Geschäftsbericht 2011 tradition und transparenz

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3 Geschäftsbericht 2011 tradition und transparenz Baugenossenschaft der Buchdrucker eg Steilshooper Straße Hamburg (Barmbek) Tel Fax Gegründet am 27. September Im Genossenschaftsregister eingetragen am 21. Oktober

4 Kennzahlen Bilanzsumme 58,26 Mio. 54,26 Mio. Wohnungen Mitglieder Geschäftsguthaben 5,28 Mio. 5,17 Mio. Rücklagen 5,68 Mio. 5,37 Mio. Rückstellungen 1,65 Mio. 2,43 Mio. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 9,73 Mio. 8,81 Mio. Bilanzgewinn (inkl. Gewinnvortrag) 387 T 326 T Bruttodividende 4 % 4 % Mitarbeiter Kennzahlen

5 tradition und transparenz Vorwort 6 Bericht des Vorstandes 1. Geschäftsfelder und Geschäftstätigkeit Neubau Modernisierung und Instandhaltung Wirtschaftliches Umfeld der Genossenschaft Gesellschaftliches und ökologisches Umfeld der Genossenschaft Gemeinsam mit der DESWOS für das Menschenrecht auf Wohnen Mitglieder Gremien und Mitarbeiter Immobilienbestand Immobilienbewirtschaftung Kommunikation, Kooperation, Öffentlichkeitsarbeit 16 Gewinnverwendung 18 Gedenken 19 Jahresabschluss 2011 Lagebericht nach 289 HGB 22 Bilanz per 31. Dezember Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember Anhang des Jahresabschlusses Bericht des Aufsichtsrates 34 Zusammengefasstes Prüfungsergebnis 35 Bestandsverzeichnis 36 Die gewählten Vertreter 38 Inhalt 5

6 Der Vorstand: Frank Seeger und Joachim Thorns Liebe Mitglieder, sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, seit Herbst vergangenen Jahres steht in der Geschäftsstelle der buchdrucker eine historische Druckmaschine, ein sogenannter Heidelberger Tiegel. Viele Besucher der Geschäftsstelle hat diese Druckmaschine bereits miteinander ins Gespräch über vergangene Zeiten gebracht, immerhin haben noch viele der älteren Buchdrucker an einer solchen Maschine gearbeitet. Unsere Druckmaschine ist nur wenig jünger als unsere Baugenossenschaft die Tiegel-Druckmaschine sorgte um 1940 mit ihren revolutionären Neuerungen für Aufsehen. Sie arbeitete schneller und wirtschaftlicher als andere Maschinen der damaligen Zeit. Die Baugenossenschaft der Buchdrucker wurde 1927 gegründet und befindet sich nun im 85. Jahr ihres Bestehens. Was für Druckmaschinen gilt, gilt auch für die Unternehmensform Genossenschaft: das Grundprinzip hat sich in vielen Jahrzehnten nicht grundlegend verändert. Ob die heutigen Vorstände die Genossenschaft weiter entwickelt haben, mögen andere beurteilen, die Geschäftszahlen sprechen jedenfalls auch in diesem Jahr wieder dafür, dass wir die Arbeit im Sinne unserer Vorgänger erfolgreich fortsetzen. Seit rund 150 Jahren gibt es Baugenossenschaften eine Unternehmensform, die sich bewährt hat, sichert sie doch ihren Mitgliedern Teilhabe und wirtschaftliche Vorteile. Das hat sich gerade in Zeiten unruhiger Finanzmärkte erwiesen, wo sie durch nachhaltiges Wirtschaften und soziales Engagement überzeugt haben. Und das Jahr, in dem wir diesen Bericht für Sie erstellen, ist ein ganz besonderes 2012 wurde von der UNO zum Internationalen Jahr der Genossenschaften ausgerufen. Ein großer Teil der Bevölkerung bewertet die Genossenschaften und ihre Prinzipien positiv, wie Befragungen ergeben haben.* Dennoch ist die Hervorhebung durch die UNO ein besonderer Anreiz, verstärkt über die Arbeit der Genossenschaften für ihre Mitglieder und die Gesellschaft zu berichten zumal viele Menschen durch die Finanzkrise verunsichert sind und nach Alternativen suchen. Tradition und Transparenz haben wir diesen Bericht genannt. Damit möchten wir unsere Verbundenheit mit unserer Tradition betonen, vor allem zum nachhaltigen Wirtschaften, und zugleich unsere Aktivitäten im Berichtsjahr 2011 transparent veranschaulichen. Diese standen im Zeichen des Bauens und Modernisierens wir feierten ein Richtfest für acht neue Wohnungen in Rahlstedt und erhielten als Bauherrin einen Baugemeinschaftspreis für ein Wohnprojekt mit 32 Wohnungen in Ohlsdorf investierten wir wiederum 3,4 Millionen Euro in die Modernisierung unserer Wohnungsbestände in Hamm und vor allem in Rahlstedt. Voraussichtlich 2013 werden die Modernisierungsmaßnahmen für alle dort vorhandenen 452 Wohnungen abgeschlossen sein. * Dazu ein Literaturtipp: Was weiß Deutschland über Genossenschaften?, Münster 2012, Shaker Verlag 6 Vorwort

7 Auch im Berichtsjahr 2011 waren wir bemüht, zur Förderung der Nachbarschaft beizutragen. Die Palette reichte von den Grillfesten in den Höfen über ein Adventskaffeetrinken in unserer Geschäftsstelle bis zum großen Nachbarschaftsfest auf dem Heiligengeistfeld, das wir gemeinsam mit 29 anderen Hamburger Genossenschaften gefeiert haben. Dazu stellten wir neue Projekte mit unseren Kooperationspartnern, vor allem im Stadtteil Barmbek, auf die Beine. So brachten wir Schülern der Stadtteilschule Barmbek auf einer Baustelle das Thema Wohnen und Bauen näher, gemeinsam mit der Bücherhalle Barmbek luden wir Kinder bereits zum dritten Mal und wiederum mit großer Resonanz ein, sich an einem Schreibwettbewerb zu beteiligen. Eine Auswahl der Geschichten aus drei Jahren liegt unter dem Titel Haus. Hof. Straße als Buch vor. man einer Meinung, aber dennoch waren die Diskussionen von gegenseitiger Wertschätzung und Respekt geprägt. Wir danken ganz besonders unseren Mitgliedern, die sich in den Gremien als Vertreter und Aufsichtsräte engagiert haben. Unser Dank gilt ebenso den Mitarbeitern und deren Einsatz für die buchdrucker. Das Ergebnis ist eine Genossenschaft, die durch moderne Wohnungen und guten Service am aktuellen Markt einen guten Ruf genießt. So schauen wir gern auf 2011 zurück und freuen uns auf Hamburg, im Juli 2012 Wie in jedem Jahr haben wir auch 2011 großes Gewicht auf die Begegnungen mit unseren Mitgliedern gelegt, stets ein willkommener Anlass für Gespräch und Gedankenaustausch. Nicht immer war Baugenossenschaft der Buchdrucker eg Der Vorstand Frank Seeger Joachim Thorns Tradition und Transparenz: Die Erfindung der Druckmaschine um 1450 durch Johannes Gutenberg erleichterte die Verbreitung von Schrifttum und damit von Wissen an die Bevölkerung. Die Buchdrucker, eine seit eh und je hoch angesehene Berufsgruppe, gründeten fast 500 Jahre später die Baugenossenschaft, die bis heute besteht. Die Druckmaschine auf diesem Foto wurde in den 40er-Jahren des 20. Jahrhunderts gebaut. Vorwort 7

8 8 Bericht des Vorstandes

9 Bericht des Vorstandes Bericht des Vorstandes 9

10 Bericht des Vorstandes Schöneberger Straße in Rahlstedt: Energetische Modernisierung der Hausnummer 118 a/b (links) und Neubau der Hausnummer 116 mit acht 4-Zimmer-Wohnungen (rechts). 1. Geschäftsfelder und Geschäftstätigkeit Die Vermietung von Wohnungen und die Hausbewirtschaftung sind unser Kerngeschäft und für den Erfolg der Genossenschaft von zentraler Bedeutung. Wir planen Neubau und Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes orientiert an Nachhaltigkeit, Tradition und sozialer Verantwortung. Wir verbessern das Umfeld in unseren Wohnquartieren und fördern im Rahmen unserer Möglichkeiten Bildung und Kultur im Stadtteil. 2. Neubau Neue Wohnungen in Rahlstedt Im Sommer feierten wir Richtfest, im November 2011 zogen die ersten Familien in acht neue Wohnungen in Hamburg-Rahlstedt ein. Im September 2010 hatten die Bauarbeiten in der Schöneberger Straße 116 begonnen. Hier wird unser Bestand, der überwiegend 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen umfasst, um 4-Zimmer- Wohnungen ergänzt. Würdigung beim Baugemeinschaftspreis Im Juni 2011 hat die Stadt Hamburg erstmals einen Baugemeinschaftspreis verliehen. Oberbaudirektor Jörn Walter zeichnete die Baugenossenschaft der Buchdrucker eg als Bauherrin für die Baugemeinschaft GOFI und LUZI mit einer besonderen Würdigung aus. Teilgenommen hatten 22 Projekte. Informationen findet man in der Broschüre der Stadt Hamburg Hamburger Baugemeinschaftspreis Modernisierung und Instandhaltung Gebäude verbrauchen rund 40 Prozent der in der Bundesrepublik benötigten Energie. In ganz Deutschland, so berichtet die Presse, gelten 65 Prozent der Fassaden als ungedämmt und etwa 60 Prozent der Fenster als schlecht isoliert. Doch Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind aufwendig und erfordern hohe Investitionen. Die buchdrucker wägen Mieterhöhungen genau ab und versuchen diese so gering wie möglich zu halten, doch die Standarderhöhung der Nutzungsgebühren nach Modernisierung ist unerlässlich. Die buchdrucker können die Modernisierungen nur auf diese Weise finan zieren. Die Modernisierungen tragen dazu bei, dass jetzt und auch zukünftig die Wohnzusatzkosten möglichst gering bleiben. Mit der kontinuierlichen Instandhaltung garantieren wir unseren Mitgliedern eine gute Wohnqualität zu angemessenen Preisen. Unsere Hausmeister stehen bei 10 Bericht des Vorstandes

11 kleinen Reparaturen den Mietern zur Seite. Bei größeren Maßnahmen organisieren sie und Mitarbeiter der Verwaltung schnell und unkompliziert die richtigen Fachleute. Ein Service, den unsere Mitglieder zu schätzen wissen. Auch im Geschäftsjahr 2011 wurde in die Instandhaltung des Hausbesitzes eine große Summe investiert: Erneut waren es 3,4 Millionen Euro. Die Schwerpunkte lagen dabei in der Einzelmodernisierung von Wohnungen und Bädern, der Gestaltung der Außenanlagen, Dachbodendämmungen und Dichtigkeitsprüfungen von Sielleitungen. Sämtliche Maßnahmen wurden aus Mitteln der Genossenschaft bezahlt. Decken-Wärmedämmung Die Baugenossenschaft der Buchdrucker eg hat 2011 in ihren Häusern in Teilen des Braußparks in Hamm, in Barmbek im Gutenberghof (Wachtelstraße, Adlerstraße, Lämmersieth, Pfauenweg) und im Oertzweg, in Hohenfelde im Mühlendamm und in der Steilshooper Straße sowie die oberste Geschossdecke mit einer Wärmedämmung versehen. Die Ersparnis kommt den Bewohnern aller Etagen zugute. Modernisierung in Rahlstedt Ein großes Projekt startete im April 2011 in Rahlstedt mit der Modernisierung der Häuser Düpheid 22 und Schöneberger Straße 118 a/b. Die Investitionen betragen rund 2,1 Millionen Euro, die vollständig aktiviert wurden. Die Bewohner von 46 Wohnungen profitieren davon. Der milde Winter ermöglichte einen guten Baufortschritt. Ab Januar 2012 haben bereits die Baumaßnahmen im Neuköllner Ring und der Schöneberger Straße begonnen. Alle weiteren rund 400 Wohnungen der buchdrucker in Rahlstedt werden bis Ende 2013 auf ein einheitliches energetisches Niveau gebracht. Gedämmt werden vor allem Außenwände und Kellerdecken. Außerdem werden die Fenster ausgetauscht. Alle Dämmmaßnahmen werden gemäß der aktuellen Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV) durchgeführt. Wir haben uns dafür entschieden, die Backsteinoptik der Gebäude überwiegend zu erhalten und deshalb Teile der Wärmedämmung mit echten keramischen Verblendern zu verkleiden. 4. Wirtschaftliches Umfeld der Genossenschaft Das wirtschaftliche Umfeld der Genossenschaft ist stabil. Die Metropolregion Hamburg gilt als eine der wettbewerbsfähigsten Regionen Deutschlands und Europas. Sie wird sich nach allen Prognosen auch in den kommenden Jahren weiterhin positiv entwickeln. 5. Gesellschaftliches und ökologisches Umfeld der Genossenschaft Die Finanz- und Wirtschaftskrise schien 2011 fast überwunden. Der prognostizierte Aufschwung wirkte sich Energetische Modernisierung Düpheid 22 in Rahlstedt Bericht des Vorstandes 11

12 auch auf die Stimmung und die Finanzlage unserer Mitglieder aus. Die Lage am Finanzmarkt klingt aktuell bedrohlich, doch auch 2012 scheinen Wohnungsgenossenschaften mit Beständen in begehrten Regionen, wie auch die buchdrucker sie bieten, von der Krise nicht betroffen. Unsere Baugenossenschaft plant aber nach wie vor umsichtig und versucht, die finanziellen Belastungen für die Mitglieder so gering wie möglich zu halten. Ökologie Die Genossenschaft fördert den Umwelt- und Ressourcenschutz. Wir achten darauf, dass bei unseren Maßnahmen umweltschonende und emissionsarme Haustechniken zum Einsatz kommen und möglichst wenig Energie verbraucht wird. Bei Baumaßnahmen werden energiesparende Materialien eingesetzt und die Abfälle umweltgerecht entsorgt. Unser vorrangiges Ziel ist es, Energie zu sparen und bei unseren Mitarbeitern und Mitgliedern Sensibilität im Umgang mit Natur und Ressourcen zu fördern. Zertifizierter Ökoprofit-Betrieb Im Juni 2011 endete für die buchdrucker das 2010 begonnene ÖKOPROFIT-Seminar. ÖKOPROFIT steht für Ökologisches Projekt für integrierte Umwelttechnik, ein bundesweites Programm, an dem bereits über 70 Kommunen mit über Unternehmen teilnehmen. Die Baugenossenschaft spart durch neue Maßnahmen nun pro Jahr rund kwh und vermeidet die Emission von kg CO². Neubauprojekt Schöneberger Straße: Im Sommer 2011 wurde Richtfest gefeiert. Auftakt zur energetischen Optimierung des Wohnungsbestandes in Rahlstedt: In 2011 wurden 46 Wohnungen in der Schöneberger Straße und im Düpheid gedämmt. Naturkundliche Streifzüge für Kinder Im März und Mai 2011 lud die Baugenossenschaft Kinder in ihrer Umgebung zu kostenlosen naturkundlichen Streifzügen mit einer Biologin ein. Wir bedanken uns für die Förderung durch die Henriette-Hertz- Stiftung und den Botanischen Verein. 6. Gemeinsam mit der DESWOS für das Menschenrecht auf Wohnen Wohnraum kostengünstig und gesichert zu bauen, für unsere Mitglieder nach ihren Wünschen zu gestalten und zu erhalten, ist unser Auftrag und unsere wichtigste Aufgabe. Sicher zu wohnen erscheint vielen von uns 12 Bericht des Vorstandes

13 selbstverständlich. Dass dies ein zu schützendes Menschenrecht ist, gerät manchmal in Vergessenheit. Die buchdrucker sind deshalb seit Jahren Mitglied bei der DESWOS, der Deutschen Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v., einer sozialen Organisation der Wohnungswirtschaft. Die DESWOS ist in Entwicklungsländern aktiv und verfolgt soziale und wirtschaftliche Ideen des Haus- und Siedlungsbaus für ärmste Bevölkerungsschichten. Sie orientiert sich dabei auch an genossenschaftlichen Vorbildern und Prinzipien. Wir haben 2011 erneut ausgewählte Projekte unterstützt. 7. Mitglieder Vermietung Unsere Wohnungen sind zu fast 100 Prozent an unsere Mitglieder vermietet. Die meisten unserer Mitglieder wohnen seit vielen Jahren bei uns. Der Altersdurchschnitt liegt bei 49 Jahren. Bei den buchdruckern wohnt dies führt bis heute immer wieder zu Missverständnissen keineswegs nur die Berufsgruppe der Buchdrucker. Diese gründeten ehemals die Genossenschaft heute kommen unsere Mitglieder aus allen Berufsgruppen. Fluktuation Die Fluktuationsrate ist leicht gesunken und erreichte Ende 2011 die Zahl von 6,6 Prozent, 2010 waren es 6,9 Prozent. Dementsprechend verringerten sich auch die Mieterwechsel: Im Jahr 2011 waren es 119, im Jahr 2010 betrug die Anzahl 123. Eine genaue Prognose für die kommenden Jahre ist schwierig. Doch aufgrund der erfolgten und in den nächsten Jahren erfolgenden Instandhaltungen gehen wir von einer problemlosen Vermietung unseres Bestandes aus. Zufriedenheit Die buchdrucker haben sich zum Ziel gesetzt, für die Mitglieder durch guten Service und gut ausgestattete Wohnungen langfristig Werte zu schaffen. Das Leistungsangebot ist auf die Bedürfnisse der Mitglieder abgestellt und wird ständig weiterentwickelt. Dazu trugen auch 2011 viele Anregungen von Aufsichtsrat, Vertretern, Mietern und Mitgliedern bei. Kommunikation mit den Mitgliedern In Hamburg und bundesweit bringt sich eine wachsende Zahl von Bürgern in die Planung von Stadtgestaltung und Wohnungsbau ein. Oftmals, so die Kritik, mangelt es an frühzeitiger Information. Wir pflegen mit unseren Mitgliedern eine intensive Kommunikation, suchen Austausch und Dialog auch zusätzlich zu den Gremien. Mehr und mehr werden auch unsere Mitglieder, da wo es möglich ist, in Fragen der Gestaltung einbezogen. Die bestehenden Kooperationen und Projekte im Stadtteil schaffen zusätzliche Anlässe zur Begegnung und tragen so zur Kommunikation bei. 8. Gremien und Mitarbeiter Vorstand Der Vorstand setzt sich aus zwei hauptamtlichen Kräften zusammen. Frank Seeger ist seit 2005 Vorstand der buchdrucker, Joachim Thorns seit Ende Zusammen stehen beide Vorstände für über 40 Jahre Erfahrung und Kompetenz in der Wohnungswirtschaft. Wie die Mitarbeiter der Genossenschaft bilden sich auch die Vorstände ständig fort. Überdies pflegen sie den Austausch mit anderen Wohnungsgenossenschaften und sorgen für einen höheren Bekanntheitsgrad der Genossenschaft durch die Teilnahme an überregionalen Branchenwettbewerben und Kooperationen in den Stadtteilen. Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat besteht zurzeit aus fünf Personen. Teilweise langjährige Tätigkeit im Aufsichtsrat und die Teilnahme an unterschiedlichen Schulungen, unter anderem an den Arbeitstagungen des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen e.v. Hamburg, sowie die umfassende Berichterstattung des Vorstandes befähigen die Mitglieder des Aufsichtsrates zu kritischen Aufsichtführenden und Ratgebern des Vorstandes. Auch im Jahr 2011 erforderten die Projekte der Genossenschaft und die Kommunikation mit den Mitgliedern vom Aufsichtsrat intensiven Einsatz. Wir danken den Mitgliedern des Aufsichtsrates für die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit. Mitarbeiter Die buchdrucker beschäftigen zurzeit 19 Mitarbeiter, davon fünf Teilzeitkräfte, vier Hausmeister, eine Aus- Bericht des Vorstandes 13

14 zubildende und zwei Reinigungskräfte. Die Mitarbeiter der buchdrucker verfügen über ein ausgeprägtes immobilienspezifisches Fachwissen und zeichnen sich durch hohe Leistungsbereitschaft aus. Darüber hinaus investieren wir in die fachliche und persönliche Weiterentwicklung der Mitarbeiter und entlohnen leistungsgerecht. Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Einsatz und die geleistete Arbeit. Der Unternehmenserfolg beruht maßgeblich auf ihrem besonderen Engagement. Vertreterversammlung Die diesjährige Vertreterversammlung der buchdrucker am 19. Juni besuchte mehr als die Hälfte der 69 Vertreterinnen und Vertreter. 9. Immobilienbestand Wohngebäude Die buchdrucker bewirtschafteten zum insgesamt eigene Wohnungen, davon ohne Preis- und/oder Belegungsbindungen mit m² Wohnfläche, 254 mit Preis- und/oder Belegungsbindungen und m² Wohnfläche. Dazu kommen 744 sonstige Objekte wie Läden, Arztpraxen, Einzelgaragen, Stellplätze, Büroräume, Kellerräume mit rund m² Gewerbefläche. Technische Gebäudeanlagen Alle Anlagen und Maschinen, wie zum Beispiel Heizungen, Notstromaggregate, Rauchwarnmelder, Aufzüge, Feuerlösch- und Rauchabzugsanlagen, werden regelmäßig vom TÜV geprüft und durch Fachfirmen gewartet. Infrastruktur Die Bestände unserer Genossenschaft bieten insgesamt eine gute Infrastruktur. Zumeist können innerhalb weniger Gehminuten die Einkäufe für den täglichen Bedarf erledigt werden. Auch der öffentliche Personennahverkehr ist durchweg zu Fuß zu erreichen. 10. Immobilienbewirtschaftung Nutzungsentgelte Eine Wohnungsgenossenschaft wie die buchdrucker ist ein Wirtschaftsunternehmen, das durch die Mieteinnahmen Gewinne erwirtschaften muss. Doch der Zweck der Genossenschaft ist vorrangig die Förderung der Mitglieder. Damit ist auch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung gemeint. Erhaltung der Backsteinoptik: Bei der Fassadengestaltung in der Schöneberger Straße wurden keramische Verblendklinker in unterschiedlichen Farben eingesetzt. 14 Bericht des Vorstandes

15 oder Energie über Rahmenverträge des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen beziehen. Wie im richtigen Leben: Schüler einer fünften Klasse aus der Stadtteilschule Barmbek begleiteten eine Modernisierung unter dem Motto Traum-Wohnung. Diesem Ziel sind wir nahe: Verglichen mit den Durchschnittsmieten anderer Hamburger Unternehmen sind die Nutzungsentgelte unserer Genossenschaft insgesamt als günstig zu bezeichnen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt mit 5,22 Euro unterhalb vergleichbarer Werte in Hamburg. Bei uns werden Überschüsse zum Teil an die Mitglieder als Dividende ausgeschüttet, zum größten Teil werden sie jedoch in Verbesserungen wie Modernisierung und Instandhaltung oder den Neubau von Wohnungen investiert. Bei umfangreichen Modernisierungen erhöhen wir die Nutzungsentgelte im Rahmen des 559 BGB. Dieser regelt Mieterhöhungen nach Modernisierung. Darüber hinaus passen wir die Nutzungsentgelte bei Neuvermietung an den Mietenspiegel der Freien und Hansestadt Hamburg moderat an. Mieterhöhungen begreifen wir auch als zukunftsbezogene Maßnahmen, denn in den kommenden Jahren stehen große Investitionen in unsere Bestände an. Hier sind insbesondere umfassende energetische Maßnahmen zu nennen. Diese Maßnahmen sorgen dafür, dass unsere Wohnungen zukunftsfähig sind und den sich wandelnden Ansprüchen durch den Gesetzgeber und unserer Mitglieder genügen. Eine energetische Modernisierung sorgt in der Folge auch für Einsparungen bei den Betriebskosten. Betriebskosten Immer schwieriger wird es, trotz vieler auch in 2011 erfolgter Maßnahmen, die Betriebskosten zu reduzieren. Die Preissteigerungen bei den entsprechenden Versorgern heben die Einsparungen teilweise wieder auf. Hier sind insbesondere Müllgebühren, Strom und Gas zu nennen. Dem versuchen wir entgegenzuwirken, indem wir unser Abfallmanagement modernisieren Mietausfall und Leerstände Die Wohnungen unserer Genossenschaft sind gefragt, bei den buchdruckern gibt es keinen Leerstand. Lediglich bei Modernisierungen und fehlender Anschlussvermietung kam es geringfügig zu Mietausfällen. Wohnumfeld Eine Wohnung bedeutet für die meisten Menschen mehr als nur vier Wände: Für viele Mieter ist auch die Umgebung ihrer Wohnung ausschlaggebend für das Wohlgefühl. Mieter und Mietinteressenten bewerten Faktoren wie große Grün- und Spielflächen, Grillplätze und Gärten sehr positiv. Die Berücksichtigung des Wohnumfeldes gehört für uns von daher zum Standard und hat höchste Priorität. Auch bei Modernisierungen wird das Wohnumfeld in die Planung mit einbezogen. Teilnahme bei Hamburg räumt auf In Hamburg war die Beteiligung an der Aktion Hamburg räumt auf mit über Teilnehmern so hoch wie nie zuvor. Auch Mitglieder unserer Genossenschaft in Rahlstedt beteiligten sich erneut. Mietsicherheit und genossenschaftliches Wirtschaften In wirtschaftlich unsicheren Zeiten bedeuten bezahlbare Mieten ein Stück Sicherheit. Genau genommen zahlen unsere Mitglieder gar keine Miete, sondern als Mitglieder der Genossenschaft Nutzungsgebühren und zwar mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis. Erzielte Gewinne werden wieder in die Wohnanlagen investiert und dienen damit allen Mitgliedern. In der Öffentlichkeit ist kaum bekannt, dass man bei Bezug einer Genossenschaftswohnung weder Vermittlungsnoch Aufnahmegebühr bezahlt. Die zu zahlenden Einlagen hingegen werden verzinst und nach Beendigung der Mitgliedschaft wieder ausgezahlt. Das sind Grundprinzipien der Unternehmensform Genossenschaft und stellen für unsere Mitglieder einen Mehrwert gegenüber anderen Wohnformen dar. Sicherheit vor Kündigung = Dauernutzungsrecht Die Mitglieder der buchdrucker haben grundsätzlich ein Dauernutzungsrecht an ihrer Genossenschaftswohnung. Die Genossenschaft bietet lebenslanges Bericht des Vorstandes 15

16 Schreibwettbewerb Eines Tages in meiner Straße : Aus über 150 Beiträgen wurden im August 2011 die Gewinner in der Bücherhalle Barmbek ausgezeichnet (Bild links und rechts). Dank an die Initiatoren des Wettbewerbs, Vorstandsmitglieder Frank Seeger und Joachim Thorns (Bild Mitte). Wohnrecht, Spekulation mit Wohnraum und Eigenbedarfskündigungen sind ausgeschlossen. So haben die Mitglieder unserer Baugenossenschaft einen ganz deutlichen Vorteil gegenüber einem normalen Mieter auf dem freien Wohnungsmarkt. 11. Kommunikation, Kooperation, Öffentlichkeitsarbeit Eine Genossenschaft ist im Grundsatz ein Zusammenschluss gleichgesinnter Mitglieder. Kommunikation mit den Mitgliedern ist uns von daher ein wichtiges Anliegen. Und es liegt nahe, auch im Stadtteil den Zusammenschluss mit anderen zu suchen. Auch dieses gelingt in zunehmender Weise und findet Anerkennung. Unsere Genossenschaft wird in der Öffentlichkeit bekannter und genießt einen guten Ruf. Die buchdrucker bei Facebook Seit 2011 sind die buchdrucker, als eine der ersten Baugenossenschaften in Hamburg, auch bei Facebook zu finden. Internetnutzer finden uns unter: Informationen an Mitglieder und Presse Die buchdrucker informieren ihre Mitglieder kontinu ierlich im Internet unter und in der viermal jährlich erscheinenden Mitgliederzeitschrift bei uns. Die lokale und die überregionale Fachpresse werden durch regelmäßige Pressemeldungen auf unsere Aktivitäten aufmerksam gemacht. Adventsfeier und Weihnachtsmärchen Am 1. Dezember 2011 lud die Baugenossenschaft ihre Mitglieder gemeinsam mit der Bücherhalle Barmbek erstmals zu einem Adventskaffeetrinken ein. Kostenlose Karten für ein Weihnachtsmärchen für Kinder erhalten unsere Mitglieder bereits seit vielen Jahren. Die Resonanz war bei beiden Angeboten gut. Kooperation Ziel der buchdrucker ist es, den Bekanntheitsgrad der Genossenschaft in Barmbek und den angrenzenden Stadtteilen zu erhöhen und sich mit regionalen Einrichtungen zu vernetzen. Zu diesem Zweck haben wir Kontakte zu Schulen wie der Stadtteilschule Barmbek und Institutionen wie dem Museum der Arbeit und der Bücherhalle Barmbek geknüpft. Die Zusammenarbeit verlief auch 2011 sehr konstruktiv. Nutzung von Gästewohnungen auch überregional 45 Wohnungsunternehmen aus ganz Deutschland, zum großen Teil Wohnungsbaugenossenschaften wie die buchdrucker, haben sich zusammengeschlossen und bieten allen Interessierten die Nutzung ihrer Gästewohnungen an. Die Gästewohnung der buchdrucker befindet sich in Hamburg-Rahlstedt. Eine weitere ist in Vorbereitung. Mitglieder der buchdrucker können über den Verbund auch die preisgünstigen Ferienwohnungen anderer Genossenschaften nutzen. Im Frühjahr 2012 wurde ein neuer Katalog Urlaub Spezial veröffentlicht. Unterstützungs-Netzwerk im Stadtteil Die Stadtteilschule Barmbek/Abteilung Fraenkelstraße, mit der die buchdrucker kooperieren, suchte 2010 ehrenamtliche Helfer, die Kinder bei den Hausaufgaben unterstützen können. Einige Mitglieder der buchdrucker engagieren sich hier. Das Projekt startete in Barmbek und sollte auf Rahlstedt und weitere Stadtteile ausgeweitet werden und 2012 erfolgten weitere Vorbereitungen für das geplante Unterstützungs-Netzwerk. 16 Bericht des Vorstandes

17 Tag, ein großes Nachbarschaftsfest. Die buchdrucker präsentierten sich mit drei Kooperationspartnern an ihrem Stand: mit dem Museum der Arbeit, der Bücherhalle Barmbek und den Schülern der Stadtteilschule Barmbek. Traum-Wohnung in Zusammenarbeit mit der Stadtteilschule Barmbek Die buchdrucker wurden im Dezember 2010 für ihre Kooperation mit der Stadtteilschule Barmbek/Abteilung Fraenkelstraße mit dem SchulMerkur der Hamburger Wirtschaft ausgezeichnet. Schüler einer fünften Klasse hatten die Modernisierung von Wohnungen in Barmbek begleitet. Die Zusammenarbeit mit der Stadtteilschule wurde 2011 und 2012 mit weiteren Projekten fortgesetzt. Schüler haben erneut eine Modernisierung begleitet. Hamburger Genossenschaftsfest gemeinsam mit Kooperationspartnern aus dem Stadtteil Barmbek Am 18. Juni 2011 feierten 30 Hamburger Woh nungsbaugenossenschaften auf dem Heiligengeistfeld Unser Zusammenarbeit mit dem Museum der Arbeit Die Zusammenarbeit startete im Jahr 2008 und wird kontinuierlich fortgesetzt. Mittlerweile werden jedes Jahr Teile des Geschäftsberichtes im Museum der Arbeit gedruckt. Für das UNO-Jahr der Genossenschaften 2012 ist eine Beteiligung der buchdrucker an einer größeren Ausstellung im Museum geplant. Diese wird im November eröffnet. Schreibwettbewerb Eines Tages in meiner Straße gemeinsam mit der Bücherhalle Barmbek Im Frühjahr 2011 startete der dritte und vorerst letzte Schreibwettbewerb für Kinder und Jugendliche. Über 150 Kinder und Jugendliche haben sich beteiligt. Am 23. August 2011 wurden die Preise in der Bücherhalle Barmbek übergeben. Eine Auswahl der Geschichten aller Wettbewerbe erschien 2011 unter dem Titel Haus. Hof. Straße. Das Buch ist in der Geschäftsstelle erhältlich und kann in der Bücherhalle Barmbek ausgeliehen werden. Hamburger Genossenschaftsfest Unser Tag im Juni 2011: Am Gemeinschaftsstand der buchdrucker und des Museums für Arbeit wurde der traditionelle Buchdruck demonstiert. Bericht des Vorstandes 17

18 Gewinnverwendung Der Vorstand schlägt der Vertreterversammlung vor, eine 4%ige Dividende auf das dividendenberechtigte Kapital für 2011 auszuschütten und den verbleibenden Betrag auf neue Rechnung vorzutragen. Bilanzgewinn ,75./. Ausschüttung Dividende 4 % ,00 Vortrag auf neue Rechnung ,75 Die Auszahlung der Dividende erfolgt am 21. Juni Nachbarschaftsfest Unser Tag : Die buchdrucker präsentierten sich an ihrem Stand gemeinsam mit der Bücherhalle Barmbek. 18 Gewinnverwendung

19 Wir gedenken unserer in 2011 verstorbenen Mitglieder Gertrud Boscher Stefan Bremmer Irmgard Breski Vera Brinnig Agnes Burmeister Günther Erberich Kurt Fischer Ursula Gollnick Asta-Jenny Hiller Heinz Hochgräfe Günter Klenke Christoph Köneke Herbert Kotzian Henrik Kroner August Küter Paul Leonhardt Hildegard Manke Gerda Mätzig Rigo Nabrazell Norbert Niedziella Dagmar Nitschke Gisela Patzke Franz Reff Willi Reisgis Ursula Rode Lucia Schröter Waldemar Schuhmann Manfred Thal Clara Turowsky Ursula Urban Ilse Wulff Horst Wussow Gedenken 19

20 20 Jahresabschluss 2011

21 Jahresabschluss 2011 Jahresabschluss

22 Lagebericht 2011 nach 289 HGB 1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen das vergangene Geschäftsjahr 2011 Die Entwicklung unserer Genossenschaft verlief auch in 2011 erfreulich. Alle Wohnungen unseres Bestandes konnten wieder vollständig vermietet werden. Wohnungsleerstände und damit verbundene Erlösschmälerungen ergaben sich nur, wie in den Vorjahren, bei Wohnungen, die modernisiert oder umgebaut wurden. Nur vereinzelt entstanden geringe Ertragsausfälle durch fehlende Anschlussvermietung. Die Fluktuation ist gesunken, von rund acht Prozent im Vorjahr auf nun unter sieben Prozent. Der Jahresüberschuss 2011 beträgt 562 Tausend Euro. Der Wohnungsbestand der Genossenschaft hat sich auch im Geschäftsjahr 2011 durch die Fertigstellung von neuen Wohnungen verändert: In Hamburg-Rahlstedt haben wir acht neue Wohnungen gebaut. Die Investitionskosten betrugen hierfür insgesamt 2,0 Millionen Euro. Zur Finanzierung haben wir ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Höhe von 400 Tausend Euro aufgenommen; der Rest erfolgte bisher aus eigenen Mitteln der Genossenschaft. Die Baugenossenschaft der Buchdrucker eg bewirtschaftet zum insgesamt eigene Wohnungen, davon ohne Preis- und/oder Belegungsbindungen mit m² Wohnfläche, 254 mit Preis- und/oder Belegungsbindungen und m² Wohnfläche. Dazu kommen 744 sonstige Objekte wie Läden, Arztpraxen, Einzelgaragen, Stellplätze, Büroräume, Kellerräume mit rund m² Gewerbefläche. Auch 2011 wurden weitere Wohnungen modernisiert: Insgesamt 46 Wohnungen in Hamburg-Rahlstedt wurden mit einem Vollwärmeschutz versehen. Die Gesamtkosten hierfür betrugen 2,1 Millionen Euro, die vollständig aktiviert wurden. Diese Baumaßnahme wird finanziert durch ein öffentliches Darlehen. Darüber hinaus haben wir entschieden, alle 452 Einheiten in Hamburg-Rahlstedt bis 2013 energetisch zu modernisieren. Hierzu haben wir uns Mittel der KfW gesichert. Dennoch wird auch der Anteil der Genossenschaft erheblich sein und die wirtschaftliche Lage in den kommenden Jahren leicht verschlechtern. Die Ausgaben für die Instandhaltung inkl. der verrechneten Kosten abzüglich der Erstattungen von Versicherungen betrugen in Tausend Euro, in 2010 waren es Tausend Euro. 22 Lagebericht

23 2. Ertragslage wieder gutes Ergebnis in 2011 Die Ertragslage in 2011 war wiederum gut: Insbesondere höhere Mieterlöse haben das Ergebnis der Hausbewirtschaftung verbessert. Höhere Zinsausgaben, höhere Abschreibungen und höhere Verwaltungskosten führten hingegen zu verminderten Ergebnissen. 3. Vermögens- und Kapitalstruktur Eigenkapital erneut gestiegen Das Anlagevermögen war am zu 21,4 Prozent durch Eigenkapital und im Übrigen nahezu vollständig durch langfristiges Fremdkapital und die Rückstellungen für Bauinstandhaltung gedeckt. Ein kleiner Teil ist durch ein kurzfristiges Darlehen gedeckt, welches in 2012 in ein langfristiges umgewandelt wird. Ende 2011 betrug die Eigenkapitalquote 19,8 Prozent. Im Vergleich: Die Eigenkapitalquote 2010 betrug 20,4 Prozent. Der Rückgang der Eigenkapitalquote resultiert aus einer um über sieben Prozent gestiegenen Bilanzsumme in Folge der umfänglichen Investitionstätigkeit in Moder ni sierung und Neubau. Das Eigenkapital stieg im Vergleichszeitraum um rund Euro von 11,1 Millionen Euro auf 11,6 Millionen Euro. Insgesamt ist die Vermögens- und Kapitalstruktur geordnet. 4. Finanzlage Die Genossenschaft verfügte im gesamten Geschäftsjahr 2011 über eine ausreichende Liquidität und war jederzeit zahlungsfähig. Dies wird auch in 2012 so sein. Besondere Finanzierungsinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht nötig und auch nicht eingesetzt worden. Zur Finanzierung des Anlagevermögens werden langfristige Annuitätendarlehen mit fest vereinbarten Zinssätzen für mindestens zehn Jahre aufgenommen. Das bringt Sicherheit. Ebenso die Tatsache, dass Darlehen unterschiedlicher Laufzeit abgeschlossen wurden. Wir schätzen das Zinsänderungsrisiko von daher als gering ein. Zur Zwischenfinanzierung der Modernisierungen in Rahlstedt wurde ein kurzfristiges Darlehen in Anspruch genommen, das durch langfristige Darlehen in 2012 und 2013 abgelöst werden wird. Lagebericht 23

24 5. Nachtragsbericht Nach Schluss des Geschäftsjahres hat es keine Vorgänge von besonderer Bedeutung gegeben. 6. Risikobericht Risikomanagement, Risiken der künftigen Entwicklung: Die Genossenschaft hat ein Risikomanagementsystem eingerichtet. Im Rahmen dessen werden derzeit alle Indikatoren regelmäßig beobachtet, die zu einer Schwächung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen oder den Fortbestand der Genossenschaft gefährden könnten. Ausfallrisiken, Liquiditätsrisiken sowie Risiken aus Zahlungsstromschwankungen werden von uns nicht gesehen. Auswirkungen der globalen Finanzkrise: Aufgrund langfristiger Finanzierung unserer Wohnimmobilien sowie großer Nachfrage nach Wohnungen in Hamburg ist nicht zu befürchten, dass die finanzielle Entwicklung unserer Genossenschaft akut gefährdet ist. Dennoch ist die künftige Entwicklung weiterhin schwer einschätzbar. Den Finanzierungsbereich werden wir deshalb weiter als Schwerpunkt in unser Risikomanagement integrieren, um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können. Zinsänderungsrisiko: Um dem Zinsänderungsrisiko zu begegnen, hat die Genossenschaft in 2010 einen Bausparvertrag in Höhe von 7,0 Millionen Euro zu einem Zinssatz von 2,9 Prozent abgeschlossen, dessen Zuteilung in 2021 erfolgen wird. Insgesamt werden bestandsgefährdende Risiken nicht gesehen. 7. Prognosebericht Voraussichtliche Entwicklung der Genossenschaft Auch in den nächsten zwei Jahren rechnen wir mit positiven Ergebnissen. Dennoch wird die Eigenkapitalquote auf Grund der hohen Investitionen in den Bestand in den nächsten Jahren leicht zurückgehen. Grundlage für diese Einschätzung sind die bestehenden Planungen und das unternehmerische Prinzip einer Genossenschaft, das dahinter steckt: Erwartete Überschüsse aus der Hausbewirtschaf- 24 Lagebericht

25 tung werden für die Sicherung und den Erhalt des Wohnungsbestandes eingesetzt. Auch wir setzen diese Erträge zur Durchführung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ein. Mit nennenswerten Leerständen ist auch in den nächsten beiden Jahren nicht zu rechnen. Eine moderate Mietpreisgestaltung, der gute Zustand unseres Wohnungsbestandes und die starke Nachfrage nach Wohnungen in Hamburg werden auch künftig eine problemlose Vermietung unserer Wohnungen gewährleisten. 8. Ausblick Die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft wird sich weiter positiv entwickeln. Dazu tragen vor allem die Investitionen in den Bestand der Genossenschaft und die moderate Erweiterung des Bestandes bei. Auch der Bekanntheitsgrad unserer Genossenschaft hat weiterhin zugenommen. Die hier genannten Faktoren, davon sind wir überzeugt, werden sich auch langfristig positiv auswirken. Hamburg, 30. Mai 2012 Baugenossenschaft der Buchdrucker eg Der Vorstand Frank Seeger Joachim Thorns Lagebericht 25

26 Bilanz Aktivseite per EURO EURO EURO EURO A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegestände 1.043, ,00 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,32 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,16 3. Technische Anlagen und Maschinen , ,00 4. Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,00 5. Anlagen im Bau 0, ,34 6. Bauvorbereitungskosten , , , ,45 Anlagevermögen insgesamt , ,45 B. Umlaufvermögen I. Andere Vorräte Unfertige Leistungen , ,19 II. Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung , ,75 2. Sonstige Vermögensgegenstände , , , ,79 III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,23 2. Bausparguthaben , , , ,51 C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten , ,00 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten , , , ,90 Bilanzsumme , ,84 26 Bilanz

27 Bilanz Passivseite per EURO EURO EURO EURO A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,00 2. der verbleibenden Mitglieder , ,00 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 9.150, , , ,00 II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage , ,00 davon aus dem Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2011 eingestellt: ,00 (Vorjahr ,00) 2. Bauerneuerungsrücklage , ,00 3. Andere Ergebnisrücklagen , , , ,00 davon aus dem Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2011 eingestellt: ,00 (Vorjahr 0,00) III. Bilanzgewinn 1. Gewinnvortrag , ,38 2. Jahresüberschuss , ,79 3. Einstellungen in die Ergebnisrücklagen , , , ,17 Eigenkapital insgesamt , ,17 B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Bauinstandhaltung , ,00 2. Sonstige Rückstellungen , , , ,00 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,57 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,31 3. Erhaltene Anzahlungen , ,91 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,17 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,89 6. Sonstige Verbindlichkeiten , , , ,78 davon aus Steuern: ,18 (Vorjahr ,31) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 6.777,62 (Vorjahr 6.461,97) D. Rechnungsabgrenzungsposten , ,89 Bilanzsumme , ,84 Bilanz 27

28 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember EURO EURO EURO EURO 1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung , ,39 2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,51 3. Sonstige betriebliche Erträge , ,38 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung , ,70 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 4.265, , , ,99 Rohergebnis , ,29 5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,14 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung , , , ,89 davon für Altersversorgung 8.000,00 Vorjahr 6.166,67 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,87 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,83 8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 9.184, ,74 davon aus der Aufzinsung von Forderungen 4.646,00 Vorjahr 0,00 9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,17 davon aus der Abzinsung von Forderungen ,00 Vorjahr ,00 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Sonstige Steuern , , Jahresüberschuss , , Gewinnvortrag , , Einstellung in die Ergebnisrücklagen , ,00 Bilanzgewinn , ,17 28 Gewinn- und Verlustrechnung

29 Anhang des Jahresabschlusses 2011 A. Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss zum wurde nach den Vorschriften des HGB aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom beachtet. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem 275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungsund Bewertungsmethoden angewandt: Die immateriellen Vermögensgegenstände werden nur insoweit zu Anschaffungskosten aktiviert als sie, vermindert um die planmäßige Abschreibung, entgeltlich erworben wurden. Die Gegenstände werden planmäßig über 3 Jahre linear abgeschrieben. Das Sachanlagevermögen ist unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibungen zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Verwaltungskosten wurden nicht in die Herstellungskosten des Jahres 2011 einbezogen, Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert. Die lineare Abschreibung wurde wie folgt vorgenommen: Nutzungsdauer auf Wohn- und Geschäftsgebäude, grundsätzlich Jahre auf Außenanlagen Jahre auf Spielplatzgeräte und Müllboxen 4 Jahre auf drei Objekte mit Einzelgaragen 33 1 / 3 Jahre auf ein Objekt mit Einzelgaragen 25 Jahre auf technische Anlagen und Maschinen 5-11 Jahre auf Betriebs- und Geschäftsausstattungen 3-14 Jahre Nach umfassender Modernisierung von Gebäuden wird die wirtschaftliche Nutzungsdauer neu bestimmt. Für die Modernisierung wurde eine neue RND von 30 Jahren angesetzt. Die Investitionszuschüsse hierfür wurden nach dem BilMoG abgezinst und von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abgesetzt. Geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um einen darin enthaltenen Vorsteuerbetrag 150 nicht übersteigen, werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe als Betriebsausgabe abgezogen. Bei geringwertigen Wirtschaftsgütern, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten über 150, aber nicht über liegen, wurde ein Sammelposten gebildet, der über 5 Jahre gleichmäßig gewinnmindernd aufgelöst wird. Die Wertgrenze bestimmt sich ohne Vorsteuer. Das Umlaufvermögen wird nach dem Niederstwertprinzip bewertet. Mietforderungen werden mit ihrem Nominalwert angesetzt. Die Geldbeschaffungskosten sind zum Nominalwert angesetzt und werden im Rahmen der vereinbarten Laufzeit der dazugehörigen Darlehen 10 Jahre abgeschrieben. Anhang des Jahresabschlusses 29

30 Die Rückstellungen für Bauinstandhaltungen wurden bis zum sowohl auf der Grundlage der in der Miete enthaltenen Instandhaltungskostenpauschalen als auch für durchzuführende Einzelmaßnahmen gebildet. Ab werden ausschließlich Rückstellungen für durchzuführende Einzelmaßnahmen gebildet, um so gezielter und in Abstimmung mit der Instandhaltungsplanung die relevanten Objekte zu berücksichtigen. Die in den Vorjahren gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden unverändert beibehalten und werden in zukünftigen Geschäftsjahren bestimmungsgemäß verbraucht. In den sonstigen Rückstellungen sind eine Rückstellung in Höhe von ,00 für die Altersteil - zeit eines Vorstandsmitgliedes sowie eine Rückstellung für Miet- und Rechtsstreitigkeiten in Höhe von ,00 enthalten. Im Übrigen werden Rückstellungen aufgrund vernünftiger, kaufmännischer Beurteilungen in notwendiger Höhe für ungewisse Verbindlichkeiten angesetzt. Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. C. Erläuterungen zur Bilanz 1. Entwicklung des Anlagevermögens: I. Immaterielle Vermögensgegenstände , ,10 II. Sachanlagen Bruttowerte Anschaff./ Anschaff. / Herstellungs- Zugang Abgang Umbuchg. Herstellungskosten kosten EURO EURO EURO EURO EURO 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , , , , ,49 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,29 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 0,00 0,00 4. Technische Anlagen und Maschinen , , , ,85 5. Andere Anlagen, Betriebsund Geschäftsausstattung , , , ,68 6. Anlagen im Bau , , ,65 0,00 7. Bauvorbereitungskosten , , , , , , ,55 0, ,67 Anlagevermögen insgesamt , , ,55 0, ,77 30 Anhang des Jahresabschlusses

31 2. Der Posten Unfertige Leistungen beinhaltet die noch nicht abgerechneten Heiz- und sonstigen Betriebskosten in Höhe von T (im Vorjahr T 2.378) 3. In den sonstigen Vermögensgegenständen ist eine weitere abgezinste Forderung gegenüber der Wohnungsbaukreditanstalt Hamburg in Höhe von ,00 enthalten. Sonstige Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht. 5. Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen: Bestand Zuführung in 2011 aus Bestand Jahresüberschuss EURO EURO EURO Gesetzliche Rücklage , , ,00 Bauerneuerungsrücklage , ,00 Sonstige Ergebnisrücklagen , , , , , ,00 Abschreibungen Buchwerte davon Buchwert Buchwert kumul. im auf auf kumul. am Vorjahr per Geschäfts- Abgänge Umbuchg. per jahr EURO EURO EURO EURO EURO EURO EURO , , , , , , , , , , , , , , ,16 0,00 0, , , , , , , , , , , , ,00 0, , , , , , , , , , , , , , , ,45 Anhang des Jahresabschlusses 31

32 6. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte u.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Verbindlichkeiten insgesamt davon Restlaufzeit gesichert bis zu zwischen über 1 Jahr 1 u. 5 Jahre 5 Jahre Art der EURO EURO EURO EURO EURO Sicherung Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , ,64 GPR (Vorjahr in T ) (23.248) (2.355) (4.225) (16.668) (23.248) GPR Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , , , ,79 GPR (Vorjahr in T ) (13.572) (305) (1.351) (11.916) (13.572) GPR Erhaltene Anzahlungen , ,23 (Vorjahr in T ) (3.054) (3.054) Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,03 0,00 (Vorjahr in T ) (24) (24) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,44 0,00 (Vorjahr in T ) (777) (708) (69) Sonstige Verbindlichkeiten , ,55 (Vorjahr in T ) (55) (55) Gesamtbetrag , , , , ,43 (Vorjahr in T ) (40.715) (6.463) (5.669) (28.583) (36.820) Bei den grundpfandrechtlich (GPR) gesicherten Verbindlichkeiten handelt es sich ausschließlich um Finanzierungsmittel für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohn- und Geschäftsbauten. Die künftig zu leistenden Tilgungen sind durch vertraglich vereinbarte Nutzungsgebühren (Miete) gedeckt. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit bis zu 1 Jahr enthalten Mio. 2,2 Zwischenfinanzierung für das Bauvorhaben Rahlstedt, die durch langfristige Darlehen ersetzt werden. D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 1. In den sonstigen betrieblichen Erträgen ist ein Betrag in Höhe von ,73 für die Entnahme aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung enthalten. 2. Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten Mio. 3,3 für Instandhaltung und Mio. 2,7 für Betriebs- und Heizkosten. 3. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung enthalten Mio. 7,0 für Mieten und Mio. 2,5 für Umlagen aus Betriebs- und Heizkosten. 4. Der sonstige Zinsaufwand beinhaltet mit ,00 Aufwendungen aus der Abzinsung von For - derungen gegenüber der Wohnungsbaukreditanstalt Hamburg. 32 Anhang des Jahresabschlusses

33 E. Sonstige Angaben 1. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich Beschäftigten betrug: Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Geschäftsjahr Vorjahr Geschäftsjahr Vorjahr Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter 3 3 Hauswarte etc Auszubildende Mitgliederbewegung Geschäftsjahr Anfang Zugang 110 Abgang 103 Ende Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr vermehrt um ,00 (im Vorjahr um ,00). 3. Name und Anschrift des zuständigen gesetzlichen Prüfungsverbandes: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. Hamburg Mecklenburg-Vorpommern Schleswig-Holstein Tangstedter Landstraße 83, Hamburg 4. Mitglieder des Vorstandes Frank Seeger Joachim Thorns 5. Mitglieder des Aufsichtsrates Angelika Kasimir Vorsitzende ab stellvertretende Vorsitzende bis Bernd Nehls stellvertretender Vorsitzender ab Bernd Sandmann Vorsitzender bis Ulrich Rühle Schriftführer Stefan Strenge 6. Finanzielle Verpflichtungen Im Jahr 2010 wurde ein Generalunternehmervertrag zur Durchführung der Baumaßnahme in Hamburg-Rahlstedt unterschrieben. Hierdurch ergeben sich finanzielle Verpflichtungen in Höhe von ,00, die zum noch nicht bilanziell erfasst sind. Diese Verpflichtungen sind durch valutierende Fremdmittel gedeckt. Hamburg, den 30. Mai 2012 Baugenossenschaft der Buchdrucker eg Der Vorstand Frank Seeger Joachim Thorns Anhang des Jahresabschlusses 33

34 Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat die ihm nach dem Gesetz, Satzung und der Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben im abgelaufenen Geschäftsjahr 2011 vollständig wahrgenommen. Diese erfolgten sowohl in gemeinsamen Sitzungen als auch in internen Sitzungen des Aufsichtsrates. Der Vorstand berichtete uns regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle Fragen der Unternehmensplanung und der strategischen Weiterentwicklung. Notwendige Entscheidungen wurden erörtert und die Abstimmungen einstimmig getroffen. Wir waren in alle Entscheidungen eingebunden, die von grundlegender Bedeutung waren, es gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Zu den Berichten und Beschlussvorlagen des Vorstandes gaben wir nach gründlicher Prüfung und Beratung unser Votum ab, soweit die Zustimmung nach Gesetz oder Satzung erforderlich war. Der Bauausschuss hat sich in seinen Sitzungen mit der Planung der energetischen Modernisierungen in den nächsten Jahren sowie deren Umsetzungen und Kosten beschäftigt. Der Prüfungsausschuss hat den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang und Lagebericht stichprobenhaft geprüft und hat über sein Ergebnis in einer weiteren gemeinsamen Sitzung umfassend berichtet. Der Aufsichtsrat hat dem Jahresabschluss ohne Einschrän kungen zugestimmt. Über die Sitzungen hinaus standen Herr Sandmann und ich jeweils im engen Kontakt mit dem Vorstand, der uns über alle wichtigen Ereignisse und die Lage und Entwicklung der buchdrucker, die von wesentlicher Bedeutung waren, vorab unterrichtete. Kein Mitglied unseres Aufsichtsrates hat an weniger als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrates bzw. der gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand teilgenommen. Wir schließen uns dem Vorschlag des Vorstandes zur Gewinnverwendung an und empfehlen der Vertreterversammlung: den Bericht des Vorstandes zur Kenntnis zu nehmen, den Jahresabschluss zum in der vorgelegten Fassung festzustellen, dem Vorschlag zur Gewinnverwendung für das Geschäftsjahr 2011 zuzustimmen, dem Aufsichtsrat und dem Vorstand Entlastung zu erteilen. Die Zusammenarbeit zwischen uns und dem Vorstand war im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut jederzeit offen, konstruktiv und vertrauensvoll. Wir danken dem Vorstand, allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr großes Engagement und die geleistete Arbeit im Berichtsjahr. Hamburg, den 30. Mai 2012 Baugenossenschaft der Buchdrucker eg Für den Aufsichtsrat Angelika Kasimir Vorsitzende 34 Bericht des Aufsichtsrates

35 Zusammengefasstes Prüfungsergebnis Wir fassen das Ergebnis unserer gesetzlichen Prüfung nach 53 GenG wie folgt zusammen: Unsere Prüfung umfasst danach die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft einschließlich der Führung der Mitgliederliste zu prüfen. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung des vom Vorstand aufgestellten Jahresabschlusses und des Lageberichts, der hierfür die Verantwortung trägt. Grundsätzliche Feststellungen Gegenstand des Unternehmens ist insbesondere die Bewirtschaftung seiner eigenen Wohnungen. Dieser Gegenstand des Unternehmens entspricht dem satzungsgemäßen Auftrag der Genossenschaft. Im Rahmen der Prüfung ergaben sich keine Hinweise darauf, dass die Einrichtungen der Genossenschaft nicht dem Fördergedanken gemäß 1 GenG entsprechen. Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht der Genossenschaft Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung. Der Jahresabschluss zum und der Lagebericht entsprechen den gesetzlichen Anforderungen. Die Vermögens- und die Finanzlage der Genossenschaft sind geordnet; die Zahlungsfähigkeit ist gesichert. Die Ertragslage wird wesentlich beeinflusst vom Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung einschließlich des Verbrauchs aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung. Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind. Die Mitgliederliste enthält die nach 30 GenG erforderlichen Angaben. Hamburg, den 23. Juni 2011 Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. Hamburg Mecklenburg-Vorpommern Schleswig-Holstein Stellv. Direktor für den Prüfungsdienst Seligmann Wirtschaftsprüfer Ergebnis der gesetzlichen Prüfung 35

36 Bestandsverzeichnis (Stand ) Schnelsen Lokstedt 8 9 Steilshoop Bramfeld ALTONA 1 EIMS- BÜTTEL 2 4 WANDSBEK 8 9 NORD Langenhorn Ohlsdorf Barmbek Hohenfelde Poppenbüttel Rahlstedt Hamm Lohbrügge Bergedorf MITTE 12 HARBURG BERGEDORF 13 WIE Wohnanlagen Anzahl Bezugs- Wohnungsgrößen Bindung der Woh- jahr 1 Zi 1 1 / 2 Zi 1 2 / 2 Zi 2 Zi 2 1 / 2 Zi 2 2 / 2 Zi 3 Zi 3 1 / 2 Zi 4 Zi 4 1 / 2 Zi 5 Zi nungen Hamburg (Hamm) 1+2 Wicherns Garten 1-7 Braußpark 2+4 Eitzensweg keine 5 Braußpark keine 17 Braußpark keine 35 Borstelmannsweg WS + WA bis Borstelmannsweg Dachgeschoss WS + WA bis Hamburg (Barmbek-Nord) 3 Starstraße keine 4 Suhrsweg keine 6 Wachtelstraße Adlerstraße keine 7 Lämmersieth Wachtelstraße keine 8 Lämmersieth 60 Pfauenweg Adlerstraße keine 36 Bestandsverzeichnis

37 WIE Wohnanlagen Anzahl Bezugs- Wohnungsgrößen Bindung der Woh- jahr 1 Zi 1 1 / 2 Zi 1 2 / 2 Zi 2 Zi 2 1 / 2 Zi 2 2 / 2 Zi 3 Zi 3 1 / 2 Zi 4 Zi 4 1 / 2 Zi 5 Zi nungen 9 Starstraße keine 10 Starstraße keine 15 Steilshooper Straße keine 40 Steilshooper Straße keine 41 Steilshooper Straße 94, Geschäftsstelle 1 Büro Hamburg (Ohlsdorf) 39 Paula-Westendorf-Weg teilweise Hamburg (Barmbek) 11 Oertzweg Dieselstraße 68 b+c keine Hamburg (Steilshoop) 31 Borchertring WS + WA bis 2067 teilw. keine Hamburg (Bramfeld) 37 Lohkoppel WS + WA bis Hamburg (Barmbek-Süd) 32 Hufnerstraße keine Hamburg ( Hohenfelde ) 12 Mühlendamm keine Hamburg (Lokstedt) 14 Hinter der Lieth keine 20 Rimbertweg keine 33 Sorthmannweg 3 Streesemannallee 114 a+b WS + WA bis Sorthmannweg WS + WA bis Hamburg (Rahlstedt) 19 Neuköllner Ring Liliencronstraße keine 23 Düpheid 8-20 / / keine 24 Düpheid keine 25 Schöneberger Straße keine 25 Düpheid keine 25 Düpheid 26, Ärztehaus / keine 25 Schöneberger Straße a keine 25 Schöneberger Straße 118 a+b keine 28 Schöneberger Straße keine 29 Schöneberger Straße 126 b+c keine 42 Schöneberger Straße keine Hamburg (Lohbrügge) 21 Korachstraße keine 38 Fanny-David-Weg 2 a-c WV + WB bis Hamburg (Bergedorf) 30 Billwerder Straße 29 a+b keine Hamburg (Schnelsen) 26 Königskinderweg keine 27 Radenwisch 43 a+b, keine Hamburg (Langenhorn) 36 Langerhorner Chaussee WS + WA bis Hamburg (Poppenbüttel) 43 Poppenbütteler Berg Harksheider Straße Gesamt WIE = Verwaltungseinheit WS = öffentlich geförderte Wohnungen mit Bindung an 5-Schein WA = Wohnungen, für die das Wohnungsamt ein Belegungsrecht hat WV+WB = öffentlich geförderte Wohnungen mit Bescheinigung 3. Förderweg Bestandsverzeichnis 37

38 Die gewählten Vertreter Wahlbezirk 1 (Lokstedt/Schnelsen) Uwe Baldauf, Uwe Betzer, Waltraut Franck, Frauke Nielsen, Hans-Jürgen Niemann, Herbert Schütze, Regina Wessel-Wydra, Bernd Wolf, Egon-Ernst Wolter Wahlbezirk 2 (Hamm) Dörte Beck, Günther Dähncke, Heiko Dewald, Michael Doll, Werner Greif, Elisabeth Jessen, Petra Schwarz Wahlbezirk 3 (Barmbek) Günther Discher, Bernd Hillmann, Annika Hoffmann, Andreas Liermann, Joachim Ortlepp, Anneliese Panzer, Monika Peper, Albert Pischel, Jens Rajkowski, Astrid Reff, Edmund Reinhardt, Hans-Jürgen Ripp, Kirsten Roese, Dieter Schalk, Renate Scheer, Wolfgang Wohlert Wahlbezirk 4 (Rahlstedt) Jürgen Andersen, Bärbel Elfert, Udo Knackstedt, Ingrid Metzner, Wilhelm Riebau, Claudia Riebau-Hahne, Kurt Sandmann, Anke Schmidt, Jens-Uwe Schorr, Petra Spohr, Claus Steffen, Henning Tesch Wahlbezirk 5 (Bergedorf) Peter Brüdigam, Rainer Ehrich, Klaus Gonnermann, Piotr Prus Wahlbezirk 6 (Unversorgte Mitglieder) Christa Baethke, Birthe Bielfeldt, Sigrid Bohrmann, Thilo Creutzer, Kaj Gnielka, Lore Göttsch, Hans Hirning, Harald Lühmann, Stefan Lühmann, Peter Lüthke, Helga Matejat, Gerhard Pampuch, Tyll Peter, Svenja Sandmann, Sven Thießen, Bert Tödter-Sporleder, Margret von Kleist, Rainer Walter, Dieter Westphal 38 Die gewählten Vertreter

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