Wirtschaftliche Perspektiven und gesellschaftliche Verpflichtungen im Einklang. geschäfts bericht

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1 Wirtschaftliche Perspektiven und gesellschaftliche Verpflichtungen im Einklang. geschäfts bericht

2 2 3 DIE KWG IM ÜBERBLICK KONZERNKENNZAHLEN / in Prozent Wohneinheiten ,3 % Gesamtmietfläche in m ,9 % Umsatzerlöse in Mio. EUR 21,7 19,8 +8,7 % Nettokaltmieten in Mio. EUR 14,8 13,3 +11,3 % EBITDA in Mio. EUR 9,6 7,0 +27,3 % EBIT in Mio. EUR 18,4 16,6 +9,7 % Operatives Ergebnis in Mio. EUR 1,0 0,5 +100,0 % Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 9,8 8,6 +12,7 % Bilanzsumme in Mio. EUR 238,8 205,2 +14,1 % Bruttoverschuldung in Mio. EUR 135,7 119,2 +12,2 % Flüssige Mittel in Mio. EUR 3,6 8,7 144,1 % Immobilienvermögen in Mio. EUR 226,4 188,6 +16,7 % Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 87,8 78,1 +11,0 % Eigenkapitalquote in % 36,8 38,1 3,5 % NAV je Aktie in EUR 8,33 7,23 +13,2 % NNNAV je Aktie in EUR (EPRA) 8,41 7,99 +5,3 % Immobilienvermögen in EUR/m ,5 % Loan-to-Value in % 59,9 63,2 5,2 % KWG-AKTIE Wertpapierkennnummer ISIN DE Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, Hannover, München, Stuttgart, Düsseldorf, XETRA Grundkapital EUR Anzahl der Aktien Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aktienkursentwicklung (Januar 2011 bis März 2012) KWG-ORGANE aufsichtsrat 140 % 130 % 120 % Prof. Dr. Peer Witten Franz-Josef Gesinn Thies-Martin Brandt (Aufsichtsratsvorsitzender) (stellv. Aufsichtsratsvorsitzender) 110 % 100 % Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Patrik Zeigherman 90 % 80 % vorstand Stavros Efremidis (Sprecher des Vorstandes) 70 % 60 % Jan. Febr. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. Jan. Febr. März Torsten P. Hoffmann DIMAX* KWG-Aktie * Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG die kwg im überblick die kwg im überblick

3 4 5 HIGHLIGHTS INHALTSVERZEICHNIS April 2012: Erfolgreiche Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital Dezember 2011: Reduktion des Leerstands auf weniger als drei Prozent An unsere Aktionäre S seite 06 Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Vorstandsinterview KWG-Leitbild KWG-Aktie März 2012: Beteiligung an der Barmer Wohnungsbau AG mit Einheiten August 2011: Vermeldung von Rekordergebnissen zum 1. Halbjahr 2011 KonzernlageberichtS seite 26 Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Nachtragsbericht Risiko- und Chancenbericht Prognosebericht April 2011: Verdoppelung des Ergebnisses je Aktie gegenüber dem Vorjahr KonzernabschlussS seite 38 Konzernbilanz Konzern-Gesamtergebnisrechnung Konzern-Kapitalflussrechnung Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Notes zum Konzernabschluss Bestätigungsvermerk Finanzkalender / ImpressumS seite 82 THEMA / ABSCHNITT / BLINDTEXT

4 werte entwickeln gemeinsam profitieren vorwort des vorstands Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, wir blicken auf das erfolgreichste Geschäftsjahr der Unternehmensgeschichte der KWG zurück. Wir haben nicht nur wichtige operative und strategische Erfolge erzielt, sondern ebenfalls unsere Prognose übertroffen. Mit dem Erwerb der Anteile an der Barmer Wohnungsbau AG haben wir unser Portfolio gestärkt und die Wachstumsperspektiven für die KWG weiter verbessert. Wir werden auf diesen Erfolgen aufbauen und unseren Wachstumskurs gestärkt fortsetzen. Richten wir den Blick auf die Entwicklung der KWG im Berichterstattungszeitraum: Im Geschäftsjahr 2011 haben wir unsere Umsatzerlöse die den Bruttomieten entsprechen auf rund 21,7 Millionen Euro gesteigert und damit einen neuen Bestwert erzielt. Die Erlöse aus Nettokaltmieten wurden gegenüber dem Vorjahr deutlich auf 14,8 Millionen Euro gesteigert und haben sich im Jahresverlauf dynamisch entwickelt. Allein im 4. Quartal wurden Nettomieteinnahmen von 4,0 Millionen Euro erzielt. Damit ergeben sich nur durch die Fortschreibung der Daten des 4. Quartals jährliche Nettokaltmieteinnahmen von rund 16 Millionen Euro. Auch die Profitabilität des KWG-Konzerns wurde weiter erhöht. Wir haben mit 11,9 Millionen Euro einen neuen Bestwert beim Ergebnis vor Steuern (EBT) erzielt. Auch das Nettoergebnis lag mit ca. 9,8 Millionen Euro deutlich über dem Rekordwert des Vorjahres von knapp 8,6 Millionen Euro. Diese positive Entwicklung verdeutlicht, dass wir mit der Optimierung unseres Portfolios auf dem richtigen Weg sind und uns profitabel entwickeln. Wir haben den Leerstand unseres Kernbestands zum 31. Dezember 2011 auf 2,7 Prozent reduziert. Damit wurde der Vorjahreswert von 6,4 Prozent mehr als halbiert. Aufgrund konsequenter Bestandsinvestitionen verfügen wir heute über ein hervorragendes Portfolio in ausgewählten Mikrolagen. Die großen Anstrengungen in der Bestandsoptimierung zeigen sich daran, dass wir im vergangenen Geschäftsjahr knapp 12,0 Millionen Euro in die Wertentwicklung unserer Bestände investiert haben. Dass sich diese Investitionen rentieren, zeigt sich nicht nur an dem konsequenten Leerstandsabbau, sondern ebenfalls an der deutlichen Steigerung der Einnahmen aus Nettokaltmieten auf 14,8 Millionen Euro (Vorjahr: 13,3 Millionen Euro). Gleichzeitig haben wir aufgrund unserer Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen den Wert unserer Bestände gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 20,8 Millionen Euro gesteigert. Dies verdeutlicht unseren Anspruch, nicht Sachwerte zu verwalten, sondern Immobilienwerte zu entwickeln. Wir werden uns nicht auf dem bereits Erreichten ausruhen wollen wir zum einen noch profitabler werden und unsere Bestände weiter optimieren. Zum anderen wollen wir weiter wachsen und unter die großen börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland aufsteigen. Die Basis dafür haben wir mit der Beteiligung an der Barmer Wohnungsbau AG, der erfolgreichen Kapitalerhöhung im Frühjahr 2012 und der Optimierung unserer Bestände geschaffen. Möglich ist all das nur durch den unermüdlichen und engagierten Einsatz unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, bei denen wir uns sehr herzlich bedanken. Unser Dank gilt außerdem unseren Geschäftspartnern und Aktionären, deren Vertrauen wir uns auch künftig verdienen wollen. Mit Ihrer Unterstützung werden wir auch 2012 weiter Werte schaffen und unseren profitablen Wachstumskurs fortsetzen. Mit freundlichen Grüßen Stavros Efremidis (Sprecher des Vorstands) Torsten P. Hoffmann (Finanzvorstand) VORWORT DES VORSTANDS 7

5 8 9 BERICHT DES AUFSICHTSRATS Der Aufsichtsrat informiert mit dem nachfolgenden Bericht über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr Beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammenarbeit Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2011 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidungen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 23. Februar, 15. April, 27. Juni und 25. Oktober sowie zwei außerordentlichen Sitzungen am 16. Mai und 30. November die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der KWG AG unterrichten. Besondere Schwerpunkte bildeten dabei die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens, die laufende Liquiditätsplanung, die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen an einzelnen Standorten sowie die Expansion der Gesellschaft. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet. Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden diese dem Aufsichtsrat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat eingehend beraten. Bei sämtlichen ordentlichen Sitzungen des Aufsichtsrats waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten. Zwei Mitglieder des Aufsichtsrats haben jeweils an einer außerordentlichen Sitzung und ein Aufsichtsratsmitglied an zwei außerordentlichen Sitzungen des Aufsichtsrats nicht teilnehmen können. Somit haben auch im Jahr 2011 sämtliche Aufsichtsratsmitglieder an mehr als der Hälfte aller Aufsichtsratssitzungen teilgenommen. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns informiert. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertragsund Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Risikomanagement unterrichtet. Anfang April 2012 wurde eine Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital mit der Ausgabe von insgesamt neuen Aktien zu einem Bezugspreis von 5,25 Euro umgesetzt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals erfolgte mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Kapitalerhöhung wurde mit einem Bruttoemissionserlös von Euro abgeschlossen. Das Grundkapital der KWG AG erhöhte sich dadurch von Euro um Euro auf Euro. Die Eintragung ins Handelsregister erfolgte am 11. April Ausschüsse des Aufsichtsrats Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalausschuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsangelegenheiten befasst. Diesem ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter an. Da es im Jahr 2011 keinen Wechsel im Vorstand gab, beschäftigte sich der Ausschuss mit der variablen Vergütung des Vorstands für das Jahr Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 sowie der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2011 wurden einschließlich der Buchführung von der auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser, Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehen. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011, der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2011 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 16. April 2012 erläutert. Er hat dem Aufsichtsrat dabei insbesondere über das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem berichtet. Zudem hat er den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine Befangenheit begründen könnten. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats. Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 sowie den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2011 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 gebilligt und damit gemäß 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2011 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr. Hamburg, im April 2012 Der Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten Aufsichtsratsvorsitzender bericht des Aufsichtsrats bericht des Aufsichtsrats

6 VORSTANDSINTERVIEW Wir sind auf dem richtigen Weg. Was war, was kommt? Die KWG blickt auf das erfolgreichste Jahr der Unternehmensgeschichte zurück und hat jüngst ihre bislang größte Einzeltransaktion vermeldet. Die Zeichen stehen auf Wachstum. Die beiden Vorstände Stavros Efremidis und Torsten Hoffmann berichten im Interview über die erworbenen Einheiten in Wuppertal, die erfolgreiche operative Entwicklung im Jahr 2011 und die weiteren Wachstums pläne. Sie haben ihr Vorjahresergebnis gesteigert und jüngst die Beteiligung an der Barmer Wohnungsbau AG mit Wohneinheiten vermeldet. Wie beurteilen Sie den Wachstumskurs der KWG? Stavros Efremidis: Es geht beim Wachstum nicht um Quantität, sondern um Qualität. Mit der Optimierung unseres Portfolios haben wir die Voraussetzung geschaffen, unserem Wachstum durch Akquisitionen eine neue Dynamik zu verleihen. Die Akquisition der Bestände der BWAG spielt eine wichtige Rolle in diesem Prozess. Wir wollen diesen Weg fortsetzen und auch im aktuellen Geschäftsjahr durch die Akquisition profitabler Bestände weiter wachsen. Letztendlich basiert langfristig erfolgreiches Wachstum aber auf einem stabilen und funktionierenden Geschäftsmodell. Dass wir hier richtig aufgestellt sind, zeigt das Ergebnis des letzten Geschäftsjahres. Torsten Hoffmann: Wir haben 2011 die Vorjahresergebnisse übertroffen und die Mieteinnahmen deutlich gesteigert. Dieser Erfolg beruht nicht zuletzt auf einem signifikanten Abbau unseres Leerstands, steigenden Quadratmeterpreisen in der Neuvermietung und konsequenten Investitionen in die Wertsteigerung des Portfolios. So haben wir den Leerstand unseres Kernbestands zum 31. Dezember 2011 auf ca. 2,7 Prozent mehr als halbiert. Damit haben wir optimale Voraussetzungen geschaffen, an die wir jetzt anknüpfen müssen. Sie BLICKEN optimistisch in das neue Jahr. Wo sehen Sie die KWG Ende des Jahres? Was sind ihre Ziele? Stavros Efremidis: Wir dürfen uns auf dem guten Ergebnis nicht ausruhen, sondern müssen die optimalen Voraussetzungen nutzen, um unseren Wohnungsbestand weiter strategiekonform auszubauen. Dabei müssen wir das Eigenkapital bei Zukäufen so einsetzen, dass Verwässerungen des Net Asset Value (NAV) weitestgehend vermieden werden. Die Maxime ist klar: Aktionäre und Mieter müssen von unserem Wachstumskurs profitieren. Nur so können wir langfristig erfolgreich sein. Torsten Hoffmann: Allein auf Basis des aktuellen Bestands ergeben sich durch Fortschreibung der Daten des 4. Quartals jährliche Nettokaltmieteinnahmen von 16 Millionen Euro. Wir wollen diesen Wert im Geschäftsjahr 2012 durch weitere Portfoliooptimierungen erhöhen. Beim Konzernergebnis erwarten wir ebenfalls eine weitere Verbesserung. Dies gilt auch für den Net Asset Value. Außerdem sollen alle genannten Kenngrößen durch profitable Zukäufe deutlich gesteigert werden. Ein wichtiger Baustein scheint dabei die Beteiligung an der Barmer Wohnungsbau AG zu sein. Wie beurteilen Sie die Bestände der Gesellschaft und wie passen diese in ihre Anlagestrategie? Stavros Efremidis: Wir haben uns mit der Beteiligung an der BWAG Zugriff auf einen sehr attraktiven Bestand gesichert. Die BWAG verfügt über Einheiten mit einer Gesamtnutzfläche von ca Quadratmetern im Wuppertaler Stadtgebiet. Die Wohneinheiten wurden in den vergangenen Jahren aufwendig saniert und sind gut in Schuss. Gleichzeitig liegt die jährliche Nettokaltmiete mit derzeit ca. 4,8 Millionen Euro etwa 20 Prozent unter dem Marktniveau. Wir erhöhen mit der Transaktion daher nicht nur unseren Wohnungsbestand auf rund Einheiten, sondern stärken zudem unser Portfolio. So senken wir mit der Transaktion beispielsweise den Leerstand unseres Kernbestands auf ca. 2,3 Prozent. VORSTANDSINTERVIEW VORSTANDSINTERVIEW

7 Torsten Hoffmann: Außerdem wird die Transaktion unser cash-wirksames Konzernergebnis unmittelbar erhöhen und sich unsere Liquidität durch die Dividendenausschüttung der BWAG bereits für das abgelaufene Geschäftsjahr 2011 zusätzlich stärken. Darüber hinaus steckt in der Finanzierungsstruktur der BWAG erhebliches Wachstumspotenzial, um unseren Bestand mit einem konservativen Loan-to-Value weiter auszubauen. Damit verdeutlicht die Akquisition der BWAG genau das, was die KWG auszeichnet: die konsequente Nutzung von sich bietenden Wachstumspotenzialen. Wie passt die Positionierung der KWG als Wertentwickler in dieses Bild? Ändert sich dieser Ansatz durch die Akquisition der durchsanierten Bestände der BWAG? Stavros Efremidis: Nein, die KWG bleibt ihrer Geschäftsphilosophie treu. Wir suchen und finden Bestände mit Potenzial, deren echte Werte erst auf den zweiten Blick sichtbar werden. Unser Bauund Asset Management erarbeiten individuelle Lösungskonzepte, mit denen wir das Potenzial dieser Immobilien heben. So machen wir unsere Bestände nicht nur wirtschaftlich attraktiv, sondern steigern auch die Lebensqualität für unsere Mieterinnen und Mieter. Bei der BWAG sehen wir den Wachstumshebel insbesondere bei der Bewirtschaftung und Vermietung der Bestände. Die Akquisition der BWAG passt somit perfekt zum strategischen Anspruch der KWG. Torsten Hoffmann: Darüber hinaus ist es unser Ziel, den Anteil unseres Kernbestands am Gesamtbestand stetig zu steigern. Nach Abschluss der Akquisition wird sich unser aktueller Kernbestand auf ca Wohneinheiten erhöhen. Das entspricht knapp 80 Prozent unseres Gesamtbestands. Zum Ende letzten Jahres lag der Anteil vom Kernbestand am Gesamtbestand noch bei 63 Prozent. Wir haben im letzten Geschäftsjahr aufgrund umfassender Modernisierungsarbeiten Objekte in Braunschweig, Salzgitter, Königslutter, Dortmund und Mülheim aus dem Investitionsbestand in den Kernbestand überführt. Diesen Weg wollen wir im aktuellen Geschäftsjahr mit unserem konzerninternen Bau- und Asset-Management weiter fortsetzen. Das Transaktionsfenster für Akquisitionen ist in der Immobilienbranche nach wie vor weit geöffnet. Können wir damit rechnen, dass Sie zeitnah weitere Akquisitionen vermelden werden? Stavros Efremidis: Zurzeit sind viele Immobilienportfolien auf dem Markt, von denen einige ebenfalls den Investitionskriterien der KWG entsprechen. Durch das genehmigte Kapital und die Organisationsstruktur der KWG sind wir in der Lage, sich bietende Gelegenheiten schnell und effizient zu nutzen. Bislang gingen die Preisvorstellungen noch zu sehr auseinander. Aber ja, wir planen, den KWG- Bestand im aktuellen Geschäftsjahr durch Zukäufe werthaltiger Portfolien in attraktiven Mikrolagen weiter auszubauen. Der Aktienkurs lag im Frühjahr 2012 bei ca. 5,25 Euro. Wie beurteilen Sie die Kursentwicklung und wo sehen Sie einen fairen Kurs? Stavros Efremidis: Unsere Aktie hat sich entgegen dem Branchentrend während der Finanzkrise weitestgehend positiv entwickelt. Trotzdem müssen wir festhalten, dass wir unser Potenzial nicht ausgeschöpft haben. Sieht man, was wir im letzten Jahr erreicht haben und welch hervorragende Perspektiven sich für uns bieten, dann sollte ein deutlich höheres Kursniveau möglich sein. Immerhin beträgt der Discount des NNNAV zum Aktienkurs ca. 35 Prozent. Diese Einschätzung wird auch von unseren Analysten geteilt, die im Berichtsjahr das Kursziel der KWG-Aktie zwischen 7,00 Euro und 7,50 Euro sehen. Nach Veröffentlichung der Übernahme der Anteile an der BWAG im März 2012 wurde das Kursziel für die KWG-Aktie sogar auf 8,00 Euro angehoben. Darüber hinaus zeigt die erfolgreiche Platzierung der Kapitalerhöhung, dass auch Investoren davon ausgehen, dass wir unseren Wachstumskurs profitabel fortsetzen werden. Die Perspektiven sind also ausgesprochen gut. Wir freuen uns darauf, diesen spannenden Weg gemeinsam mit unseren Aktionären zu gehen. VORSTANDSINTERVIEW VORSTANDSINTERVIEW

8 14 15 UNSER PRINZIP: Echte Werte entdecken und fördern. Beim Ankauf neuer Immobilien setzen wir nicht auf vordergründige Effekte und oberflächliche Attraktivität. Wir suchen und finden Gebäude mit Substanz, deren echte Werte andere übersehen. Ob wir die Immobilie energetisch sanieren, die Verwaltung auf die regionalen Bedürfnisse ausrichten oder auf Potenziale in der Entwicklung des lokalen Mietmarktes setzen wir entwickeln Immobilienwerte mit innovativen und maßgeschneiderten Lösungskonzepten. Wenn unsere Objekte als B- und C-Lagen bezeichnet werden, erscheint dies zwar auf den ersten Blick korrekt, entspricht aber nicht der langfristigen Perspektive. Denn die Werthaltigkeit unserer Immobilien sollte immer als 1 a bezeichnet werden. Bestes Beispiel ist unsere Immobilie in Wolfsburg, deren Marktwert wir durch umfassende Sanierungsmaßnahmen um mehr als 40 Prozent gesteigert haben. Wohnanlage Hochring, Wolfsburg THEMA / ABSCHNITT / BLINDTEXT THEMA / ABSCHNITT / BLINDTEXT

9 UNSER ANSPRUCH: gesellschaftliche und wirtschaftliche Verant- wortung verbinden. Wohnanlage Veilchengrund, Celle Im Berichtsjahr 2011 haben wir knapp 12,0 Millionen Euro in unsere Bestände investiert. Das sind, für Vermieter wie auch Mieter, erhebliche Investitionen in Zeit und Geld. Aber es ist auch ein Aufwand, der sich für beide Seiten langfristig lohnt. Mit unseren Energiekonzepten erreichen wir bei energetischen Sanierungen Einsparungen von 40 bis 75 Prozent. So können wir die Nebenkosten erheblich senken und die Wirtschaftlichkeit der Immobilie steigern. Unterm Strich also eine Win-win-win-Situation. Für Mieter: Steigerung der Lebensqualität und Schutz vor Energiekostenexplosion. Für Investoren: langfristige Werthaltigkeit und Erhöhung der Wirtschaftlichkeit. Für die Umwelt: sinkender Energieverbrauch und erhebliche CO 2 -Einsparungen. Dieser Anspruch spiegelt sich auch in unserem Projekt in Celle wider. Hier haben wir mit unserem Sanierungskonzept den Primärenergieverbrauch um mehr als 75 Prozent reduziert.

10 Wohnanlage Hermann-von-Vechelde-Straße, Braunschweig Fehlender Wohnraum von guter Qualität ist nicht länger nur ein Problem der Metropolregionen, sondern wird zunehmend auch in Mittel- und Kleinstädten eine wirtschaftliche und gesellschaftliche Herausforderung. Neubauten können den Bedarf selten decken, weil neue Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment oft unwirtschaftlich sind. Aber warum sollen wir neu bauen, wenn wir vorhandene Bausubstanz zu sehr viel geringeren Kosten erneuern können? Wir setzen daher auf die Modernisierung und energetische Sanierung von bestehendem Wohnraum. Bestes Beispiel ist die Hermann-von-Vechelde- Straße in Braunschweig. Wir haben im letzten Jahr unser Wohngebäude einer umfangreichen energetischen Sanierung unterzogen ein für Mieter, Investoren und die Umwelt vorteilhaftes Vorgehen. So gesehen schaffen wir nicht nur die Balance zwischen bezahlbaren Mieten und vernünftigen Renditen, sondern lösen mit unserer täglichen Arbeit auch aktuelle gesellschaftliche Probleme. UNSER KONZEPT: bestehendes nutzen, um neues zu entwickeln.

11 UNSER ANTRIEB: mit Erfahrung und Leidenschaft zum Ziel. Wir blicken auf das erfolgreichste Jahr unserer Geschichte zurück, haben unseren Bestand vergrößert und unseren Leerstand mehr als halbiert ausruhen werden wir uns auf diesen Erfolgen jedoch nicht. Wir wollen weiter gesund und dynamisch wachsen und die KWG zu einem der großen deutschen Immobilienunternehmen entwickeln. Wir arbeiten hart daran, dieses Ziel zu erreichen, und sehen uns auf einem guten Weg dahin. Die Zahlen jedenfalls sprechen für sich und zeigen, dass sich unser Einsatz lohnt und wir unserem Ziel jeden Tag ein Stück näherkommen. Gleichzeitig beweisen Projekte wie die Vittinghoff-Siedlung in Gelsenkirchen, dass die KWG weit mehr erreicht als wirtschaftlichen Erfolg. Wir schaffen Werte für Gesellschaft und Umwelt. Wohnanlage Vittinghoff-Siedlung, Gelsenkirchen

12 Liebenwalder Straße, Berlin Wer langfristig plant und clever investiert, zielt auf die andauernde Zufriedenheit aller Beteiligten. Als langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien setzen wir darum alles daran, sowohl den Mietern als auch den Investoren eine nachhaltige und langfristige Perspektive zu bieten. Nur zufriedene Mieter sind gute Mieter und gute Mieter sichern nachhaltig attraktive Renditen. So stieg z. B. die Nettokaltmiete im Jahr 2011 auf mehr als 14 Millionen Euro. Dabei arbeiten wir besonders kostengünstig, weil die KWG die gesamte Wertschöpfungskette vom Einkauf über Baumanagement bis zur internalisierten Hausverwaltung abdeckt. Durch die Zusammenarbeit der Geschäftsbereiche reduzieren wir unseren Leerstand nachhaltig und steigern kontinuierlich unsere Mieteinnahmen. Der Erfolg zeigt sich auch an unserem Objekt in der Liebenwalder Straße. Während der Leerstand bei der Übernahme noch mehr als zehn Prozent betrug, wurden die Wohneinheiten mittlerweile komplett vermietet. UNSERE ZUKUNFT: gesundes Wachstum durch partnerschaftliches Denken.

13 24 25 kwg-aktie Marktumfeld Die Aktienmärkte tendierten im Jahr 2011 schwach. Im Frühjahr führte die Natur- und Atomkatastrophe in Japan zu deutlich nachgebenden Notierungen. Der Kursverlust konnte allerdings in kurzer Zeit wieder aufgeholt werden. In der zweiten Jahreshälfte brachten Verschuldungs- und Konjunktursorgen die Aktienkurse jedoch nachhaltig unter Druck. Ein besonders starker Einbruch vollzog sich im August. Insgesamt verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahresverlauf 14,7 Prozent und der Nebenwerteindex SDAX büßte 14,5 Prozent ein. Immobilienaktien entwickelten sich etwas besser, konnten Verluste jedoch auch nicht vermeiden. Der von Ellwanger & Geiger Privatbankiers veröffentlichte Immobilienindex DIMAX gab 2011 um 11,9 Prozent nach. KapitalmaSSnahmen Die KWG AG hat am 6. März 2012 bekannt gegeben, dass sie sich Zugriff auf 77,3 Prozent der Anteile an der Barmer Wohnungsbau AG gesichert hat. Ein Teil des Kaufpreises wird durch Aktien der KWG AG beglichen. Hierzu werden 1,5 Millionen neue Aktien aus dem genehmigten Kapital ausgegeben. Um das Wachstum der KWG AG zu stärken, hat der KWG-Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats vom 13. März 2012 beschlossen, das Grundkapital durch die Ausgabe von bis zu nennwertlosen Stückaktien aus dem genehmigten Kapital auf bis zu Euro zu erhöhen. Die Anteile wurden im Rahmen einer sehr erfolgreichen Kapitalerhöhung komplett platziert. Der Bruttoemissionserlös in Höhe von 18,8 Millionen Euro soll in die Akquisition attraktiver Portfolien investiert werden. KWG-Aktie Die Aktie der KWG AG verlor im Jahr 2011 insgesamt 5,0 Prozent an Wert, wies damit aber eine Outperformance gegenüber den Vergleichsindizes auf. In den ersten Wochen des Jahres 2012 legte die Aktie dann deutlich zu und konnte die Verluste bereits nach wenigen Wochen mehr als aufholen. Nach einem Schlusskurs von 5,50 Euro im Jahr 2010 beendete die KWG-Aktie das Jahr 2011 mit 4,89 Euro. Im Xetra-Handel wurde am 12. Januar 2011 ein Jahrestiefstkurs von 4,50 Euro erreicht, während am 16. Februar mit 6,20 Euro das Jahreshoch markiert wurde. Insgesamt wurden im Jahr 2011 durchschnittlich Aktien pro Tag an allen deutschen Börsenplätzen gehandelt. Davon entfielen 70 Prozent auf den Xetra-Handel. Die auf Xetra pro Tag umgesetzte Aktienstückzahl lag 2011 um nahezu 80 Prozent über dem Vorjahreswert, dies dokumentiert die zunehmende Liquidität der KWG-Aktie. Als Designated Sponsor fungierte die Silvia Quandt & Cie. AG. 120 % 110 % Coverage Die Aktie der KWG AG wird regelmäßig von Analysten beobachtet, die entsprechende Research-Berichte veröffentlichen. Insbesondere waren dies 2011 die Close Brothers Seydler Bank AG und die SRC- Research GmbH. Das Votum der Analysten lautete kaufen, die Kursziele für die Aktie bewegten sich 2011 zwischen 7,00 Euro und 7,50 Euro. Nach Veröffentlichung der Übernahme von 77,3 Prozent der Anteile an der Barmer Wohnungsbau AG im März 2012 hob SRC-Scharff Research das Kursziel für die KWG-Aktie auf 8,00 Euro an. Investor Relations Die KWG kommuniziert transparent und regelmäßig mit dem Kapitalmarkt und den Medien. In diesem Rahmen wurden auch 2011 zahlreiche Roadshows durchgeführt, bei denen sich das Unternehmen Investoren und Finanzjournalisten präsentierte. Zudem nahm die KWG an verschiedenen Kapitalmarktkonferenzen im In- und Ausland teil. Die Aktie der KWG ist im Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiert. Über die dort geltenden Richtlinien hinaus veröffentlicht das Unternehmen beispielsweise regelmäßige Meldungen über die Entwicklung in einzelnen Quartalen und kommuniziert auch auf Englisch mit seinen Aktionären. 100 % Stammdaten zur KWG-Aktie (Stand: ) 90 % 80 % 70 % Jan. Febr. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez Aktienanzahl Stück Grundkapital EUR Free Float 35 % Börsensegment Entry Standard Designated Sponsor Silvia Quandt & Cie. AG Research SRC-Scharff Research und Consulting GmbH, Close Brothers Seydler Bank AG DIMAX* KWG Kommunale Wohnen AG * Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG KWG-AKTIE kwg-aktie

14 26 27 KONZERNlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Lage Im Geschäftsjahr 2011 hat sich die Weltwirtschaft positiv entwickelt und weiter von den Auswirkungen der Finanzkrise erholt. Insbesondere im ersten Halbjahr 2011 setzte sich die globale Wachstumsdynamik des Vorjahres fort. In der zweiten Jahreshälfte schwächte sich in einigen Regionen der wirtschaftliche Aufschwung jedoch merklich ab. Maßgeblich für diese Entwicklung waren Unsicherheiten auf den Finanzmärkten durch die Verschärfung der Staatsschuldenkrise im Euroraum und in den USA. Das weltweite Bruttoinlandsprodukt stieg deshalb nach Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) mit ca. 3,8 Prozent weniger stark als im Jahr 2010 (Vorjahr: 5,2 Prozent). Die europäische Wirtschaft folgte diesem Trend. Während in der Europäischen Union das Bruttoinlandsprodukt im ersten Halbjahr 2011 kräftig wuchs, schwächte sich das Wachstum in der zweiten Jahreshälfte ab. Dies war vor allem auf Unsicherheiten über die Entwicklung der Schuldenkrise und auf die zunehmend restriktive Finanzpolitik zurückzuführen. Angesichts der Eintrübung des Geschäftsklimas haben die Investitionen in der Eurozone an Dynamik verloren. Dabei ging insbesondere der private Konsum stark zurück. Die Wachstumsraten in der Eurozone fielen aufgrund der hohen Staatsschulden einiger europäischer Länder sehr unterschiedlich aus. Während das Statistische Bundesamt für das Jahr 2011 noch einen Anstieg des deutschen Bruttoinlandsprodukts von 3,0 Prozent (Vorjahr: 3,7 Prozent) vermeldete, wurde für Südeuropa nur noch ein marginales wirtschaftliches Wachstum erwartet, in Griechenland und Portugal sogar ein Rückgang des Bruttoinlandsproduktes. Dabei profitierte vor allem die deutsche Exportindustrie von einer guten Auslandsnachfrage nach Investitionsgütern und entwickelte sich zu einem Wachstumsmotor in der Europäischen Union. Dies setzte positive Impulse für die deutsche Binnennachfrage, von denen die Immobilienbranche ebenfalls profitieren konnte. Lage in der Immobilienbranche Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich nach wie vor auf Wachstumskurs und hat sich im Berichterstattungszeitraum in allen Segmenten nachhaltig positiv entwickelt. Damit hebt sich Deutschland klar von anderen Ländern ab, die teilweise noch immer unter den Folgen der Finanzmarktkrise leiden. Als wichtige Wachstumstreiber zeigten sich hierbei der Rückgang der Arbeitslosenquote und die gestiegene Kaufkraft der deutschen Bevölkerung. Vor dem Hintergrund der positiven Rahmenbedingungen erhöhte sich das Transaktionsvolumen von gewerblichen und privaten Immobilien in Deutschland gegenüber 2011 weiter. Nach Angaben des Immobilienverbands Deutschland IVD stieg es gegenüber dem Vorjahr um rund 13 Prozent auf 165,8 Milliarden Euro. Das Volumen im zweiten Halbjahr lag leicht über jenem der ersten sechs Monate und verdeutlicht damit den positiven Trend in der deutschen Immobilienbranche. Handelsimmobilien Wie in den Vorjahren haben sich vor allem Handelsimmobilien in Toplagen positiv entwickelt. Analysten der DG HYP gehen davon aus, dass der Einzelhandelsumsatz im Jahr 2011 wie in den Vorjahren um ca. zwei Prozent gestiegen ist. Besonders Einkaufszentren in Innenstadtlagen haben dabei von den günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen profitiert. Deutschlandweit hat sich der Einzelhandelsumsatz jedoch regional sehr unterschiedlich entwickelt. Der rückläufige Trend bei Handelsimmobilien in einfachen Lagen hat sich auch im Jahr 2011 weiter fortgesetzt. Dies wird anhand der Entwicklung von Handelsflächen und Einzelhandelsumsätzen deutlich. Büroimmobilien Der Büromarkt hat sich im Berichterstattungszeitraum ebenfalls positiv entwickelt. Dabei zeigte sich die wachsende deutsche Wirtschaft als zentraler Antrieb und setzte insbesondere positive Impulse bei der Entwicklung der Toplagen. So haben die fünf größten deutschen Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München das Jahr 2011 im Hinblick auf den Flächenumsatz mit einem Dreijahreshoch abgeschlossen. Dieser summierte sich auf ca. 2,85 Millionen Quadratmeter und stieg damit nach Angaben von Savills Research gegenüber dem Vorjahr um ca. sieben Prozent. Da das Angebot nur knapp zunehmen wird und die Preise stark anziehen, gehen die Experten der DG HYP davon aus, dass auch B-Lagen vom Aufschwung profitieren werden. An einigen Standorten belastet hoher Leerstand eine nachhaltige Entwicklung. Nach Analystenbeobachtungen haben sich dabei in den letzten Jahren die Flächen sehr viel stärker ausgeweitet als die Zahl der Bürobeschäftigten. Daher ist die Leerstandsquote insgesamt gestiegen. Wohnimmobilien Die Mieten für Wohnraum ziehen in Deutschland seit gut fünf Jahren mit jährlich ca. zwei Prozent an. Dieser Trend hat sich im Jahr 2011 fortgesetzt. Die Mieten bei der Neuvermietung von Altbauten (bis Baujahr 1948) erhöhten sich nach Angaben des IVD um 2,9 Prozent. In Beständen, die ab 1949 gebaut wurden, zogen die Mieten im Jahresverlauf um 2,1 Prozent an. Noch deutlicher vollzog sich der Anstieg in Großstädten, für die der IVD einen Zuwachs der Mieten um 5,8 Prozent (bis Baujahr 1948) bzw. 3,8 Prozent (ab Baujahr 1949) berichtete. Die positive Mietentwicklung wurde von einem kräftigen Anstieg beim Wohnungsneubau begleitet. Im Berichterstattungszeitraum wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) Neu- und Umbauten für Wohnungen genehmigt. Dies entspricht einer Zunahme von 21,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit wurde der stärkste Anstieg seit 1993 realisiert. Experten gehen jedoch von einer anhaltend dynamischen Entwicklung aus, da der Zuwachs noch immer nicht ausreicht, um den Bedarf an Wohnraum zu decken. Die positiven Aussichten werden nicht zuletzt durch die Entwicklung auf dem Transaktionsmarkt bestätigt. Nach Analystenerwartungen hat sich diese Entwicklung auch im abgelaufenen Kalenderjahr weiter fortgesetzt. Die DG HYP gibt an, dass im Jahr 2011 insgesamt 213 Wohnungspakete mit zusammen etwa Einheiten verkauft wurden. Dies entspricht einer Steigerung von ca. 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Transaktionsvolumen nahm gegenüber dem Jahr 2010 um 47 Prozent auf rund 4,8 Milliarden Euro zu. Die Experten begründen diesen Aufschwung zum einen damit, dass Deutschland in einem angespannten Gesamtmarkt als sicherer Investitionsstandort wahrgenommen wird, und zum anderen damit, dass die hohe Stabilität in der Entwicklung von Wohnimmobilien das zunehmende Sicherheitsbedürfnis von Investoren anspricht. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT

15 28 29 KONZERNlagebericht Geschäftsmodell der KWG Die KWG Kommunale Wohnen AG (nachfolgend KWG AG) profitiert als langfristig orientierter Bestandshalter von der positiven Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts. Die KWG AG hat sich auf den Erwerb von Objekten spezialisiert, die bislang nicht optimal entwickelt wurden und über ein überdurchschnittliches Wertsteigerungspotenzial verfügen. Diese Asset-Klasse zeichnet sich durch stabile Renditen, hohe Cashflows sowie durch eine robuste und inflationssichere Marktverfassung aus. Die Realisierung des Potenzials des Immobilienbestands erfolgt über ein integriertes Geschäftsmodell, das drei operative Geschäftsbereiche kombiniert: Einkauf, Baumanagement und Asset Management. Baumanagement Das Baumanagement leistet die Instandsetzung und Sanierung der KWG-Bestände. Durch die Integration des Baumanagements in dem Konzern können Baumaßnahmen und laufende Instandhaltungen deutlich kosteneffizienter umgesetzt werden als bei der externen Vergabe der Planung und Bauleitung. Dabei zeigt sich der weit überwiegende Teil der Objekte saniert und gut vermietet. In diesen Immobilien werden vom Baumanagement lediglich einzelne Wohnungen zur Vermietung baulich angepasst. Sie werden von der KWG AG im Kernbestand ausgewiesen. Umfassende Sanierungsmaßnahmen nimmt das Baumanagement bei Immobilien des Investitionsbestands vor, um diese nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen dem Kernbestand zuzuführen. Asset Management Das Asset Management leistet von Hamburg aus die Planung, Steuerung und Überwachung sämtlicher operativer wohnungswirtschaftlicher Prozesse im Immobilienportfolio, mit dem Ziel einer kurz- bis langfristigen Wert- und Ertragsoptimierung. Dabei verfügt das Asset Management mit der KWG Wohnwert GmbH über eine dezentrale, schlanke und moderne Verwaltungsstruktur. Sie besteht aus der Hauptverwaltung in Glauchau und Regionalbüros an den wichtigsten Immobilienstandorten der KWG AG. Einkauf Selektiver Einkauf von Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial Baumanagement Instandsetzung und Sanierung des Investitionsbestands Asset Management Aktives und nachhaltiges Asset Management des eigenen Portfolios Überblick über den Geschäftsverlauf Konzentration auf den gesamtdeutschen Immobilienmarkt Transfer von Objekten vom Investitionsbestand in den Kernbestand Leerstandsreduktion und Optimierung der Maßnahmen Zum Jahresende 2011 verfügte die KWG AG über insgesamt Mieteinheiten und Garagen und Pkw-Stellplätze sowie über rund Quadratmeter unbebaute Grundstücke. Der Erfolg des integrierten KWG-Geschäftsmodells zeigt sich an der gelungenen operativen Entwicklung im Berichterstattungszeitraum: Einkauf Die KWG AG akquiriert überwiegend Portfolios, die Verkäufer bereits über einen längeren Zeitraum im Bestand halten, sodass aussagekräftige Bestandsdaten vorliegen. Der Zentraleinkauf in Hamburg analysiert anhand eines differenzierten Bewertungssystems Immobilien nach qualitativen und quantitativen Kriterien. Dabei erwirbt die KWG AG insbesondere Immobilien in sogenannten Ballungszentren und dort in sogenannten B- und C-Lagen, da bei diesen aufgrund des Wertsteigerungspotenzials und der attraktiven Einkaufspreise höhere Renditen erwartet werden. Der Konzernumsatz nach IFRS (International Financial Reporting Standards) betrug 21,7 Millionen Euro (Vorjahr: 19,8 Millionen Euro). Die Nettokaltmieten stiegen im Geschäftsjahr 2011 auf insgesamt 14,8 Millionen Euro nach 13,3 Millionen Euro im Vorjahr. Das Ergebnis vor Ertragsteuern ist im Berichtsjahr 2011 mit 11,3 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahreswert von 10,2 Millionen Euro erneut gestiegen. Auch der Konzernjahresüberschuss 2011 stieg um 1,2 Millionen Euro von 8,6 Millionen Euro im Vorjahr auf 9,8 Millionen Euro. Erheblichen Einfluss auf die Finanzlage hatten dabei mit 8,8 Millionen Euro (Vorjahr: 9,6 Millionen Euro) die Ergebnisse aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sowie die Erträge aus der erfolgswirksamen Vereinnahmung von drei passivischen Unterschiedsbeträgen aus der Kapitalkonsolidierung der KWG Grundbesitz CV GmbH & Co. KG, Hamburg, der HvD I Grundbesitzgesellschaft mbh, Norderfriedrichskoog sowie der Viva I Immobilien u. Verwaltungs GmbH, Norderfriedrichskoog in Höhe von insgesamt 1,5 Millionen Euro. Das operative Ergebnis der KWG AG (Ergebnis vor Ertragsteuer-, Bewertungs- und Konsolidierungseffekten) belief sich auf 1,0 Millionen Euro (Vorjahr: 0,5 Millionen Euro). Im Geschäftsjahr 2011 wurden für die Ausweitung des Bestands sowie die Investitionen in den Immobilienbestand der KWG AG zusätzliche Fremdmittel i. H. v. insgesamt 16,5 Millionen Euro in Anspruch KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT

16 30 31 KONZERNlagebericht genommen. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG AG belief sich mit 4,9 Prozent auf Vorjahresniveau. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG AG belief sich auf 1,5 Prozent pro Jahr. Die durchschnittliche Restzinsbindungslaufzeit der Verbindlichkeiten der KWG AG betrug rund 4,3 Jahre. Bezüglich des im Jahre 2012 auslaufenden Kreditvolumens i. H. v. rund 25 Millionen Euro finden derzeit Refinanzierungsverhandlungen statt. Zwischenzeitlich liegen der KWG AG bereits indikative Angebote seitens vier Banken vor. Der Vorstand der KWG AG ist mit der Geschäftsentwicklung des Jahres 2011 äußerst zufrieden und für 2012 weiter optimistisch. Das Umfeld für Transaktionen hat sich erholt, sodass sich mehr Möglichkeiten zur Ausweitung des Immobilienbestandes ergeben sollten. Insgesamt wird auch für 2012 von steigenden Umsätzen bei einer weiteren Verbesserung einzelner Kennzahlen ausgegangen. Unternehmensstruktur Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und fungiert als Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Die einzelnen Bestände sind Objektgesellschaften zugeordnet, die alle in den Konzernabschluss einbezogen werden. Zum 31. Dezember 2011 gehörten zum Konzern insgesamt 30 (Vorjahr: 16) Tochtergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen findet sich in den Notes des Konzernabschlusses. Der Sitz der Gesellschaft ist Hamburg. Daneben waren Mitarbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Bad Langensalza, Berlin, Bremen, Celle, Erfurt, Gelsenkirchen, Glauchau, Braunschweig und Hainichen tätig. Finanzstruktur Die KWG AG hat am 31. Dezember 2011 ein Grundkapital von Euro, eingeteilt in nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von 1,00 Euro je Aktie entfällt. Aus dem genehmigten Kapital sollen weitere Aktien zur Kaufpreisbegleichung von im Jahr 2011 durchgeführten Akquisitionen geschaffen werden. Die rechtliche Entstehung durch die Eintragung im Handelsregister steht noch aus. Mitarbeiter Zum 31. Dezember 2011 hat die KWG AG im Konzern insgesamt 46 Mitarbeiter (Vorjahresstichtag: 38 Mitarbeiter) und zwei Vorstände beschäftigt. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Vermögenslage Im Geschäftsjahr 2011 verringerte sich die Eigenkapitalquote der KWG AG nach den internationalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS bei deutlich gestiegener Bilanzsumme von 38,1 Prozent im Vorjahr auf 36,8 Prozent zum 31. Dezember 2011, wobei die zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleisteten Einlagen und Agien noch nicht berücksichtigt wurden. Damit verfügt die KWG AG weiterhin über eine für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortable Eigenkapitalausstattung, die den Ankauf weiterer Bestände erlaubt. Die Bilanzsumme erhöhte sich im Berichtsjahr deutlich von 205,2 Millionen Euro im Vorjahr auf 238,8 Millionen Euro Ende Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 230,8 Millionen Euro (Vorjahr: 193,2 Millionen Euro) weiterhin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unverändert die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht mit 226,4 Millionen Euro nach 188,6 Millionen Euro im Jahr zuvor. Die kurzfristigen Vermögenswerte reduzierten sich von 12,1 Millionen Euro im Vorjahr auf 8,1 Millionen Euro zum Bilanzstichtag Die flüssigen Mittel des Konzerns sind durch nachhaltige Investitionen in den eigenen Immobilienbestand und gezielte Zukäufe auf 3,6 Millionen Euro nach 8,7 Millionen Euro im Vorjahr zurückgegangen. Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital ohne Berücksichtigung der zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleisteten Einlagen und Agien nach IFRS deutlich auf 87,8 Millionen Euro nach 78,1 Millionen Euro im Vorjahr. Der Eigenkapitalzuwachs ist im Wesentlichen auf den Konzernjahresüberschuss in Höhe von 9,8 Millionen Euro zurückzuführen. Das langfristige Fremdkapital reduzierte sich von 118,6 Millionen Euro im Vorjahr auf 112,8 Millionen Euro zum Jahresultimo Dabei handelt es sich vor allem um den Rückgang langfristiger Finanzschulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 104,7 Millionen Euro (Vorjahr: 114,2 Millionen EUR). Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich deutlich von 8,6 Millionen Euro im Vorjahr auf 36,0 Millionen Euro. Der Anstieg resultiert aus der Zunahme der kurzfristigen Finanzschulden von 5,0 Millionen Euro im Vorjahr auf 31,0 Millionenen Euro zum Ende des Berichtsjahres. Die Neustrukturierung der auslaufenden Finanzierungen im Geschäftsjahr 2012 bietet der KWG AG aufgrund des derzeit äußerst niedrigen Zinsniveaus die Chance auf zusätzliches Einsparpotenzial hinsichtlich des Zinsergebnisses und auf eine weitere gezielte Optimierung der KWG-Finanzierungsstruktur. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT

17 32 33 KONZERNlagebericht Finanzlage Während des Geschäftsjahres 2011 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit gegeben. Zum 31. Dezember 2011 betrugen die flüssigen Mittel der KWG AG 3,6 Millionen Euro. Die KWG AG hat im Berichtsjahr 2011 das Immobilienportfolio weiter ausbauen können. Zu den Portfoliotransaktionen gehörten der Erwerb von Immobilien in Berlin, Celle und Delmenhorst, die zu Mittelabflüssen führten. Ferner wurde im Berichtsjahr ein bebautes Grundstück in München veräußert. Aus dem Verkauf resultiert ein positiver Cashflow in Höhe von 1,1 Millionen Euro. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit/den Wohnungsverkäufen beläuft sich im Jahr 2011 nach 5,8 Millionen Euro im Vorjahr im Wesentlichen aufgrund der genannten Immobilienerwerbe und des Verkaufs sowie der zusätzlich durchgeführten umfangreichen Sanierungsmaßnahmen an den vorhandenen Bestandsimmobilien auf 21,6 Millionen Euro. Für die Finanzierungen der Immobilienkäufe und Sanierungsmaßnahmen wurden entsprechende Finanzkredite aufgenommen. Fristgerecht wurden im Berichtsjahr 2011 die laufenden Tilgungen aller vorhandenen Finanzkredite bedient. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit belief sich demnach auf 16,5 Millionenen Euro. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird mit 0,03 Millionenen Euro zum Ende des Berichtsjahres ausgewiesen. Der positive Cashflow eines im Jahr 2011 erfolgreich abgeschlossenen Projektes i. H. v. 1,1 Millionen Euro war dem Cashflow aus Investitionstätigkeit zuzuordnen. Das Konzernergebnis in Höhe von 11,3 Millionen Euro vor Ertragsteuern resultiert bei der KWG AG als Bestandshalter im Wesentlichen aus nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Immobilienbesitz. Dem stehen Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Der Vorstand geht davon aus, dass nach Abschluss größerer Sanierungsarbeiten an den Projekten deutlich positive Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit zu erzielen sind. Ertragslage Die Nettoumsatzerlöse stiegen deutlich von 13,3 Millionen Euro im Vorjahr auf 14,8 Millionen Euro im Geschäftsjahr In dieser Größe sind ausschließlich die Mieteinnahmen aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien enthalten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum Zeitwert beläuft sich auf 8,8 Millionen Euro im Berichtsjahr nach 9,6 Millionen Euro im Vorjahr. Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2011 weiterhin Mieteinnahmen den Großteil der Erlöse. Dies unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG AG. Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten widerspiegeln, erhöhte sich aufgrund der gesteigerten Umsatzerlöse infolge des größeren Geschäftsvolumens von 6,2 Millionen Euro im Vorjahr auf 7,0 Millionen Euro im Berichtsjahr. Der Personalaufwand lag mit 2,3 Millionen Euro über dem Vorjahresniveau von 1,8 Millionen Euro. Der Anstieg resultiert u. a. aus dem weiteren Ausbau der eigenen erfolgreich agierenden Verwaltungsgesellschaft KWG Wohnwert GmbH mit Sitz in Glauchau. Die Aufwendungen aus Investment Properties stiegen leicht von 3,0 Millionen Euro im Vorjahr auf 3,4 Millionen Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direkt zurechenbaren, nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungsaufwendungen, Vermietungsprovisionen und eigene Verwaltungskosten wider. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich von 1,9 Millionen Euro im Jahr 2010 auf 2,8 Millionen Euro im Berichtsjahr. Die Zinsaufwendungen stiegen aufgrund von Portfoliotransaktionen in Berlin, Celle und Delmenhorst sowie durch Aufnahme von KfW-Finanzkrediten zur Teilfinanzierung von Sanierungsmaßnahmen von 5,9 Millionen Euro im Vorjahr auf aktuell 6,4 Millionen Euro. Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Konzern (nach IFRS) von 10,7 Millionen Euro im Vorjahr auf 11,9 Millionen Euro im Geschäftsjahr Nach Abzug von sonstigen Steuern sowie der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in Form von fast ausschließlich latenten Steuern kletterte der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 8,6 Millionen Euro im Vorjahr auf insgesamt 9,8 Millionen Euro im Geschäftsjahr Nachtragsbericht Die KWG AG hat am 6. März 2012 bekannt gegeben, dass sie sich Zugriff auf 77,3 Prozent der Anteile an der Barmer Wohnungsbau AG gesichert hat. Ein Teil des Kaufpreises wird durch Aktien der KWG AG beglichen. Hierzu werden 1,5 Millionen neue Aktien aus dem genehmigten Kapital ausgegeben. Der Vorstand der KWG AG hat am 12. März 2012 mit Zustimmung des Aufsichtsrats vom 13. März 2012 beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft durch die Ausgabe von bis zu nennwertlosen Stückaktien aus dem genehmigten Kapital auf bis zu ,00 Euro, eingeteilt in ebenso viele nennwertlose Stückaktien, zu erhöhen. Die Bezugsfrist läuft vom 16. März 2012 bis zum 30. März 2012 (18:00 Uhr). Der Bezugspreis wurde im Rahmen eines Bookbuilding-Verfahrens ermittelt und beträgt 5,25 Euro je Aktie. Risiko- und Chancenbericht Risikomanagement und Internes Kontrollsystem Die KWG AG prüft kontinuierlich sich bietende Chancen für die Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns. Um diese Ziele zu gewährleisten, müssen von der KWG AG gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Chancen und Risiken ist dabei unerlässlich. Alle wesentlichen Aspekte zu kennen, abzuschätzen und zu kontrollieren, ist dabei von elementarer Bedeutung. Die Risikopolitik der KWG AG zielt daher darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. Verbleibende Risiken werden bereits im Vorfeld abgeschätzt, um sie zu reduzieren. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT

18 34 35 KONZERNlagebericht Risikobericht Mit der Ausrichtung der Risikophilosophie des Unternehmens besteht die Zielsetzung des Risikomanagements (RM) sowie des internen Kontrollsystems (IKS) darin, alle relevanten Risiken zu identifizieren, zu erfassen, zu analysieren, zu bewerten und in entsprechender Form an den Entscheidungsträger zu kommunizieren. Die regelmäßige Prüfung des Risikomanagementprozesses durch den Vorstand gewährleistet dessen Effizienz und Weiterentwicklung. In diesem Zuge wurde von der KWG AG konzernweit ein softwaregestütztes Risikomanagementsystem eingeführt. Im Vergleich zum bisherigen Risikomanagementsystem ist es um eine Prozessbetrachtung erweitert, mit der die interne Komplexität transparent wird. Mittels ihres Risikomanagements kann die KWG AG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling- Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichsmeetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung. Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelrisiken intensiv verfolgt: Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken Der Konzern ist ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig. Das Marktumfeld wird gleichwohl von der Entwicklung der internationalen Konjunkturdaten beeinflusst. Experten erwarten eine weiterhin anhaltend positive wirtschaftliche Entwicklung. Für das Gesamtjahr 2012 prognostizieren die Analysten der KfW-Bankengruppe ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Trotz der positiven Entwicklungsaussichten ist gleichwohl eine schwächere Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass im Falle einer rückläufigen wirtschaftlichen Entwicklung die erzielbaren Mieten und das Zinsniveau negativ beeinflusst werden könnten. Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte zudem ein zunehmender Wettbewerb durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer weiteren Veränderung der derzeitigen Ankaufbedingungen führen. Sinken der Immobilienwerte Die KWG AG prüft vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien intensiv und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es ist dennoch nicht auszuschließen, dass durch externe Ereignisse die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Die KWG AG begegnet diesem Risiko durch ein aktives Asset Management und gezielte Investitionen in den Bestand. Einem globalen Sinken der Immobilienwerte durch inhärente Einflussfaktoren kann sich aber der Konzern nicht vollständig entziehen. Liquiditätsrisiken Die Verfolgung der Wachstumsstrategie der KWG AG bringt mit sich, dass neben Eigenkapital auch umfangreiches weiteres Fremdkapital für Investitionen in den Bestand sowie zum Erwerb weiterer Wohnportfolios benötigt wird. Im Rahmen dieser Handlungen besteht das Risiko, dass Banken nicht in der Lage oder willens sind, auslaufende Kredite zu verlängern. Ebenfalls ist nicht auszuschließen, dass Refinanzierungen einmalige Finanzierungskosten verursachen. Zinsänderungsrisiken / Währungsrisiken Besonders im Bereich der Finanzierung ist die KWG AG Zinsschwankungen ausgesetzt. Dies hat unmittelbare Auswirkungen auf das Zinsergebnis des Konzerns. Ebenfalls schlagen sich Zinsänderungsrisiken insbesondere bei der Prolongation bestehender Darlehen nieder. Diesen Risiken wird durch ein aktives Darlehensmanagement Rechnung getragen, indem die Zinsentwicklung regelmäßig eingeschätzt wird. Derzeit existieren bei der KWG AG keine Zahlungsströme in Fremdwährungen. Damit ist der Konzern keinen Währungsrisiken ausgesetzt. IT-Risiken Der Großteil der Geschäftsprozesse der KWG AG ist IT-gestützt, sodass IT-Risiken bestehen. Hierzu gehören auch erforderliche Datenschutzmaßnahmen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden, schützt die KWG AG ihr IT-System durch umfangreiche technische Absicherungsmaßnahmen. Zudem erfolgt eine ständige Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neueste technische Entwicklung. Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen und unter Umständen zu finanziellen Verlusten führen könnten. Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2011 lagen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine derartigen Risiken zu erkennen. Chancenbericht Chancen werden insbesondere im Erwerb von Immobilien gesehen, bei denen die damit verbundenen Kredite nicht planmäßig getilgt werden können (notleidende Kredite). Hierbei handelt es sich vor allem um in den letzten fünf Jahren gehandelte und hoch finanzierte Objekte. Die Gläubiger dürften in Zukunft vermehrt solvente Eigentümer für die Immobilien aus ihren notleidenden Krediten suchen. Die KWG AG sieht sich als potenzieller Partner für solche Gläubiger. Aufgrund guter Kontakte zu potenziellen Verkäufern gehört die KWG AG zu den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG AG werden lohnende Investitionen schnell identifiziert. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen, ausgeführt an einzelnen Objekten, kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT

19 36 KONZERNlagebericht Prognosebericht Die KWG AG ist für das Jahr 2012 sowie für die Folgejahre optimistisch. Der Vorstand erwartet anhaltend positive Rahmenbedingungen im Markt für Wohnimmobilien in Deutschland, die der KWG AG im aktuellen Geschäftsjahr weitere Marktopportunitäten eröffnen werden. Die KWG AG will diese Chance nutzen, um den eigenen Wohnungsbestand weiter strategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital soll bei Zukäufen so gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net Asset Value (NAV) weitestgehend vermieden werden. Für das laufende Geschäftsjahr geht die KWG AG daher von einer Fortsetzung des dynamischen Wachstums aus. Auf Basis des Bestands zum 31. Dezember 2011 ergeben sich allein durch Fortschreibung der Ergebnisse des 4. Quartals jährliche Nettokaltmieteinnahmen von 16 Millionen Euro. Der Vorstand beabsichtigt, diesen Wert durch weitere Portfoliooptimierungen im Geschäftsjahr 2012 zu übertreffen. Beim Konzernergebnis erwartet der Vorstand auch auf Basis des Wohnungsbestands zum 31. Dezember 2011 ebenfalls eine weitere Verbesserung. Dies gilt auch für den Net Asset Value. Außerdem sollen alle genannten Kenngrößen durch profitable Zukäufe deutlich gesteigert werden. Hamburg, den 29. März 2012 KWG Kommunale Wohnen AG Stavros Efremidis Torsten Hoffmann Mit der Beteiligung an der BWAG setzen wir unser Wachstum als Bestandsentwickler konsequent fort und nutzen dabei Skaleneffekte. Stavros Efremidis KONZERNLAGEBERICHT

20 38 39 KONZERNBILANZ zum 31. dezember 2011 KONZERN-gesamtergebnisrechnung für die zeit vom 1. januar bis 31. dezember 2011 aktiva in eur notes langfristige vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, , ,58 Sachanlagen 5.2, 7.2, , ,69 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 5.3, 7.3, , ,02 Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 3, , ,00 Langfristige Vermögenswerte, gesamt , ,29 kurzfristige vermögenswerte Vorräte 5.5, , ,20 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, , ,51 Steuererstattungsansprüche 5.6, , ,74 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, , ,85 Flüssige Mittel 5.7, , ,05 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt , ,35 aktiva gesamt , ,64 in eur notes Umsatzerlöse , ,03 Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien , ,86 Sonstige betriebliche Erträge , ,75 Materialaufwand , ,29 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,83 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung , ,48 Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen , ,60 Aufwendungen aus Investment Properties , ,82 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,37 Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 8.148,19 0,00 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , ,24 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,24 Ergebnisanteil anderer Gesellschafter , ,15 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,10 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag , ,37 Sonstige Steuern , ,98 Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis , ,75 passiva in eur eigenkapital Gezeichnetes Kapital , ,00 Kapitalrücklage , ,42 Gewinnrücklagen , ,13 Rücklage für Marktbewertung , ,50 Konzernbilanzgewinn , ,44 Eigenkapital vor Minderheiten , ,49 Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital 3.157, ,11 Eigenkapital, gesamt , ,60 sonderposten Zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlagen ,00 0,00 Zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Agien ,00 0,00 Sonderposten, gesamt ,00 0,00 Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten , ,75 Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital erfassten Aufwendungen , ,34 Summe der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen , ,41 gesamtergebnis , ,34 Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf: Minderheitenanteile ,00 885,67 Anteilseigner des Mutterunternehmens , ,08 Gesamtergebnis entfällt auf: Minderheitenanteile ,00 885,67 Anteilseigner des Mutterunternehmens , ,67 Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) 9. 0,89 0,87 langfristiges fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.8, , ,87 Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, ,82 0,00 Latente Steuerschulden 5.8, , ,23 Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 5.8, , ,15 Langfristiges Fremdkapital, gesamt , ,25 kurzfristiges fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 5.8, , ,63 Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, , ,87 Kurzfristige Steuerschulden 5.8, , ,12 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 5.10, , ,17 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt , ,79 passiva gesamt , ,64