Im Sommer vergangenen Jahres entschied sich VIRO, ein bedeutender niederländischer Ingenieurdienstleister, für den Standort München aufgrund des dort vorhandenen Marktpotenzials und der Nähe zu Schlüsselkunden wie MAN, BMW oder KraussMaffei. Auch die Arthrex Medizinische Instrumente GmbH, eines der führenden Unternehmen im Bereich minimal invasiver arthroskopischer Behandlungstechniken, siedelt sich zukünftig im neu entstehenden Technologiepark Freiham an. Bis Herbst 2014 plant das Unternehmen, die Niederlassung zum neuen Hauptquartier auszubauen, um von dort den europäischen und den asiatischen Markt zu erschließen. Überblick München Einwohnerzahl (Dezember 2012) Fläche (in km²) 310,71 Arbeitslosenquote (in %, Januar 2013) 5,5 Kaufkraft (in pro Kopf, 2012) Quellen: Bundesagentur für Arbeit, GfK, Statistisches Amt München 2

3 Infrastruktur Anbindung wird optimiert ÖPNV steigender Kapazitätsbedarf für zukünftiges Wachstum Das Jahrhundertprojekt der Metropolregion München ist der Bau der zweiten Stammstrecke. Seit den Olympischen Spielen 1972 trägt die Münchner S-Bahn zum Wachstum der Umlandgemeinden und -städte bei. Da die Grenzen der Leistungsfähigkeit nunmehr erreicht wurden, soll die zweite Stammstrecke Kapazität für weiteres Wachstum schaffen. Der Freistaat Bayern und die Deutsche Bahn AG sind bemüht, Baurechtserlangung und weitere Planungen zu beschleunigen, um den Zeitplan der vorgesehenen Inbetriebnahme Ende 2020 einzuhalten. Das Bahnknoten-Konzept der Bayerischen Staatsregierung stellt ein zentrales Vorhaben für die Zukunft dar, das zu einer wesentlichen Entlastung der rund Fahrgäste führen wird. Zugleich trägt das Projekt zu einer verbesserten Schienenanbindung an den Flughafen bei. Der Münchner Flughafen stellt innerhalb Europas ein bedeutendes internationales Drehkreuz dar und zählt gleichzeitig zu den passagierstärksten Airports. Bei dem jährlich verliehenen World Airport Awards landete der Münchner Flughafen im Jahr 2012 auf Rang sechs. Europaweit schnitt nur Amsterdam Schiphol besser ab. Im selben Jahr erhöhte sich die Anzahl der Passagiere auf 38,4 Mio., was einer Zunahme von 1,6% gegenüber 2011 entspricht. Aufgrund des kontinuierlich steigenden Fluggastaufkommens bestanden kürzlich Planungen für eine dritte Startbahn. Allerdings sprachen sich im Rahmen eines Bürgerentscheids 54,3% gegen das Projekt aus. Die Messe München verzeichnete im vergangenen Jahr zum dritten Mal in Folge ein Erfolgsergebnis. Sie erzielte erneut Wachstumsraten bei der Besucheranzahl, der vermieteten Nettofläche und den Ausstellerzahlen. In der Messe München, im ICM (Internationales Congress Center München) und im MOC (Munich Order Center), die sich insgesamt über eine Fläche von m² erstrecken, fanden in 2012 insgesamt 245 Veranstaltungen statt. Darunter fielen international führende Weltmessen wie die IFAT, die ISPO MUNICH und die electronica. Diese trugen unter anderem zu einer Besucherzahl von mehr als 1,8 Mio. bei, was einem Zuwachs von 4% gegenüber 2011 entspricht. Die vermietete Nettofläche stieg um 3% und der Jahresumsatz übertraf mit ca. 215 Mio. EUR die Planung um mehr als 10 Mio. EUR. Zusätzlich konnten neue Gastveranstaltungen wie die Fachmesse iba (Weltmarkt des Backens) gewonnen werden, die nun dauerhaft alle drei Jahre stattfinden wird. Auch europäische Medizinkongresse, wie zum Beispiel die Veranstaltung der European Society of Human Reproduction and Embryology, hat die Messe München im internationalen Wettbewerb akquiriert. 3

4 Touristische Nachfrage Wachstum setzt sich fort Hotelnachfrage weiterhin ungebremst In München kennt die Entwicklung der Beherbergungsnachfrage nur eine Richtung und zwar nach oben. Im Analysezeitraum wuchs die Anzahl an Ankünften und Übernachtungen respektabel um durchschnittlich 6,6% bzw. 6,4%. Selbst von Krisen in der Vergangenheit blieben diese Steigerungsraten unbeeindruckt. In 2012 registierte die bayerische Landeshauptstadt mit rd. 6,1 Mio. Ankünften und rd. 12,4 Mio. Übernachtungen im Vergleich zum Vorjahr erneut Rekordergebnisse. Hierbei konnten im Betrachtungszeitraum Wachstumsraten von ca. 3,4% bei den Ankünften und 5,3% bei den Übernachtungen erzielt werden. Über die Jahre wurde eine nahezu gleichbleibende Aufenthaltsdauer von 2,0 Tagen ermittelt. Dies ist für eine Städtedestination wie München, in der zahlreiche Wochenendtrips und kurzfristige Geschäftsaufenthalte stattfinden, eine vergleichsweise durchschnittliche Verweildauer. Bei der touristischen Vermarktung der Stadt waren im Jahr 2012 insbesondere 200 Jahre Biergarten, Museen, Musik, Sport und Businesstravel die zentralen Themen. Das Tourismusamt der Stadt München arbeitet stetig daran, die Position der Stadt als eine der prominentesten Städtedestinationen innerhalb Europas aufrechtzuerhalten und auszubauen. So stand zum Beispiel im vergangenen Jahr die internationale Sportwelt im Blickpunkt. Unter anderem wurden die Finalspiele der Champions League von rund Fans des FC Bayern und des FC Chelsea an verschiedenen Übertragungsorten in München verfolgt. Zudem sorgten die Special Olympics Sommerspiele unter dem Motto Gemeinsam stark für spannende Wettkämpfe. Insgesamt nahmen Athleten teil, was einen neuen Rekord darstellte. Weiterhin fanden im Olympiapark, der sein 40 jähriges Jubiläum feierte, zahlreiche Veranstaltungen statt. Nachfrage Jahr Ankünfte Übernachtungen Aufenthaltsdauer (Tsd.) (Tsd.) Tage , , , , , , , , , ,0 CAGR ,6% 6,4% Quelle: Statistisches Amt München Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungstypen inkl. Camping 4

5 Solider Gästemix aus In- und Ausland, Geschäftsund Freizeittourismus In München herrscht seit Langem ein ausgewogenes Verhältnis zwischen nationalen und internationalen Gästen. Dabei gestaltet sich die Herkunft der ausländischen Gäste aufgrund der touristischen Attraktivität und Bekanntheit der Bayernhauptstadt als Reisedestination sehr vielfältig. Zu den Top-3-Quellmärkten zählten im Jahr 2012 die USA, Italien und UK. Ebenfalls weist der Anteil an Freizeit- und Geschäftsreisenden ein gesundes Mischungsverhältnis auf. Deutlich erkennbar zählen die Sommermonate sowie September und Oktober aufgrund des Oktoberfests in München zu den besucherstärksten Zeiten. Jedoch verteilt sich die Nachfrage gut über das Jahr, sodass München als ganzjährig beliebtes Reiseziel punkten kann. Gästeherkunft USA Italien % Inländer 48% Ausländer Vereinigtes Königreich Russland Schweiz Sonstige Saisonalität Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Ø Quelle: Statistisches Amt München Erläuterung: Übernachtungen 2012 in allen Beherbergungstypen inkl. Camping 5

6 Touristisches Angebot Gesunder Bettenzuwachs Moderates, aber stetiges Wachstum bei Beherbergungsbetrieben und Betten Die Gesamtanzahl der Münchner Beherbergungsbetriebe hat sich im vergangenen Jahrzehnt in gesundem Maße weiterentwickelt. Hierbei ist kein mit anderen Großstädten vergleichbarer Bettenboom festzustellen. Über den Betrachtungszeitraum 2003 bis 2012 wurde bei den Betrieben eine durchschnittliche Wachstumsrate von 1,4% registriert. Mit einem Zuwachs von durchschnittlich 4,0% entwickelte sich die Bettenanzahl dynamischer, was auf die zunehmenden Betriebsgrößen neuerer Häuser zurückzuführen ist. Im Zeitraum 2003 bis 2011 wuchs sowohl die Anzahl der Beherbergungsbetriebe sowie der Betten laut amtlicher Statistik kontinuierlich. Im vergangenen Jahr 2012 wurde ein marginaler Rückgang verzeichnet. Die ermittelten durchschnittlichen Wachstumsraten bei Betrieben und Betten sind niedriger, als dies bei Ankünften und Übernachtungen der Fall ist. Dies ist ein Indikator dafür, dass die Angebotsausweitung in moderatem Verhältnis zur Nachfrageentwicklung steht. Somit wird ein Überangebot vermieden, was sich günstig auf das Auslastungsniveau der Münchner Beherbergungsbetriebe auswirkt. Im vergangenen Jahr wurde die Riege der Münchner Hotels insbesondere um Häuser im 3- und 4-Sterne-Segment erweitert. Den Auftakt machte im Januar 2012 das zum Accor-Konzern gehörende, mit vier Sternen klassifizierte Pullman Hotel in Schwabing (ehemals Renaissance Hotel). Im April folgte die Eröffnung des Budget-Design- Hotels Cocoon Stachus (69 Zimmer), das nunmehr das zweite Haus dieser Individualmarke in München ist. Zum Herbst öffnete das Hotusa Eurostars Hotel (201 Zimmer) mit 4 Sternen in der Schwanthalerstraße, nähe Hauptbahnhof, seine Pforten. In 2013 eröffneten erst kürzlich das Angelo Hotel Munich Westpark und das McDreams Hotel München-Messe. Bettenangebot Jahr Betriebe Betten Bettenauslastung ,8% ,9% ,8% ,2% ,1% ,3% ,2% ,2% ,1% ,4% CAGR ,4% 4,0% 1,8% Quelle: Statistisches Amt München Erläuterung: Anzahl Betriebe/Betten in allen Beherbergungstypen inkl. Camping 6

7 Hotelangebot geprägt von hochwertigen Häusern Im Jahr 2012 gestaltete sich das Angebot auf dem Münchner Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten wie folgt: Zimmerangebot * ** *** **** ***** Gesamt Anzahl Zimmer Privathotels Anzahl Zimmer Kettenhotels Anzahl Zimmer gesamt Quellen: Hotelverzeichnis 2013 der Stadt München, Deloitte-Analyse Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Stadt München sowie Erhebungen von Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe wurden nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw. in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen. Das insgesamte Zimmerkontingent der bayerischen Landeshauptstadt bezogen auf alle Sternekategorien in 2012 beläuft sich auf Hierbei beträgt der Anteil der Kettenhotellerie 63%, die restlichen 37% werden durch die Privathotellerie gestellt. Das höchste Zimmeraufkommen besteht im 3- und 4-Sterne-Segment, die zusammen mehr als zwei Drittel des Gesamtbestandes ausmachen. Gemäß unseres Deloitte-Rankings ist Accor in Bezug auf die angebotene Zimmeranzahl (17% der insgesamt verfügbaren markengebundenen Zimmer) eindeutiger Platzhirsch in München, gefolgt von Starwood mit 10%. Dicht dahinter liegen mit 8% bzw. 7% InterContinental und Motel One. Die Ketten Hilton, Marriott und Leonardo liegen mit jeweils 5% der am Markt vorhandenen Zimmer etwa gleich auf. Ranking Hotelgesellschaft Anteil markengebundener Zimmer Accor 17% Starwood Hotels & Resorts 10% IHG 8% Motel One 7% Hilton 5% Marriott 5% Leonardo 5% Derag 4% Best Western 3% NH Hoteles 3% Quelle: Deloitte-Analyse 7

8 Hotelperformance weiterhin Rückenwind Hotelperformance teilweise Zuwächse im zweistelligen Bereich Im Jahr 2012 zeichnete sich in der bayerischen Landeshauptstadt eine erneute Performanceverbesserung ab. Gründe hierfür sind u.a. die kontinuierlich steigende Nachfrage und der solide Mix aus Business- und Leisuregästen, gepaart mit einem attraktiven touristischen Angebot, vielfältigen Tagungen und Kongressen sowie starker Wirtschaftskraft. Augenscheinlich wird die erfreuliche Kennzahlenentwicklung in 2012 insbesondere durch die Steigerungsraten des RevPAR im Vergleich zum Vorjahr. Hier konnte nahezu in allen Segmenten zweistelliges Wachstum realisiert werden. In dieser Hinsicht ist München Vorreiter unter den großen deutschen Hotelstandorten. Städten wie Düsseldorf und Frankfurt gelang es im vergangenen Jahr nicht, vergleichbare Steigerungen zu erzielen, und Dresden und Köln mussten sogar negative Resultate in Kauf nehmen. Im Jahr 2012 konnten sämtliche Hotels von Budget bis Luxus Aufwind bei allen Performanceindikatoren verzeichnen. Somit konnte jede Kategorie profitieren. Performance Hotels Belegung Zimmerrate Zimmerertrag 2012 YTD Veränd. Vorjahr 2012 YTD Veränd. Vorjahr 2012 YTD Veränd. Vorjahr 2-3-Sterne-Hotels 78,5% +4,4% 78,69 +6,1% 61,79 +10,8% 3-/+3-Sterne-Hotels 74,6% +2,9% 104,34 +13,3% 77,85 +16,5% 4-Sterne-Hotels 75,8% +4,4% 106,14 +7,6% 80,42 +12,3% 5-Sterne-Hotels 76,7% +0,7% 185,54 +9,1% 142,29 +9,9% Alle Hotels 74,8% +2,4% 123,08 +8,9% 92,03 +11,5% Quelle: STR Global, ausgewählte Competitive Sets 8

9 Hotelprojekte überschaubares Wachstum Pipeline Hotelprojekte Fokus auf Entwicklungen im 3- bis 4-Sterne-Bereich Wie auch in der Vergangenheit werden die Neuzugänge von Hotels in der Bayernmetropole überschaubarer als in anderen deutschen Großstädten bleiben. Dies liegt jedoch nicht an mangelndem Interesse von Investoren und Entwicklern. Vielmehr ist die Anzahl der für Hotelentwicklungen zur Verfügung stehenden Grundstücke begrenzt, sodass nicht jeder Betreiber seinen Wunsch nach Präsenz am Vorzeigestandort München umsetzen kann. Grundsätzlich werden die meisten Hotels gemäß gegenwärtigem Planungsstand im 3- bzw. 4-Sterne-Segment entstehen. Hotelprojekte Projekt Betreiber Standort Zimmer Sterne Eröffnung H2 Hotel München Messe Hospitality Alliance AG Olof-Palme-Straße Herbst 2013 Ramada Hotel & Conference Center München Neue Messe Hospitality Alliance AG Olof-Palme-Straße Herbst 2013 Cocoon Hotel Eckelmann Group Lindwurmstraße k.a Ackermannbogen Hotel/ Boardinghouse k.a. Schwere-Reiter-Straße/ Ackermannbogen k.a. k.a. 2014/2015 Aloft Starwood Hotels Bayerstraße März 2015 Hotel am Schwabinger Tor k.a. Leopoldstraße Nordic Pure Hotel nordic hotels AG Nähe Neue Messe München Kongresshotel Hochschulcampus Garching k.a. Garching Forschungszentrum k.a Königshof (Abriss, Neubau und k.a. Erweiterung) k.a. k.a. k.a. 2016/2017 Derag Hotel Derag Hotel and Living AG & Co. KG Frauenstraße k.a. 4 k.a. AMEDIA Hotel AHC k.a. k.a. 4 k.a. Angelo Hotel (Erweiterung Zimmer) Angelo Hotel (Erweiterung Serviced Apartments) VIENNA INTERNATIONAL Hotelmanagement AG VIENNA INTERNATIONAL Hotelmanagement AG Leuchtenbergring 52 4 k.a. Leuchtenbergring 28 4 k.a. Hotel am Bahnhof Moosach k.a. Moosacher Bahnhof k.a. 3 k.a. Hotel Bogenhauser Tor k.a. Vogelweideplatz k.a. k.a. k.a. Hotel Paketzustellamt k.a. Arnulfstraße k.a. k.a. k.a. Hotel Stadtquartier am Hirschgarten k.a. Am Hirschgarten k.a. k.a. k.a. Zwei Hotels auf dem ehemaligen Pfanni-Werksgelände k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. Quellen: Tourismusamt der Stadt München, Deloitte-Recherche 9

10 In 2012 blieb es in Bezug auf Hoteltransaktionen auf dem Münchner Hotelmarkt ruhig. Anfang 2013 ging der 50%ige Anteil der Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG am Angelo Hotel Leuchtenbergring sowie am benachbarten Baugrundstück an die UBM Realitätenentwicklung über. UBM plant nunmehr als Alleineigentümer eine Projektentwicklung mit einem Volumen von rd. 50 Mio. Euro. Neben Büro- und Gewerbeflächen sollen zusätzliche 52 Hotelzimmer sowie 28 Serviced Apartments entstehen. In 2013 bildete zum zweiten Mal die bayerische Landeshauptstadt München den Auftakt unserer Newsletterreihe, nachdem wir Ihnen in den vergangenen zwei Jahren sieben weitere deutsche Hotelmärkte vorgestellt haben. Im Verlauf des aktuellen Jahres werden erneut die großen deutschen A-Standorte im Fokus stehen. Freuen Sie sich im zweiten Quartal 2013 auf unseren Newsletter zum Hotelmarkt Berlin! 10

11 Real Estate & Hospitality Ihre Ansprechpartner WP/StB Michael Müller Partner Tel: +49 (0) Kay Constanze Strobl Manager Tel: +49 (0) Angela Egberts Senior Consultant Tel: +49 (0) Yvonne Brabant Senior Consultant Tel: +49 (0) Für weitere Informationen besuchen Sie unsere Website auf Die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als verantwortliche Stelle i.s.d. BDSG und, soweit gesetzlich zulässig, die mit ihr verbundenen Unternehmen nutzen Ihre Daten im Rahmen individueller Vertragsbeziehungen sowie für eigene Marketingzwecke. Sie können der Verwendung Ihrer Daten für Marketingzwecke jederzeit durch entsprechende Mitteilung an Deloitte, Business Development, Kurfürstendamm 23, Berlin, oder widersprechen, ohne dass hierfür andere als die Übermittlungskosten nach den Basistarifen entstehen. Diese Veröffentlichung enthält ausschließlich allgemeine Informationen und weder die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft noch Deloitte Touche Tohmatsu Limited ( DTTL ), noch eines der Mitgliedsunternehmen von DTTL oder eines der Tochterunternehmen der vorgenannten Gesellschaften (insgesamt das Deloitte Netzwerk ) erbringen mittels dieser Veröffentlichung professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Unternehmensberatung, Finanzen, Investitionen, Recht, Steuern oder auf sonstigen Gebieten. Diese Veröffentlichung stellt keinen Ersatz für entsprechende professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen dar und sollte auch nicht als Grundlage für Entscheidungen oder Handlungen dienen, die Ihre Finanzen oder Ihre geschäftlichen Aktivitäten beeinflussen könnten. Bevor Sie eine Entscheidung treffen oder Handlungen vornehmen, die Auswirkungen auf Ihre Finanzen oder Ihre geschäftlichen Aktivitäten haben könnte, sollten Sie einen qualifizierten Berater aufsuchen. Keines der Mitgliedsunternehmen des Deloitte-Netzwerks ist verantwortlich für Verluste jedweder Art, die irgendjemand im Vertrauen auf diese Veröffentlichung erlitten hat. Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und Corporate Finance für Unternehmen und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen. Mit einem weltweiten Netzwerk von Mitgliedsgesellschaften in mehr als 150 Ländern verbindet Deloitte herausragende Kompetenz mit erstklassigen Leistungen und steht Kunden so bei der Bewältigung ihrer komplexen unternehmerischen Herausforderungen zur Seite. To be the Standard of Excellence für rund Mitarbeiter von Deloitte ist dies gemeinsame Vision und individueller Anspruch zugleich. Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited, eine private company limited by guarantee (Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach britischem Recht), und/oder ihr Netzwerk von Mitgliedsunternehmen. Jedes dieser Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig. Eine detaillierte Beschreibung der rechtlichen Struktur von Deloitte Touche Tohmatsu Limited und ihrer Mitgliedsunternehmen finden Sie auf Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Stand 03/2013