(Tabelle aus der Präsentation: Schwarmverhalten Ursachen und Folgen - Prof. Dr. Harald Simons Berlin, 17. Juni 2016)

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1 Schwarmstädte 1 Auszug aus GdW Jahresstatistik 2016 Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017 Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW, November Liste der jungen Schwarmstädte in Deutschland (Kohortenwachstumsrate 15 bis 34) (Tabelle aus der Präsentation: Schwarmverhalten Ursachen und Folgen - Prof. Dr. Harald Simons Berlin, 17. Juni 2016) 3 Portfolio von Vonovia befindet sich zum Großteil in Schwarmstädten 1

2 1 Auszug aus GdW Jahresstatistik 2016 Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017 Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW, November 2016 Neue Wanderungsmuster: Das Phänomen Schwarmstädte Jenseits der absoluten Veränderung der Bevölkerungs- und Haushaltszahl werden die Wohnungsmärkte durch neue Muster der Binnenwanderungen derzeit deutlich umgekrempelt. Deutschland zieht um und diese Umzugsbewegungen verändern die Nachfrage auf den Wohnungsmärkten massiv. Trotz heftiger Debatten über die Migration aus dem Ausland gilt auch für das Jahr 2015: Rund zwei Drittel der Umzugsbewegungen über die Kreisgrenze in Deutschland sind Binnenumzüge innerhalb des Landes. Es liegt also keinesfalls nur an der aktuell hohen Zahl der Flüchtlinge, die nach Deutschland kommen, dass nach Jahren der Diskussion über den demografischen Wandel, den Stadtumbau und den Wohnungsabriss das Thema Wohnungsknappheit wieder ganz oben auf der politischen Agenda steht. Ausschlaggebend für den hohen Wohnungsbedarf in vielen Regionen des Landes sind neue Muster der Binnenwanderung, das heißt die Wanderungsbewegungen innerhalb des Landes. Die vom GdW zusammen mit den Regionalverbänden beauftragte Studie "Schwarmstädte in Deutschland Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster" 4 leistet erstmals eine umfassende qualitative Gesamtschau der Binnenumzüge in Deutschland, betrachtet das Wanderungsverhalten verschiedener Altersgruppen und fragt nach der Nachhaltigkeit sowie den Ursachen dieser neuen Wanderungsmuster 4 empirica AG (2015): Schwarmstädte in Deutschland. Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster. Berlin. 2

3 Auch methodisch geht die Studie neue Wege. Anders als bei herkömmlichen Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen, auf deren Grundlage die quantitativen Anforderungen an die Wohnungsmärkte beschrieben werden, analysiert die Studie "Schwarmstädte" das Wanderungsgeschehen durch eine Kohortenanalyse. Dabei wird die Binnenwanderung anhand des Verhaltens bestimmter Geburtsjahrgänge beobachtet. Es wird also nicht untersucht, wie viele Personen im Alter von 20 bis 25 Jahren heute im Vergleich zu vor fünf Jahren in einer Stadt leben, sondern wie viele Personen zum Beispiel des Geburtsjahrgangs heute im Vergleich zu vor fünf Jahren in dieser Stadt leben. Die Zu- und Abnahme wird bereinigt um die natürliche Bevölkerungsentwicklung, die aufgrund der altersspezifischen Sterberaten geschätzt wird. Das Ergebnis beschreibt dann ausschließlich die Veränderung der Geburtsjahrgangsstärke, die durch Wanderungen verursacht ist. Die so ermittelte "Kohortenwachstumsrate" kann als ein Maß für die Attraktivität einer Stadt, einer Region interpretiert werden. Die Kohortenwachstumsrate entspricht dabei keineswegs der Wachstumsrate der Bevölkerung. Das Bevölkerungswachstum ist nicht zwingend dort hoch, wo die Kohortenwachstumsrate hoch ist. Beide können sich sogar gegenläufig entwickeln. 5 Spaltung der demografischen Entwicklung Ein zentrales Ergebnis dieser neuen Analyseperspektive lautet: Während etwa 30 "Schwarmstädte" in Deutschland überdurchschnittlich von der Binnenwanderung profitieren, verlieren praktisch alle Landkreise im ländlichen Raum Einwohner. Die demografische Spaltung des Landes wird getragen von den Jüngeren, die noch auf der Suche nach ihrem Lebensmittelpunkt sind, insbesondere den Berufsanfängern (Altersklasse 25 bis 34 Jahre). Nach Abschluss der Ausbildungs- und Berufsanfängerwanderung haben 40 % der Kreise Einwohnerverloren. Gewonnen haben in erster Linie die "jungen Schwarmstädte" und das sehr kräftig. Spitzenreiter ist München hier werden aus bis 15-Jährigen bis 34-Jährige. Es folgen Leipzig, Frankfurt am Main, Mannheim, Heidelberg, Darmstadt, Regensburg, Dresden. Insgesamt 29 Städten gelingt es, so viele junge Menschen anzuziehen, dass sich jeder Geburtsjahrgang mindestens verdoppelt. Darunter sind mit Landshut oder Koblenz auch Mittelstädte, während dies selbst großen Städten wie Dortmund oder Essen, aber auch Bremen oder Bielefeld nicht ansatzweise gelingt. 5 Zwei Beispiele aus der Studie: So ist zum Beispiel in Halle die Einwohnerzahl nur leicht gestiegen, obwohl die Kohortenwachstumsrate bei der Ausbildungs- und Berufsanfängerwanderung eine Verdopplung der ursprünglichen Geburtsjahrgänge zeigt, und die Stadt aus diesem Betrachtungswinkel zu den 30 Top-Schwarmstädten gehört. Im LK Garmisch- Patenkirchen etwa wurden in fünf Jahren aus bis 69-Jährigen bis 74-Jährige. Was die Stadt zum größten Gewinner der Altenwanderung macht und ihre hohe Attraktivität als Wohnstandort für Ältere verdeutlicht. Die absolute Bevölkerung der Altersklasse von 60 bis 74 Jahren ging im betrachteten Zeitraum aber um -2,4 % zurück. 3

4 Junge Schwarmstädte in Deutschland Wanderung konzentriert sich auf beliebte Schwarmstädte aggregierte Kohortenwachstumsrate (15 34) Kohortenwachstumsrate Datenbasis: empirica AG (2015): "Schwarmstädte" in Deutschland. Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster. Berlin. Die sich anschließenden Wanderungen der höheren Altersgruppen wirken der Konzentration der Bevölkerung auf die Schwarmstädte wieder etwas entgegen, ohne diese aber auch nur annähernd ausgleichen zu können. In der Altersklasse der 35- bis 44-Jährigen bestimmt die altbekannte Suburbanisierung aus den teuren Schwarmstädten weiterhin das Bild. In der Altersklasse der 60- bis 74-Jährigen findet ebenfalls eine durch Wanderungen ausgelöste Verschiebung der Bevölkerung statt. Die Landkreise an der Nord- und Ostseeküste sowie entlang des Alpenrandes gewinnen zwischen fünf und zehn Einwohner je 100 Einwohner der Altersklasse hinzu. Hinzu kommen einige Städte wie Baden-Baden, Potsdam oder Ahrweiler. Hauptverlierer sind die teuren Schwarmstädte, allen voran München, das einen von sechs Einwohnern in dieser Altersklasse verliert. 4

5 Über die letzten Jahrzehnte sind die Geburtsjahrgänge in der Ausbildungs- und Berufseinmündungsphase (15- bis 34-Jährige) immer mobiler geworden. Das zeigt die Studie an einem Vergleich der räumlichen Konzentration der unterschiedlichen Geburtsjahrgänge in dieser Lebensphase. Besonders markant ist der deutliche Sprung in der räumlichen Konzentration zwischen den Geburtsjahrgängen 1969 bis 1973 und der Kohorte 1974 bis Diesem Sprung schließen sich weitere an. Das heißt, jeder nachwachsende Geburtsjahrgang ist mit Beginn der Ausbildungs- und Berufseinmündungsphase räumlich noch stärker konzentriert als die jeweils früheren Geburtsjahrgänge. Der Kern des Schwarmverhaltens, das vor allem von den jüngeren Altersgruppen getragen wird, ist nach Urteil der Studie ein starker Bedeutungszuwachs der Wohnortqualität, für die auch weite Pendelentfernungen in Kauf genommen werden. Hauptsache man wohnt in einer lebendigen, vitalen, urbanen Stadt. Die Folgen dieses Schwarmverhaltens liegen auf der Hand. In den Schwarmstädten steigen die Mieten, in den anderen Regionen stagnieren oder fallen sie. In den Schwarmstädten müssen Wohnungen, Kitas, Schulen gebaut und die gesamte öffentliche und private Infrastruktur erweitert werden. In allen anderen Regionen verfallen Wohnungen und werden Schulen geschlossen. Das Land spaltet sich demografisch. Regional verstärken sich die Disparitäten. Stadtumbau wird bestimmendes Thema in immer mehr Regionen Die Schrumpfung als vorherrschender entwicklungsräumlicher Trend wird sich in den neuen Ländern auch in Zukunft fortsetzen, doch zeigen sich sowohl Ausnahmen als auch deutliche Unterschiede zwischen den Städten Ostdeutschlands. So können Großstädte und Städte in Ballungsräumen in den neuen Ländern wie gezeigt aufgrund der regionalen Wanderungsgewinne wieder Bevölkerungszuwächse verzeichnen. Mehr als drei Viertel des Wohnungsbestandes in den neuen Ländern befindet sich jedoch in Städten und Regionen, die bis 2035 weiter stark schrumpfen, der weit überwiegende Teil davon wird einen Rückgang der Haushaltszahlen um 10 % und mehr verkraften müssen. In den ostdeutschen Ländern standen Ende 2011 laut Zensus Wohnungen leer. Wenn der Abriss in den neuen Ländern nicht weiter vorangetrieben wird, könnte es bis zum Jahr 2030 nach einer Prognose des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik in Berlin zu einer Verdreifachung des Leerstandes kommen. 6 IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (2014): Anreizinstrumente für Investitionen im Stadtumbau-Ost Alternativen zur Altschuldenhilfe. BBSR (Federal Institute for Research on Building, Urban Affairs and Spatial Development) Online Publication No. 04/2014 Berlin. 5

6 Ohne eine Fortsetzung des Stadtumbaus sind bis spätestens 2030 Leerstandsquoten von mehr als 20 % in den meisten Regionen der neuen Länder zu erwarten. Allein um den derzeitigen Leerstand in den neuen Ländern konstant zu halten, müssten im Zeitraum von 2012 bis 2020 rund Wohnungen jährlich und im Zeitraum von 2020 bis 2030 etwa Wohnungen pro Jahr durch Abriss vom Markt genommen werden. Zukünftige Leerstandsentwicklung in den neuen Ländern durch Veränderung der Zahl der Haushalte und der Wohnungen 2011 bis 2030 unter Annahme eines Wohnungsabgangs von null, ohne Berlin Aufgrund der hohen Zuwanderung im Laufe des Jahres 2015 ist die durchschnittliche Leerstandsquote der GdW-Unternehmen in den neuen Ländern von 2014 auf 2015 erfreulicherweise um 0,6 Prozentpunkte auf 8,5 % gesunken. Prognosen vom letzten Jahr hatten noch eine Stagnation der Leerstandsquote in den ostdeutschen Ländern vorhergesagt. Neben der Flüchtlingszuwanderung spielt hier auch die steigende Binnenwanderung sowie die Zuwanderung aus den EU-Ländern eine tragende Rolle. Dennoch: Trotz Wohnungsknappheit in den Metropolräumen und Universitätsstädten ist die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Deutschland regional von sich zuspitzenden Gegensätzen zwischen schrumpfenden und wachsenden Regionen gekennzeichnet. Bei den GdW-Unternehmen in den ostdeutschen Bundesländern (ohne Berlin) standen Ende 2015 rund Wohnungen leer. Bezogen auf alle Bestandshalter standen im Osten Deutschlands Ende 2015 schätzungsweise Wohnungen leer. Auch täuscht die Betrachtung der Durchschnittswerte in den neuen Ländern über die regionalen Probleme hinweg: In den klassischen Schrumpfungsregionen wachsen die Leerstände wieder. 13 % der GdW-Unternehmen in den neuen Ländern verzeichneten in den vergangenen vier Jahren wieder steigende Leerstände. Bei 8 % der Unternehmen ist der Leerstand seit 2011 sogar um mehr als 3 Prozentpunkte gestiegen. 45 Unternehmen wiesen in diesem Zeitraum gar eine Steigerung von mehr als 5 Prozentpunkte auf. 6

7 Dies trifft beispielsweise für Unternehmen im Kreis Oberspreewald-Lausitz, Kreis Ludwigslust, Spree-Neiße-Kreis, Kreis Quedlinburg, Kreis Greiz, Bördekreis, Burgenlandkreis, Erzgebirgskreis, Vogtlandkreis und Kreis Aue-Schwarzenberg zu. Aber auch in strukturschwachen Abwanderungsgebieten in den alten Bundesländern wachsen die Leerstände bei GdW-Unternehmen bereits seit geraumer Zeit, so etwa im Landkreis Hof und im Landkreis Wunsiedel-Fichtelgebirge in Nordbayern, im Landkreis Osterode am Harz oder in Teilen des Saarlandes, um nur einige Beispiele zu nennen. Insgesamt standen in den westdeutschen Bundesländern Ende 2015 rund Wohnungen leer. Nur 30 der Wohnungsunternehmen in den alten Ländern zeigten in den letzten vier Jahren eine aufwärtsgerichtete Tendenz des Wohnungsleerstandes, wenngleich zumeist auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in den neuen Bundesländern. Dabei sind die Regionen allerdings sehr differenziert zu betrachten. Während viele Kommunen mit erheblichen Leerständen zu kämpfen haben, werden in Boom-Regionen händeringend neue Wohnungen gebraucht. Angesichts der kurzfristig für anerkannte Flüchtlinge benötigten Wohnungen ist es von Bedeutung, auch außerhalb der Ballungszentren Ankerpunkte für die Zuwanderung in Deutschland zu schaffen, um die Konzentration auf die ohnehin wachsenden Ballungsräume abzuschwächen. Dies kann auch für einen Abbau von Leerständen in ländlich-peripheren Räumen sowie in mittleren und kleineren Städten von Vorteil sein. Beachtet werden muss allerdings auch, dass nicht jede Wohnung, die jenseits der Ballungszentren statistisch als leer stehend gezählt wird, auch tatsächlich kurzfristig einer Vermietung zur Verfügung steht. Ende 2015 standen bei den GdW-Unternehmen bundesweit rund Wohnungen leer. Nicht einmal die Hälfte davon nämlich rund Wohnungen stand unmittelbar als marktaktiver Leerstand zur Vermietung zur Verfügung. Ein erheblicher Teil der leer stehenden Wohnungen tritt zwar als fluktuationsbzw. modernisierungsbedingter Leerstand statistisch in Erscheinung, ist aber nicht unmittelbar marktaktiv. Ob die vom Bundestag jüngst beschlossene Ermächtigung der Länder, Regelungen für eine zeitlich begrenzte Wohnsitzauflage zu erlassen, geeignet ist, Bleibeperspektiven für Flüchtlinge im ländlichen und strukturschwachen Raum zu schaffen, muss sich noch erweisen. Ausbildung, Arbeit oder Qualifizierung von Flüchtlingen wird nur dort gelingen, wo eine entsprechende Infrastruktur besteht und Angebote vorgehalten werden. Ohne eine Beseitigung der harten ökonomischen Fakten, die für die Abwanderung anerkannter Flüchtlinge in chancenreiche Regionen maßgeblich sind, wird eine Wohnsitzauflage den allgemeinen demografischen Trends jedoch kaum entgegenwirken. Wichtig bleibt aber festzuhalten, dass die zusätzliche Nachfrage im Zuge der Flüchtlingskrise die Nachfrageentwicklung in schrumpfenden Märkten nicht umkehrt, sondern nur kurzfristig stoppt. Es ist deshalb von hoher Bedeutung, dass sichergestellt wird, dass Fördermittel für den geplanten Abriss von Wohnungen, die aufgrund der erhöhten Nachfrage vorübergehend zur Unterbringung von Flüchtlingen genutzt und erst zu einem späteren Zeitpunkt abgerissen werden, auch danach noch zum Abriss dieser Wohnungen zur Verfügung stehen. 7

8 2 Liste der jungen Schwarmstädte in Deutschland (Kohortenwachstumsrate 15 bis 34) (Tabelle aus der Präsentation: Schwarmverhalten Ursachen und Folgen - Prof. Dr. Harald Simons Berlin, 17. Juni 2016) Veränderung 2008 bis 2013 Kohortenwachstumsrate Bevölkerung insgesamt Altersklasse 20 bis 34 Altersklasse 30 bis 34 München 336 7,1% 11,7% 19,5% Leipzig 325 7,6% 14,6% 31,9% Frankfurt/M ,8% 11,3% 15,6% Heidelberg 287 4,3% 6,7% 22,9% Darmstadt 287 5,7% 16,3% 16,2% Regensburg 277 5,2% 11,8% 18,7% Dresden 271 6,1% 6,6% 22,8% Karlsruhe 271 4,9% 15,1% 17,2% Freiburg 258 6,7% 10,3% 18,2% Stuttgart 247 4,4% 9,1% 15,2% Düsseldorf 242 3,0% 8,4% 10,4% Münster 241 5,4% 8,9% 18,2% Köln 236 4,2% 8,6% 10,8% Mainz 235 3,4% 6,1% 14,6% Offenbach 232 7,0% 15,0% 15,7% Kiel 231 3,5% 10,8% 12,0% Jena 231 3,2% 3,2% 27,5% Berlin 223 5,0% 11,1% 22,9% Braunschweig 218 3,3% 12,4% 17,1% Mannheim 213 2,9% 12,4% 15,8% Nürnberg 211 3,2% 8,9% 15,5% Bonn 210 3,7% 10,2% 15,2% Erlangen 209 2,4% 8,8% 19,7% Hamburg 209 3,2% 4,5% 10,6% Rostock 207 2,4% 4,5% 30,3% Landshut 206 5,6% 11,8% 9,8% Koblenz 206 2,3% 13,7% 15,9% Augsburg 205 3,9% 11,2% 15,1% Halle 205 0,8% 5,1% 20,0% Trier 203 1,9% 6,9% 17,8% Deutschland insg ,3% 3,4% 9,6% 8

9 3 Portfolio von Vonovia befindet sich zum Großteil in Schwarmstädten Vonovia location Schwarmstädte 9