Detlef Hesse, Breitenbach Stefano Lappe, Locarno

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1 Abstract Titel: Wertrelevante Aspekte im Stockwerkeigentum Kurzzusammenfassung: Bewertungen von Stockwerkeigentum, eine spezielle Form des Miteigentums, sind nicht unproblematisch und beinhalten nach Meinung der Verfasser einige bisher kaum erfasste wertrelevante Risiken, welche nach einer von uns durchgeführten Umfrage mit Fachleuten genau definiert und quantifiziert wurden. Prinzipiell sehen die Befragten oft einen, meist negativen, Einfluss der Risiken auf den Marktwert des Objektes. Schwerpunkt unserer Arbeit ist die einfache Berechnung über ein selbst entwickeltes Tool, in dem die Abzüge ins Verhältnis zum Nettozinssatz gesetzt und dort als Risikozuschlag prozentual und in CHF berechnet werden. Gewisse Problematiken werden direkt über ein zusätzliches Wertelement mittels Frankenbetrag oder als Hinweis (Kaufverzicht) integriert. Verfasser: Herausgeber: Veröffentlichung (Jahr): 2014 Thomas Grimm, Luzern Detlef Hesse, Breitenbach Stefano Lappe, Locarno Heinz Lanz Zitation: Grimm Thomas, Hesse Detlef, Lappe Stefano, 2014, Wertrelevante Aspekte im Stockwerkeigentum FHS St.Gallen Hochschule für Angewandte Wissenschaften: Masterarbeit Schlagworte: Werte, Risiken, Nettozinssatz und Zuschläge, Bewertungsaspekte, Stockwerkeigentum

2 Ausgangslage Immobilienbewerter sind regelmässig mit der Schätzung von Stockwerkeigentum konfrontiert, einer speziellen Form von Miteigentum, die zusätzlich zu den typischen Problemen und Risiken aller Immobilien und auch anderem selbstgenutztem Eigentum gewisse Risiken beinhalten, die oft unterschätzt werden. Ein Auftraggeber muss sich darauf verlassen können, dass allen wertrelevanten Aspekten Rechnung getragen wird und dass möglichst alles transparent, plausibel und mit kompletten Angaben im Schätzungsbericht ausgewiesen wird. Dies ist die Grundvoraussetzung der SVS Standards, welche von allen massgeblichen Schätzer - Verbänden der Schweiz verabschiedet wurden. In der hier vorgelegten Arbeit wurde speziell für das Stockwerkeigentum untersucht, inwiefern dies heute der Fall ist und ob und wo eventuell noch Handlungsbedarf besteht. Diese Problematik sollte jeder Investor, jedes Finanzinstitut und jeder Schätzer, egal ob für Eigennutzung oder für die Vermietung von Stockwerkeigentum, bedenken. Risiken werden erst ersichtlich, wenn sie eintreten; solange solche Probleme noch nicht auftauchen, werden sie verdrängt, vergessen oder unterbewertet. Der Immobilienmarkt ist konstant in Bewegung, eine vertiefte Analyse der Risiken ist empfehlenswert, nicht zuletzt, um ständig wachsenden Qualitätsansprüche an eine Immobilienbewertung zu erfüllen. Ziel Im Rahmen der Masterarbeit geht es darum, das Risikomanagement in den Bewertungen von Stockwerkeigentum zu verbessern, den Schätzern eine Basis und ein Instrument zur einfachen und schnellen Berechnung der zusätzlich aufgezeigten Risiken in die Hand zu geben, um so ein qualitativ besseres Resultat zu erreichen, welches den Anforderungen des Kunden entspricht, das aber auch die Anforderungen der SVS erfüllt. Vorgehen Nach dem Einleitungskapitel wird in Kapitel 2 der Begriff des Stockwerkeigentums ausführlich beschrieben, inklusiv den rechtlichen, historischen und politischen Hintergründen. Anschliessend werden in Kapitel 3 die bekannten Problemfelder im Stockwerkeigentum aufgeführt und deren Entwicklung in Zahlen und Tabellen und Statistiken dargestellt, um das Verständnis der Materie zu vertiefen, in Kapitel 4 wird die Rolle der Schweizer Schätzer-Verbände und deren unterschiedlichen Bewertungsmethoden für Stockwerkeigentum dargestellt und analysiert. In Kapitel 5 werden die aufgezeigten Risiken analysiert und es wird aufgezeigt, wie mittels einer Umfrage deren Einfluss auf den Immobilienwert quantifiziert werden kann. Die Resultate der Umfrage zu den 1

3 speziellen Risiken im Stockwerkeigentum werden in Kapitel 6 ausgewertet, analysiert, qualifiziert, quantifiziert und über ein selbstentwickeltes Tool berechnet. Abschliessend wird aufgezeigt, wie die Werte dieser zusätzlichen Risiken in die Bewertung einfliessen und inwieweit die Relevanz unserer Arbeit bezüglich dem Gesamtmarkt des Immobiliensegmentes der Eigentumswohnungen reicht. Erkenntnisse Die Untersuchung ergab Risiken für folgene Problemfelder: Streit in der STWE Gemeinschaft Heterogene Gemeinschaft Defizite in der Verwaltung Probleme bei gemeinschaftlichen Bauteilen Ø 8.93 % Minderung des Marktwertes Ø 5.86 % Minderung des Marktwertes Ø 4.49 % Minderung des Marktwertes Ø 4.33 % Minderung des Marktwertes Heterogene Nutzung (z.b. Gewerbe und Wohnen) Ø 3.50 % Minderung des Marktwertes Ungünstige Reglemente Objekt mit nur 2 STWE Eigentümern STWE im Baurecht Ø 3.28 % Minderung des Marktwertes Ø 3.00 % Minderung des Marktwertes Ø 2.49 % Minderung des Marktwertes STWE im letzten Lebenszyklus mehrheitlicher Kaufverzicht (56 %) Falsche oder ungünstige Wertquote Zu tief dotierter Erneuerungsfonds Haftung für offene Beiträge der STWE Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen Die prozentualen Abzüge werden über das beigefügte Tool schnell und einfach berechnet, Wertelemente werden 1:1 im Verhältnis der damit verbundenen Kosten in der Berechnung des Nettozinssatzes abgebildet. Einige Risiken würden bei grossen Teil der Befragten zu einem Kaufverzicht führen. Dieses Verhalten hat zur Folge, dass beim Auftreten dieser Risiken der Kreis der möglichen Käufer stark eingeschränkt wäre. Dieser Umstand sollte in der Bewertung angegeben werden. 2

4 Die insgesamt 13 durch die Verfasser definierten Risiken, welche im Stockwerkeigentum systemrelevant sind, treffen auf nahezu alle Gemeinschaften zu. Selbstverständlich ist es nicht so, dass die 13 Risiken alle in einem einzigen Objekt zusammen auftreten, es ist jedoch durchaus möglich, dass mehrere Risiken für ein Objekt relevant sind. Jeder Schätzer muss für sich entscheiden, ob, wann und wie gewisse Risiken auf die spezifische Immobilie Einfluss haben und die Auswirkungen in den Bericht einfliessen lassen. Eine grössere Genauigkeit ist für alle Parteien wünschenswert und gemäss SVS Pflicht. Mit der Zeit könnten sich neue Probleme herauskristallisieren und andere wegfallen, diese können ganz einfach über das Tool berechnet werden, nach Ermessen des Schätzers. 3

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