Klaus Wigand/Stefan Albert (Hrsg.) Auslandsimmobilien

Transkript

1 /Stefan Albert (Hrsg.) Auslandsimmobilien

2 /Stefan Albert (Hrsg.) Auslandsimmobilien Sucher Finanzierungr Kauf und Vererbung in Europa GABLER

3 Bibliografische Information Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet uber < 1. Auflage November 2003 Aile Rechte vorbehalten Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden 2003 Softcover reprint of the hardcover 1st edition 2003 Lektorat: Susanne Kramer Der Gabler Verlag ist ein Unternehmen von Springer Science+Business Media. Das Werk einschlieelich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschutzt. Jede Verwertung auberhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulassig und strafbar. Das gilt insbesondere fur Vervielfaltigungen, Dbersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen System en. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in dies em Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten waren und daher von jedermann benutzt werden durften. Umschlaggestaltung: Nina Faber de.sign, Wiesbaden Satz: DTP-Service Lars Decker, Vechelde Gedruckt auf saurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier ISBN : / ISBN (ebook)

4 Vorwort Schon vor einigenjahren hatten -laut einer Umfrage des Emnid-Instituts aus dem Jahr Prozent der Deutschen Interesse am Erwerb einer eigenen Immobilie im Ausland (gegeniiber 60 % im Jahr 1997; Handelsblatt vom ). Auch wenn sich nur wenige der Befragten tatsachlich diesen Traum vom eigenen Heim im Ausland - sei es als Ferien- oder Zweitwohnsitz oder als Altersruhesitz - werden erfiillen konnen, ist doch das Interesse der Deutschen an Auslandsimmobilien ungebrochen grob. Rege Nachfrage nach Auslandsimmobilien besteht, ungeachtet aktueller wirtschaftlicher Schwierigkeiten, vor all em bei der sog. "Erbengeneration", der teilweise betrachtliche Vermogenswerte zur Verfiigung stehen - ohne dass diese zur eigenen Altersabsicherung unmittelbar benotigt werden - und bei der immer gro6er werdenden Gruppe der wohlhabenden Ruhestandler, die ihren Lebensabend gerne in einer eigenen Immobilie im Ausland verb ring en mochten. Begiinstigt wird dieses Interesse durch die zunehmende Annaherung in wirtschaftlicher, rechtlicher und auch steuerlicher Hinsicht innerhalb der Europaischen Union. Dariiber hinaus reift bei manchem potenziellen Erwerber die Erkenntnis, dass zwar auch andere Formen der Kapitalanlage in der Vergangenheit nicht die gewiinschte oder versprochene Rendite erbracht haben, eine Ferienimmobilie aber dagegen zumindest Spa6 und Lebensfreude ("Lifestyle") verspricht. Zusatzlichen Beratungsbedarf haben viele stolze Eigentiimer einer Immobilie im Ausland, die sich "aus Altersgriinden" mit der Frage beschaftigen, ob die Immobilie nicht besser rechtzeitig verkauft oder an die Kinder iibergeben oder vererbt werden soute. Vieles spricht daher dafiir, dass sich das Interesse an auslandischen Ferienimmobilien und damit dieser Markt in Deutschland auch in Zukunft dynamisch entwickeln wird. An dieser Entwicklung sind neben dem eigentlichen Immobilienkaufer oder -eigentiimer viele weitere Personen- und Berufsgruppen beteiligt. Banken, Sparkassen und andere Kreditinstitute bieten Ihren Kunden ebenso ihre Unterstiitzung beim Immobilienerwerb im Ausland an, 5

5 wie Versicherer und ihre Agenten, Immobilienmakler im In- und Ausland, Bautrager sowie Rechtsanwalte, Notare und Steuerberater. Ihnen allen steht eine Fulle einzelner Fachinformationen zum Thema Auslandsimmobilien im Buchhandel oder uber Internet zur Verfugung - meist landerspezifisch, auf den Erwerb, die Besteuerun~r die Vererbung von Auslandsimmobilien beschrankt, inhaltlich ~usammenfassend oder im Umfang eines juristischen Lehrbuches. Vielep Darstellungen zu diesem Thema ist aber gemeinsam, dass sie den;"lebenszyklus" einer Auslandsimmobilie und seines Eigentumers nur in Ausschnitten und nicht insgesamt betrachten; d. h. beginnend bei der ersten Idee des Erwerbs einer Immobilie im Ausland, der Suche nach dem geeigneten Objekt, den ersten Gesprachen und der Beauftragung eines Immobilienmaklers uber die Finanzierung der Auslandsimmobilie, den Erwerb mit der Eintragung im Eigentumsregister und die eventuelle Bebauung eines Grundstuckes, weiter uber den laufenden Unterhalt der Immobilie bis hin zu ihrem eventuellen Verkauf bzw. ihrer Dbertragung auf die Erben zu Lebzeiten als Schenkung oder von Todes wegen durch letztwillige Verfugung und die Abwicklung des Immobilienerwerbs im Erbfall. Die "Leidtragenden" dieser bisher nur punktuellen Betrachtung von Auslandsimmobilien sind die Berater, die sich zwar professionell mit finanziellen und juristischen Fragen des Immobilienmarkts beschaftigen, deren Fokus hierbei jedoch auf den deutschen Markt beschrankt bleibt und die dennoch von ihren Kunden mit der Auslandsthematik konfrontiert werden. Diese Berater und "Multiplikatoren" sollen sich mit Hilfe dieses Buches schnell einen profunden Dberblick uber die wesentlichen Fragen "im Leben einer Auslandsimmobilie und ihres Eigentumers" verschaffen konnen, ohne sich in Details zu verlieren. Damit ist das Buch die geeignete Grundlage fur die Vorbereitung eines Kundengesprachs, in dem an den Berater erste Fragen im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb im Ausland herangetragen werden sowie zur Einarbeitung ins Thema beim Kontakt mit Maklern, Versicherern, Notaren und Rechtsanwalten vor Ort im Ausland. Selbstverstiindlich ist dieses Buch auch fur Interessenten von Nutzen, die selbst den Erwerb einer Immobilie im Ausland planen oder die bereits Eigentumer einer Auslandsimmobilie sind. 6

6 Das Buch beschrankt sich zunachst auf funf der fur Deutsche begehrtesten Urlaubslander Europas, namlich Italien, Spanien, Frankreich, die Schweiz und Osterreich und fasst daruber hinaus die wesentlichen Grundaussagen zum "Lebenszyklus" einer Immobilie fur weitere sechs Urlaubslander zusammen: Portugal, Griechenland, die Niederlande, die Turkei, Gr06britannien und Irland. Eine Erweiterung in einer nachsten Auflage ist denkbar, wobei es aber weiterhin bei der Beschrankung auf privat genutzte Ferienimmobilien verbleiben soli. Eine Erweiterung des Buches auf andere Immobilieninvestitionen in Europa - etwa gewerbliche oder Renditeinvestitionen - wurde den Rahmen spreng en und ist nicht geplant. Die Angaben in diesem Buch sollen dem interessierten Leser den Einstieg in das Thema erleichtern und dienen der allgemeinen Information. Sie enthalten keinen Rechts- oder Steuerrat. Sie konnen im Zweifel auch keine rechtliche oder steuerliche Beratung ersetzen. Vor der konkreten Planung und Gestaltung eines Immobilienerwerbs oder einer Vermogensnachfolgeregelung im Hinblick auf eine Auslandsimmobilie ist daher zu empfehlen, einen qualifizierten Rechts- und Steuerberater in Deutschland oder vor Ort im jeweiligen Land zu Rate zu ziehen. Dieses Buch gibt die den jeweiligen Autoren bekannte Rechts- und Steuersituation in den jeweiligen Landern zum 31. Juli 2003 wieder. Obwohl wir laufend bemuht waren, die Angaben zu uberprufen und zu aktualisieren, konnen wir keine Haftung fur die Richtigkeit, Vollstandigkeit oder Aktualitat der hier enthaltenen Informationen ubernehmen. Munchen, Oktober 2003 Stefan Albert 7

7 G.I.S bietet Ihnen samtliche Dienstleistungen rund um den Erwerb einer Auslandsimmobilie aus einer Hand: Von der individuelien Bedarfsanalyse, uber die Besichtigung und den Erwerb bis hin zur personlichen Betreuung auch nach dem Kauf. 1m Zentrum unserer Tatigkeit steht die intensive, personliche Betreuung. In Deutschland durch Ihr zustandiges Regionalburo, im Ausland durch unsere mehrsprachigen Mitarbeiter vor Ort. G.I.S Global Immobilien Service GmbH Zentrale Steinerne Furl Augsburg - Germany Tel. +49 (0) 821/ info@gis-real-eslate.com Global Immobillan Service

8 Inhaltsverzeichnis Vorwort 5 Teill: Allgemeine Informationen zu Auslandsimmobilien 1. Suche und Finanzierung von Auslandsimmobilien 16 Stefan Albert 1.1 Der erste Gedanke Echte Kaufmotive Phasen des Kaufprozesses Das richtige Objekt Welche Immobilie passt zu mir? Die Unterhaltung der Immobilie Ferien- oder Zweitwohnsitz? Informationssammlung Land und Regionen Preise und Nachfrage Anbieter Umsetzung Angebotsanforderung Erste Reaktion Die Besichtigung Finanzierungsiiberlegungen Beleihung der Immobilie im Ausland Besonderheiten infolge des Eigentumsiibergangsl Zahlungsweise Finanzierungsvarianten Kauf einer Immobilie in Deutschland und im Ausland 40 Stefan Albert/ 2.1 Besonderheiten des deutschen Immobilienkaufs Andere Linder, andere Sitten - auch beim Immobilienkauf im Ausland 47 9

9 3. Vererbung und Schenkung von Auslandsimmobilien Die internationale Erbrechts- und Erbschaftsteuersituation Das deutsche Erbrecht Nachlassabwicklung und Hinweise fur den Erbfall Schenkung von Auslandsimmobilien Das deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht 73 Teil2: Die Suche nach einer Auslandsimmobilie - Uinderteile Stefan Albert 1. Italien 1.1 Land und Regionen 1.2 Preise und N achfrage 2. Spanien 2.1 Land und Regionen 2.2 Preise und Nachfrage 3. Frankreich 3.1 Land und Regionen 3.2 Preise und Nachfrage 4. Schweiz 4.1 Land und Regionen 4.2 Preise und Nachfrage 5. Osterreich 5.1 Land und Regionen 5.2 Preise und Nachfrage

10 Teil3: Der Kauf einer Auslandsimmobilie - Uinderteile 1. Immobilienerwerb in Italien 106 Stephan Grigolli 1.1 Die verschiedenen Stadien des Immobilienerwerbs Das Grundbuch Erwerbsbeschrankungen Kosten und Steuern Immobilienerwerb in Spanien 120 Philipp Kirchheim 2.1 Vorvertrag/Kaufvertrag NotariGrundbuchamt Erwerbsbeschrankungen Kaufabwicklung Kosten und Steuern Immobilienerwerb in Frankreich 151 Jacky Petitot 3.1 Einleitung Vorvertrag Notariat Erwerbsbeschrankungen Kaufabwicklung Kosten und Steuern Immobilienerwerb in der Schweiz 178 Walter Haberling 4.1 Vorvertrag/Kaufvertrag NotariGrundbuchamt Erwerbsbeschrankungen Kaufabwicklung Kosten und Steuern

11 5. Immobilienerwerb in Osterreich 205 Alfred NemetschkelBirgit Harasser 5.1 Kaufvertrag Grundbuch Erwerbsbeschrankungen Kaufabwicklung Kosten und Steuern 233 Teil4: Vererbung und Schenkung von Auslandsimmobilien 1. Vererbung und Schenkung von Immobilien in Italien Die internationale Erbrechtssituation in deutsch-italienischen Erbfallen Das italienische Erbrecht Nachlassabwicklung/Hinweise fur den Erbfall Schenkung italienischer Immobilien Das italienische Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht _ Vererbung und Schenkung von Immobilien in Spanien Die internationale Erbrechtssituation in deutsch-spanischen Erbfallen Das spanische Erbrecht Nachlassabwicklung/Hinweise fur den Erbfall Schenkung spanischer Immobilien Das spanische Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht Vererbung und Schenkung von Immobilien in Frankreich _ Die internationale Erbrechtssituation in deutsch-franzosischen Erbfallen Das franzosische Erbrecht Nachlassabwicklung/Hinweise fur den Erbfall Schenkung franzosischer Immobilien Das franzosische Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht _

12 4. Vererbung und Schenkung von Immobilien in der Schweiz Die internationale Erbrechtssituation in deutsch-schweizerischen Erbfallen Das schweizerische Erbrecht Nachlassabwicklung/Hinweise fur den Erbfall Schenkung schweizerischer Immobilien Das schweizerische Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht Vererbung und Schenkung von Immobilien in Osterreich Die internationale Erbrechtssituation in deutsch-osterreichischen Erbfallen Das osterreichische Erbrecht Nachlassabwicklung/Hinweise fur den Erbfall Schenkung osterreichischer Immobilien Das osterreichische Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht 322 Teil5: Oberblick Uber weitere Lander /Stefan Albert 1. Portugal Suche und Finanzierung einer Immobilie in Portugal Erwerb einer Immobilie in Portugal Vererbung und Schenkung einer Immobilie in Portugal Griechenland Suche und Finanzierung einer Immobilie in Griechenland Erwerb einer Immobilie in Griechenland Vererbung und Schenkung einer Immobilie in Griechenland

13 3. Niederlande Suche und Finanzierung einer Immobilie in den Niederlanden Erwerb einer Immobilie in den Niederlanden Vererbung und Schenkung einer Immobilie in den Niederlanden Tiirkei Suche und Finanzierung einer Immobilie in der Tiirkei _ Erwerb einer Immobilie in der Tiirkei Vererbung und Schenkung einer Immobilie in der Tiirkei _ Gro6britannien Suche und Finanzierung einer Immobilie in GroBbritannien Erwerb einer Immobilie in GroBbritannien Vererbung und Schenkung einer Immobilie in GroBbritannien Irland Suche und Finanzierung einer Immobilie in Irland Erwerb einer Immobilie in Irland Vererbung und Schenkung einer Immobilie in Irland 362 Literaturverzeichnis 364 Die Herausgeber 367 Die Autoren