Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien 15. Mai Neuer Bewertungsleitfaden (NUWEL) und neu herausgegebene Swiss Valuation Standards

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1 Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien 15. Mai 2012 Neuer Bewertungsleitfaden (NUWEL) und neu herausgegebene Swiss Valuation Standards

2 Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien 15. Mai Begrüssung Roger Beier, SBB Immobilien, Leiter Development Dr. Hans-Peter Burkhard, Direktor Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS) an der Universität Zürich Swiss Valuation Standards und Nachhaltigkeit Kurt Ritz, MRICS, Leiter Real Estate Advisory PwC Schweiz Leitfaden zum Einbezug von Nachhaltigkeit in die Bewertung (NUWEL) Dr. Erika Meins, Leiterin Forschungsbereich Immobilien, Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS) an der Universität Zürich Podiumsdiskussion Dr. Hans-Peter Burkhard, Direktor CCRS, Universität Zürich (Moderation) Daniel Conca, Schweiz. Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT und Leiter Immobilienmarkt+Recht Stadt Bern Martin Frei, Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV und Immoconsult Kurt Ritz, MRICS, Leiter Real Estate Advisory PwC Schweiz Ausblick Daniel Conca, SEK/SVIT und Leiter Immobilienmarkt + Recht Stadt Bern Apéro

3 RICS / SVIT / SIV Swiss Valuation Standards (SVS) - 2. Auflage 15. Mai 2012 Streng vertraulich

4 Was ist neu? (1/2) 1) Formale Anpassungen aufgrund von Neuauflagen, Namensänderungen von Institutionen sowie einigen neuen gesetzlichen Regelungen 2) Wesentlich ist dabei IFRS 13: Ab dem 1. Januar 2013 werden Non-financial Assets generell nach dem Prinzip von Highest and Best Use bewertet. Der Wert muss u.a. physikalisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell durchführbar sein. 3) Empfehlungen zum Umgang mit Empfehlungssicherheit (Valuation uncertainity) 4) Verbandsübergreifende Rendite-Definition mit Kontenplan im Anhang RICS Swiss Valuation Standards (SVS) - 2. Auflage PwC 15. Mai

5 Was ist neu? (2/2) 5) Empfehlung zum Umgang mit Nachhaltigkeitsaspekten : Anlehnung an NUWEL- Leitfaden. Grundsätze: Einige nachhaltigkeitsrelevante Eigenschaften von Immobilien haben sich als wertbeeinflussend und risikorelevant erwiesen. Nachhaltigkeitsaspekte sind in die heutigen Wertermittlungs- und Risikoanalysemethoden integrierbar Berücksichtigung der Eigenschaften in der Wertermittlung und Risikoanalyse Quantifizierung des Einflusses wenn möglich, ansonsten Beschreibung im Bewertungsbericht Quantifizierung ist Aufgabe des Bewerters Transparente Berücksichtigung der Aspekte im Bewertungsbericht RICS Swiss Valuation Standards (SVS) - 2. Auflage PwC 15. Mai

6 Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien 15. Mai 2012 NUWEL-Leitfaden zum Einbezug von Nachhaltigkeit in die Bewertung Dr. Erika Meins

7 Warum ein Leitfaden?» Welche Nachhaltigkeitsmerkmale sind wertrelevant?» Wie erfolgt der Einbezug in die Bewertungsmethoden? Bewertung und Nachhaltigkeit» Wie gross ist die Auswirkung auf den Wert?» Wie sollen sie im Bewertungsbericht ausgewiesen werden? 7

8 NUWEL-Leitfaden NUWEL (Nachhaltigkeit Und WErtermittlung Leitfaden) Grundsätze für den Einbezug von Nachhaltigkeit bei Bewertung Praxistaugliche Hilfe bei der Bewertung Grundlage für Aus- und Weiterbildung Zeigt auf, welche Nachhaltigkeitsmerkmale von Immobilien wertbeeinflussend sein können wie der Einbezug mit den heute gebräuchlichen Methoden explizit und transparent möglich ist was heutiger Stand des Wissens bzgl. der Auswirkung auf den Wert ist wie Nachhaltigkeit im Bewertungsbericht ausgewiesen werden kann. 8

9 Wer steckt dahinter? Schweizer Expertengruppe: Andreas Ammann, Wüest&Partner Iván Antón, Wüest&Partner Daniel Conca, SEK/SVIT und Liegenschaftsverwaltung Stadt Bern Martin Frei, SIV und Immoconsult Beat Ochsner, KPMG Kurt Ritz, RICS Schweiz und PwC Heinz Stecher, ZKB 9

10 Grundsätze Bei der Bewertung von Immobilien sind Nachhaltigkeitsmerkmale 1. angemessen zu berücksichtigen, d.h. soweit möglich zu quantifizieren, mindestens aber im Gutachten zu beschreiben 2. in die heute üblichen und bewährten Methoden zu integrieren 3. wobei die Quantifizierung des Einflusses in der Verantwortung der Bewerter liegt 4. im Wertgutachten transparent darzustellen und zu begründen. 10

11 Integrativer Ansatz ESI -Immobilienbewertung ESI -Indikatoren* ESI -DCF** t *Weiterentwickelte ESI -Indikatoren mit 11 Gewichtung im Hinblick auf Risiko Wertentwicklung. Neue Software ist in Erarbeitung. **Zur Zeit verfügbar als Grundlage für Investitionsrechnungen bei Sanierungsentscheidungen

12 «Longlist» der wertrelevanten Merkmale «Longlist» S.13 im NUWEL 12

13 Einbezug Nachhaltigkeit in Bewertungsmethoden Vergleichswertverfahren Hedonische Methode Sachwertverfahren Ertragswertorientierte Verfahren Statische Ertragswertverfahren 1. Kurze Beschreibung des Verfahrens 2. Zuordnung der Nachhaltigkeitsmerkmale 3. Vorgehen zur Quantifizierung des Einflusses von Nachhaltigkeitsmerkmalen DCF-Verfahren 13

14 Wie stark wirken sich Nachhaltigkeitsmerkmale aus? Internationale Studien zu Miet- und Marktpreisänderungen Energieffiziente Immobilien erzielen im internationalen Schnitt ca. 3-7% höhere Mieten und ca. 3-10% höhere Transaktionspreise Übersicht S.29 im NUWEL 14

15 Wie stark wirken sich Nachhaltigkeitsmerkmale aus? Schweizer Studien Miet- und Marktpreisänderungen: Wohnen Energieeffizienz Minergie Energieffiziente Immobilien 6-6.5% höhere Mieten bei Wohnungen 4.9-7% höhere Transaktionspreise bei EFH 0-3.5% höhere Transaktionspreise bei Wohnungen Nachhaltigkeit ESI -Indikator Energie- und Wasserabhängigkeit 1.6 % höhere Mieten Gesundheit und Komfort 1.3% höhere Mieten Sicherheit 0.5 % höhere Mieten jeweils für jede Zunahme des ESI -Indikators um 0.1 Punkte Quellen: Salvi et al und 2010, WuP 2011 Quelle: Feige et al. (forthcoming) 15

16 Wie stark wirken sich Nachhaltigkeitsmerkmale aus? Schweizer Studien Geschäftsliegenschaften: erfragte Zahlungsbereitschaft Zahlungsbereitschaft nimmt über Zeit zu Zahlungsbereitschaft höher für Kauf als Miete 16

17 Wie stark wirken sich Nachhaltigkeitsmerkmale aus? Schweizer Studien Geschäftsliegenschaften: erfragte Zahlungsbereitschaft Zahlungsbereitschaft für Büro und Verkauf am höchsten 17

18 Empfehlungen für Bewertungsbericht 1. Anhand der NUWEL-Checkliste prüfen, welche Nachhaltigkeitsmerkmale bei der konkreten Immobilie von Belang sind. 2. Für die relevanten Merkmale den Einfluss auf den Wert schätzen. 3. Im Gutachten Auswahl und den Gesamteinfluss auf den Immobilienwert dokumentieren. Auf Wunsch:» Aufzeigen von nachhaltigkeitsbezogene Risiken und Chancen des Bewertungsobjektes und des Risikos der Wertänderung (Risikodokumentation).» Aufzeigen, wie sich Veränderungen von Rahmenbedingungen auf den Immobilienwert auswirken (Sensitivitätsanalyse). 18

19 Dokumentation Nachhaltigkeit im Bewertungsbericht Gebäude 19 Prozesse Checkliste als Vorlage:

20 Dokumentation Nachhaltigkeit im Bericht: Beispielanwendung mit ESI -Indikator* Zuordnung ESI- Indikatoren hoch hoch tief tief Öffentl.Verkehr Distanz lokales/ reg. Zentrum Aussenlärm Lage bzgl. Naturgefahren ÖV-Güteklasse A lokales Zentrum (Post, Bank) 1000m Komfortlüftung vorh./ ruhige Lage nicht in roter, blauer Gefahrenzone Erträge Erträge Kosten Erträge Zuordnung ESI- Indikatoren tief Altlasten Kein Verdacht auf Altlasten Kosten 20

21 Dokumentation Nachhaltigkeit im Bewertungsbericht: Beispiel Risikoanalyse mit ESI -Rating Gewichtung ESI -Indikator im Hinblick auf Risiko Wertentwicklung* *Weiterentwickelte ESI -Indikatoren mit 21 Gewichtung im Hinblick auf Risiko Wertentwicklung. Neue Software ist in Erarbeitung.

22 Viel Erfolg bei der Umsetzung! Bewertung und Nachhaltigkeit Autoren Erika Meins, CCRS Universität Zürich Thomas Lützkendorf, Karlsruher Institut für Technologie David Lorenz, Karlsruher Institut für Technologie Gerrit Leopoldsberger, Campus of Real Estate, HfWU Geislingen Sarah Frank, Institut für Bauökonomie, Universität Stuttgart Hans-Peter Burkhard, CCRS Universität Zürich Christian Stoy, Institut für Bauökonomie, Universität Stuttgart Sven Bienert, IRE BS, Universität Regensburg Schweizer Expertengruppe Andreas Ammann, Wüest&Partner Iván Antón, Wüest&Partner Daniel Conca, SEK/SVIT und Liegenschaftsverwaltung Stadt Bern Martin Frei, SIV und Immoconsult Beat Ochsner, KPMG Kurt Ritz, RICS Schweiz und PwC Heinz Stecher, ZKB 22

23 Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien 15. Mai 2012 Ausblick Daniel Conca SEK / SVIT

24 Ausblick I: Arbeitshilfen Arbeitshilfen für die Wertermittlung Formale Definition des investorenspezifischen Nutzwertes ( Worth ) und Verankerung dieser Definition Verständigung zur Art der Erfassung und Interpretation ausgewählter Immobilienmerkmale Anwendungshilfen (und Anwendung auch in der Praxis) Roadmap: Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben `ESI I` : Grundlagen und Mehrfamilienhäuser, 2007 `ESI II`: Immobilienbewertung inkl. Nachhaltigkeit und GS-Lg 2009 `ESI III`: Weiterentwicklung Indikatoren und Gewichtung 2012 NUWEL, 2012 [ ] 24

25 Ausblick II: Ausbildung Ausbildung von Bewertungsexperten zum Thema Nachhaltigkeit Entwicklung geeigneter Lehrmodule für die Aus- und Weiterbildung Entwicklung eines einheitlichen Begriffsverständnisses Roadmap: Seminar zum Thema "Instrumente zur Bemessung der Nachhaltigkeit bei Immobilien«am 12. Juni 2012 ( Termine) RICS Sustainability Working Group in der Schweiz (seit 2011): RICS EU European Sustainability Energy Week in Brüssel: SIREA / SIV: Modul "Nachhaltigkeit und Immobilie - Definitionen, Label und Relevanz im Markt" in Erarbeitung 25

26 Ausblick III: Forschung Wissenschaft Vertiefung der empirischen Forschung zum Einfluss von Immobilienmerkmalen auf den Marktwert unter besonderer Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten Entwicklung von Grundlagen zur Abschätzung der künftigen Wertentwicklung Roadmap: Empirie Minergie-Analysen ZKB (2008 und 2010) und Wüest&Partner (2011) Betriebsimmobilien und Nachhaltigkeit in der Schweiz: CBRE- CCRS CRESS 2009, 2010, 2011, Analyse 450 ESI-Liegenschaften: Herbst 2012 [ ] 26

27 27 Einladung zum Apéro