Das neue gesetzliche Bauvertragsrecht. Das neue gesetzliche Bauvertragsrecht - AIV

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1 Das neue gesetzliche Bauvertragsrecht 1

2 Überblick - Gesetzgebungsverfahren Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren Entwicklungsgeschichte Arbeitskreis Bauvertragsrecht des BMJ Referentenentwurf des BMJ Gesetzentwurf der Bundesregierung Änderungsvorschläge des Bundesrates abschließender Entwurf der Bundesregierung erste Lesung im Bundestag Beratung und im Rechtsausschuss des Bundestages Zweite und dritte Lesung im Bundestag und Verabschiedung Abstimmung des Bundesrates Inkrafttreten 2

3 Überblick geänderte und neue Vorschriften 1. Architekten- und Ingenieurvertrag: a) Anwendung des Werkvertragsrechts und teils der Bauvertragsvorschriften a) Sonderkündigungsrecht des AG nach Vorlage der Planungsgrundlage b) Teilabnahme nach Abnahme der Bauleistungen c) Leistungsverweigerungsrecht des Architekten bei Gesamtschuld mit Unternehmer 2. Werkvertrag: a) Erleichterte fiktive Abnahme b) Kündigung aus wichtigem Grund (mit Zustandsfeststellung) 3. Bauvertrag: a) Anordnungsrecht des Auftraggebers für geänderte und zusätzliche Leistungen b) Vergütungsanpassung bei geänderten und zusätzlichen Leistungen c) Bauhandwerkersicherung d) Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme e) Fälligkeit der Vergütung nur mit prüffähiger Rechnung 3

4 Überblick geänderte und neue Vorschriften 4. Verbraucherbauvertrag: a) Pflicht zur Erstellung einer (verbindlichen) Baubeschreibung b) Widerrufsrecht für den Auftraggeber c) Abschlagszahlungen d) Herausgabe von Unterlagen 5. Kaufvertrag: Haftung des Verkäufers für Aus- und Einbaukosten bei Materialfehlern 4

5 Architekten- und Ingenieurvertragsrecht 6

6 6. Planervertrag vertragstypische Pflichten 650p BGB 650p Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen (1) Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. (2) 1 Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. 2 Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor. Leistungsziele o vereinbarte Planungs- und Überwachungsziele Abs. 1 sind nicht die Planerleistungen und deren Umfang Festlegung des Objekts (Gebäude, Freianlage, Ingenieurbauwerk usw.) o Zielfindungsphase, Abs. 2 Planer muss Wünsche/Vorstellungen des AG erfragen und Planungsgrundlage erstellen Planungsgrundlage ist weniger als Vorplanung, nur erste Skizze Vorlage der Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung 7

7 6. Planervertrag Sonderkündigungsrecht 650r BGB 650r Sonderkündigungsrecht (1) 1 Nach Vorlage von Unterlagen gemäß 650p Absatz 2 kann der Besteller den Vertrag kündigen. 2 Das Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen, bei einem Verbraucher jedoch nur dann, wenn der Unternehmer ihn bei der Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist, in der es ausgeübt werden kann, und die Rechtsfolgen der Kündigung unterrichtet hat. (2) 1 Der Unternehmer kann dem Besteller eine angemessene Frist für die Zustimmung nach 650p Absatz 2 Satz 2 setzen. 2 Er kann den Vertrag kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder innerhalb der Frist nach Satz 1 keine Erklärung zu den Unterlagen abgibt. (3) Wird der Vertrag nach Absatz 1 oder 2 gekündigt, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf die bis zur Kündigung erbachten Leistungen entfällt. Zweistufigkeit des Planervertrages o 1. Stufe: Zielfindungsphase o 2. Stufe: weitere Planungs- und Überwachungsphasen nach erloschenem Kündigungsrecht ungeklärte Fragen u.a.: o Verhältnis Akquisitionsphase zu Zielfindungsphase o weitere Leistungen vor Kündigung erbracht: vertragliche Vergütung? Bereicherungsrecht? o in welchem Umfang ist die Regelung AGB-fest? 8

8 6. Planervertrag Sonderkündigungsrecht 650r BGB Kündigungsrecht des AG o binnen 2 Wochen nach Erhalt der Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung o Verbrauchervertrag: Hinweispflicht des Planers bei Übergabe der Unterlagen Bestehen des Kündigungsrechts Kündigungsfrist von 2 Wochen Kündigungsfolgen nach Abs. 3 in Textform Hinweis ist nicht nachholbar: Kündigungsrecht des AG erlischt nie (?) Kündigungsrecht des Planers o Fristsetzung für die Zustimmung des AG zu Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung o Fristablauf ohne Zustimmung oder Ablehnung durch AG Kündigungsfolge o Vergütung nur der bis zur Kündigung erbrachten Leistungen o Frage: Schadensersatzanspruch des AG bei unterlassener Belehrung in Höhe der Vergütung? 9

9 6. Planervertrag Teilabnahme 650s BGB 650s Teilabnahme Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. bisher: Abnahme der Planerleistungen nach deren abnahmereifer Fertigstellung o mit Objektüberwachung: nach Rechnungsprüfung, Beseitigung der Protokollmängel und Zusammenstellung der Dokumentation o mit Objektbetreuung: nach Ablauf der Gewährleistung der Unternehmer, ggf. nach Beseitigung von sichtbar gewordenen Mängeln Konsequenzen des späteren (Monate od. Jahre) Gewährleistungsbeginns: o lange Haftung für frühe Planungsmängel, z.b. Vorplanung o Planer haftet im Außenverhältnis zum AG alleine o Planer trägt Insolvenzrisiko des Unternehmers, der nicht sein Vertragspartner ist kein gesetzlicher Anspruch auf Teilabnahme, muss explizite Vereinbarung vertragliche Regelungsversuche des Planers oft unwirksam durch AGB-Inhaltskontrolle 10

10 6. Planervertrag Teilabnahme 650s BGB Neuregelung: Anspruch auf Teilabnahme o nach der letzten Abnahme der Unternehmerleistungen, die der Planer zu überwachen hat (z.b. ggf. nicht Freianlagen) o fakultativ, nur auf Verlangen des Planers o alle bis dahin erbrachten Leistungen, d.h. LP 1-7 und größtenteils LP 8 nach Teilabnahme verbleibende Leistungen aus LP 8 z.b.: o gemeinsames Aufmaß, Rechnungsprüfung, Kostenfeststellung o Antrag auf und Teilnahme an behördlichen Abnahmen o Übergabe des Objekts und Dokumentation o Überwachung der Beseitigung der Protokollmängel o Auflistung Verjährungsfristen Form der Abnahme ist nicht geregelt/vorgeschrieben Abnahmefiktion 640 Abs. 2 BGB gilt auch für Teilabnahme 11

11 6. Planervertrag Gesamtschuld 650t BGB 650t Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer Nimmt der Besteller den Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, kann der Unternehmer die Leistung verweigern, wenn auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat. Bestätigung der Rspr. zur gesamtschuldnerischen Haftung von Planer und BU Problemstellung: o Planer haftet bei im Bauwerk verkörpertem Mangel seiner Leistung immer nur auf Geld, obwohl die Nachbesserung möglich wäre o AG kann Planer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, ohne BU eine Nachbesserungsfrist setzen zu müssen o BU haftet im Gesamtschuldnerausgleich mit dem Planer auf Geld, obwohl er den Mangel hätte beseitigen können (Stichwort: Nachbesserungsrecht ) 12

12 6. Planervertrag Gesamtschuld 650t BGB Lösung: Zurückbehaltungsrecht des Planers, o soweit und solange AG dem BU nicht erfolglos eine Nachbesserungsfrist gesetzt hat eindeutig, falls Frist ohne Reaktion des BU verstreicht teilweise Nachbesserung durch BU: Planer kann wegen Restmängeln in Anspruch genommen werden unzureichende/mangelhafte Nachbesserung durch BU: ZbR des Planers? Nochmalige Fristsetzung erforderlich (Rechtsgedanke des 440 S. 2 BGB)? allgemeine Grundsätze zur Entbehrlichkeit der Fristsetzung anwendbar o nur bei Überwachungsfehlern, nicht bei im Bau verkörperten Planungsfehlern offene Fragen: o Mängelrechte des AG gegen BU sind verjährt oder Insolvenz des BU und InsVerw hat Vertragserfüllung abgelehnt, reicht Fristsetzung für Entfall des ZbR oder haftet dann Planer nicht? o Verjährungshemmung bzgl. Planer wegen subsidiärer Haftung bis zum Ablauf der Nachbesserungsfrist? o Muss jedem evtl. für den Mangel verantwortlichem BU eine Nachfrist gesetzt sein? 13

13 Werkvertragsrecht 14

14 2. Werkvertrag fiktive Abnahme 640 Abs. 2 BGB 640 Abnahme (2) 1 Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. 2 Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen. bisher Abs. 1 S. 3 BGB: AN kann AG nach Fertigstellung eine Frist zur Abnahme setzen o reagiert AG nicht, und sind keine wesentlichen Mängel vorhanden: Abnahme (+) o verweigert AG aktiv die Abnahme - auch ohne Gründe zu nennen: Abnahme (-) jetzt Abs. 2: Fristsetzung zur Abnahme durch AN o reagiert AG nicht: Abnahme (+) o verweigert AG aktiv die Abnahme ohne Mängelrüge: Abnahme (+) bei Verbraucher Hinweis o verweigert AG aktiv die Abnahme mit Mängelrüge: Abnahme (-) gleichgültig, ob Mängelrüge objektiv berechtigt ist AG kann auch später noch weitere Mängelrügen nachschieben (keine Präklusion). 15

15 2. Werkvertrag fiktive Abnahme 640 Abs. 2 BGB Voraussetzung für die fiktive Abnahme sind also: o Fertigstellung der Arbeiten, selbst mit wesentlichen Mängel. o AN setzt AG eine Frist zur Abnahme ggf. Hinweis an Verbraucher, dass bei Fristablauf ohne Mängelrüge die Arbeiten abgenommen sind o AG reagiert nicht oder o AG verweigert die Abnahme ohne konkrete Mängelrüge. Folge der fiktiven Abnahme: o Gefahr für die erbrachte Leistung geht auf AG über, o Werklohn wird zur Zahlung fällig und o die Beweislast für später gerügte Mängel liegt beim AG. 16

16 2. Werkvertrag Kündigung aus wichtigem Grund 648a BGB Weiterhin: AG kann nach 648 BGB (früher 649 BGB) immer frei ohne jeglichen Grund kündigen, jedoch der AN nicht Voraussetzungen der Kündigung aus wichtigem Grund nach 648a BGB o Vorliegen eines wichtigen Grundes (d. h. Festhalten am Vertrag ist nicht zumutbar) o 314 Abs. 2: bei Pflichtverletzung aus dem Vertrag muss zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt sein Fristsetzung entbehrlich wie 323 Abs. 2 BGB bei Verzug oder Mängeln müssen Rücktrittsvoraussetzungen vorliegen o 314 Abs. 3: Kündigung nur binnen angemessener Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrundes (Leitlinie sind 2 Wochen zzgl. Nachfrist) Kündigungserklärung o grds. formlos o beim Bauvertrag schriftlich 650h BGB 17

17 2. Werkvertrag Kündigung aus wichtigem Grund 648a BGB Teilkündigung ist gem. Abs. 2 möglich für abgrenzbare Leistung o klare Abgrenzung von erbrachter und nach Kündigung von Drittunternehmer zu erbringenden Leistung möglich und o restliche Leistung kann der AN ohne Beeinträchtigung weiterhin erbringen (z.b. Restleistung baut nicht auf gekündigter Teilleistung auf) Folgen der berechtigten Kündigung aus wichtigem Grund: o Vergütung schuldet AG nur für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen o daneben gem. Abs. 6 Schadensersatz, z.b. AG: Fertigstellungsmehrkosten, Verzögerungskosten AN: entgangener Gewinn (Wagnis? s. BGH v , VII ZR 201/15 zu freier Kündigung) und AGK-Deckungsbeitrag für Restleistung 18

18 2. Werkvertrag Kündigung aus wichtigem Grund 648a BGB Folgen der Kündigung aus wichtigem Grund o Anspruch auf Feststellung des Leistungsstandes nach Kündigung jede Vertragspartei kann eine gemeinsame Feststellung des bis zur Kündigung vorhandenen Leistungsstandes verlangen einseitige Leistungsfeststellung mit Beweislastumkehr für die Richtigkeit der Feststellungen bei Verweigerung der anderen Partei oder Nichterscheinen der anderen Partei bei vereinbartem oder mit angemessenem Vorlauf festgesetzten Termin, außer Terminversäumnis ist nicht zu vertreten und wird der anderen Partei unverzüglich mitgeteilt. o AN hat Anspruch auf Abnahme der bis zur Kündigung erbrachten Leistungen. 19

19 Bauvertragsrecht 20

20 3. Bauvertrag - Definition 650a BGB 650a Bauvertrag (1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels. (2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Ein Bauvertrag ist nach der gesetzlichen Definition bei folgenden Varianten gegeben: o (Neu)Herstellung eines Bauwerks oder einer Außenanlage oder eines Teils davon o Wiederherstellung eines Bauwerks oder einer Außenanlage oder eines Teils davon o Beseitigung, also Abbruch eines Bauwerks oder einer Außenanlage oder eines Teils davon o Wesentlicher Umbau eines Bauwerks oder einer Außenanlage oder eines Teils davon o Instandhaltung eines Bauwerks (Abs. 2), wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist Bauwerk: eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache 21

21 3. Bauvertrag Anordnungsrecht des AG 650b BGB AG kann notwendige und auch nicht notwendige Leistungsänderungen anordnen. o AN darf die Ausführung nicht notwendiger Leistungsänderungen aber wegen Unzumutbarkeit verweigern o auf das Änderungsverlangen des AG und Vorlage Planung der Änderung durch AG muss AN ein Angebot über Mehr- oder Mindervergütung erstellen, außer bei nicht notwendigen Änderungen ist die Ausführung AN nicht zumutbar bei einer notwendigen Änderung musste AN die Planung erbringen o kommt binnen 30 Tagen nach Zugangs des Änderungsverlangen des AG beim AN keine Einigung über die Leistungsänderung und/oder die Vergütungsfolge zustande, kann der AG jede Leistungsänderung anordnen Weigerung des AN nur bei Unzumutbarkeit (s.o.). o die Anordnung muss in Textform (auch ) erfolgen, sonst formnichtig 215 BGB Die Bauvertragsparteien können eine abweichende Regelung vereinbaren: o insbesondere durch die Bestimmungen des 1 Abs. 3 und Abs. 4 VOB/B o wie bisher: Inhaltskontrolle bei AGB und Vereinbarung der VOB/B mit Änderungen 22

22 3. Bauvertrag Anordnungsrecht des AG 650b BGB Ablauf bei einer notwendigen Leistungsänderung Änderungswunsch des AG Planung durch AN? nein Planung AG Nachtragsangebot ja Einigung über Änderung? Einigung über Nachtrag und Änderung? ja nein Ausführung der Änderung ja Anordnung des AG? nein Keine Ausführung der Änderung 23

23 3. Bauvertrag Anordnungsrecht des AG 650b BGB Ablauf bei einer nicht notwendigen Leistungsänderung Änderungswunsch des AG Änderung zumutbar/gerichtlich geklärt? ja nein Planung durch AN? nein Planung AG Nachtragsangebot ja Einigung über Nachtrag und Änderung? ja nein Ausführung der Änderung ja Anordnung des AG? nein Keine Ausführung der Änderung 24

24 3. Bauvertrag Vergütungsanpassung bei Anordnung 650c BGB Grundregel: Die Mehr- oder Minderkosten durch die Anordnung richten sich nach: o den tatsächlich zum Zeitpunkt der Ausführung anfallenden (Mehrleistung) oder ersparten (Minderleistung) Kosten, also den IST-Kosten und o angemessenen Zuschlägen für AGK, BGK(?) und W+G Für die Ermittlung der Vergütungsänderung muss der AN darlegen und gegenüberstellen: o die fiktiven tatsächlichen Kosten der ursprünglich geplanten, dann geänderten Leistung und o die tatsächlichen Kosten der zusätzlichen oder geänderten neuen Leistung. muss nach dem Vertrag der AN planen, erhält er keine Vergütung für die notwendige Leistungsänderung! 25

25 3. Bauvertrag Vergütungsanpassung bei Anordnung 650c BGB Vereinfachungsregel: AN kann die Berechnung der geänderten Vergütung auf Basis der Preisansätze seiner Urkalkulation vornehmen, sofern: o die Hinterlegung einer Urkalkulation vertraglich vereinbart ist und o die Urkalkulation beim AG auch hinterlegt wurde. Es wird widerleglich vermutet, dass o die auf Basis der hinterlegten Urkalkulation ermittelte Vergütung den tatsächlichen Kosten zzgl. angemessener Zuschläge entspricht. o AG kann die Vermutung entkräften. 26

26 3. Bauvertrag Vergütungsanpassung bei Anordnung 650c BGB Vergütung von Abschlägen: Der AN kann 80% des unterbreiteten, vom AG nicht angenommenen Nachtragsangebotes als Abschlag verlangen. Hält der AG den Nachtrag für überhöht, muss er gerichtlichen Rechtsschutz (einstweilige Verfügung nach 605d BGB) in Anspruch nehmen. Die genaue Abrechnung und damit Klärung des Nachtrages erfolgt mit der Schlussrechnung, eine etwaige Überzahlung ist vom AN an den AG auszuzahlen und ab Erhalt zu verzinsen. Zahlt der AG die 80% des Nachtrages nicht, kann ihn der AN in Verzug setzen und bei auch dann noch ausbleibender Zahlung berechtigt die Arbeiten einstellen und nach Abmahnung sogar aus wichtigem Grund kündigen. Abweichende Vereinbarungen: insbesondere durch die Bestimmungen des 2 Abs. 5 und Abs. 6 VOB/B wie bisher: Inhaltskontrolle bei AGB und Vereinbarung der VOB/B mit Änderungen 27

27 3. Bauvertrag Bauhandwerkersicherung 650f BGB Die Regelung ist weitgehend unverändert zu der bisherigen in 648a BGB: o AN kann ab Vertragsschluss eine Sicherheit (i.d.r. durch Bürgschaft) in Höhe der vereinbarten Vergütung verlangen. o Stellt AG die Sicherheit trotz Fristsetzung nicht, kann der AN die Sicherheit einklagen, die Arbeiten einstellen oder den Vertrag kündigen. o gilt nicht für öffentliche Auftraggeber (nicht insolvenzfähig) Änderungen: o gilt auch für Abbrucharbeiten (geänderter Bauvertragsbegriff) o gilt nicht für Verbraucher beim Verbraucherbauvertrag ( 650i BGB: Neubau oder erhebliche Umbaumaßnahmen) o gilt für Verbraucher aber bei wesentlichen Instandhaltungsmaßnahmen 28

28 3. Bauvertrag gemeinsame Zustandsfeststellung 650g BGB Zweck: o Klarheit über Bestehen von Mängel, auch ob wesentlich oder nicht o Schutz des AN, wenn das Werk vor Abnahme genutzt oder weitergebaut wird Voraussetzung: o wenn AG die Abnahme verweigert unter Angabe von Mängeln Inhalt: o Gemeinsame Zustandsfeststellung der erbrachten Leistung o Soll förmlich mit Protokoll erfolgen Angabe des Tages festgestellter Zustand bzw. Mängel Unterschrift von AG und AN 29

29 3. Bauvertrag Zustandsfeststellung 650g BGB Ablauf: o Verlangen der Zustandsfeststellung durch AN o Termin Entweder gemeinsam vereinbarter Termin oder einseitige Terminsbestimmung durch AN bleibt der AG dem Termin fern kann AN den Zustand alleine verbindlich feststellen und protokollieren außer: AG hat das Fehlbleiben nicht zu vertreten und er unterrichtet den AN unverzüglich Folge Beweislastumkehr: o ist dem AG das Werk verschafft worden und ist bei der Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel nicht angegeben: o wird vermutet, dass dieser Mangel erst später entstanden und vom AG zu vertreten ist, außer der Mangel kann seiner Art nach nicht vom AG herrühren z.b. Materialfehler) 30

30 3. Bauvertrag Fälligkeit der Vergütung 650g Abs. 4 BGB Fälligkeitsvoraussetzungen jetzt wie 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B: o Abnahme des Werkes durch AG einschließlich Abnahmefiktion nach 640 Abs. 2 BGB und (neu): o AN hat AG eine prüffähige Schlussrechnung gestellt o Einwendungen gegen die Prüffähigkeit kann AG nur binnen 30 Tagen nach Erhalt der Schlussrechnung erheben gegen die Richtigkeit der Abrechnung auch anschließend. 31

31 Verbraucherbauvertragsrecht 32

32 4. Verbraucherbauvertrag 650i BGB 650i Verbraucherbauvertrag (1) Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. (2) Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform. Definition: o Neubau eines Gebäudes oder o erhebliche Umbaumaßnahmen an einem Bestandsgebäude Umfang wie Neubau (wesentliche Instandsetzung reicht nicht) keine Anbauten keine Instandhaltung o keine Anwendung bei Beauftragung von Einzelgewerken Formvorschrift: o mindestens Textform ist einzuhalten, sonst formnichtig 215 BGB 33

33 4. Verbraucherbauvertrag - Info durch Baubeschreibung 650j BGB Baubeschreibung hat AN aufzustellen außer AG macht Planung und Ausschreibung Baubeschreibung ist AG vor Vertragsschluss in Textform auszuhändigen Inhalt in klarer Weise dargestellt mindestens: o Allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes, ggf. Haustyp und Bauweise o Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleinrichtung sowie der Ausbaustufe o Gebäudedaten und Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Ansichten, Grundrisse, Schnitte o ggf. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard und Bauphysik o Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlicher Gewerke o ggf. Beschreibung des Innenausbaus, ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen o Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denn das Gebäude/der Umbau genügen muss o ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen o Verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder der Dauer der Baumaßnahme 34

34 4. Verbraucherbauvertrag Inhalt nach 650 k BGB Baubeschreibung wird Vertragsinhalt, sofern nicht abweichend geregelt Bei Lücken oder Unklarheiten in der (vor Vertragsschluss übergebenen) Baubeschreibung oder der vertraglich beschriebenen Bauleistung: o Klärung durch Vertragsauslegung unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbes. Komfort- und Qualitätsstandards der übrigen Leistungsbeschreibung o verbleibende Zweifel gehen zu Lasten des AN außer AG hat die Beschreibung aufgestellt der Vertrag muss Zeitangaben enthalten o verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder bei noch nicht fest stehendem Baubeginn der Dauer der Baumaßnahme o fehlen Zeitangaben im Vertrag, gelten die Angaben in der Baubeschreibung o fehlen Zeitangaben auch in der Baubeschreibung, gilt nach 271 BGB : AN muss alsbald nach Vertragsschluss mit den Arbeiten beginnen AN muss die Bauarbeiten in angemessener Zeit zügig beenden 35

35 4. Verbraucherbauvertrag - Widerrufsrecht 650l BGB Widerrufsrecht besteht nicht bei notarieller Beurkundung des Vertrages AN muss den AG vor Vertragsschluss über das Widerrufsrecht und dessen Ausübung belehren Widerrufsfrist: o bei ordnungsgemäßer Belehrung: 14 Tage nach Vertragsschluss o ohne Belehrung: 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss Der AN genügt seiner Hinweispflicht, wenn er die Muster-Widerrufsbelehrung verwendet Folge des Widerrufs o Beendigung des Vertrages zum Zeitpunkt der Widerrufserklärung (Zugang beim AN) o Rückgewähr aller wechselseitig erbrachten Leistungen AN muss erhaltene Vergütung an AG zurückzahlen AG muss erhaltene Bauleistung zurückgeben - kann AG die Bauleistung wegen deren Natur nicht zurückgeben, muss er Wertersatz in Höhe der vereinbarten Vergütung zahlen. 36

36 4. Verbraucherbauvertrag - Widerrufsrecht 650l BGB Widerrufsrecht Widerrufsbelehrung Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu laufen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhalten haben. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (*) mittels einer eindeutigen Erklärung (z.b. Brief, Telefax oder ) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden. Folgen des Widerrufs Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich zurückzuzahlen. Sie müssen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurückgeben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhalten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, lassen sich etwa verwendete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung entfernen, müssen Sie Wertersatz dafür bezahlen. * Fügen Sie Ihren Namen oder den Namen Ihres Unternehmens, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer ein. Sofern verfügbar sind zusätzlich anzugeben: Telefaxnummer und -Adresse. 37

37 4. Verbraucherbauvertrag Abschlagszahlungen 650m BGB Abschlagszahlungen nur in Höhe von 90% der vereinbarten Vergütung für die erbrachte Leistung, restliche 10% erst mit Schlusszahlung nach Abnahme zusätzlich 5% der vereinbarten Gesamtvergütung o Bareinbehalt in voller Höhe bei erster Abschlagszahlung, ablösbar durch Bürgschaft, auch auf Nachträge, wenn Gesamtvergütung > 10% steigt o Beispiel für die 1. Abschlagsrechnung (ohne Bürgschaft von AN) mit ,00 Gesamtvergütung und 8.000,00 Vergütung für erbrachte Arbeiten: Abschlagsbetrag 8.000,00 abzgl. 10% Reduzierung - 800,00 abzgl. 5% Sicherheit ,00 von AG zu zahlen 4.700,00 für Bauzeit- oder Mängelansprüchen hat AG eine Sicherheit von 15% der Gesamtvergütung zusätzlich steht AG bei Mängeln ein Einbehalt in Höhe der doppelten Nachbesserungskosten zu Sicherung der Vergütung durch AG bei Stellung von Abschlagsrechnungen: max. 20% der Vergütung oder nächster vereinbarter Abschlag 38

38 4. Verbraucherbauvertrag Unterlagen 650n BGB AN muss Unterlagen erstellen und an AG aushändigen zum erforderlichen Nachweis gegenüber Behörden wegen der Übereinstimmung mit den öffentliche-rechtlichen Vorschriften: o Abs. 1: vor Baubeginn für das zum Bauvorhaben o Abs. 2: mit der Fertigstellung seiner Leistungen, für Bauausführung. Abs. 3: Unterlagen für Dritte zum Nachweis der Einhaltung von Bestimmungen, sofern AN beim AG die berechtigte Erwartung geweckt hat, dass er diese Bedingungen einhalten werde. 39

39 Kaufvertragsrecht 40

40 5. Aus- und Einbaukosten bei Materialfehler bisherige Lage ist der Käufer Verbraucher hat er Anspruch auf: o Neulieferung/Nachbesserung des Baumaterials und o Ausbau des mangelhaften Materials und Einbau des neuen oder nachgebesserten Materials ist der Käufer kein Verbraucher hat er nur einen Anspruch auf Neulieferung/Nachbesserung des Baumaterials. Werkvertrag (AG AN): o AN schuldet AG als Werkerfolg immer den Ausbau des mangelhaften Materials und Einbau des neuen oder nachgebesserten Materials Kaufvertrag (AN Verkäufer): o Der AN als Unternehmer hat gegen seinen Verkäufer nur einen Anspruch auf Neulieferung/Nachbesserung des Baumaterials. o Die Kosten für Aus- und Einbau muss der AN selbst tragen und kann die Kosten nicht von seinem Verkäufer verlangen. 41

41 5. Aus- und Einbaukosten bei Materialfehler Neuregelung Bei einem Mangel des verwendeten Baumaterials hat jeder Käufer einen Anspruch o auf Neulieferung mangelfreien Baumaterials oder Nachbesserung des vorhandenen Baumaterials und o auf Erstattung der dem Käufer entstandenen Kosten für den Ausbau des mangelhaften Materials und für den Einbau des neuen oder nachgebesserten Materials. Nur der Verbraucher kann einen Vorschuss für die Aus- und Einbaukosten verlangen. Weiterhin bestehende Probleme: Untersuchungs- und Rügepflicht nach 377 HGB gilt weiterhin: o Der unternehmerische Käufer muss Baumaterial unverzüglich nach Anlieferung untersuchen und dabei oder später erkannte Materialmängel sofort rügen. o ansonsten gibt es keinerlei Mängelrechte, das mangelhafte Material gilt als genehmigt. 42

42 5. Aus- und Einbaukosten bei Materialfehler Neuregelung Weiterhin bestehende Probleme: Verjährung o Die Verjährungsfristen für Mängelrechte sind bei Kauf- und Werkvertrag identisch, aber o Verhältnis Lieferant zu Unternehmer: Fristbeginn mit der Anlieferung des Materials Verhältnis Unternehmer zu Kunde: Fristbeginn mit Abnahme des Werks Der Zeitraum zwischen Anlieferung und Abnahme fehlt dem Unternehmer am Ende seiner Gewährleistungszeit gegenüber seinem Kunden auch für die Aus- und Einbaukosten. Abweichende Regelungen durch AGB möglich? nicht gegenüber Verbrauchern bei B2B Abweichungen nur bei besonderen Umständen und Konstellationen 43