So gehen Sie bei Wohnungsmängeln

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1 Mieter bekommen Recht ISBN So gehen Sie bei Wohnungsmängeln vor Das Fenster schließt nicht richtig, durch einen Riss in der Außenwand entsteht Schimmel diese und andere Mängel können im Laufe der Zeit in Gebäuden entstehen. Viele Mieter wissen nicht, dass sie einen Schaden sofort ihrem Vermieter melden müssen und dass dieser verpflichtet ist, den Mangel zu beseitigen. Wann genau ein Mangel vorliegt und wie Sie vorgehen, wenn Sie einen solchen in Ihrer Wohnung entdecken, erfahren Sie in diesem Kapitel. Lesen Sie auch, welche Rechte Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht usw. Sie haben, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nachkommt.

2 Wohnungsmängel, die der Mieter nicht zu verschulden hat, müssen vom Vermieter behoben werden. Wann liegt ein Mangel vor? Die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern im Hinblick auf Mängel sind seit der Mietrechtsreform in den 535 und 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Laut 535 BGB Abs. 2 hat der Vermieter grundsätzlich die Wohnung inklusive der Ausstattung und der Gemeinschaftsräume vertrags- und wohngerecht zu überlassen und zu erhalten. Tauchen Mängel auf, müssen diese beseitigt werden. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, können Sie als Mieter oder Mieterin gemäß 536 BGB die Miete kürzen oder brauchen gar nicht zu zahlen. Hat der Vermieter oder die Vermieterin den Mangel selbst zu vertreten und beseitigt ihn nicht, können Sie darüber hinaus laut 536a BGB einen Schadensersatz und, falls Sie den Mangel selbst beheben, Ersatz für die Ihnen dadurch entstandenen Kosten verlangen. Befindet sich die Wohnung nicht in vertragsmäßigem Zustand, liegt ein Mangel vor oder anders ausgedrückt: Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand vom Sollzustand abweicht. Der Sollzustand ergibt sich aus dem Mietvertrag, hängt aber auch von dem Mietobjekt selbst ab. Wer in einen Altbau einzieht, muss damit rechnen, dass die Bausubstanz nicht zu vergleichen ist mit der eines exklusiven Neubaus, diesem Zustand wird schon in der entsprechend niedriger angesetzten Miete Rechnung getragen. Deshalb meint der Sollzustand in der Regel immer den marktüblichen Zustand. Auch andere Nachteile gelten nicht als Mängel, wenn diese beim Abschluss des Mietvertrages für den Mieter oder die Mieterin klar erkennbar waren, wie z.b. die Lärmbelästigung durch eine Gaststätte im Haus, die schon vor dem Einzug vorhanden war. 80

3 Wann liegt ein Mangel vor? Die Beweislast Feuchte Wände Herr Koch stellt Feuchtigkeit in der von ihm gemieteten Wohnung fest. An den Wänden in einigen Räumen bildet sich Schimmel. Seine Vermieterin behauptet, er würde falsch lüften und heizen. BEISPIEL In der Regel einigen sich Mieter und Vermieter bei einem vorliegenden Mangel außergerichtlich. Der Schaden wird vom Vermieter schnell beseitigt oder er akzeptiert eine Mietminderung, wenn sich der Schaden nicht sofort beheben lässt. Wenn jedoch Streit darüber aufkommt, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, wer diesen zu verschulden hat und ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist, kann es zum Prozess zwischen den Parteien kommen. Dann gelten ganz bestimmte Beweisregeln: l Stellen Sie einen Wohnungsmangel fest, müssen Sie als Mieter grundsätzlich nur nachweisen, dass der Mangel vorhanden ist, jedoch nicht, wer die Schuld für das Entstehen des Mangels trägt. l Ist der Vermieter hingegen der Meinung, der Mangel rühre aus dem Einfluss- bzw. Herrschaftsbereichs des Mieters her, dass der Schaden also z.b. durch zu geringe Belüftung entstanden ist, muss er dies auch beweisen, z.b. indem er ein Sachverständigengutachten einholt. Auch wenn der Vermieter oder die Vermieterin der Meinung ist, dass keiner oder nur ein geringfügiger Mangel vorhanden ist, muss er dies durch ein Gutachten beweisen. Kann er den Beweis nicht erbringen, hat er die Kosten für den Schaden selbst zu übernehmen. Stellt sich jedoch heraus, dass der Schaden im Einflussbereich des Mieters liegt, muss dieser nun beweisen, dass er den Schaden nicht verursacht hat. l Beweise erbringen muss der Vermieter auch, wenn er behauptet, dass der Mieter oder die Mieterin den Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrages kannte oder 81

4 grobfahrlässig keine Kenntnis davon erlangt hat (z.b. die Gaststätte im Haus). Das gleiche gilt, wenn der Vermieter meint, der Mieter sei seiner Pflicht zur Mängelanzeige nicht rechtzeitig nachgekommen. Er muss dann auch darlegen, von welchem Zeitpunkt an der Mieter hätte Kenntnis haben müssen. Wegen Bagatellschäden darf der Mieter oder die Mieterin die Miete nicht kürzen. Welche Mängel gibt es? Ein Mangel liegt laut Gesetz zum einen vor, wenn die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß gebraucht werden kann, wenn also ein erheblicher Fehler vorhanden ist. Wird die Tauglichkeit nur in unerheblichem Maße beeinträchtigt, z.b. durch eine defekte Leuchte im Treppenhaus oder einen Haarriss in der Wand, kann die Miete jedoch nicht gemindert werden. Folgende Mängel gibt es: l Baumängel, z.b. Feuchtigkeitsschäden unzureichende Wärmedämmung der Außenwände oder des Fußbodens undichte Leitungen Dachschäden Lüftungsproblem durch zu dicht schließende oder undichte Fenster unzureichender Schallschutz l Bewirtschaftungsmängel (Mängel in der Wasser-, Strom- und Heizenergieversorgung, in der Unterhaltung und der Entsorgung), z.b.: zu kleine Heizkörper, sodass die Wärmeleistung nicht ausreichend ist zu hoher Heizenergieverbrauch aufgrund einer schlechten Wärmedämmung 82

5 Wie gehen Sie am besten vor? l Umfeldmängel (Mängel aufgrund der Lage der Wohnung), z.b.: Lärmstörungen (z.b. durch Baumaßnahmen, aus Nachbarwohnungen oder durch einen angrenzenden Kindergarten oder Flughafen) Gesundheitsgefährdung (z.b. durch eine in die Bausubstanz eingebaute Chemikalie oder durch starke Ansammlung von Kot, Schmutz und Staub im Haus, weil nie geputzt wird) Überschwemmungsschäden Zum anderen kann ein Mangel auch darin bestehen, dass eine vom Vermieter zugesicherte Eigenschaft der Wohnung tatsächlich fehlt oder später wegfällt. Trifft dies zu, kann die Miete auch dann gemindert werden, wenn die Tauglichkeit der Wohnung nur in geringem Umfang eingeschränkt ist. In der Praxis betrifft das z.b. häufig die Wohnungsgröße. In der Regel wird von den Gerichten jedoch nur eine erhebliche Abweichung der im Mietvertrag zugesicherten Wohnungsgröße als Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft angesehen. Ist z.b. die im Mietvertrag angegebene Wohnungsfläche real um mindestens 15 % kleiner als zugesichert, kann der Mieter prozentual entsprechend die Kaltmiete mindern. Bei geringeren Abweichungen muss die Wohnungsgröße für den Mieter schon von besonderer Bedeutung gewesen sein und diese Tatsache muss aus dem Mietvertrag ersichtlich sein. Auch bei einer erheblich geringeren Wohnungsgröße als im Mietvertrag angegeben, dürfen Mieter die Miete mindern. Wie gehen Sie am besten vor? Gesetzlich ist der Vermieter verpflichtet, einen Mangel zu beseitigen. Doch auch als Mieter haben Sie im Zusammenhang mit dieser Thematik bestimmte Rechte und Pflichten, wenn Sie einen Mangel feststellen. 83

6 Meldet der Mieter den Schaden nicht, ist er unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig. Wenn Sie den Mangel entdecken Haben Sie in der Wohnung einen Mangel entdeckt, sind Sie verpflichtet dem Vermieter diesen mitzuteilen. Unterlassen Sie dies, sind Sie nach 536 c BGB unter Umständen dem Vermieter gegenüber sogar schadensersatzpflichtig, falls sich der Schaden durch Ihre Unterlassung vergrößert. Grundsätzlich sollte die Anzeige schriftlich erfolgen. Folgende Elemente sollte Ihr Brief enthalten: l Erläutern Sie, um welchen Mangel es sich genau handelt, seit wann er besteht und bitten Sie darum, den Schaden und die Ursache zu beseitigen. l Außerdem sollten Sie eine Frist setzen, bis wann die erforderlichen Arbeiten zu erledigen sind. Diese Frist muss ein konkretes Datum enthalten (z.b ), die Angabe»Ich ersuche Sie den Mangel innerhalb von drei Wochen beseitigen zu lassen«gilt nicht als Fristsetzung. So entgehen Sie der Gefahr, dass sich der Schaden verschlimmert, weil sich der Vermieter Zeit lässt zu reagieren. l Sie sollten erwähnen, dass Sie die Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen, denn dann bleibt Ihnen Ihr Mietminderungsrecht erhalten. Der Mieter, der einen Mangel festgestellt hat und die Miete trotzdem lange Zeit vorbehaltlos weiterzahlt, verliert hingegen sein Minderungsrecht. l Schicken Sie den Brief per Einschreiben mit Rückschein, so haben Sie ein Beweismittel in den Händen, dass Ihr Vermieter den Brief auch erhalten hat. 84

7 Wie gehen Sie am besten vor? Wenn Sie einen Mangel entdecken, könnte so Ihr Brief aussehen. Nach dem Versenden des Schreibens sollte ein persönliches Gespräch folgen, in dem Sie versuchen sich mit dem Vermieter oder der Vermieterin zu einigen und eine schnelle Lösung zu finden. Schließlich liegt es auch im Interesse des Vermieters den Schaden schnell zu beseitigen und dadurch eventuelle Folgeschäden zu vermeiden. In dringenden Fällen können Sie den Mangel auch mündlich anzeigen. Sie sollten allerdings einen Zeugen oder eine Zeugin hinzuziehen, die belegen kann, dass Sie den Vermieter informiert haben. So kann der Vermieter nicht behaupten, er habe von dem Mangel nichts gewusst und versuchen, Ihnen die Folgeschäden anzulasten. 85

8 Eine Mietminderung kann vorgenommen werden, wenn der Vermieter oder die Vermieterin die Frist zur Mängelbeseitigung hat verstreichen lassen. Der Vermieter unternimmt nichts Nicht immer lassen sich derartige Vorkommnisse einvernehmlich regeln. So kann es vorkommen, dass der Vermieter trotz des rechtsmäßigen Anzeigens des Mieters nichts gegen die Schäden unternimmt. Die Frist ist verstrichen und nichts hat sich getan. Wie gehen Sie nun weiter vor? Sie können auf verschiedene Weise reagieren: l Sie können von Ihrem Recht auf Mietminderung oder Zurückbehaltung Gebrauch machen, Schadensersatz beanspruchen oder in extremen Fällen fristlos kündigen. l Eine andere Möglichkeit besteht darin, dem Vermieter eine neue Frist zu setzen, mit dem Hinweis, dass Sie nach deren Verstreichen die Reparatur selbst durchführen und die entstehenden Kosten mit der Miete verrechnen. l Der dritte Weg ist sicherlich der beschwerlichste. Sie können vor Gericht gehen und den Antrag stellen, dass der Vermieter den Mangel zu beseitigen und den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen hat. Bedenken Sie jedoch, dass sich ein gerichtliches Verfahren sehr in die Länge ziehen kann. Mietminderung bei Wohnungsmängeln Für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnung durch einen Fehler erheblich eingeschränkt ist, können Sie eine verminderte Miete zahlen. Auch wenn der Schaden behoben wird, brauchen Sie den verminderten Mietanteil nicht zurückzuerstatten. Hat Ihr Vermieter auf die Anzeige des Wohnungsmangels und die Fristsetzung nicht reagiert, können Sie ihm nun im nächsten Schritt schriftlich mitteilen, dass Sie die Miete unter dem Vorbehalt einer Minderung zahlen. 86

9 Wie gehen Sie am besten vor? So kündigen Sie eine Mietminderung und Zurückbehaltung an. Sie haben jedoch nur dann ein Recht zur Mietminderung, wenn kein so genannter Ausschlussgrund vorliegt. Folgende Ausschlussgründe können dazu führen, dass Sie Ihr Minderungsrecht verlieren: l Schuldhafte Verursachung durch den Mieter: Sie haben den Schaden selber verursacht. Dann müssen Sie ihn auch selbst beseitigen. l Schuldhafte Verzögerung durch den Mieter: Sie verhindern oder verzögern die Beseitigung des Mangels durch den Vermieter schuldhaft, z.b. indem Sie den Mangel verspätet melden. l Kenntnis oder grobe Fahrlässigkeit: Schon bei Abschluss des Mietvertrages war Ihnen der Liegt ein Ausschlussgrund vor, verfällt das Recht des Mieters auf Mietminderung. 87

10 Mangel bekannt oder Sie haben ihn grob fahrlässig nicht zur Kenntnis genommen. TIPP Vorbehalt erklären Ihr Recht auf Mietminderung entfällt, wenn Sie den Wohnungsmangel schon bei Vertragsabschluss kannten oder grob fahrlässig nicht zur Kenntnis genommen haben. Dies umgehen Sie, indem Sie schon bei Vertragsabschluss auf die Ihnen bekannten Mängel hinweisen und bei der Übernahme erklären, dass Sie mit dem Zustand der Wohnung nicht einverstanden sind. In einem Übergabeprotokoll, das Sie beim Einzug erstellen, sollten Sie alle Mängel genau erfassen. Auf diese Weise erhalten Sie sich das Recht, die Miete wegen Mängel zu kürzen. l Vorbehaltlose Zahlung: Wenn der Mieter, nachdem er den Mangel gemeldet hat, noch Monate die volle Miete ohne Vorbehalt überweist und den Mangel nicht beseitigt hat, verliert er eventuell sein Mietminderungsrecht. Denn dann kann der Vermieter davon ausgehen, dass Sie den Mangel in der Wohnung akzeptiert haben. Wann das der Fall ist, wird von den Gerichten sehr unterschiedlich bewertet. Für die einen liegt die Grenze bei sechs Monaten, für die anderen bei zwei Jahren. Eventuell wollen Sie aber nicht zu schnell auf Konfrontationskurs gehen und die Miete nicht sofort mindern, sondern dem Vermieter etwas Zeit zur Beseitigung geben. Sie sollten dann aber in Ihrem ersten Schreiben an den Vermieter erwähnen, dass Sie die Miete zunächst unter Vorbehalt voll zahlen. So sind Sie auf der sicheren Seite und erhalten sich das Mietminderungsrecht auf jeden Fall. Eine Klausel im Mietvertrag, die das Mietminderungsrecht des Mieters ausschließt, ist unwirksam. Das gilt auch, wenn das Mietminderungsrecht nur vorübergehend oder teilweise ausgeschlossen wird. 88

11 Wie gehen Sie am besten vor? In welcher Höhe darf gemindert werden? Oft herrscht bei Mietern Unklarheit darüber, in welcher Höhe die Miete gemindert werden darf. Die Rechtssprechung ist in dieser Frage nicht einheitlich, die Auswirkung der Mängel auf die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet. Deshalb ist immer im Einzelfall zu entscheiden, wie hoch die Miete gekürzt werden kann. Im Folgenden erhalten Sie eine grobe Übersicht, in welchen Fällen welche Mietminderung ungefähr angemessen ist: Minderung ca. 100% Mangel kompletter Heizungsausfall im Winter Unbewohnbarkeit wegen Hochwasser Unbewohnbarkeit wegen Bauarbeiten im Haus ca. 60% ca. 50% extremer Lärm durch Bauarbeiten im Haus erheblicher, ständiger nächtlicher Lärm durch Feiern und Musik Regenwasser tropft stark durch die Decke Küche und Toilette können nicht benutzt werden ca. 30% Ausfall der Warmwasserversorgung Wanne oder Dusche nicht benutzbar erhebliche Lärmbelästigung durch Nachbarn ca. 20% Abwasserrückstau in der Toilette Prostitution im Haus mangelhafte Heizung Durchlaufschäden an Decke und Teilen der Wände ca % nicht funktionierende Dusche rostiges Wasser aufgrund schlechter Hauswasserleitung Balkon kann nicht genutzt werden Zentralheizung verursacht Klopfgeräusche feuchter Keller 89

12 Minderung ca. 3-5% Mangel Fenster sind luftdurchlässig oder schwer zu verschließen unbenutzbarer Herd Briefkästen sind kaputt Gegensprechanlage ist kaputt Badewanne ist extrem aufgeraut Hausbeleuchtung fällt aus Als Mieter entscheiden Sie nach eigenem Ermessen, in welchem Umfang Sie die Miete mindern. Es besteht so zwar das Risiko, dass Sie aufgrund eines Irrtums den Betrag zu hoch ansetzen. Die Gerichte gehen aber grundsätzlich davon aus, dass Mieter die Höhe der Minderung nach der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt ermitteln. Der Vermieter hat deshalb auch nicht das Recht, den Mietvertrag aufgrund der zu hohen Mietminderung zu kündigen. Manche Vermieter setzen die Kündigung bzw. das Androhen der Kündigung als Druckmittel ein, dies ist jedoch unzulässig. TIPP Rat einholen Im Fall von Mietminderungen ist es hilfreich sich fachkundigen Rat, z.b. vom Rechtsanwalt, der Rechtsanwältin oder beim örtlichen Mieterverein, zu holen. Zurückbehaltungsrecht Zusätzlich zur Mietminderung können Sie Ihr Zurückhaltungsrecht geltend machen. Dies basiert darauf, dass Sie nach 535 Abs. 2 BGB den Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung haben. Durch den Mangel sinkt jedoch der Wert der Wohnung, deshalb können Sie einen Teil der Miete zurückbehalten, um den Vermieter dazu zu bringen, den Schaden zu beheben. 90

13 Wie gehen Sie am besten vor? Die Höhe des einbehaltenen Betrages kann das drei- bis fünffache der Mietminderung betragen. Im Gegensatz zur Mietminderung ist der zurückbehaltene Mietteil allerdings an den Vermieter zurückzuzahlen, wenn dieser den Mangel beseitigt hat. Kommt es zu einem längeren Prozess, kann es sein, dass der Mieter den zurückbehaltenen Mietanteil an dessen Ende rückwirkend für viele Monate nachzahlen muss. Der zurückbehaltene Mietanteil muss vom Mieter oder der Mieterin an den Vermieter zurückgezahlt werden, wenn dieser den Mangel behoben hat. Mietminderung und Zurückbehaltung Frau Klose mindert die Miete aufgrund der defekten Gegensprechanlage um fünf Prozent. Von den 400 Euro Kaltmiete zieht sie 20 Euro ab. Zusätzlich behält sie das dreifache der Mietminderung ein (60 Euro). Insgesamt überweist sie Ihrer Vermieterin 320 Euro. Nach drei Monaten wird der Schaden behoben. Frau Klose hat nun die zurückbehaltenen Beträge an die Vermieterin zu überweisen (180 Euro) und fortan die reguläre Miete zu zahlen. Den Minderungsbetrag für drei Monate (60 Euro) hat sie nicht zu erstatten. BEISPIEL Schadensersatzansprüche Entstehen Ihnen durch den vorhandenen, nicht beseitigten Mangel Schäden, können Sie zusätzlich zur Mietminderung auch Schadensersatzansprüche geltend machen, unabhängig davon, ob Ihr Vermieter den Schaden zu verschulden hat oder nicht. Dies tritt z.b. ein, wenn Ihr Hab und Gut durch einen Wassereinbruch beschädigt wurde oder Sie sich aufgrund eines Mangels verletzen. Viele Mietverträge enthalten jedoch für diese Fälle einen Haftungsausschluss. Der Vermieter haftet dann nur noch für Schäden, die er grob fahrlässig oder vorsätzlich verschuldet hat. 91

14 Selbst Reparaturen durchführen Haben Sie Ihren Vermieter von den Mängeln in Kenntnis gesetzt und dieser versäumt die von Ihnen gesetzte Frist, sind Sie berechtigt, die Mängel selbst zu beseitigen. Die anfallenden Kosten müssen Sie nicht selbst tragen. Sie können entweder einen Vorschuss auf die voraussichtlich entstehenden Kosten verlangen und einklagen oder den Betrag mit der Miete verrechnen. Diese Aufrechnung sollten Sie dann jedoch mindestens einen Monat bevor die Miete fällig wird ankündigen. Häufig beinhalten Mietverträge auch die Einschränkung der Aufrechnung, ein grundsätzliches Aufrechnungsverbot ist aber unzulässig. Die zweite Möglichkeit besteht darin, einfach einen Handwerker zu beauftragen und die Erstattung der Kosten zu verlangen oder sie mit der Miete zu verrechnen. Ein anderer Fall liegt vor, wenn sich der Mangel nur beheben lässt, indem ein neues Gerät angeschafft wird. Da es sich in diesem Fall nicht mehr um Reparaturen, sondern um einen Austausch handelt, ist die Rechtssprechung hier nicht ganz einheitlich. Auf Nummer Sicher gehen Sie, wenn Sie Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin davon in Kenntnis setzen und eine neue Frist einräumen, ehe Sie das defekte Gerät selbst ersetzen lassen. Wer zahlt Kleinreparaturen? Häufig entstehen im Wohnalltag auch geringe Schäden oder Mängel die kaputte Klingel oder der tropfende Wasserhahn sind keine Seltenheit. Doch wer muss für diese so genannten Bagatellschäden aufkommen und berechtigen sie den Mieter zu einer Mietminderung? Ein Blick in den Mietvertrag hilft weiter. Enthält Ihr Mietvertrag eine Klausel, die besagt, dass Sie die Kosten für Kleinreparaturen selbst zu tragen haben, können Sie aufgrund solcher Schäden keine Mietminderung vornehmen. Allerdings dürfen diese Kosten dem Mieter oder der Mieterin nur in kleinem Rahmen angelastet werden, der Oberbetrag liegt laut Rechtssprechung bei rund 90 Euro, die Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres bei rund 200 Euro bzw Prozent der Jahresmiete. 92

15 Wie gehen Sie am besten vor? Enthält die Kleinreparaturklausel Ihres Mietvertrages keine ausdrückliche betragsmäßige Begrenzung, hat der Vermieter sämtliche Kosten für die Kleinreparatur voll zu übernehmen. Die Klausel muss außerdem eine gegenständliche Begrenzung enthalten. Sie darf sich nur auf solche Gegenstände beziehen, auf die Sie als Mieter oder Mieterin direkten und häufigen Zugriff haben wie z.b. Rollläden, Steckdosen oder Wasserhähne, nicht aber auf jene, die Sie gar nicht abnutzen können wie z.b. Leitungen für Gas, Wasser oder Strom. Die Kleinreparaturklausel muss eine betragsmäßige sowie eine gegenständliche Begrenzung enthalten. Ganz oder gar nicht Die Kleinreparaturen-Klausel verpflichtet den Mieter die Kosten für die Reparaturen zu übernehmen, eine Firma zur Beseitigung des Bagatellschadens muss er jedoch nicht beauftragen. Liegen die Kosten für die Reparatur über der im Mietvertrag festgesetzten Obergrenze, muss sich der Mieter daran auch nicht anteilig beteiligen. TIPP Kann ich aufgrund von Mängeln kündigen? Vorhandene Mängel berechtigen den Mieter oder die Mieterin noch nicht dazu, einfach den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Es müssen schon gewichtige Gründe vorliegen, damit dies möglich ist. Nach 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB darf dann fristlos gekündigt werden, wenn die Wohnung vom Mieter ganz oder teilweise nicht mehr genutzt werden kann das ist z.b. bei Heizungsausfall im Winter oder fortlaufender Ruhestörung der Fall. Dem muss allerdings vorausgehen, dass der Vermieter von dem Mangel nachweisbar informiert wurde und die gesetzte Frist zur Beseitigung hat verstreichen lassen. Fristlos kündigen kann der Mieter oder die Mieterin nur, wenn die Wohnung ganz oder teilweise nicht mehr bewohnbar ist. 93

16 94 Auch die Begründung»Gesundheitsgefährdung«berechtigt zur fristlosen Kündigung. Dies kann z.b. bei Feuchtigkeit in der Wohnung nach Hochwasser oder Umweltgiften in der Wohnung der Fall sein. Ein gesundheitsschädigender Mangel, der sich aber sofort beheben ließe, reicht jedoch nicht aus, z.b. wenn die Heizung im Winter ausfällt, weil der Heizöltank leer ist.