Veranstaltung VERMIETEN ABER RICHTIG. Rechtsanwalt Udo Greine, Marl zgl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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1 Veranstaltung VERMIETEN ABER RICHTIG von Rechtsanwalt Udo Greine, Marl zgl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Inhaltsangabe I. Wie finde ich den richtigen Mieter II. Was ist beim Abschluss des Mietvertrages zu beachten III. Zeit für Ihre Fragen 2

3 1. Suche des richtigen Mieters Wichtig: ab für Maklerkosten gilt das Bestellerprinzip 2 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung ( 1) Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform. 3

4 (1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten ( 6 Absatz 1). 4

5 (2) Ein Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder 5

6 der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. 6

7 3) Ein Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 steht dem Wohnungsvermittler gegenüber dem Wohnungssuchenden nicht zu, wenn der Mietvertrag über öffentlich geförderte Wohnungen oder über sonstige preisgebundene Wohnungen abgeschlossen wird, die nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden. Satz 1 gilt auch für die Wohnungen, die nach den 88d und 88e des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, nach dem Wohnraumförderungsgesetz oder nach entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften gefördert werden, solange das Belegungsrecht besteht.. 7

8 Das gleiche gilt für die Vermittlung einzelner Wohnräume der in den Sätzen 1 und 2 genannten Wohnungen 8

9 (4) Vorschüsse dürfen nicht gefordert, vereinbart oder angenommen werden. (5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen. 9

10 Selbstauskunft Nicht alle Fragen sind zulässig. Interessenbewertung erforderlich Recht des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung (Art. 2 Abs. 1 i.v.m. Art. 1 Abs. 1 GG muss gebührend berücksichtigt werden) 10

11 Nationalität unzulässig: Fragen nach Religion Mitgliedschaft in einem Mieterverein bestehen einer Rechtsschutzversicherung Mitglied in einer politischen Partei Hobby Vorstrafen oder Kinderwünschen bei weiblichen Mietinteressenten nach dem Bestehen einer Schwangerschaft 11

12 zulässig: Fragen nach Einkommensverhältnissen der Bonität dem Beruf dem Familienstand nach Anzahl der Familienangehörigen und nach Art und Anzahl der Haustiere 12

13 umstritten ist die Zulässigkeit der Frage nach dem früheren Mietverhältnis. Urteil AG Kaufbeuren vom C 272/13 - Das Amtsgericht hat eine Frage nach dem früheren Mietverhältnis als zulässig erachtet, weil gewichtiges Interesse eines Vermieters besteht zu erfahren, ob es mit dem Mieter im Rahmen des vorherigen Mietverhältnisses Schwierigkeiten gegeben hat, insbesondere für den Fall, dass diese so gravierend waren, dass sie den vorherigen Vermieter zu einer Kündigung veranlasst haben. 13

14 Zulässige Fragen muss der Mieter wahrheitsgemäß beantworten. Bei Verstoß gegen diese Pflicht kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen ( 543 Abs. 1 BGB) oder Anfechtung erklären. 14

15 Aber bei Wohnraummiete werden auch soziale Gesichtspunkte berücksichtigt, so LG Wiesbaden , 2 S 112/03 Rechtsmissbräuchlichkeit der Anfechtung Mieter hatte eidesstattliche Versicherung verschwiegen, Mietverhältnis hatte 2 Jahre bestanden Mietzahlungen erfolgt Treu und Glauben 15

16 Aber: Nicht die herrschende Meinung Bedenken: Für Wohnraummietrechtsstreitigkeiten zuständig in erster Instanz: Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Anzahl der Amtsgerichte in der Bundesrepublik Deutschland (Stand Februar 2015)

17 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) 19 Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot (1) Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse, 17

18 die typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen (Massengeschäfte) oder bei denen das Ansehen der Person nach der Art des Schuldverhältnisses eine nachrangige Bedeutung hat und die zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen oder eine privatrechtliche Versicherung zum Gegenstand haben, ist unzulässig. 18

19 (2) Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft ist darüber hinaus auch bei der Begründung, Durchführung und Beendigung sonstiger zivilrechtlicher Schuldverhältnisse im Sinne des 2 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 unzulässig. 19

20 (3) Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig. (4) Die Vorschriften dieses Abschnitts finden keine Anwendung auf familien- und erbrechtliche Schuldverhältnisse. 20

21 (5) Die Vorschriften dieses Abschnitts finden keine Anwendung auf zivilrechtliche Schuldverhältnisse, bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Parteien oder ihrer Angehörigen begründet wird. Bei Mietverhältnissen kann dies insbesondere der Fall sein, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen. Die Vermietung von Wohnraum zum nicht nur vorübergehenden Gebrauch ist in der Regel kein Geschäft im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet. 21

22 Absatz 2 dieser Vorschrift gilt auch für Vermieter mit weniger als 50 Wohnungen. Also immer unzulässig: Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft. 22

23 Rechtsfolge: 21 AGG Ansprüche Der Benachteiligte kann bei einem Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot unbeschadet weiterer Ansprüche die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann er auf Unterlassung klagen. 23

24 (2) Bei einer Verletzung des Benachteiligungsverbots ist der Benachteiligende verpflichtet, den hierdurch entstandenen Schaden zu ersetzen. Dies gilt nicht, wenn der Benachteiligende die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Wegen eines Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, kann der Benachteiligte eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen. 24

25 (3) Ansprüche aus unerlaubter Handlung bleiben unberührt. (4) Auf eine Vereinbarung, die von dem Benachteiligungsverbot abweicht, kann sich der Benachteiligende nicht berufen. (5) Ein Anspruch nach den Absätzen 1 und 2 muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten geltend gemacht werden. Nach Ablauf der Frist kann der Anspruch nur geltend gemacht werden, wenn der Benachteiligte ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist verhindert war. 25

26 Schadensersatz und Schmerzensgeld Urteil Oberlandesgericht Köln vom U 51/09 Sachverhalt: Äußerung, Wohnung werde nicht an Neger, Ä, Schwarzafrikaner und Türken vermietet. Folge: Verurteilung zu 56 Euro Schadensersatz (Fahrtkosten) 2 x 2.500,00 Schmerzensgeld wegen schwerer Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts und Diskriminierung. 26

27 2. Vertragsschluss a) Vertrag Rechtsgeschäft, das aus 2 inhaltlich übereinstimmenden Willenserklärungen (Angebot und Annahme) besteht. 27

28 b) Mietvertrag Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum 28

29 vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. 29

30 c) Form: Grundsätzlich formfrei aber Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 550 Form des Mietvertrages Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. 30

31 Schriftform erforderlich für Mietverhältnisse für die Dauer von mehr als 1 Jahr. Große Bedeutung im Gewerberaummietrecht, für Wohnräume gilt jedoch 31

32 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 575 Zeitmietvertrag (1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit 1.die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, 32

33 2.in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder 3.die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. 33

34 (2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. 34

35 (3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam 35

36 Nur echtezeitmietverträge zulässig. Ausweg: Verzicht auf ordentliche Kündigung aber: nur zulässig wenn Dauer nicht mehr als 4 Jahre beträgt sonst:unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung (Urteil BGH vom ) 36

37 Warnung an Vermieter Nie ohne schriftlichen Vertrag: Bei Nichtnachweis von Vereinbarungen gelten die Vorschriften des BGB (Mieterschutzgesetze) 37

38 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 38

39 Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. 39

40 d) Mietvertragsparteien Vermieter -muss nicht Eigentümer sein Mieter von allen -Mehrheit von Personen, Unterschriften 40

41 e) Mietobjekt: aa) Einfamilienhaus Pflichten des Mieters im Vertrag genau definieren wie Gartenpflege Verkehrssicherungspflichten (Winterdienst) Herausstellen von Mülltonnen 41

42 bb) Wohnung im Mehrfamilienhaus Hausordnung Reinigung von Treppenhaus, Keller und Außenanlagen Verkehrssicherungspflichten (Winterdienst) 42

43 cc) Wohnung in Wohnungseigentumsanlage wie im Mehrfamilienhaus, jedoch zusätzlich Klausel bei Betriebskostenumlage entsprechend WEG Teilungserklärung/Beschluss mit Änderungsvorbehalt 43

44 f) Ausfüllen eines Mietvertrags-Formulars (wenn Mietvertrag nicht vom Fachmann/-frau individuell erstellt wird) Sorgfalt geboten Kreuze an den richtigen Stellen machen 44

45 aa) Betriebskosten Umlagevereinbarung nur die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbarten können auch dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Heiz-und Warmwasserkosten, hier gilt: Heizkostenverordnung 45

46 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung- BetrKV) 2 Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten im Sinne von 1 sind: (1) die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; 46

47 (2) die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; 47

48 (3) die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus-und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; 48

49 (4) die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem 49

50 Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung oder 50

51 b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder 51

52 c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a oder 52

53 d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz; 53

54 (5) die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a 54

55 oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder 55

56 c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft; 56

57 (6) die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder 57

58 b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder 58

59 c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; 59

60 (7) die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; 60

61 (8) die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, 61

62 Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung 62

63 (9) die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; 63

64 (10) die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; 64

65 (11) die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; 65

66 (12) die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; 66

67 (13) die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Feuer-, Sturm, Sturm-, Wasser-sowie sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; 67

68 (14) die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; 68

69 (15) die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen, 69

70 oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse; 70

71 (16) die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; 71

72 (17) sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. 72

73 umstritten, ob bloße Bezugnahme auf diese Vorschrift ausreichend ist, sicherer: in den Mietvertrag einfügen in vielen Formularmietverträgen enthalten - 73

74 bb)kleinreparaturkosten Bei Wohnraummietvertrag sind Reparatur-/Kosten nicht auf Mieter umlegbar. Nach Rechtsprechung des BGH ist eine Klausel dann unwirksam, wenn nicht begrenzt und zwar gegenständlich auf 74

75 Gegenstände, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser (Mischbatterien) Heiz-und Kocheinrichtungen Fenster-, Türverschlüsse 75

76 Kostenmäßig auf: Pro Reparatur bei den meisten Gerichten für angemessen gehalten 100,00 (BGH im Jahr 1992: 150,00 DM angemessen) Jahreshöchsbetrag höchstens 8 % der Jahresnettomiete 76

77 Rechtsfolgen unwirksamer Kleinreparaturklauseln Vermieter kann die Kosten nicht dem Mieter aufgeben Hat Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit Kosten für Kleinreparaturen gezahlt, kann er diese zurückverlangen. 77

78 cc) Schönheitsreparaturen gesetzliche Konzeption ( 535 Abs. 1 BGB) Dem Vermieter obliegen die durch die gewöhnliche Abnutzung bedingten Instandhaltungs-und Instandsetzungsarbeiten 78

79 Formularmietverträge: Überbürdung dieser Verpflichtung auf den Mieter Seit Beginn der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter: Streit in der Rechtsprechung darüber Auf welche Weise und in welchem Umfang dies zulässig ist. 79

80 Rechtsprechung wurde immer: mieterfreundlicher BGH, Urteil vom Auch starre Fristen bezüglich Vereinbarungen von Schönheitsreparaturen zulässig. 80

81 BGH, Urteil vom Starre Fristen machen Übertragungsklausel von Schönheitsreparaturen unwirksam. Urteil vom Aufgabe der gesamten bisherigen Rechtsprechung durch Urteil BGH VIII ZR 185/14 81

82 BGB 307 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2 a)die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle nach Maßstab des 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 01. Juli 1987 VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253). 82

83 b)unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. 83

84 c)angesichts der Vielseitigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände. 84

85 d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfallzu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs-und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter. 85

86 Streit vorprogrammiert wegen der Fragen: Übergabe einer renovierten Wohnung bzw. Angemessenheit von Ausgleichszahlungen 86

87 Quotenabgeltungsklausel Aus für diese Klauseln durch Urteil BGH , VIII ZR 242/13 Weil: unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des 307 Abs. 1 BGB vorliegt. 87

88 denn: Für Mieter nicht eindeutig erkennbar, wie hoch der Kostenanteil ist, den er beim Auszug zu übernehmen hat. 88

89 dd) Mietsicherheit Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 551Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.. 89

90 (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig 90

91 (3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten-oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.. 91

92 (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam 92

93 Begrenzung gilt auch für zusätzlich gestellte Bürgschaften. Ausnahme: Wenn Bürgschaft unaufgefordert angeboten wird und für den Mieter keine Belastung eintritt. 93

94 Besonderheit öffentlich geförderter Wohnungsbau: Mietsicherheit nur für Schäden an der Wohnung oder Unterlassen von Schönheitsreparaturen 94

95 Danke Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Zeit für Ihre Fragen! 95