9. Pantaenius-Immobilientagung. am in Hamburg. Empire Riverside Hotel

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1 9. Pantaenius-Immobilientagung am in Hamburg Empire Riverside Hotel

2 9. Pantaenius Immobilientagung Wie kann man sich als Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. Wohnungseigentümer vor Hausgeld- und Mietausfällen schützen? Vorstellung der Pantaenius-Exklusivbedingungen zur Hausgeldausfall- und Mietausfallversicherung als Zusatzbaustein zur Wohngebäudeversicherung. Dr. Jan-Hendrik Schmidt Rechtsanwalt Kanzlei Breiholdt Nierhaus Schmidt Kay Hildebrandt Leiter Wohnungswirtschaft Pantaenius Versicherungsmakler GmbH

3 Hausgeldausfall-Versicherung Versicherungsgegenstand Der Versicherer leistet dem Versicherungsnehmer (WEG) Entschädigung für den Ausfall der Hausgeldzahlung (Vorauszahlungen gem. Wirtschaftsplan, Nachzahlungen gem. Jahresabrechnung, Sonderumlagen), wenn trotz Titulierung des Anspruches und eines erfolglosen Vollstreckungsversuches bzw. wegen Unzulässigkeit der Vollstreckung die geschuldete Hausgeldzahlung des Eigentümers nicht beigetrieben werden kann. Im Falle der Mobiliarvollstreckung liegt ein erfolgloser Vollstreckungsversuch erst dann vor, wenn der Gerichtsvollzieher den Schuldner wiederholt in seiner Wohnung nicht angetroffen hat, nachdem er einmal die Vollstreckung mindestens zwei Wochen vorher angekündigt hatte. Bei vermietetem Sondereigentum ist vorrangig die Mietpfändung zu versuchen.

4 Hausgeldausfall-Versicherung Versicherungswert, Versicherungssumme Die Versicherungssumme ist die Summe des für das jeweilige Wirtschaftsjahr der versicherten WEG beschlossenen Hausgeldes, in dem der Versicherungsfall eingetreten ist, maximal jedoch pro Monat die im Versicherungsschein genannte Höchstentschädigung unter Berücksichtigung der Entschädigungsgrenze pro Quadratmeter Wohn- /Nutzfläche. Höchstentschädigung: 5,00 EUR je Quadratmeter und Monat Vorsorgeversicherung Die Versicherungssumme erhöht sich um einen Vorsorgebetrag von 20%.

5 Beispiel 1: Versicherungssumme Die WEG hat in 2010 eine Hausgeldausfallversicherung abgeschlossen. Die EV im März 2011 beschließt den Wirtschaftsplan 2011: Gesamtvolumen EUR. EWP für Wohnung 1 (100 m²) EUR p.a. und EWP für Wohnung 2 (140 m²) EUR p.a. Die Eigentümer der Wohnungen 1 und 2 zahlen ab Juni 2011 kein Hausgeld Mitte September 2011 erhebt die WEG Zahlungsklage. WEer 1 rührt sich nicht, es ergeht gegen ihn ein Versäumnisurteil Ende Oktober. Die Wohnung ist vermietet. WEer 2 verteidigt sich gegen die Klage. Der Klage wird durch Urteil im Juni 2012 stattgegeben. WEer 2 ist Selbstnutzer. Fragen: a) Besteht Versicherungsschutz? b) Falls ja, für welche Monate? c) Wie hoch ist die denkbare Höchstentschädigung? d) Ab wann kann Entschädigung verlangt werden?

6 Hausgeldausfall-Versicherung Umfang der Entschädigung / Vorschusszahlung Bis zur Beschlussfassung über die dazugehörige Einzeljahresabrechnung wird der Ausfall des Hausgeldes aus demselben Einzelwirtschaftsplan für höchstens 24 Monate ersetzt (Entschädigungshöchstsumme). Die notwendigen Kosten der Rechtsverfolgung sind bis zum Erreichen der Entschädigungshöchstsumme Teil der Versicherungsleistung. Vorschusszahlung Die WEG kann Vorschuss bis zur Höhe der Jahressumme des Einzelwirtschaftplanes des Eigentümers beantragen, sofern die WEG nachweist, dass das gerichtliche Verfahren bzw. die Titulierung rechtzeitig angestrengt wurde, länger als 6 Monate dauert und noch nicht rechtskräftig beendet ist.

7 Hausgeldausfall-Versicherung Sonderumlagen / Selbstbeteilung Von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene Sonderumlagen, die die Versicherungssumme übersteigen und noch nicht fällig sind, können auf besonderen Antrag zusätzlich mitversichert werden. Selbstbeteiligung Der Versicherungsnehmer (die WEG) trägt je Versicherungsfall einen Selbstbehalt von 10% des Schadens.

8 Hausgeldausfall-Versicherung Besondere Obliegenheiten (1) Als vertraglich vereinbarte, besondere Obliegenheit hat die WEG bis zur Entschädigungshöchstsumme bei ausstehenden Hausgeldzahlungen und bei Sonderumlagen unter EUR, soweit versichert, spätestens 6 Monate nach Fälligkeit, bei Sonderumlagen ab EUR spätestens 2 Monate nach Fälligkeit, ein Verfahren zur Erlangung eines vollstreckbaren Titels (Klageeinreichung oder Antragstellung im gerichtlichen Mahnverfahren etc.) anzustrengen. den Versicherer über einen möglichen Versicherungsfall spätestens zwei Wochen nach Einleitung eines Verfahrens zu informieren und auf Anfrage über den Verfahrensstand Auskunft zu erteilen.

9 Hausgeldausfall-Versicherung Besondere Obliegenheiten (2) die Hausgeldansprüche zu titulieren und im Wege der Vollstreckung gem. Ziffer 1 beizutreiben. Bei einer Hausgeldschuld ab EUR ist die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum zu betreiben bzw. einer laufenden Zwangsversteigerung beizutreten. Verletzt der Versicherungsnehmer eine dieser Obliegenheiten, so ist der Versicherer unter den in Ziffer 26 der VGB 2008 beschriebenen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt oder auch ganz oder teilweise leistungsfrei.

10 Beispiel 2: Obliegenheit zur Zwangsversteigerung Die EV beschließt im Mai 2011 die Jahresabrechnung 2010, den Wirtschaftsplan 2011 (mit Verfallklausel) und eine Sonderumlage über EUR, verteilt nach Miteigentumsanteilen, fällig zum Wohnungseigentümer S zahlt nicht. Im September 2011 schuldet er Nachzahlung aus der EJA 2010 Jahreshausgeld aus dem EWP 2011 aus der SU anteilig Summe 400 EUR EUR EUR EUR Die WEG klagt die EUR und erstreitet in 2012 ein Urteil. Die Wohnung hat 100 m² und liegt in guter Lage. Ihr Verkehrswert liegt bei geschätzten EUR. Fragen: a) Besteht Versicherungsschutz? b) Wie hoch ist die denkbare Höchstentschädigung? c) Muss die WEG die Zwangsversteigerung betreiben?

11 Hausgeldausfall-Versicherung Nicht versichert Rückstände vor Versicherungsbeginn

12 Hausgeldausfall-Versicherung Besonderheiten und Vorteile Ein erfolgloser Vollstreckungsversuch (z. B. auch auf Grundlage eines notariellen Schuldanerkenntnisses) kann bereits die Entschädigungsleistung auslösen. Die notwendigen Kosten der Rechtsverfolgung sind bis zum Erreichen der Entschädigungshöchstsumme Teil der Versicherungsleistung. Vorschusszahlung möglich Sonderumlagen können mitversichert werden Einfache Abwicklung: Höchstentschädigung pro Quadratmeter Wohn- /Nutzfläche statt Hausgeldsumme gemäß Wirtschaftsplan Als Zusatzdeckung zum Hauptvertrag (Wohngebäudeversicherung / Rahmenvertrag Pantaenius) versicherbar

13 Mietausfall-Versicherung Versicherungsgegenstand Der Versicherer leistet Entschädigung für Mietausfall von Wohnräumen und Gewerberäumen im Sinne dieser Vereinbarung einschließlich der Betriebskosten, wenn trotz Titulierung des Anspruches und eines erfolglosen Vollstreckungsversuches bzw. wegen Unzulässigkeit der Vollstreckung die geschuldete Mietzahlung des Eigentümers nicht beigetrieben werden kann. Im Falle der Mobiliarvollstreckung liegt ein erfolgloser Vollstreckungsversuch erst dann vor, wenn der Gerichtsvollzieher den Schuldner wiederholt in seiner Wohnung nicht angetroffen hat, nachdem er einmal die Vollstreckung mindestens zwei Wochen vorher angekündigt hatte. Bei Untervermietung ist vorrangig die Mietpfändung zu versuchen.

14 Mietausfall-Versicherung Versicherungswert, Versicherungssumme Versicherungssumme ist die Jahresmiete einschließlich der Betriebskosten, maximal jedoch die im Versicherungsschein genannte Höchstentschädigung pro Quadratmeter Wohnfläche. Höchstentschädigung: 15,00 EUR je Quadratmeter Vorsorgeversicherung Die Versicherungssumme erhöht sich um einen Vorsorgebetrag von 20%.

15 Mietausfall-Versicherung Umfang der Entschädigung / Selbstbeteiligung Der Mietausfall wird höchstens 24 Monate ersetzt. Selbstbeteiligung Der Versicherungsnehmer trägt je Versicherungsfall einen Selbstbehalt von 20% des Schadens.

16 Mietausfall-Versicherung Besondere Obliegenheiten Als vertraglich vereinbarte, besondere Obliegenheit hat der Versicherungsnehmer: bei ausstehenden Mietzahlungen, spätestens 3 Monate nach Fälligkeit, ein Verfahren zur Erlangung eines vollstreckbaren Titels (Klageinreichung oder Antragstellung eines gerichtlichen Mahnverfahrens) anzustrengen den Versicherer über einen möglichen Versicherungsfall spätestens zwei Wochen nach Einleitung des Verfahrens zu informieren Verletzt der Versicherungsnehmer eine dieser Obliegenheiten, so ist der Versicherer unter den in Ziffer 26 der VGB 2008 beschriebenen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt oder auch ganz oder teilweise leistungsfrei

17 Mietausfall-Versicherung Nicht versichert Kein Versicherungsschutz besteht für Wohnungs- und Gewerberäume, - die im Zeitraum von sechs Monaten vor Beginn dieser Zusatzdeckung ganz oder teilweise nicht vermietet waren (außer Leerstand durch Mieterwechsel bis maximal einen Monat oder Erstvermietung) - oder wenn für diesen Zeitraum bereits Mietrückstände bestanden haben, bis zu ihrer Neuvermietung nach Beginn dieser Deckung Kosten des Vollstreckungsverfahren

18 Mietausfall-Versicherung Besonderheiten und Vorteile Ein erfolgloser Vollstreckungsversuch (z. B. auch auf Grundlage eines notariellen Schuldanerkenntnisses) kann bereits die Entschädigungsleistung auslösen. Einfache Abwicklung: Höchstentschädigung pro Quadratmeter Wohn- / Nutzfläche statt jährliche Aufgabe des Jahresbruttomietwertes Günstige Prämie durch Sonderkonditionen Der Mietausfall wird bis zu 24 Monate ersetzt. Als Zusatzdeckung zum Hauptvertrag (Wohngebäudeversicherung / Rahmenvertrag Pantaenius) versicherbar

19 Hausgeld-/Mietausfall-Versicherung Prämienübersicht Hausgeldausfall: Prämie Hausgeld: Sonderumlagen: Mindestprämie: Höchstentschädigung: Selbstbeteiligung: 7,5 Cent x qm-fläche 5 %o der Sonderumlage EUR 50,00 jährlich zzgl. Vers.-Steuer EUR 5,00 x qm-fläche 10% des Schadens Mietausfall: Prämie Mietausfall: Mindestprämie: Höchstentschädigung: Selbstbeteiligung: 25 Cent x qm-fläche EUR 50,00 jährlich zzgl. Vers.-Steuer EUR 15,00 x qm-fläche 20% des Schadens

20 Hausgeld-/Mietausfall-Versicherung Erläuterungen zur Prämienübersicht qm-fläche = die gesamte Wohn- und Nutzfläche des Objektes (Die Flächen werden grundsätzlich mit dem Pantaenius- Angebotsanforderungsbogen abgefragt.) Die Zusatz-Deckungen sind nur im Paket mit der Wohngebäudeversicherung über den Pantaenius-Rahmenvertrag möglich. Die Zusatzdeckungen werden separat policiert, es erfolgt keine Prämienangleichung über den Prämienfaktor.

21 9. Pantaenius-Immobilientagung VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT! Pantaenius Unternehmensversicherungen Geschäftsbereich Wohnungswirtschaft Grosser Grasbrook Hamburg Tel Fax immobilienversicherungen@pantaenius.com