GESTALTUNGS- NETZWERK

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1 33. Jahrgang 2007 ISSN Zeitschrift des Bundes der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e. V. H E F T GESTALTUNGS- NETZWERK Architekten denken nach vorn Vernetzte Handelsstruktur Bodenwerte für Einzelhandelsobjekte Büro adé Datenvernetzung vor Ort DPAG PVSt G 5059»Entgelt bezahlt«bdvi Berlin

2 SAMMELORDNER FÜR IHRE FORUM-HEFTE. Bestellen Sie jetzt den Sammelordner im BDVI-Design. 6,00 E zzgl. Versandkosten Den FORUM-SAMMELORDNER können Sie bestellen unter Telefon 030/ oder Fax 030/ Name Straße PLZ / Ort Telefon Fax Ich bestelle Stück. Ein Ordner kostet 6,00 E. Zuzüglich Versandkosten. Unterschrift

3 MOSAIK _ NEUJAHRSEMPFANG IN BERLIN Der BDVI im Rathaus Schöneberg An diesem Tag luden die Landesgruppe Berlin und der BDVI traditionsgemäß zum Neujahrsempfang Gäste aus Politik, Wirtschaft, Wissenschaft und Verwaltung ein. In den vergangenen Jahren hat sich der Empfang von einem Treffen Berliner und Brandenburger Vermessungskollegen zunehmend zu einer»bundesveranstaltung«entwickelt. Der angenehme Rahmen in der Bibliothek des Rathauses Schöneberg ist geblieben. Aber er wird inzwischen weiter gespannt. Das eröffnet der Veranstaltung neue Perspektiven. Das Motto des diesjährigen Empfangs»Freiberufler in Zeiten der Privatisierung«gab eine Menge Gesprächsstoff für den späteren Abend. Doch der Reihe nach Circa 50 Gäste schritten über den roten Teppich zur Bibliothek des Rathauses Schöneberg und wurden dort vom Landesgruppenvorsitzenden Harald Bartels und dessen Vorstandsmitgliedern Christof Rek und Dr. Wolfgang Guske herzlich empfangen. Der Empfang startete mit einer impulsiven Rede des Landesvorsitzenden. In einer sehr trocken-humoristischen Art führte Bartels die Probleme, Erfahrungen, Träume und die Realität des ÖbVI im Lande vor Augen und folgerte dann mit einem freundlichen Augenzwinkern:»Am besten ist es, in Erlangen im Bundesland Bayern ÖbVI zu werden, sich dazu in Berlin bestellen zu lassen und gleich mit Partnern aus anderen Berufszweigen Dependancen in Berlin und Hamburg zu gründen, um dann international tätige Anleger und Kunden aus Europa und der Welt mit Hilfe berufsfördernder, aber auch ein bisschen aggressiver Werbung zu gewinnen und zu betreuen.«der Traumvortrag oder sind es Visionen? ist in diesem Heft nachzulesen.»öbvi in Bayern!?«war dann das Schlagwort für die anschließende Begrüßungsrede des BDVI-Präsidenten Volkmar Teetzmann. Es folgten Grußworte von Bernd Krömer, Stadtrat und Leiter der Abteilung Bauwesen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, und der Festvortrag von Jan Eder, Hauptgeschäftsführer der IHK Berlin, mit dem Thema»Wünsche von Investoren an Grundstückssachverständige«. Das anschließende gemütliche Beisammensein, kulinarische Köstlichkeiten, zarte Musikklänge und leise Polemiken in der Bibliothek lassen auf einen in allem gelungenen Abend zurückblicken.

4 MOSAIK _ BFB Neue Kombi-Krankenversicherung entlastet Freiberufler bei Beitragssteigerungen im Alter Der Präsident des Bundesverbandes der Freien Berufe (BFB), Dr. Ulrich Oesingmann, hat im Januar gemeinsam mit Dr. Helmut Hofmeier, Vorstandsvorsitzender der Gothaer Lebensversicherung AG und Vorstand der Gothaer Krankenversicherung AG, ein neues Krankenversicherungsmodell vorgestellt. Mit Hilfe einer Kombi-Versicherung können die Mitglieder des BFB jetzt ihren Freiberuflern eine moderne Krankenversicherung empfehlen, die es ermöglicht, auch im Alter mit überschaubaren Versicherungsbeiträgen zu rechnen, bei vollem Leistungsspektrum. Hier handelt es sich um eine Kombination aus hochwertigem Krankenversicherungsschutz und flexibler Rentenkomponente. _ NETZWERK Runder Tisch GIS e.v. Der BDVI ist ab sofort Mitglied des»runder Tisch GIS e. V.«. Von einer Mitgliedschaft verspricht man sich positive Effekte für den BDVI und seine Mitglieder, man glaubt jedoch auch, dass auch der Runde Tisch vom Fachwissen des BDVI und seiner Mitglieder profitieren kann. Im Sinne eines Netzwerkes aller Fachleute, die sich mit dem Thema»GIS«beschäftigen, ist für den BDVI und für den Runden Tisch die Mitgliedschaft und Zusammenarbeit sicherlich eine sinnvolle Ergänzung der vorhandenen Strukturen. Zudem ergibt sich durch diese Mitgliedschaft für alle BDVI-Mitglieder die Teilnahmemöglichkeit an Veranstaltungen des»runder Tisch GIS e. V.«zu vergünstigten Konditionen. Letztere kann später bei Bedarf für die Minderung der Krankenversicherungsbeiträge im Alter eingesetzt werden. So erhalten die Mitglieder des BFB Sonderkonditionen und bis zu sieben Monatsbeiträge pro Jahr für die Zukunftssicherung zurück. Dieses Modell ist bislang bundesweit neu. Es wurde vom BFB gemeinsam mit der Gothaer Versicherung aufgesetzt und durch einen Rahmenvertrag besiegelt.»die desaströse Entwicklung bei der so genannten Gesundheitsreform gab für uns den Ausschlag, nach anderen Lösungen zu suchen«, begründete Oesingmann die BFB-Initiative. (Quelle: Presseinformation des BFB, 3. Januar 2007) _ GEOINFORMATION»Der Staat muss sich entwöhnen!«am 3. Januar fand in Duisburg nunmehr die 2. Talkshow zur Geoinformation statt. Unter dem Titel»Festpunkte Standpunkte! Freie Geodaten für jedermann?«trafen sich Fachleute aus dem Bereich der Geodaten zur Diskussion. Podiumsgäste waren: Dr. Matthias Bachmann (Geschäftsführer Firma Geo- Content GmbH), der AdV-Vorsitzende Prof. Dr. Klaus Kummer, Jens Wagner von der Firma Intevation GmbH und Dr. Roland Wagner von der Universität Münster (Institut für Geoinformatik), T. Thalmann (Moderation). Zwischen»Freie Geodaten für alle!«und»alles hat seinen Preis!«gab es ein breites Meinungsspektrum von allen Beteiligten. Während die Anbieterseite (Bachmann-Kummer) sich nur im»wie werden die Geodaten verkauft?«unterschied, wollte die Nutzerseite (Wagner-Wagner) diese Daten so einfach und kostengünstig»einkaufen«wie nur möglich. Unter dem Stichwort»Open Source auch für Geodaten!«müsse es im Zeitalter von DSL, großen Speicherkapazitäten der Rechner, dem Einsatz von WMSund WFS-Diensten viel mehr und auch viel einfacher möglich sein, mit Geodaten jeglicher Anbieter zu arbeiten. Erfreulich für die Vertreter des freien Berufes war die klare Aussage von Prof. Dr. Kummer, dass die Aufgabe der Vermessungsverwaltung nicht die Durchführung von Vermessungen, sondern vielmehr die Verwaltung der Geobasisdaten sowie das Bereitstellen einer Geodaten-Grundstruktur sei.»der Staat muss sich entwöhnen!«dies sagte er mit einem deutlichen Hinweis auf das Vorhandensein der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure, die dann diese Lücke gut füllen könnten. ÖbVI Udo Stichling (Anm. d. Red.: Beitrag gekürzt Komplettversion bitte unter info@bdvi.de anfordern) _ LANDESGRUPPE BERLIN Neuer Vorstand Seit dem 27. Januar 2007 hat die Berliner Landesgruppe des BDVI einen neuen Vorstand. Der langjährige Landesgruppenvorsitzende Harald Bartels gab das Amt an den bisherigen zweiten Stellvertreter, Christof Rek, ab. Neu im Vorstand sind die ÖbVI Christian Heller und Manfred Ruth als zweiter bzw. dritter Stellvertreter. Keine Veränderungen gab es in der Position des ersten Stellvertreters, welche nach wie vor mit Dr. Wolfgang Guske besetzt ist. Das BDVI-Präsidium möchte Herrn Bartels ganz herzlich für seine Arbeit im BDVI, seine Offenheit und Vorwärtsgewandtheit danken und wünscht auch weiterhin sowohl beruflich als auch privat alles Gute und viel Erfolg. _ NEUJAHRSEMPFANG MV Bereits zum zwölften Mal veranstaltete die Landesgruppe MV ihren Neujahrsempfang in gewohnter Umgebung des Fair Play in Schwerin. Neben den ca. 30 anwesenden ÖbVI durfte die Landesgruppe hochkarätige Gäste aus der Politik und von befreundeten Verbänden begrüßen. Zu ihnen zählten z. B. Herr Hacker, Bundestagsabgeordneter, und auch Landtagsabgeordnete, wie Marc Reinhardt (CDU), Jochen Schulte (SPD) oder Helmut Holter (PDS). Das Zitat von Immanuel Kant»Wenn wir die Ziele wollen, _ JUBILÄUM Ein Geodät wurde 00 Am 7. März feierte Ewald Woicke seinen einhundertsten Geburtstag in Essen- Steele. Im Kreise seiner Familie nahm der rüstige Pensionär die Glückwünsche zahlreicher Gäste entgegen. Die Glückwünsche des Verbandes überbrachte Dr.-Ing. Hubertus Brauer in Form einer vom Hauptvorstand signierten Urkunde. MOSAIK Ewald Woicke wurde in Limburg an der Lahn geboren, studierte an der TH Charlottenburg Geodäsie und absolvierte sein Referendariat in Magdeburg und Potsdam und legte dann 934 seine zweite Staatsprüfung ab. Nach dem Krieg gründete er in Münster ein Vermessungsbüro und erhielt 949 seine Zulassung als Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Kurz nach der Gründung des BDVI trat er dem Berufsverband bei. Im Oktober 954 wechselte Ewald Woicke zum Katasteramt Essen. Seine berufliche Arbeit war der Automation des Katasternachweises gewidmet. 970 ging er als Vermessungsdirektor in den Ruhestand und widmete sich der Familie und der Literatur. Sein Wirken im literarischen Kreis wurde anlässlich des Geburtstages von seinen Freunden besonders gewürdigt. Für seine Geburtstagsgäste rezitierte Ewald Woicke das Gedicht»Mutterns Hände«von Kurt Tucholsky. Der BDVI wünscht seinem ehemaligen Mitglied, das bis heute den Kontakt zum Verband nicht verlor, weiterhin Gesundheit und Lebensfreude im Kreise seiner Familie.»Wenn wir die Ziele wollen, wollen wir auch die Mittel.«(Immanuel Kant) wollen wir auch die Mittel«war Leitfaden der Begrüßungsrede des Vorsitzenden der Landesgruppe MV und sorgte bei den Gastrednern immer wieder für»spitzfindige Bemerkungen«. Frank Wagner brachte in seiner Rede sehr gut zum Ausdruck, dass die Auswirkungen der Kommunalisierung gerade für die ÖbVI von ernster Bedeutung sind und es daher wichtig ist, eigene Ziele zu definieren und dafür notwendige Mittel zu aktivieren. ÖbVI Petra Zeise Ewald Woicke rezitiert Tucholsky 2 3

5 EDITORIAL Verbündete? Darf ich raten? Freiberufler? 33. Jahrgang, 2007, Heft Dass ich das noch erleben darf: Architekten zu Gast im FORUM. Die Freiberufler, die wir Grenz- und Steingänger wegen ihrer schöpferischen Vielfalt am meisten bewundern. Die Berufsgruppe, der man Kreativität per se bescheinigt. Die Vertreter von Formen und Ästhetik, deren Gestaltungsergebnisse unser aller Lebensgefühl so unmittelbar beeinflussen. Architekten zu Gast bei den Kataster-, Absteckungs- und Flächenspezialisten, die gelernt haben, dass ihre Leistung als Zuarbeit in den einzelnen Gestaltungsphasen eines Bauwerkes»vereinnahmt«wird. Auf Anfrage bei einem ÖbVI, welchen Architekten seines Vertrauens er denn für einen Beitrag im FORUM gewinnen könnte, kam die Antwort, dass ihm nur Architekten bekannt seien, die entweder die Arbeit der Vermessungsingenieure gering schätzen oder deren Tätigkeitsfelder nun auch noch beackern wollen. Eine Einzelmeinung? Wahrscheinlich nicht. Und nun stellen sich Berufsvertreter des Architektenstandes in diesem Heft in ganz anderer Weise vor. Da ist die Rede von einem Netzwerk aller Fachgruppen, die zum Werden eines Bauwerkes beitragen. Da wird Teamfähigkeit bei Architekten und Fachingenieuren reklamiert. Und wir lesen von Partnerschaft am Bau. Das klingt ungewohnt. Wird da nur Sand in die Augen von uns Fokussierspezialisten gestreut? Beschwören da»baupaten«eine große Familie? Die Erklärung ist einfacher: Architekten suchen Verbündete bei der Bewältigung der immer größer werdenden technischen und wirtschaftlichen Herausforderungen. Auf ihnen lastet der enorme Druck der Bauherren und GU zur Kostenminimierung bei optimierter Gestaltungsqualität. Architekten werden für kaputte Stadtlandschaften verantwortlich gemacht. Gleichzeitig werden von ihnen zukunftsweisende Bauentwürfe erwartet. Architekten werden von der Komplexität des Bauprozesses, der Regelungsdichte der Vorschriften und einer wachsenden Terminnot erdrückt. Die Berufsgruppe der Architekten sucht unter den Freiberuflern Verbündete, die sich auf Interdisziplinarität einlassen, die wirtschaftliche Optimierung mittragen und verantwortliches Arbeiten im Netzwerk übernehmen. Warum sollen das nicht die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure sein, die behaupten, Grenzfeststellung genauso gut buchstabieren zu können wie Facility Management und Due Diligence. Vielleicht lassen sich entleerte Gebäudehüllen gemeinsam beleben, funktionsarme Innenstädte aufwerten oder verbrauchsoptimierte Gebäude errichten? Und nebenbei noch der freie Berufsstand stärken? Gut Vermessungsingenieure ticken anders (hierzu auch das»editorial 2«auf Seite 25). Aber die freiberuflichen Tugenden der persönlichen Integrität, des Gestaltungsmuts und der Verantwortungsbereitschaft sind doch bei beiden Berufsgruppen vorhanden oder? INHALT 33. Jahrgang, 2007, Heft MOSAIK EDITORIAL 4 ARCHITEKTEN Warten auf ein»kehlmann-phänomen«wolfgang Riehle 7 Damit der Gestaltungswille nicht abnimmt Arthur Numrich 0 Sachwalter des Bauherrn versus Sachwalter der Städte? Sebastian Großkopf 3 IMMOBILIEN Voll im Trend Walter Schwenk 6 Verfahren zur Ableitung von Bodenwerten für Einzelhandelsobjekte in Berlin Jürgen Burneleit 20 Zustandsmanagement von Gebäuden Joachim Matzkows 34 FORUM GLOSSAR Editorial 2 Cabrio meets Bulli Andreas Bandow 25 FORUM FEDERALE Freiberufler in Zeiten der Privatisierung und Globalisierung Harald Bartels 36 FORUM FRAGT Einmann-Messtrupp und durchgängiger Datenfluss Ein FORUM-Interview 38 RECHT Neuregelung der steuerlichen Bedarfsbewertung Holger Jürgens 46 TECHNIK»Wir navigieren Sie durch die Entsorgungswelt!«Michael Körner 48 Fahrzeugausbauten Andreas Bandow 54 FORUM IM FORUM Leserbriefe 52 FORUM FUNDUS Aus dem Alltag eines ÖbVI Claudia Zimmermann 53 BDVI INTERN BDVI-Aktion zur Wohnflächenberechnung 55 FORUM FUTURA 56 MOSAIK 62 IMPRESSUM 64 Revitalisierung 6 meint die Nutzungs- und Funktionserneuerung von Grundstücken, Gebäuden, ja von ganzen Stadtvierteln. Sie kann aber auch für die Belebung eingefahrener Berufsbeziehungen stehen. Unser Beispiel: Architekten und Vermessungsingenieure. FORUM begrüßt die Stadtgestalter Riehle, Numrich, Großkopf. Zwang oder Gewinn Untersucht mal 38 Führt der wirtschaftliche Druck zu Einmann- Messtrupps oder ist die technisch mögliche Zusammenführung von Datenerfassung und Datenverarbeitung vor Ort»gewollt«? FORUM fragt bei den ÖbVI-Kollegen nach. 20 Gutachterausschüsse können nicht jedes Fachproblem selbst lösen. Aber sie können wichtige Untersuchungen anstoßen. So geschehen in Berlin. Mit dem Auftrag an Berliner ÖbVI, über»verfahren zur Ableitung von Bodenwerten für Einzelhandelsobjekte in Berlin«nachzudenken, weist der dortige Gutachterausschuss einen neuen Weg von PPP. Nachahmenswert! 4 5

6 ARCHITEKTEN ARCHITEKTEN Vermessungsingenieure und Architekten Partner beim Planen und Bauen NETZKOORDINATOREN AM BAU FORUM stellt moderne Architekten vor Sie können sich an die Frühjahrshefte des FORUM der letzten Jahre erinnern. Zunächst stellten sich die Notare standes- und selbstbewusst vor. Dann waren die Stadtplaner zu Gast. Deren Beiträge trugen schon ein Staunen über die in der Zukunft zu bewältigenden Berufsaufgaben. In diesem Jahr schreiben Architekten im FORUM. Nein, nicht die Weltenbummler, die unabhängig vom nationalen oder regionalen Baugeschehen ihre Duftmarken setzen, sondern Architekten, die sich in ihrer Praxis den Problemen der Städte, der Verödung der Zentren und Zerfransung ihrer Ränder entgegenstemmen. Architekten, die eine Vernetzung aller am Baugeschehen Beteiligten befürworten und die Zusammenarbeit mit den Fachingenieuren suchen. Vergessen sind die Berufsverwalter, die glaubten, vor Fachingenieuren»Hof halten«zu können. Für die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure steckt in jedem Beitrag eine Aufforderung, ihren Fachbeitrag zu intensivieren, ihr Verständnis für Architektur zu verbessern und den Sinn für interdisziplinäre Zusammenarbeit zu schärfen. Warten auf ein Nach den aktuellen Mitgliedererhebungen der Bundesarchitektenkammer vom Januar 2007 kommt in Deutschland ein Architekt bzw. Stadtplaner auf 690 Einwohner. Allerdings gibt es regionale Unterschiede: Nach den Stadtstaaten Hamburg und Berlin liegt das Flächenland Baden-Württemberg bei der Architektendichte mit knapp 500 Einwohnern je Architekt an dritter Stelle. Die niedrigsten Architektendichten finden sich in Brandenburg und Sachsen-Anhalt, wo statistisch gesehen ein Architekt für Einwohner planen könnte. Insgesamt haben die Architektenkammern in Deutschland rund Mitglieder eine durchaus bedrohliche existenzielle Situation für den Einzelnen, bedenkt man die weiter wachsenden Mitgliederzahlen und den in den zurückliegenden Jahren drastisch eingebrochenen Markt. Glücklich dagegen der Berufsstand der Vermessungsingenieure, der mit bundesweit rund.300 BDVI-Mitgliedern im Vergleich nur ungefähr ein Hundertstel an Mitgliedern hat. Denn auch wenn die Zahl der Architekturstudierenden leicht rückläufig ist, wird sich am harten Wettbewerb für Architekten so schnell nichts ändern: Noch immer gibt es doppelt so viele Absolventen wie 65-jährige Architekten und diese denken mit Erreichen der Altersgrenze auch nicht zwangsläufig an den Ruhestand. Mit dem Bestseller»Die Vermessung der Welt«von Daniel Kehlmann ist das Vermessungswesen im vergangenen Jahr unversehens in den Mittelpunkt der Öffentlichkeit gerückt. Auf ein ähnliches Phänomen wartet die Architektur noch! Zwar haben»kehlmann-phänomen«wolfgang RIEHLE REUTLINGEN Bundestag und Bundesrat im vergangenen Jahr eine Stiftung Baukultur beschlossen, doch sichtbare Ergebnisse sind hier kurzfristig nicht zu erwarten. Bei der Öffentlichkeitsarbeit müssen weiter alle mitwirken die Architektenkammer Baden- Württemberg führt daher bereits seit zwei Jahrzehnten in den Städten und Landkreisen das Auszeichnungsverfahren»Beispielhaftes Bauen«durch und rückt damit die Zusammenarbeit von Bauherren und ihren Architekten regional ins Licht der Öffentlichkeit. Nicht zuletzt diese Wettbewerbe zeigten in den vergangenen Jahren die zunehmende Bedeutung des Bauens im Bestand. Um mit der vorhandenen, insbesondere historischen Bausubstanz korrekt umgehen zu können, müssen Bestandspläne vorliegen. Falls dies nicht der Fall ist, wird ein verformungsgerechtes Aufmaß erforderlich und somit die Zusammenarbeit mit Vermessungsingenieuren. Beim Erweitern vorhandener Bausubstanz sind präzise Anschlusshöhen und verlässliche Angaben zur Lage des Bestandes in Bezug auf die Eigentumsgrenzen unverzichtbare Grundlagen für den architektonischen Entwurfsprozess. Apropos Grundlagenermittlung: 6 7

7 ARCHITEKTEN ARCHTITEKTEN IM SCHADENSFALL WIRD'S SCHWIERIG ZUM AUFTRAGSVERHÄLTNIS VON ARCHITEKTEN UND VERMESSUNGSINGENIEUREN Die Frage nach dem Tätigkeitsfeld, für das ein Berufsvertreter haftet, stellt sich immer wieder neu. Bei Architekten und Vermessungsingenieuren kommt erschwerend hinzu, dass sich diese häufig in einem Auftragsverhältnis zueinander bewegen. Dies kann in direkter Form ausgebildet sein, indem also beispielsweise der Architekt dem Vermessungsingenieur in eigenem Namen einen Auftrag zur Erstellung einer Planungsgrundlage erteilt. Wenn das Auftragsverhältnis als Werkvertrag ausgeformt ist, lassen sich die Verantwortungsbereiche hierbei regelmäßig deutlich beschreiben und voneinander abgrenzen. Häufig wird der Architekt für den Bauherrn aber auch treuhänderisch tätig. Der Architekt hat dann nicht nur im Namen des Bauherrn das Recht der Auftragserteilung. Aufgrund der Rechtskonstruktion obliegt ihm auch die Gestaltung der Auftragsinhalte und damit auch der Arbeitsergebnisse der Fachingenieure. Er haftet dann gegenüber dem Bauherrn nicht nur für seine eigene Leistung, sondern auch für die Koordination der für die Planung erforderlichen Einzelleistungen. Eine weitere Variante stellt die Auftragsvergabe an Architekten und Fachingenieure durch den Bauherrn dar. Obwohl diese dann nur fachlich eine Gestaltungsgemeinschaft bilden, verbleibt dem Architekten doch ein Verantwortungsbereich, wie er sich üblicherweise aus der fachlichen Aufteilung am Bauvorhaben ergibt. Wie wichtig hier eine präzise Auftragsbeschreibung ist, zeigt folgendes Beispiel: Im Rahmen eines Bauvorhabens wurde ein Vermessungsingenieur vom Bauherrn mit Vermessungsleistungen beauftragt, u. a. auch mit der Berechnung der Abstandsflächen zum Nachbargrundstück. Nach Erbringung seiner Leistungen stellt der Vermessungsingenieur seine Honorarrechnung. Der Bauherr wendet u. a. gegen die Honorarforderung ein, der Vermessungsingenieur habe bei den Abstandsflächen fehlerhaft das so genannte Schmalseitenprivileg zugrunde gelegt und ihm Baurecht und Nachbarrecht gründen sich auf eine verantwortungsvolle Katastervermessung und dienen nicht selten ganz pragmatisch dem bürgerschaftlichen Frieden. Im Zusammenhang mit der Kartierung von Bewuchs, aber auch topographischen Verwerfungen, mäandrierenden Bachläufen und Naturdenkmalen auf bebauten und unbebauten Grundstücken entstehen Vermessungsingenieuren ebenfalls verantwortungsvolle Aufgaben, die für uns Architekten Ausgangspunkt sind für den sensiblen Umgang mit landschaftlichen Charakteristiken. dem Bauherrn sei hierdurch ein Schaden entstanden. Das OLG Hamm (Urt. v. 09. Juni U 52/98 NJW-RR 200, 22) bestätigte den Honoraranspruch des Vermessungsingenieurs und kam zu der Auffassung, dass ein mit der Berechnung von Abstandsflächen beauftragter Vermessungsingenieur nicht verpflichtet ist, die Frage der Anwendbarkeit des so genannten Schmalseitenprivilegs zu prüfen; diese Prüfung obliegt dem Architekten. Dem Bauherrn stünden aufrechenbare Gegenforderungen nicht zu. Der Vermessungsingenieur sei gegenüber dem Bauherrn nicht zum Schadenersatz verpflichtet. Insbesondere lasse sich eine Schadenersatzpflicht des Ingenieurs nicht daraus ableiten, dass er bei der Berechnung der Abstandsflächen zum Nachbargrundstück das so genannte Schmalseitenprivileg zugrunde gelegt habe, obwohl dies nach der in der Folgezeit von der Stadtverwaltung vertretenen Ansicht im vorliegenden Fall nicht anwendbar war. Denn der dem Vermessungsingenieur erteilte Auftrag erstreckte sich nicht auf die Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen der Anwendbarkeit des Schmalseitenprivilegs. Diese rechtliche Prüfung der Zulässigkeit der Anwendung des Schmalseitenprivilegs verblieb beim Architekten, der diese Frage im Einzelfall mit der zuständigen Bauordnungsbehörde abzuklären hätte. Ein mit der Berechnung von Abstandsflächen beauftragter Vermessungsingenieur ist nicht verpflichtet, die Frage der Anwendbarkeit des so genannten Schmalseitenprivilegs zu prüfen; diese Prüfung obliegt dem Architekten. Wenn der Bauherr dem Vermessungsingenieur außer der rein rechnerischen Ermittlung der Abstandsflächen ausnahmsweise auch die Verantwortlichkeit für die Prüfung der Anwendbarkeit des Schmalseitenprivilegs hätte übertragen wollen, hätte dies im Auftragsschreiben deutlich zum Ausdruck gebracht werden müssen. Auch wenn heute in vielen Bundesländern das Schmalseitenprivileg zur Vergangenheit gehört. Die Problematik der Abgrenzung ihrer fachlichen Verantwortungsräume bleibt Architekten und Vermessungsingenieuren erhalten. Auszug aus einem Artikel der Internetseite Die wirtschaftliche Optimierung von Hoch- und Tiefbaumaßnahmen ist abhängig von einer sorgfältigen Einfügung der Baukörper in eine vorgegebene Topographie. Umgekehrt kann die Einhaltung von Vorgaben in Bebauungsplänen ohne Hilfe der Vermessungsingenieure nicht gelingen. Im Benehmen mit Garten- und Landschaftsarchitekten und Verkehrsplanern ist z. B. die Bilanzierung von Aushubmassen und deren sorgfältig modellierter Wiedereinbau im jeweiligen Sachzusammenhang geboten. Nur so lassen sich degebank Berlin energieintensive Transportwege und wahrnehmbare Landschaftsverformung durch Erddeponien vermeiden. Einst waren Landkarten die einzige sichtbare Form der Arbeit von Vermessungsingenieuren. Heute werden Geoinformationen mittels computergestützter Verfahren erfasst, verarbeitet, analysiert und multimedial präsentiert. Während die Schweizer ihre Bauvorhaben noch mit Leergerüsten ganz pragmatisch und sehr anschaulich auf bauliche Verträglichkeit prüfen, werden hierzulande dreidimensionale Geländemodelle und andere rechnergestützte Visualisierungen für diese Zwecke eingesetzt Hightech! Früher erschöpfte sich die Zusammenarbeit von Vermessungsingenieuren und Architekten mit der Erstellung des Lageplans zum Baugesuch, dem Auspflocken des Baukörpers und dem Einschneiden des Schnurgerüsts. Mittlerweile sind sie zu Partnern über den ganzen Planungs- und Bauprozess geworden. Kühne Architekturen wie das neue Mercedes-Benz Museum in Stuttgart mit polygonalen Grundrissen, geschweiften Wandverläufen, konkav oder konvex gewölbten oder in sich verzogenen Wänden und Deckenflächen sind in der baulichen Umsetzung selbst durch spezialisierte Bauunternehmungen nur mit Hilfe modernster Vermessungsmethoden während der Ausführung möglich. Die Anforderungen an Architekten und Ingenieure sind stetig gewachsen und stehen im Übrigen jeweils in einem unmittelbaren Zusammenhang mit gesellschaftlichen Entwicklungen, sei es im Bereich des Rechts, der Wirtschaftlichkeit, der erwarteten Präzision oder der Wertigkeit wie z. B. im Umgang mit dem baulichen Erbe. Zu den Gemeinsamkeiten gehört aber auch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die die Vergütung der Leistungen beider Berufsstände regelt. Der Kampf um deren Erhalt sollte verbinden! Generell ist mit zunehmender Komplexität unserer Aufgaben die Beziehung beider Berufsgruppen notwendigerweise enger geworden. Der Einsatz von Vermessungsingenieuren sollte so früh wie möglich erfolgen und er sollte den Bauprozess kontinuierlich begleiten. Nur eine gelebte Interdisziplinarität kann wirtschaftliche Optimierung gewährleisten. Architekten und Vermessungsingenieure müssen gegenüber dem ohnehin regelmäßig überforderten Verbraucher, unser beider Auftraggeber, gemeinsam Verantwortung übernehmen. Auch aus berufspolitischer Sicht scheint deshalb ein engeres Miteinander sinnvoll. Wolfgang Riehle Reutlingen Freier Architekt BDA Präsident der Architektenkammer Baden-Württemberg riehle@akbw.de mail@riehle-partner.de ZUSAMMENARBEIT VON INGENIEUR UND ARCHITEKT Der Bauingenieur Gustav E. Kruck beklagt in einem Beitrag zur Schweizerischen Bauzeitung ganz allgemein das Verhältnis zwischen Ingenieuren und Architekten. Es ist ein Thema, das, obwohl die Publikation schon über 50 Jahre zurückliegt, heute immer noch aktuell ist. Zwei Aspekte stehen beim Text von Kruck im Zentrum: zum einen die ungenügende ästhetische Ausbildung des Ingenieurs, zum anderen die fehlende Zusammenarbeit von Architekten und Ingenieuren. Gerade diese beiden Punkte scheinen immer noch ungelöst und sind auch ein Thema der Ausbildung. Die Fragen nach der Entwurfskompetenz und der ästhetischen Qualifikation erhitzen weiterhin die Gemüter. Diese Diskussion spiegelt sich bereits im Text von 953 wider, denn als Beispiel führt Kruck seinen eigenen, unrealisiert gebliebenen Vorschlag für das Vordach des Flughafens Zürich an, das, obwohl von der Bauherrschaft zur Ausführung bestimmt, vom Architekten vehement abgelehnt worden war, der ein Glasdach konzipiert hatte. 8 9

8 ARCHITEKTEN ARCHITEKTEN Plädoyer für gemeinsame Anstrengungen um mehr Baukultur Damit der Gestaltungswille nicht abnimmt D er Vermesser ist zuständig für die Vermessung, der Fachingenieur für die Technik, der Statiker für die Konstruktion und der Architekt für die Baukultur: So ist es. Aber kann dies so nebeneinander stehen bleiben? Wer vor 00 Jahren ein Haus bauen wollte, brauchte einen Baumeister. Einen Experten in Theorie und vor allem in Praxis, der von allem etwas verstehen musste, von Geometrie und Mathematik, vom Zeichnen und von Räumen, von Materialien, vom Bauablauf. Von den Menschen. Heute braucht man Vermesser, Statiker, Bautechniker, Bauphysiker, Akustiker, Fassadenplaner, Heizungs-, Lüftungs-, Elektround Sanitärplaner. Und tausend Berater, wie Projektsteuerer, Makler, Marketingexperten, Banker und natürlich Juristen, die alle alles besser zu wissen meinen, die aber nie wirklich Verantwortung übernehmen und finanziell den eigenen Kopf hinhalten. Oder man nimmt gleich am besten einen Generalübernehmer, der alles garantiert, nur nicht die architektonische Qualität. Den Architekten scheint man eigentlich nicht mehr zu brauchen. Dabei ist das Bauen, die Arbeit des Architekten, eine sehr öffentliche und wichtige Arbeit, wir erleben sie mit jedem Schritt, mit dem wir uns durch eine Stadt bewegen. Bauen ist im hohen Maße eine soziale und gesellschaftliche Aufgabe. Ein Gebäude ist immer ein Stück einer baulichen Gesamtheit und hat eine Funktion, ist nicht nur zu vermarktendes Produkt. ARTHUR NUMRICH BERLIN Dass die Architektur immer weniger als Teil des kulturellen Umfeldes eines jeden Menschen anerkannt wird, liegt oft daran, dass immer mehr Investoren und Projektentwickler nur noch darauf aus sind, möglichst schnell ein möglichst billiges architektonisches Produkt zu erhalten. Fragen der Qualität, der Dauerhaftigkeit und Nachhaltigkeit, der Identität, also ausgesprochen gesellschaftliche Fragen, geraten hier zu Marginalien. Die objektive Abhängigkeit unserer Tätigkeit von dem geldgebenden Investor oder auch von dem öffentlichen Bauherrn beschränkt den Wirkungsgrad der Architekten. Dann sind da die vielen Gebäude, die ohne Architekten, ja sogar ohne Architektur entstehen. All diese Umstände machen uns ziemlich machtlos und auch sprachlos. Hinzu kommt, dass die schiere Größe der heutigen Bauaufgaben von einer Berufsgruppe eigentlich nicht mehr zu bewältigen ist. Und dass das Bauen heute viel mehr mit Streit um Kompetenzen und Verantwortlichkeiten als mit kreativem Entwerfen und konstruktivem Diskurs verbunden ist. Und auch der öffentliche Bauherr agiert letztendlich nur noch wie ein Kaninchen vor der Schlange des Rechnungshofs oder der Revision. Er will und muss es allen recht machen, muss sich nach allen Seiten absichern. Ich kenne es noch aus meiner Zeit als Referendar, dass verantwortliche Beamte oft einfach so Entscheidungen getroffen haben:»das wird jetzt so gemacht, das nehme ich auf meine Kappe.«Der heutige Vertreter des öffentlichen Bauherrn ist gezwungen, es allen recht zu machen, er darf oder kann keine Verantwortung mehr übernehmen, und er verwässert oder»verkompromisst«seine Vorgaben. Und auch darunter leidet die Baukultur. Baukultur und Bauqualität kann nur gemeinsam mit guten Bauherren entstehen. Da liegt eine große Aufgabe, auch für den öffentlichen Bauherrn, der in der Tradition immer Vertreter der Baukultur war. Die Bauten der Bahn, der Post, der Rathäuser und Schulgebäude landauf und landab sind Zeugnis dafür. Leider ist dies in den Zeiten sehr enger Budgets deutlich weniger geworden. Glücklicherweise kann man noch, wenn man durch unser Land fährt, in jeder Stadt, in jeder Gemeinde eine schöne Schule oder eine gut gestaltete Kindertagesstätte mit hoher Qualität finden. Aber der Gestaltungswille der Gemeinden oder ist es die Kraft zur Gestaltung? nimmt ab. Ohne gemeindliche Steuerungsschläge der Sparkassen, Versicherung o. Ä. schlägt der Gestaltungswille oft wilde Kapriolen. Eine Steigerung ist die»aldiisierung«, die»lidlisierung«und»verschleckerung«der Landschaft, die unsere Städte zerstört. Hier muss entgegengewirkt werden. Und dass kann nur in einer gemeinsamen Anstrengung aller Beteiligten geschehen. Die Zusammenarbeit des großen Teams der Fachingenieure mit den Architekten ist nach meiner Erfahrung gut und konstruktiv, insbesondere bei der Entwicklung und der Ausarbeitung von technischen Belangen und wirtschaftlichen Vorgehensweisen. Was wir aber heute von den Fachingenieuren und auch von den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren erwarten und brauchen, ist eine noch komplexere, ganzheitliche Betrachtung des Bauens, ein Hinausschauen über den Tellerrand: ein Denken im komplexen Zusammenhang eines Gebäudes mit seinen Kriterien der Funktionalität und Benutzbarkeit, der Wirtschaftlichkeit und Umsetzbarkeit, aber auch der Aufgabe und des Zwecks von Architektur und Gestalt. Die Architektur, der Entwurf, muss daher von allen Beteiligten verstanden werden, ja, auch von denen, die sich eigentlich nur um den Grund und Boden kümmern. Spezialisiertes Fachwissen allein kann uns nicht weiterbringen. Komplexe Gebäude brauchen komplexe Teamstrukturen, brauchen Menschen, die zusammenarbeiten, erfordern neue Planungsstrukturen. Die bisher stark hierarchischen Abläufe in den Firmen, Institutionen und Behörden, für die wir bauen (genauso wie in unseren Planungsteams) werden abgelöst durch vernetzte Strukturen: Die Zusammenarbeit muss als Netz aller Beteiligten, Baufachleute und Bauherren genauso wie Nutzer, Betroffenen und Vertreter von Stadt und Gemeinde begriffen werden. Das erfordert neue Beweglichkeiten, es erfordert Leute, die diese Prozesse führen, die diese Netzwerke verstehen, lenken und steuern können. Das Planen von Prozessen und Abläufen wird genauso wichtig werden wie das Planen der Gebäude selbst. Gerade das Zusammenführen der Einzelteile wird wesentlich die Zukunft unserer Arbeit als Architekten bestimmen. ARCHITEKT VERTEIDIGT»SEIN WERK«Bahn kontra Architekten im Streit über die Ausführung der 450 mal 60 Meter großen Decke in den unteren Ebenen des Hauptbahnhofes/Lehrter Bahnhofes entschied das Landgericht am 22. November 2006 über die Fragen des Urheberrechts. Das Architektenbüro Gerkan Marg und Partner (gmp) bezeichnete die von der Bahn gewählte Flachdecke als»kulturlos«. In jedem seiner Bauwerke (u. a. Flughafen Tegel) arbeite er mit Gewölbedecken, die Räume auf eine besondere Art erlebbar machen, argumentierte Meinhard von Gerkan.»Die optische Wahrnehmung dieses in seiner Größe weltweit einzigartigen unterirdischen Raumes wird von der Decke geprägt.«die Bahn hielt die explodierenden Kosten für den Hauptbahnhof dagegen, der auf 500 bis 700 Millionen Euro geschätzt wird. Allein für die Hallendecke waren, so hieß es im Gericht, neun Millionen Euro veranschlagt. Damit hätten sie ihr kathedralenartiges Gebäude bauen können, so die Architekten. Die Bahn glaubte nach mehrjähriger Planung nicht daran und beauftrage ein anderes Architektenbüro mit dem Einbau einer preiswerteren Flachdecke. Das Berliner Landgericht sprach dem Architekten im Urheberrechtsstreit Recht zu. Durch die Änderungen am Bau sei die ursprüngliche Planung des Stararchitekten Meinhard von Gerkan»erheblich entstellt«worden.»ein Rückbau der Decke wäre durchzuführen.«das Unternehmen beziffert die Umbaukosten auf 40 Millionen Euro und rechnet mit drei Jahren Bauzeit. Die Bahn kündigte deshalb bereits Berufung an. 0

9 ARCHITEKTEN ARCHITEKTEN NEUE AUSRICHTUNG DER ARCHITEKTURBÜROS Maßnahmen zur Energieeinsparung, Sanierungsmaßnahmen, Objektüberwachung, Gebäudemanagement, Vermögensberatung, Projektentwicklung, Projektmanagement, Sachverständigentätigkeit für Schall-, Wärme-, Brandschutz, Bewertung von Grundstücken und Gebäudeschäden, Sicherheits- und Fluchtwegforschung, Innenausbau von Flugzeugen und Yachten, Bausachverständigentätigkeit all dies sind Aufgabenfelder, die von Journalisten im Zusammenhang mit der Frage nach möglichen Auswegen aus der Architektenkrise immer wieder genannt werden. Empirische Untersuchungen zu diesem Thema gibt es bislang kaum. Einzig im Rahmen der Untersuchung von Hommerich im Jahr 997 wurde eine aussagekräftige Zahl von Architekten aus NRW zu neuen Tätigkeitsfeldern für ihren Berufsstand befragt. Die insgesamt 572 befragten Architekten gaben auf diese Frage vielfältige Antworten. Gut ein Drittel der Architekten (34 %) sieht in der Sanierung sowie im Um- und Ausbau von Gebäuden ein Betätigungsfeld mit Zukunftspotenzial. Mit Beratungsleistungen, z. B. für Bauherren, können Architekten aus Sicht von 22 % der Befragten zukünftig erfolgreich am Markt agieren. Für 2 % ist ökologisches Bauen ein zukunftsfähiges Marktsegment. Im Projekt- bzw. Gebäudemanagement sehen 20 % der Architekten eine Chance für ihren Berufsstand. Kostengünstiges Bauen ist nach Meinung von 8 % der Befragten eine geeignete»überlebensstrategie«für die Zukunft. Für eine Ausweitung des Aktionsradius der Architekten über die Landesgrenzen der Bundesrepublik hinaus plädieren 4 % der Befragten. Auszug aus einer Veröffentlichung der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen aus dem Jahr 2005 Wie auch in anderen Berufszweigen, führt die zunehmende Technisierung gerade beim Bauen zu immer größerer Spezialisierung; der technische Fortschritt produziert ungebremst immer spezielleres Spezialwissen. Der Architekt kann daher heute nicht mehr, wie der Baumeister früherer Jahrhunderte, alle Zusammenhänge des Bauens allein erfassen. Wir müssen umdenken. Eine wesentliche Aufgabe der Architekten ist heute mittlerweile, ein Heer der Spezialisten im Planungsprozess zu koordinieren. Und das ist wichtig, denn kaum ein Spezialist kann (vielleicht auch: erkennt) die Auswirkungen seines Tuns auf andere Gewerke und auf das Ganze hinreichend berücksichtigen. Der Architekt im Berufsverständnis des ehemaligen Baumeisters ist es gewohnt, interdisziplinär zu denken, er kann technische, funktionale, wirtschaftliche, gesellschaftliche und künstlerische Aspekte zusammenführen und er hat vor allem soziale Kompetenz. Aber er ist angewiesen auf die Kooperation, auf die Mitund Zusammenarbeit der Fachingenieure, der Vermesser und Statiker. Wir brauchen uns gegenseitig das Verständnis für die Probleme des Anderen muss gefördert werden. Dabei sind es nicht nur die technischen Probleme, sondern auch die gestalterischen und gesellschaftlichen. Das Verständnis für Kultur, für Baukultur, muss von allen Beteiligten gefordert, aber auch gefördert werden. Denn ein Haus ist immer auch ein Stück unserer Umwelt. Arthur Numrich Numrich Albrecht Klumpp Architekten BDA Kohlfurter Straße Berlin info@nak-architekten.de Neubau Historisches Museum Berlin Der Architekt in der städtebaulichen Entwicklung Sachwalter des Bauherrn versus Sachwalter der Städte? D ie Begriffe»Architektur«und»Architekt«werden in der heutigen Zeit in vielen Zusammenhängen verwendet. Adaptiert in Bereichen, wie z. B. der EDV als»netzwerkarchitektur«oder der Politik als»architekt der Einheit«, stehen sie als Synonyme für die Lösung komplexer Systeme oder Situationen. Dem»richtigen«Architekten wird die Verwendung seiner Berufsbezeichnung störend erscheinen, sie beinhaltet aber auch eine positive Wertschätzung eines ganzen Berufsstandes.»Architekt, Innenarchitekt, Landschaftsarchitekt oder Architekt für Stadtplanung (Stadtplaner) darf sich nur nennen, wer in der Architektenliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragen und somit Mitglied der Architektenkammer ist. Voraussetzung dafür ist ein abgeschlossenes Hochschulstudium der entsprechenden Fachrichtung und eine mindestens zweijährige Berufspraxis Architekten, Innenarchitekten, Landschaftsarchitekten und Stadtplaner sind Gestalter, Berater, Konstrukteure und Manager. Als Sachwalter des Bauherrn bringen sie dessen Wünsche mit den Bauvorschriften, den örtlichen Satzungen und den finanziellen Möglichkeiten in Einklang.«Architektenkammer Thüringen Tatsächlich ist der Arbeitsbereich der Architekten so vielschichtig wie die externe Verwendung des Begriffes. Dabei spielen neben funktionalen, gestalterischen und ökonomischen Ge- SEBASTIAN GROSSKOPF GOTHA sichtspunkten immer mehr demographische, soziale und ökologische Belange eine große Rolle. Eine schrumpfende und überalterte Bevölkerung wird in der Zukunft genauso unsere Arbeit beeinflussen wie die globale Erwärmung und die Zunahme von extremen Witterungseinflüssen. Besonders in den neuen Bundesländern, die zusätzlich durch Abwanderung der Bevölkerung einem starken Strukturwandel unterliegen, werden die zukünftigen Probleme Deutschlands bereits jetzt sichtbar. Begünstigt durch die Verlagerung von Wohneigentum auf die»grüne Wiese«und die Schaffung neuer Gewerbegebiete an den Randlagen entstehen innerstädtische Brachflächen, werden gewachsene Stadtstrukturen aufgelöst. Andererseits verschmelzen ganze Ortschaften durch die Erschließung der Peripherie. Die Trennung zwischen Innen und Außen, Stadtraum und Landschaftsraum verschwindet. Initiativen wie»genial zentral«des Freistaates Thüringen versuchen dieser Entwicklung entgegenzuwirken. Bei städtebaulichen Wettbewerben werden von den Architekten und Stadtplanern Konzepte entwickelt, die sich mit der Revitalisierung 2 3

10 ARCHITEKTEN ARCHITEKTEN Das Konzept unseres Wettbewerbsbeitrages»Genialzentral: Wohnen in der Schwabhäuser Straße in Gotha«nimmt die bestehende Struktur der Altstadt auf. Die Blockränder an der Schwabhäuser Straße werden geschlossen. Die Neubauten berücksichtigen in ihrer Kubatur und Gliederung den städtebaulichen Kontext. Durch Entkernung der Blockinnenbereiche werden attraktive private und halböffentliche Freiräume geschaffen, welche die Qualität des Quartiers erheblich verbessern. Die Vernetzung der Grünflächen ergänzt die bestehende Gitternetzstruktur aus Straßen, Gassen und Plätzen mit ihren abwechslungsreichen Raumfolgen in der historischen Altstadt. Die Mischung von Wohnen und Gewerbe führt die historisch gewachsene Nutzungsstruktur fort. der Brachen beschäftigen, die aufzeigen, dass attraktiver Wohnraum auch in der Innenstadt realisiert werden kann. Zusammen mit der vorhandenen Infrastruktur, den kurzen Wegen, kulturellen Einrichtungen und Freizeitangeboten entstehen hier Wohnquartiere, deren Vorteil gegenüber den B-Plan-Gebieten der Peripherie auf der Hand liegt. Abbildung oben Weiterhin spielt die sich ändernde Altersstruktur eine zunehmende Rolle. Die klassische finanzielle Versorgung der Rentner durch junge Verdiener, die in die öffentlichen Sozialkassen einzahlen, wird verschwinden, weil die Belastung durch das fehlende Gleichgewicht nicht zu tragen ist. Stattdessen werden sich Solidargemeinschaften anderer Formen entwickeln. Wohngemeinschaften von Jungen und Alten entstehen. In dieser Symbiose werden Aufgaben wie beispielsweise Kinderbetreuung und Einkaufen zusammen erledigt. Es entwickeln sich neue familienübergreifende soziale Bindungen. Neben der Notwendigkeit der Barrierefreiheit müssen Architekten hier die neue Lebensstruktur in die funktionale Struktur ihrer Häuser einfließen lassen, vollkommen neue Gebäudetypologien werden entstehen. Zusammen mit der Entwicklung von Neubauprojekten auf innerstädtischen Brachflächen liegt ein wichtiger Aufgabenbereich beim Bauen im Bestand. Hier gilt es, vorhandene Immobilien durch Umbaumaßnahmen einer neuen Nutzung zuzuführen bzw. den vorhandenen Nutzungswert zu erhalten und zu steigern. Beispielsweise erfreut sich in Gotha ein Wohngebiet mit Siedlungshäusern der 20er Jahre des vorigen Jahrhunderts aufgrund seiner zentralen Lage und geordneten Struktur großer Beliebtheit. Natürlich entsprechen die fast 00 Jahre alten Häuser nicht mehr den heutigen Bedürfnissen. Die Grundrisse sind zu klein, die Belichtung auf notwendige Fenster beschränkt. Weiterhin hat die Gebäudehülle nicht die notwendigen Dämmeigenschaften, um das Haus wirtschaftlich beheizen zu können. Es ist relativ einfach, die bauphysikalischen Eigenschaften zu verbessern. Doch ein Haus mit Rücksichtnahme auf die ursprüngliche Form und Gestaltung (die zum Teil noch bei den Nachbarn besteht) größer zu machen, ist eine interessante Aufgabe. Oftmals reichen kleine Eingriffe, wie die Vergrößerung einer Gaube mit Fenster, um den dahinterliegenden Raum besser zu belichten und damit großzügiger erscheinen zu lassen. Abbildung links unten Zunehmen wird auch die Rolle der Innenarchitektur. Gerade bei Gebäuden von historischer Bedeutung ist es wichtig, unter Einbeziehung und Erhalt der vorhandenen Substanz, zeitgemäße Lösungen für sich ändernde Nutzungen zu finden. Dabei steht der Architekt vor der Schwierigkeit, den richtigen Weg zwischen der Integration der neuen Funktionen in die alten Grundrisse und der Notwendigkeit zur Veränderung der bestehenden Struktur zu finden. Ein besonderes Augenmerk liegt neben dem kreativen Umgang mit dem Bestand auf der Vermittlung der Ideen gegenüber den Bauherren und Baubeteiligten. Oft sind lange Diskussionen notwendig, um seine Vorstellungen über die zukünftige Gestaltung zu vermitteln, gerade wenn es notwendig wird, zugunsten eines schlüssigen Konzeptes alte Elemente bewusst zu verändern.»wie ein Musiker, der ein Musikstück nachspielt und neu interpretiert, entscheidet der Architekt, welcher Teil der Geschichte des Hauses seinen Betrachtern und Nutzern erzählt wird und welcher verborgen bleibt und wie die Erzählung fortgeschrieben wird.«prof. Dipl.-Ing. Architekt Th. Knerer Der Architekt Ludwig Bohnstedt (Gewinner des Wettbewerbes von 872 um den Deutschen Reichstag, der aber wegen Problemen hinsichtlich der Besitzverhältnisse des erwünschten Baugrundstückes nicht von ihm realisiert wurde) errichtete um 875 ein Bankgebäude am Ekhofplatz in Gotha im Baustil des Historismus. Wie in unserem Beispiel sind diese Gebäude vor allem durch eine ausgewogene Fassadengestaltung mit entliehenen Gestaltungselementen vergangener Epochen geprägt. Die Raumaufteilung ordnet sich der Gebäudehülle unter. Viele Umnutzungen und damit verbundene Umbauarbeiten taten ihr Übriges, so dass ein von außen schönes, aber innen verbautes Haus der Ursprung unserer Umplanung war. Ansatz unseres Entwurfes für die Gestaltung der öffentlichen Bereiche einer Arztpraxis sind die Orientierung der Besucher und die natürliche Belichtung und damit die Aufwertung der innen liegenden dunklen Gebäudezonen. Abbildung unten Der kleine Einblick in die laufenden Projekte unseres Büros zeigt, wie sich die Aufgabenfelder der Architekten in Deutschland entwickeln werden. War unsere Tätigkeit bis jetzt größtenteils durch Wachstum und Expansion und damit Neubau geprägt, werden wir uns künftig mehr mit dem Umbau vorhandener Substanz beschäftigen. Zeitgleich sind die mit dem Rückgang der Bevölkerung und der damit verbundenen Schrumpfung der Städte einhergehenden Probleme zu lösen. Es gilt das Gleichgewicht der baulichen Konzentration der Stadtkerne gegenüber dem freien Landschaftsraum wiederherzustellen und zu erhalten. Sebastian Großkopf Dipl.-Ing. (FH) Freier Architekt in Gotha Die Grundlage zur Neugestaltung der bestehenden Fassade bildet die historische Ansicht in ihrer Kleinteiligkeit und Materialwahl. Es erfolgt jedoch keine Nachbildung, sondern eine zeitgemäße Verknüpfung der verwendeten Baustoffe mit einer modernen Formensprache. Die großen Fensteröffnungen erhalten stehende Formate durch zweigeteilte Verglasungen. Der Einsatz von Holz spiegelt sich in der Verkleidung des flachen Anbaus und den fensterbegleitenden Fassadenelementen wider. Die unbegleiteten Wände des Altbaus werden verputzt. Der Wartebereich erfährt durch die Freilegung und Restaurierung der bestehenden Stuckdecke eine besondere Wertigkeit, die durch das Absenken der Decke in den tangierenden Fluren unterstrichen wird. Ein Raumteiler, der als Stauraum und Präsentationsfenster genutzt wird, schirmt einerseits die Rezeption ab und lässt andererseits die schwere tragende Wandachse des Hauses verschwinden. Ergebnis ist eine offene und fließende Raumwirkung mit allseitiger Belichtung, die eine angenehme Atmosphäre in der Praxis schafft. 4 5

11 IMMOBILIEN IMMOBILIEN REVITALISIERUNG ALS TECHNISCHE UND WIRTSCHAFTLICHE GESAMTAUFGABE REVITALISIERUNGSAUFGABEN Projektmanagement VOLL IM TREND Revitalisierung signalisiert Erneuerung und Neubelebung. Damit ist dieser Begriff nicht nur jahreszeitlich WALTER SCHWENK BERLIN Allgemein Im Städtebau meint Revitalisierung die Ertüchtigung verbrauchter Flächen, welche auf die Wiedergewinnung von Nutzungsmöglichkeiten und Stadtfunktionen abzielt. Das gilt für Stadtgebiete wie für Gebäude gleichermaßen. Die Strategien und Handlungsinstrumente einer seriösen Revitalisierung sind vielfältig und verlangen eine komplexe und dementsprechend interdisziplinäre Behandlung. Dies ist lange Zeit außer Acht gelassen worden. Architekten wie Ingenieure, Stadtplaner wie Projektentwickler meinten, Revitalisierung mit eigenem Sachverstand bewirken zu können. Revitalisierung geschieht aber prozesshaft und verlangt von allen Beteiligten nicht nur ein aufeinander abgestimmtes Zusammenwirken, sondern auch einen»langen Atem«. Ausgehend von einer grundstücksrechtlichen, bautechnischen und städtebaulichen Analyse sind Szenarien zu entwickeln, die rechtliche Neuordnung, eine wirtschaftliche Wiederbelebung oder eine Rückgewinnung von Nutzungsmöglichkeiten bewirken. Die Vielfalt der Revitalisierung wird im weiteren Verlauf anhand von praxisbezogenen Beispielen verdeutlicht. Revitalisierung beginnt mit einer sorgfältigen Standort-, Markt- und Nutzungsanalyse. Prozessplanung, Projektmanagement und Vertragsvorbereitung sind daher unabdingbar. Beispiel Die R. GmbH ist Eigentümer eines Grundstücks in bevorzugter Wohnlage am Grunewald im Südwesten Berlins. Die Grundstücksnutzung und die Ertragssituation sind seit langem nicht mehr lage- und planungsadäquat. Mit der Freimachung des Grundstücks ginge eine erhebliche Wertsteigerung einher, die der Eigentümer bei einer Veräußerung realisieren möchte. Wie können die Ziele benannt und kalkuliert werden? Mit einer Standort- und Marktanalyse lässt sich die städtebaulich und wirtschaftlich sinnvollste Nutzung aufzeigen. Daran muss sich jedoch auch eine Investitionsrechnung anschließen. Schließlich müssen Nutzen und Risiken abgewogen werden. Erst wenn diese Untersuchungen lückenlos durchgeführt werden, können Empfehlungen zur weiteren Grundstücksentwicklung seriös gegeben und der Eigentümer bei der notwendigen Mietvertragsauflösung beraten werden. Auf diese Weise werden durch professionelle Unterstützung des Eigentümers Nutzungsrisiken bereits in einem frühen Projektplanungsstadium minimiert. bedingt voll im Trend. Im Planungs-, Bau- und Grundstückswesen verspricht Revitalisierung die Überwindung von Problemen, die einer nutzungs- und wachstumsorientierten Entwicklung entgegenstehen. Davon gibt es viele. Abb. : Übersicht der möglichen Bereiche von Revitalisierungsaufgaben bei Eigentümern, Kommunen und Investoren Revitalisierung Eigentümer Kommunen Investoren EINLEITUNG Aufgrund eines permanenten Wandels der Wirtschafts- und Gesellschaftsstrukturen beklagen Kommunen zunehmend Qualitätsverluste von Wohn- und Arbeitsfunktionen, und dies in Zentren genauso wie an der Peripherie der Städte. Eigentümer erleben, wie Substanzverluste an Gebäuden mit einem Verlust an Wirtschaftlichkeit einhergehen. Unternehmer wie Investoren vermissen wirtschaftliche Anreize; stattdessen kämpfen sie mit strukturellem Leerstand und Stadtverödung. Kommunen, Eigentümer und Investoren alle warten auf eine Revitalisierung von Stadtgebieten, Gebäuden und Grundstücksflächen. bedarfsorientiert Instandsetzung Sanierung Arrondierung angebotsorientiert Umnutzung Modernisierung Bodennutzung bedarfsorientiert angebotsorientiert nachfrageorientiert investororientiert Rückbau Entwicklungsplanung Nutzungsalternative Erhaltung Zwischennutzung Stadtimage Umbau Aufwertung Marktfähigkeit Rendite Finanzierungskonzept Gesellschaftsmodell 6 7

12 IMMOBILIEN IMMOBILIEN Grundstücksmanagement Gebietsmanagement Bodenmanagement Objektmanagement Durch ein Grundstücksmanagement, das Rechtsbereinigung, Flächentausch oder Arrondierungsmaßnahmen umfasst, werden die Voraussetzungen für wirtschaftlich optimierte Grundstücksnutzungen geschaffen. Neu ist dabei der Versuch eines konsensualen Zusammenwirkens. Angesichts leerer Staatskassen werden gesetzliche Bodenordnungsverfahren immer weniger»angefasst«. Andererseits ist das Verständnis für Vorteile freiwilliger Bodenordnungen noch unzureichend entwickelt. Beispiel Die Betreiber einer Autowerkstatt wollen durch Neubau eines Ausstellungssalons ihr Leistungsangebot erweitern. Da das Grundstück bereits überbebaut ist, bedarf es zunächst einer Grundstückserweiterung durch benachbarte Brachflächen. Nur bei einem konzeptgesteuerten Vorgehen werden alle Beteiligten für das Vorhaben gewonnen werden können. Es sollte gelingen, die beabsichtigte Bodenordnung zu einer win-win-situation zu machen. Erst danach lassen sich Planung, Vorbereitung und Optimierung des Grundstückserwerbs sinnvoll gestalten und die grundstücks- und planungsrelevanten Grundlagen gestalten. Hierbei führt nur ein Zusammentreffen von beratungs-, planungs- und vermessungstechnischem Know-how zum Erfolg. Abb. 2: Übersicht der Handlungsinstrumente zur nutzungsspezifischen Revitalisierung Revitalisierung von von von von Bauland Grundstücken Stadtgebieten Nutzungsflächen Jedes städtebauliche Gebietsmanagement bedarf der Zusammenarbeit professioneller, d. h. erfahrener kommunaler und privater Sanierungs- und Entwicklungsträger. Wegen der Rechtsbezogenheit einerseits und der finanziellen Auswirkungen andererseits bietet sich zusätzlich ein moderierendes und mediatives Gebietsmanagement an. Beispiel Die Stadt L. bekämpft seit Jahren Substanz- und Funktionsverluste in Stadtgebieten mit städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen. Aufgrund einer wirtschaftlichen Ermattung der Stadt, einer unaufhaltsamen Migration von Arbeitskräften und Investorenmangels»rutschen«die Gebiete trotz sichtbarer Gestaltungserfolge weiter ab. Die Sanierungsmaßnahmen wirken mit einzelnen Stadtumbaumaßnahmen dieser negativen Entwicklung nur unzureichend entgegen. Es wird schnell deutlich, dass die Problemstellungen komplexer sind. Zu den rechtlichen, planerischen und bodenpolitischen Fragen treten wirtschaftliche und soziale Auffälligkeiten, deren Bewältigung eine neue Entwicklungsstrategie erforderlich macht. Revitalisierung»verlorener«Stadtgebiete wird erst dann erreicht, wenn Stadtentwicklung nicht mehr rein städtebaulich interpretiert wird. durch durch durch durch Projektmanagement Grundstücksmanagement Gebietsmanagement Bodenmanagement Das operative Bodenmanagement besteht in der Aufstellung von Nutzungsszenarien, Kosten- und Nutzungsanalysen und der Optimierung der Summe aller Maßnahmen, die darauf abzielen, das in der Planung ausgewiesene oder im Bestand vorhandene Bauland für die vorgesehene städtebauliche Nutzung verfügbar zu machen. Beispiel Eigentümer P. ist wie die Eigentümer seiner Nachbargrundstücke im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet. Mittels eines Flächentausches zwischen den Beteiligten soll das geplante städtebauliche Konzept unter Neubildung von wirtschaftlich gut nutzbaren Grundstücken durchgesetzt werden. Positiver Nebeneffekt für die Beteiligten ist die Vermeidung von tatsächlichen Ausgleichszahlungen durch Ausgleich in Fläche. Ein freiwilliger Flächentausch unter Einbeziehung der Entwicklungsvorstellungen der beteiligten Eigentümer ist eine Möglichkeit der Vorbereitung eines neuen Nutzungskonzeptes für städtebaulich ungeordnete Bereiche. Das Verfahren ist durch Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu begleiten. Nutzungsszenarien müssen unter Würdigung der damit verbundenen Chancen und Risiken für die Grundstücksentwicklung durchgespielt und den Beteiligten transparent gemacht werden. Revitalisierung von Bausubstanz erfordert Objektmanagement. Architekten und Bauingenieure sind versucht, auch diese Aufgaben als baukörperbezogen zu verstehen. Bautechnische Sanierung oder Modernisierung ist aber ein Mittel zum Zweck. Darum gilt: Auch Objektmanagement hat im Grunde nicht die Verbesserung des Bauzustands, sondern die Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des Objekts zum Ziel. Beispiel Fachfirmen und Ingenieure schließen sich zur»investmentsicherung von Immobilien«zusammen und bieten Lösungen zu folgenden Fragestellungen an: Ursachen des Missstandes, Analyse der tatsächlichen Gegebenheiten Bedarfsermittlung, Feststellung des Instandsetzungsbedarfs Bewertung des Revitalisierungspotenzials Umsetzung durch Konzeptionierung der erforderlichen Maßnahmen Nachweis über eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit Das Netzwerk nutzt die Kompetenz der einzelnen Partner, gewährleistet hohe Synergieeffekte und ermöglicht Know-how- Transfer innerhalb der Einnahmen = const. Fachingenieure. Ziel des Projekts ist die Sicherung des Investments Rendite sinkt E und damit eine Optimierung der Rendite. FAZIT Betriebskosten steigen Revitalisierung darf nicht mehr als Einzelmaßnahme verstanden, sondern muss als ein komplexer Arbeitsansatz begriffen werden. Einzelmaßnahmen stehen in der Gefahr, die strukturellen Rahmenbedingungen, das städtebauliche Umfeld oder die Wirtschaftssituation nicht hinreichend zu berücksichtigen. Gleiches gilt für die Ausführung. Revitalisierung lässt sich nur dann erfolgreich durchführen, wenn Planung und Ausführung auf der Basis einer technischen und wirtschaftlichen Gesamtkompetenz erfolgen. Obwohl diese Erkenntnis nach den obigen Ausführungen leicht zu gewinnen ist, stehen in der Praxis berufliche Enge und Egoismen einer Umsetzung noch häufig entgegen. Zeit von Bestandsgebäuden durch Objektmanagement Dr.-Ing. Walter Schwenk W.Schwenk@rsp-bewertung.de 8 9

13 IMMOBILIEN IMMOBILIEN Schritte zur transparenten Wertfindung Verfahren zur Ableitung von Bodenwerten für Einzelhandelsobjekte in Berlin JÜRGEN BURNELEIT BERLIN Markante Einzelhandelsobjekte übernehmen wegen ihrer komplexen Bedeutung regelmäßig auch die Funktion eines ortsbildprägenden Stadtquartiers. In vielen Fällen liegen für einzelhandelsrelevante Lagen im polyzentralen Stadtgefüge Berlins keine konkreten Boden(richt)werte vor. Zur Transparenz des Berliner Grundstücksmarktes sind diesbezügliche Kenntnisse notwendig und sinnvoll. Das dargestellte Modell basiert auf einer objektbezogenen Standortanalyse an mindestens zwei Referenzobjekten mit den zugehörigen Bodenwerten. Ziel des Verfahrens ist es, hieraus einen funktionalen Zusammenhang abzuleiten, die notwendigen Abbildungsparameter zu berechnen, um anschließend aus Standortprofilen zu bewertender Zielobjekte den gesuchten Bodenwert abzuleiten. Es wird nachfolgend ein Verfahren zur Ableitung von Bodenwerten für den Teilmarkt der Shopping-Center vorgestellt. BERLINER EINZELHANDELSSTRUKTUR Zur Ableitung konkreter Bodenwerte über teilmarktbezogene Verfahren sind zunächst die verschiedenen urbanen Zentren, als qualifizierte Orte des Einzelhandels im Berliner Stadtgefüge, quantitativ und qualitativ zu präzisieren. Die Definitionen und Darstellungen sind in den Publikationen [], [2] und [3] nachzulesen. Folgende Zentrentypen in hierarchischer Abstufung sind zu unterscheiden: Ring-Center, Frankfurter Allee, Berlin-Lichtenberg Zentrumsbereiche»Zoo«und»Mitte«Hauptzentrum (HZ) Besonderes Stadtteilzentrum (BZ) Stadtteilzentrum (SZ) Ortsteilzentrum (OZ) Nahversorgungszentrum (NZ) Über die Zentrentypen werden großflächig Stadtsegmente längs bedeutsamer Straßen und Plätze einschließlich etwaiger Dienstleistungs- und Kulturangebote mit angrenzendem Wohnumfeld summiert. Die konkreten Einzelhandelsobjekte befinden sich innerhalb dieser Stadtbereiche dann oft in exponierter Lage. Größe und Tragweite der jeweiligen Einzelhandelsbetriebsform sind in der Regel mit dem Zentrentyp korreliert. Je nach Warensortiment und Vertriebsform werden u. a. folgende Arten klassifiziert: Galerie, Passage Shopping-Center Warenhaus, Kaufhaus Fachgeschäft, Ladenhandwerk Discounter, Verbrauchermarkt Supermarkt, Lebensmittelgeschäft sowie Fachmarkt, Fachmarktagglomeration Multifunktionscenter, Themencenter Shopping-Center Überwiegend als Einheit geplante, errichtete und verwaltete Versorgungseinrichtung in oft architektonisch großzügiger Bauweise mit einem guten Branchenmix und großer Angebotspalette, insbesondere in den umsatzstarken Branchen Bekleidung, Unterhaltungselektronik und Lebensmittel bei einer Verkaufsfläche von mindestens m 2. Sie sind meistens erlebnisorientiert konzipiert. Um zusätzliche Laufkundschaft zu absorbieren, sind stark passantenfrequente Stadtstraßen und Plätze prädestinierte Standorte. Lebensmitteldiscounter Versorgungseinrichtungen für Waren des täglichen Bedarfs (Lebensmittel, Genussmittel, Drogerieartikel etc.), welche in unkomplizierter Form und häufig preisbewusst im Selbstwahlverfahren angeboten werden. Die Verkaufsfläche liegt zwischen 700 m 2 und m 2. Sie befinden sich überwiegend in der Nähe gewachsener Siedlungsschwerpunkte mit fußläufiger Erreichbarkeit. Fachmarktagglomeration Der Fachmarkt ist ein zumeist großflächiger und im Allgemeinen ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich, einem Bedarfsbereich oder einem Zielgruppenbereich in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet. Der Verbund von Fachmärkten an meistens städtebaulich nicht integrierten Standorten mit guter Pkw- Erreichbarkeit wird als Fachmarktagglomeration bezeichnet. Sie befinden sich vielfach an großen Ausfallstraßen, wo zwischen verdichteten Siedlungsräumen oft gut erschlossene Flächen liegen (Industriebrachen, Konversionsflächen, Bahnflächen etc.), und tragen somit zur städtebaulichen Aufwertung indifferenter Bereiche der»zwischenstadt«bei (vgl. [], [2]). Mischformen sind möglich bzw. werden wegen Kopplungsaffinitäten und Komplementärnutzungen oft angestrebt. 20 2

14 IMMOBILIEN IMMOBILIEN 2 INDIKATOREN UND MARKTDATEN Folgende Eigenschaften sind u. a. für Attraktivität und Dienstleistungsfreudigkeit eines Einzelhandelsobjektes von Bedeutung (s. a. [], [2]): Verkehrstechnische Lage innerhalb der Stadt Bauleitplanung mit Beurteilung der relevanten und bereits genehmigten bzw. als genehmigt eingeschätzten Einzelhandelsobjekte Mikrolage im Quartier, architektonische Gestaltung und Maßstäblichkeit der Umgebung Entfernung zu Wettbewerbern mit ähnlichen Warenangeboten, deren verkehrstechnische Erreichbarkeit sowie Lage und Entfernung zu Einzelhandelsobjekten mit größerem und vielfältigerem Warenangebot Topographische Gegebenheiten, stadträumliche Barrieren (Gewässer, Bahntrassen, Schnellstraßen etc.) Soziodemographische Merkmale (Kaufkraft, Einkommensniveau und Nachfragepotenzial) im Einzugsgebiet, Verkaufsflächendichte pro Einwohner Verbraucherverhalten und Entwicklungstendenzen im Einzelhandel: Trend zu größeren Verkaufsflächen je Einzelhandelsobjekt mit möglichst umfassendem Sortiment Gesteigerte Ansprüche an»bestlagen«in etablierten Zentren, aber auch neu entwickelte Flächen an Bahnhöfen sind zunehmend von Bedeutung Standorte an peripheren Lagen mit guter Verkehrsanbindung und großem Freiflächenpotenzial (z. B. Industriebrachen) in reger Nachfrage Im Berliner Einzelhandelsgewerbe sind im Zeitraum von 992 bis Anfang 2006 laut Angaben des Einzelhandelsverbandes Berlin-Brandenburg (HBB e. V.) folgende stetig verlaufende Entwicklungen zu beobachten: Zunahme der Verkaufsfläche von m 2 auf m 2 (+58 %) Umsatzrückgang von 6,9 Mrd. auf 2,0 Mrd. E (-29 %) Rückgang der Beschäftigtenzahl von auf (-39 %) Verknüpfungen dieser Angaben führen zu folgenden Aussagen: Die Verkaufsfläche (VK) pro Mitarbeiter vergrößerte sich im gleichen Zeitraum von 27 m 2 auf 69 m 2 VK (+56 %) Die Umsätze pro m 2 VK verringert sich von 6.288, E/m 2 auf 2.824, E/m 2 (-55 %) und die damit korrelierte»umsatzerwartungsleistung«pro Mitarbeiter stieg von , E auf , E (+6 %). nisorientierter Einkauf von aperiodischen Waren aus dem Hochpreissegment (»Smart-Shopping«) in Stadtteilzentren mit zusätzlichen Dienstleistungs- und Freizeitangeboten Für Fachmarktagglomerationen sind außerdem folgende Parameter von Bedeutung: Grundstücksflächengröße und -verfügbarkeit Kaufkraftpotenzial im Ferneinzugsgebiet Branchenspezifische Angebotslücken im Umfeld Gegenüber Einzelstandorten ergeben sich Agglomerationsvorteile für Kunden und Betreiber: Breiteres Angebot Bindung zusätzlicher Kaufkraft Geteilte Bau- und Erschließungskosten Die aufgeführten Indikatoren sind in Relation zueinander zu setzen. Sie können Synergieeffekte, aber auch gegenteilige Wirkungen entfalten. 3 BODENWERTRELEVANTE STANDORTFAKTOREN Aus den genannten Indikatoren, Marktdaten und Kennziffern wurden zwölf bodenwertrelevante Standortfaktoren in drei Qualitätsgruppen abgeleitet. Aufgrund der wechselseitigen Einflüsse ist eine redundanzfreie Erfassung der Einzelparameter anzustreben. Dabei ist zu beachten, dass gemäß 96 BauGB bei bebauten Grundstücken der Bodenwert mit dem Wert zu ermitteln ist, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Einflüsse hinsichtlich der architektonischen Gestaltung des Einzelhandelsobjektes sowie das wirtschaftliche Konzept des Betreibers einschließlich der tatsächlichen Umsatzzahlen und Mietansätze sind für die Bodenwertbildung nicht von Bedeutung und erst im Ertragswertverfahren von Belang. sadengestaltung und äußeres Erscheinungsbild der baulichen Anlagen in der Umgebung. Lage im Stadtgefüge Berlins Lage im Bezirk bzw. Ortsteil oder Randlage zum Bundesland Brandenburg, Bedeutung des Ortsteils für Berlin, wirtschaftliches Entwicklungspotenzial des Bezirks bzw. definierten Stadtraums. Die potenzielle Flächenverfügbarkeit für Neubauten ist zu prüfen, Abschläge sind zu konstatieren bei einer Lage in einem öffentlich sensiblen Stadtbereich mit hohen Anforderungen an die architektonische und städtebauliche Gestaltung. Bodenwertniveau der Umgebung Es ist die Frage zu beantworten, ob ein homogenes Wertgefüge oder eine Gemengelage mit städtebaulichen Problemgebieten vorliegt bzw. wie hoch der Anteil der gewerblich genutzten Grundstücke / Erholungsflächen in der Umgebung ist. Für den Teilmarkt der Shopping-Center ist das Bodenwertniveau der Wohngrundstücke von Bedeutung, während gewerblich strukturierte Umgebungen für den Teilmarkt der Fachmarktagglomeration wichtig sind. Dienstleistungen und kulturelle Möglichkeiten im Umfeld Qualität und Vielfalt von Dienstleistungsangeboten (Arztpraxen, Banken, Versicherungen etc.), Kultur- und Gastronomieangeboten sowie Freizeiteinrichtungen, öffentliche Einrichtungen, Bildungseinrichtungen, Vernetzung dieser Einrichtungen sowie Lage und Erreichbarkeit in Relation zum Bewertungsobjekt. Die komplementäre Nutzung der Freizeit- und Kulturangebote ist wiederum von den gesetzlichen Bestimmungen zu den Öffnungszeiten im Einzelhandelsgewerbe abhängig. Art und Maß der baulichen Nutzung in der Umgebung GFZ der Umgebung, Wohn- oder Gewerbenutzung bzw. Gemengelage, Grundstückssituation, Stadtbrache, Freiflächenpotenzial, geschlossene Wohnbebauung, offene Wohnbebauung. Zunehmender Filialisierungsgrad, gleichzeitig Rückgang der inhabergeführten Läden und Geschäfte, Tradingdown-Tendenzen, Gleichförmigkeit der Angebote, geringes Qualitätsniveau Trend zum Direktverkauf (elektronische Medien, Fabrikverkauf) Hybrides Verbraucherverhalten: stark preisorientierter Einkauf von Grundnahrungsmitteln in Lebensmittel-Discountmärkten in unmittelbarer Wohnnähe sowie erleb- Lebensmitteldiscounter im Umfeld gewachsener Wohnstrukturen Nachfolgend werden die ausgewählten Standortfaktoren im Überblick kurz erläutert: Qualitätsgruppe: Städtebauliche Struktur Aufenthalts- und Gestaltungsqualität der Umgebung Gestaltung des öffentlichen Raumes, Identifikationswert der Umgebung, Erholungsflächen, Straßengestaltung, Nutzung der Bürgersteige, Fußgängerzonen, Ausprägungsgrad und Akzentuierung der umgebenden Straßenzüge und Plätze, Fas- Entwicklungspotenzial der Umgebung Besondere Lageeigenschaften, abseitige Lagen mit erheblichen un- bzw. untergenutzten Flächen im Umfeld, aber auch Besonderheiten der Geschäftslage mit deutlich positiven oder negativen Auswirkungen auf den Bodenwert sind hier zu beurteilen. Dieser Parameter zielt auf die zukünftigen städtebaulichen Ziele und Leitvorstellungen der Umgebung. Die Nähe oder gar direkte Lage in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich ist hier ebenfalls zu beachten

15 IMMOBILIEN FORUM GLOSSAR Qualitätsgruppe: Kaufkraftpotenzial und Einwohner Kaufkraft und Einwohnerdichte des Naheinzugsgebietes Die soziodemographische Situation des Siedlungsumfeldes (Wohnumfeldcharakteristika) ist zu analysieren. Eine hohe Einwohnerdichte beinhaltet nicht zwangsläufig auch eine hohe Kaufkraft. Ferner ist von Bedeutung, aus welchen Quellen der überwiegende Lebensunterhalt und das damit verfügbare Einkommen der Wohnbevölkerung im Umfeld resultiert. Struktur und Anzahl der Privathaushalte sowie Verbraucherinsolvenzen im Einzugsgebiet sind ebenfalls wichtige Anhaltspunkte. Kaufkraft und Einwohnerdichte des Ferneinzugsgebietes Für diesen Parameter gelten hinsichtlich Einwohnerdichte und Einkommensstruktur ähnliche Vorgaben. Zusätzlich ist zu beurteilen, ob eine hohe Mobilität der im Ferneinzugsgebiet wohnenden Bevölkerung vorliegt. Gleichzeitig ist zu beachten, dass auch lokale Einzelhandelsobjekte im Ferneinzugsgebiet den Einfluss auf das zu bewertende Objekt minimieren können. Mit zunehmender Entfernung vom Bewertungsobjekt nimmt die Kaufkraftbindungsquote ab. Passantenfrequenz Zur Vergleichbarkeit der Passantenzählungen ist die genaue Kenntnis der Datenerhebung sowie der konkrete Ort mit Datum / Uhrzeit maßgebend, da Passantenzählungen z. B. auf der gegenüberliegenden Straßenseite zum Teil erheblich differieren können. Auch spielen externe Effekte (z. B. Wochenmärkte) sowie die Lage in einem überwiegend von Touristen bevorzugten Gebiet eine entscheidende Rolle. Qualitätsgruppe: Verkehrsinfrastruktur Verkehrsanbindung (ÖPNV) Anzahl und Bedeutung der U- und S-Bahn-Linien (Umsteigefunktion) Anbindung an Straßenbahn- und Buslinien Anbindungen an Fernverkehr (ICE, IC, Regionalverkehr) Busbahnhof, Taxistand Entfernung der Stationen zum Objekt Verkehrsanbindung (MIV) Anbindung an Hauptverkehrsstraßen Anbindung an BAB, Entfernung der nächsten Anschlussstelle Vernetzung der umgebenden Straßenzüge, Ausweichstrecken Qualität der Anbindung für den Zulieferverkehr (Lkw) Stellplatzsituation Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum Zusätzliche Stellplätze in externen Parkhäusern oder benachbarten Objekten Stellplatzangebot in Nebenstraßen Parkraumbewirtschaftung oder kostenfreies Parken im Umfeld 4 GEWICHTUNG DER STANDORTFAKTOREN Die Gewichtung der Faktoren ist vom untersuchten Teilmarkt abhängig. Zu beachten ist, dass die Summe der Gewichte sowohl innerhalb der jeweiligen Qualitätsgruppe als auch im Gesamtergebnis stets den Wert (00 %) ergeben muss (vgl. [4]). Die nachfolgend normierten Gewichtungen sind das arithmetische Mittel unabhängiger Beurteilungen dreier Sachverständiger: SHOPPING-CENTER Nr. Standortfaktor Normierte Gewichtung Städtebauliche Struktur Aufenthaltsqualität,5 2 Lage im Stadtgefüge Berlins 6 3 Bodenwertniveau der Umgebung 9 4 Zusätzliche Dienstleistungen, Kultur 3 5 Maß der baulichen Nutzung 3 6 Entwicklungspotenzial der Umgebung 7,5 Zwischensumme 30 Kaufkraftpotenzial und Einwohner 7 Naheinzugsgebiet 2 8 Ferneinzugsgebiet 9 9 Passantenfrequenz 9 Zwischensumme 30 Verkehrsinfrastruktur 0 Verkehrsanbindung (ÖPNV) 6 Verkehrsanbindung (MIV) 6 2 Stellplatz / Parkplatzsituation 8 Zwischensumme 40 Summe 00 % Die drei Qualitätsgruppen wurden für diesen Teilmarkt in etwa als gleichbedeutend eingestuft. Editorial 2 Cabrio meets Bulli Neues Jahr, neues Glück, so der Volksmund. Vergessen ist der alte Trott, verdrängt sind alte (Rechen-)Fehler und in guter Erinnerung bleiben schöne Erlebnisse, ein heißer Sommer, die Fußball-WM und die»forum-berufsgruppe des Jahres 2006«, die Landschaftsplaner. Im Jahr 2007 wird nun alles anders, so auch der aktuelle Gastberuf. Die Architekten sind es, denen in diesem und in den noch kommenden FORUM-Heften ein Ehrenplatz zuteil wird. Und das ist auch gut so. Denn die beiden Berufsgruppen Architekten und ÖbVI sind tatsächlich verbandelt: Ist der Architekt der George Clooney unter den Bauprofessionen, so erscheint einem der Geodät im direkten Vergleich eher als Horst Krause manche haben den Namen schon mal irgendwo gehört, einige wissen sogar, dass das auch ein Schauspieler ist, aber wie er aussieht oder was er gespielt hat, will einem partout nicht einfallen. Doch zur Freude der Vermesser sind auch in weniger abstrahierten Bereichen gewisse Gemeinsamkeiten nicht ganz zu übersehen. Beide Berufe würden mit Sicherheit in einer Umfrage mit dem Titel»50 Dinge, die man auf einer Baustelle findet«auftauchen. Architekten vermutlich unter den ersten zehn Platzierungen und der Vermesser, nicht repräsentativen Einschätzungen zufolge, etwa auf Rang 42. Nach»Einzelne Arbeitshandschuhe«und vor»kranhakenfett«. Zugegeben, das waren Schüsse des Panzerkreuzers»Polemik«. Doch eines muss man trotz alledem hinnehmen: In der öffentlichen Wahrnehmung steht der Architekt für Neues, für Ideen, für Verspieltheit und Kreativität. Der Geodät hingegen verkörpert Gewissenhaftigkeit, Bodenhaftung und Beharrlichkeit in puncto Maß und / oder Gesetz. Wie wenig der Zwist»Weißer Schal versus Cordhose«in Wirklichkeit zutrifft, muss an dieser Stelle weder den Architekten noch den ÖbVI unter den Lesern aufgezeigt werden. Man schätzt sich, man arbeitet gemeinsam an gleichen Projekten, teilweise bedingt man sich sogar und man lebt oft nicht zuletzt finanziell voneinander. Und gerade dieses Zusammenspiel von Kreativität und Gewissenhaftigkeit (womit natürlich weder den Vermessern die Kreativität noch den Architekten die Gewissenhaftigkeit abgesprochen werden soll), diese Symbiose der Fachkompetenz ist für den Bauherrn der Garant für qualitativ hochwertige Bauplanung und -ausführung. Selbstredend gibt es auch den über das Ziel hinausschießenden Kollegen, den Sachbearbeiter im Katasteramt z. B., der angesichts eines Stapels zur Übernahme eingereichter Gebäudeeinmessungen tatendurstig die Ärmelschoner hochzieht und ausruft:»heute mache ich mir einen Namen!«Selbstredend gibt es auch die Architektin, die stirnrunzelnd fragt:»wozu amtlicher Lageplan? Wer fordert ihn? Wozu dient er?«manch Architekt bekommt Zahnweh, denkt er an die Zentimeterfuchserei des vermessungstechnischen Fachpersonals und manch geodätischer Freiberufler erkennt den zunächst lukrativen Auftrag des Architekten zu spät als finanzielles Danaergeschenk. Doch all das geschieht auch bzw. vor allem zum Wohle des Kunden. Geht so nicht? Geht doch! Vermesser und Architekten in einem Atemzug das ist für manche ein Paradoxon. Für manche jedoch auch ein Oxymoron. Denn was wäre Jerry ohne Tom? Was wäre Peppone ohne Don Camillo? Was wäre Doof ohne Dick? Richtig. Im besten Falle langweilig, im schlimmsten Falle nutzlos. Aber alles ist gut und alles wird noch besser: In der vergangenen Woche wurde in Jena-Lobeda ein Architekt gesichtet. In Cordhosen! Demnach ist der erste ÖbVI mit weißem Schal auch nicht mehr weit Andreas Bandow Ehrenpfortenbergstraße Potsdam apriori@web.de 24 25

16 IMMOBILIEN IMMOBILIEN Fachmarktagglomeration»Märkische Spitze«an autokundenorientiertem Standort Fachmarktagglomerationen befinden sich überwiegend an autokundenorientierten Standorten. Diesbezügliche Lagefaktoren sind daher mit hoher Präferenz zu bewerten. Weniger bedeutsam ist die städtebauliche Struktur der Umgebung sowie das Ange- bot an Dienstleistungen und Kultur, da keine Kopplungsaffinitäten erkennbar sind. Insofern kann möglicherweise für diesen Teilmarkt auf die Ausweisung dieser Faktoren verzichtet werden. Für den Teilmarkt der Supermärkte sind die Kaufkraft der objektnahen Bevölkerung sowie die verkehrstechnische Anbindung wichtige Parameter. Die Einflüsse der unmittelbaren Umgebung dominieren. ABLEITUNG VON BODENWERTEN FÜR EINZELHANDELSOBJEKTE IN BERLIN STANDORTANALYSE Indikatoren, Kennziffern und Marktdaten für Einzelhandelsobjekte Auswahl bodenwertrelevanter Standortfaktoren 5 ABLEITUNG DES BENOTUNGSRAHMENS Des Weiteren sind die Standortfaktoren über ein teilmarktbezogenes Benotungssystem zu beurteilen. Zu beachten ist, dass die Benotungen nicht auf die Qualität des jeweiligen Einzelhandelsobjektes abstellen, sondern lediglich auf die Qualifizierung der Umgebungssituation fixiert sind. Die Standortfaktoren werden über folgendes Notensystem beurteilt: Note Note 2 Note 3 Note 4 Note 5 sehr gute Situation und / oder erhebliche Korrelation gute Situation und / oder deutliche Korrelation durchschnittliche Situation und / oder mittlere Korrelation schlechte Situation und / oder marginale Korrelation sehr schlechte Situation und / oder sehr geringe Korrelation Der Benotungsrahmen von der Note»«(sehr gut) bis zur Note»5«(sehr schlecht) lässt sich in einer Benotungsmatrix, welche gleichzeitig als Orientierung und Maßstab zur Erfassung der jeweiligen Lagezustände dient, explizit und übersichtlich darstellen. 6 ERMITTLUNGSMODELL: ZIELBAUMVERFAHREN Grundlagen und Referenzobjekte Sofern im zu untersuchenden Teilmarkt für mindestens zwei Referenzobjekte eine benotete Standortanalyse und die zugehörigen Bodenwerte vorliegen, lässt sich folgender linearer Zusammenhang herstellen: y = m * x + b Ermittlungsmodell: Zielbaumverfahren max. BWR2 y_z BWR min. y = Bodenwert Städtebauliche Struktur Kaufkraftpotenzial und Einwohner Gewichtung der Standortfaktoren Verkehrsinfrastruktur Ziel ist es, die Ausprägungsgrade im Einzelnen so konkret wie möglich zu formulieren und insbesondere die einzelnen Stufen anhand objektiver Merkmale zu verbalisieren und sachverständig abzugrenzen. Hinweis: Grundstücksbezogene Eigenschaften (Zuschnitt, Belastungen mit Ablagerungen, Baugrundverhältnisse, GFZ etc.) sind nicht berücksichtigt bzw. werden im Rahmen dieser Ableitung grundsätzlich als gleichwertig unterstellt. Für jedes Referenzobjekt ist die Summe (WR) der gewichteten Benotungen SR(i) * SG(i) * QG(j) bzw. SR(i) * SG(i) * QG(j) zu bilden und liefert die Gesamtbeurteilung und WR2 WZ WR 5 WR für das Referenzobjekt WR2 für das Referenzobjekt 2. x = Benotung Shopping- Center Fachmarktagglomeration Discounter SR(i) = Benotung für Lagefaktor i SG(i) = Gewicht für Lagefaktor i QG(j) = Gewicht für Qualitätsgruppe j Benotung der Standortfaktoren ÖbVI-Sozietät Mit den Bodenwerten BWR und BWR2 für die Referenzobjekte und 2 lassen sich nun die entsprechenden Abbildungsparameter m und b m = BWR - BWR2 WR - WR2 b = BWR - m * WR 26 Biesdorf-Center, Elsterwerdaer Platz, Entwicklungbereich Biesdorf-Süd 27

17 IMMOBILIEN ANZEIGE Neue Berufsfelder neue Risiken sowie die darstellbare Bodenwertspanne von min (fiktive Benotung: 5) bis max (fiktive Benotung: ) berechnen: 7 ERGEBNISSE FÜR DEN TEILMARKT DER SHOPPING-CENTER Ein Berufsbild im Wandel der Zeit min = 5 * m + b max = m + b Hinweis: Sofern mehr als zwei Referenzobjekte vorliegen, sind Mittelbildungen (z. B. multiple lineare Regression, Ausgleichungsverfahren) unumgänglich bzw. andere funktionale Zusammenhänge denkbar (Polynome 2. Grades etc.). Die notwendigen Referenzbodenwerte wurden unter Berücksichtigung konjunkturbedingter Marktentwicklungen anhand ausgewählter Bodenrichtwerte zum 0. Januar 2005 bzw. einer Recherche in der Kaufpreissammlung über unbebaute Grundstücke (Bauland) in Berlin für Kauffälle in allen Bezirken Berlins Sprach man früher von Vermessung, meinte man die Kataster- und Ingenieurvermessung. Zwei Begriffe, die das Berufsbild über die Jahre hin geprägt haben und noch heute von Bedeutung sind. Ermittlung der Bodenwerte der Zielobjekte Analog zur Benotung der Referenzobjekte wird die Summe der gewichteten Benotungen SZ(i) * SG(i) * QG(j) gebildet und liefert die Gesamtbenotung WZ für das Zielobjekt. Die bekannte 2-Punkte-Form der Geradengleichung unter Berücksichtigung der zuvor berechneten Grenzbodenwerte und Grenzbenotungen lautet nunmehr: (y min) / (WZ 5) = (max min) / ( 5) Die Umformung der Gleichung führt auf den Bodenwert y des Zielobjektes: y = (min max) * WZ / 4 + (5 max min) / 4 Shopping-Center Eastgate, Marzahner Promenade, Marzahn-Hellersdorf abgeleitet. Referenzobjekt A Lage: Spandau, südl. Bahnhof Spandau, Spandau Arcaden.500, E/m 2 Zentrentyp: Hauptzentrum Verkaufsfläche: m 2 Benotung: 2,99 Referenzobjekt B Lage: Pankow, Breite Straße, Rathaus-Center Pankow.00, E/m 2 Zentrentyp: Hauptzentrum Verkaufsfläche: m 2 Benotung: 3,5 Referenzobjekt C Lage: Hohenschönhausen, Prerower Platz, Linden-Center.000, E/m 2 Zentrentyp: Besonderes Stadtteilzentrum Verkaufsfläche: m 2 Benotung: 3,329 Die Benotungen spiegeln den Mittelwert aus drei sachverständigen Einzelbeurteilungen. Hinweis: In allen Fällen bezieht sich das Wertniveau auf eine bodenwertrelevante GFZ von 4,0. Es ist zu beachten, dass Verkaufsflächen in Untergeschossen sowie Parkgeschosse entgegen der Anrechnungspraxis im Bauplanungsrecht hier berücksichtigt werden. Über eine Ausgleichung der kleinsten Fehlerquadrate nach Gauß ergeben sich die gesuchten Parameter m und b wie folgt: Aufgrund des Strukturwandels, verbunden mit sinkenden Aufträgen, dem Verfall der Preise für die klassischen Dienstleistungen und der Konkurrenz durch Billiganbieter aus dem In- und Ausland, ist der Berufsstand nunmehr gefordert, Tätigkeitsfelder zu erschließen, die das Berufsbild stark erweitern und mit der klassischen Vermessung von einst nicht mehr viel gemein haben. Beispielsweise GIS-Daten-Ermittlung, Facility Management sowie vor allem die Grundstücks- und Bodenbewertung gewinnen in Vermesserkreisen immer mehr an Bedeutung. Aus»Freude«über die neuen Betätigungsfelder wird vielfach vergessen, dass der Versicherungsschutz nicht automatisch den neuen Anforderungen Rechnung trägt. Die klassische Haftpflichtpolice stößt hier schnell an ihre Grenzen. Der Versicherungsschutz einer jeden Berufshaftpflichtversicherung beruht auf der zugrunde liegenden Tätigkeitsbeschreibung. Eine korrekte Auflistung sämtlicher Aktivitäten ist die Grundlage für einen umfassenden Versicherungsschutz und daher von großer Bedeutung. Das klassische Tätigkeitsfeld des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs orientiert sich an dem so genannten Berufsbild, das dem Vermessungsingenieur während seiner Ausbildung vermittelt wird. Selbstverständlich schließt dies auch Randbereiche ein, die Inhalt der Ausbildung sind, aber während der beruflichen Tätigkeit nur selten oder gar nicht verrichtet werden (Ausnahme: Wasser und Luft). Um die heutigen Ansprüche der Kunden zu erfüllen, werden Dienstleistungen angeboten, die weit über das eigentliche Berufsbild des öffentlichen Vermessungsingenieurs hinausgehen. Für diese Tätigkeiten besteht aber nicht automatisch Versicherungsschutz! Insofern ist es von besonderer Wichtigkeit, dass das ausgeübte Tätigkeitsgebiet auch in dem jeweiligen Versicherungsvertrag korrekt festgehalten ist. Für den Vermessungsingenieur kann das sonst unter Umständen, bedeuten, dass der Versicherer die Regulierung eines Schadens möglicherweise ablehnt, weil die Tätigkeit, aus der der Schaden resultiert, nicht der dokumentierten Betriebsbeschreibung entspricht. Eine entsprechende Überprüfung der Versicherungsverträge ist auf jeden Fall empfehlenswert, um eventuelle Deckungslücken zu schließen. Als einer der größten Versicherungsvermittler für den Berufsstand des Vermessungsingenieurs und Partner des BDVI hat sich die Vohrer GmbH & CO KG von Anfang an mit diesen Entwicklungen befasst und im exklusiven Haftpflichtkonzept für Vermessungsingenieure berücksichtigt. Vohrer GmbH & Co KG Funkgeräte für Vermesser u. Baubetriebe Wir bieten: Foto: HINTE GmbH Betriebsfunkgeräte Kurzstreckenfunkgeräte Zubehör Bitte kostenlosen Prospekt anfordern: Tel./Fax: 03742/2362 Vogtlandfunk@t-online.de Anzeige Vogtlandfunk Heppeplatz Oelsnitz 28 29

18 IMMOBILIEN IMMOBILIEN x-werte y-werte 2, ,5.00 3, Funktionalmatrix A Beobachtungsvektor l 2, ,5.00 3, Funktionalmatrix transponiert At 2,99 3,5 3,329 Normalgleichungsmatrix N N invertiert 25, ,679, , , , , At*l Lösungsvektor 0093,6-435, min = 283, ,666 max = 2023,56074 Die gesuchte Abbildungsgleichung lautet: y = -435,056 * x ,62 Mithin können über diese Abbildungsgleichung keine Bodenwerte generiert werden, die außerhalb dieser Spanne liegen. Kontroll- und Testberechnungen an den Referenzobjekten führen zu folgenden Ergebnissen: Spandau Arcaden BWZ =.502, E/m 2 Differenz (BWR BWZ) = -2, E/m 2 Rathaus-Center Pankow BWZ =.088, E/m 2 Differenz (BWR2 BWZ) = 2, E/m 2 Linden-Center BWZ =.00, E/m 2 Differenz (BWR3 BWZ) = -0, E/m 2 Beispiel aus Excel-Datei Zielbaum Shopping-Center auf Seite 40. Für nachfolgende Zielobjekte wurde der Bodenwert abgeleitet: Diese nominalen Einzelergebnisse wurden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin drei gestaffelten Wertstufen zu 700, E/m 2,.00, E/m 2 sowie.500, E/m 2 zugeordnet und in der Bodenrichtwertkarte zum 0. Januar 2006 entsprechend ausgewiesen. Nr. Stand.- Fakt. ZIELBAUMSCHEMA FÜR EINZELHANDELSCENTER I (mit Berechnung des Zielwertes aus Referenzwerten) Wertung R SR(i) REFERENZOBJEKT: MIN ODER MAX Wertung Z SZ(i) 3,7 2 2, ,8 5 2,3 6 3 Standortfaktor Aufenthaltsqualität 0,05 Lage im Stadtgefüge Berlins Bodenwertniveau der Umgebung Zusätzliche Dienstleistungen, Kultur Maß der baulichen Nutzung Entwicklungspotenzial der Umgebung Gewicht SG(i) 0,20 0,30 0,0 0,0 0,25 Ergebnis R QR(j) Ergebnis Z QZ(j),000 2,985 ZIELOBJEKT: GESUNDBRUNNEN-CENTER Qualitätsgruppe Städtebauliche Struktur Gewicht QG(j) 0,30 WR WZ Mit den beiden Grenzbenotungen»«und»5«wird die ableitbare Bodenwertspanne 7 3,3 Naheinzugsgebiet 0,40,000 2,666 von min = 283, E/m 2 bis max = 2.023, E/m 2 8 2,3 Ferneinzugsgebiet 0,30,000 2,700 Kaufkraftpotenzial und Einwohner 0,30 berechnet. 9 2,3 Passantenfrequenz 0,30 Typ Zielobjekt Lage Ortsteil BRW Gesamt- Zielbaum (E/m 2 ) benotung (E/m 2 ) 0,8 Verkehrsanbindung (ÖPNV) 0,40 HZ Ring-Center +2 Frankfurter Allee Lichtenberg.600 2, BS Schönhauser Allee Arcaden Schönhauser Allee Prenzlauer Berg.370 2, OZ Der Clou Kurt-Schumacher-Platz Reinickendorf.200 2, HZ Hallen Am Borsigturm Am Borsigturm Reinickendorf.500 2, SZ Gesundbrunnen-Center Badstraße Wedding.400 2, HZ Forum Köpenick Bahnhofstraße Köpenick.400 2, SZ Gropiuspassagen Johannisthaler Chaussee Gropiusstadt 3, OZ Park Center Elsenstraße Treptow 270 3,084.7 BS Shopping-Center Eastgate Marzahner Promenade Marzahn 800 3, BS Marktplatz-Center Stendaler Straße Hellersdorf 800 3, SZ Zentrum Schöneweide Schnellerstraße Niederschöneweide 250 3, OZ Spree-Center Hellersdorf Hellersdorfer Straße Kaulsdorf 4, SZ Biesdorf-Center Elsterwerdaer Platz Biesdorf 4, ,7 2 3 Bodenwertspanne, min max Skalierungsfaktor BWS (Startwert, min oder max) Referenzwert-Multiplikator BWZ (gesuchter Zielwert) Verkehrsanbindung (MIV) Stellplatz / Parkplatzsituation 0,40 0,20,000 2,400 Verkehrsinfrastruktur 0,40 [E/m 2 ] SF = [E/m 2 ] RM = [E/m 2 ] , ,

19 IMMOBILIEN IMMOBILIEN BENOTUNGSRAHMEN ZUM ZIELBAUMSCHEMA FÜR SHOPPING-CENTER QUALITÄTSGRUPPE: STÄDTEBAULICHE STRUKTUR QUALITÄTSGRUPPE: VERKEHRSINFRASTRUKTUR QUALITÄTSGRUPPE: KAUFKRAFT- POTENTIAL UND EINWOHNER Referenzobjekt: Lage: Einstufung nach Zentrenatlas: Standortfaktor Aufenthalts- und Gestaltungsqualität Adresse: Ortsteil: Wertermittlungsstichtag: <- Qualitätsbeurteilung besser / höhere Korrelation Qualitätsbeurteilung schlechter / geringere Korrelation -> Sehr gute Situation 2 Gute Situation 3 Durchschnittliche Situation 4 Schlechte Situation 5 Sehr schlechte Situation öffentliche und private Stadtgestaltung abgeschlossen, Umgebung hat überbezirkliches Ambiente mit hoher Aufenthaltsqualität 2 Lage im Lage mit überbezirklicher Stadtgefüge Berlins Bedeutung 3 Bodenwertniveau (Wohnen) der Umgebung hohes Bodenwertniveau mit städtischem Ambiente > 500, E/m 2 > 400, E/m 2 4 Dienstleistungen und umfangreiches Angebot an Ärzten, Kulturangebote Praxen, Kinos, Restaurants, Hotels, kommunalen Einrichtungen Stadtgestaltung nahezu abgeschlossen, Stadtquartier mit bezirklicher Bedeutung Objektlage prägt sowohl Bezirk als auch die benachbarte Umgebung deutlich ausgewogenes Zusatzangebot in der Umgebung, jedoch noch Erweiterungspotenzial vorhanden Zielobjekt: Lage: Einstufung nach Zentrenatlas: ortsteilprägende Bedeutung des Umfelds, Stadtgestaltung noch mit Mängeln behaftet Objektlage mit erheblicher Bedeutung für den Bezirk, Stadtteil- oder Bereichszentrum mittleres Wohnlagenniveau > 300, E/m 2 mittleres Angebot an Dienstleistungen, geringe kulturelle Angebote Sachverständiger: Datum: Unterschrift: Grundstücke der Umgebung sind überwiegend städtebaulich genutzt, aber noch deutliche Gestaltungsmängel erkennbar quartierbezogene Bedeutung Wohnlagenniveau mit deutlichen Defiziten > 200, E/m 2 spärliches Angebot im unmittelbaren Wohnumfeld vielfach ungenutzte Grundstücke in der Umgebung, Stadtbrache, Konversionsflächen, städtebauliche Problemgebiete Ortslage ohne besondere Bedeutung geringes Bodenwertniveau, Gewerbeniveau, einfache Wohnlage um 00, E/m 2 keine Dienstleistungen in der Umgebung 5 Maß der baulichen Nutzung GFZ über 2,5 GFZ = 2,0 GFZ um,0 GFZ = 0,6 GFZ unter 0,4 der Umgebung 6 Entwicklungspotenzial Besonderheiten der Geschäftslage des Umfeldes mit deutlich positiven Aus- wirkungen auf den Bodenwert 7 Kaufkraft und Bedeutung hohes Nettoeinkommen und des Naheinzugsgebietes hohe Bedeutung des Umfeldes 8 Kaufkraft und Bedeutung Bevölkerung mit hohem Nettoeinkommen des Ferneinzugsgebietes und hoher Mobilität 9 Passantenfrequenz stetig sehr hohe Passantenfrequenz mit hohem Besucheranteil 0 Verkehrsanbindung (ÖPNV) Anbindung an zwei U-Bahn-Linien, Anbindung an S-Bahn-Linien, Anbindung an diverse Buslinien, Anbindung an Straßenbahn, Taxistand, Fernbahnhof in unmittelbarer Nähe, Anbindung an Regionalbahn, objekteigener U- oder S-Bahn-Eingang vorhanden (Bahnhof mit hoher Umsteigefunktion) Verkehrsanbindung (MIV) direkte BAB-Zufahrt, Anbindung der Lage an vernetztes überörtliches Stadtstraßennetz, Straßenzug mit überregionaler Bedeutung Berlins 2 Stellplatzsituation öffentliche Stellplätze im Umfeld vorhanden, vielfältiges Angebot an Stellplätzen in angrenzenden Parkhäusern und Tiefgaragen gute Einkommensstruktur der Umgebung und gute Akzeptanz des Umfeldes Kaufkraft des Ferneinzugsgebietes liegt über der zentrumsnahen Wohnbevölkerung, jedoch nur marginale Mobilität gleichmäßige Durchmischung von Besuchern und Anwohnern, verdichtetes Erscheinungsbild im öffentlichen Aufenthaltsraum Anbindung von zwei verschiedenen Systemen vorhanden, mehrere Buslinien, Stationen in direkter Nähe des Objektes Anbindung an eine der Hauptradialen Berlins bzw. an überbezirkliche Ausfallstraße mit Mehrwegsfunktionen gutes Angebot mit leichten Einschränkungen, Parkraumbewirtschaftung keine signifikanten Besonderheiten der Geschäftslage mittleres Haushaltseinkommen und ausgewogene Bedeutung gleichwertige Kaufkraft aus Nah- und Ferneinzugsgebiet überwiegend Passanten aus dem Naheinzugsgebiet, Besucheranteil marginal vorhanden, deutliche Belebung der öffentlichen Aufenthaltsräume erkennbar mittleres Haushaltseinkommen und ausgewogene Bedeutung, Stationen nur in fußläufiger Entfernung vorhanden Anbindung an bezirkliche Verkehrsachse, gute Erreichbarkeit für Anlieferverkehr mittleres Angebot an Stellplätzen geringe Kaufkraft und / oder mittlere Bedeutung des nahen Umfeldes Objekt hat marginale überregionale Bedeutung geringe Passantenfrequenz zwei Buslinien vorhanden, U- oder S-Bahn-Anschluss nur in weiterer Umgebung Anbindung an Ortsteilstraße mit marginaler Bedeutung zureichende Stellplätze im Straßenraum vorhanden Besonderheiten mit erheblich negativen Auswirkungen auf den Bodenwert schwache Kaufkraft und marginale Bedeutung des Umfeldes Objekt mit keiner Bedeutung im Ferneinzug kaum Passanten, überwiegend leere Plätze nur Anbindung an eine Buslinie in zureichender Entfernung, keine schienengebundene Anbindung vorhanden Anbindung an Anlieger- oder Wohngebietsstraße mit geringem Verkehrsaufkommen, erhebliche Beeinträchtigung für Anlieferverkehr, teilweise Sackgassenfunktion keine Stellplätze im öffentlichen Straßenraum, keine Stellplätze in angrenzenden Parkhäusern etc. 8 ZUSAMMENFASSUNG, AUSBLICK Die vorliegenden Recherchen und Analysen wurden sowohl konventionell als auch unter Nutzung des in der Berliner Verwaltung implementierten fachübergreifenden Informationssystems (FIS-Broker) geführt. Weitere GIS-basierte Analysen und Daten sind zukünftig unumgänglich. Die Grenzen des Verfahrens liegen in der Auswahl und Verteilung der Referenzobjekte. Fehlereinflüsse können hier zu Unwägbarkeiten in der anschließenden Zielbetrachtung führen. Auswahl und Gewichtung der bodenwertrelevanten Standortfaktoren sind bei neueren Erkenntnissen des Teilmarktes zu modifizieren. Es bietet sich an, zukünftig zur funktionalen Beschreibung Polynome 2. oder 3. Grades zu verwenden. Die Verwendung von Ausgleichungsverfahren bei redundanten Referenzobjekten ist unumgänglich. Bodenwerte von Einzelhandelsobjekten im Innenstadtraum, Fachmarktagglomerationen sowie Sonderobjekte (z. B. Multifunktionscenter, Themencenter) werden über diese abgeleiteten Gewichtungs- und Benotungsmatrizen nicht abgebildet. Für diese Teilmärkte wären entsprechende Lagefaktoren erneut sachverständig abzuleiten und zu analysieren. ÖbVI und ÖbvS Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit Am Tempelhofer Berg 7 D 0965 Berlin (Kreuzberg) Telefon 030/ daten@bbvk.de SCHRIFTEN: [] Handelsstandort Berlin Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel, Ausgabe 999, veröffentlicht von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der IHK Berlin [2] Stadtentwicklungsplan Zentren 2020, Ausgabe 2005, veröffentlicht von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der IHK Berlin [3] Zentrenatlas Wirtschaftsstandort Berlin, Ausgabe 2004, herausgegeben von der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen sowie dem Gesamtverband des Einzelhandels Land Berlin e. V. [4] VÖB-Immobilienanalyse Instrument zur Beurteilung des Chance- Risiko-Profils von Immobilien, Stand April 2005, herausgegeben vom Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB, Berlin [5] Shopping-Center 2006: Fakten, Hintergründe und Perspektiven in Deutschland, 0. Auflage, herausgegeben vom EHI Retail Institute, Köln Die Ergebnisse der Bewertung sind in die Spalten»Wertung R«und»Wertung R2«bzw.»Wertung Z«des zugehörigen Zielbaumschemas zu übernehmen. Version: 26. Januar

20 IMMOBILIEN IMMOBILIEN Transparenz und Planungssicherheit für den Immobilienbesitzer und -betreiber durch eine bundesweit einheitliche Dienstleistung unseres Netzwerkes ZUSTANDSMANAGEMENT VON GEBÄUDEN JOACHIM MATZKOWS BERLIN Ablauf Gebrauchsdauer / Kosten der Gewerke Außentüren allgemein Baukonstruktive Einbauten Küchen Bodenbeläge Stein Bodenbeläge Teppich Dach allgemein Fassaden allgemein Nordseite Fassaden allgemein Ostseite Fassaden allgemein Südseite Fassaden allgemein Westseite Fensterbeschläge Nordseite Fensterbeschläge Ostseite Fensterbeschläge Südseite Fensterbeschläge Westseite Fensterrahmen Nordseite Fensterrahmen Ostseite Fensterrahmen Südseite Fensterrahmen Westseite Innentüren allgemein Technische Anlagen Alarmanlagen Ablauf Gebrauchsdauer Kosten D ie GEBIG EVA ist eine Gesellschaft des BDVI mit dem berufspolitischen Auftrag, durch Kooperationsprojekte die Berufsträger bei ihrer eigenen Geschäftsentwicklung zu unterstützen. Gebrauchsdauer und erwartete Kosten für einzelne Bauteile eines Gebäudes. Man erkennt deutlich, welche Bauteile renoviert werden müssen und wie hoch die erwarteten Kosten sind. Seit April 2004 betreibt die GEBIG EVA den bundesweiten Dienst ProImmo zur Besichtigung von Immobilien. Inhalt der Arbeiten sind die Durchführung von standardisierten Objektbesichtigungen und -recherchen sowie Wertermittlungen. Für diesen Dienst ist die GEBIG EVA eine strategische Kooperation mit der IMMO DATA AG eingegangen, die einen internetgestützten Dienst für Objektdaten am Markt eingeführt hat und erfolgreich betreibt. Nun ist die GEBIG EVA in Abstimmung mit dem BDVI eine weitere strategische Kooperation für eine neue moderne Dienstleistung eingegangen. Die Speedikon Facility Management GmbH hat eine Softwarelösung für die Aufgabe»Zustandsmanagement von Gebäuden«entwickelt, die sich hervorragend mit den Erfolgsfaktoren der Dienstleistungserbringung im Netzwerk kombinieren lässt. Um den Marktanforderungen gerecht werden zu können, müssen die Immobilienverantwortlichen ihre Bestände sehr genau kennen. Ein strategisch ausgerichtetes Management der Immobilien ist andernfalls nicht möglich. Das Ziel des IT-gestützten Zustandsmanagements von Gebäuden ist in erster Linie die Schaffung von Transparenz und strategischen Planungsgrundlagen, und zwar sowohl im kaufmännischen als auch im technischen Sinne. Einerseits müssen alle»zahlen«der Gebäude gesammelt und historisiert werden, andererseits ist der technische und bauliche Zustand in regelmäßigen Zeitabständen zu kontrollieren und zu bewerten. Aus diesen beiden Informationsblöcken ergibt sich ein gutes»bild«des Gebäudes, das Rückschlüsse auf Nutzungsmöglichkeiten, Verwertungen und Investitionen zulässt. Dabei wird weitgehend auf komplizierte Wertverlustberechnungen und Kostenhochrechnungen verzichtet, da diese erfahrungsgemäß eine nicht vorhandene Genauigkeit vorspiegeln. Die Erhebung der Daten des Zustandsmanagements findet im Rahmen von zyklisch zu wiederholenden Gebäudebegehungen statt. Diese Dienstleistung kann von Büros vor Ort für regionale und für Objekte überregional tätiger Auftraggeber durchgeführt werden. Es handelt sich um Bewertungen des Zustandes von Bauelementen und Gewerken. Der Detaillierungsgrad ist nicht so fein wie für die Datengrundlagen im Bereich Facility Management. Im Dezember 2006 und im Januar 2007 hat eine Arbeitsgruppe aus ÖbVI, der GEBIG EVA und Speedikon in zwei Workshops die Grundlagen erarbeitet. Daraus werden ein fachliches Konzept und entsprechende Schulungsmaterialien entstehen. Es sind verschiedene Geschäftsmodelle in der Diskussion, die im Rahmen erster Projekte im Verlauf des Jahres konkretisiert werden. Die GEBIG EVA wird auch für diesen Dienst nach und nach ein Netzwerk aufbauen, das sich der Mitglieder des BDVI und des IGVB für Bayern bedient. Joachim Matzkows, GEBIG EVA GmbH Sybelstraße Berlin j.matzkows@gebig-eva.de 34 35