Fallen beim Umgang mit dem Mieter

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1 147 Fallen beim Umgang mit dem Mieter DARF DER MIETER DIE MIETE EINFACH KÜRZEN? Im Haus, in dem Frau Hellweg eine Eigentumswohnung besitzt, gibt es eine Dachsanierung. Kaum sind die Gerüste aufgebaut, kürzt der Mieter seine Mietzahlung ohne Ankündigung um 15 %. Frau Hellweg ist schockiert. Darf er das einfach so? Sie stellt ihn zur Rede und erfährt von ihm, dass die Tür zum Balkon nicht richtig schließt, weshalb er im nächsten Monat die Miete nochmals um 10 % kürzen werde. Dies sei sein gutes Recht, behauptet er, denn Frau Hellweg sei für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung verantwortlich. Frau Hellweg weiß nicht recht, ob sie die Miete einklagen soll oder die Mietminderung akzeptieren muss. Falle 64: Die Mietminderung Für viele Vermieter ist das ein Thema, mit dem sie sich lieber gar nicht so ausgiebig beschäftigen: die Mietminderung. Denn sie gilt als eine Art Kampfansage von Mieterseite. Solange das Verhältnis zum Mieter einigermaßen intakt ist, scheint es kaum vorstellbar, dass er einen Teil der Miete einfach einbehält. Und so trifft eine Mietminderung die Vermieter fast immer unvorbereitet. Aber auch auf Mieterseite herrscht große Unsicherheit, wann man die Miete mindern darf und in welchem Ausmaß. Weit verbreitet ist etwa die Ansicht, die Mietminderung sei ein Druckmittel. Der Mieter könne damit den Vermieter dazu bewegen, bestehende Mängel zu beheben. Das trifft jedoch nicht zu. Der Mieter muss mit einer Mietminderung gar nicht drohen. Er muss sie nicht einmal ankündigen.

2 148 Fallen beim Umgang mit dem Mieter Ist der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt? Zwei Dinge gilt es sorgfältig zu unterscheiden: Das Zurückbehaltungsrecht, mit dem der Mieter tatsächlich Druck auf Sie ausüben kann, einen Mangel zu beheben ( Falle 66), und das Recht auf Mietminderung, das ihm nach 536 BGB zusteht, wenn erhebliche Mängel auftreten, die den Gebrauch der Mietsache einschränken. In diesem Fall muss der Mieter nicht die volle Miete bezahlen. Denn er hat nicht das bekommen, was ihm mietvertraglich zugesichert wurde. Der Mieter ist zwar verpflichtet, Sie über die Mängel umgehend zu informieren, die Mietminderung selbst muss er aber nicht eigens ankündigen. Er kann sofort mindern, sobald er den Mangel feststellt, er muss Ihnen keine Frist setzen. DER MIETER HAT SIE NICHT INFORMIERT? KEINE MIETMINDERUNG! Als Vermieter haben Sie für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu sorgen. Unterlässt es aber der Mieter, Sie darüber zu informieren, wenn dieser Zustand nicht mehr gegeben ist, hat der Mieter seine vertragliche Pflicht verletzt und kann gemäß 536c BGB kaum noch einen Anspruch auf Mietminderung geltend machen. Ausnahmen: Es war ohnehin keine Abhilfe möglich (z. B. bei einer Überschwemmung) oder Sie wissen bereits von dem Mangel. Sie haben den Mangel gar nicht zu verantworten Viele Vermieter glauben, sie könnten eine Mietminderung dadurch abwenden, wenn sie darlegen, dass sie für den Mangel gar nicht verantwortlich sind. Doch das ist ein Irrtum. Das Recht zur Mietminderung besteht ganz und gar unabhängig davon, ob Sie für den Mangel Verantwortung tragen. Ja, der Mieter darf sogar mindern, wenn Sie den Mangel gar nicht abstellen können, etwa bei Baulärm in der Nachbarschaft. Die Voraussetzungen zur Mietminderung Es sollte jedoch nicht der Eindruck entstehen, als sei die Mietminderung eine Art Geheimwaffe, mit der Sie der Mieter nach Belieben unter Druck

3 Falle 64: Die Mietminderung 149 setzen kann, weil es bekanntlich in allen Wohnungen irgendetwas zu beanstanden gibt. Vielmehr müssen vier Voraussetzungen gegeben sein, sonst ist die Mietminderung unzulässig: Die Beeinträchtigung muss schon nennenswert sein; Bagatellschäden rechtfertigen keine Mietminderung. Der Mieter muss den Mangel im Zweifel nachweisen können. Bloße Behauptungen reichen nicht aus. Bei Abschluss des Mietvertrags war der Mangel noch nicht bekannt. Oder Sie haben zugesichert, Abhilfe zu schaffen und dann nichts unternommen bzw. keinen Erfolg gehabt. Ihr Mieter darf nicht wegen eines Mangels mindern, den er zuvor widerspruchslos akzeptiert hat. Dieser Punkt gilt mit der Einschränkung, dass Ihr Mieter nach einer Mieterhöhung auch altbekannte Mängel beanstanden darf allerdings darf er die Miete höchstens um den Betrag der Mieterhöhung mindern (BGH, MDR 1961, S. 683; OLG Hamburg, WM 1999, S. 281). Das Ausmaß der Mietminderung Wie stark Ihr Mieter die Miete mindern darf, darauf gibt es leider keine klare Antwort. Es gibt keine verbindlichen Richtlinien, sondern nur eine Fülle von Gerichtsurteilen, die für den konkreten Einzelfall einen bestimmten Prozentsatz als zulässig definiert haben. Allerdings geben diese Urteile nur sehr bedingt Aufschluss darüber, ob die Mietminderung Ihres Mieters angemessen ist. Manche Mieter haben weit überzogene Vorstellungen davon, wie stark sie mindern dürfen und es wäre fatal, eine solche Mietminderung widerspruchslos hinzunehmen. Daher finden Sie im nächsten Abschnitt eine Liste von Mietminderungsquoten, die von den Gerichten bestätigt oder neu festgelegt wurden. Weil aber über sehr unterschiedliche Objekte geurteilt wurde, kommen manche Ungereimtheiten zustande. So gibt diese Liste nur einen sehr vagen Anhaltspunkt. Um den konkreten Einzelfall zu beurteilen, spielen viele Faktoren mit hinein:

4 150 Fallen beim Umgang mit dem Mieter Die Größe der Wohnung: Lässt sich ein Zimmer in einer Fünf-Zimmer- Wohnung nicht beheizen, fällt die Quote geringer aus als bei einem Ein-Zimmer-Apartment. Die Qualität der Mieträume, die Höhe der Miete: Wer günstig wohnt, kann keine überzogenen Ansprüche stellen. Bei einem Luxusapartment kann der Mieter mehr erwarten und deshalb wesentlich eher und drastischer die Miete mindern. Die Lage der Wohnung bzw. des Hauses: In einem Kneipenviertel ist Gaststättenlärm ortsüblich und rechtfertigt keine Minderung. In einem reinen Wohnviertel ist das anders. Jahreszeit: Fällt im Sommer die Heizung aus, kann das unerheblich sein. Herrscht strenger Frost, ist die Beeinträchtigung massiv. Mietminderungstabelle Hier nur eine Auswahl typischer Fälle. Weitere finden Sie auf der CD-ROM. Mangel MIETMINDERUNG Abwasserinstallation defekt, Austritt von Fäkalien aus WC und Badewanne Mietminderung 38 % Backofen nicht nutzbar 3 5 % Bad: undichte Rohre und schwergängige Fenster 10% Umfangreiche Bauarbeiten mit Lärm und Dreck in und am Haus; sechs Monate Dauer 22 % Beheizung während der Heizperiode mangelhaft 5 15 % Totalausfall der Heizung während der gesamten Heizperiode 100 % Durchschnittstemperatur nur 15 C % Briefkasten fehlt, Postzustellung nicht möglich 3 % Kakerlaken und Mäusebefall 10 %

5 Falle 64: Die Mietminderung 151 Mangel Mietminderung Prostitution im Haus 25 % Dusche nicht betriebsbereit 16 % Sehr starke Durchfeuchtung der gesamten Wohnung 93 % Neubaufeuchtigkeit 0 % Hohe Feuchtigkeit der Wohnung 20 % Feuchtigkeit im Schlaf- und Kinderzimmer 10 % Nitratgehalt im Wasser gesundheitsgefährdend 10 % Leitungswasser rostig 10 % Toilette ohne Fenster, Lüftung defekt 5 % Hausmüllschlucker dauernd defekt 2,5 % Wasser dringt durch Zimmerdecke (Naturkatastrophe) 30 % Unbewohnbarkeit der Mietsache 100 % Wie sollten Sie reagieren? Hat Ihr Miete die Miete gemindert oder droht er an, das zu tun, sollten Sie rasch reagieren und prüfen: Was ist an der Sache dran? Ist die Mietminderung überhaupt berechtigt? Dazu sollten Sie die folgenden fünf Fragen beantworten: CHECKLISTE: IST DIE MIETMINDERUNG BERECHTIGT? ja nein Hat der Mieter Sie über den Mangel informiert? Hätten Sie noch Abhilfe schaffen können, sodass der Mangel gar nicht (und nicht in dem Ausmaß) aufgetreten wäre? Ist der Mangel tatsächlich so schwerwiegend, dass er eine Mietminderung rechtfertigt? Berücksichtigen Sie Art und Ausstattung Ihres Mietobjekts.

6 152 Fallen beim Umgang mit dem Mieter Vor allem wenn es um Lärmbelästigung geht: Bewegt sich der Mangel nicht im Rahmen des Ortsüblichen? War der Mangel dem Mieter nicht schon bei Vertragsabschluss bekannt? Bestand der Mangel schon länger und ist nicht nachvollziehbar, warum der Mieter den Mangel erst jetzt beanstandet? ja nein Kommen Sie zu dem Schluss, dass die Mietminderung nicht berechtigt ist, sollten Sie Ihrem Mieter das mitteilen. Machen Sie ihm deutlich, dass Sie seine Mietminderung nicht akzeptieren und dass er verpflichtet ist, die vereinbarte Miete in voller Höhe zu zahlen. Wie Ihr Schreiben aussehen könnte, erfahren Sie bei Falle 65. Kann Ihr Mieter den Mangel nicht belegen? Etwas anders sollten Sie verfahren, wenn Ihr Mieter zwar erhebliche Mängel geltend macht, jedoch den Nachweis schuldig bleibt, dass sie überhaupt bestehen. Tatsächlich lässt sich manche Mietminderung allein dadurch rückgängig machen, dass der Vermieter darauf hinweist, dass der Mieter den Mangel beweisen muss. Im eigenen Interesse sollten Sie sich jedoch den Argumenten und Beweisen Ihres Mieters nicht verschließen. Das kommt Sie allemal günstiger, als wenn der Mieter diesen Nachweis vor Gericht führt. Sie merken, ob die Mietminderung auf Sand gebaut ist. Doch womöglich kann der Mieter Sie ja auch überzeugen. Dann haben Sie immerhin gute Aussichten, über die Minderung noch zu verhandeln. Ist die Mietminderung überhöht? Auch das kommt vor: In der Sache ist die Mietminderung berechtigt, aber sie ist überzogen. Dann ist es ratsam, sich nicht auf einen aussichtslosen Streit

7 Falle 65: Die vorgeschobene Mietminderung 153 über die Mietminderung einzulassen, sondern dem Mieter entgegenzukommen. Erklären Sie ihm, dass der Mangel besteht, er zur Mietminderung berechtigt ist, aber keineswegs in dieser Höhe. Unterbreiten Sie ihm ein Gegenangebot. Dadurch verhindern Sie, dass der Streit eskaliert und die Sache teuer wird. Rein psychologisch wirkt so ein Gegenangebot oft entwaffnend. Sie sollten es aber nur machen, wenn die Mietminderung berechtigt ist. MIETMINDERUNG IST NICHT RÜCKZAHLBAR Zwei Dinge sollten Sie wissen: Der Mieter darf die Miete so lange mindern, wie der Mangel besteht. Im Extremfall also bis zum Ende der Mietzeit. Außerdem können Sie den geminderten Betrag nicht zurückverlangen, wenn Sie den Mangel behoben haben. Falle 65: Die vorgeschobene Mietminderung Manchmal beanstanden Mieter irgendwelche Mängel, die völlig aus der Luft gegriffen zu sein scheinen. Dafür mag es verschiedene Gründe geben: Ihr Mieter will Sie einfach nur ärgern oder seine aktuelle finanzielle Situation legt ihm einen solchen Schritt nahe. Nun müssen Sie sich so etwas nicht gefallen lassen. Wenn Sie sich richtig verhalten, wird Ihr Mieter mit seinen taktischen Manövern keinen Erfolg haben. Allerdings dürfen Sie sich nicht aufs Glatteis locken lassen und aus lauter Ärger unbesonnen reagieren. Denn dann riskieren Sie, dass Ihr Mieter womöglich doch sein Ziel erreicht und Sie vermeidbare Kosten zu tragen haben. Ob vorgeschoben oder nicht prüfen Sie Auch wenn Ihnen die Beanstandung allzu fadenscheinig vorkommt, sollten Sie die Begründung Ihres Mieters möglichst zügig und unvoreingenommen prüfen. Vielleicht verbirgt sich ja doch ein Mangel hinter seiner Mietminderung. Erweisen sich hingegen seine Argumente als nicht stichhaltig ( Falle 64), sollten Sie ihm das ganz sachlich mitteilen und ihn