SchiedsamtsZeitung 63. Jahrgang 1992, Heft 02 Online-Archiv Seite 21a-25 Organ des BDS

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1 Wer zahlt bei Streitigkeiten aus dem Mietrecht? von F. Rostige, Schm. in Eitorf Die Vielfältigkeiten im Mietrecht, wer für einen Schaden ersatzpflichtig ist, muss grundsätzlich aus der Einzelfallgestaltung entschieden werden. Uni bei vermögensrechtlichen Ansprüchen aus dem Mietrecht sachgerecht entscheiden zu können, sollten nachfolgende Ausführungen dem Schiedsmann/der Schiedsfrau eine allgemein verständliche Grundlage an die Hand geben. Abflußverstopfung Dem Mieter obliegt die Pflicht, die Einrichtungen der Wasserver- und entsorgung in seinem Wohnbereich schonend zu behandeln. Entsteht aus der Fahrlässigkeit des Mieters eine Rohrverstopfung, so ist der Mieter dem Vermieter aus positiver Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig. Kann allerdings der Vermieter dem Mieter dies nicht nachweisen, trägt er die Aufwendungen für die Beseitigung der Verstopfung im Hauptabflußrohr des Mietshauses. Kosten aus der Verstopfung der Abwasserleitung durch Monatsbinden, die in die Toilette gegeben wurden, sind - falls der erforderliche Nachweis vom Vermieter geführt werden kann - vom Verursacher zu tragen. Ist dagegen der Mieter infolge einer Abflußverstopfung geschädigt worden (z.b. Wasserschäden am Mobilar, Teppichboden etc.), kann er dann vom Vermieter Ersatz verlangen, wenn dieser die Verstopfung zu verantworten hat, sei es durch eine unsachgemäße Handlung im Abwassersystem oder durch Unterlassung der notwendigen Überprüfung der Betriebsfähigkeit der Entwässerungseinrichtung. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Entwässerungsanlage in dem Mietwohngrundstück in regelmäßigen Abständen überprüfen zu lassen. Ein eigenes Mitverschulden trifft ihn aber dann, wenn häufige Verstopfungen vorkommen, die auf eine Verengung der Rohrleitungen durch Ablagerungen hindeuten und es der Vermieter bei dieser Sachlage unterlassen hat, eine Überprüfung aufgrund der häufigen Verstopfungen vorzunehmen oder aber vornehmen zu lassen. Badewannenerneuerung Immer wieder kommt es vor, besonders in Altbauten, dass der Mieter wegen Beschädigung des überzuges der Badewanne vom Vermieter die Installierung einer neuen Badewanne fordert. Die natürliche Abnutzung einer Badewanne und die daraus resultierenden Aufwendungen für eine neue Wanne sind vom Vermieter zu zahlen, weil natürliche Abnutzungen in der Wohnung und der dazu gehörenden Nebeneinrichtungen immer zu Lasten des Vermieters gehen. Kann der Vermieter aber dem Mieter nachweisen, dass der bezug der Badewanne durch unsachgemäße Behandlung beschädigt wurde, z.b. dadurch, dass der Mieter stark Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/6

2 verschmutzte Wäschestücke über längere Zeit in der Badewanne eingeweicht und chemische Mittel zur Reinigung hinzubegeben hat, die den -Bezug angegriffen haben, ist der Mieter dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Glasbruch Der Vermieter hat dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben. Dazu gehört auch, dass die Fenster der vermieteten Wohnung dicht und die Fensterscheiben ganz sind. Bei Glasbruch einer Fensterscheibe, die auch durch Spannung, z.b. durch das Überfliegen des Mietwohngrundstückes entstehen kann, hat grundsätzlich der Vermieter die Reparaturkosten zu tragen, es sei denn, dass der Vermieter dein Mieter nachweisen kann, dass der Glasbruch durch unsachgemäße Behandlung oder Vorsatz seitens des Mieters entstanden ist. Kommt nämlich die Hausfrau bei der Reinigung der Wohnung mit einem Reinigungsgegenstand (vielfach mit dem Besenstiel) derart unglücklich an die Fensterscheibe, dass sie dadurch splittert oder zerbricht, ist der Mieter dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Feuchtigkeit in der Wohnung Öfters kommt es in der Wohnung zu Feuchtigkeitsschäden, die nicht nur sehr unansehnlich sind, sondern auch zu schweren Gesundheitsschäden führen können (z.b. Asthmaerkrankung, Bronchitis). Es gibt verschiedene Gründe, die zu Feuchtigkeitsschäden führen können. Entweder wird die Wohnung von der Mietpartei zu wenig und nicht regelmäßig und sachgemäß belüftet, oder aber, besonders bei älteren Mietshäusern, sind die Wände zu kalt. Die Ursache hierfür sind Baumängel, vielleicht weil keine oder nur eine ungenügende Isolierung vorhanden ist. Es kommt auch vor, dass beide Ursachen vorliegen. Dann streiten sich meistens Vermieter und Mieter und kommen zu keiner Einigung. Bei dieser Sachlage ist es dann angebracht, besonders im Hinblick auf eine eventuelle gerichtliche Auseinandersetzung, dass man einen Sachverständigen für Bauschäden die Ursachen feststellen lässt. Wenn einwandfrei feststeht - was teilweise sehr zeitaufwendig und schwierig sein kann - dass der Mieter zu wenig und ungenügend gelüftet hat, ist er dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Falls es sich aber um Baumängel handelt, hat der Vermieter die Feuchtigkeitsschäden umgehend und zu seinen Lasten zu beseitigen. Der Mieter selbst ist berechtigt, bis zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden die Miete zu mindern. Zur Mietminderung folgen später noch Ausführungen, über die auch der Schiedsmann/die Schiedsfrau informiert sein sollten, um in sachgerechter Entscheidung einen Vergleich schließen zu können. Hausmusik Solange in einem Mietwohngrundstück sich die anderen Mieter nicht über Gebühr Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/6

3 belästigt fühlen, ist gegen eine musikalische Betätigung in der Wohnung grundsätzlich nichts einzuwenden. Zu beachten ist jedoch die in einem Mietvertrag oder in der Hausordnung vereinbarte Mittagsruhe, meistens die Zeit zwischen 13 und 15 Uhr. Falls jedoch eine Mietpartei im Mietwohngrundstück sich - auch trotz mehrfachen Hinweises - nicht daran hält, können die übrigen Parteien von ihrem Mietminderungsrecht Gebrauch zu machen. Kleinreparatur Bei den Kleinreparaturen handelt es sich um Instandsetzungsarbeiten, die der Mietsache dienen. Nach 536, 548 BGB sind diese grundsätzlich vom Vermieter durchzuführen (z.b. Unterlegscheiben bei tropfendem Wasserhahn, Instandsetzung defekter Türschlösser und Lichtschalter etc.), sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart worden ist. Auch die laufende Pflege der technischen Einrichtungen in Mietwohngrundstücken (z.b. Reinigung der Gastherme) ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Hat der Mieter aber diese Arbeiten vertraglich übernommen, dann hat er sie auch auszuführen oder durch dritte Personen ausführen zu lassen und muss die Kosten hierfür tragen. Der Begriff der Kleinreparaturen ist in 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung definiert. Er umfasst das Beheben von kleinen Schäden an den Gegenständen für Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Reparaturen an Fenster- und Türschlössern sowie den Verschlußeinrichtungen der Fensterläden. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel in einem Mietvertrag ist, dass sie eine doppelte Begrenzung enthält. Das heißt, dass die Kleinreparaturen, die der Mieter laut Mietvertrag übernommen hat, pro Einzelreparatur summenmäßig (z.b. 80,-DM oder 100,- DM) begrenzt ist, wobei seitens der bereits hierzu ergangenen Rechtsprechung bei einem Kostenaufwand von 100,- DM je Einzelfall keine grundsätzlichen Bedenken bestehen. Weiter - und darauf muss der Schiedsmann/die Schiedsfrau bei einem Güteversuch besonders achten - muss die Kleinreparaturklausel eine Höchstgrenze festgelegt haben, falls innerhalb eines bestimmten Zeitraumes - überwiegend das Kalenderjahr mehrere Kleinreparaturfälle anfallen. Die Rechtsprechung hat die Begrenzung des Gesamtaufwandes festgelegt, weil ohne diese Begrenzung das vom Mieter übernommene Risiko einfach nicht einschätzbar wäre. Dabei kann die jährliche Höchstbetragsgrenze, die vom Mieter getragen werden muss, in einem Festbetrag oder aber in einem bestimmten Prozentsatz der Miete festgelegt werden. In Mietprozessen wird sehr darauf geachtet, dass beides in der Kleinreparaturklausel enthalten ist. Führt der Mieter vertraglich übernommene Kleinreparaturen nicht aus, so ergibt sich aus dieser Verhaltensweise des Mieters ein Schadenersatzanspruch des Vermieters. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/6

4 Dabei muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Arbeiten, entweder durch den Mieter selbst oder durch eine von ihm beauftragte Person setzen und gleichzeitig erklären, dass er nach Fristablauf dann die Durchführung der Arbeiten ablehnt und Schadenersatz in Geldform verlangt. Bei einem vermögensrechtlichen Anspruch (Schadenersatz) wegen Nichtdurchführung der vertraglich übernommenen Kleinreparaturfälle muss der Schiedsmann/die Schiedsfrau vor Stellungnahme zu dem Begehren des Antragstellers sich unbedingt den Mietvertrag vorlegen lassen, damit ein eventueller Vergleich auf der erforderlichen gesetzlichen Basis abgeschlossen werden kann. Lärmbelästigung Im Zeitalter der zunehmenden Immissionen werden die Menschen immer empfindlicher gegen jede Art von Lärmbelästigungen, die auf die Dauer zu gesundheitlichen Schäden führen und damit sogar den Tatbestand der Körperverletzung herbeiführen können. Nicht umsonst ist in den meisten Hausordnungen darauf hingewiesen, dass ein friedliches Zusammenleben der Hausbewohner möglich ist, wenn jede Mietpartei sich von dem Gedanken der Hausgemeinschaft leiten lässt, und die Rücksicht auf ein gedeihliches Zusammenleben es erfordert, dass jedes störende Geräusch und solche Tätigkeiten zu vermeiden sind, die die häusliche Ruhe beeinträchtigen. Werden die Hausbewohner durch übermäßigen Lärm einer anderen Mietpartei belästigt, ist der Vermieter zur Abhilfe verpflichtet. Der Vermieter hat den Störer durch Abmahnung aufzufordern, das vertragswidrige Verhalten zu unterlassen. Wenn dies nicht hilft, kann der Vermieter kündigen oder Unterlassungsklage erheben ( 550 BGB). Aus dem»kann der Vermieter«sollte ein»muss der Vermieter«werden, wenn er als Hauseigentümer sich für ein störungsfreies Wohnen seiner Mietparteien verpflichtet fühlt, und er nicht Gefahr laufen will, dass die sich gestört fühlende Mietpartei von ihrem Recht der Mietminderung Gebrauch macht. Mietminderung Um von dem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen zu können, muss der Mieter aber folgendes beachten: Eine unerhebliche Beeinträchtigung - z.b. fehlende Beleuchtung im Keller oder auf dem Speicher, Haarrisse in einer Zimmerdecke eines Altbaus - rechtfertigt keine Mietminderung. Hat der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Einzug in die Wohnung die Mängel gekannt und hat der Vermieter nicht die Mängelbeseitigung zugesagt, dann scheidet eine Mietminderung aus. Weiterhin kann der Mieter keine Mietminderung geltend machen, wenn er die Mängel bereits längere Zeit gekannt, trotzdem aber die im Mietvertrag vereinbarte Miete in voller Höhe während der Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/6

5 Mietzeit gezahlt hat. Hat aber der Mieter den festgestellten Mangel gerügt - was er letzthin zu beweisen hat - und in Erwartung, dass der Vermieter den Mangel alsbald abstellt, die volle Miete weiterhin entrichtet, dann liegt keine vorbehaltlose Mietzahlung vor und der Mieter kann von seinem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen, wenn der Vermieter nicht alsbald die Mängel beheben lässt. Allgemein gültige Sätze für die Mietminderung der Höhe nach bestehen nicht. Hier ist immer im Einzelfall zu entscheiden, wobei die Praxis gezeigt hat, dass der Mieter, besonders über die Verärgerung, dass der Vermieter nicht den Schaden alsbald behoben hat, in der Höhe der Mietminderung sehr oft über das Ziel hinausschießt. Obhutspflicht des Mieters Mit Bezug der Wohnung übernimmt der Mieter dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung, die Wohnung und die zur Wohnung gehörenden Nebenanlagen (z.b. Keller, Mansarde, Flur, Waschküche) pfleglich zu behandeln. Er übernimmt ferner die Pflicht, Schäden von der Wohnung - sofern es in seiner Macht steht - fernzuhalten. Insbesondere hat er den Vermieter über alle in seinem Wohnbereich entstandenen Schäden umgehend zu informieren, ansonsten er Gefahr läuft, dass er später aus den schon lange bestehenden Schäden kein Recht auf Mietminderung mehr herleiten und sich sogar schadensersatzpflichtig machen kann. Auch ist der Mieter zu Vorsorgemaßnahmen verpflichtet, wenn er erkennen kann, dass sich durch bevorstehende Ereignisse erkennen lässt, dass Schäden entstehen können, z.b. durch Verschließen aller Fenster und Türen, wenn ein schweres Gewitter heranzieht, dass u.a. auch Hagelschlag mit sich bringt. Bei Wintereintritt muss der Mieter darauf achten, dass die Wasserleitung gegen Einfrieren bei starker Kälte und Frost geschützt wird. Nach der Rechtsprechung macht der Mieter sich auch dann schadensersatzpflichtig, wenn er den Mangel grob fahrlässig übersehen hat. Mietminderungsrecht und Schadenersatzpflicht können sich dann gegenseitig aufheben. Schadenersatzpflicht des Mieters Für vorsätzlich oder grob fahrlässig angerichtete Schäden an der Mietsache durch den Mieter, seine Familienangehörigen oder sonstige Benutzer der Mietsache, hat der Mieter aufzukommen. Hierzu bedarf es keiner vertraglich übernommenen Vereinbarung. Es ist allerdings abzugrenzen zwischen Beschädigung und gebrauchsbedingter Abnutzung, was im Einzelfall nicht immer leicht sein wird. Der Tatbestand der Beschädigung liegt vor, wenn Holzfensterrahmen deswegen faulen, weil der Mieter die Wohnung nicht ordnungsgemäß lüftet oder in der Wohnung Wäsche wäscht und das sich dadurch bildende Schwitzwasser an den Fenstern nicht ordnungsgemäß beseitigt wird. Dies stellt dann eine Beschädigung der Mietsache dar und 'seine Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/6

6 gebrauchsbedingte Abnutzung. Gleiches gilt auch, wenn eine Badewanne dadurch beschädigt wird, dass in der Badewanne Wäsche mit stark ätzenden Mitteln gewaschen und gereinigt wird. Eine nicht gebrauchsbedingte Abnutzung ist ferner das Anbrennen des Holzfußbodens oder des Teppichs durch Herabfallen von glühender Asche von Zigarren, Zigaretten oder Kohleöfen. Hier liegt der Tatbestand der Beschädigung vor. Eine Beschädigung liegt ferner vor, wenn der Mieter harte Gegenstände in das Wasch- oder Toilettenbecken wirft und diese dadurch beschädigt werden. Aber auch in diesem Falle liegt die Beweislast bei dem Vermieter. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 6/6