TEXTLICHE FESTSETZUNGEN

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1 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN A. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ( 9 BauGB) 1. Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1.1 Als Art der baulichen Nutzung ist ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Zulässig sind: Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 1.2 Im Allgemeinen Wohngebiet sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen unzulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2.1 Die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0, Die maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 0, Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind max. 2 Vollgeschosse zulässig (Hinweis: Aufgrund der festgesetzten maximal zulässigen Traufhöhe wird das zweite Vollgeschoss regelmäßig im Dachraum des jeweiligen Gebäudes liegen.) 2.4 Die maximal zulässige Traufhöhe beträgt 5 m. 2.5 Die maximal zulässige Firsthöhe beträgt 11 m. 2.6 Die maximal zulässige Traufhöhe ermittelt sich aus dem Abstand zwischen der Oberkante der nächstgelegenen öffentlichen Erschließungsstraße in der Mitte der Grundstücksgrenze und dem Schnittpunkt zwischen Gebäudeaußenwand und Oberkante Dachhaut. Bei Eckgrundstücken ist die Grundstücksgrenze heranzuziehen, über die die Erschließung des Grundstücks erfolgt. 2.7 Die maximal zulässige Traufhöhe darf auf maximal 1/3 der zugehörigen Gebäudelänge überschritten werden. Seite 1

2 2.8 Die maximal zulässige Firsthöhe ermittelt sich aus dem Abstand zwischen der Oberkante der nächstgelegenen öffentlichen Erschließungsstraße in der Mitte der Grundstücksgrenze und dem höchsten Punkt der Dachhaut. Bei Eckgrundstücken ist die Grundstücksgrenze heranzuziehen, über die die Erschließung des Grundstücks erfolgt. 2.9 Terrassen und überdachte Terrassen ohne Seitenwände sind bei der Berechnung der GRZ als Nebenanlagen zu bewerten. 3. Bauweise ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 3.1 Es wird die offene Bauweise festgesetzt. 3.2 Im Plangebiet sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig. 4. Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) 4.1 Nicht überdachte Stellplätze sowie untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des 14 BauNVO sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 4.2 Garagen, überdachte Stellplätze und Nebengebäude sind mit Ausnahme eines von Bebauung freizuhaltenden Streifens von 3 m Tiefe parallel zur Straßenbegrenzungslinie von Straßen, die dem Kfz-Verkehr dienen auch außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig. 4.3 Ergänzend zu Festsetzung 4.2 dürfen überdachte Stellplätze (Carports) zusätzlich auch innerhalb den in der Planzeichnung zeichnerisch festgesetzten Flächen für Stellplätze errichtet werden (Gestaltungsanforderungen siehe Ziffer 13.2 der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen). 4.4 Garagen sind mit ihrer Zufahrtsseite mindestens 5 m von der Straßenbegrenzungslinie von Straßen, die dem Kfz-Verkehr dienen, zurückgesetzt zu errichten. 4.5 Die der Versorgung des Baugebietes dienenden Nebenanlagen gemäß 14 Abs. 2 BauNVO sind zulässig, auch soweit für sie im Bebauungsplan keine besonderen Flächen festgesetzt sind. 5. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Je Wohngebäude sind maximal 2 Wohnungen zulässig. 6. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Die Rodung von Gehölzen sowie der Beginn der Baumaßnahmen zur Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen zwischen der Weinstraße und der Niederkircher Straße sind ausschließlich im Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 28. Februar Seite 2

3 zulässig. 7. Erhaltung oder Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) 7.1 Die Flächen zur Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind im Abstand von maximal 1 m mit Sträuchern der Qualität 2 x verpflanzt, cm zu bepflanzen. Die Bepflanzung ist als gemischte Hecke aus mindestens 3 verschiedenen Gehölzarten anzulegen. Mindestens 2/3 der Pflanzen sind aus der folgenden Pflanzliste auszuwählen: Felsenbirne Hainbuche Kornelkirsche Roter Hartriegel Pfaffenhütchen Gewöhnlicher Liguster Gemeine Heckenkirsche Holzapfel Holzbirne Eibe Wolliger Schneeball Amelanchier ovalis Carpinus betulus Cornus mas Cornus sanguinea Euonymus europaeus Ligustrum vulgare Lonicera xylosteum Malus syevestris Pyrus pyraster Taxus baccata Viburnum lantana 7.2 Mit Ausnahme von Einfriedungen sind die Flächen zur Anpflanzung und zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen von jeglichen Nebengebäuden und Nebenanlagen freizuhalten. 7.3 Im südlichen Teilabschnitt des Plangebiets ist innerhalb des Schutzstreifens der Hauptversorgungsleitung das Anpflanzen von Bäumen und tief wurzelnden Sträuchern nicht zulässig. 7.4 Die öffentliche Grünfläche ÖG 1 ist mit mindestens einem größeren heimischen Obstbaum je 100 m 2 Fläche, angeordnet als Baumgruppe, Stammumfang cm, zu bepflanzen. 8. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ( 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 8.1 In der festgesetzten Fläche für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen LSM 1 sind die nach Norden, Westen oder Süden orientierten Außenbauteile von Wohn- und Schlafräumen gemäß den Anforderungen der Schallschutzklasse III gemäß DIN 4109 zu errichten. 8.2 Ausnahmen von den getroffenen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen wird, dass insbesondere an Seite 3

4 gegenüber den Lärmquellen abgeschirmten oder den Lärmquellen abgewandten Gebäudeteilen geringere Schalldämm-Maße ausreichend sind. 9. Flächen für Aufschüttungen und Abgrabungen zur Herstellung des Straßenkörpers ( 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB) Ein 3,0 m breiter Geländestreifen entlang der im Plan festgesetzten Verkehrsfläche wird als Fläche für Aufschüttungen und Abgrabungen zur Herstellung des Straßenkörpers festgesetzt. 10. Zuordnungsfestsetzung ( 9 Abs. 1 a BauGB) Zum Ausgleich der Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft gemäß 1a Abs. 3 BauGB werden den Baugrundstücken 76,8 % sowie den öffentlichen Verkehrsflächen 23,2 % der öffentlichen Grünflächen im Plangebiet sowie folgender externer Ausgleichsfläche zugeordnet: Gemarkung Forst, Flurstück 2599, Gewanne Am Musenhang, mit m² der insgesamt m² großen Fläche Gemarkung Deidesheim, Flurstücke 4701/1, 4702/1, 4703/1, 4583, 4584 und 4585 Gewanne Im Mörsch, mit m² der insgesamt m² großen Flächen. Gemarkung Deidesheim, Flurstück 6315 Gewanne Schwarzer Sand", mit m 2 Fläche B. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ( 9 (4) BauGB i.v.m. 88 LBauO) 11. Dachgestaltung 11.1 Für Einzelhäuser sind Satteldächer mit Dachneigung zulässig Für Doppelhäuser sind Satteldächer mit zwingend 35 Dachneigung zulässig. Abweichend von der zwingenden Festsetzung sind auch die für Einzelhäuser aufgeführten Dachneigungen zulässig, wenn beide Doppelhaushälften gemeinsam errichtet werden und die Dächer beider Gebäudehälften die gleiche Dachneigung aufweisen Für Garagen, Terrassenüberdachungen, Wintergärten sowie Nebengebäude sind zusätzlich auch Flach- und Pultdächer bis maximal 45 Neigung zulässig Zur Dacheindeckung sind ausschließlich Materialien im Farbspektrum Rot bis Rotbraun zulässig. Abweichend hiervon sind auch Anlagen zur Nutzung von Solarenergie zulässig Dachgauben und Dacheinschnitte sind zulässig, wenn sie in ihrer Summe die Hälfte der zugehörigen Gebäudelänge nicht überschreiten Die Breite der einzelnen Dachgauben bzw. Dacheinschnitte darf 1/3 der Seite 4

5 zugehörigen Gebäudelänge nicht überschreiten. 12. Einfriedungen 12.1 Entlang der Straßenbegrenzungslinien von Straßen, die dem Kfz-Verkehr dienen, sind bauliche Einfriedungen ausschließlich bis zu einer Höhe von maximal 0,8 m zulässig Die Zufahrten von Stellplätzen und Garagen auf private Grundstücke sind an der straßenseitigen Grundstücksgrenze von jeglicher Einfriedung frei zu halten. 13. Gestaltung der Stellplätze und der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke 13.1 Auf den privaten Baugrundstücken sind PKW-Stellplätze, Zufahrten und Wege mit wasserdurchlässigen Belägen zu versehen, sofern das anfallende Niederschlagswasser nicht anderweitig auf dem Baugrundstück versickert wird Innerhalb der in der Planzeichnung zeichnerisch festgesetzten Flächen für Stellplätze sind überdachte Stellplätze (Carports) nur als offene Überdachung ohne Seiten- oder Rückwände zulässig. C. HINWEISE Artenschutz Im Planungsgebiet ist das Vorkommen streng geschützter Tierarten (insbesondere europäische Vogelarten) nicht gänzlich ausgeschlossen. Die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach 44 BNatSchG sind zu beachten. Rodungsarbeiten sind nur im Zeitraum vom ersten Oktober bis zum letzten Februar zulässig. Denkmalschutz Bei den im Plangebiet durchzuführenden Tiefbauarbeiten sind die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes zu beachten. Rein vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass sich im Planungsgebiet bisher nicht bekannte Kleindenkmäler (wie Grenzsteine) befinden können. Diese dürfen von Planierungen o. ä. nicht berührt oder von ihrem angestammten, historischen Standort entfernt werden. Jeder zutage kommende archäologische Fund ist unverzüglich bei der Direktion Landesarchäologie, Außenstelle Speyer, zu melden. Die Fundstelle ist soweit als möglich unverändert zu lassen und Gegenstände sind gegen Verlust zu sichern. Werden archäologische Objekte angetroffen, so ist der archäologischen Denkmalpflege ein angemessener Zeitraum einzuräumen, damit Rettungsgrabungen durchgeführt werden können. Seite 5

6 Bodenschutz Bei Hinweisen auf abgelagerte Abfälle, stillgelegte Anlagen, bei denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde oder gefahrverdächtigen Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen ist umgehend die SGD Süd Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft, Bodenschutz Neustadt zu informieren. Grundwasser / Schichtenwasser Im Rahmen von Bauarbeiten ist auf möglicherweise vorhandene Drainageleitungen sowie die Möglichkeit von oberflächennahem Schichtenwasser zu achten. Es wird empfohlen Keller grundsätzlich wasserdicht auszubauen. Radonvorsorge Radon ist ein natürlich vorkommendes radioaktives Edelgas. Das gasförmige Radon kann mit der Bodenluft über Klüfte im Gestein und durch den Porenraum der Gesteine und Böden an die Erdoberfläche wandern. Da es im Freien durch die Luft zu einer starken Verdünnung von Radon kommt, treten dort keine Belastungen auf. Innerhalb von Gebäuden können jedoch je nach geologischen Eigenschaften des Baugrunds und der Bauweise erhöhte Radonkonzentrationen entstehen. Gemäß der im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erstellten Radonuntersuchung ist das Plangebiet dem Radonvorsorgegebiet I zuzuordnen. Seitens des Gutachters werden folgende Präventivmaßnahmen zum Schutz vor Radon empfohlen: 1. Konstruktiv bewehrte, durchgehende Bodenplatte aus Beton (Dicke: 20 cm). Sollte eine durchgehende Bodenplatte aufgrund der Bauart, der Notwendigkeit von Dehnfugen etc. nicht möglich sein, ist auf deren gasdichte Ausführung zu achten. 2. Abdichtung von Böden und Wänden im erdberührten Bereich gegen von außen angreifende Bodenfeuchte mit Materialien, die auch zur Radonabwehr geeignet sind. 3. Abdichtung von Zu- und Ableitungen im erdberührten Bereich mit radondichten Materialien (z.b. Polymerbitumen), bzw. Verwendung gasdichter Komponenten für Durchführungen. Durchführungen durch die Bodenplatte und durch erdumlagerte Wände sind für den Radonschutz von besonderer Bedeutung, weil bereits kleinste Leckagen zu einem bedeutenden Zustrom von Bodenluft und Radon führen können. Diese Abdichtungsmaßnahmen umfassen sowohl die gasdichte Abdichtung des Anschlusses von Rohrdurchführungen zum Mauerwerk, Seite 6

7 aber auch die häufig unterschätzten, freibleibenden Wegsamkeiten innerhalb der, durch die Leitungen nur teilgefüllten Leerrohre. Auch wenn diese nur einen kleinen Durchmesser besitzen, können Sie unsachgemäß abgedichtet, bedeutende Radonmengen in das Gebäude liefern. 4. Zuführung der Verbrennungsluft für Heizkessel, Kaminöfen u.ä. von außen zur Reduktion des Gebäudeunterdruckes. Sorgfalt bei der Radonabwehr sollte ganz besonders für Gebäude ohne Unterkellerung deshalb gelten, weil in diesen im statistischen Mittel die Radonkonzentrationen im Erdgeschoss höher als in unterkellerten Gebäuden sind. Sollten Frostschürzen eine passive Entlüftung des Schotterbettes unter dem Gebäude verhindern, wird empfohlen passive oder aktive Entlüftungsmöglichkeiten in den Frostschürzen vorzusehen, um erhöhte Radonkonzentrationen durch mangelnde Exhalationsmöglichkeiten abzubauen. Die Beurteilung der Radonbelastung beruht auf punktuellen Messungen. Sollten durch bauvorbereitende Aushubarbeiten unerwartete Bodenverhältnisse angetroffen werden oder sollte die Gebäudegründung in reinen Sanden oder Kiesen gründen, empfiehlt der Radongutachter, ihn erneut hinzuzuziehen, um die Eignung der hier vorgeschlagenen Schutzmaßnahmen in diesem Bereich zu überprüfen. Der Text des Gutachtens ( Bericht Radonbelastung in der Bodenluft BPL Schnepfenflug/Stift Teilabschnitt Nord und Süd; Projektnummer _Rn222_FOR ; erstellt durch GeoConsult Rein, Oppenheim, ) kann zusammen mit den Bebauungsplanunterlagen bei der Verbandsgemeindeverwaltung Deidesheim eingesehen werden. Solaranlagen Bei der Planung und Errichtung von Solaranlagen ist eine Blendung der Verkehrsteilnehmer auf den umliegenden klassifizierten Straßen (L 516 und B 271) durch geeignete Mittel auszuschließen. Landesnachbarrecht Bei der Bepflanzung der privaten Grundstücke sowie bei der Errichtung von Einfriedungen sind die Regelungen des Landesnachbarrechts zu beachten. Schutz von Leitungen / Koordination von Erschließungs- und Baumaßnahmen Im Plangebiet befinden sich, außer der in der Planzeichnung ausgewiesenen oberirdischen 20-kV-Stromversorgungsleitung, zusätzliche ober- und unterirdische 0,4-kV-Stromversorgungsleitungen, die in der Planzeichnung nicht ausgewiesen sind. Die tatsächliche Lage dieser Leitungen ergibt sich allein aus der Örtlichkeit. Seite 7

8 Das Erfordernis von Maßnahmen zur Sicherung/Änderung dieser Leitungen im Zusammenhang mit Erschließungs- und Baumaßnahmen ist frühzeitig mit dem Leitungsbetreiber abzuklären. Weiterhin ist bei der Detailplanung der Verbindungsspange zwischen Weinstraße und Niederkircher Straße zu klären, welche Restriktionen aufgrund der in diesem Bereich bestehenden 20-kV-Freileitung zu berücksichtigen sind, ob bauliche Änderungen an der Freileitung und/oder Schutzmaßnahmen erforderlich werden. Der Träger der Versorgung des Plangebiets mit elektrischer Energie ist für Planung und Bau zur Erweiterung/Anpassung des bestehenden Leitungsnetzes frühzeitig über den Beginn und Ablauf der Erschließungs- und Baumaßnahmen zu unterrichten. Bei Anpflanzungen von Bäumen und tiefwurzelnden Sträuchern im Bereich unterirdischer Versorgungsleitungen sind die Abstandsvorgaben der geltenden technischen Regelwerke (z.b. Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle der Forschungsgesellschaft für Straßen und Verkehrswesen, DVGW- Arbeitsblatt GW 125 Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle ) zu beachten. Bei Nichteinhaltung der dort angegebenen Abstandsvorgaben sind auf Kosten des Verursachers, in Absprache mit dem jeweiligen Versorgungsträger, geeignete Maßnahmen zum Schutz der Leitungen (z.b. Einbau von Trennwänden) zu treffen. Gashochdruckleitung Am nördlichen Rand der geplanten Ortsstraße zwischen Weinstraße und Niederkircher Straße sowie am westlichen Plangebietsrand des südlichen Plangebietsteils verläuft eine Gashochdruckleitung des Betreibers Creos, deren Schutzstreifen sich randlich über die privaten Baugrundstücke erstreckt. Bei baulichen Maßnahmen im Bereich der Gasleitung ist die Anweisung zum Schutz von Gashochdruckleitungen der Creos GmbH zu beachten. Seite 8