Nutzerorientierte Gebäudeentwicklung

Transkript

1 Nutzerorientierte Gebäudeentwicklung der Prozess als Basis einer nachhaltigen Gebäudenutzung Tobias Baur, M.O.O.CON GmbH 1

2 Inhalt M.O.O.CON nachhaltige Gebäudenutzung Definition Gesamtprozess der Nutzer Rollen und Aufgaben Prozessschritte aus Sicht des Nutzers Nutzeranforderungen Projektabwicklungsmodell Fazit 2

3 M.O.O.CON Leidenschaft für Mensch, Organisation und Objekt 3

4 M.O.O.CON Leistungsfelder und Rollen Wir sind Strategieberater, Manager und Experten in Gebäudeentwicklungs-, Facility Management- und Relocation- Projekten. STRATEGIEBERATUNG FACILITY MANAGEMENT Ihre Unternehmensstrategie ist die Basis für die Objekt- und Servicestrategie. GEBÄUDEENTWICKLUNG Ihre FM-Organisation arbeitet effektiv und kostenoptimiert. RELOCATION Aus Ihrer Vision entsteht eine maßgeschneiderte Gebäudelösung. Der perfekte Ablauf Ihres Standortwechsels. 4

5 nachhaltige Gebäudenutzung nachhaltig im Kontext Gebäude was heißt das? das Gebäude erfüllt seinen Zweck und zwar dauerhaft das Gebäude erfüllt die Anforderungen des Nutzers und zwar in allen Nutzungsphasen 6

6 nachhaltige Gebäudenutzung Nutzer und Zweck wer und wofür? Unternehmen und Organisationen (Privatwirtschaft/ Öffentliche Hand) Unternehmen und Organisationen benötigen zur Durchführung ihres Kerngeschäfts Infrastruktur (Objekt und Services) Unternehmen und Organisationen sind einzigartig sie haben eine Identität 7

7 nachhaltige Gebäudenutzung Wirkung und Identität These Gebäude wirken - nach innen und außen ob man will oder nicht sie sagen etwas über die Identität des Nutzers aus Ansatz nachhaltige Gebäudenutzung erfolgt durch Entwicklung einer an der Unternehmensstrategie des Nutzers orientierten, identitätsstiftenden Infrastruktur (Objekt und Services) 8

8 nachhaltige Gebäudenutzung identitätsstiftende Immobilie oder? Voestalpine Stahl, Linz Foto: Andreas Keller Spiegel-Verlag, Hamburg Foto: Noshe/ DER SPIEGEL Die Zeit, Hamburg Foto: DIE ZEIT Le Monde, Paris Foto: Kamel Khalfi 9

9 nachhaltige Gebäudenutzung identitätsstiftende Immobilie oder? Voestalpine Stahl, Linz Foto: Andreas Keller Swarovski, Zürich Foto: Andreas Keller Voestalpine Stahl, Linz Foto: Andreas Keller Chartis, Frankfurt Foto: Helge Bauer 10

10 Gesamtprozess Gebäudeentwicklung Phasen und Rollen* Gebäudeentwicklung Nutzung Betrieb Idee Strategie Initiierung Planung Ausführungsvorbereitung Ausführung Bedarf 1 Bedarf 2 Nutzer ** Bauherr ** Investor ** Planer Ausführender * herkömmliches, vereinfachtes Rollenmodell: Nutzer auch Bauherr (und Investor) ** Doppelrollen möglich: Nutzer = Bauherr = Investor Betreiber 11

11 Gesamtprozess Gebäudeentwicklung Beeinflussbarkeit der Kosten Kosten Gebäudeentwicklung Nutzung Betrieb Idee Strategie Initiierung Planung Ausführungsvorbereitung Ausführung Bedarf 1 Bedarf % Nutzer ** Bauherr ** Investor ** Planer Ausführender Betreiber t 12

12 Gesamtprozess Gebäudeentwicklung frühe Einflussnahme durch Nutzer Gebäudeentwicklung Nutzung Betrieb Idee Strategie Initiierung Planung Ausführungsvorbereitung Ausführung Bedarf 1 Bedarf 2 Nutzer ** Bauherr ** Investor ** Planer Ausführender ** Doppelrollen möglich: Nutzer = Bauherr = Investor Betreiber 13

13 der Nutzer Rollen und Aufgaben* ist Visionär, hat eine Mission vertritt Werte und Normen ist Initiator ist Entscheidungsträger ist Bedarfsträger und bestimmt den Bedarf (Anforderungen) formuliert die Projektziele bestimmt Projektorganisation und Abwicklungsmodell ist Projektmanager beauftragt Projektbeteiligte kontrolliert und entscheidet die Wirtschaftlichkeit kommuniziert mit Umwelten ist im Kerngeschäft Unternehmer trägt die Verantwortung und hat die Hebel in der Hand und zwar zu Projektbeginn BEZAHLT die ZECHE (Investition und Betrieb!) und zwar langfristig Strategie Initiierung Nutzer Bedarf 1 * in der Gebäudeentwicklung, Phase Strategie und Initiierung; Auszug; lose Reihenfolge 14

14 relevante Prozessschritte in der Strategiephase 9% 17% Wirtschaftlichkeit und Prozess Betrachten aller Kosten (Vollkosten) Berücksichtigen des Lebenszyklus/ des Nutzungszyklus Betrachten Auswirkungen auf Bilanz des Unternehmens Durchführen von Szenarienbetrachtungen Sicherstellen Machbarkeit, Finanzierbarkeit Entscheiden der richtigen Gebäudeentwicklungsstrategie (Rollen: Bauherr, Mieter, Käufer etc.) 11% 28% 35% 8% 7% 7% 5% 5% % 60% 43% S1 Reaktive Sanierung Differenz S2 Plansanierung zu S1 Differenz S4 Neubau, Mieter zu S S1 Reaktive Sanierung S2 Plansanierung S3 Neubau, Eigennutzer S4 Neubau, Mieter S4.1 Neubau, Mieter S4.2 Neubau, Mieter S4.3 Neubau, Mieter S4.4 Neubau, Mieter S4.5 Neubau, Mieter Strategie Initiierung Planung Ausführungsvorbereitung Ausführung Bedarf 1 Bedarf 2 15

15 LI T Z 1 relevante Prozessschritte in der Initiierungsphase Organisationsplanung und Bedarfsplanung Identifizieren der Identität des Unternehmens (des Nutzers) Berücksichtigen aller Handlungsfelder des Unternehmens (als Nutzer) Ableiten der Objekt- und Serviceziele aus der Unternehmensstrategie vollständiges Formulieren der Nutzeranforderungen in einem Nutzerbedarfsprogramm (quantitativ, qualitativ, funktional, wirtschaftlich) Auswählen der Architektur (Architekturwettbewerb etc.) Entscheiden des richtigen Projektabwicklungsmodells (Generalplaner, einzelne Fachplaner Totalunternehmer, Generalunternehmer, Einzelvergaben etc.) e NEU GP LE KP D D D 4 Handlungsfelder M PM i CM C Ve Vm Internet I C Projektbeispiel Organisationsmodell W? I W DL C Zeitschrift Magazin Zeitung Bildschirm Notebook c Tablet w Smartphone Agentur Publisher Werbetreibende Advertiser Leser Nutzer Konsumenten P Strategie Initiierung Planung Ausführungsvorbereitung Ausführung Bedarf 1 Bedarf 2 16

16 Nutzeranforderungen Identität Unternehmensstrategie Kulturelle Ziele Normen und Werte Haltungen und Einstellungen Image und Branding Soziale Ziele Erwartungen und Werte von Mitarbeitenden und Gesellschaft Diversity Mobilität Attraktivität Organisatorische Ziele Aufbau- und Ablauforganisation Führungsstruktur Prozesse und Tätigkeiten Flexibilität und Vernetzung Wirtschaftliche Ziele Nutzwert Wertschöpfungsbeitrag Vollkosten im Lebenszyklus Wertentwicklung 17

17 Nutzeranforderungen von der Unternehmensstrategie zur Objektstrategie 18

18 Nutzeranforderungen Nachhaltigkeit Objektstrategie Funktion Flächenverbrauch Anordnung Gebäudelogistik Konstruktion Technische Qualität Werterhaltung Form Corporate Design Service Umfang Qualität Standort Baugrund Infrastruktur Image Prozess Integr. Planung QS Implement. Gebäudebetrieb Ökologie Baustoffe Betriebsstoffe Emissionen Soziokultur Komfort Integration Ökonomie Lebenszykluskosten 19

19 LI T Z 1 Nutzeranforderungen Organisationsplanung Auszug Ergebnisse Projektbeispiele Werte und Normen Mission. Wir wollen die weltweit führende Sportartikelmarke sein Our Task is to develop a highly flexible structure that provides a modern and sports-related... working atmosphere fostering collaboration, an efficient workflow and an optimally integrated concept development and product creation process. Ziele Marke und Architektur authentisch, leidenschaftlich, innovativ, inspirierend, engagiert, ehrlich Kommunikation Flexibilität Vernetzung Organisationsmodell Arbeitskonzept Nutzertypologien I W Agentur M Ve DL Advertiser Publisher Vm W C Werbetreibende PM Zeitschrift Magazin Zeitung P CM Internet Bildschirm Notebook c Leser Nutzer Konsumenten D C Tablet w Smartphone? NEU LE D D i I C GP KP e 20

20 Nutzeranforderungen Bedarfsplanung Auszug Ergebnisse Auslobung Funktionsschema Raumprogramm Projektbeispiele Nutzungskonzept 21

21 Projektabwicklungsmodell Ansatz Risiko ausloten Möglichkeit der Einflussnahme vs. Risikominimierung bei Finanzierung, Planung, Ausführung, Betrieb Bestellqualität sichern Beschaffung von Planung, Errichtung, Betrieb, Finanzierung des Objekts und Services Integrale Planung veranlassen Planung aus einem Guss Verknüpfung der Planungsdisziplinen Berücksichtigung von Ausführungs-, Betriebsund Investorenanforderungen/ -kompetenzen Quelle Grafik: IG Lebenszyklus Hochbau 22

22 Fazit nachhaltige Gebäudenutzung der Nutzer hat - als letztlich alleinig Betroffener - die Hebel in der Hand er hat Chancen erkannt und die für ihn richtigen Schlüsse gezogen der Nutzer hat den Prozess auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnitten die Umsetzung der Unternehmensstrategie wird durch die Infrastruktur gefördert sie spiegelt sich in der Infrastruktur wider das Gebäude erfüllt seinen Zweck und zwar dauerhaft der Nutzer wird bei der Durchführung seines Kerngeschäfts maximal unterstützt 23

23 Kontakt Tobias Baur M.O.O.CON GmbH Leipziger Straße Frankfurt/Main Deutschland Telefon: +49 (0) Fax: +49 (0) office@moo-con.com 24

24 danke 25