Wegleitung für das Baubewilligungsverfahren

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1 Wegleitung für das Baubewilligungsverfahren Wichtiger Hinweis Die Flächen auf der Halbinsel bis und mit Hallen- und Freibad, im Bereich Irchelstrasse / Im Ziel und weitere ausgewählte Flächen ausserhalb des Baugebietes liegen in einer archäologischen Zone. Bei allen Bauarbeiten mit Erdbewegungen ist rechtzeitig die Kantonsarchäologie zu informieren. Vom 1. Januar 1998 Nachgeführt 1. Januar 2005 Nachgeführt 1. Juli 2009 Nachgeführt 1. Oktober Seite 1 von 9

2 1. Zweck der Wegleitung 2 2. Wann ist eine baurechtliche Bewilligung erforderlich? 2 3. Nicht bewilligungspflichtige Bauvorhaben 3 4. Baubewilligungsverfahren 3 5. Gültigkeitsdauer der Baubewilligung 4 6. Vorentscheide 4 7. Unterlagen zum Baugesuch 4 8. Zusätzliche Unterlagen zum Baugesuch Energienachweis Stromanschlussgesuch Wasser- / Abwasseranschlussgesuch Gas Schutzraumeingabe Feuerung, Tankanlage, Alternativenergien 5 9. Aufzugsanlage Verzeichnis der Gesetze und Verordnungen Wichtige Adressen Anhang 1: Zurückschneiden von Bäumen und Sträuchern Strassenabstand Pflanzen an Grundstückgrenzen Grosse Einzelbäume Grünhecken 9 1. Zweck der Wegleitung Die Wegleitung orientiert Sie zusammenfassend über das Baubewilligungsverfahren und über die beteiligten Stellen. Für ergänzende Auskunft kontaktieren Sie die kommunale Bauverwaltung, , gemeinde@rheinau.ch oder Der Kanton Zürich beitreibt eine informative Website mit Formularen, Gesetzen und Links rund ums Baubewilligungsverfahren. 2. Wann ist eine baurechtliche Bewilligung erforderlich? 309 des Planungs- und Baugesetztes (PBG) hält fest, wofür eine Bewilligung erforderlich ist. Eine baurechtliche Bewilligung ist namentlich nötig, wenn Sie a. die Erstellung neuer oder die bauliche Veränderung bestehender Gebäude und gleichgestellter Bauwerke; b. Nutzungsänderungen bei Räumlichkeiten und Flächen, denen baurechtliche Bedeutung zukommt; c. den Abbruch von Gebäuden in Kernzonen; d. Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen; e. die Unterteilung von Grundstücken nach Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung oder nach erfolgter Überbauung, ausgenommen bei Zwangsabtretung; f. wesentliche Geländeänderungen, auch soweit sie der Gewinnung oder Ablagerung von Materialien dienen; g. Änderungen der Bewirtschaftung oder Gestaltung von Grundstücken in der Freihaltezone, ausgenommen Felderbewirtschaftung und Gartenbau; Seite 2 von 9

3 h. Mauern und Einfriedigungen; i. Fahrzeugabstellplätze, Werk- und Lagerplätze; j. Seilbahnen und andere Transportanlagen, soweit sie nicht dem Bundesrecht unterstehen; k. Aussenantennen; l. Reklameanlagen; m. das Fällen von Bäumen aus den in der Bau- und Zonenordnung bezeichneten Baumbeständen. 3. Nicht bewilligungspflichtige Bauvorhaben 1 der kantonalen Bauverfahrensverordnung bestimmt, wofür keine Baubewilligung erforderlich ist, beispielsweise: a. Bauten und Anlagen, die nach der Allgemeinen Bauverordnung4wegen ihrer geringen Ausmasse nicht als Gebäude gelten, d.h. Kleinbauten bis zu 1,5 m Höhe und 2 m 2 Grundfläche, b. Beseitigen von inneren Trennwänden zwischen Wohnräumen oder Verändern von Öffnungen in solchen Wänden, c. Baubaracken, Bauinstallationen und Baureklametafeln für eine bestimmte Baustelle und für die Dauer der Bauausführung, d. Geländeveränderungen, die nicht im Zusammenhang mit anderen bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen stehen und weder 1,0 m Höhe noch 500 m 2 Fläche überschreiten, e. Mauern und geschlossene Einfriedigungen bis zu einer Höhe von 0,8 m sowie offene Einfriedigungen, f. nicht leuchtende Eigenreklamen auf privatem Grund bis zu einer Fläche von 1/4 m 2 je Betrieb, g. nach aussen nicht in Erscheinung tretende Ausrüstungen baurechtlich untergeordneter Bedeutung, wie Lichtanlagen, Bade-, Wasch- und Abortanlagen, Wasser- und Elektrizitätsanschlüsse sowie Fallrohre, Schneefänge und untergeordnete Lüftungsaufsätze üblicher Konstruktion, h. Werk- und Lagerplätze in Industriezonen, soweit sie nicht mehr als 1/5 der vermarkten Grundstücksfläche belegen, i. Empfangs- und Sendeantennen mit einer gesamten Sendeleistung (äquivalenten Strahlungsleistung ERP max.) von weniger als 6 Watt, sofern die einzelnen Antennen in keiner Richtung 0,8 m überschreiten und die Höhe tragender Masten weniger als 1 m beträgt; solche Anlagen sind jedoch bewilligungspflichtig in Kernzonen sowie im Geltungsbereich einer anderen Schutzanordnung oder eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars, k. Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie auf Dächern in Bauzonen, soweit sie 35 m 2 nicht überschreiten und eine zusammenhängende, die übrige Dachfläche um höchstens 10 cm überragende Fläche bilden; solche Anlagen sind jedoch bewilligungspflichtig in Kernzonen sowie im Geltungsbereich einer andern Schutzanordnung oder eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars. Die Befreiung von der Bewilligungspflicht entbindet nicht von der Pflicht, die materiellen Bauvorschriften einzuhalten, beispielsweise Pflicht zur Meldung von Grabungen in der archäologischen Zone sowie die Pflicht zur Einhaltung der Normen und Richtlinien (Lärm etc.). 4. Baubewilligungsverfahren Nach 3 und 13 der kantonalen Bauverfahrensordnung (BVV) sind folgende Verfahrensarten möglich: - Ordentliches Verfahren (mit Aussteckung und Ausschreibung), Ausschreibung 20 Tage, Rekursfrist 30 Tage - Anzeigeverfahren Das ordentliche Verfahren stellt den Regelfall dar. Der Gemeinderat bestimmt, ob das Anzeigeverfahren anwendbar ist. Alle Bauvorhaben im Ordentlichen Verfahren sind während der 20-tägigen öffentlichen Bekanntmachung auszustecken Seite 3 von 9

4 Nach 14 BVV findet das Anzeigeverfahren namentlich Anwendung auf: a. Vordächer, b. Balkone, Nischen, Rück- und Vorsprünge, c. Dachkamine und andere kleinere technisch bedingte Dachaufbauten, d. Dachflächenfenster, Dachaufbauten, wie Lukarnen, Gauben und dergleichen, sowie Dacheinschnitte, sofern sie zusammen mit den bereits bestehenden nicht mehr als 1/20 der betreffenden Dachfläche beanspruchen; ausgenommen sind Vorhaben in Kernzonen und Quartiererhaltungszonen, e. unwesentliche Verkleinerungen des Gebäudegrundrisses und des Baukubus, f. die Veränderung einzelner Fassadenöffnungen, insbesondere von Türen und Fenstern, g. das Verschieben oder Einziehen innerer Trennwände, h. Änderungen der Zweckbestimmung einzelner Räume ohne Änderung der Nutzweise i. Einrichtung und Umbau von Heizungen sowie Öltanks für das bediente Gebäude, j. Empfangsantennen, soweit bewilligungspflichtig ( 1 lit. i), k. Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie, soweit bewilligungspflichtig ( 1 lit. k), l. offene, nicht gewerbliche Schwimmbäder, m. Gartenhäuser und Schöpfe gemäss 18 Abs. 1 BBV II6, n. Reklameeinrichtungen, soweit bewilligungspflichtig ( 1 lit. f), ausser in Kernzonen, o. Mauern und geschlossene Einfriedigungen von nicht mehr als 1,5 mhöhe ab gewachsenem Boden, p. die Unterteilung von Grundstücken gemäss 309 lit. e PBG3 5. Gültigkeitsdauer der Baubewilligung Baurechtliche Bewilligungen erlöschen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit dem Bau begonnen wird. Bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo er Voraussetzung dafür ist, der Abbruch bestehender Gebäude als Baubeginn (vgl. 322 PBG). 6. Vorentscheide Zur Klärung von Fragen, die für die spätere Bewilligung eines Bauvorhabens grundlegend sind, können Vorentscheide eingeholt werden. Damit später Klarheit über die Verbindlichkeit des Vorentscheides besteht, muss der Gesuchsteller die zu entscheidenden Fragen klar und unmissverständlich formulieren und allenfalls verlangen, dass der Vorentscheid ausgeschrieben wird ( 323, 324 PBG). 7. Unterlagen zum Baugesuch Nach 310 PBG bzw. 3 BVV hat ein Baugesuch alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind. In der Regel sind folgende Unterlagen einzureichen: - Baugesuchsformular (3-fach) - Katasterkopie (zu beziehen beim Grundbuchgeometer) (3-fach) Anmerkung: Für grössere Neu- und Anbauten ist die Katasterkopie mit Höhenkurven (bezogen auf das kommunale Höhenfixpunktnetz; Äquidistanz 0, 5m) ergänzen zu lassen. - Grundrisse, Fassaden und Schnitte 1:100 (3-fach) - Umgebungsplan 1:100 / 1:200 (3-fach) - Ausnützungsberechnung mit nachvollziehbarem Schema (3-fach) - Grundbuchauszug Seite 4 von 9

5 Werden Bewilligungen oder Genehmigung kantonaler Stellen benötigt, so sind pro involvierte Fachstelle ein zusätzlicher Plansatz einzureichen ( 6 BVV). 8. Zusätzliche Unterlagen zum Baugesuch Je nach Art des Bauvorhabens sind zusätzliche Unterlagen für folgende Fachbereiche notwendig: 9. Energienachweis Das Energiegesetz ( 9-14) und das Planungs- und Baugesetz (insbesondere 239) enthalten Bestimmungen zu energetischen Bauvorschriften, die in der Besonderen Bauverordnung I und den Wärmedämmvorschriften konkretisiert werden. Die energierechtlichen Einzelbestimmungen werden im Rahmen der Baubewilligung von den Gemeinden vollzogen. Die Abteilung Energie stellt für die Gemeinden und Befugten für die Private Kontrolle Formulare zur Verfügung. Bei finden Sie die notwendigen Formulare, die zur Baubewilligung und vor Bezug eines Gebäudes einzureichen sind Stromanschlussgesuch mit den Beilagen: - Antrag (3-fach) - Katasterkopie (3-fach) - Projektplan (3-fach) 9.2. Wasser- / Abwasseranschlussgesuch mit den Beilagen: - Antrag (3-fach) - Katasterkopie (3-fach) - Projektplan (3-fach) 9.3. Gas Die Gemeinde Rheinau ist nicht an das Gasnetz angeschlossen Schutzraumeingabe Gemäss Art. 17 ZSV (Zivilschutzverordnung) in Verbindung mit Art. 56 BZG (Bevölkerungs- und Zivilschutzgesetz) gilt die Schutzraumbaupflicht für Neubauten von Wohnhäusern, Heime und Spitäler. Dem Bauamt sind die entsprechenden Gesuchsunterlagen (Gesuchsformular und Plansatz) zur Weiterleitung an das Kontrollorgan einzureichen Feuerung, Tankanlage, Alternativenergien Das Gesuch für die Bewilligung einer Feuerung und einer Tankanlage hat zu umfassen: - Gesuchsformular Feuerung und ergänzende Unterlagen (2-fach) - Gesuchsformular Tankanlage und ergänzende Unterlagen (2-fach) Anlagen zur Wärmegewinnung aus Luft, Boden, Wasser etc. (insbesondere auch Erdsonden) sind im Bauprojekt anzugeben. Erdsonden erfordern ein separates Bewilligungsverfahren beim AWEL. Luft-Wasser-Anlagen sind von der örtlichen Baubehörde zu bewilligen Seite 5 von 9

6 10. Aufzugsanlage Für die Projektbewilligung, Ausführungskontrolle und periodische Kontrolle von Aufzugsanlagen, ist das Fachinspektorat für Aufzugsanlagen Winterthur, FAWI GmbH, Postfach, 8442 Hettlingen (Herr Hugentobler), zuständig. Die entsprechenden Unterlagen für die Projektbewilligung sind direkt dem Fachinspektorat einzureichen. - Gesuchsformular (beim SIA erhältlich) (2-fach) - Grundrisse und Schnitt 1:100 (2-fach) - Dispositionsplanung des Aufzugs 1:20 (2-fach) 11. Verzeichnis der Gesetze und Verordnungen Abkürzung Titel Bezugsquelle BZO Bau- und Zonenordnung Gemeinde Rheinau ( > Dienste > Publikationen) Verordnung über die Wasserversorgung Gemeinde Rheinau Verordnung über die Abwasseranlagen Gemeinde Rheinau Verordnung über das Elektrizitätswerk Gemeinde Rheinau PBG Planungs- und Baugesetz Staatskanzlei ( > Gesetze) ABV Allgemeine Bauverordnung Staatskanzlei BVV Bauverfahrensverordnung Staatskanzlei BBV I Besondere Bauverordnung I Staatskanzlei BVV II Besondere Bauverordnung II Staatskanzlei VSV Verkehrssicherheitsverordnung Staatskanzlei SNV Parkierung, Schweizerische Normenvereinigung Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute 8008 Zürich, Tel. 044/ BZG Bevölkerungs- und Zivilschutzgesetz Bundeskanzlei ZSV Zivilschutzverordnung Bundeskanzlei 12. Wichtige Adressen Nachstehende Stellen sind für Gemeinde Rheinau, 8462 Rheinau, Kantonsarchäologie, Dübendorf, Grundbuchgeometer Ingenieurbüro W. Leisinger AG, Stationsstrasse 21, 8472 Seuzach Fintan Reutemann, Elektroplanung 8462 Rheinau, folgende Fachbereiche zuständig Kommunale Bewilligungen, Koordination der Verfahren Archäologische Grabungen Leitungskataster Strom, Wasser, Abwasser Grundbuchkataster (Katasterkopien, Situationsplan) Schnurgerüst einmessen Fachingenieur Elektrizitätsversorgung Aufbruchbewilligungen (Bauen im Strassenraum) an Staatsstrassen,Tel: an Gemeindestrassen, Bachmann Stegemann + Partner, Landstrasse 51, Schutzraumeingabe 8450 Andelfingen, Seite 6 von 9

7 Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Swisscom AG, Cablecom GmbH, Zürich, Fachinspektorat für Aufzugsanlagen, 8442 Hettlingen Tel ARE, Stampfenbachstrasse 12 Postfach 8090 Zürich Tel AWEL, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich Notariat und Grundbuchamt Trüllergasse, 8245 Feuerthalen Lebensmittelinspektorat Obertor 32,Postfach, 8402 Winterthur Gebäudeschätzung Telefonanschluss Kabelfernsehen Aufzugsanlagen, Projekte, Ausführungskontrolle, periodische Kontrollen Bauvorhaben an Schutzobjekten von überkommunaler Bedeutung Beurteilung von Bauvorhaben in der Kernzone und im Perimeter von geschützten Ortsbildern Erdsonden Tel: Tankgesuche Tel: Grundbuchauszug Projektbegutachtung und amtliche Abnahmen von Bauten im Lebensmittelbereich Seite 7 von 9

8 13. Anhang 1: Zurückschneiden von Bäumen und Sträuchern Strassenabstand In das Strassengebiet hineinragende Bäume und Sträucher beeinträchtigen die Sicht und sind verkehrsgefährdend. Im allgemeinen wird diesem Umstand zu wenig Beachtung geschenkt. Gemäss Strassenabstandsverordnung darf Ast- und Blattwerk bis auf eine Höhe von 4,5 m nicht in den Lichtraum des Strassengebietes hineinragen, bei Rad- und Fusswegen bis auf eine Höhe von 2,5 m. Auf der Innenseite von Kurven sowie bei Strassenverzweigungen und Ausfahrten sind Sichtbereiche freizuhalten. In diesen Sichtbereichen dürfen Pflanzen eine Höhe von 0,8 m nicht überschreiten; zwischen 0,8 m und 3,0 m Höhe dürfen keine Teile von ausserhalb wurzelnden Pflanzen hineinragen. Für Unfälle, die auf das nicht vorschriftsgemässe Zurückschneiden zurückzuführen sind, können Sie haftbar gemacht werden. Die Ersatzvornahme gegenüber säumigen Liegenschaftenbesitzern bleibt zudem vorbehalten Pflanzen an Grundstückgrenzen Unsicherheit besteht oft auch betreffend Abstandsvorschriften von Bäumen und Sträuchern gegenüber Grundstücksgrenzen. Die gesetzlichen Bestimmungen sind im Einführungsgesetz zum ZGB (EG ZGB) zu finden. Hier die wichtigsten Vorschriften: Gegen den Willen des Nachbarn dürfen Gartenbäume, kleinere Zierbäume, Zwergobstbäume und Sträucher nicht näher als 60 cm an die nachbarliche Grenze gepflanzt werden. Dieselben müssen überdies bis auf Entfernung von 4 m von der selben so unter der Schere gehalten werden, dass ihre Höhe nie mehr als das Doppelte ihrer Entfernung beträgt Seite 8 von 9

9 13.3. Grosse Einzelbäume Einzelne Waldbäume und grosse Zierbäume wie Pappeln, Kastanienbäume und Platanen, ferner Nussbäume dürfen nicht näher als 8 m, Feldobstbäume und kleinere, nicht unter der Schere zu haltende Zierbäume nicht näher als 4 m von der nachbarlichen Grenze gepflanzt werden. Die Klage auf Beseitigung von Bäumen und Sträuchern, welche näher an der Grenze stehen, als nach den vorstehenden Bestimmungen gestattet ist, steht nur dem Eigentümer des benachbarten Landes zu; sie verjährt nach fünf Jahren seit der Pflanzung des näherstehenden Baumes Grünhecken Grünhecken dürfen gegen den Willen des nachbarlichen Grundeigentümers nicht näher als die Hälfte ihrer Höhe beträgt, jedenfalls aber nicht näher als 60 cm von der Grenze gehalten werden Seite 9 von 9