Erfolgreiche Kündigung eines Gewerberaummietvertrages mangels wirksamem Kündigungsverzicht

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1 OLG München, Endurteil v U 3162/15 Titel: Erfolgreiche Kündigung eines Gewerberaummietvertrages mangels wirksamem Kündigungsverzicht Normenkette: BGB 126, 242, 546, 550 S. 1, 578 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Leitsätze: 1 Allein daraus, dass bei einer Vertragspartei ein bestimmtes Rechtsverständnis besteht, ergibt sich kein zwingender Schluss darauf, dass diese Meinung auch tatsächlich geäußert wurde. Ein Kündigungsverzicht ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung und muss daher auch ihren Ausdruck gefunden haben. Allein die - nicht geäußerten - bloß subjektiven dahingehenden Vorstellungen des Vermieters vermögen daher keinen Verzicht auf das Kündigungsrecht darzustellen. (redaktioneller Leitsatz) 2 Ein über mehrere Jahre wirkender Kündigungsausschluss stellt einen wesentlichen Vertragsinhalt dar, der den Kernbereich des Mietvertrags betrifft. Dies gilt auch für eine einseitige Kündigungsverzichtserklärung des Vermieters. Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für mehr als ein Jahr bedarf daher der Schriftform (ebenso BGH NJW 1960, 475 (476)). (redaktioneller Leitsatz) 3 Eine rechtsmissbräuchliche Berufung auf einen Formverstoß kann nur in Ausnahmefällen beim Vorliegen ganz besonderer Umstände bejaht werden. Sie kommt lediglich in Betracht, wenn die Nichtigkeit des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führte. Dies ist der Fall, wenn der eine Vertragsteil den anderen arglistig oder sonst schuldhaft von der Beobachtung der Formvorschrift abgehalten oder sich anderweitig einer besonders schweren Treupflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit des Vertrages die Existenz des Vertragspartners bedroht wäre (ebenso BGH NJW-RR 1990, 518 (519)). (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Räumung, Mietvertrag, Formverstoß, rechtsmissbräuchliches Verhalten, Mietzeit, unbestimmte Dauer, Kündigungsverzicht, subjektive Vorstellung, Schriftform Vorinstanz: LG München II, Endurteil vom HK O 165/15 Fundstellen: ZMR 2016, 945 LSK 2016, Entscheidungsgründe Oberlandesgericht München Az.: 23 U 3162/15 IM NAMEN DES VOLKES Verkündet am HK O 165/15 LG München II In dem Rechtsstreit

2 - Klägerin und Berufungsklägerin - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt gegen - Beklagter und Berufungsbeklagter - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte wegen Räumung u. a. erlässt das Oberlandesgericht München Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht, die Richterin am Oberlandesgericht und die Richterin am Oberlandesgericht aufgrund der mündlichen Verhandlung vom folgendes Endurteil 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts München II vom , Az. 4 HK O 165/15, aufgehoben. 2. Der Beklagte wird verurteilt, folgende Flächen und Räumlichkeiten im Gebäude H. Str. 4, Laden links, Erdgeschoss, S., zu räumen und an die Klägerin herauszugeben: Den Geschäftsraum, den angrenzenden Lagerraum, den Lichthof mit den angrenzenden Räumen, sowie die innerhalb der herauszugebenden Flächen und Räume liegenden bzw. daran angrenzenden Verkehrsflächen im Gebäude, sowie die überdachte und unüberdachte Hoffläche und sämtliche Pkw- Stellplätze auf dem Hof und vor dem Gebäude. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe: 1 I. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen in S. 2 Die Klägerin ist Eigentümerin des bebauten Grundstücks H. Str. 4 in S. In dem dortigen Objekt mietete der Beklagte mit Mietvertrag vom (Anlage K1) eine Ladenfläche im Erdgeschoss, eine Lagerfläche im Erdgeschoss mit drei Lagerräumen und einem Lichthof, eine Freifläche im Hof und PKW-Stellplätze auf dem Hof und vor dem Gebäude. 3 Im Mietvertrag ist als Mietbeginn der eingetragen. Unter 4 Mietzeit sind folgende Rubriken handschriftlich angekreuzt: wird auf unbestimmte Zeit geschlossen (unbefristet), Die ordentliche Kündigung ist jederzeit sowie mit einer Frist von möglich. 4 Handschriftlich ist eingefügt zwischen von und möglich : drei Monaten von Seiten des Mieters. Wegen der weiteren Regelungen wird auf die Anlage K1 Bezug genommen.

3 5 Bei Übergabe der Mietflächen am wurde ein Zusatzmietvertrag mit Beginn ab (Anlage K2) von beiden Parteien unterschrieben, der insbesondere die zulässigen Werbemittel und -flächen des Beklagten genau definierte. Mit Schreiben vom (Anlage K3) wurde der Beklagte insbesondere wegen des Umfangs der angebrachten Außenwerbung von der Klägerin abgemahnt. 6 Mit Schreiben vom (Anlage K4) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich zum Zugleich wurde einer Fortsetzung des Mietgebrauchs über den Beendigungszeitpunkt widersprochen. Dieser Widerspruch wurde mit eingeschriebenem Brief vom (Anlage K5) durch die Klägerin wiederholt. Ferner forderte die Klägerin den Beklagten zur Räumung des Mietgegenstandes und zur Vereinbarung eines Übergabetermins vor dem auf. 7 In der Folgezeit räumte der Beklagte die Mieträume nicht. 8 Die Klägerin behauptet, eine Mietdauer von mindestens 25 Jahre sei seitens der Klägerin nicht angeboten worden. Eine garantierte 25-jährige Mietdauer im Mietvertrag oder in den Vorgesprächen sei nicht vereinbart worden. 9 Die Klägerin ist der Ansicht, dass aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen doppelten Schriftformklausel sämtliche Nebenabreden nicht wirksam seien. 10 Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt: Der Beklagte wird verurteilt, folgende Flächen und Räumlichkeiten im Gebäude H. Str. 4, Laden links, Erdgeschoss, S., zu räumen und an die Klägerin herauszugeben: Den Geschäftsraum, den angrenzenden Lagerraum, den Lichthof mit den angrenzenden Räumen, sowie die innerhalb der herauszugebenden Flächen und Räume liegenden bzw. daran angrenzenden Verkehrsflächen im Gebäude, sowie die überdachte und unüberdachte Hoffläche und sämtliche Pkw- Stellplätze auf dem Hof und vor dem Gebäude. 11 Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. 12 Der Beklagte behauptet, er habe am bei Gesprächen deutlich gemacht, dass er den Laden nur unter der Voraussetzung anmieten werde, dass der Mietvertrag langfristig für die Dauer von mindestens 25 Jahre abgeschlossen werde. Am bei einem weiteren Treffen, bei dem die Klägerin, deren Tochter und Prozessbevollmächtigte erster Instanz sowie deren Sohn Jochen R. und der Beklagte samt Ehefrau anwesend gewesen seien, sei nochmals die Bedeutung einer Mietvertragsdauer von 25 Jahren bekräftigt und von Vermieterseite bestätigt worden. Die Prozessbevollmächtigte der Klägerin habe darauf hingewiesen, dass sie langjährige Anwältin sei und der Beklagte, wenn er in einem geprüften Standard- Mietvertragsformular, wie dem vorliegenden, unter 4 Mietzeit das Kästchen wird auf unbestimmte Zeit geschlossen ankreuze, das bedeuten würde, dass der Beklagte solange in dem Mietobjekt bleiben könne, wie er es wünsche, in diesem Fall auch die gewünschten 25 Jahre. Voraussetzung von Vermieterseite sei lediglich, dass der Beklagte kein illegales Gewerbe betreibe und die Miete pünktlich zahle. 13

4 Nach Übergabe der Mietsache habe der Beklagte anlässlich mehrerer Besuche der Klägerin im Ladengeschäft nachgefragt, wann deren Tochter die Fotos und den endgültigen Mietvertrag mit 25 Jahren Mietdauer vorbeibringen werde. Die Klägerin habe auch zugesichert, von ihrem Kündigungsrecht für die zugesagten 25 Jahre keinen Gebrauch zu machen. 14 Das Landgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen nach 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das gegenständliche Mietverhältnis habe nicht wirksam ordentlich gekündigt werden können. Zwar war das Gericht nach der durchgeführten Beweisaufnahme nicht davon überzeugt, dass die Klägerin bei Besuchen im Ladenlokal des Beklagten einen Kündigungsverzicht für den Zeitraum von 25 Jahren erklärt habe. Jedoch stehe fest, dass die Klägerin gegenüber dem Beklagten für einen Zeitraum von fünf Jahren einen Kündigungsverzicht hinsichtlich einer ordentlichen Kündigung erklärt habe. Dies sei in Gesprächen nach dem Einzug am erfolgt. Die Klägerin habe in ihrer Einvernahme ausgesagt, dass sie den Mietvertrag in der Weise ausgelegt habe, dass ein Kreuz bei der Rubrik wird auf unbestimmte Zeit geschlossen eine Mietvertragsdauer von fünf Jahren mit einer Option auf weitere fünf Jahre bedeute. Vor diesem Hintergrund sei das Gericht davon überzeugt, dass die Klägerin in den Gesprächen mit dem Beklagten Äußerungen hinsichtlich eines Kündigungsverzichts für den Zeitraum von fünf Jahren abgegeben habe. Da die Klägerin von einer derartigen Vereinbarung ausgegangen sei, liege es nahe und davon sei auch das Gericht überzeugt, dass die Klägerin in Gesprächen mit dem Beklagten dahingehende Äußerungen gemacht habe, dass für den Zeitraum von fünf Jahren eine Kündigung nicht möglich sei. Die doppelte Schriftformklausel stehe dem nicht entgegen, da sie als Allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle nach 307 BGB nicht Stand halte und unwirksam sei. 15 Dagegen wendet sich die Klägerin, die mit der Berufung ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt. Die Klägerin rügt insbesondere, dass sich das Landgericht nicht mit dem seiner Beweiswürdigung widersprechenden Vortrag der Beklagten und der Klägerin selbst auseinandergesetzt habe und die Angaben der Klägerin anlässlich ihrer Anhörung und Parteivernehmung nicht ausgeschöpft habe. Fehlerhaft habe das Landgericht abweichend vom schriftlichen Vertrag einen Kündigungsverzicht der Klägerin für die Dauer von fünf Jahren aufgrund von Ansichten der Klägerin und nicht aufgrund seiner Einigung der Parteien angenommen. Keiner der Zeugen und auch nicht der Beklagte hätte von einer Mietvertragsdauer bzw. einem Kündigungsverzicht von fünf Jahren gesprochen. 16 Die Klägerin ist der Ansicht, dass angesichts der fehlenden Einigung über die Dauer eines Kündigungsverzichtes ein Dissens vorliege. Ferner sei die Schriftform des 550 BGB nicht eingehalten. 17 Die Klägerin beantragt: 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Endurteil des Landgerichts München II vom aufgehoben. 2. Der Beklagte wird verurteilt, folgende Flächen und Räumlichkeiten im Gebäude H.Straße 4, Laden links, Erdgeschoss, S., zu räumen und an die Klägerin herauszugeben: Den Geschäftsraum, den angrenzenden Lagerraum, den Lichthof mit den angrenzenden Räumen, sowie die innerhalb der herauszugebenden Flächen und Räume liegenden bzw. daran angrenzenden Verkehrsflächen im Gebäude, sowie die überdachte und unüberdachte Hoffläche und sämtliche Pkw- Stellplätze auf dem Hof und vor dem Gebäude. 18 Der Beklagte beantragt: Die Berufung der Klägerin wird als unbegründet zurückgewiesen.

5 Ferner beantragt der Beklagte vorsorglich, die Revision zuzulassen. 19 Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Sie ist der Ansicht, dass die Berufung auf das Schriftformerfordernis gemäß 550 BGB arglistig, treuwidrig und rechtsmissbräuchlich sei. Ferner habe der Beklagte gemäß 20 Ziff. 3 des Mietvertrages einen Anspruch auf Abschluss eines ggf. formwirksamen Mietvertrages mit einer Dauer von 25 Jahren bzw. mindestens fünf Jahren plus Option für weitere fünf Jahre. Die Klägerin habe sich in 20 Ziff. 3 des Mietvertrages vertraglich zur Erfüllung der gesetzlichen Schriftform verpflichtet und müsse sich jedenfalls mittelbar vorwerfen lassen, dass sie durch ihre Tochter den Formmangel bewusst herbeigeführt habe. In dieser Situation könne sie sich nicht auf den Formmangel berufen. Ferner sei die qualifizierte Schriftformklausel in 20 Ziff. 2 des Mietvertrages unwirksam. Nach dem Vortrag der Klägerin sei man sich im Ergebnis einig gewesen, dass ein befristeter Vertrag abgeschlossen werden solle, auch wenn vermeintlich unterschiedliche Vorstellungen über die Dauer des Vertrages bestanden hätten. Die Klägerin sei verpflichtet, die erforderlichen Handlungen und Erklärungen abzugeben, um den Formerfordernissen Genüge zu tun und den Vertrag nicht unter Berufung auf eine etwaige Nichteinhaltung der Form zu kündigen. 20 Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom (Bl. 129/131 d. A.) Bezug genommen. 21 II. Die Berufung ist in vollem Umfang begründet, daher ist das Urteil des Landgerichts aufzuheben und dem Klageantrag zu entsprechen Die Klägerin besitzt gegen den Beklagten gemäß 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der mit Mietvertrag vom (Anlage K1) gemieteten Gewerberäume. Da es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, konnte die Klägerin diesen mit Schreiben vom (Anlage K4) wirksam kündigen, 542 Abs. 1 BGB. Die Kündigung der Klägerin wurde damit gemäß 580a Abs. 2 BGB zum wirksam, so dass der Beklagte seit zur Räumung verpflichtet ist. Soweit in dem Kündigungsschreiben vom (Anlage K4) auf die Kündigung zum abgestellt wird, ist dies nicht zutreffend, da nicht spätestens bis zum dritten Werktag des dritten Quartals gekündigt wurde (vgl. 580a Abs. 2 BGB). Der der Klägerin insoweit unterlaufene Irrtum bei der Berechnung der Kündigungsfrist ist jedoch unschädlich, da die Kündigungsfrist mittlerweile abgelaufen ist Die Kündigung war nicht wegen eines Kündigungsverzichtes seitens der Klägerin unwirksam, da der Beklagte nicht nachgewiesen hat, dass die Klägerin einen derartigen Verzicht erklärt hat Aus dem schriftlichen Mietvertrag vom (Anlage K1) samt Zusatzvereinbarung vom (Anlage K2) ergibt sich kein derartiger Kündigungsverzicht, vielmehr ist in Ziff. 4 (Anlage K1) geregelt, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird und die ordentliche Kündigung für die Vermieterseite jederzeit möglich ist Das Recht der Klägerin zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wurde zwischen den Parteien nicht abbedungen. Ein nach Abschluss des Mietvertrages und Übergabe der Mietsache am mündlich geäußerter Kündigungsverzicht ist nicht nachgewiesen. Da der Beklagte eine derartige Absprache entgegen dem Wortlaut des Vertrages geltend macht, ist er insofern beweispflichtig. Dieser Nachweis ist ihm nicht gelungen. 26

6 Insoweit trug der Beklagte vor, dass ein Mietvertrag mit einer Dauer von 25 Jahren neu ausgefertigt werden sollte. Das Landgericht war nach der durchgeführten Beweisaufnahme nicht davon überzeugt, dass die Klägerin bei Besuchen im Ladenlokal des Beklagten einen Kündigungsverzicht für den Zeitraum von 25 Jahren erklärt habe. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit dieser Feststellung des Landgerichts sind nicht ersichtlich. 27 Entgegen der Ansicht des Landgerichts liegt jedoch keine Erklärung eines Kündigungsverzichtes für fünf Jahre seitens der Klägerin vor. Das Landgericht gibt insofern zutreffend die Angaben der Klägerin im Rahmen ihrer Parteieinvernahme wieder, als die Klägerin ausgesagt habe, dass sie den Mietvertrag in der Weise ausgelegt habe, dass ein Kreuz bei der Rubrik wird auf unbestimmte Zeit geschlossen eine Mietvertragsdauer von fünf Jahren mit einer Option auf weitere fünf Jahre bedeute. Ihrer Ansicht nach sei dann, wenn man eine Mietvertragsdauer von fünf Jahren vereinbare, eine Kündigung, wenn alles glatt laufe, nicht möglich. Aus diesem persönlichen Rechtsverständnis der Klägerin zieht das Landgericht jedoch fehlerhaft den nicht durch tatsächliche Feststellungen getragenen Schluss, dass die Klägerin in den Gesprächen mit dem Beklagten tatsächlich auch Äußerungen hinsichtlich eines Kündigungsverzichts für den Zeitraum von fünf Jahren für eine ordentliche Kündigung abgegeben habe. Derartige, von dem Landgericht unterstellte Äußerungen der Klägerin hat der Beklagte jedoch schon nicht vorgetragen und ergeben sich auch nicht aus den Aussagen der Zeugen P., B. und A. Vielmehr hat die Klägerin - unbestritten von dem Beklagten - angegeben (S. 2, Schriftsatz vom , Bl. 21 d. A.), dass sie diesem vor Abschluss des gegenständlichen Mietvertrages vom wie in den vorangegangenen Vermietungen auch - einen Zeitmietvertrag von fünf Jahren Dauer mit der Option auf Verlängerung um weitere fünf Jahre vorgeschlagen habe, den dieser abgelehnt habe. Allein daraus, dass ein bestimmtes Rechtsverständnis besteht, ergibt sich kein zwingender Schluss darauf, dass diese Meinung auch tatsächlich geäußert wurde. Ein Kündigungsverzicht ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung und muss daher auch ihren Ausdruck gefunden haben. Allein die - nach insoweit übereinstimmendem Parteivortrag nicht geäußerten - bloß subjektiven Vorstellungen der Klägerin vermögen daher keinen Verzicht auf das Kündigungsrecht für die Dauer von fünf Jahren darzustellen Selbst wenn man davon ausginge, dass die Klägerin einen Kündigungsverzicht für die Dauer von fünf Jahren auch tatsächlich gegenüber dem Beklagten erklärt hätte, wäre dieser wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis gemäß 550 Satz 1, 126 BGB unwirksam Die mündliche Erklärung eines Kündigungsverzichtes wäre in diesem Fall nicht schon wegen der im Mietvertrag (Anlage K1) in 20 Ziff. 2 geregelten doppelten Schriftformklausel unwirksam. Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass dieses konstitutive Schriftformerfordernis als Allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle nach 307 BGB nicht standhält und daher unwirksam ist (vgl. Urteil S. 7f) Ein mündlich erklärter Kündigungsverzicht für fünf Jahre wäre jedoch im Hinblick auf 550 Satz 1, 126 BGB unwirksam BGB ist gemäß 578 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 BGB analog auch auf Mietverträge über Gewerberäume anwendbar. 32 Ein über mehrere Jahre wirkender Kündigungsausschluss stellt einen wesentlichen Vertragsinhalt dar, der den Kernbereich des Mietvertrags betrifft. Dies gilt auch für eine einseitige Kündigungsverzichtserklärung des Vermieters. Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für mehr als ein Jahr bedarf daher der Schriftform (BGH, Urteil vom , Az. VIII ZR 164/58, juris; OLG Hamburg, Urteil vom ,

7 Az. 4 U 54/15, juris; OLG Düsseldorf, Beschluss vom , Az. I-24 U 51/09, 24 U 51/09, juris, Tz. 8). Die Nichteinhaltung der Schriftform steht auch bei dieser Fallkonstellation dem durch 550 BGB gewährleisteten Wissensbedarf des Grundstückserwerbers entgegen (Bieber in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl. 2012, 550 Rz. 6). 33 Demzufolge würde vorliegend die fehlende Schriftform zur Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts führen. Gemäß 550 Satz 1 BGB würde daher der Mietvertrag weiterhin unbefristet gelten und wäre für den Vermieter nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich kündbar Die Kündigung der Klägerin wäre in diesem Fall auch nicht treuwidrig gemäß 242 BGB. Es stellt keine unzulässige Rechtsausübung dar, wenn die Klägerin von ihrem vertraglich eingeräumten Recht zur Beendigung des Vertrages Gebrauch macht. 35 Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung kann eine rechtsmissbräuchliche Berufung auf einen Formverstoß nur in Ausnahmefällen beim Vorliegen ganz besonderer Umstände bejaht werden. Sie kommt lediglich in Betracht, wenn die Nichtigkeit des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führte. Dies wäre der Fall, wenn der eine Vertragsteil den anderen arglistig oder sonst schuldhaft von der Beobachtung der Formvorschrift abgehalten oder sich anderweitig einer besonders schweren Treupflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit des Vertrages die Existenz des Vertragspartners bedroht wäre (BGH, Urteil vom , Az. VIII ZR 296/88, juris, Tz. 19). 36 Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. 37 Soweit der Beklagte aus den Umständen der Vertragsunterzeichnung eine Treuwidrigkeit ableitet, kann dem nicht gefolgt werden. Insoweit trägt der Beklagte vor, dass die Parteien vereinbart hätten, noch einen endgültigen und korrigierten Vertrag mit einer Mietdauer von 25 Jahren abzuschließen und zu unterzeichnen. Dadurch sei die Klägerin an die mündliche Beurkundungsabrede gebunden und die Beklagte habe aus 20 Ziff. 3 des Mietvertrages (Anlage K1) einen Anspruch auf schriftliche Niederlegung. Das Landgericht hat nach der durchgeführten Beweisaufnahme jedoch festgestellt, dass gerade keine Einigung bezüglich eines Kündigungsverzichtes von 25 Jahren erfolgt ist. Daher geht der Hinweis auf 20 Ziff. 3 des Mietvertrages fehl. 38 Eine Berufung auf den Formmangel wäre auch nicht wegen einer Existenzgefahr für den Beklagten treuwidrig. 39 Nach den unbestrittenen Angaben des Beklagten hätte ein Auszug nicht nur berufliche, sondern auch familiäre und schulische Nachteile seiner Kinder zur Folge. Eine Existenzgefährdung ist daraus aber nicht ersichtlich. Soweit der Beklagte vorgetragen hat, im Vertrauen auf eine lange Laufzeit des Mietvertrages bereits hohe Investitionen von ,00 getätigt zu haben sowie die jeweiligen Kosten und Arbeiten aufführt (Schriftsatz vom , S. 7, Bl. 48 f) und auf die wirtschaftlichen Belastungen im Falle der Räumung hinweist, führt dies nicht zu der Annahme einer Treuwidrigkeit. 40 In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass derjenige, der Investitionen im Hinblick auf lediglich gemietete Räume tätigt, grundsätzlich das Risiko trägt, dass sich seine Aufwendungen im Falle einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter ganz oder teilweise als wirtschaftlich sinnlos erweisen (OLG Köln, Urteil vom , Az. 3 U 172/00, juris, Tz. 48). 41

8 Zudem ist der von dem Beklagten geltend gemachte finanzielle Aufwand hinsichtlich des Umzugs und zur Aufnahme des Betriebs des Ladengeschäftes (z. B. Ummeldung der Firma auf die neue Adresse, Registrierung der Firma in über 700 Medien, Werbung, Installation der Alarmanlage und Überwachungskameras) nicht berücksichtigungsfähig. Ferner ist maßgebend, dass der Beklagte nicht bestreitet, brutto 525,00 weniger Miete als der Vormieter zu zahlen, und er sich zudem ausweislich 20 Ziff. 6 des Mietvertrages vom (Anlage K1) vertraglich innerhalb des Mietobjektes zu bestimmten Arbeiten verpflichtet hat. 42 Demzufolge wäre selbst bei Annahme eines erklärten Kündigungsverzichtes von fünf Jahren seitens der Klägerin eine Kündigung unter Berufung auf den Formmangel gemäß 550 Satz 1 BGB nicht treuwidrig gemäß 242 BGB Die Kündigungsfrist kann auch nicht durch eine großzügige Räumungsfrist, wie von dem Beklagten begehrt, hinausgeschoben werden. 721 ZPO, der dem Gericht die Möglichkeit einräumt, bei Räumung von Wohnraum eine angemessene Räumungsfrist auf Antrag oder von Amts wegen zu gewähren, ist bei Gewerberaummietverhältnissen - wie vorliegend - nicht anwendbar (vgl. Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl. 2005, Rz. 591) Die Kostenentscheidung folgt aus 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus 708 Nr. 7, 713 ZPO Die Revision war nach 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. 46 Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung. Die wesentlichen entscheidungserheblichen Rechtsfragen sind durch höchstrichterliche Entscheidungen geklärt.