Geschlossene Immobilienfonds ein Auslaufmodell?

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1 Geschlossene Immobilienfonds ein Auslaufmodell?, Angelika Kunath, Geschäftsführerin Fondshaus Immobilien

2 Gliederung 1. Geschlossene Immobilienfonds: Entwicklung & aktuelle Situation 2. Was zeichnet Geschlossene Immobilienfonds aus? 3. Geschlossene Immobilienfonds und Anlegerschutz: Vom Grauen Kapitalmarkt zur regulierten Sachwert-Investition unter der AIFM- Richtlinie 4. Was wollen Anleger? Anforderungen an Produkte und Anbieter 5. Investitionsmöglichkeiten für Anleger 6. Entwicklungstrends für die Zukunft 2

3 Geschlossene Immobilienfonds Aktuelle Situation Situation geschlossene Fonds insgesamt problematisch: Deutlicher Rückgang des platzierten Eigenkapitals nach der Finanzkrise, keine wirkliche Erholung in Sicht Bedeutung von Immobilienfonds hat relativ gesehen zugenommen Insbesondere Deutschland-Immobilienfonds sind bei Anlegern beliebt Marktbedeutung gerade durch Finanzkrise gewachsen Emotionale Nähe ist wichtig für Anleger Deutsche geschlossene Fonds bieten in der Regel Stabilität 3

4 Geschlossene Immobilienfonds: Eigenkapital und Platzierungsvolumen in Milliarden Euro Eigenkapital und Platzierungsvolumen 2003 bis ,3 11,4 4,8 5,3 8,6 4,0 Eigenkapital 11,2 8,2 5,0 4,5 Fremdkapital 5,6 3,5 4,4 4,2 4,8 2,5 2,3 2, ,2 2,0 Quelle: Feri 4

5 Eigenkapital von geschlossenen Immobilienfonds Deutschland / Ausland Eigenkapital Deutschland und Ausland Deutschland Ausland 3,5 3,0 3,04 2,84 3,23 in Milliarden Euro 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 2,45 2,31 2,21 2,47 1,53 2,12 1,27 2,46 1,57 1,02 0,96 1,54 0,76 1,97 0,85 1,41 0,63 0, Quelle: Feri 5

6 Deutschland-Immobilienfonds dominieren den Markt Hoher Marktanteil an geschlossenen Deutschland-Immobilienfonds (Platz 1 mit 37 %) Gründe für Marktführerschaft der Deutschland-Immobilienfonds: Anleger sehen Deutschland als besonders sicher an Schwäche von Auslandsfonds Internationale Immobilienfonds mit 17 % auf Platz 3 nach New-Energy-Fonds 3% 7% 12% 19% Marktaufteilung 2012 (nach Eigenkapital) 5% 17% 37% Immobilien national Immobilien international Schiffsbeteiligungen Spezialitäten (inkl. LV, Medien, Leasing) Private Equity Fonds Flugzeugfonds New Energy Fonds 6 Quelle: Feri.

7 Investments im Vergleich 7 Große Unterschiede beim Risiko-Rendite-Profil von Fondsprodukten Volatilität Rendit e Sharpe Ratio* Ø Aktienfonds International 14,60 % 3,50 % 0,10 Ø Aktienfonds Europa 17,10 % 3,80 % 0,11 Ø Rentenfonds International 6,70 % 3,30 % 0,19 Ø Aktienfonds Deutschland 21,00 % 7,80 % 0,28 Ø Rentenfonds Europa 5,50 % 5,10 % 0,56 Ø Offene Immobilienfonds 1,10 % 3,50 % 1,36 Geschlossene Immofonds D 1,10 % 5,70 % 3,41 Sharpe-Ratio Die Sharpe-Ratio misst das Risiko-/Renditeverhältnis einer Anlage. Zur Ermittlung der Sharpe-Ratio wird der risikolos erzielbare Zins von der tatsächlich erzielten Rendite abgezogen. Das Ergebnis wird durch das eingegangene Risiko (Volatilität) geteilt. Eine Sharp-Ratio > 1 zeigt dabei eine effiziente Anlage an. Je größer die Zahl desto besser. Bei zwei Anlagen, die mit gleichen Rendite-Kennzahlen aufwarten, sollte auf jeden Fall die mit der höheren Sharpe-Ratio bevorzugt werden. Annahme unter Berücksichtigung der bisher erzielten Ergebnisse aller deutschen FHHI- Immobilienfonds * Zur Ermittlung der Sharpe Ratio wurde die sichere Geldmarkt-anlage mit 2,0 % p.a. angesetzt Quelle: BVI Angaben für Performance und Volatilität von 10/ /2012

8 Investments im Vergleich Quelle: BVI Angaben für Performance und Volatilität von 10/ /2012 8

9 Was zeichnet geschlossene Immobilienfonds aus? Investition in nur eines oder wenige Objekte (im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds) Umfassende Vorleistung der Anbieter (Prospekterstellung etc.) Objekt bereits intensiv analysiert/geprüft (Anbieter würde sonst Risiko der Vorleistung nicht auf sich nehmen) Sehr detaillierte Informationen über Investition Anleger wird zum Mitunternehmer mit Mitbestimmungsrechten Hohe Transparenz Asset Steuerlich 9

10 Es war einmal: Der graue Kapitalmarkt Schlechter Ruf noch aus Zeiten des grauen Kapitalmarkts, der es schwarzen Schafen einfach gemacht hat Ein Großteil der Initiatoren gab keine oder kaum aussagekräftige Leistungsbilanzen heraus (keine Vorgaben, keine Standards) Unseriöse Initiatoren erstellten Prospekte, in denen die Prognosen oft sehr stark schöngerechnet waren, die Chancen des Produktes übermäßig betont wurden, während die Risiken bagatellisiert wurden usw. 10

11 Anlegerschutzverbesserung Ziel Einheitlich hohes Schutzniveau für Finanzprodukte in Deutschland Strengere Regeln für den sogenannten grauen Kapitalmarkt Schutz der Anleger vor unseriösen Geldanlagen Regulierung Vertrieb geschlossener Fondsanteile Geschlossene Fonds Finanzinstrumente i.s. des WpHG und KWG Emissionshäuser Finanzdienstleistungsinstitute Betrifft 1. freie Vertriebe 2. Emissionshäuser 11

12 Vom Grauen Kapitalmarkt zur AIFM-Richtlinie: 2004: Anlegerschutzverbesserungsgesetz 2005: BaFin-Siegel wird Pflicht Seriöse Initiatoren erstellen Prospekte zunehmend nach dem Standard S4 des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW S4) 2011: AIFM-Richtlinie (EU-Richtlinie) tritt in Kraft 22. Juli 2013: Das AIFM-Umsetzungsgesetz (Kapitalanlagegesetzbuch) tritt in Kraft 12

13 Vom Grauen Kapitalmarkt zur AIFM-Richtlinie: Ab sofort erforderlich: Jährliche Bewertung der Assets Erfordernis einer unabhängigen Verwahrstelle (Depotbank) Vorlage eines geprüften Jahresberichts spätestens 6 Monate nach Ende des Geschäftsjahres Umfangreiche Informationspflichten gegenüber Anlegern und Behörden Einführung eines Liquiditäts- und Risikomanagements 13

14 AIFM-Richtlinie / Kapitalanlagegesetzbuch Neue gesetzliche Vorgaben für geschlossene Fonds: Maximal 60 % Fremdkapital Maximal 30 % Fremdwährungsanteil Grundsatz der Risikomischung bei Investitionen (mindestens drei Sachwerte) Falls keine Risikomischung: Mindestanlage von Euro Kritik: Kleine Anbieter überfordert, Konsolidierungswelle, Übergangsregelungen und Bestandsschutz (unklar, wann und in welchem Umfang die Neuregelungen anzuwenden sind) 14

15 Anforderungen an Produkte und Anbieter Story muss Investoren ansprechen Transparenz Fokussierung auf Werthaltigkeit und Wirtschaftlichkeit der Immobilie (Sachwertinvestition) Erhöhung der Fungibilität? Insbesondere seit Finanzkrise: Verständlichkeit des Produktes spielt zentrale Rolle Derzeit Anleger eher sicherheits- als ausschließlich chancenorientiert Sachwert-Argument sollte im Vordergrund stehen 15

16 Was wollen Anleger? Zwei Anlegergruppen sind zu unterscheiden: 1. Stark sicherheitsorientierte Anleger ihr Fokus liegt auf Investments mit stabilen Cash-Flows diese dürfen dafür auch mal niedriger ausfallen 2. Vornehmlich chancenorientierte Anleger diese interessieren sich verstärkt für Produkte mit erhöhtem Chancen-Risiko-Profil z.b. Projektentwicklungsfonds 16

17 Investitionsmöglichkeiten für Anleger Fonds mit Bestandsimmobilien Investieren in bereits fertig gestellte, vermietete Immobilien an wirtschaftlich viel versprechenden Standorten. Beispiel: FHH Immobilien 10 Stadtquartier Freiburg Art der Investition: Quartiersentwicklung mit gemischter Nutzung Fondsstruktur: Wohnen und Einzelhandel bzw. Gewerbeflächen Strategie des Fonds: Kombination einer konjunkturunabhängigen Wohninvestition mit den Vorteilen einer ertragreichen Einzelhandelsinvestition Auszahlung: 5,25 % p.a.; vierteljährliche Auszahlungen Weitere Beispiele (bereits platziert): FHH Immobilien 9 Automobilzentrale Rhein-Main, FHH Immobilien 8 Beschaffungsamt des Bundesministeriums des Innern, FHH Immobilien 7 Bezirksrathaus Köln, FHH Real Estate 4 Ordnungsamt Frankfurt am Main 17

18 Investitionsmöglichkeiten für Anleger Fonds mit Bestandsimmobilien Entscheidend bei Bestandsimmobilien ist nicht ausschließlich die Immobilie. Über Erfolg oder Misserfolg entscheidet in hohem Maße die Qualität des Asset Managements! Immobilienkompetenz FHHI: Alle Bestandsimmobilienfonds im oder über Plan Auszahlungen für das Jahr 2012: rund EUR 8,8 Mio. Entspricht im Durchschnitt 5,7 % über alle Bestandsimmobilienfonds 18

19 Investitionsmöglichkeiten für Anleger Forward-Purchase-Fonds Investieren in Projektentwicklungen, die zeitnah fertig gestellt werden und deren Mieter bereits feststehen. Beispiel: FHH Immobilien 15 Studieren & Wohnen II Art der Investition: Neubau von zwei modernen Apartmentanlagen für Studenten in den Universitätsstädten Darmstadt und Mainz mit 298 Apartmentplätzen Strategie des Fonds: Investition in den zukunftsträchtigen Markt für Studentenwohnungen; Hohe Einnahmensicherheit durch langfristige Mietverträge mit gemeinnütziger Stiftung inklusive Pachtgarantie; Betreiber mit über 40-jähriger Erfahrung Auszahlung: 5,75 % p.a. (bis zur Objektübernahme Mainz 2 %) Weitere Beispiele (bereits platziert): FHH Immobilien 12 Studieren & Wohnen, FHH Immobilien 6 Hotel Flughafen Frankfurt 19

20 Investitionsmöglichkeiten für Anleger Finanzierungsfonds / Projektentwicklungsfonds Blind-Pool-Fonds, die nach festgelegten Investitionskriterien in Immobilien-Projektentwicklungen an ausgesuchten deutschen Standorten investieren. Die konkreten Objekte sind im Vorfeld nicht bekannt, lediglich die Investitionsstrategie (ähnlich wie bei offenen Immobilienfonds). Anleger profitieren von den höheren Renditen im Bereich der Projektentwicklung. Beispiel: FHH Immobilien 11 Aktiv Select II Art der Investition: Immobilien-Projektentwicklungsfonds mit Investitionen in deutsche Immobilien nach klar definierten Investitionskriterien Strategie des Fonds: Opportunistisch; reiner Eigenkapitalfonds; Kurz- bis mittelfristige Investition in Top-Immobilien in 1A-Lagen deutscher Metropol- und Wachstumsregionen. Auszahlung: Ca % p. a. vor Steuern Weitere Beispiele (bereits platziert): FHH Real Estate 5 Aktiv Select Deutschland 20

21 Entwicklungstrends für die Zukunft Geschlossene Immobilienfonds sollten auch in Zukunft eine wichtige Rolle in den Portfolios vermögender Privatanleger spielen Geschlossene Immobilienfonds können als Korrektiv gegen einseitige Ausrichtung privater Immobilienportfolios genutzt werden (verschiedene Nutzungsarten und Standorte nicht nur Wohnimmobilien in der eigenen Stadt) Immobilie selbst steht im Mittelpunkt Für Anleger undurchsichtige Konstruktionen wie Dachfonds und Zertifikatefonds dürften mittelfristig kaum gefragt sein 21

22 Entwicklungstrends für die Zukunft Transparenz der Angebote nimmt dank Leistungsbilanzen und Ratings weiter zu Regulierung wird durch Anlegerschutzverbesserungsmaßnahmen und AIFM-Richtlinie intensiver Geschlossene Auslands-Immobilienfonds haben sich etabliert, gefragt sind jedoch in erster Linie die etablierten Auslandsmärkte, exotische Länder bleiben eher Investitionsausnahmen Deutschland-Fonds im Fokus der Investoren 22

23 Kontakt Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Angelika Kunath Geschäftsführerin Fondshaus Immobilien An der Alster 45, D Telefon: , Fax: