Strategisches Geschäftsfeld. Immobilienfinanzierung Welche Rolle spielt der Ratingprozess Rating Symposium 2013

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1 Strategisches Geschäftsfeld Immobilienfinanzierung Welche Rolle spielt der Ratingprozess Rating Symposium 2013

2 AGENDA 1. Strategische Überlegungen / Rahmenbedingungen für den Aufbau des Geschäftsfeldes 1. Ausgangssituation 2. Immobilienkreditstrategie H&A historisch 3. Erfolgsfaktoren aus Sicht H&A 2. Anforderungen an ein Ratingmodell 1. Qualitative Anforderungen 1. Kriterienmatrix 2. Risikofrüherkennung 3. Angemessenheit des Verfahrens 4. Geschäftsabhängige Anwendung verschiedener Ratingmodule 2. Quantitative Anforderungen 1. Hohe Trennschärfe 2. Feinheit der Untergliederung 3. Stabile Ausfallraten 4. Individuelle PD vs. mittlere PD 3. Integration des Ratingverfahrens in den Kreditprozess 1. Herausforderungen 1. Kreditstrategie / Business Case 2. Einsatz des Ratingverfahrens im Kreditprozess (Antragstellung) 3. Einsatz des Ratingverfahrens im Kreditprozess (laufende Bearbeitung) 4. Auswirkung auf die Immobilienkreditstrategie H&A Praktische Umsetzung im Kapitalplanungsprozess 2

3 Immobilienexpertise H&A bis 2007 weitgehend geprägt von Vermittlungen langfristiger Finanzierungen; eigene Finanzierungen nur in geringem Umfang im Gewerbebereich. Zusätzlich immobilienbesicherte Privatkundenengagements. 1.1 Strategische Überlegungen / Rahmenbedingungen für den Aufbau des Geschäftsfeldes Ausgangsituation 2008 Ausbruch der Finanzkrise Wegfall von Finanzierungspartnern für Immobilienprojektentwicklungen Zunahme von Anfragen von professionellen Entwicklern für Zwischenfinanzierungen 2009 Verabschiedung einer ersten Immobilienfinanzierungsstrategie für H&A Schaffung organisatorischer Voraussetzungen zur Umsetzung der Immobilienfinanzierungsstrategie 2012 Einführung von BV-Rating Immobilien Umsetzung eines Projektes zur Gesamtbanksteuerung 3

4 Kreditstrategie zielte auf die Übernahme des Projektrisikos bis zur Fertigstellung ab. Neben Senior-Finanzierungen auch Übernahme von Mezzanine-Tranchen möglich. Keine langfristigen Finanzierungen von Bestandshaltern. 1.2 Strategische Überlegungen / Rahmenbedingungen für den Aufbau des Geschäftsfeldes Immobilienkreditstrategie H&A historisch Standorte / Nutzungsarten Volumina Kundenkriterien Fokussierung auf Standorte, an denen H&A mit Niederlassungen vertreten ist Frankfurt am Main München Hamburg (Köln / Düsseldorf -> ab 2011) Ausnahme: Berlin Keine Finanzierung von Betreiberobjekten / Spezialimmobilien Nur Zwischenfinanzierungen bis zur Fertigstellung Schaffung von Kontingenten mit Nominalvolumina: Senior: EUR 150 Mio Mezzanine: EUR 30 Mio Einzelfinanzierung begrenzt auf EUR 15 Mio Max. zwei parallele Finanzierungen mit einem Projektentwickler Ausweitung der Kontingente in 2010 auf EUR 250 Mio (Senior) und EUR 50 Mio (Mezzanine) Professionelle Projektentwickler Bauträger Nachweis eines Track Records (Einhaltung von Fertigstellungszeiträumen, Kosten und Erlöserwartungen, Qualitätsnachweis) 4

5 Kombination von Hard Facts und Soft Facts ausschlaggebend für eine positive Kreditentscheidung. Herausforderung: Messbarkeit der Auswirkungen auf die Steuerung der Gesamtbank aufgrund der Besonderheiten des bis 2011 genutzten Ratings 1.3 Strategische Überlegungen / Rahmenbedingungen für den Aufbau des Geschäftsfeldes Erfolgsfaktoren aus Sicht H&A Hard Facts Soft Facts Ratingthematik Eigenkapitaleinsatz des Projektentwicklers Vorverkaufs- / Vorvermietungsquote Plausibilisierung von kalkulierten Erlösen -> Ableitung einer Investorenrendite (Nachhaltigkeit der kalkulierten Preise) Bautenstände (während der Laufzeit) Einhaltung von Bauzeitenplan und Baukosten Fokus liegt in der Regel auf dem Projekt, weniger auf der Bilanz und G&V der Kreditnehmerin abgeleitet hieraus: DCR / ICR / LTV Lage (Makro- und Mikroanalyse) Nachgewiesener Track Record des Projektentwicklers / Bauträgers Plausible Strategie des Projektentwicklers / Bauträgers Gewährleistungs- bzw. Haftungsrisiken aus anderen Projekten (Klumpenrisiken) Organisation des Projektentwicklers / Bauträgers Von H&A genutztes Rating war in Eigenregie und mit Blick auf Privatkunden und Corporates entwickelt worden. Berücksichtigung der Besonderheiten bei Immobilienfinanzierungen Aufbau einer Datenhistorie für Immobilienfinanzierungen 5

6 Qualitative Anforderungen werden von verschiedenen Aspekten beeinflusst, deren Gewichtung und Bedeutung bei der Kreditentscheidung individuell zu bewerten ist Anforderungen an ein Ratingmodell Qualitative Anforderungen Kriterienmatrix Geschäftsabhängige Anwendung verschiedener Ratingmodule Qualitative Anforderungen Risikofrüherkennung Angemessenheit des Verfahrens 6

7 Ein Ratingmodell muss eine Kombination von Hard Facts und Soft Facts berücksichtigen und verarbeiten. Die verwendeten Kriterien müssen im Einklang mit den für die Bank maßgeblichen Kriterien zur Kreditentscheidung stehen Anforderungen an ein Ratingmodell Qualitative Anforderungen / Kriterienmatrix Hard Facts - EK-Einsatz - Vorvermarktung - LTV - Zinsdeckung - etc. Kriterienmatrix Soft Facts - Lage - Track Record - Qualifikation - etc. Geschäftsabhängige Anwendung verschiedener Ratingmodule Qualitative Anforderungen Risikofrüherkennung Angemessenheit des Verfahrens 7

8 Kriterien müssen geeignet sein, bei der regelmäßigen Abfrage im Rahmen der laufenden Bearbeitung Hinweise auf sich erhöhende Risiken zu geben. Dies gilt sowohl auf der Ebene der Hard Facts als auch Soft Facts Anforderungen an ein Ratingmodell Qualitative Anforderungen / Risikofrüherkennung Kriterienmatrix Geschäftsabhängige Anwendung verschiedener Ratingmodule Qualitative Anforderungen Risikofrüherkennung Hard Facts - Kostenüberschreitungen - Nichteinhaltung des Bauzeitenplans - Unterschreitung von VVK-Quoten Soft Facts - Personelle Wechsel - Negativinformationen zum Standort Angemessenheit des Verfahrens 8

9 Ratingverfahren darf den Sinn und Zweck des Verfahrens nicht überstrapazieren. Keine wissenschaftliche Herausforderung zum Selbstzweck, sondern Praxistauglichkeit steht im Vordergrund Anforderungen an ein Ratingmodell Qualitative Anforderungen / Angemessenheit des Verfahrens Kriterienmatrix Geschäftsabhängige Anwendung verschiedener Ratingmodule Qualitative Anforderungen Risikofrüherkennung Angemessenheit des Verfahrens Praxistauglichkeit - Umfang der zu erfassenden Daten - Aussagekraft der Ratingakte - Technischer Standard 9

10 Rating muss dem Kreditzweck Rechnung tragen und Besonderheiten berücksichtigen. Dies gilt wiederum auf Ebene der Hard Facts und der Soft Facts Anforderungen an ein Ratingmodell Qualitative Anforderungen / Geschäftsabhängige Anwendung verschiedener Ratingmodule Kriterienmatrix Immobilienkredit (Bestandshalter, Entwickler) vs. Corporate vs. Geschäftsabhängige Anwendung verschiedener Ratingmodule Qualitative Anforderungen Risikofrüherkennung Privatkunden (Retail, Baufinanzierung, vollbesichert) Angemessenheit des Verfahrens 10

11 Quantitative Anforderungen können nur mit einer Vielzahl von vorhandenen Daten und genau definierter Validierungsmaßgaben erfüllt werden. 2.2 Anforderungen an ein Ratingmodell Quantitative Anforderungen Hohe Trennschärfe Individuelle PD vs. mittlere PD der Ratingklasse Quantitative Anforderungen Feinheit der Untergliederung Stabile Ausfallraten 11

12 Trennschärfe der einzelnen Kriterien ist in einem jährlichen Validierungsprozess auf Aussagekraft und Verlässlichkeit zu prüfen. Nutzerbanken müssen die Qualität ihres Datenbestandes sicherstellen Anforderungen an ein Ratingmodell Quantitative Anforderungen / Hohe Trennschärfe Hohe Trennschärfe Validierungsprozess: - Jährlicher Vorgang - Kritische Hinterfragung der Aussagekraft - Einbindung der Nutzerbanken - Qualitätssicherung des Datenbestandes Individuelle PD vs. mittlere PD der Ratingklasse Quantitative Anforderungen Feinheit der Untergliederung Stabile Ausfallraten 12

13 Hinreichende Anzahl von Ratingklassen ist erforderlich, um eine nachhaltige Einschätzung zur Ausfallgefährdung der individuellen Finanzierungen vornehmen zu können Anforderungen an ein Ratingmodell Quantitative Anforderungen / Feinheit der Untergliederung Hohe Trennschärfe Individuelle PD vs. mittlere PD der Ratingklasse Quantitative Anforderungen Feinheit der Untergliederung Ratingklassen: - Hinreichende Anzahl - Definition einer Ausfallklasse (MaRisk) - Keine Sicherheitenberücksichtigung Stabile Ausfallraten 13

14 Stabile Ausfallraten lassen sich nur aus einer breiten Datenbasis ermitteln. Die Ausfallraten bilden im Prozess der Gesamtbanksteuerung eine wesentliche Grundlage für den Kapitalplanungsprozess Anforderungen an ein Ratingmodell Quantitative Anforderungen / Stabile Ausfallraten Hohe Trennschärfe Individuelle PD vs. mittlere PD der Ratingklasse Quantitative Anforderungen Feinheit der Untergliederung Stabile Ausfallraten Steuerungselement: - Ermittlung des Risikokapitalbedarfs - Ermittlung der kalkulatorischen Risikovorsorge - Wesentlich für risikoorientierte Ertragssteuerung 14

15 Individuelle PD ist eine Möglichkeit zu einer noch detaillierteren Steuerung des Risikokapitals. Validität ist über Vordefinition von Schwankungsbreiten der PD`s einer jeden Ratingklasse gewährleistet Anforderungen an ein Ratingmodell Quantitative Anforderungen / Individuelle PD vs. mittlere PD Hohe Trennschärfe Individuelle PD: - Auf Basis einer Masterskala -Innerhalb vordefinierter Bandbreiten - Instrument der Feinsteuerung - Möglicher Indikator für Risikoentwicklung des Kunden Individuelle PD vs. mittlere PD der Ratingklasse Quantitative Anforderungen Feinheit der Untergliederung Stabile Ausfallraten 15

16 Integration des Ratingverfahrens in den Kreditprozess bringt Konfliktpotenzial mit sich. Überwachung von positiven und negativen Auswirkungen ist erforderlich. 3.1 Integration des Ratingverfahrens in den Kreditprozess Herausforderungen Kreditstrategie / Business Case Immobilienfinanzierungen Rating als Ausgangspunkt für die Definition von Ertragserwartungen Rating als mögliche Einschränkung für Neukundenakquise Einsatz des Ratingverfahrens im Kreditprozess (Antragstellung) Kundenbetreuer benötigt für Ertragskalkulation frühzeitig eine Indikation für das Rating Frühzeitige Ratingerstellung führt zu bankinterner Ressourcenbindung, welche im Fall einer späteren Ablehnung kontraproduktiv sein kann Einsatz des Ratingverfahrens im Kreditprozess (laufende Bearbeitung) Regelmäßige unterjährige Ratingsanpassungen optimieren den Risikokapitalbedarf der Finanzierung -> Verbesserung des RORAC Erhöhter Ressourcenbedarf in der Marktfolge Kredit bei unterjährigen Ratings -> erhöhte Stückkosten reduzieren RORAC 16

17 Rating ist eine wesentliche Komponente des Strategieprozesses. Kapitalplanung wird wesentlich vom Ratingergebnis geprägt. Grundlage zur Einführung einer RORAC- Steuerung Integration des Ratingverfahrens in den Kreditprozess Herausforderungen / Kreditstrategie Pro Contra / Risiken Ansatz H&A Definition der Qualitätsanforderungen an Kreditkunden Bonität der Kunden / der Projekte wird in den Vordergrund gestellt Maßgebliche Bedeutung für den Kapitalplanungsprozess Verzicht auf mögliche ertragsbringende Opportunitäten Widerstände auf Ebene der Kundenbetreuung Allokation von Risikokapital für Kundenkreditgeschäft Aufteilung des allokierten Risikokapitals auf die einzelnen Kundensegmente (Privatkunden, Unternehmerkunden, Immobilien) Festlegung von max. Kreditvolumina und Blankoanteilen auf Einzelkreditebene in Abhängigkeit der Ratingklasse Festlegung der schlechtmöglichsten Ratingklasse je Kundensegment 17

18 Rating ist wesentlicher Bestandteil bei der Ermittlung des Pricings, daher ist zumindest eine Ratingindikation zu einem frühen Zeitpunkt im Kreditprozess erforderlich. Dieses muss hinreichend belastbar sein Integration des Ratingverfahrens in den Kreditprozess Herausforderungen / Antragstellung Pro Contra / Risiken Ansatz H&A Kalkulationsbasis für Kundenverbindung wird geschaffen Frühzeitige Prognose zur Entwicklung des Risikokapitals auf Portfolioebene möglich Ratingerfassung erfolgt nicht ordnungsgemäß Risikokapital wird möglicherweise blockiert und steht für andere Kredite nicht zur Verfügung, auch wenn der in Frage stehende Kredit dann doch nicht zum Tragen kommt. Ratingerfassung erfolgt ausschließlich durch Mitarbeiter mit entsprechendem Know how (ehemalige Mitarbeiter der Marktfolge Kredit) Erfassung aller Neukreditanfragen in einer Kreditpipeline unter Berücksichtigung des jeweiligen Risikokapitalbedarfs und RORAC Leiter der kundenbetreuenden Einheiten priorisieren die Kreditanfragen 18

19 Regelmäßige unterjährige Ratingaktualisierung auf Ebene der Einzelengagements binden Ressourcen, führen aber auch zu einer Optimierung der Risikokapitalallokation Integration des Ratingverfahrens in den Kreditprozess Herausforderungen / Laufende Bearbeitung Pro Contra / Risiken Ansatz H&A Optimierung des allokierten Risikokapitalbedarfs insbesondere bei Immobilienfinanzierungen Verbesserung des RORAC auf Kundenebene Aktuelle Abbildung des tatsächlichen Risikos des Portfolios Erhöhter Aufwand bei der Aktualisierung von Ratings im Rahmen der laufenden Bearbeitung Erhöhung der Stückkosten wirkt belastend auf den RORAC des Kunden Bei Immobilienfinanzierungen mind. vierteljährliche Aktualisierung des Ratings Bei Privatkunden und Corporates erfolgt eine Ratingaktualisierung im Rahmen der jährlichen Wiedervorlage des Engagements bzw. bei Feststellung von Frühwarnindikatoren. 19

20 Ratingeinführung führte bei H&A zu einer Neufassung der Kreditstrategie in allen Bereichen. Strategie ist deutlich detaillierter und stellt auf eine RORAC-Steuerung ab. 4. Auswirkung auf die Immobilienkreditstrategie H&A 2013 Deutliche Ausweitung der historischen Steuerungskriterien. Dies gilt auch für alle anderen Kreditsegmente (Privatkunden, Unternehmerkunden). Risikokapitallimit für Immobilienfinanzi erungsportfolio Weitere Detaillierung befindet sich in Prüfung (z.b. Herunterbrechen der Kriterien auf Nutzungsarten und Standorte). Mit zunehmendem Grad der Detaillierung steigen aber auch die Anforderungen an die Überwachung der festgelegten Kriterien. Auch unter regulatorischen Aspekten sollte dies weitgehend ohne manuelle Eingriffe als STP erfolgen. Definition Mindest-RORAC je Kunde Definition nominaler Mindestertrag je Kunde Neue Struktur der Immobilien- Kreditstrategie H&A Max. nominales Limit je Einzelkredit Max. Risikokapitallimit je Einzelkredit Nominal Kontingente für Immobilienportfolien (Senior, Mezzanine) 20

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 21

22 Ihre Ansprechpartner Heiko Trautmann Direktor, Leiter Marktfolge Kredit Telefon , Fax

23 Disclaimer Sämtliche in diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von uns sorgfältig recherchiert; dabei haben wir zum Teil auf Informationen Dritter zurückgegriffen. Dennoch können wir für ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität keine Gewähr übernehmen. Einzelne Angaben können sich insbesondere durch Zeitablauf oder infolge von gesetzlichen Änderungen als nicht mehr zutreffend erweisen. Sofern Aussagen über Renditen, Kursgewinne oder sonstige Vermögenszuwächse getätigt werden, stellen diese lediglich Prognosen dar, für deren Eintritt wir keine Haftung übernehmen. Erfahrungswerte der Vergangenheit sind keine Garantie für künftige Entwicklungen. Vermögenswerte können sowohl steigen als auch fallen. Soweit steuerliche oder rechtliche Belange berührt werden, sollten diese vom Adressaten mit seinem Steuerberater bzw. Rechtsanwalt erörtert werden. 23