Gemeinsam Zukunft gestalten. Beleihungsstrategien

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1 Gemeinsam Zukunft gestalten Zukunft gestalten Beleihungsstrategien

2 Agenda Einleitung Verkehrs- versus Beleihungswert Grundlagen der Wertermittlung Ertragswertverfahren Bereinigung der Grundbücher Dezentralisierung und Nachnutzungskonzeption «goldene Regeln» Beleihungsstrategien 2

3 Wir sind für Sie da Als nachhaltig führende Kirchenbank Deutschlands ist die Evangelische Bank ein spezialisierter Finanzpartner der Kirchen, Diakonie, Caritas, Freien Wohlfahrtspflege und der Gesundheits-/ Sozialwirtschaft. Mehr als 500 Mitarbeiter betreuen bundesweit rund institutionelle Kunden und ca private Kunden an 15 Standorten. In 2014 ist die Evangelische Bank aus einem Zusammenschluss der Evangelischen Kreditgenossenschaft (EKK), Kassel, und der Evangelischen Darlehnsgenossenschaft (EDG), Kiel, entstanden Finanzierung 3

4 Ein starker Partner Die führende Kirchenbank in Deutschland: Bilanzsumme Mio. Kundeneinlagen / IHS Mio. Kreditvolumen Mio. Depot-A (Bilanzwerte) Mio. Mitarbeiteranzahl 500 Unser Tun und Handeln wird bestimmt durch: Christliche, moralische Werte Individualität und Fachwissen Aggregierte Werte von EKK und EDG, Stand: Nachhaltigkeit Finanzierung 4

5 Wir stehen für den verantwortungsvollen Umgang mit Ihrem Geld Als Kirchenbank stehen wir in besonderer Verantwortung, uns für das Gemeinwohl einzusetzen sowie innovative und ethische vertretbare Projekte zu fördern und mitzutragen. Unsere Unternehmenskultur basiert auf christlichen Werten, die soziales Engagement für uns selbstverständlich machen dies ist Ausdruck gelebter Nachhaltigkeit. Verantwortungsvoller Umgang mit den uns anvertrauten Kundeneinlagen Nachhaltiges soziales Engagement der Evangelischen Bank Ökologisches Engagement der Evangelischen Bank Finanzierung 5

6 Eine ausgezeichnete Bank hinsichtlich Professionalität und Qualität Unsere Bank wurde aufgrund ihrer hohen Professionalität und Qualität, eingebettet in ein nachhaltiges Geschäftsmodell, mit dem Portfolio institutionell Awards Beste Bank ausgezeichnet. Der Preisträger nutzt die gesamte Klaviatur von Nachhaltigkeitstreibern mit diesen Worten kürte die Jury des Portfolio institutionell Awards 2014 die EKK als Vorgängerinstitut der Evangelischen Bank mit dem Titel Bester nachhaltiger Investor. Die Zertifizierung nach EMAS plus zeigt: Die Evangelische Bank verfügt über ein exzellentes Nachhaltigkeitsmanagement. Unsere Bank engagiert sich in hohem Maße in allen drei Bereichen der Nachhaltigkeit und bietet damit ihren Kunden einen echten MehrWert sozial-ethisch, ökologisch und ökonomisch. Die Evangelische Bank hält die anspruchsvollsten europäischen Nachhaltigkeitsstandards ein Finanzierung 6

7 Referent Hans-Christoph Reese Bereichsleiter Institutionelle Kunden Beleihungsstrategien 7

8 Mehrwert-Zirkel Beleihungsstrategien 8

9 Einflussgrößen auf die Kreditkondition Sicherstellung Rating Kreditkondition Entwicklung Geld- und Kapitalmarkt Laufzeit und Tilgung Beleihungsstrategien 9

10 Einflussgrößen auf die Kreditkondition Sicherstellung Rating Kreditkondition Entwicklung Geld- und Kapitalmarkt Laufzeit und Tilgung Beleihungsstrategien 10

11 Begriffsbestimmung Verkehrswert und Beleihungswert Verkehrswert bzw. Marktwert Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem ein Vermögensgegenstand in einem funktionierenden Markt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion auf Basis von Marktpreisen verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. 16 PfandBG Beleihungswert Wert einer Immobilie, "der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. BelWertV 1 Abs. 3 Beleihungsgrenze Stellt den Restwert von einem Beleihungswert einer Kreditsicherheit dar, nachdem ein prozentualer Abschlag vorgenommen wurde. Dieser Abschlag zum Beleihungswert berücksichtigt individuelle Wertschwankungsgefahren und Verwertungsrisiken einer bestimmten Kreditsicherheit, aber auch deren mehr oder weniger schnelle Liquidierbarkeit Beleihungsstrategien 11

12 Verkehrswert versus Beleihungswert Verkehrswert Beleihungswert zeitpunktbezogener Wert Durchschnitt mehrerer erzielbarer Preise Datengrundlage: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte langfristig erzielbarer Wert durch Beleihungsgrenze Gutachter erstellt Prinzip auf Grund der gesetzlicher vorsichtigen Bewertung Pflichten anzusetzender Wert der Sicherheit enthält Puffer für Unterlegung der aufgelaufenen Zinsen, zeitlichen Verzögerungen und Kosten im Verwertungsfall Grundlage für Konditionsermittlung Beleihungsstrategien 12

13 Verkehrswert versus Beleihungswert Wert Verkehrswert Beleihungswert Beleihungsgrenze Zeit Beleihungsstrategien 13

14 Beleihungswertermittlung Verfahren Beleihungswertermittlungsverfahren Vergleichswert Ertragswert Sachwert Was kosten vergleichbare Objekte? Welcher Barwert ergibt sich aus Erträgen, Restnutzungsdauer und Zinssatz? Was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz? Berücksichtigung von Korrekturen durch Markt Verkehrswert nachhaltig erzielbarer Marktwert Beleihungsstrategien 14

15 Beleihungswertermittlung maßgebliches Verfahren Beleihungswertermittlungsverfahren Vergleichswert Ertragswert Sachwert Was kosten vergleichbare Objekte? Welcher Barwert ergibt sich aus Erträgen, Restnutzungsdauer und Zinssatz? Was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz? Berücksichtigung von Korrekturen durch Markt Verkehrswert nachhaltig erzielbarer Marktwert Beleihungsstrategien 15

16 Ertragswertermittlung Behinderteneinrichtung Neubau Tagesförderung Grundlage - IK-Sätze SoPo-Auflösung erhöht die Gesamteinnahmen Abschlag für Inventar Bodenwert für die Ermittlung der Bodenwertverzinsung von Bedeutung BLW enthält den Bodenwert ggf. Sanierungs- oder Modernisierungskosten bei Altobjekten Beleihungsstrategien 16

17 Grundbuch Abteilung I (Flurstücke) - Ausgangssituation 1/17 2/17 3/17 4/17 5/ Beleihungsstrategien 17

18 Grundbuch Abteilung I tatsächliche Bebauung I 1/17 III II 2/17 Pflegeschule 3/17 WfBM Altenpflegeheim 4/17 5/ Beleihungsstrategien 18

19 Grundbuch Clusterung des Campus Verwaltung Bildung Arbeit Altenhilfe Beleihungsstrategien 19

20 Grundbuch Abteilung I Neustrukturierung der Flurstücke (Vermessung) I 6/17 III II 8/17 Pflegeschule 9/17 WfBM Altenpflegeheim 7/17 10/ Beleihungsstrategien 20

21 Grundbuch Abteilung II wertmindernde Eintragungen in Abteilung II Grunddienstbarkeiten Wege-, Überfahrts- und Leitungsrechte Nießbrauch dingliches, absolut wirkendes Gegenstück zur Pacht Erbbaurechte / Erbpacht Nachbarerbbaurechte Vorlasten können sich wertmindernd auswirken. Eine Löschung von veralteten Eintragungen in Abteilung II erhöht zudem die Übersichtlichkeit des Grundbuchs Beleihungsstrategien 21

22 Grundbuch Abteilung III Kosten Mobilisierung von Vermögensgegenständen Flexibilität Beleihungsstrategien 22

23 Grundbuch Abteilung III Laufende Nummer der Eintragungen Laufende Nummer der belasteten Grundstücke im Bestandsverzeichni s Betrag Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden 1 1/17; 3/ DM ,58 2 4/17; 5/ DM ,94 3 1/17; 2/17; 3/ DM ,88 Hypothek zu drei Millionen fünfhunderttausend Deutsche Mark; ohne Brief; für Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch den Bundesminister für Arbeit und Sozialordnung, Bonn; 10% Zinsen jährlich; vollstreckbar nach 800 ZPO; gemäß Bewilligung vom ; eingetragen am Grundschuld zu fünfhunderttausend Deutsche Mark; ohne Brief; für Landeswohlfahrtsverband; 2% Zinsen jährlich; vollstreckbar nach 800 ZPO; gemäß Bewilligung vom ; eingetragen am Grundschuld zu einer Millionen Deutsche Mark; ohne Brief; für Bundesrepublik Deutschland (Ausgleichsfonds für Schwerbehinderte; 10% Zinsen jährlich; vollstreckbar nach 800 ZPO; gemäß Bewilligung vom ; eingetragen am Beleihungsstrategien 23

24 Grundbuch Abteilung III - Belastungen I 1/17 III II 2/17 Pflegeschule 3/17 WfBM Altenpflegeheim 4/17 5/ Beleihungsstrategien 24

27 Grundbuch Abteilung III Bereinigung I 6/17 III II 8/17 Pflegeschule 9/17 WfBM Altenpflegeheim 7/17 10/ Beleihungsstrategien 27

28 Grundbuch Abteilung III Belastung des jeweiligen Invest.-objekts I III Neubau 6/17 II 8/17 Pflegeschule 9/17 WfBM Altenpflegeheim 7/17 10/ Beleihungsstrategien 28

29 Grundbuch Abteilung III Belastung von Clustern/Behindertenhilfe I III Neubau 6/17 II 8/17 Pflegeschule 9/17 WfBM Altenpflegeheim 7/17 10/ Beleihungsstrategien 29

30 Grundbuch Abteilung III Gesamtbuchgrundschuld (Rahmenkreditvertrag) I III Neubau 6/17 II 8/17 Pflegeschule 9/17 WfBM Altenpflegeheim 7/17 10/ Beleihungsstrategien 30

31 Grundbuch Abteilung III Abstraktheit von Grundschulden Grundschuld Zweckerklärung Darlehen Beleihungsstrategien 31

32 Grundbuch Abteilung III Ausnutzung freier Grundschulden kurzfristig für neue Darlehensaufnahme verfügbar Grundschuld Zweckerklärung Darlehen Beleihungsstrategien 32

33 Dezentralisierung von Großeinrichtungen I III Neubau 6/17 II Konzeption erforderlich 8/17 Pflegeschule 9/17 WfBM Altenpflegeheim 7/17 10/ Beleihungsstrategien 33

34 Dezentralisierung von Großeinrichtungen Nachnutzungskonzeption Gebäudenachnutzungsstrategie folgt Unternehmensstrategie passt eine anderweitige Nutzung in die Strategie des Gesamtunternehmens? bringt der Verkauf ggf. einen höheren Mehrwert? plausible und nachvollziehbare Nachnutzungsstrategie für Altobjekte unerlässlich Annahme eines Leerstands führt im Ertragswertverfahren zu Einbrechen des Beleihungswertes Weitere Kreditaufnahmen nicht bzw. nur schwer möglich keine Belastung der Altobjekte für die Finanzierung der dezentralen Standorte Strukturierung der Grundstücke und Ordnung des Grundbuchs erleichtern Verkauf der Objekte Beleihungsstrategien 34

35 goldene Regeln das Grundbuch soll den aktuellen Stand widerspiegeln - so wird eine schneller Überblick der Lage gewährleistet eine Strukturierung und Bereinigung der Abteilungen I und III ist sinnvoll und erhöht die Übersichtlichkeit und Flexibilität wirtschaftliche Einheiten können auch grundbuchseitig abgebildet werden, um Verwaltung zu vereinfachen Altlasten in Abteilung III sollten aus eigenem Interesse gelöscht werden Grundschuldgläubiger haben i. d. R. kein Interesse ständige Aktualität und kurzfristige Verfügbarkeit der Beleihungsunterlagen beschleunigt den Kreditantragsprozess im Rahmen der Dezentralisierung ist die Entwicklung von Nachnutzungskonzepte für aufgelöste Liegenschaften notwendig die Gebäudenutzungsstrategie folgt der Unternehmensstrategie Beleihungsstrategien 35

36 Mehrwert-Zirkel Beleihungsstrategien 36

37 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Institutionelle Kunden Evangelische Bank eg Seidlerstraße Kassel Telefon Beleihungsstrategien 37