Immobilien als Kapitalanlage eine Einführung am Beispiel Ludwigshafen. Holger Lang Diplom-Betriebswirt(BA)

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1 Immobilien als Kapitalanlage eine Einführung am Beispiel Ludwigshafen. Holger Lang Diplom-Betriebswirt(BA) Tel

2 Die Charakterisierung einer Immobilie ist so einfach wie bei einem Menschen. Entscheidend ist die Beständigkeit. Comelia Türke *1980 Immobilienkauffrau gefunden bei zitate.de Stichwort Immobilie

3 Überblick 1. Begriffsklärung Kapital und Anlage 2. Anlagearten 3. Dreieck der Vermögensanlage 4. Formen der Anlage in Immobilien 5. Soll ich in Immobilien investieren? 6. Anlegen oder Absparen 7. Auswahlkriterien 8. Marktlage in der Metropolregion Rhein-Neckar

4 1. Begriffsklärung rung Kapital und Anlage Kapital wird investiert, um vergrößert zurück zu kommen Karl Marx Aktiva Bilanz Passiva Anlagevermögen - Immobilien - Möblierung - Aktien - Gold Umlaufvermögen - Vorräte, Kasse, Bank Eigenkapital Fremdkapital kostet alt. Zinsverlust kostet realen Zins Vermögen = Kapital Mittelverwendung Mittelherkunft

5 1. Begriffsklärung rung Kapital und Anlage Kapital wird investiert, um vergrößert zurück zu kommen Karl Marx Aktiva Anlagevermögen Immobilie Bilanz Passiva Eigenkapital Fremdkapital Umlaufvermögen - Vorräte, Kasse, Bank Vermögen = Kapital Aktiva Anlagevermögen Immobilie mit Wertsteigerung Bilanz Passiva Eigenkapital Fremdkapital Umlaufvermögen - Vorräte, Kasse, Bank Vermögen = Kapital Verwendung finanzieller Mittel um damit Privatvermögen durch Erträge zu vermehren Günter Wöhe

6 2. Anlagearten Verleih - Bankeinlagen (Sichtguthaben, Festgelder etc.) - Unternehmens- oder Staatsanleihen - Kapitalbildende Versicherungen Sachwerte - Unternehmensbeteiligungen (z.b. Aktien) - Rohstoffe (z.b. Gold) - Immobilien - Kunst Abgeleitete Produkte wie - Fonds - Derivate - Optionen

7 3. Magisches Dreieck der Vermögensanlage Konkurrierende Anlageziele Rentabilität (Ertrag) Sicherheit (Vermögenserhalt) Liquidität (Verfügbarkeit)

8 3. Magisches Dreieck der Vermögensanlage Ergänzende Aspekte, z.b. - ethischer, - ideeller oder - steuerlicher Art. Rentabilität (Ertrag) Sicherheit (Vermögenserhalt) Liquidität (Verfügbarkeit)

9 4. Formen der Anlage in Immobilien Immobilienaktien Sachwertbeteiligung an einem Unternehmen, das in Immobilien investiert (flexibel) Offene Immobilienfonds Beteiligung an Grundstückssondervermögen an mehreren Objekten (relativ flexibel) Geschlossene Immobilienfonds Beteiligung an der Investition eines einzelnen Projekts (relativ unflexibel) Selbstgenutzte Immobilie Eigentum statt Miete Vermietete, selbstverwaltete Immobilie Eigenverantwortung als Unternehmer, meist mit emotionaler Bindung Vermietete, fremdverwaltete Immobilie Teil des persönlichen Anlageportfolios, vorwiegend unpersönlich.

10 5. Soll ich in Immobilien investieren? Das ist abhängig von den persönlichen Zielen und der finanziellen Lage! Ja: Ich bin sicher, dass ich hier bleibe und mich um meine Immobilie kümmern kann. Meine Investition ist langfristig möglich, es ist annähernd ausgeschlossen, dass ich das investierte Kapital anderweitig kurzfristig benötige. Im Falle eines Falles, kann ich auf andere Mittel zurückgreifen. Ich habe mich mit den Chancen und Risiken der Anlage eingehend befasst und habe mir ggf. Rat von externen, neutralen Fachleuten eingeholt. Ich glaube, dass meine Immobilie, bei entsprechender Pflege, beständig ist. Nein: Ein Mietausfall von 3-6 Monaten bringt mich in ernsthafte Schwierigkeiten. Der Verlust meiner Arbeitskraft durch Unfall oder Krankheit ist nicht abgesichert, sofern die Finanzierung und der Erhalt meiner Immobilie davon abhängt. In dem mir vorgerechneten Modell spielt die zu erwartende Steuerersparnis eine tragende Rolle, obwohl ich eher durchschnittlich verdiene Ich habe/bilde ansonsten kaum nennenswerte Rücklagen oder Altersversorgungsansprüche.

11 6. Anlegen oder Absparen? Der Begriff Kapitalanlage an sich definiert nicht, ob Eigen- oder Fremdkapital investiert wird. Aktiva Bilanz Passiva Anlagevermögen - Immobilien - Möblierung - Aktien - Gold Umlaufvermögen - Vorräte, Kasse, Bank Eigenkapital Fremdkapital Vermögen = Kapital

12 6. Anlegen oder Absparen? Beispiel 1 (Anlegen): P.Müller erbt EUR und kauft für EUR (incl. Kaufnebenkosten) eine vermietete ETW mit 68 m² Wohnfläche in Ludwigshafen, für welche er monatlich 430,00 Kaltmiete erhält. Das Hausgeld in Höhe von 170,00 EUR ist zu 2/3 auf den Mieter umlagefähig = 113,33 Einnahme: Ausgabe: Miete: 430,00 Hausgeld: 113,33 170,00 Summe 543,33 170,00 Saldo: 373,33 Vorsteuerrendite: 4,79 % (373,33 x 12) / x100 Risiko bei Mietausfall maximal 170,00 (Hausgeld)

13 6. Anlegen oder Absparen? Beispiel 2 (Absparen): P.Müller kauft (ohne Eigenkapital) für EUR (incl. Kaufnebenkosten) eine vermietete ETW mit 68 m² Wohnfläche in Ludwigshafen, für welche er monatlich 430,00 Kaltmiete erhält. Das Hausgeld in Höhe von 170,00 EUR ist zu 2/3 auf den Mieter umlagefähig = 113,33 Die Kaufsumme von EUR wird zu 3 % finanziert, ergibt eine monatliche Zins Belastung von 233,75 zzgl. Tilgung (unterstellt 2% Anfangstilgung) 155,83. Monatliche Gesamtbelastung also 389,58 für Zins und Tilgung. Einnahme: Ausgabe: Miete: 430,00 Hausgeld: 113,33 170,00 Zinsen: 233,75 Summe 543,33 403,75 (+ Tilgung 155,83 = 559,58 ) Saldo: 139,58 Vorsteuerrendite: 1,8 % (139,58 x 12) / x100 Risiko bei Mietausfall max. 403,75 (170,00 Hausgeld + 233,75 Zinsen)

14 7. Auswahlkriterien Welches Ziel steht im Vordergrund? ( Magisches Dreieck und weitere Aspekte) Worst-Case Betrachtung Was geschieht im Alter? Planen Sie! ( Planung ist die geistige Vorwegnahme zukünftiger Ereignisse. ) Wie ist das bestehende und das Entwicklungspotential? - Umfeld - Attraktivität der Immobilie selbst - Verkehrsanbindung - Sondereinflüsse Legen Sie im Vorfeld Ihre Ansprüche fest!

15 8. Marktlage in der Metropolregion Rhein-Neckar Nachweis: Immobilienmarktbericht 2013 der Metropolregion Rhein-Neckar

16 8. Marktlage in Ludwigshafen Nachfrage in unserem Hause: - Privater Wohnungsmarkt: Große Nachfrage nach jeder Art von Eigentum und Miete. Schwerpunkte befinden sich in der Gartenstadt, der Parkinsel, aber auch im Hemshof, Oggersheim, Friesenheim, zunehmend auch in der Stadtmitte. Der Wunsch barrierefrei in der Stadt wohnen zu wollen, nimmt beständig zu. - Einzelhandelsflächen, Gastronomie und Dienstleister Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ist begrenzt. Das in der Innenstadt vorhandene Potential ist größer als die Nachfrage. Unserer Auffassung nach würde dieser Bereich von einer umfangreichen Nutzungsänderung profitieren, wobei beratungsintensive und qualitativ hochwertige Einzelhandelsunternehmen, Gastronomen und Dienstleister hier nicht nur die Chance haben zu überleben sondern exklusiv an ein ganz neues Innenstadtkonzept mit Werten wie hochwertig Wohnen in der Stadt anknüpfen zu können. - Produktions- und Büroflächen Ludwigshafen entwickelt sich, nach wie vor, als in Deutschland wichtiger Produktions- und Forschungsstandort beständig weiter. Die BASF als Haupttriebwerk investiert stetig und animiert in der Folge viele Unternehmen, Ludwigshafen und Umgebung als Standort zu wählen. Demzufolge verzeichnen wir eine zunehmende Anfrage an entsprechenden Gewerbeflächen.

17 8. Marktlage in Ludwigshafen Nutzen Sie: Und vor allem: Ihren gesunden Menschenverstand!

18 Danke, für Ihre Aufmerksamkeit!